Qualificação registral

A nota devolutiva de Dom Casmurro

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Marginália Registral: nótulas averbatórias.
Não tocam no principal, mas o alteram. Adrede, sem querer querendo.

Otelo repele Desdêmona ajoelhada, com Emília ao fundo — gravura “Away!” de Théodore Chassériau para Othello (1844).

Bento Santiago era advogado aposentado. Vivia recluso, cercado de jornais e autos. Em tudo se parecia com nosso velho conhecido, o Dr. Ermitânio Prado, o “Leão do Jockey”, como lhe chamam à sorrelfa os raros amigos. Bem lhe caberia o epíteto de casmurro, fortificado em sua Biblioteca MEDICINA ANIMÆ, alheio ao ramerrão corporativo.

Bentinho conta que foi ver Otelo. O mouro mata por um lenço, prova forjada por Iago. Desdêmona morre inocente. Saiu do teatro convencido: que faria o público com uma culpada? Tão culpada como Capitu. Otelo teve um lenço, ainda que plantado. Bentinho, nem isso. Bastou-lhe um rosto: o filho se parecia com Escobar.

Quem leu o romance machadiano sabe que Bentinho tivera dúvidas. Um poço delas, que coaxavam dentro dele como rãs. Chegara a pensar certo: muitas semelhanças se dariam naturalmente. Na hora do juízo, calou as rãs. Decidiu sozinho e deixou as dúvidas com o caro leitor.

Lavrou a nota: não é meu filho. Disse metade. Capitu impugnou. Há coisas que se não suscitam. Não houve juízo imparcial. Capitu foi devolvida. Ficou na Suíça.

Bentinho fez tudo o que a lei proíbe ao registrador. A nota devolutiva há de indicar as exigências de uma só vez, de forma clara e objetiva (art. 198 da LRP). O interessado pode resistir. O oficial suscita a dúvida. Um terceiro decide.

Duvidar é ser em dois. O verbo vem de dubius, que, segundo os etimologistas, une a raiz de duo à do verbo ser. Silvério e Dip advertiram que a dúvida registrária não é isso. É objeção. Juízo fundamentado. Qualificado. A nota devolutiva não hesita: já decidiu.

Só objeta quem poderia ter duvidado. O homem julga podendo inclinar-se a uma coisa ou a outra. Bentinho podia. Preferiu a semelhança tomada como certeza.

Caro leitor: a máquina duvida?

A máquina opera por semelhança, como Bentinho. Socorre-se de padrões estatísticos. Bento tinha as rãs dentro de si. A máquina as tem fora: centenas de milhões, coaxando no grande livro escrito por ninguém e por todos. Não as ouve dubitando. Tira-lhes a média.

O oficial que assina a nota gerada pela máquina, sem dela duvidar, devolve como Dom Casmurro.

Errare humanum est. A máquina erra; só o homem pode duvidar.

Ilustração: Théodore Chassériau, “Away!”, prancha 7 de Othello (ato III, cena 4), 1844. Nova York, The Metropolitan Museum of Art.

A matrícula como token original revisitado

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Publicidade registral e segurança jurídica na tokenização de ativos imobiliários*

Rua futurista chuvosa com teclado em vitrine, textos “A COISA”, “DATASTREAM ARCADE”, “SUA REPRESENTAÇÃO” e “CYBERNETIC EXCHANGE”.

Introdução: a ilusão do dataísmo

Dados não são informação; informação não é certeza; certeza não é confiança. É a publicidade registral que converte informação em segurança jurídica.

Essa cadeia de proposições resume a resposta do Direito Registral ao dataísmo – a crença de que a abundância de dados, processados em velocidade crescente, produziria por si mesma certeza e segurança jurídica. No mercado de tokenização de ativos do mundo real (RWA), essa crença se transformou em hype: o investidor olha a interface amigável do celular ou tablet e confunde a sofisticação do código com certeza de titularidade. Não se confunde.

Yuval Noah Harari demonstrou que a informação não mantém vínculo necessário com a verdade e que, desde a invenção da escrita, a propriedade nas sociedades letradas passou a depender não do documento em si, mas de inscrições reconhecidas por redes institucionais capazes de fazê-las valer.[1] Do barro cozido da Mesopotâmia ao silício das redes distribuídas, o suporte da informação (medium) muda incessantemente; a necessidade de uma instituição que a qualifique e a converta em confiança social permanece intacta.

