Situação jurídica atualizada

§ 8º A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel deve compreender as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietários, direitos e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e respectivos titulares.

Introdução da certidão de situação jurídica atualizada na realidade registral imobiliária, com a exposição de seu conteúdo, qual seja, informações sobre a situação jurídica corrente do imóvel, excluindo-se eventuais cancelamentos e dados desatualizados, facilitando a interpretação da informação pelo usuário e, portanto, a redução de custos transacionais.

Uma vez mais a extrapolação do escopo legislativo. O interessado deve formular adequadamente o seu pedido para conhecer a chamada “situação jurídica” revelada pelo registro público, modulando o seu interesse tal e como queira.

A iniciativa visa a introduzir a “certidão de situação jurídica atualizada na realidade registral imobiliária” (vide incisos IV e VII do art. 10 do Provimento 89/2019).

A certidão expedida pelo SREI prescinde dos elementos enunciativos da proposta, já que o que se pretende consagrar em lei é inerente ao próprio sistema.

O conjunto normativo, há décadas em vigor, atende perfeitamente aos interesses do mercado e da sociedade.

Não se legisla sobre atributos naturais do sistema. A modelagem e a especificação do SREI, com seus livros inteiramente eletrônicos, previram que se ampliasse o escopo requisitório previsto na própria lei:

“a matrícula eletrônica deve conter dados estruturados que podem ser extraídos de forma automatizada, contendo seções relativas aos controles, atos e situação jurídica do imóvel, constituindo-se em um documento natodigital de conteúdo estruturado (inc. VII do art. 10 do Provimento 89/2019).

A certidão poderá ser lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos. Tais quesitos quem os define e formula é o próprio interessado, aparelhado com instrumentos eletrônicos em que a certidão pode será expedida na modalidade made ready (certidão de propriedade negativa de ônus e alienações) ou à la carte, com a predefinição do escopo, com o perdão do estrangeirismo.

Uma cópia do original é original?

PROPOSTA: § 7º A certidão lavrada nos termos do parágrafo anterior terá a mesma validade e fé pública que a certidão eletrônica que lhe deu origem.

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao registro eletrônico, que visa esclarecer a validade das certidões emitidas na forma do parágrafo anterior.

O § 6º trata da requisição da certidão, não da sua expedição (embora seja possível alcançar o objetivo da proposta).

Quando se diz simplesmente que a certidão lavrada nos termos do parágrafo anterior “tem a mesma validade e fé pública que a certidão eletrônica que lhe deu origem” pode se chegar a um absurdo. A certidão eletrônica, assinada digitalmente (assinatura qualificada), não gera mera “cópia” eletrônica quando reproduzida com a “mesma validade e fé pública” do “original”.

Uma cópia de um original, nessas condições, será simplesmente o mesmo original.

O que a proposta buscou alcançar é a “materialização” da certidão eletrônica.

Como disse, o § 6º prevê o acesso eletrônico para solicitação de certidão – não a geração de “cópia” autenticada da “certidão eletrônica que lhe deu origem”.

A redação imperfeitamente faz presumir que estamos em face de duas certidões – a emitida na origem, com todos os seus requisitos, e a “lavrada” no destino – ambas “certidões eletrônicas” em sentido próprio.

A boa ideia de integração de todas as serventias num arco do extrajudicial para requisição e expedição de certidões deve ser trabalhada de maneira adequada.

Interoperabilidade do sistema notarial e registral

PROPOSTA: § 6° O interessado poderá solicitar a qualquer unidade extrajudicial certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial, por meio de centrais eletrônicas, observados os emolumentos correspondentes às respectivas certidões.

