O cartório de bolso nos assalta

E leva consigo a fé pública?

Durante séculos os notários atestavam, sob o manto da fé pública, os fatos propriis sensibus, visu et auditu e produziam, assim, prova robusta de representação da realidade – factual e jurídica. Era um humano investido do poder certificante. O notário via com os próprios olhos, ouvia com os próprios ouvidos e, por todos os seus órgãos de percepção, traduzia e revelava o mundo cognoscível em forma de ato autêntico. A confiança repousava numa pessoa natural; falível, é verdade, mas responsável, identificável, imputável. Apunha e depositava o signo pessoal na Chancelaria Real na tradição portuguesa – fonte da qual nos abeberamos – e jurava bem e verdadeiramente servirem seus ofícios. Segundo Corrêa Telles, as principais virtudes do tabelião consistem em ser verdadeiro, desinteressado, diligente e perito. Mais do que verdadeiros, eles deveriam “ter reputação de verdadeiros, porque eis que sejam uma vez apanhados em falsidade, ficam suspeitosas as escrituras que depois fizerem”.

Retrocedendo às fontes do direito continental, no início do século X (c. 912), o Livro do Eparca de Leão VI, o Sábio, de Constantinopla, exigia que o notário apusesse ao ato, diante das partes e testemunhas, a fórmula requerida pela lei, para que as negociações fossem firmes e vinculantes, inatacáveis, e punia com açoite e tonsura o tabelião que descumprisse os ritos da formalidade e solenidade legais (Livro do Eparca. Cap. I, § 12).

Hoje, pretende-se que a fidelidade seja garantida por um sensor digital. O Apple Reference Image, anunciado com o iPhone 18 Pro, inverte esse arranjo tradicional. O novo sensor da câmera assina criptograficamente os dados capturados pela máquina no exato momento da tomada. Esses dados assinados são processados pelo Private Cloud Compute, que deles gera uma imagem de referência inalterável. Um “negativo” digital fica preservado ao lado da versão editável, permitindo confrontar aquilo que o sensor originalmente captou com a imagem posteriormente apresentada. Altere-se a imagem principal, e a discrepância com a referência se revela. É evidente que estamos tratando de artefatos sintéticos digitais, não do velho, bom e fiável papel.

O oráculo, agora, é eminentemente tecnológico. Não se trata de mera evolução de um smartphone. Trata-se de inteligente reação da própria big tech aos simulacros digitais que povoam as cidades erigidas sobre camadas de silício. Quem não se incomoda com as imagens sintéticas geradas pelas IAs que infestam o ecossistema digital?

Vivemos uma inversão paradigmática: antes, uma foto era real até que houvesse motivo suficiente para desconfiar. Mesmo as adulterações mais sofisticadas não resistiam a uma perícia competente; hoje, toda imagem é suspeita até que um sistema prove sua origem. Prove e autentique. A confiança na veracidade da imagem (que sustentava desde o álbum de família até a prova judicial) pode migrar do olhar humano para algoritmos criptográficos.

E aqui mora o ponto incômodo e sensível de tudo isto: a presunção de autenticidade da representação passa a ser a prestação de um oráculo digital.

A apropriação da expressão religiosa pelo jargão tecnológico não é fortuita nesta espécie de hipermaterialização radical da sociedade. Antes, postava-se diante do oráculo de Delfos, cujo deus, no dizer de Heráclito, “não fala, nem oculta; dá sinais”. Insinuava-se a súplica (no sentido antigo de fazê-la entrar no seio do sagrado) para que o deus revelasse, pela boca da Pítia, ou pelos olhos cegos de um Tirésias, o que aos olhos profanos se ocultava. Herdeira dessa fé originária, reverberante de dimensões espirituais, a tradução perita feita pelo tabelião valia como potente presunção de veracidade dos fatos cognoscíveis. A fé criptográfica que agora se insinua entre nós é um recurso do ecossistema digital, açambarcado nos labirintos de silício de uma única empresa. E isto é assustador: abrimos uma fenda no real e divisamos um cenário multiversal, decalcado da realidade, guarnecido com ares de autenticidade. O simulacro digital nos conduz, enfim, a Jean Baudrillard.

