Arquivo da categoria: Registro de Imóveis

Portabilidade é “marketing jurídico”. E durma-se com um barulho desses…

Não gostaria de fugir ao debate e me posicionar ao lado dos mais experientes (eufemismo que os mais experientes compreenderão e perdoarão).

O assunto já tomou as listas de debates e discussões em solo bandeirante. Ao lado do texto que transitou entre os colegas, publicado no Observatório do Registro, que dão conta do desconforto que dita lei provocou entre os agentes do crédito imobiliário, vou reproduzir o que já veiculei noutra lista.

A lei é ruim. Já o reconhecem até seus autores que experimentaram as consequências deletérias de sua imprecisão e incúria redacional. Vimos como os cartórios entraram no credo como Pilatos. Continuar lendo

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Qualificação registral – questão de terminologia

Entre as atividades que singularizam o registrador imobiliário, aquela que pode ser identificada como medular, é a chamada qualificação registral.

A expressão qualificação registraria ou registral se insinuou de maneira sorrateira em nosso ambiente cartorário, substituindo o chamado exame de legalidade dos documentos, ou simplesmente exame de legalidade dos títulos, expressão que frequentou assídua os registros prediais pátrios e era como se denominava a atividade do registrador na praxe cartorária.

A palavra qualificação, segundo os bons dicionários, provém das palavras latinas qualis e facere. Pode significar a emissão de uma opinião a respeito de algo, ou o ato de avaliação, apreciação; significa considerar algo ou alguém apto, idôneo, capacitado; pode ser sinônimo de classificar etc.

O dicionário da Academia das Ciências de Lisboa liga o vocábulo ao qualificare ao latim escolástico e entre as várias acepções registra o sentido de avaliação = apreciar, avaliar. Ainda “emitir um juízo valorativo sobre alguém ou alguma coisa = classificar”[1].

Mena y San Millán busca um sentido mais profundo:

“a palavra qualificação, segundo nota etimológica do Dicionário da Língua Espanhola, provém das palavras latinas qualis e facere, sem que seja aceita pela técnica linguística a derivação do adjetivo grego […] (bom, honesto, decoroso) e o verbo latino facere. Com este último critério teríamos o conceito de base etimológica, de fazer o bom ou aprovar, muito adequado à função qualificadora do registrador, que há de aprovar o documento antes de dar-lhe aporte in tabulas”.[2]

Ricardo Dip explora com muita desenvoltura os vários sentidos que o vocábulo pode apresentar, buscando, em vários autores, a abonação de sua preleção. Qualificação é o ato de qualificar, diz ele. Qualificar provém do latim medieval qualificare, qualificação, de qualificatio com o sentido de classificação, avaliação, aptificação ou consideração de que [algo] é apto; ou qualis facere, apreciar as qualidades, fazer o que é bom, o que é honesto. Estar qualificado por ou ser qualificado para alguma coisa é possuir a capacidade ou competência, isto é, a qualidade disposicional para efetuar uma dada tarefa ou alcançar um dado escopo, é ter qualidade, possuir os títulos ou as características que dão o direito, civil ou moral, de agir de uma certa maneira, que torna hábil (em sentido jurídico) a exercitar uma faculdade. “Qualificar-se é, pois, ter uma dada qualidade em ordem a determinado fim. Qualificar é reconhecer num sujeito determinado (que alguns chamam de objeto material) os predicados (ou qualidade) para atingir certos fins. Ex.: um avião se qualifica como meio de transporte modernamente hábil, isto é, possui qualidade para realizar os transportes de nossos tempos; reconhecer no avião essa qualidade, é qualificá-lo para o fim proposto. A qualidade é um acidente dos entes, categoria especial que é a diferença da substância”.[3]

A qualificação registral é expressão que penetrou recentemente na cultura jurídica brasileira, fazendo fortuna nesse ramo especializado do Direito. De fato, há pouco tempo – meados da década de 80 – a atuação do registrador no exame dos títulos era conhecida correntemente como exame de legalidade.

Serpa Lopes, no seu conhecido e respeito Tratado alude à qualificação na seguintes passagem:

No nosso sistema, em princípio, o oficial não tem o direito propriamente dito de recusar a inscrição, no sentido de decidir que ela não é possível de se tornar efetiva, mas apenas suscita a dúvida, e ao Juiz é que compete decidir da sua procedência ou não, ordenando ou recusando a inscrição.

Decorre daí ser a principal função do Oficial do Registo de Imóveis a qualificação dos títulos que lhe forem apresentados.