Em 2026, a realidade confirmou o que a dogmática já prenunciava. Uma das plataformas mais conhecidas de tokenização imobiliária do mundo, que prometia “democratizar” o investimento em imóveis residenciais norte-americanos, anunciou a liquidação voluntária de um portfólio estimado em US$ 140 milhões. Milhares de investidores, espalhados por dezenas de países, viram-se desamparados pela própria arquitetura que prometia protegê-los. Mais de setecentos imóveis haviam sido incorporados às ofertas; no litígio de Detroit, os bens passaram à supervisão de um fiduciário especialmente designado pelo juízo local. O caso não é o centro do nosso argumento, mas a confirmação empírica de uma tese anteriormente formulada.[2]

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A lâmina de Narciso

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Marginália Registral: nótulas averbatórias.
Não tocam no principal, mas o alteram. Adrede, sem querer querendo.

Caravaggio, Narciso, c. 1597-1599. Roma, Galleria Nazionale d’Arte Antica (Palazzo Barberini).
Caravaggio, Narciso, c. 1597-1599. Roma, (Palazzo Barberini).

Tirésias vaticinou que Narciso viveria muito, se não se conhecesse. Debruçado sobre a fonte, o jovem apaixonou-se pelo rosto que via na água. Amou uma lâmina. Amou um reflexo. Toda lâmina traduz a realidade. E toda tradução é uma traição.

Hoje a lâmina está no balcão do Registro. O oficial assina uma nota devolutiva que não redigiu. A lei exige apenas que seja lavrada de modo articulado, de forma clara e objetiva (art. 198 da LRP), mas não perquire quem e como a concebeu. O interessado, também soprado por uma máquina, argui e pede a suscitação de dúvida. O oficial-máquina suscita. O interessado-máquina impugna. O juiz-máquina julga. No teatro, quem sopra a fala ao ator se chama ponto. Hoje, chama-se prompt.

Qualificação soprada. Impugnação soprada. Sentença soprada. Sopro que não anima. Não tem virtude, não tem juízo. A lâmina está entre o oficial e o título, entre a parte e o seu direito, entre o juiz e a pretensão.

As partes pensam que disputam. Não percebem que, de um lado e de outro, sussurra a mesma voz. A máquina fica melhor quando objeta, quando suscita, quando impugna e quando dirime. Joga contra si mesma, é o self-play, e não tem como perder. Nem como ganhar.

Narciso viu-se e conheceu-se. E o vaticínio se cumpriu.

Diante da máquina, a tentação é buscar alguém atrás da superfície. No teatro grego, quando a trama não tinha saída, um deus descia da máquina: deus ex machina. Hoje encontramos o deus dentro dela. Atrás da lâmina, outra lâmina.

Ovídio já advertira Narciso: o que vês é a sombra de uma imagem refletida. Nil habet ista sui. Nada tem de seu.

No Registro, suscitou-se a dúvida. Ninguém duvidou.

No labirinto de narrativas, não há fio. Só paredes frias, onde se projeta a imagem de um monstro. A nossa?

Ilustração: Caravaggio, Narciso, c. 1597-1599. Roma, Galleria Nazionale d’Arte Antica (Palazzo Barberini).

Carta de Sentença Arbitral. Novas questões – soluções tradicionais

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Sérgio Jacomino

Nesta edição vamos enfrentar um caso concreto que tramitou pela nossa Serventia e que acabou na Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo em grau de recurso. O tema era complexo e envolvia várias questões relativas a direito material. A Eg. Corregedoria negou provimento ao recurso e manteve a recusa, sem descer a detalhes que se achavam no processo e na minha manifestação – como a questão da formalização do título arbitral. Fez bem o venerando órgão do Judiciário bandeirante. Em face dos precedentes que a própria decisão reportou, não cabia mesmo adentrar nessa seara espinhosa.

A formalização do título era o aspecto lateral que destaco aqui por tanger o nervo sensível de uma questão não enfrentada em seus fundamentos jurídico-institucionais: a carta de sentença oriunda de juízo arbitral é o veículo formal idôneo para os casos de inventário, adjudicação e usucapião extrajudiciais?