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, permitindo ao usuário o benefício de utilização de qualquer cartório, em todo o território nacional, para formular pedidos de certidão. O dispositivo é essencial no período de transição entre as certidões em papel e o uso exclusivo de certidões eletrônicas, e permite a exploração da capilaridade das unidades extrajudiciais, eliminando para os usuários custos paralelos, com intermediários, que chegam a cobrar no mercado ao menos 5 vezes o valor de cada certidão. Além disso, vai ao encontro da necessidade de tratamento e redução de assimetria social e educacional, na medida em que confere um mecanismo mais eficiente a qualquer cidadão de solicitar certidões de qualquer local do país, com orientação de um funcionário qualificado do extrajudicial. Por fim, a medida resultará na redução de custos transacionais.

Há um problema que aqui se repete uma vez mais: visou-se a “adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis”, permitindo ao usuário “o benefício de utilização de qualquer cartório, em todo o território nacional, para formular pedidos de certidão”.

Todavia, o SREI é um elemento a mais num plexo informacional que integra todas as unidades do serviço extrajudicial. Poderíamos estar tratando aqui de um sistema interoperável, agregando todas as serventias notariais e registrais brasileiras, interconectando-as com padrões de interoperabilidade conhecidos, como o e-Ping, por exemplo (art. 38 da Lei 11.977/2009).

A ideia é boa e talvez merecesse um tratamento sistemático.

O argumento de que a interoperabilidade do extrajudicial acabará por eliminar os intermediários não soa perfeitamente lógico, já que eles atuam no acesso ao cartório e no envio da certidão em papel – não concorreriam na expedição da certidão “materializada” no próprio local da requisição. São modalidades distintas de atuação.

A ideia merece ser aprofundada. Aqui não encontrou uma expressão adequada.

SAEC – o que é?

A requisição de certidões por meios eletrônicos no Registro de Imóveis acha-se prevista no Provimento 89/2019 que criou o SAEC – Sistema de Atendimento Eletrônico centralizado.

O SAEC destina-se “ao atendimento remoto dos usuários de todas as serventias de registro de imóveis do País por meio da internet” (art. 16). Esse módulo do SREI tem por escopo exercer a coordenação e o monitoramento das centrais de serviços eletrônicos compartilhados com a finalidade de permitir a “universalização do acesso” a cada uma das unidades de Registro de Imóveis no país a fim de que “prestem os mesmos serviços, velando pela interoperabilidade do sistema” (§ 3º do art. 24 do dito provimento).

O SAEC deverá oferecer ao usuário remoto o acesso aos serviços eletrônicos registrais, como a requisição e expedição de certidão a “partir de um ponto único de contato na internet” (art. 18). A especificação do SAEC pode ser consultada na documentação técnica que se acha aqui: www.folivm.com.br.

Parece intuitivo que, a partir da plataforma criada pelo CNJ, será possível “solicitar a qualquer unidade extrajudicial certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial”, seja diretamente pelo SAEC ou “por meio de centrais eletrônicas” (v. inc. III do art. 25).

Note-se que as centrais eletrônicas estaduais de Registro de Imóveis vincular-se-ão ao SAEC obrigatoriamente, já que a ele compete exercer a coordenação e o monitoramento de todo o SREI (§ 3º do art. 24). As demais especialidades deverão subordinar-se ao regramento próprio.

A norma proposta prevê que “qualquer unidade extrajudicial” poderá receber pedidos de “certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial, por meio de centrais eletrônicas”.

Nada impede que “qualquer unidade extrajudicial” possa solicitar uma certidão por intermédio do SAEC (no caso do Registro de Imóveis) ou das centrais nas demais especialidades.

O que deve merecer uma regulação específica (que não foi alcançado pela proposta) é a interoperabilidade de todo o sistema notarial e registral, permitindo que cada cartório brasileiro possa “materializar” as certidões expedidas por qualquer delas, superando, assim, o disposto no inc. V do art. 7º da Lei 8.935/1994, que atribui com exclusividade ao notário a autenticação de cópias. A “materialização” da certidão eletrônica não é nada mais do que uma forma de autenticação da cópia haurida do documento eletrônico.