Devem, por isso, detidamente estudá-los e joeirar se contêm defeitos intrínsecos ou extrínsecos que afetem à sua validade, pesquisando os próprios antecedentes do Registo no tocante aos imóveis que devem ser inscritos, de modo que, se algum obstáculo descobrirem, oponham a necessária dúvida, submetendo-a à decisão judicial.

Um princípio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registo, quer o próprio Juiz: em matéria de Registo de Imóveis tôda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registo, de modo que tôda a propriedade imobiliária, e todos os direitos sôbre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime da Registo Imobiliário e participem dos seus benefícios[4]

Pode-se perceber claramente que no decorrer da década dos oitenta, o termo qualificação se vai insinuar na doutrina e logo em seguida nas decisões administrativas do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo e daí irradiar-se-á para a comunidade de estudiosos de direito registral.[5]

Deve-se, indiscutivelmente, a Ricardo Dip a adoção da expressão e a sua larga difusão e adoção pelos profissionais do Registro.

Hoje a qualificação registral (ou registraria) é a denominação corrente para designar a atividade do oficial encarregado do registro que, ao receber um título, com todo o cuidado estabeleça um juízo para determinar a sua aptidão para produzir os efeitos esperados e previstos pelo ordenamento jurídico.

 

Notas

[1] Dicionário da língua portuguesa contemporânea da Academia das Ciências de Lisboa. Lisboa: Verbo, Vol. II, 2001, p. 3020, voce qualificar.

[2] Mena y San Millán, José Maria. Calificación registral de documentos judiciales. Barcelona: Bosch, 1985, p. 7. trad. Sérgio Jacomino.

[3] Dip, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis In Revista de Direito Imobiliário, 29. São Paulo: RT, 1992, p. 39.

[4] Serpa Lopes. Miguel Maria de. Tratado Tratado dos Registos Públicos.Vol. II, São Paulo: Freitas Bastos, 4ª ed., 1960, p. 346

[5] A ocorrência do verbete qualificação nas atividades de exame de legalidade pode ser rastreada e identificada no trabalho apresentado na Revista de Direito Imobiliário – RDI n. 11, jan./jun. de 1983, em trabalho por Ricardo Henry Marques Dip, Inexatidões registrais e sua retificação. Como simples exemplo, pode-se conferir a decisão proferida em 5/9/1988 pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, sendo relator o des. Milton Evaristo dos Santos, publicada no DOE de 21/10/1988, comarca de São Vicente, Ap. Civ. 8.597-0/1. 

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Novos horários de funcionamento dos cartórios de SP?

A nota, originalmente publicada aqui, tem gerado um tráfico extraordinário, a indicar que muitas pessoas buscam informações sobre o horário de funcionamento dos cartórios de São Paulo.

Aqui vão os dados atualizados.

Registro de Imóveis da Capital de São Paulo – horário de funcionamento.

  • segundas a sextas-feiras,  das 9h às 16h.

Cartórios do interior de SP.

Os cartórios do Estado de São Paulo, em decorrência de suas peculiaridades locais, terão o seu horário de funcionamento estabelecido pelo juízo competente local.

A regra baixada pela Corregedoria Geral da Justiça é esta:

Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.

REGISTRO DE IMÓVEIS e PROTESTOS.

O Atendimento ao público nas unidades de registro de imóveis do Estado obedecerá ao horário ininterrupto das 9 às 16hs, sem prejuízo de jornada de trabalho estipulado pelo Oficial.

Quando a Serventia de Imóveis acumular a atribuição de protesto de letras e títulos, o horário de atendimento ao público desta especialidade será o mesmo fixado para o Tabelião de Notas da mesma Comarca. (Provimento CG 2/2015).

As unidades dos serviços notariais e de registro de todas as Comarcas do Estado de São Paulo não funcionarão nos feriados nacionais, estaduais e municipais.

Nos dias úteis em que a atividade judicial sofrer paralisação em razão de deliberação da Egrégia Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, a abertura das Unidades Extrajudiciais é facultativa, observada a
obrigatoriedade do regime de plantão para o serviço de registro civil das
pessoas naturais.

Nos pontos facultativos forenses dos dias 28 de outubro e 08 de dezembro,
bem como durante o recesso forense de fim de ano fixado pelo Tribunal de
Justiça, as serventias funcionarão normalmente, facultando-se, a critério do
titular, a abertura nos dias 24 e 31 de dezembro.

Endereços úteis

Busca um cartório de Registro de Imóveis? Acesse aqui. Outras especialidades (Registro Civil, Notas, Tabeliães etc. – aqui).

Registros Eletrônicos privados – evolução ou involução?

