Instaurei uma discussão no Grupo Registradores do LinkedIn com o objetivo de buscar uma saída jurídica para o impasse paradoxal consistente na admissão de títulos de origem judicial eivados de nulidade.
É certo que em nosso sistema uma ordem judicial deve ser cumprida; certo, ainda, que a determinação judicial presume-se conforme a ordem legal e jurídica.
Mas isto não tem acontecido.
Mesmo a superação dos óbices levantados pelos cartórios, para a admissão de títulos como o que se vê abaixo, nunca se dá com a apreciação do óbice oposto pelo registrador com a sua superação com base e fundamento legal.
Simplesmente a questão se encerra no exercício da potestas, descuidada, desde algum tempo, da correlata autorictas.
Os termos da discussão postos em debate são estes:
Ordem judicial manifestamente ilegal, por infringir expressa determinação legal, deve ser cumprida?
O fato que assim tem decidido o STJ. Os registros feitos nessas condições deixarão de ser nulos de pleno direito? Serão anuláveis por iniciativa do atingido? E os terceiros que adquirirem o imóvel? Ou, para liquidar a questão: toda nulidade será absolvida por uma decisão judicial, ainda que manifestamente ilegal?
Penhora – continuidade. Título judicial – qualificação registral – desobediência – crime. Continuidade.
EMENTA NÃO OFICIAL. 1 – A origem judicial do título não o livra da qualificação registral. 2) – Embora eivada de nulidade, por ferir preceitos legais, a ordem judicial deve ser cumprida.
Processo nº. 0023397-02.2011 Pedido de Providências Requerente:15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital. CP 167 (D.J.E. de 27.06.2011)
VISTOS.
Cuida-se de representação formulada pelo 15º Oficial Registro de Imóveis, que informa ter averbado, por determinação do MM. Juízo da 69ª Vara do Trabalho, sob pena de crime de desobediência, penhora no imóvel objeto da matrícula nº 97.886 com violação ao princípio da continuidade registral.
O Ministério Público manifestou-se no sentido de que eventual prejuízo ao proprietário deverá ser solucionado perante o MM. Juízo do Trabalho (fl. 19).
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
Observe-se, de início, consoante reiterado posicionamento do E. Conselho Superior da Magistratura, que a origem judicial do título não o isenta de qualificação. Nesse sentido:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7).
Quanto ao mais, a recusa do Oficial de Registro de Imóveis mostra-se correta porque violado o princípio da antiguidade que, de acordo com a doutrina de Afrânio de Carvalho, quer dizer que:
“em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).
Na mesma senda, Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 55/56, observa que:
“No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet”.
O princípio da continuidade é tratado pela Lei nº 6015/73 em seus arts. 195 e 237, in verbis:
“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e
“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”
No caso em exame, a penhora recaiu sobre imóvel que se encontra registrado em nome de pessoas diversas dos executados na reclamação trabalhista, resultando em patente quebra da continuidade.
A despeito do acerto do Oficial e de sua louvável cautela, que deve ser mantida em casos análogos para que sobre si não recaia qualquer tipo de responsabilidade, recentemente o E. STJ, no conflito de competência nº 106.446, relator Min. Sidnei Beneti, entendeu ser o juízo do Trabalho o único competente para decidir sobre o registro da carta de arrematação, incumbindo-lhe zelar pelo fiel cumprimento da Lei dos Registros Públicos.
Diante desta nova orientação, malgrado o posicionamento deste juízo, que vinha sistematicamente cancelando os registros eivados de nulidade de pleno direito como o presente, o registro não pode ser cancelado.
Posto isso, INDEFIRO a representação do 15º Oficial de Registro de Imóveis.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 9 de junho de 2011.
Gustavo Henrique Bretas Marzagão – Juiz de Direito.