Realiza-se em São Paulo, nos próximos dias 21 a 23 de novembro, a Primeira Oficina de Regularização Fundiária, em parceria entre a AnoregSP, Ministério das Cidades, Secretaria Estadual da Habitação e outras entidades, como fim de discutir a aplicação da Lei 11.977, de 2009, pelos registradores e profissionais da área.

Sobre o evento, a urbanista Betânia Alfonsín deixou constância:

Desejo a vocês uma excelente oficina!

O programa é uma glória e o debate, além da alta relevância social e jurídica, é da maior urgência.

Com os novos instrumentos da demarcação urbanística, da legitimação de posse e da usucapião administrativa, o Registro de Imóveis passou de ator coadjuvante (e às vezes desprezado) a protagonista do processo de Regularização Fundiária no Brasil, para usar uma metáfora que confio que será bem entendida.

Alegro-me em perceber que as entidades de classe dos Registradores de Imóveis tem plena consciência de seu papel histórico nesse novo ciclo que se abre para a política de Regularização Fundiária no país.

Um grande abraço, Betânia Alfonsin.

Para maiores informações, acesse: http://goo.gl/cXBFW.

Cumprindo determinação judicial – que, na verdade, representa uma rara oportunidade de contribuir com a regularização fundiária em nossa cidade -, os registradores prestarão informações e oferecerão sugestões para que a tal regularização fundiária seja real e efetiva.

Para não cair na tentação de acompanhar as conclusões dos que me antecederam, procurei deter-me um tanto no assunto. Deparei-me, então, com uma barreira aparentemente intransponível, ponto a que sempre chego e que reputo como essencial. Trata-se de um nódulo de caráter econômico e que pode ser expresso muito singelamente na questão: como estimular o ocupante de áreas irregulares a regularizar e legalizar o seu lote?

A resposta não é tão simples. Basta pensar no desenvolvimento que o tema vem merecendo na doutrina especializada, cujo maior expoente é o jurista brasileiro Edésio Fernandes. Centenas de livros estão devotados ao assunto, que envolve especialistas de várias áreas e tem, justificadamente, um marcado tratamento multidisplinar.

Como registrador, a minha tendência, como a de muitos de meus colegas, é centrar o foco nos aspectos relacionados ao núcleo da regularização, dita fundiára, de fundus – fundus est omne quidquid solo tenetur -, o que, por fenômeno de antonomásia, nos remete sempre à idéia de regularização fundiária registrária, tendo por objeto material os direitos relativos à propriedade e as acessões urbanas.

Os aspectos jurídicos sempre absorvem a reflexão daqueles que estudam o fenômeno, mesmo quando o assunto se relaciona estritamente à regularização urbanística.

Mas algo sempre remanesce como uma espécie de núcleo duro a equacionar a regularização fundiária. Organizamos e classificamos os efeitos do fenômeno da manifestação da vontade e do interesse juridicamente tutelado em sofisticados modelos teóricos, mas não abarcamos inteiramente o conteúdo do tal interesse legitimário. A vontade, como impulso da mutação jurídica, está localizada muito além das fronteiras do mundo conhecido do Direito. Hic sunt leonis!

O que impulsiona as pessoas a ingressar (ou não) no arco da legalidade formal?

Sabemos que ser “ilegal” é “legal”, nos vários sentidos que a frase encerra. Tanto a tutela judicial da posse, bastante efetiva aliás, desvestida dos complexos direitos que se armam a partir de justos títulos, quanto as vantagens econômicas que se auferem tão-só por manter-se alguém alheio ao contrato social que envolve, logicamente, um plexo de direitos e obrigações, tudo isso compõe as peças desse difícil jogo da regularização.

Ser “ilegal” é “legal”, é bacana, dá visibilidade política e rende contratos de assessoria jurídica-popular, além de vantajosos instrumentos celebrados como espécie de homologação paralegal (vide meu artigo O valor do Registro, publicado no BE-Irib).