Evolução ou Involução? (Antonio Ranaldo Filho)*

Conforme nos ensinam os léxicos “evolução” é “desenvolvimento progressivo de uma ideia, movimento progressivo; movimento regular de tropas em manobras ou de esquadras de navios, movimentos de certas aves ou de aeroplanos, voando; teoria biológica que admite a transformação progressiva das espécies; processo de desenvolvimento de uma determinada sociedade, de suas formas e instituições ou de suas funções culturais”; enquanto “involução” significa movimento de regressão.

Os recentes acontecimentos que agitaram aqueles que de alguma forma lidam com o crédito imobiliário no Brasil, dentre os quais, a criação pelo Banco Central de um registro eletrônico de gravames, bem como o recente anúncio veiculado pela CETIP de que fechou parceria com a FNC, principal fornecedora de tecnologia e dados para o setor nos Estados Unidos, aguçaram a minha curiosidade quanto ao funcionamento de tal ferramenta na América.  E para saciar essa curiosidade pedi auxílio do bom e velho “google”.

Assim, iniciei a minha despretensiosa pesquisa. E achando que iria me deparar com soluções, me surpreendi, ao esbarrar em problemas.

Objetivando uma fonte segura de informações, pensei no maior e mais famoso jornal norte-americano o “The New York Times”.  Definida a fonte da busca, precisava delimitar o seu objeto. Com esse intuito pesquisei acerca do sistema de registro eletrônico de gravames yankee e descobri que o mesmo é denominado de “Mortgage Eletronic Registation System” – “MERS”.

Estabelecidos esses pontos, usei como parâmetro de busca, ainda no “Google”, a frase “all of MERS at The New York Times”. E o buscador me listou os resultados.

Selecionei dois artigos e deles procurei extrair algumas poucas informações para que tivéssemos uma noção superficial dos problemas enfrentados naquele País.

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Custos de cartórios – muitos mitos, muitas fraudes

Analisando o o prospecto preliminar de distribuição pública da 2ª emissão de cotas do Fundo de Investimento Imobiliário do Banco do brasil, um colega tabelião de São Paulo chega a conclusões bastante interessantes. Essas conclusões, agora confirmadas documentalmente, confirmam o que todos os notários e registradores brasileiros já sabiam: o “custo cartorial” é desprezível perto da voracidade do mercado e do Estado. Vejamos:

Tabela com o custo máximo da distribuição das Cotas:

Custos Montante (em R$) Percentual em relação ao valor total da Oferta

Remuneração da Líder R$ 10.000.000,00 2,5%
Material publicitário R$ 1000.000,00 0,02%
Assessores legais R$ 90.000,00 0,02%
Despesas de registro na CVM R$ 82.870,00 0,02%
Registro em cartório R$ 20.000,00 0,005%
Outros R$ 15.000,00 0,004%
TOTAL R$ 10.307.870,00 2,57

Analisando essas informações, ele comenta: “os assessores legais ficam com 4,5 vezes mais que o cartório de Registro de Imóveis, os publicitários com 5 vezes mais, a CVM com 4 vezes mais e o banco com 500 vezes mais!”.

Ao longo dos anos temos visto autoridades do Executivo e do Judiciário defendo o fim dos cartórios baseando suas conclusões na avaliação de que os seus serviços são caros e dispensáveis. Embarcam facilmente no mito de que os custos de cartórios são caros, em perfeita ingenuidade política – na melhor das hipóteses.

De fato. No jogo entre o mercado e o estado, a sociedade – da qual somos um extrato especializado – sofre duplamente.

Electronic Registry – the explosion of Gutenberg’s Galaxy and the electronic folium

Brazilian Public Registrars have found themselves at a terrible crossroads.

Pressured by economic and social need and reflecting an unsupressable trend, Registry Services in Brazil find themselves about to abandon the traditional atomized model of institutional organization inherited from the model conceived in the second half of the 19th century, and adopt a model that “moleculizes” the system.

This change is a repercussion of a transformation in the means of fixating registry information. The informational architecture of public registries, which is very traditional, will change substantially. We are rapidly abandoning the paradigm of paper-based registry, rushing through the intermediate phase of network computing (client/server) to delve into the brave new world of cloud computing and the consequent interconnection of public registries. With information migrating from the traditional folia to specialized databases, the cloaks of information will be shed to disclose gigantic portals that will transport public registries to new levels and directly into the 21st century. This change represents myriad challenges and great opportunities.

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A prenotação e a discricionariedade do Registrador

Pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?

A R. decisão abaixo reproduzida apresenta-nos um tema de especial interesse para os registradores brasileiros, razão pela qual a disponibilizo aqui.

Na verdade, o tema não é novo. Trata-se de matéria já debatida em encontros do IRIB. Na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentou o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”.

