A lição da história e da dogmática: estruturação de documentos, qualificação registral e o acerto do Provimento CNJ 228/2026
(com uma nótula sobre os bordereaux ressuscitados)
Dados não são informação.
Informação não é certeza.
O extrato é dado; o instrumento, título.
Introdução – o eterno retorno do extrato
Há institutos que a história registral parece condenar ao eterno retorno. O extrato é o mais teimoso deles. Oriundo de matrizes francesas, adaptado na lei belga, transplantado ao Brasil de modo hesitante em meados do século XIX, condenado por Lafayette como uma perfeita inutilidade e por Lysippo Garcia como peça boa apenas para pejar os cartórios e fornecer pasto às traças, o extrato foi abandonado com o advento do Código Civil de 1916. Eis que ele retorna numa nova sazão sob o pálio da modernidade do sistema registral (art. 6º da Lei 14.382/2022), redivivo como núcleo operativo do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.
Não é de hoje que observo atentamente o ciclo de renascimento e morte do instituto. Há mais de uma década sustento que os novos extratos nada mais são, afinal, do que a revivescência dos antigos bordereaux do século XIX. A crítica a eles dirigida não se inaugurou com a reforma legal de 2022 nem tampouco com a recente regulamentação promovida pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça. É importante demarcar a anterioridade da crítica, porque com isso se desarma, de saída, a suspeita de reação meramente episódica e apaixonada ao texto dos atos normativos recentemente baixados (Provimentos CNJ 228 e 229, de 16 de junho de 2026).
A arqueologia do extrato – a reconstituição genealógica que reata o bordereau francês aos espécimes redivivos – publiquei-a em 2010, portanto doze anos antes do advento da Lei 14.382/2022[1]; desde então reitero a crítica à substituição do título pelo extrato, com constância e sob variadas formas.[2] O que os civilistas do Oitocentos combatiam era o extrato que se revelou o filho de seu próprio tempo, concebido no contexto do regime hipotecário decimonômico; o meu esforço foi outro – mostrar que a mesma estrutura regressa com roupas novas, sob o manto panglossiano da economicidade, racionalidade, eficiência e multifuncionalidade. A cada nova geração esta curiosa espécie ressuscita para logo a sepultar com epitáfios que a seguinte, distraída, ignora. Um eterno retorno.
Entretanto, há diferenças entre os extratos franceses, belgas e brasileiros e o atual. O que apresento à discussão não é mera questão terminológica ou pauta de homologação de modelos ultrapassados, mas questiono a justificativa, encomiástica e quase panfletária, que embala o discurso de modernização do sistema registral brasileiro – ao preço de sacrificar princípios que são consubstanciais ao nosso sistema. A reforma da LRP inoculou elementos exógenos à tradição do nosso Direito, como veremos.
O modelo de extratos que nos revela a Lei 14.382/2022 é disruptivo e representa uma profunda mudança de paradigmas. Importado de outras matrizes de direito, tem nome, origem e autoria confessados: não é o bordereau do sistema francês; não é a “minuta duplicada” que se insinuou no Decreto 482/1846 (artigos 12 e 22), tampouco os extratos previstos na reforma de Nabuco (1864-5), nem os que figuraram nos decretos de Rui Barbosa (1890); nem mesmo os contratos-tipo ou padrão recentes; o novo extrato abeberou-se de fontes menos tradicionais: o Notice Registration, propagado mundo afora pela UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law), assumido por nós como panaceia para atualizar e modernizar o sistema registral pelos mais renomados comentadores da recente reforma da LRP.[3] Não se pode dizer, como dizem os doutos, que estes formulários correspondem aos extratos da legislação brasileira. De fato, não. E veremos o porquê.
Sob o influxo deste admirável mundo novo do registro digital, o nosso sistema registral abalou-se com uma reforma que, na prática, pretendeu rebaixá-lo: de um sistema de inspiração romana, de registro de títulos (impropriamente denominado registro de direitos)[4] a mero registro de documentos. Pior ainda: a registro baseado em meras indicações eletrônicas. A reforma buscou consagrar o esvaziamento do elemento mais importante e consubstancial do sistema registral brasileiro: a qualificação jurídica.
A iniciativa não prosperou tout court em razão das aparas que o próprio CNJ opôs à época das discussões vestibulares do projeto. Convertido que fosse o ofício imobiliário em mero birô de dados algoritmizado, as nobres funções jurídicas esvair-se-iam, reduzido o registrador a validador passivo de fluxos de dados estruturados, by design, por terceiros interessados. Neste cenário, o profissional do direito abdicaria do poder/dever de qualificação jurídica e o vácuo seria “naturalmente” preenchido por terceiros, na consideração de que sempre haverá uma diligência prévia seja pública (notarização) ou privada (due diligence, title search, seguro de título) para acautelar os contratantes em face de eventuais acidentes na execução dos negócios jurídicos relativos a bens imóveis.
Contra esse minimalismo jurídico e dataísta sustentei, sempre, a mesma tese – singela na formulação e grave nas consequências: os extratos podem acompanhar, mas não podem substituir o título, sob pena de converter o próprio registrador em peça meramente funcional e dispensável no grafo de informações e dados registrais coordenados por um hub informacional (plataforma do ONR). Adaptando a clássica boutade, talvez anônima e popularizada por Warren Bennis: o cartório do futuro terá apenas um homem e um cão: o homem para alimentar o cão, o cão para impedir que o homem toque nas máquinas.
