Arquivo da categoria: Registro de Imóveis

A prenotação e a discricionariedade do Registrador

Pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?

A R. decisão abaixo reproduzida apresenta-nos um tema de especial interesse para os registradores brasileiros, razão pela qual a disponibilizo aqui.

Na verdade, o tema não é novo. Trata-se de matéria já debatida em encontros do IRIB. Na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentou o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”.

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Central de Indisponibilidade – prazo de vigência prorrogado

Tendo em vista a necessidade de se providenciar o cadastramento de todos os notários bandeirantes no Sistema ARISP – além da migração do cadastro dos registradores prediais do Estado – a Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo deferiu requerimento prorrogando a data de início das operações para o dia 1.6.2012.

O requerimento, formulado pelo presidente da ARISP, levou em consideração o pedido formulado pelos notários e registradores do Estado, que ganham um prazo adicional para ajustes e teste do sistema.

Acesse aqui o despacho do Sr. Corregedor, des. José Renato Nalini.

Algo está fora da ordem emolumentar

A quadratura do círculo

A quadratura do círculo emolumentar

A Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, prevê, em seu artigo 9º, o elenco de hipóteses de gratuidade nos emolumentos devidos pela prática de atos de registro:

Artigo 9º – São gratuitos:

I – os atos previstos em lei;

II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo.

Afora a surpreendente e paradoxal afirmação legal de que são gratuitos “os atos previstos em lei”, o fato é que existe um elenco estrito e taxativo de hipóteses de concessão de gratuidades.

Nostalgicamente, o legislador estadual evoca o espírito da norma federal que consagrou a expressão “benefício da assistência judiciária”. Parte beneficiária da justiça gratuita era aquela prevista na Lei Federal 1.060/1950. E este diploma regulava e regula o benefício em lides, considerado em seu sentido estrito. Outra interpretação não se ajustará em face do disposto no art. 9º da mesma Lei 1.060/50, que estabelece que os benefícios da assistência judiciária compreendem todos os atos do processo até decisão final do litígio, em todas as instâncias. O escopo é marcado com precisão indubitável.

Evidentemente a norma não atinge os prestadores de serviço notarial e registral.

Para que as gratuidades percutissem na esfera extrajudicial, seria necessária expressa determinação judicial para a prática do ato, além, é claro, da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita .

A Lei Federal 1.060/1950 merece acomodar-se no novo espartilho constitucional. O seu art. 3º dispõe:

Art. 3º. A assistência judiciária compreende as seguintes isenções:

I – das taxas judiciárias e dos selos;

II – dos emolumentos e custas devidos aos Juízes, órgãos do Ministério Público e serventuários da justiça;

III – das despesas com as publicações indispensáveis no jornal encarregado da divulgação dos atos oficiais;

Não tem sentido, atualmente, falar-se em gratuidade de emolumentos devidos a juízes e órgãos do Ministério Público. Muito menos ainda terá sentido referir-se a isenção de taxas de “serventuários de Justiça”. Por uma razão muito simples: os serventuários da Justiça – hoje escrivães do foro judicial – não recebem emolumentos.

Muito menos rigorosa, ainda, será a exegese dilargada de hipótese estrita da lei – visando alcançar os Oficiais de Registro, delegatários de serviço público, equiparando-os, para fins de isenção, àqueles outros profissionais que realizam atividades próprias no bojo do processo judicial.

Se à época de Eurico Gaspar Dutra as atividades do foro judicial e extrajudicial se imiscuíam, com o Oficial do Registro atuando na escrivania do foro judicial – aninhados abaixo da expressão serventuários da justiça -, hoje as funções se especializaram e não há qualquer relação entre elas.

Por fim, parece ter-se dado uma espécie de repristinação da velhusca (e inconstitucional) Lei 1.060/51 com o advento da Lei Estadual 11.331, de 26 de dezembro de 2002. Ao referir-se a parte beneficiária da justiça gratuita, o legislador parece procurar, debalde, o contraponto e o repouso na lei federal. Mas não os encontrará, pois o espartilho constitucional desfigurou, para sempre, o perfil do serventuário de justiça.