Sempre volto ao mesmo ponto: como trazer essas pessoas para a legalidade, já que se quedar à margem do Registro pode representar um excelente negócio?

Ainda não terminei a informação no dito processo. Mas fui despertado por uma matéria publicada no jornal eletrônico Capital News, intitulada Indígenas trocam declaração da Funai por registro civil, que pode ser lida abaixo.

A matéria noticia que os indígenas estão trocando a declaração da Funai pelo registro civil. Diz Margarida Nicoletti, coordenadora regional da Funai, que os índios estão, cada vez mais, procurando os registros civis.

Qual a razão fundamental desse comportamento?

O jornal nos dá algumas pistas ao referir que a “medida garante aos indígenas serviços que exigem o documento, como abertura de contas em banco, matrículas na faculdade e emissão da carteira de motorista”.

A coordenadora regional da Funai resvala no núcleo do problema, ao identificar nesta tendência, a manifestação de vontade orientada como um verdadeiro ato afirmativo de cidadania. Declara que “cada vez mais os índios estão procurando estes serviços, que são direitos de todos os brasileiros”.

Mas os índios não buscam mais direitos do que as vantagens que deles sensivelmente derivam. Trata-se de um elementar cálculo econômico. O registro civil representa maior interesse na obtenção de vantagens econômicas de cujos sinais visíveis – abertura de contas em bancos, matrículas na faculdade, carteiras de motorista etc. – são um índice expressivo. O não-registro passa a ser visto como um obstáculo à realização de interesses econômicos.

No final, são estes atrativos que dão alento a campanhas nacionais para debelar o subregistro – não o vazio discurso de afirmação jurídico-política.

Voltando ao nosso tema, qual a vantagem econômica que o cidadão poderia auferir com a regularização fundiária?

A regularização envolve, muitas vezes, investimentos muito superiores às forças econômicas da comunidade, razão pela qual se estima imprescindível a atuação da Administração Pública.

Mas há casos – como os notados pelo registrador promovente da representação – em que a regularização não depende da Administração Pública – seja porque simplesmente não lhe interessa, por não render dividendos políticos, seja porque a Administração não pode abarcar a microinformalidade sideral representada pela marginalidade jurídica de pequenos proprietários que povoam as grandes cidades.

Estes pequenos proprietários estão localizados no coração da cidade, centro de São Paulo, acomodados em condomínios instituídos nas décadas de 40 e 50 e que sofreram a desgraça – dela ainda padecem! – de se instrumentalizarem as vendas com base em contratos particulares de compromisso de compra e venda, cessões, promessas de cessões, etc. Tais contratos são a rota do inferno fundiário.

Quanto essa informalidade representa hoje? Sempre me inclino à idéia de patrocinar uma pesquisa nos cartórios para ver quantos registros foram feitos a esta altura a partir de instrumentos particulares e quantos o foram por escritura pública. Ainda realizo a pesquisa!

Começo a suspeitar de que qualquer iniciativa de regularização fundiária somente poderá ter algum êxito se a Administração puder oferecer um estímulo econômico a esta população marginalizada – a exemplo do que o registro civil representou para os índios.

Chego a pensar que a lei urbanística deveria conceber uma sanção premial a todos aqueles que se empenhassem na regularização de sua situação dominial. Antes que alguém pense que estamos a tratar do esposo de Dalila, é bom dizer que sanção não é apenas castigo, pena, represália. “Sanção” é a conseqüência, favorável ou desfavorável, que decorre do cumprimento ou transgressão de uma norma. Ou, como prefere o Aurélio, “pena ou recompensa com que se tenta garantir a execução de uma lei”.