Pois é chegado o momento de reexaminar o problema com a serenidade do tempo transcorrido e à luz dos atos normativos recentemente editados.
Provimento do CNJ – o acerto dogmático
A Corregedoria Nacional de Justiça, ao regulamentar a matéria, resistiu à pretensão de converter o extrato em canal exclusivo e sucedâneo da qualificação registral dos títulos – conquanto tenha acolhido aspectos operacionais relevantes –, recusando-se a endossar e regulamentar um idílico “registro de imóveis eletrônico” apresentado como panaceia para todos os males (reais ou imaginários) do sistema.[5]
O núcleo da questão aqui agitada não está no Provimento 229/2026, mas no 228/2026. É sobre este que nos debruçaremos, tendo presente que aquele estrutura o ecossistema do Serp e estabelece os limites materiais das ITN editadas pelo ONR, inclusive no que respeita à qualificação registral.
Lido sem o açodamento da aprovação da lei, o Provimento 228/2026 não sepulta o título: ao contrário, define o extrato como instrumento auxiliar, apto a subsidiar (não substituir) a qualificação registral, veículo de “organização informacional”, que só pode constituir base suficiente para o exame do título nas hipóteses expressamente previstas em lei (art. 210-A, caput e parágrafo único, I). Vale dizer: a base deve ser o sistema e seus princípios e o direito posto, e não os anseios de parte da doutrina ou do establishment corporativo-governamental. Trata-se de instrumento auxiliar e de apoio ao processamento eletrônico de títulos. Disso decorre que a qualificação registral continua a ter por objeto o título, e não o extrato que eventualmente o acompanha.
Há nítida convergência entre os textos por mim veiculados no curso da última década e os atos baixados pela CN do CNJ. Tentarei demonstrar o papel que a Lei 14.382/2022 e o Provimento 228/2026 poderão ter no processo registral, deitar um olhar na genealogia do bordereau e por fim reavivar temas de dogmática jurídica. Pretendo demonstrar que o extrato não sepulta o título. E que, bem compreendido o sistema criado, o envio do extrato com o título não é capitulação à burocracia nem complacência com a ineficiência operacional, mas solução inteligente que concilia a celeridade do trânsito de dados em infovias coordenadas pelas plataformas com a certeza do direito.
Enfim, não é necessário o sacrifício da segurança jurídica pela supressão da qualificação registral no altar da racionalidade econômica – sacrifício que alveja o veio primordial que, desde 1846, dá ao nosso registro a sua natureza e a própria razão de ser.
O bordereau francês e a recidiva do extrato
Para medir o acerto do direito posto, convém uma rápida descida às origens – não por especial gosto por antigualhas, mas porque o extrato de hoje, embora modernizado e repaginado, recidiva um ritual antigo; conhecer-lhe a matriz e sua natureza essencial pode nos municiar com argumentos para desarmar a pretensão de sua repristinação.
O bordereau nasceu no regime hipotecário francês com um propósito confesso: exonerar o registrador do exame do título. Na França, o conservateur não conferia o título; inscrevia pela guia do extrato que a parte lhe apresentava, e por ele, tão somente por ele, respondia. O extrato era, na imagem de Troplong, o estereótipo da inscrição – feito para poupar trabalho ao conservador, não para servir ao público.[6]
Sucede que esse modelo foi problemático na pátria que o gerou. A inscrição por extrato era ato frágil, sujeito a erros e omissão, capaz de comprometer os direitos mais preciosos; e foi por isso que a reforma francesa de 1855 recuou, restaurando, para os atos translativos, a transcrição do título. A “transcripção” foi por nós importada, mas aqui a transcrição não era verbo ad verbum, mas “transcripção das transmissões”, um registro já extratado pelo próprio registrador (registro colunar e extratificado). Guardemos a lição, que nos basta: mesmo na França, o extrato exógeno foi reputado inseguro demais para sustentar o registro da propriedade.[7]
Entre nós, a sorte do bordereau foi ainda mais melancólica – e aqui está o ponto que nos interessa. Transplantado pela reforma de Nabuco (embora o impulso de sua importação seja bastante nítido nas discussões que antecederam o Decreto 482 de 1846), o extrato jamais desempenhou no Brasil a função que exerceu na França, porque o registrador brasileiro nunca foi um mero amanuense copista. A nossa tradição sempre exigiu a apresentação do próprio título, impondo ao oficial o dever de lhe conferir o conteúdo, suprir omissões e corrigir erros antes de inscrever (art. 56 do Decreto 3.453/1865, depois reproduzido na reforma de Rui Barbosa). O extrato, aqui, nunca foi a fonte do registro; foi, quando muito, seu apoio auxiliar – “resumo em separado das forças do título”, na definição de Lacerda de Almeida. Affonso Gama tirava disso, ainda em 1933, a consequência que ainda nos interessa: não sendo os extratos, no sistema pátrio, “a fonte legal e única das inscripções”, e tendo o oficial de conferi-los com os títulos, “segue-se que augmentam a sua tarefa, sem trazer a minima vantagem ao acto do registro”.[8] O registro, entre nós, é ato de criação do registrador, não decalque cego de estereótipo do título confeccionado pelo apresentante (emitente, notário ou agente privado).[9]
Eis a chave que atravessa os dois séculos e chega intacta ao debate atual: onde o registrador é mero copista, o extrato substitui o título; onde é jurista, o extrato apenas o acompanha no papel coadjuvante. Ressuscitar o extrato como base autônoma da inscrição não seria modernizar – seria regredir ao molde do conservateur francês, rebaixando, na sociedade digital, o nosso registro à condição de mero repositório ou bureau de dados. E é precisamente esse retrocesso que o Provimento 228/2026 em boa hora obstou. Ao definir o extrato como instrumento auxiliar, apto a subsidiar a qualificação e referente ao título que lhe dá origem (art. 210-A, caput, e parágrafo único, I), o regulador não fez senão reafirmar, em linguagem de hoje, aquilo que a nossa tradição sempre soube: o título continua sendo o objeto próprio da qualificação e registro; o extrato não o substitui.