Em Simulacros e Simulação (trad. Maria João da Costa Pereira. Lisboa: Relógio d’Água, 1991), Baudrillard descreve as fases sucessivas da imagem: ela começa por refletir uma realidade profunda; depois a mascara e deforma; em seguida, mascara a ausência de realidade; por fim, já não guarda relação com realidade alguma; é seu simulacro puro. A simulação, então, precede e engendra o real: o mapa precede o território, na sua famosa formulação. Estamos nos domínios do hiper-real; eis o abismo diante do qual nos encontramos: o selo criptográfico da Apple é a tentativa de reintroduzir, à força de algoritmos, a distinção entre o real e seu duplo. Ou seja, busca restaurar o privilégio de nos revelar o “original” numa dimensão que somente o pressupõe.

Ao mediar tecnologicamente tanto fragmentos do contexto do usuário (via Siri Recap) quanto a certificação da proveniência da imagem capturada (via Reference Image), a Apple se candidata ao posto de “cartório digital” ao nos entregar o filtro que faz a portagem entre o mundo físico e os domínios do digital. A máquina percebe o contexto pelo que “ouve” e “vê” e ainda pelo processamento de padrões estatísticos e combinatórios para nos contemplar com o seu certificado de “realidade”. O tabelião traduzia a realidade sob fé pública e respondia por seus erros. O sensor a certifica sob a fria (e desumana) fé privada algoritmizada. Pergunta-se: a quem responsabilizar por eventual erro ou pelo defeito da produção labiríntica da realidade?

Supondo que o original migre da máquina: como autenticar sem o iPhone de permeio? O aparato se eleva à condição de intermedium. A resposta técnica só agrava o problema: a verificabilidade continua dependente de uma arquitetura cuja constituição, evolução e governança são controladas pela Apple. O Private Cloud Compute é o Central Scrutinizer de Frank Zappa retratado em Joe’s Garage: a voz que tudo intermedia e faz cumprir leis que ninguém votou. O aparato criou o Central Cybernotary?

A sátira tem lastro doutrinário: é o code is law de Lawrence Lessig. No ciberespaço, a arquitetura regula como a lei regula, e o código é um legislador que não se elege, não publica exposição de motivos e não se sujeita a contraditório e ao debate parlamentar. O padrão de autenticidade da Apple é isso: regulamento privado promulgado em silício em Cupertino, vigente e eficaz sem jamais ter sido votado ou sequer previamente conhecido. Não há autenticação desse gênero sem a arquitetura da Apple como pressuposto, nem hoje, nem daqui a trinta anos, quando alguém precisar provar em juízo a genuinidade de uma fotografia de 2026 e a empresa houver descontinuado o serviço, mudado o padrão ou simplesmente deixado de existir. Quem não se lembra do “momento Kodak”? Ou da Pan Am, que levava passageiros ao espaço em “2001: Uma Odisseia no Espaço”, de Kubrick? Uma era o “cartório” sentimental do século XX; a outra estampava o porvir… Nenhuma delas chegou viva ao futuro que ajudou a imaginar. A fé pública sobrevive ao notário que a emitiu; a fé criptográfica proprietária pode morrer com o ecossistema que a sustenta.

Restaria, então, o expediente da ata notarial (art. 384 do CPC): o tabelião certificaria, propriis sensibus, que compulsou uma máquina da Apple (ou app licenciado) e que ali, diante de seus olhos, revelou-se o selo da autenticidade maquínica. A cadeia fica deliciosamente barroca: o fato da realidade impressiona o sensor, o sensor converte a imagem e gera a assinatura, a nuvem a certifica, a tela a exibe, o notário a vê e… a autentica. A fé pública sacramenta todo o conjunto.

O notário retorna, mas agora noutra posição: já não verte e reduz a termos a realidade; traduz a tradução da máquina. É a estrutura délfica outra vez: o sacerdote vertendo em oráculo inteligível um balbucio digital que não produz nem compreende.

