ITBI após o registro?

Caros amigos.

Peço que iniciem a leitura deste comentário pelo texto que segue ao final do mesmo e que foi extraído do site www.mundonotarial.org

O que acharam do texto? Concordam com ele, acham-no o exemplo de uma perfeita forma de justiça?

Será que esta idéia melhor estruturada (alcançando a sistemática de todos os Estados) e melhor divulgada (várias mídias) poderia surtir frutos e desonerar a parte para que ela tivesse mais folga em lavrar a escritura (incentivando o seu uso, pois além de dar fé pública ao ato gera segurança ao adquirente, o que não ocorre com o instrumento particular) e o registro de imóveis??

Considerando que o registro de imóveis é o fato gerador da transmissão do direito real e do domínio (isso por disposição legal), abrindo-se, só então, pela tese abaixo, os prazos para recolhimento do ITBI, haveria uma desoneração, mesmo que breve, da parte obrigada a pagar este tributo, ou mesmo a opção de não pagá-lo, deixando para o executivo fiscal ou outra medida administrativa o parcelamento desta dívida?

Pode parecer incentivo ao não pagamento de tributos, mas o que ocorre, na realidade, é a obediência ao princípio tributário do fato gerador, nada mais!!

Fazer com que a parte pague antecipadamente um imposto de 2 a 3,5% (isso considerando as alíquotas do Estado de São Paulo que conheço) do valor de mercado estimado pela prórpia Prefeitura para o imóvel (não o valor realmente pago), para só depois ter seu direito de propriedade garantido é algo que além de injusto, gera insegurança jurídica, pois muitas vezes é o valor do imposto que define se a pessoa vai lavrar a escritura e fazer o registro do imóvel ou até mesmo registrar um contrato de cessão de direitos.

As Prefeituras ou o Estado, seguindo a tese abaixo, teriam de esperar sua vez para receber o imposto, tal qual ocorre com o pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário (que também tem fato gerador e base de cálculo nos elementos que constam do registro de imóveis – que gera a DOI etc…).

Fato é que se defendida esta tese, o comprador estaria desobrigado de pagar antecipadamente um pesado tributo (2 a 3,5% do valor do bem) que quase sempre é o que decide na hora de lavrar e registrar uma escritura pública.

Lavrar a escritura e registrá-la faz com que o proprietário fique dentro do mundo formal. Contudo esta formalidade ocasiona, ainda, ao vendedor, a obrigação de recolher o imposto sobre o lucro imobiliário – mesmo que agora minimizado por recente legislação incentivadora do mercado imobiliário).

Não lavrar e registrar a escritura faz com que se elabore um contratinho com a imobiliária ou copiado da internet, assiná-lo de qualquer jeito (muitos ainda fazem constar apenas o polegar do vendedor ou do comprador), e depois colocá-lo num plástico para não embolorar e arquivá-lo no fundo da gaveta do seu guarda-roupa para que os “meninos não rasguem” (como já ouvi), pois este “importante” instrumento, como orientam algumas imobiliárias/corretores (lógico que para não perder a venda, o que é justo) faria prova da venda e da quitação e daria direito, na maioria dos casos em 5 anos, a futura ação de usucapião e, ainda, à defesa da posse sobre o imóvel.

Portanto, comparando uma situação com outra e, principalmente, os baixos salários da maioria da população e o grande esforço que é a compra da casa própria, fica, pelo menos para mim, bastante claro que a grande maioria da popoulação (nos municípios da grande São Paulo a média é de 60%) opta pela informalidade.

Tanto é assim que a Prefeitura do Município de São Paulo está recadastrando todos os imóveis e exigindo dos proprietários de imóveis (e impondo pesadas sanções para quem não o faz) que informem quem é o possuidor é a que título (pedindo juntada de qualquer tipo de contrato/documento que prova a compra do imóvel) como forma de saber contra quem poderão mover ações pelo não pagamento do IPTU e outras taxas, bem como ter atualizado o cadastro dos imóveis, pois trabalhando com 40 ou 50% dos imóveis com título registrado e atualizado (em São Paulo é automática a atualização, pois ao ser feito o registro da propriedade, a Prefeitura é informada eletronicamente sobre quem é o atual propreitário, qual a matrícula do imóvel e quanto foi pago pelo imóvel), o número de ações de execução fiscal que não prospera é grande e arrematar estes imóveis não interessa à PMSP, pois além de criar um problema social grande, sabemos que a venda destes imóveis, depois, é complicada, gerando ônus para a Municipalidade.

Portanto, meus caros, concluindo e arrematando meu pensamento, peço, por primeiro, que todos reflitam sobre se este meu raciocínio está correto (mesmo que contrário aos interesses das Prefeituras, mas dentro do que interessa aos munícipes e, por consequência, a todos os integrantes do sistema notarial e registral) e, caso concordem comigo, que ajudem com material e idéias para que possamos, em conjunto, elaborar uma tese ou algum artigo bem encorpado que possa ser usado pelos nossos representantes institucionais para difundir essa idéia entre a própria categoria e, se a mesma vingar, conseguirmos beneficiar os usuários e, por conseguinte, todos nós.