Voltando ao tema, bem caberia a estatuição de uma sanção premial para o cumprimento da regra da obrigatoriedade do registro que vem claramente disposta no art. 13 c.c. art. 169 c.c. art. 244 da Lei 6.015, de 1973. Todos sabem que o registro é obrigatório e que os relevantes efeitos do não-registro são olimpicamente ignorados pelos operadores do direito em parte porque simplesmente desprezados pelos tribunais brasileiros. Entre os efeitos mais importantes do registro se acham a inoponibilidade de direitos não-inscritos e a inversão do ônus da prova. Mas este assunto fica para uma outra oportunidade. Somente anoto que a razão primeira de não se tentar a via da transparência e regularidade que os registros representam talvez esteja localizada no preconceito injustamente dirigido aos cartórios brasileiros.

Enfim, agora que o Município de São Paulo instituiu mais um imposto sobre os notários e registradores paulistanos, talvez seja o momento de a Prefeitura tomar a iniciativa de regularizar a situação de milhares de paulistanos que estão à margem do sistema econômico.

Volto ao assunto.

A nota que se lê abaixo, mostra o rumo das discussões acerca do malfadado projeto de lei 3.057, pomposamente alcunhado de PL da “responsabilidade territorial”. Destaco a intervenção da Sra. Vitória Célia Buarque, do Conselho das Cidades. Segundo ela, existem entraves provocados por discordâncias com relação ao Projeto de Lei n. 3057. Diz que entre as principais discordâncias nacionais “estão os valores pagos pelo primeiro registro do imóvel para habitação de interesse social”. Como diz do alto de sua experiência, “essas moradias são destinadas a pessoas de baixa renda, logo o primeiro registro deve ser gratuito na opinião de alguns estados”.

Será, realmente, que o valor cobrado pelo registro é o maior entrave para a regularização fundiária?

Já me manifestei, à exaustão, sobre esse assunto. Não considero que o valor a ser pago pelo interessado pelo primeiro registro seja tão alto de molde a impedi-lo de regularizar a sua situação. O que a irregularidade expressa, de modo perfeitamente legível, é que o fenômeno tem fundamento e implicações econômicas. Ser ilegal é muito legal! O modelo do negócio é ser ilegal; justamente permanecer na informalidade.

A cidade marginal produz intercâmbios econômicos, mas em níveis elementares, além de criar um fosso que condena a sociedade à periferia do desenvolvimento econômico.

Essa complacência oficial ademais traduz preconceito e estimula a ilegalidade. Invocamos o espírito dadivoso de um estado que se manifesta como um usurário que dá toscos benefícios sociais e cobra em forma de clientelismo político. Na há verdadeiramente inclusão social. No fundo, no fundo, trata-se de um assalto à capacidade produtiva do cidadão, por retirar-lhe o que pode ser o motor do desenvolvimento: a iniciativa. Não se dá o desenvolvimento econômico com cadeias de dependência estimulada de tetas estatais.

Porquê o primeiro registro deve ser gratuito? O segundo cidadão não será tão cidadão quanto o primeiro adquirente? Quem paga a conta? Isso é simplesmente preconceito.

Uma última consideração. Compareci a centenas de reuniões onde esse tema foi ventilado e, tanto quanto possível, racionalmente debatido. Não me convenci, absolutamente, das boas razões de uma gratuidade plenária. Trata-se de um slogan populista e que traduz uma espécie de penalização imposta a quem trabalha honestamente com o problema – os registradores.

Não sou um registrador que será demandado com muitos pedidos de regularização, já que a minha área de atuação não temos essa modalide de irregularidade fundiária; portanto, posso manifestar-me sem a preocupação de justificar um interesse próprio. Falo em tese.

Pois bem. Ouvi, reiteradas vezes, que os registradores não são parceiros da regularização e que isto traduziria um comportamento ideológico, contrário à ascenção social de camadas menos favorecidas da população. Grande estultice. Os pequenos registradores têm renda equivalente à da população de classe média baixa e simplesmente não se interessarão em participar de aventuras que impõem ônus, riscos, responsabilidades sem a necessária contrapartida remuneratória. É simples assim.