Os contratos-tipo nonagenários
A estereotipação contratual não é ideia nova. Muito antes dos repositórios eletrônicos – e muito antes de o extrato ameaçar sepultar o título –, o nosso direito já conhecia e praticava o contrato-padrão previamente qualificado: o contrato-tipo, depositado e examinado pelo registrador e ao qual o título singular remetia. A depuração na origem, que hoje se anuncia como novidade disruptiva, é entre nós quase nonagenária.[10] O Decreto-Lei 58/1937 já exigia o depósito do exemplar da caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes. A Lei 4.380/1964 sofisticou o mecanismo no regime do BNH: arquivava-se o contrato-padrão no próprio Registro de Imóveis, encaminhando-se ao Oficial apenas um quadro-resumo, mas com a cláusula de que as partes adotavam e se obrigavam às disposições sempre transcritas, verbo ad verbum, no cartório – portanto qualificadas pelo Oficial. O mesmo ano de 1964 multiplicou a técnica no Estatuto da Terra e nas incorporações imobiliárias; e ela sobreviveu no parcelamento do solo urbano.[11]
O padrão depositado em cartório integrava o título por remissão; não o abolia. O título continuava a ser apresentado, qualificado e registrado. Amalgamado ao extrato por arrastamento, aperfeiçoava o título e permitia o registro. Pode-se dizer que a qualificação registral de cláusulas gerais de contratação foi uma solução avant la lettre. O próprio Provimento 228/2026 reata esse fio: os arts. 210-M, § 2º, e 210-O instituem repositório de documentos-modelo e instrumentos padronizados, mantido pelo ONR e acompanhado de pareceres jurídicos e notas técnicas de apoio informacional à qualificação – o contrato-tipo depositado de 1937/1964, redivivo em meio eletrônico, agora com a ressalva expressa de que o conteúdo do repositório tem caráter meramente informativo e orientativo, não vinculando o juízo jurídico do oficial (art. 210-O, § 2º).
O extrato redivivo em meio eletrônico é peça auxiliar, apta a subsidiar – não a vincular – o juízo jurídico do oficial (arts. 210-A e 210-C, § 4º). Ora, se por quase noventa anos o resumo, o contrato-tipo e o extrato conviveram com o título sem jamais o substituírem, isto se deu porque a nossa cultura é de qualificação jurídica, e não de mera notícia. Por que haveríamos de modificar o processo registral agora? Nenhuma virtude tem o extrato eletrônico que os seus antepassados de papel já não tivessem.
Não custa lembrar que o exemplo mais próximo do atual extrato nos vem da Lei 4.380/1964, portanto modelado há mais de 60 anos. Curiosamente, até agora ele não foi plenamente utilizado pelos agentes do crédito imobiliário. Há mais de uma década o extrato (estruturado em XML) foi admitido explicitamente como veículo para consumação do registro, nos termos do Provimento CGJSP 11/2013. O uso do extrato sempre foi franqueado quando emitido por “agentes financeiros autorizados pelo Banco Central do Brasil a funcionar no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), e das companhias de habitação integrantes da administração pública”, desde que “apresentado sob a forma de documento eletrônico estruturado em XML (eXtensible Markup Language), em conformidade com modelos definidos por Portaria da Corregedoria Geral da Justiça”.[12]
Apesar de essa faculdade ter sido reconhecida há tanto tempo e contar com base legal no regime do BNH, por que o sistema de crédito imobiliário ainda não utilizou plenamente o extrato? Suspeito que os bancos não queiram prescindir do contrato, com todas as suas cláusulas e condições. Afinal, além das disposições legais, cada instituição adota regras próprias, ajustadas às diferentes modalidades de contratação. Ao que parece, há uma camada intermediária entre os agentes do crédito imobiliário e os cartórios; essa intermediação funciona como um nódulo informacional e pode tornar o trânsito da informação mais custoso e redundante.
Por fim, poder-se-ia objetar: se a cédula de crédito é um instrumento estereotipado e basta per se ao registro, por que não o seria o extrato dos demais contratos? A objeção confunde as figuras. A cédula – ensina João Mendes de Almeida Júnior – é espécie de instrumento particular, dos que “costumam ser impressos”, ao lado das letras de câmbio, das apólices e das debêntures: uma cártula típica, pré-definida na lei, que ingressa no registro unicamente para consagrar a garantia real ou pignoratícia adjeta. É título de crédito, não mero resumo do contrato obrigacional. A causa subjacente – a operação de crédito – adere à própria cártula, de sorte que a cédula circula, por cartularidade, literalidade e autonomia, com relativa abstração e independência da relação obrigacional que lhe deu calço na origem. Não se investiga a origem, mas a garantia. O extrato faz o inverso: não incorpora a causa, remete a ela – vive preso ao título que resume.[13]
A dogmática comercialista dá medida à distinção. Rubens Requião, percorrendo a família cedular – rural, industrial, de produto rural, bancária, imobiliária –, encontra em todas a mesma nota de gênero: a promessa de pagamento com (ou sem) garantia real cedularmente constituída. As garantias constituem-se pela própria cártula, “dispensando-se, assim, o excessivo formalismo do direito comum”.[14] A cédula é causal na gênese – só nasce de operação de crédito determinada, entre partes que a lei qualifica –, mas, emitida, desprende-se: por literalidade, tudo o que juridicamente importa foi trazido a bordo; por autonomia, cada possuidor adquire direito próprio; e a abstração não é da essência do título – é atributo da circulação.[15] A cédula desprende-se porque absorveu o negócio subjacente.