Mas está é, sempre será, uma questão delicada. Está, sempre, a merecer uma ponderação serena e isenta.

A CCI cartular, a transmissão da propriedade e a ilusão do registro

O problema

Os cartórios de Registro de Imóveis começam a receber pedidos de cancelamento de registro da alienação fiduciária pelo implemento da condição (pagamento da dívida).

Ocorre que, em muitos casos, os direitos foram cedidos pelo titular (proprietário fiduciário) por meio de CCI´s – cédulas de crédito imobiliário, emitidas para fins de obtenção de novos recursos.

Nestas circunstâncias, novos titulares de direitos surgem, em substituição aos credores originários. Findo o contrato, remanesce a necessidade de se fazer o cancelamento do registro de alienação fiduciária, nos termos do Art. 25, § 2º da Lei 9.514, de 1997, já que o pagamento da dívida (e seus encargos), resolve de pleno direito a propriedade fiduciária. Diz a Lei:

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Porém, o subscritor de tais requerimentos (intitulado “credor fiduciário”) é outro que não aquele que figurou no registro como titular da propriedade fiduciária.

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CND do INSS – uma imposição draconiana

No DJE da data de ontem (18.10.2011) publicou-se um acórdão do Conseho Superior da Magistratura de São Paulo que em nada diverge da remansosa jurisprudência do colegiado paulista. Trata-se de negativa de registro de carta de sentença expedida em ação de adjudicação compulsória por  ausência de certidões negativas de débitos previdenciários do INSS e de débitos de tributos e contribuições federais da Receita Federal (AC 0095421-37.2011.8.26.0000).

Há anos o Conselho vem entendendo que a apresentação das ditas certidões em casos de adjudicação compulsória é sempre exigível.

O acórdão que inaugurou o entendimento que se consagrou parece ter sido o proferido na AC 31.436-0/1, j. 16.2.1996, São Paulo, rel. des. Márcio Martins Bonilha. No V. aresto fico consignado que o acesso de carta de sentença, extraída de ação de execução de obrigação de fazer, ficaria condicionado à apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e Receita Federal. A sentença substitutiva de vontade do alienante (pessoa jurídica) não elidiria a exigência legal da apresentação dos documentos necessários já que se deslocariam ao adquirente os direitos e deveres acessórios e laterais decorrentes do compromisso original.

Conclui o relator que não poderia a “sentença substitutiva de vontade permitir ao apelante a obtenção de vantagens e isenções que não alcançaria, caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação”.

O tema é espinhoso, pois desloca ao adquirente, na maioria dos casos pessoa física, a obrigação de diligenciar documentos comprobatórios da regularidade fiscal e tributária da pessoa jurídica alienante, tornando-o refém da malha arrecadatória do poder público, numa extravagante ultrapassagem dos limites da responsabilidade original. Isto na melhor das hipóteses, já que se antevê uma preocupação, quiçá justificável, de impedir a consumação de fraudes pela via judiciária.

O acórdão publicado ontem no Diário da Justiça merece ser lido não pela reiteração do entendimento consolidado, mas pela dissensão manifestada pelo desembargador Ciro Campos, para quem seria simplesmente vedado ao Estado “impingir obrigação a interposta pessoa cujo direito provém do interesse haurido de pacto adimplido”.

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“Dejudicialização” – uma expressão imprópria

Logo após a realização do Workshop Registro Torrens – Ferramenta para a Regularização Fundiária da Amazônia Legal?, realizado entre os dias 29 e 30 de setembro de 2011, na Sala de Sessões da 2ª Turma do STF, em Brasília, fui instado a fazer uma breve declaração sobre as conclusões.

A minha resposta buscava esclarecer a razão pela qual o registro torrens deveria se consumar depois da homologação judicial. A resposta não figurou na publicação oficial, a cargo de entidade representativa de notários e registradores. O motivo da omissão parece óbvio…

De qualquer maneira, julgo oportuno introduzir o tema da minha resposta nos debates institucionais.