ITBI SÓ PODE SER COBRADO APÓS O REGISTRO

A cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só pode ser feita após o registro imobiliário. A decisão da Primeira Turma do STJ favoreceu a advogada Flávia Maria Ribeiro Cantal. Proprietária de um imóvel no Setor Sudoeste, bairro de Brasília, a advogada foi surpreendida com a cobrança do imposto antes da lavratura definitiva no cartório de registro de imóveis.

Flávia assinou contrato de promessa de compra e venda de uma sala no Setor Sudoeste em janeiro de 1993. O imóvel pertencia a Francisco Terceiro Nunes, que havia firmado um contrato semelhante com a Incorporadora Real Engenharia, em abril daquele ano. Nenhum dos dois contratos foi registrado.

Segundo a advogada, a Secretaria de Finanças do Distrito Federal não tomou como fato necessário para a incidência do ITBI o registro da escritura definitiva do imóvel. Em vez disso, o setor de lançamento considerou como fato gerador, além da cessão firmada entre Flávia e Francisco, também a aquisição ou assinatura da promessa de compra e venda, realizada entre o antigo comprador do imóvel e a incorporadora.

Para evitar a cobrança do imposto sobre os contratos não registrados, Flávia entrou com ação na Justiça. Em primeiro grau obteve êxito. O juiz da Terceira Vara da Fazenda Pública decidiu que “a promessa de compra e venda não é fato gerador do ITBI porque não transmite direitos reais, mas tão somente obrigacionais”. O juiz também entendeu que o Decreto Distrital 16.114/94, ao estabelecer que o momento da lavratura ou da celebração da promessa gera cobrança do ITBI, “é ilegal e inconstitucional”. Contudo, o TJDF reformou a decisão. Inconformada, a advogada recorreu ao STJ e ao STF.

De acordo com relator do processo no STJ, ministro Humberto Gomes de Barros, “a propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro do respectivo título e o registro imobiliário é o fato gerador do ITBI. Assim, a pretensão de cobrar o imposto antes do registro em cartório contraria o ordenamento jurídico”. O relator foi seguido em seu voto pelos demais integrantes da Primeira Turma. (Processo: RESP 253364 – Notícias do STJ, 20/2/2001).
Fonte: http://www.mundonotarial.org/itbi.html

6 comentários sobre “ITBI após o registro?

  1. isso é uma piada. O artigo 150 da Constituição Federal, em seu §7o, concede à lei a possiblidade de atribuir a condição de responsável pela antecipação de um tributo cujo fato gerador futuro seja possível presumir. Tal permissão tem a finalidade única de dar mais segurança aos entes federativos tributantes, na árdua tarefa de arrecadar. Deve-se lembrar que o Estado possui atribuiçòes constitucionalmente determinadas, e que para cumprir os seus deveres, para efetivar as políticas púbicas de sua competência, precisa dos recursos dos tributos. É certo que no caso do ITBI, as leis municipais prevêem a antecipação do pagamento do imposto pelo próprio contribuinte e não pelo responsável tributário, como no caso dos tributos lançados em cadeia (ICMS), quando há a previsào da substituiçào tributária para frente. Mas é inegável que se a CF/88 permitiu a atribuiçào da responsabilidade pela antecipaçào de um tributo a um terceiro (substituto tributário), obviamente que nào estava no espítito do legislador constituinte a intenção de vedar a previsão legal do recolhimento antecipado a ser feito pelo próprio contribuinte, como acontece no ITBI !!! O dispositivo constitucional citado deve ser interpretado de forma ampliativa, ou seja, o constituinte disse menos do que queria efetivamete dizer.

  2. É inegável que o fato gerador só ocorre no registro. Em razào disso, se um contribuinte requerer ao município o cálculo do imposto e nào efetivar o pagamento na data de vencimento prevista na guia de recolhimento, não estará sujeito ao pagamento de multas, uma vez que o fato gerador não ocorreu. Também não poderá a municipalidade, nesta situação, inscrever o valor não antecipado em dívida ativa, nem tão pouco iniciar o processo de execução

  3. …fiscal, uma vez que o FG não ocorreu. De forma análoga, se o contribuinte, após requerer o cálculo do imposto e proceder à anteipaçào de seu valor, poderá reavê-lo caso comprove a não ocorrência do fato gerador com uma ocasional desistência do negócio. Isto é verdade pois não ocorreu fato gerador. Entretanto, nada de errado há em a lei condicionar a lavratura da escritura pública de compra e venda, ou de cessão de direito real, à prévia realização da antecipaçào do valor do imposto. Da mesma forma, tal antecipação pode ser condição para transcrição do título aquisitivo no Registro Competente.
    Em suma, nào há como querer desonerar legitimamente a carga tributária através do incentivo ao nào cumprimento de obrigações tribtárias inegavelmente devidas. Caso se queira desonerar a pesada carga tributária existente no Brasil, o congresso nacional deve assumir o ônus desta escolha, reformulando efetivamente o Sistema Tributário Nacional. Qualquer hipótese diversa, data vênia, é mero devaneio.

  4. Muito bom este artigo, parabéns! Eu concordo plenamente, inclusive este é o tema de minha monografia no curso de Pós-graduação. Por gentileza entre em contato comigo, pois estou encontrando dificuldade na obtenção de material a respeito, se você puder me ajudar, ficarei grato.

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