O acesso aos serviços por meios eletrônicos nos impõe novas e originais demandas que haverão de ser regulamentadas pela autoridade competente.

One size fits all/

No caso do Registro de Imóveis, o “ponto único” na internet, criado para aviar a solicitação de certidões em meios eletrônicos, como previsto no Provimento 89/2019, permite que a requisição possa se dar a partir de um ponto qualquer com acesso à internet (art. 18).

O acesso ao SAEC pode se dar tanto a partir duma serventia extrajudicial, como de um cibercafé. Não importa. O que não se tolera é que se impeça a expedição em papel [Art. 19, § 5º] e se imponha a cobrança de “emolumentos” pelo simples acesso – especialmente porque, pela proposta consubstanciada no dito § 5º, supra, o Oficial não estaria obrigado a “materializar” em papel a certidão. E se o fizer, a característica inerente aos documentos eletrônico se esvai. E se a “materialização” é rogada a outra serventia, bem, temos aí uma cópia autenticada de um documento original.

Todas essas questões devem ser cuidadosamente analisadas pelo órgão regulador do SREI.

Parece pouco razoável interpretar que o usuário deva pagar em duplicidade pela emissão da certidão na origem e novamente no destino.

Deve sempre ser levado “em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro” (art. 2º da Lei 10.169/2000).

Por fim, soa pouco razoável consagrar tal disposição por meio de lei federal. Cabe ao ente federado legislar e regulamentar a cobrança de emolumentos (art. 1º da mesma Lei 10.169/2000).

Registro em tempos de crise – XII – Digitalização de títulos – metadados mínimos

No último post examinamos o Anexo I do Decreto nº 10.278/2020,  a fim de penetrar nos sentidos que se podem extrair do chamados títulos “digitalizados com padrões técnicos” (art. 4º do Provimento CNJ 94/2020).

Os chamados “padrões técnicos de digitalização” foram estabelecidos com o fim de “garantir a qualidade da imagem, da legibilidade e do uso do documento digitalizado” e figuram nos anexos do Decreto nº 10.278/2020.

Quais é a origem desse conjunto de regras e pressupostos que subjaz aos anexos do dito decreto? Eu sugeri no artigo anterior (Registro em tempos de crise XI) que esse conjunto de prescrições técnicas é oriundo do CONARQ e que o ONR deveria integrar o próprio SINAR – Sistema Nacional de Arquivos. Remeto o leitor para aquele artigo.

Vamos dar mais um passo, agora em direção ao Anexo II que nos revela uma tabela de metadados mínimos exigidos para os documentos digitalizados.

Anexo II
METADADOS[1] MÍNIMOS EXIGIDOS PARA TODOS OS DOCUMENTOS

METADADOSDEFINIÇÃO
Assunto[2]Palavras-chave[3] que representam o conteúdo do documento[4]. Pode ser de preenchimento livre ou com o uso de vocabulário controlado ou tesauro[5].

[1] – Metadados – o que são?

Metadados são dados estruturados que permitem classificar, descrever e gerenciar documentos – sejam eles natodigitais, digitalizados ou tradicionais. São dados sobre dados. Segundo a definição de HOUAISS, metadado é um “dado ou conjunto de dados sobre outro dado ou dados (p.ex., uma descrição de sua estrutura, características ou uma informação que torne tal dado inteligível, p.ex., para um computador)”.

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Registro em tempos de crise – XI – padrões técnicos para digitalização.

Os requisitos de digitalização de títulos e a constituição de repositórios digitais de confiança vêm sendo estudados há muitos anos pelo IRIB – especialmente após a chegada do NEAR-lab – Laboratório do Núcleo de Estudos Avançados do SREI, com seus cientistas e juristas, associados ao Instituto numa iniciativa inovadora e criativa.