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Central de Indisponibilidade – prazo de vigência prorrogado

Tendo em vista a necessidade de se providenciar o cadastramento de todos os notários bandeirantes no Sistema ARISP – além da migração do cadastro dos registradores prediais do Estado – a Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo deferiu requerimento prorrogando a data de início das operações para o dia 1.6.2012.

O requerimento, formulado pelo presidente da ARISP, levou em consideração o pedido formulado pelos notários e registradores do Estado, que ganham um prazo adicional para ajustes e teste do sistema.

Acesse aqui o despacho do Sr. Corregedor, des. José Renato Nalini.

Algo está fora da ordem emolumentar

A quadratura do círculo

A quadratura do círculo emolumentar

A Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, prevê, em seu artigo 9º, o elenco de hipóteses de gratuidade nos emolumentos devidos pela prática de atos de registro:

Artigo 9º – São gratuitos:

I – os atos previstos em lei;

II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo.

Afora a surpreendente e paradoxal afirmação legal de que são gratuitos “os atos previstos em lei”, o fato é que existe um elenco estrito e taxativo de hipóteses de concessão de gratuidades.

Nostalgicamente, o legislador estadual evoca o espírito da norma federal que consagrou a expressão “benefício da assistência judiciária”. Parte beneficiária da justiça gratuita era aquela prevista na Lei Federal 1.060/1950. E este diploma regulava e regula o benefício em lides, considerado em seu sentido estrito. Outra interpretação não se ajustará em face do disposto no art. 9º da mesma Lei 1.060/50, que estabelece que os benefícios da assistência judiciária compreendem todos os atos do processo até decisão final do litígio, em todas as instâncias. O escopo é marcado com precisão indubitável.

Evidentemente a norma não atinge os prestadores de serviço notarial e registral.

Para que as gratuidades percutissem na esfera extrajudicial, seria necessária expressa determinação judicial para a prática do ato, além, é claro, da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita .

A Lei Federal 1.060/1950 merece acomodar-se no novo espartilho constitucional. O seu art. 3º dispõe:

Art. 3º. A assistência judiciária compreende as seguintes isenções:

I – das taxas judiciárias e dos selos;

II – dos emolumentos e custas devidos aos Juízes, órgãos do Ministério Público e serventuários da justiça;

III – das despesas com as publicações indispensáveis no jornal encarregado da divulgação dos atos oficiais;

Não tem sentido, atualmente, falar-se em gratuidade de emolumentos devidos a juízes e órgãos do Ministério Público. Muito menos ainda terá sentido referir-se a isenção de taxas de “serventuários de Justiça”. Por uma razão muito simples: os serventuários da Justiça – hoje escrivães do foro judicial – não recebem emolumentos.

Muito menos rigorosa, ainda, será a exegese dilargada de hipótese estrita da lei – visando alcançar os Oficiais de Registro, delegatários de serviço público, equiparando-os, para fins de isenção, àqueles outros profissionais que realizam atividades próprias no bojo do processo judicial.

Se à época de Eurico Gaspar Dutra as atividades do foro judicial e extrajudicial se imiscuíam, com o Oficial do Registro atuando na escrivania do foro judicial – aninhados abaixo da expressão serventuários da justiça –, hoje as funções se especializaram e não há qualquer relação entre elas.

Por fim, parece ter-se dado uma espécie de repristinação da velhusca (e inconstitucional) Lei 1.060/51 com o advento da Lei Estadual 11.331, de 26 de dezembro de 2002. Ao referir-se a parte beneficiária da justiça gratuita, o legislador parece procurar, debalde, o contraponto e o repouso na lei federal. Mas não os encontrará, pois o espartilho constitucional desfigurou, para sempre, o perfil do serventuário de justiça.

Mas está é, sempre será, uma questão delicada. Está, sempre, a merecer uma ponderação serena e isenta.

A CCI cartular, a transmissão da propriedade e a ilusão do registro

O problema

Os cartórios de Registro de Imóveis começam a receber pedidos de cancelamento de registro da alienação fiduciária pelo implemento da condição (pagamento da dívida).

Ocorre que, em muitos casos, os direitos foram cedidos pelo titular (proprietário fiduciário) por meio de CCI´s – cédulas de crédito imobiliário, emitidas para fins de obtenção de novos recursos.

Nestas circunstâncias, novos titulares de direitos surgem, em substituição aos credores originários. Findo o contrato, remanesce a necessidade de se fazer o cancelamento do registro de alienação fiduciária, nos termos do Art. 25, § 2º da Lei 9.514, de 1997, já que o pagamento da dívida (e seus encargos), resolve de pleno direito a propriedade fiduciária. Diz a Lei:

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Porém, o subscritor de tais requerimentos (intitulado “credor fiduciário”) é outro que não aquele que figurou no registro como titular da propriedade fiduciária.

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