A criptografia reproduziu essa arquitetura sem lhe pedir licença: um certificado vale porque assinado por uma autoridade certificadora, que vale porque assinada por outra, e assim sucessivamente até a raiz; e a raiz assina o próprio certificado. No topo da cadeia, a criptografia já não consegue produzir a própria confiança: encontra uma âncora previamente aceita. Eis a Grundnorm tecnológica de Kelsen; não a raiz que se autoproclama verdadeira, mas a decisão exterior ao cálculo que manda tratá-la como confiável. O próprio Livro do Eparca já exibia essa estrutura em seu prefácio: Deus grava a Lei nas Pedras com o próprio dedo, o imperador a promulga, o prefeito a executa, o notário a apõe aos atos. Toda cadeia de fé remonta, afinal, a um ponto originário de confiança que já não pode ser justificado por outro elo da própria cadeia. A diferença está na raiz: a cadeia notarial hoje ancora-se no Estado e, na sua genealogia mais funda, no sagrado; a cadeia criptográfica ancora-se num autossigno corporativo guardado a sete chaves num cofre na Califórnia.

Seria tentador concluir que a autenticidade é propriedade das cadeias que se autocertificam. Mas não é exatamente isso que se percebe. Esta conclusão nos levaria à desumanização do circuito. Cadeia é grafo interoperável; não fonte. Certificar é ato performativo: “dou fé” não descreve coisa alguma, mas faz algo, e só o faz porque há um sujeito investido de poderes certificantes que se compromete com o lavrado e responde pelo ato praticado. Não pode subdelegar – nem mesmo à máquina inteligente.

O tabelião pode faltar à verdade, precisamente porque é um sujeito moral, capaz de compreender o dever que o vincula e de responder por sua transgressão. A fé pública, entretanto, não deriva de sua virtude pessoal: assenta na investidura, nos deveres funcionais, no procedimento e na imputação de responsabilidade pessoal. A máquina não mente, propriamente, porque não é um ser moral. Pode errar, falsear resultados ou produzir consequências danosas; e o Direito pode imputar essas consequências ao desenvolvedor, ao operador, à empresa ou, por construção normativa, ao próprio sistema. Essa imputação jurídica, porém, não equivale à responsabilidade ética e moral: uma coisa é suportar juridicamente as consequências de um resultado; outra, responder pelas razões de uma conduta.

A máquina, por si só, tampouco pode atestar porque não investe a si mesma de autoridade jurídica. O poder certificante terá de ser imputado a uma pessoa juridicamente reconhecida, submetida a regras legais e de responsabilidade.

A máquina produz vestígio, índice, rastro causal: sinal de que certos elementos atravessaram o sensor sem as travas da censura humana. Mas indício não é asserção; entre o vestígio e o atestado há um abismo que só um sujeito pode atravessar e portar. E note-se bem: a máquina pode certificar tecnicamente a proveniência da captura; não pode, de per se, certificar a verdade daquilo que foi capturado. Não se descarte a possibilidade de certificação do falso produzido…

Também aqui Delfos ensina: Apolo, diz Heráclito, não fala, nem oculta; dá sinais. A máquina tampouco. E sinais pedem intérprete. O sensor é um Tirésias às avessas: é omnisciente, “enxerga” tudo e nada “vê”; capta e grava cada pixel do mundo e não vaticina coisa alguma; não intui, nem percebe intenções e os microssinais que só o humano capta e interpreta. Ao sensor sobram miríades de olhos que ao velho tebano faltavam, mas não lhe socorre a vidência que só a cegueira do vate foi capaz de alcançar.