Nem as cédulas com forte dirigismo contratual – a rural, a industrial etc. – desmentem o desprendimento; confirmam-lhe a técnica. Onde a lei quis que a causa continuasse a governar o título, não o fez por remissão a documento externo: imprimiu-a no próprio documento, como cláusula cogente – destinação dos recursos, fiscalização do credor, anuência para a alienação etc. Até o vínculo persistente é cartular. Eis o que a objeção não vê: o título de garantia cartular incorpora; o extrato remete.
A história recente do crédito bancário sela a demonstração. Quando o STJ assentou que o contrato de abertura de crédito, “ainda que acompanhado de extrato da conta corrente”, não é título executivo, a resposta do legislador não foi promover o extrato: foi criar uma cártula – a CCB – cédula de crédito bancário – que assimilasse o contrato. E ainda aí o extrato ficou no seu lugar: as planilhas e os extratos que demonstram o saldo integram a cédula – acessórios que gravitam em torno do título, jamais o contrário.[16] O extrato bancário não é o extrato registral, bem se vê; mas a lição estrutural é uma só: o resumo não vale por si.
Os extratos não dispensam os títulos
Posta a lição da história e da tradição, vamos ao ponto. Os extratos não dispensam os títulos por uma razão que antecede qualquer preferência doutrinária ou política: há requisitos formais que a lei manda constar do título e que não calham num simples molde estratificado.
É preciso considerar que os casos singulares extrapolam as bitolas rígidas do extrato que não comporta, pela própria natureza, a vistosa complexidade dos negócios jurídicos. Calha uma pergunta honesta: se pensarmos em um campo de redação livre, para acolhimento de eventuais cláusulas acessórias, condições, modo, vicissitudes etc. do negócio jurídico, e o originador deva curar da sua transcrição em campo aberto – e o registrador debruçar-se sobre eles – deslocados do eixo central que é o instrumento, não seria mais lógico e natural que este se dedicasse simplesmente ao exame do próprio título? Este exame hoje é facilitado enormemente pelo concurso de ferramentas de IA, como veremos mais adiante.
Vamos a alguns exemplos que demonstram que o extrato não é a calha universal da contratação privada. A escritura pública é forma ad substantiam para os negócios sobre imóveis acima do teto legal (art. 108 do Código Civil); a esse tronco comum enxertam-se, ramo a ramo, as exigências que a legislação extravagante foi revelando – das incorporações ao parcelamento do solo, da alienação fiduciária ao crédito rural etc. O extrato, por definição, é seleção com base em padrão; e o que ele seleciona deixa de fora o mais. E o mais pode ser essencial para a validade e eficácia do ato jurídico. Pretender que ele baste é pretender que a parte substitua o todo.
E não se cuida apenas de forma. Em nome do dirigismo contratual, as leis que regem muitos títulos impõem cláusulas de conteúdo cogente – normas de ordem pública, protetivas do contratante mais fraco, que devem constar do título e cuja presença e licitude o registrador tem o dever de qualificar. A apresentação do título, com todas as cláusulas e condições, revela um rol de regras protetivas do adquirente – sem falar dos contratos do SFH, herdeiros do contrato-padrão do BNH, e das cédulas do crédito rural, todos prenhes de disposições impostas por lei. Ora, se ao oficial cabe aferir a presença e a validade dessas cláusulas – e cabe, sob pena de o fólio acolher o que a lei repele –, então debruçar-se sobre o título, como perguntávamos, não é reintroduzir burocracia: é cumprir o controle efetivo de tais cláusulas, em prol da tutela de terceiros e interessados – especialmente dos consumidores. A eficácia presuntiva do registro repousa na existência válida de um título e essa dependência intrínseca se rompe com a eliminação de um fator importante da equação registral. Enfim, o extrato pode anunciar que a cláusula existe; só o título revela se efetivamente existe, se é válida e eficaz.[17]
O próprio Provimento 228/2026 o reconhece, e sem rebuços. Define o extrato como representação estruturada e padronizada dos dados referentes ao título que lhe dá origem, apta a subsidiar a qualificação registral, só podendo constituir base suficiente exclusivamente nas hipóteses expressamente previstas em lei (art. 210-A, parágrafo único, I). E, para que não reste dúvida, faculta ao oficial exigir, a qualquer tempo durante a qualificação, o instrumento que deu origem ao extrato, sempre que reputar necessário ao seu exercício (art. 210-I, caput e § 3º), vedando que a via do extrato dispense a análise da continuidade, especialidade, disponibilidade e compatibilidade com a matrícula, ressalvadas as hipóteses previstas em lei (art. 210-I, § 1º).