Pergunta: Já que o Sr. falou sobre a implantação do Registro Torrens e as razões do insucesso, gostaria que comentasse o seguinte. Como e por que pode dar certo o RT agora? A dependência de processo judicial para a concretização do registro não está na contramão da atual tendência de desjudicialização? A instituição notarial e de registro não teria uma resposta para o incremento da segurança jurídica sem o envolvimento do Judiciário e do Ministério Público?

SJ: A pergunta é muito instigante e não quero fugir ao desafio de respondê-la com o cuidado merecido. A chamada “dejudicialização” é um termo equívoco e neste caso impróprio, na minha opinião.

Após o advento da EC 45, os chamados “órgãos dos serviços notariais e de registro” (art. 103-B) passaram a ser percebidos nos limites do que tenho chamado, já há bastante tempo, de galáxia judiciária. A atividade registral não deixa de ser, propriamente, e com base na melhor exegese constitucional, uma atividade judiciária, não jurisdicional, é verdade, mas administrativa-judiciária. Assim como a atividade do corregedor permanente, ou do corregedor-geral de Justiça; serão, ambas, atividades administrativas-judiciárias.

É nesse contexto que se deve compreender a atuação do registrador.

Aliás, na condição de delegatários, o notário ou o registrador só podem receber, no conteúdo da delegação, atribuições que sejam próprias do poder delegante. Não é possível que se delegue aquilo que não seja próprio do delegante… Não tem sentido dizer, portanto, que as atividades registrais ou notariais representem, propriamente, um fenômeno de “dejudicialização”.

O assunto merece uma pausada reflexão.

Sou daqueles que sustentam que a atividade registral deve estar sob a salvaguarda do Poder Judiciário. A inatacabilidade da situação jurídica definida pelo ato de registro, um dos atributos do Registro Torrens, só se mantém quando esse ato esteja coberto pelo manto da imutabilidade e da intangibilidade – salvas as exceções conhecidas. O que exsurgiria do Registro seria uma situação típica da coisa julgada.

De igual maneira, entendo que o procedimento de dúvida deveria se converter em ação própria, com andamento e curso pelas vias ordinárias.

Na contra-mão do processo de “dejudicialização”, portanto, propugno que o Registro Torrens se aperfeiçoe no Cartório de Registro de Imóveis, sob a direção do Registrador, com a final homologação judicial, exatamente como prevê a atual Lei de Registros Públicos.

Land Registry – CNJ/Arisp visita o Registro inglês

Publicamos abaixo o programa esboçado para a visita ao Registro de Imóveis da Inglaterra pela Comissão do CNJ/Arisp.

Study visit to HM Land Registry Head Office Croydon for a delegation from Brazil  

Programme

Tuesday 21 June – Room 709

  • 09:55 Arrival Land Registry - Head Office Trafalgar House Croydon CR0 2AQ Sue Knowles (Co-ordinator, International Unit)
  • 10:00 – 12:15 Welcome and Introduction to Land Registry Julie Barry (Head of International Unit)
  • 12:15 - 13:00 Buffet lunch
  • 13:00 - 14:15 Legislation – Major ordinances on title registration and their respective purposes. Genny Millinger (Assistant Land Registrar)
  • 14:15 - 14:30 Refreshment break
  • 14:30 – 15:30 E-services and channel migration Joy Bailey (Assistant Land Registrar)
  • 15:30 - 16:00 Review of the day and questions Julie Barry and Sue Knowles

Wednesday 22 June – Room 709

  • 09:55 Arrival Land Registry Head Office - Trafalgar House Croydon - CR0 2AQ
  • 10.00 – 12:30 Introduction & Welcome. Presentation regarding Croydon Office. Background and Office Structure. Tour of office. David Cleasby (Area Manager), Shane Bartlett (Operations Manager),  Chris Jackson (Customer Team Leader), Helen Sanders (Land Registrar)
  • 12:30 – 13:15 Lunch
  • 13:15 - 14:45 Demonstration of Preliminary Services processing and systems - Demonstration of First Registration processing and systems - Demonstration of Dealing of Whole processing and systems. Emma Phillips (Operations Executive), Clare Robinson (Operations Executive). Rose Rodney (Operations Executive). Mark Bigny (Operations Executive).
  • 14:45 - 15:30 Question and Answer Session Shane Bartlett. Chris Jackson, Helen Sanders, Sue Knowles

Note: This programme is flexible. Content and timings may alter to meet the requirements of the delegates.