Acresce que a presunção de autenticidade e veracidade inerente à fé pública notarial é relativa, nos limites próprios daquilo que o notário atesta. É presunção juris tantum: comporta prova em contrário, admite arguição de falsidade, sujeita-se ao contraditório. Essa atacabilidade não é defeito; é a dignidade epistemológica do sistema, pois a verdade jurídica constrói-se dialeticamente, diante de um quadro da realidade submetido à apreciação de um juiz, que deve valorar a prova e fundamentar racionalmente a decisão. A verificação criptográfica responde binariamente a uma questão técnica; a prova jurídica continua submetida ao contraditório. Não se contradita uma curva elíptica, mas contraditam-se as premissas, os procedimentos e os efeitos que alguém pretende extrair dela. E quando o sensor assina, a nuvem certifica, a API verifica e a plataforma publicita, sem a interveniência de um terceiro, a máquina passa a certificar atributos computáveis do conteúdo para processamento por outra máquina. Não se eleva a prova; abole-se o foro. A autenticidade dotada de fé pública, portanto, não é simples propriedade das coisas nem decorre das cadeias, mas da ação de um ser humano investido na função certificadora pela ordem jurídica que submete seu exercício a um juízo prudencial e lhe imputa os efeitos (e responsabilidade) do ato praticado. Uma cadeia de autenticação há de terminar num rosto e não dormitar desperta num cofre sediado nas nuvens abscônditas de um servidor do Vale do Silício.

A pergunta que deixo aos leitores não é se a tecnologia funciona. Sabemos que funciona e pode parecer magia até mesmo para os coetâneos. O problema não é a máquina; é a transformação de uma infraestrutura de confiança tecnicamente poderosa em autoridade sem um regime equivalente de prova, investidura, transparência, continuidade, impugnação e responsabilidade. O eixo sobre o qual deve assentar nosso questionamento é este: quem guarda os guardiões quando o guardião é um ente espectral que deita fundas raízes nas nuvens?

Fleuron

Referências

APPLE. Apple apresenta o iPhone 18 Pro e o iPhone 18 Pro Max. 9 set. 2026. Apple Newsroom. Disponível em: https://www.apple.com/br/newsroom/2026/09/apple-debuts-iphone-18-pro-and-iphone-18-pro-max/ Acesso em: 12 set. 2026.

BAUDRILLARD, Jean. Simulacros e Simulação. Tradução de Maria João da Costa Pereira. Lisboa: Relógio d’Água, 1991. As fases da imagem, p. 13; o mapa que precede o território, p. 8; a citação literal, p. 14.

BERNARDES, Paula. A jogada mais importante da Apple passou quase despercebida no evento. 2026. Publicado pelo canal Paula Bernardes. Disponível em: https://youtu.be/VQbF5Ixyl_I. Acesso em: 12 set. 2026. As reflexões supra foram feitas a partir desta análise. As fontes primárias se acham publicadas no site da empresa.

LEÃO VI, o Sábio. Le livre du préfet ou l’édit de l’empereur Léon le Sage sur les corporations de Constantinople. Traduction française du texte grec de Genève par Jules Nicole. Genève; Bâle: Georg & Cie, 1894. A citação se acha no Cap. I, § 12.

LESSIG, Lawrence. Code: version 2.0. New York: Basic Books, 2006. Disponível em: http://codev2.cc/download+remix/Lessig-Codev2.pdf. Acesso em: 12 set. 2026. A fórmula code is law abre o capítulo 1, p. 5; sobre a arquitetura como modalidade de regulação, v. cap. 7 (What things regulate), p. 120-137.

TELLES, José Homem Corrêa. Manual do tabellião ou ensaios de jurisprudencia eurematica: contendo a collecção de minutas dos contratos e instrumentos mais usuaes, e das cautelas mais precisas nos contratos, e testamentos. Lisboa: Imprensa Nacional, 1859. Sobre as virtudes do tabelião e citação literal, v. p. 11.

ZAPPA, Frank. Joe’s Garage: Acts I, II & III. Los Angeles: Zappa Records, 1979. A passagem se acha no Act I, faixa 1, The Central Scrutinizer.

IA nas Serventias Extrajudiciais e a Tokenização Imobiliária

BOLETIM KollGEN – Edição 25 – 3ª semana fev./2026 [consolidado]

Capa da revista em quadrinhos 'Captain Electron', apresentando o super-herói em um traje azul com detalhes vermelhos e amarelos, saltando entre destroços. À esquerda, um personagem vestindo terno. Texto promocional anuncia uma nova heroína para os anos 80 e destaca 'Mr. Computer'.