E o desenho se fecha com boa simetria: assim como a conformidade técnica não garante o registro, o vício do extrato, por si só, não o impede – erro formal, omissão ou inconsistência não fundamentam a negativa, presentes os requisitos legais do ato (art. 210-J); e, constatada divergência relevante entre o conteúdo do título e os dados do extrato, o oficial consignará a circunstância na nota devolutiva ou na decisão de qualificação (art. 210-K, parágrafo único) – prevalecendo o primeiro, como resulta de todo o sistema, que manda qualificar “do exame do título” (art. 210-K, caput). O defeito do veículo não contamina o que ele representa, nem a sua chancela aproveita ao representado – porque o objeto do extrato é o título. Recebe-se o extrato para o processamento; registra-se o título.
Aqui está o nó que convém desatar, porque nele se enredam os defensores da suficiência do extrato: confunde-se o extrato (mera peça coadjuvante) com a existência e validade do próprio título. O emitente responde pela fidelidade do extrato aos elementos do contrato – que a síntese é fiel ao contratado –, e o Provimento é expresso em situar aí a sua responsabilidade, sem prejuízo da responsabilidade funcional do oficial de registro de imóveis por atos decorrentes da qualificação jurídica do título (art. 210-N).
Calha distinguir: o emitente do extrato em regra não é o mesmo que o interessado (art. 13, inc. II da LRP), nem é parte do instrumento (art. 11 da LRP – “às partes… seus títulos” – c/c arts. 223 e 225 e art. 250, II da LRP); é o extraneus que se intromete no microssistema do registro. Ele é mais do que mero apresentante (art. 217; art. 175, inc. III e art. 194 da LRP, entre outros) – porque a norma acena para sua responsabilidade civil e penal pela “fidelidade informacional do extrato”.
Aqui se apresenta o velho fantasma da cultura digital: GIGO – garbage in, garbage out. Considerado exclusivamente o extrato como fonte do assento, o vício que nele se incrustasse corromperia o registro: insegurança jurídica entra, insegurança jurídica sai. Era a economia do bordereau francês, em que o conservador, dispensado de cotejar o título, inscrevia pelo extrato e só por ele respondia. Entre nós historicamente deu-se o inverso: quem se fiava unicamente no resumo respondia pelo que daí resultasse, porque a ele, oficial (não ao emitente do extrato) cabia o exame do título.[18]
O Provimento 228 escapa à cilada por não fazer do extrato a fonte exclusiva e autônoma da inscrição: como o objeto da qualificação é o título, a nódoa acaso contida no resumo não transita automaticamente para a tábua, mas detém-se no veículo, sem alcançar o objeto representado. O extrato alimenta o processamento; não cria o direito. Daí que o seu erro se comunique e se corrija (art. 210-J), mas não se inscreva.
No caso de o Oficial transcrever o extrato que contenha vícios não revelados cabe imputar-lhe responsabilidade? Cabe. O registrador responde pela legalidade do plexo titular e inscritivo, para que o direito nasça, seja válido, eficaz e oponível erga omnes – planos interdependentes. A declaração do emitente, ainda que assinada sob responsabilidade civil e criminal, atesta apenas a correspondência fidedigna ao título original. E note-se: fidedignidade que, a rigor, não ostenta a virtude de uma autenticação ou de uma certidão em sentido próprio – nem poderia, quando o emitente é o particular (não um notário ou agente da fé pública), pois a certificação da autenticidade é função pública indelegável, cometida na titulação privada com exclusividade aos tabeliães de notas (art. 7º, IV e V, da Lei 8.935/1994).
Integridade não é autenticidade; e autenticidade não é veracidade. O dado íntegro é apenas o que não se adulterou depois de gerado, mas nada nos revela sobre a autoria, nem sobre a verdade do que representava antes. Um dado pode ser íntegro e, ainda assim, falso no conteúdo. A declaração do emitente alcança, quando muito, a integridade e a sua própria asserção; não supre a autenticidade em sentido técnico, nem decide a legalidade e a validade do negócio, matéria da qualificação.
Aí está a chave de todo o sistema: a fidelidade do extrato ao instrumento é do emitente; a legalidade do negócio, do oficial. Confundi-las – admitir que o privado ateste a existência, a validade e a eficácia de um título sujeito a registro – seria erigir uma monstruosidade que repugna à razão jurídica, parafraseando Lafayette.[19]
As reformas pontuais da Lei – que se sucederam para “ajustar” o sistema para enfrentamento das críticas, muitas delas veiculadas por nós[20] – consagraram um requisito que é incontornável. O ponto pode ser formulado numa questão singela: o emitente do extrato deve firmá-lo com assinatura eletrônica? Se positivo, na modalidade avançada ou qualificada?
O art. 17-A da Lei 14.063/2020 (incluído pela Lei 14.620, de 2023) reza que as “instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública e os partícipes dos contratos correspondentes poderão fazer uso das assinaturas eletrônicas nas modalidades avançada e qualificada de que trata esta Lei”. O destaque é nosso; note-se a locução partícipes dos contratos. O emitente não é partícipe do contrato de financiamento; quid iuris? Deixo a questão em aberto. Entretanto, a exceção ao art. 5º, § 2º, inc. IV da Lei das Assinaturas Eletrônicas refere-se exclusivamente às “instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário” – não a outros agentes financeiros e de mercado de capital, v.g. fundos de investimentos, operações de securitização etc. A exceção (qualificada × avançada) não dispensa a assinatura eletrônica no extrato.