Não se pode convocar, por lei, o trabalho voluntário.

Se não se envolvem diretamente no problema, isso se deve ao fato de que não se podem substituir ao próprio Estado; e depois, muito cá entre nós, é muito mais vantajoso, economicamente falando, não realizar o registro. E aqui os registradores estão irmanados com os cidadãos regularizáveis: todos somos parte de uma grande família: a do homus economicus.

A Secretaria de Estado de Infra-Estrutura (Seinfra) realizou nesta sexta-feira (05), um encontro com representantes de órgãos envolvidos com a habitação e de movimentos sociais, no auditório da Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz), para discutir a revisão do Projeto de Lei de Parcelamento do Solo. O titular da Seinfra, Marco Fireman, afirmou que a lei traz complexidades para a aprovação de loteamento, o que estaria se refletindo na quantidade significativa de loteamento clandestino, sem a devida regularização. Segundo ele, a ineficiência da lei se reflete no crescimento da cidade de forma ilegal. “É grande o número de imóveis sem regularização fundiária, chegando a 35% dos imóveis urbanos de Maceió. O papel da lei é gerar escrituras dos imóveis sem burocracia”, destacou.

O parcelamento do solo inclui os loteamentos urbanos, condomínios urbanos, loteamentos fechados, loteamentos abertos e regularização fundiária. Parcelar o solo significa pegar uma área e dividi-la em lotes de maneira que as pessoas interessadas possam legalizá-los sem recorrer à clandestinidade, sobretudo os loteamentos populares que atendem aos interesses sociais (habitações para pessoas de baixa renda). A reunião desta sexta-feira, partiu da orientação do Conselho das Cidades, como estratégia de discutir o assunto nos estados, condensar a idéia e levá-la para um debate em âmbito regional, em Salvador, nos próximos dias 15 e 16. Posteriormente haverá — em data e local a definir — um encontro nacional para a composição de um documento único.
Prejuízos – Fireman apontou que a atualização da lei — cuja primeira versão data de 1979 — é necessária para criar regras e mecanismos que facilitem a legalização das moradias. As brechas da lei, que precisam ser sanadas, trazem prejuízos de ordem tributária para o Estado, uma vez que não há pagamento de impostos. Em contrapartida, os donos dos imóveis em situação ilegal têm dificuldades para alugá-los (pois não têm a documentação), temem perdê-los a qualquer momento porque não têm as escrituras deles e não recebem financiamentos bancários para fazerem reformas. De acordo com Fireman está sendo pleiteada, na lei, que a licença de loteamento seja unificada com a licença ambiental, uma vez que simplificará o processo de legalização dos loteamentos.
A representante nacional do Conselho das Cidades, do segmento do movimento popular, Vitória Célia Buarque, considera a discussão estadual importante pelo fato de haver alguns entraves provocados por discordâncias com relação ao Projeto de Lei nº 3057. “O Conselho das Cidades propôs os debates regionais para que cada Estado apresente os itens que discorda para que o projeto represente da melhor forma possível à necessidade dos brasileiros”, destacou. Ela disse que entre as principais discordâncias nacionais estão os valores pagos pelo primeiro registro do imóvel para habitação de interesse social. “Essas moradias são destinadas a pessoas de baixa renda, logo o primeiro registro deve ser gratuito na opinião de alguns estados”. Outro item que tem sido polemizado é o relativo às regularizações fundiárias. Segundo ela, as entidades que trabalham com associações e cooperativas de moradias entendem que também podem propor a regularização, que não deve ser somente de competência do município. No evento desta sexta-feira, serão indicados os representantes de Alagoas que vão participar do seminário regional, em Salvador.

Fonte: Agência Alagoas

Tudo isso seria evitado se existisse, como existe nesta parte mais desenvolvida do país, um bom sistema registral. Deus meu, que pudéssemos depender cada vez menos da tutela caolha de órgãos ineficientes da administração pública!