Nesta edição destacamos dois assuntos que estão na ordem do dia: (a) a tokenização de ativos imobiliários e (b) ato normativo do MT que trata do uso da inteligência artificial (IA) no extrajudicial. Ambos os assuntos apontam para o impacto das novas tecnologias e sua perturbadora aproximação com as atividades registrais.

Boa leitura!
Sampa, fevereiro de 2026
Sérgio Jacomino, Oficial da Capital de São Paulo.
Nataly Cruz, Especialista em gestão documental e AI Prompt Designer.

Tokenização de ativos imobiliários

No bojo do Processo que tramita na 21ª Vara Federal Cível, o magistrado, Dr. Francisco Valle Brum, julgou procedente a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), declarando a nulidade da Resolução COFECI nº 1.551/2025. Como sabemos, o COFECI pretendia instituir um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais com tokenização de ativos reais.

Já escrevemos sobre o assunto algumas vezes. Os argumentos parecem bem assentados [vide dossiê: http://kollsys.org/r3z].

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Legitimação registral, Georreferenciamento, a Novilíngua Digital, a IA Agêntica e a Nova Ordem Registral

KollGEN – Comentário ao Pedido de Providências CNJ 0007277-33.2019.2.00.0000 e ao art. 440-AX, §3º, I, do Provimento CNJ 195/2025. Sérgio Jacomino.

Introdução

A edição da KollGEN desta semana destaca o Pedido de Providências 0007277-33.2019.2.00.0000, julgado em 12/12/2025 pelo Min. Mauro Campbell Marques, Corregedor Nacional de Justiça. O PP teve origem em requerimento de um agrimensor que pleiteava a alteração da Recomendação CNJ 41/2019 para que, nas hipóteses de mera atualização de referencial cartográfico – do sistema Universal Transverso de Mercator (UTM) para o Geodésico Local (SGL) –, fosse dispensada a anuência dos confrontantes.

A Corregedoria, sem enfrentar o mérito da questão, limitou-se a reconhecer a perda superveniente do objeto: o Provimento 195/2025, publicado em 3/6/2025, já havia introduzido o art. 440-AX ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, disciplinando a matéria de forma que, no entender do julgador, atendia plenamente a pretensão do requerente. Em síntese: o art. 440-AX, §3º, I, dispensa a anuência do confinante quando o confrontante e a nova descrição estiverem certificados pelo INCRA.[1] Além disso, acrescentou, a Recomendação 41/2019 seria expressamente revogada por determinação exarada no bojo do referido processo.

Antes de entrar no mérito do problema de fundo, convém deixar assentado que este ligeiro comentário aproveita o mote da decisão como pretexto para discutir as mudanças paradigmáticas que o registro de imóveis experimenta. Sem juízos precipitados, mas apenas buscando reportar os lances visíveis e riscos potenciais de um processo de transformações que se acha em curso.

A questão da anuência dos confrontantes é muito relevante, é certo, mas constitui apenas uma camada de um desafio de outra ordem, que o novo marco normativo consolidou. É precisamente esse desafio que interessa examinar aqui, ainda que de modo muito perfunctório.

Embora a solução processual seja estruturalmente coerente, a decisão confirma, sem problematizar, um regime jurídico-normativo que suscita questões importantes à luz do princípio da legitimação registral.

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O Admirável Mundo Novo da Inteligência Artificial.

Ermitânio Prado(*)

A inteligência artificial já está entre nós, registradores, notários, juízes, promotores, advogados, alunos e professores, pais e filhos, pets e bebês reborn. A IA vai se insinuando na diuturnidade das atividades notariais e registrais, enraizando-se em processos e rotinas internas e já nos perguntamos: como pudemos viver sem ela até os dias de hoje?

O desafio posto aos cartórios é o seguinte: como utilizar a IA como ferramenta útil, sem que nos convertamos em meros pacientes no processo? Como evitar que progressivamente degrademos nossas competências intelectivas, analíticas, perceptivas, intuitivas, criativas, pelo fenômeno de deskilling (perda de habilidades ou competências) pelo uso crescente de novas tecnologias de IA generativa? Como evitar a dependência excessiva de respostas rápidas e fáceis a problemas complexos? Abandonaremos o processo reflexivo, satisfazendo-nos, integralmente, com as respostas dadas pela máquina e descartando as boas perguntas?