Cadastro municipal – requisito de especialidade objetiva

Na semana passada fui instado a suscitar dúvida sobre um caso aparentemente banal. Pretendeu-se registrar algumas escrituras públicas que tinham por objeto unidades autônomas que se achavam vinculadas a um cadastro único do todo (matrícula-mãe), inscrição originária que presumivelmente terá sido cancelada em face do surgimento de novas parcelas (unidades autônomas).

Os interessados insistiam na desnecessidade de se averbar a mudança de numeração cadastral – “até porque o cadastro original foi cancelado”.

Ao final e ao cabo os interessados desistiram da dúvida, remanescendo os termos da suscitação de dúvida rogada que ora apresento aos estudiosos do tema, buscando, com isso, formentar o debate.

Busquei responder a questões como: o cadastro é elemento essencial da especialidade objetiva do bem? Sua mudança gera a obrigatoriedade da averbação da mutação?

A questão foi enfrentada no contexto da legislação urbanística e cadastral paulistana, corpo legal que cria obrigações acessórias aos notários e registradores, como se verá do texto abaixo. Além disso, o texto enfrenta problemas concretos, razão pela qual não está vazado em termos acadêmicos.

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A velha questão emolumentar e a extensão indevida do benefício da assistência judiciária gratuita

Ademar Fioranelli* e Sérgio Jacomino**

Na semana passada veio a lume interessante e oportuna decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, de lavra do eminente magistrado Gustavo Henrique Bretas Marzagão (Processo 0006480-05.2011), que enfrentou, uma vez mais, o delicado tema relacionado à gratuidade decorrente dos benefícios da assistência judiciária gratuita.

O caso concreto pode ser singelamente exposto assim: aberta a sucessão, deferiu-se a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita a uma das partes – no caso específico, do inventariante que, além de herdeiro, advogava em causa própria. Ocorre que o bem fora partilhado igualmente para um outro herdeiro, em relação ao qual não há qualquer referência, no processo e no título, a respeito desse ponto.

Sustentando a extensão do benefício ao co-herdeiro, a alegação do inventariante arrimava-se no sentido de que o favor judicial fora concedido aos sucessores a título universal, englobando, inclusive, os emolumentos devidos ao Registro de Imóveis. Afirmava, peremptoriamente, que a “gratuidade foi deferida ao Inventariante do processo, no caso o requerente”, concluindo que o benefício se estenderia automaticamente ao outro herdeiro.

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Emolumentos – a pedra de tropeço

A questão da justa remuneração dos notários e registradores – profissionais da fé pública que exercem sua atividade por delegação do Estado – experimenta um novo capítulo

Acionado pela AGU – Advocacia Geral da União, por ter exigido, conforme faculta a lei, depósito prévio para a prática de atos de ofício, obriguei-me a contestar a ação e, à própria expensa, defender-me em demanda movida pelo Estado.

A situação é paradoxal e mostra nitidamente o quão difícil é o mister registral. Obrigado a cobrar os emolumentos em virtude de dezenas de decisões às quais se empresta um caráter normativo, a AGU, ao invés de acionar o Estado diretamente, volta seus preciosos recursos contra o registrador, que se deve defender sem as facilidades e conforto de uma advocacia remunerada pelas tetas do Estado.

O assunto é controverso e merece toda a nossa atenção.

Abaixo publico R. decisão que deu efeito suspensivo ao agravo, com bons fundamentos.

Para quem se interessar sobre a matéria, aqui vai o histórico do processo.

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