Retomando, pode-se afirmar que o poder/dever[21] de qualificar o título sobrevive íntegro. O art. 210-K é taxativo: a conformidade formal do extrato aos padrões técnicos não afasta o dever do oficial de registro de imóveis de formular exigências, suscitar dúvida ou negar o registro sempre que, do exame do título, resultar desconformidade com a lei, violação a princípios registrais, defeito de representação, indício de fraude ou incompatibilidade com os atos constantes da matrícula. Repare-se na locução – do exame do título, não do extrato: é o título que se qualifica; o extrato apenas o subsidia. E o art. 210-C, § 4º, arremata, cortando pela raiz a tentação, ao dispor que a conformidade se limita à aferição de regularidade estrutural e de integridade dos dados, não implicando presunção de veracidade material, validade jurídica, eficácia ou registrabilidade do título, nem vinculando o juízo jurídico do oficial.
Burocracia e engessamento das transações imobiliárias
Não se objete que a exigência do título reintroduz a burocracia que o extrato veio, presuntivamente, superar. O Provimento não manda examinar o instrumento sempre, mas quando necessário à qualificação. Nos casos ordinários, o extrato estruturado basta ao fluxo informacional, ao intercâmbio de dados, e a máquina nos socorre pavimentando e sinalizando a infovia; nos casos em que a legalidade o reclama, o título comparece ao exame. É a diferença entre um sistema que confia cegamente na declaração unilateral do emitente e um sistema que a submete ao crivo da legalidade. Aqui reside a diferença fundamental que distingue o nosso sistema em relação aos congêneres de mera notícia: o registrador exerce suas funções de modo autônomo (em sua ordem) e independente; vale dizer: o emitente (parte interessada no negócio) não pode capturar o agente da registração, nem elegê-lo.
O declarante – seja mero portador, emitente, preposto do agente de crédito ou até mesmo o interessado no ato – nunca é o agente público neutro dotado de fé pública: a sua palavra documenta, mas não certifica; imputa, mas não autentica. Elevar a emissão do extrato à prova pré-constituída de autoria e integridade do título seria fazer do particular um notário por substituição. O extrato acelera e racionaliza os processos informáticos; o título sela, valida e garante. E o registrador, longe de ser um mero copista amanuense, segue sendo o que sempre foi entre nós: o guardião da legalidade que converte o negócio das partes em direito real oponível a todos.
Não se veja nisso um retrocesso tecnológico. É a presença do título que potencializa a máquina. A inteligência artificial pode confrontar, campo a campo, os dados do extrato com o teor do instrumento, apurar divergências e extrair um novo plexo de informações que o registrador, então, escrutina e qualifica. O extrato rebatido e conferido com o título deixa de ser o resumo do interessado para tornar-se insumo da inscrição estruturada, depurada in itinere: o input registral com o extrato e o título dá curso ao tratamento lógico e algorítmico com a validação humana no final do iter registral. É o extrato somado ao título que se converte em extrato para o registro estruturado, elaborado em sistemas endo-registrais da serventia. Não o resumo que dispensa o exame, mas o dado estruturado que o alimenta. Eis a qualificação algorítmica do input registral: a automação a serviço do juízo, e não em seu lugar.
Fico por aqui, nesta primeira parte, com o essencial demonstrado pela história e pela dogmática: o extrato subsidia, não sepulta; acompanha, não substitui. Afirmar o acerto do Provimento 228 pela só leitura de seus dispositivos seria ainda pouco. O texto não nasceu no silêncio do gabinete: veio como resposta a um rol de pretensões deduzidas em consulta pública, algumas das quais pediam, com todas as letras, precisamente o sepultamento que aqui se conjurou. Falta, pois, a prova dos nove: cotejar o que se pediu com o que se proveu. É a ela que dedicarei a segunda parte deste estudo.
Notas
[1] JACOMINO, Sérgio. Os novos extratos e os antigos bordereaux do registro francês (2010, ampliado após a Lei 14.382/2022, em https://wp.me/p6YdB6-1Kq; V. as lições de Lafayette (Direito das cousas, 1877, v. II, p. 256) e de Lysippo Garcia (O Registro de Immóveis – A Transcripção, 1922, p. 337).
[2] JACOMINO, Sérgio. Extratos, títulos e outras notícias (in NALINI, José Renato (org.). Sistema eletrônico de registros públicos. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 369-385). V. série “Assinaturas eletrônicas e a Lei 14.382/2022”, partes I-III (cartorios.org, 2023).
[3] Fábio Rocha Pinto e Silva reconhece que os “formulários registrais (registry notices)” da Lei Modelo da UNCITRAL (2016) correspondem ao que no Brasil se denominou extratos, e arrola, entre as práticas incorporadas à MPV 1.085/2021 e posteriormente à Lei 14.382/2022, a qualificação dos títulos apresentados por extrato apenas a partir dos elementos do extrato (art. 6º, §1º, I, “a”), sistema cujo núcleo, tal como ele o transcreve de Castellano, dispensa a cópia do contrato e prescinde do escrutínio do registrador. Cf. SILVA, Fábio Rocha Pinto e. Comentários aos arts. 1º e 2º. In: ABELHA, André; CHALHUB, Melhim; VITALE, Olivar (orgs.). Sistema Eletrônico de Registros Públicos: Lei 14.382/2022 comentada e comparada. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 7. A conclusão do ilustre jurista não é correta. O extrato da tradição do direito brasileiro é muito diferente dos formulários da UNCITRAL. O traslado do modelo é um claro índice do afobamento com que se buscou transportar o notice registry para cá: “Já era noite quando o Ofício 196/2022 do Senado chegou à Câmara, e o Relator, Deputado Isnaldo Bulhões Jr., apresentou prontamente o relatório relâmpago (Parecer Preliminar de Plenário 3) votando pelo acolhimento das alterações promovidas pelo Senado”… Tratou-se de verdadeira blitzkrieg empreendida por alguns setores do Governo Federal aliados a grupos de interesse bem representados. A expressão é bastante reveladora e integra a apresentação encomiástica que se fez do diploma legal em ABELHA, André; CHALHUB, Melhim; VITALE, Olivar (orgs.). Op. cit., p. XVII.