Não pretendo dar respostas; antes, penso que é hora de formular boas perguntas. Ou provocações. Elas nos mobilizam para a ação.

Pacientes ou agentes? – that´s the question!

A IA “agêntica” substituirá o ser humano nas tarefas ordinárias das serventias? Transferimos a agentes (agentic IA) a realização de rotinas cada vez mais especializadas e complexas, acarretando, por uma estranha descompensação, a perda progressiva de autonomia e independência pessoais. De igual modo, à medida que nos contentamos unicamente com as respostas, abandonando o afanoso iter processual e esquecendo-nos das perguntas, acabamos por perder a própria memória.

Nos encontros de registradores e notários proliferam estandes de prestadores de serviços especializados nessa área. O impacto das novas tecnologias nas serventias se dá feito tempestade de areia no deserto. O uso de blockchain virá em substituição aos tradicionais registros imobiliários? IA aplicada à análise e qualificação registral de títulos já é realidade em alguns cartórios, bem como a extração de dados e lavratura “inteligente” de atos registrais e notariais. A máquina atribui a identidade digital por biometria e cruzamento de dados hauridos do grande lago de big data… Nasce uma profusão de aplicativos especializados na atuação e processamento de tarefas confiadas a agentes autônomos e inteligentes.

A IA “agêntica” substituirá o ser humano nas tarefas ordinárias das serventias?

A diminuição de tempo e o estreitamento espacial, provocados pelas infovias, promove o aumento da eficiência sistêmica, transformando o ecossistema dos cartórios. Afinal, the medium is the message.

Entretanto, tudo isso se faz a que custo humano? A aceleração digital nos desumanizará? O estado de passividade (pati) nos furtará progressivamente o agir humano (agere)?

Novas tecnologias – novo ser humano?

O tema do impacto das novas tecnologias na sociedade humana é recorrente na literatura distópica do século XX. Fiquemos num só exemplo, perturbadoramente atual: O Admirável Mundo Novo, de Aldous Huxley.

O pano de fundo da ficção huxleyana é a inovação tecnológica que daria impulso, racionalidade e eficiência a processos industriais (no romance, fordistas), promovendo o consumo desenfreado e a concentração de poder nas mãos de grandes corporações que se confundem com o Estado totalitário mundial (globalismo, se preferir). Tudo é feito à custa da alienação progressiva do ser humano, que se vê entorpecido pelo consumo, lazer, sexo e por artefatos tecnológicos.

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A inteligência artificial e o Registro de Imóveis – Parte II

Introdução

Na primeira parte deste trabalho, meu colega de pesquisas, Sérgio Jacomino, lançou algumas questões envolvendo a assimilação da IA (inteligência artificial) nas rotinas de um cartório de Registro de Imóveis.

A mim coube, no âmbito do NEAR-lab – Núcleo de Estudos Avançados do Registro de Imóveis eletrônico, desenvolver algumas rotinas a fim de testar a funcionalidade da ferramenta aplicada à solução de alguns problemas bastante comuns nas serventias imobiliárias. Criamos uma área de trabalho (workspace) na qual interagem alguns pesquisadores para desenvolvimento e especialização da ferramenta de IA e aplicando seus recursos em tarefas próprias dos cartórios de Registro de Imóveis.

Nos últimos três meses buscamos simular a execução das rotinas mais complexas e trabalhosas do processo de registro, considerando a aplicação da IA para ganho de eficiência e desempenho. A breve demonstração levada a efeito, referida abaixo, abre um horizonte de grandes possibilidades e oportunidades, mas revela, igualmente, imensos riscos.

  A Inteligência Artificial e o Registro de Imóveis – Parte I. Sérgio Jacomino.
  A Inteligência Artificial e o Registro de Imóveis – Parte II. Nataly Cruz.

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