Sempre entendi que não – e sigo no mesmo pensamento, embora alguns precedentes admitam, em determinadas hipóteses, o acesso de tais títulos ao fólio sem maiores considerações, como veremos em breve síntese abaixo.

O Eg. Conselho Nacional de Justiça acha-se novamente debruçado sobre o tema (Pedido de Providências 0008369-70.2024.2.00.0000, em trâmite na Corregedoria Nacional de Justiça, ao qual se vincularam as Consultas 0001045-63.2023.2.00.0000 e 0006597-09.2023.2.00.0000, ambas sobrestadas).[1] Em breve, teremos um posicionamento que é bem-vindo por encerrar controvérsias e estabelecer um norte seguro para a diuturnidade das atividades notariais e registrais.

Até lá, vale a pena agitar os argumentos que se podem alevantar contra o esvaziamento dos atos próprios dos notários e dos escrivães judiciais – órgãos da fé pública, que a larga tradição do direito judiciário brasileiro consagrou e revestiu da mais alta importância por sua função documental e formalizadora dos atos jurídicos. São os órgãos auxiliares da justiça, incumbidos de “lavrar os atos e contratos, de autenticar os atos processuais, de atestar a identidade das pessoas, das letras e das assinaturas e firmas, de registrar os títulos de direito e de conservar os respectivos formais”, como registrou João Mendes de Almeida Jr.[2] São tais órgãos os agentes do “poder certificante” do Estado na tutela e proteção jurídica de interesses privados.

Sinto-me à vontade para veicular o meu ponto de vista. Não sou notário nem escrivão judicial. A defesa que faço dos “órgãos da fé pública” é uma tomada consciente de posição na defesa da tradição judiciária e do foro judicial e extrajudicial.[3]

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O extrato não sepulta o título – Parte II

SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, SERP , , , , , , , , , , ,
Entre os reflexos, o original — o título que o extrato não sepulta

O que se pediu e o que se proveu: a consulta pública, a objeção previsível e o acerto do Provimento CNJ 228/2026

Na primeira parte deste estudo sustentei, pela genealogia do bordereau e pela lição nonagenária dos contratos-tipo, que o Provimento 228/2026 não sepultou o título. Ao definir o extrato como instrumento auxiliar – apto a subsidiar, jamais a substituir, a qualificação registral – e ao preservar íntegro o poder/dever de o oficial examinar o título sempre que a legalidade o reclame, o regulador reafirmou, em linguagem de hoje, aquilo que a nossa tradição sempre soube e conservou. Vamos seguir com a análise do ato normativo da Corregedoria Nacional com as considerações abaixo.

O que se pediu e o que se proveu – a consulta pública e o Provimento 228/2026

Para medir o acerto do Provimento 228/2026 não basta ler o que ele dispôs; é preciso confrontá-lo com aquilo que se pediu que dispusesse. A regulamentação dos extratos não nasceu em gabinete silencioso: foi precedida de consulta pública (Processo SEI 05164/2021), a que acorreram as entidades do mercado imobiliário e financeiro com os seus róis de pretensões. Entre as contribuições, destaca-se a da ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que apresentou dez sugestões numeradas para a regulamentação do registro por extrato e da assinatura eletrônica. É documento franco, tecnicamente bem armado – e por isso mesmo precioso: nele o modelo se confessa por inteiro.[1]

A Sugestão 6 é o coração de sua pretensão. Propunha-se que o oficial qualificasse o título e realizasse o registro exclusivamente a partir dos elementos constantes do extrato, “sendo vedado o exame da íntegra contratual” – ainda que apresentada para fins de conservação –, quanto a aspectos de forma, de assinatura ou de conteúdo.[2] Leia-se outra vez, que vale a pena: não se pedia apenas a suficiência do extrato; pedia-se a proibição de o registrador olhar o contrato que estivesse, eletronicamente, sob os seus olhos. Não bastava dispensar a qualificação do título – cumpria interditá-la, o que contraria frontalmente a própria letra do texto legal (art. 6º, § 1º, I, “a”): o oficial “qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico”.

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