[4] Ricardo Dip adverte, com razão, que a expressão registro de direitos, decalcada da americanização da linguagem, é imprópria: “nosso registro é registro de títulos e não de direitos” – registro de causas materiais aquisitivas que só se convertem em direito real pela inscrição constitutiva. Cf. DIP, Ricardo. A Lei 14.382 e o registro da permuta de imóveis (conclusão). Boletim Eletrônico INR, Opinião, n. 3042 (www.inrpublicacoes.com.br, 2024). O sistema brasileiro é um sistema de registro de títulos de índole causal – o título em sentido material é a causa remota (o negócio causal, fonte obrigacional); o registro é o modo (causa próxima), que consuma o direito real, com efeitos constitutivos (em regra) e presunção juris tantum (titulus et modus adquirendi) –, distinto tanto do modelo abstrato alemão quanto dos sistemas de mero arquivamento (recording of deeds). A dicotomia registration of rights × recording of deeds provém do debate comparado e da análise econômica dos registros – difundida nos estudos do Banco Mundial (Doing Business) –, onde se contrapõem os registros de titularidades aos meros repositórios de documentos e às soluções de titulação privada, como o MERS norte-americano. Cf. ARRUÑADA, Benito. Institutional Foundations of Impersonal Exchange. Chicago: University of Chicago Press, 2012; ARRUÑADA, B.; GAROUPA, N. The Choice of Titling System in Land. Journal of Law and Economics, v. 48, 2005; MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando P. Fundamentación económica del derecho de propiedad privada e ingeniería jurídica del intercambio impersonal. Cizur Menor: Civitas/Thomson Reuters, 2011; NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás. A função econômica do registro imobiliário. Boletim IRIB em Revista, n. 325, 2006.
[5] Um passeio às reportagens impulsionadas pelo governo, após a sanção da Lei 14.382/2022, nos revela o cenário de entusiasmo que contagiou os agentes de mercado e de alguns registradores. “[A Lei 14.382/2022] efetiva o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) para modernizar e unificar sistemas de cartórios em todo o País e permitir registros e consultas pela internet.” E segue: “Segundo o governo, o Serp deve ‘desburocratizar’ o acesso a documentos, hoje espalhados por diferentes cartórios, e reduzir custos.” Portal da Câmara dos Deputados. Acesso: https://www.camara.leg.br/noticias/891260-SANCIONADA-COM-VETOS-LEI-SOBRE-MODERNIZACAO-DE-CARTORIOS. “Registro Eletrônico de Imóveis (SERP): A Modernização dos Cartórios e a Segurança Jurídica Digital.” Ou ainda: “[…] não apenas uma atualização tecnológica, mas uma verdadeira refundação dos processos de publicidade e eficácia jurídica no Brasil.” Site: Jusbrasil. Acesso: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/registro-eletronico-de-imoveis-serp-a-modernizacao-dos-cartorios-e-a-seguranca-juridica-digital/5709694832. “O Brasil dá um passo importante na desburocratização do mercado imobiliário, na desjudicialização, e caminha para ter um dos melhores sistemas de registros públicos do mundo.” CNN Brasil. Acesso: https://www.cnnbrasil.com.br/economia/macroeconomia/sistema-online-de-cartorios-entra-em-vigor-dia-31-entenda-o-que-muda/. Há muitos outros exemplos.
[6] TROPLONG, Raymond-Théodore. Privilèges et Hypothèques, 5ª ed., t. I. Paris: Charles Hingray, 1854, p. 83-84: os bordereaux são o estereótipo da inscrição, feitos para o conservador, a quem simplificam o trabalho, e não destinados ao público.
[7] A reforma francesa de 23 de março de 1855 repeliu, quanto aos atos translativos, a inscrição por extrato, restaurando a transcrição integral do título. Cf., para o desenvolvimento, JACOMINO, Sérgio. Os novos extratos e os antigos bordereaux do registro francês, cit.
[8] GAMA, Affonso. Direitos Reaes de Garantia. 1933, p. 814-815 (mantida a grafia original); LACERDA DE ALMEIDA, Francisco de Paula. Direito das Cousas, v. II, § 184.
[9] PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das cousas, v. II. Rio de Janeiro: B. L. Garnier, 1877, p. 256; no mesmo sentido, Lacerda de Almeida e Lysippo Garcia. O dever de o oficial conferir o título e suprir omissões constava do art. 56 do Decreto 3.453/1865, rebatido no § 2º do art. 50 do Decreto 370/1890, abolido na vigência do CC/1916 (art. 838) e expressamente no art. 202 do Decreto 18.542/1928.
[10] A ideia de remissão ao estereótipo do título, qualificado na origem – e não ao estereótipo do ato –, foi desenvolvida no prefácio à obra de Flauzilino Araújo dos Santos, Tokenização Imobiliária e Registro de Imóveis (2026, no prelo). Disponível em: https://wp.me/p6rdW-4Gt.
[11] Decreto-Lei 58/1937, art. 1º, III; Lei 4.380/1964, art. 61, §§ 1º e 2º (arquivamento do contrato-padrão e transcrição verbo ad verbum); Lei 4.504/1964, art. 83, § 1º (Estatuto da Terra), regulamentado pelo Decreto 59.428/1966, art. 43; Lei 4.591/1964, art. 67; Lei 6.766/1979, art. 18. O elenco é generoso e os exemplos citados nos bastam.
[12] Processo CG 131.428/2012, decisão de 15/4/2013, DJE 24/4/2013, parecer de Antônio Carlos Alves Braga Jr., aprovado pelo desembargador José Renato Nalini. Acesso: http://kollsys.org/gsk. O parecer aprovado consubstanciou o Provimento CG 11/2013, de 16/4/2013, do mesmo corregedor. Acesso: http://kollsys.org/fp7.
[13] ALMEIDA JÚNIOR, João Mendes de. Direito Judiciário Brasileiro. 3ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1940 – a cédula entre os instrumentos particulares “que costumam ser impressos”, p. 199; e os modos de registro “por exibição do instrumento e dos extratos”, no registro das transmissões e hipotecas, p. 305-306.
[14] REQUIÃO, Rubens. Curso de Direito Comercial. 2º vol. 24ª ed., atual. por Rubens Edmundo Requião. São Paulo: Saraiva, 2005 – cédulas rurais: p. 612 (n. 704) e p. 613-614 (n. 705); cédula de crédito industrial, de onde se colhe a expressão transcrita: p. 602-603 (n. 699); cédula de produto rural: p. 623 (n. 714); cédula de crédito bancário: p. 637-639 (n. 715); cédula de crédito imobiliário: p. 598-599. A garantia cedular pode revestir a forma de penhor, hipoteca ou alienação fiduciária (Decreto-Lei 167/1967; Decreto-Lei 413/1969; Lei 8.929/1994; Lei 10.931/2004).
[15] REQUIÃO, Rubens. Op. cit., p. 370 (n. 507): a índole abstrata não é essencial ao título de crédito; a obrigação abstrata só se produz quando a cártula, em circulação, põe em relação pessoas que não contrataram entre si.
[16] STJ, Súmula 233 (Segunda Seção, j. 13/12/1999, DJ 8/2/2000): “O contrato de abertura de crédito, ainda que acompanhado de extrato da conta-corrente, não é título executivo.” A cédula de crédito bancário foi a resposta legislativa: criada pela MP 1.925/1999, reeditada até a MP 2.160-25/2001 e disciplinada pela Lei 10.931/2004, cujo art. 28, § 2º, determina que as planilhas de cálculo e os extratos emitidos pelo credor “integrarão a Cédula”.
[17] Não por acaso, o STF, ao declarar constitucional a execução extrajudicial da alienação fiduciária (Tema 982, RE 860.631, rel. Min. Luiz Fux, Pleno, j. 26/10/2023), partiu da premissa – que se colhe da fundamentação do voto condutor – de que o procedimento repousa em cláusula validamente pactuada, remanescendo o controle judicial das irregularidades; o que reclama, precisamente, o exame das cláusulas que a lei tornou obrigatórias e o preenchimento de requisitos como a força das assinaturas eletrônicas.
[18] Já sob o antigo regime dos extratos, Azevedo Marques advertia que a alegação de se ter feito o registro pelo extrato (e dele não constar um ônus) não aproveita ao oficial, obrigado a conferir o extrato com a escritura: “o prejudicado pelo erro do registo tem ação contra o Oficial, que errou, porque o oficial, em caso algum, tem o direito de errar” (A Hypotheca — Doutrina, Processo e Legislação, 3ª ed., São Paulo: Acadêmica/Saraiva, 1933, p. 220, n. 125). No mesmo sentido LAFAYETTE: “a culpa do erro ou da omissão é sempre do oficial, fossem ou não suficientes os extratos” (Direito das cousas, Rio de Janeiro: B. L. Garnier, 1877, v. II, p. 256, nota 9).
[19] PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Cousas. Rio de Janeiro: B.L. Garnier, 1877, p. 116. Manifestei perplexidade acerca desta “figura notarial por substituição” – a elevação do particular à condição de notário na autenticação de documentos e no reconhecimento de firmas. Esta mudança da Lei 14.382/2022 é inconciliável com o sistema da fé pública. JACOMINO, Sérgio. Assinaturas Eletrônicas e a Lei 14.382/2022 – parte III (cartorios.org e Migalhas Notariais e Registrais, 3/3/2023), § “Apresentante × interessado”. Só o tabelião detém competência legal para atestar autoria e autenticidade (art. 7º, IV e V, da Lei 8.935/1994).
[20] JACOMINO, Sérgio. Instrumentos particulares, títulos digitalizados – requisitos técnicos. As reformas sucessivas da Lei 14.382/2022. São Paulo: Observatório do Registro, 23.9.2023. Vide especialmente Reforma da reforma da reforma… acesso: https://wp.me/p6rdW-3iV.
[21] STF HC 85.911-9-MG, j. 25/10/2005, DJ 2/12/2005, Rel. Min. Marco Aurélio.