O tema em pauta foi objeto de uma longa exposição feita por mim no ano de 2011. Revendo aquelas imagens, constatei que estávamos, naquele exato momento histórico, elaborando o que viria a ser o SREI e o ONR. Estávamos enunciando o que mais tarde chamaria de “sinais prodrômicos dessa aventura conceitual”. O leitor pode ler o texto e ter acesso aos vídeos aqui: Registro Eletrônico – ontem, hoje e a construção do amanhã e História do Registro de Imóveis eletrônico em revista.

   

Antes de seguir adiante nas considerações abaixo, recomendo ao leitor que empreenda um passeio nos links acima indicados. Penso que podem iluminar as conclusões que, por síntese, apresentamos no texto a seguir.

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História do Registro de Imóveis eletrônico em revista

[Episódio #1]

Neste primeiro episódio, detalhamos o plano de trabalho que orientou as ações do grupo criado pelo CNJ para promover a modernização do sistema registral brasileiro. As parcerias com o Arquivo Nacional, a Biblioteca Nacional, o LSITec, a criação do e-Folivm, com o registro de suas atividades, tudo isso o registrador por acessar.

[Episódio #2]

Neste episódio, há um delineamento de uma nova perspectiva a respeito da gestão documental dos Registros Públicos brasileiros. Quais são as referências legais para que o acervo tradicional e digital possa ser conservado nas Serventias prediais de todo o Brasil?

[Episódio #3]

Aqui o espectador vai penetrar nas ideias que estavam em discussão no âmbito do Projeto SREI – suas referências tecnológicos, breve discussão sobre o poder normativo do Poder Judiciário, a distinção, que já se delineava claramente, entre os aspectos internos e externos do Registro de Imóveis eletrônico.

Registro Eletrônico – ontem, hoje e a construção do amanhã

Registro Eletrônico. Mas… que registro eletrônico?

NTIC – 13/5/2011, Foto: Carlos Petelinkar

Fui convidado por um querido amigo e colega registrador para falar sobre o “Registro Eletrônico brasileiro” num desses aborrecidos webinares – tão inovadores e interessantes quanto o neologismo criado especialmente para eles.

“Que Registro Eletrônico brasileiro?” – logo o interpelei. “Não há propriamente um registro eletrônico em funcionamento no país!”.

Meu amigo suspendeu a respiração. Logo emendei: “as iniciativas descoordenadas e confusas de informatização do sistema registral pátrio redundaram numa espécie de mixórdia registral eletrônica. Sejamos honestos – prossegui – ainda procedemos ao registro como os nossos antepassados – lavramos atos em cartolinas amareladas que condensam informação redundante, depois veiculada em certidões que reproduzem atos cancelados direta ou indiretamente, vulnerando a privacidade e confundindo os usuários; mantivemos e “aperfeiçoamos” indicadores (pessoal e real) que são a expressão mais óbvia do desacerto e arcaísmo na concepção sistemática, metodológica e conceitual do RE. Recebemos títulos em XML, para logo o materializarmos em papel…”.

Uma querida amiga, parceira de tantos trabalhos, disse-me certa feita que essas ferramentas tecnológicas, “quando não atrapalham, também não ajudam”. Eis a melhor definição do chamado “Registro Eletrônico” com o qual convivemos.

Meu interlocutor quedou-se em silêncio. Certamente olhou em volta e viu que essa realidade está viva em sua serventia. Os livros manuscritos não foram encerrados, matrículas impressas, arquivos lotados de papel e documentos eletrônicos sem um plano racional de temporalidade, repositórios digitais inseguros e confusos… As etapas do registro, tão bem apanhadas no século XIX, perderam a virtude original e se diluem numa intricada trama de rotinas pouco inteligentes e ineficientes.

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Registro em tempos de crise – X – falsidade do título

Caro leitor.

Sigo com os comentários a propósito do  Provimento CNJ 94/2020, hoje enfocando o seu art. 9º. Como sabe, estas pequenas digressões visam tão-somente a provocar estudos e debates. Os avanços que observamos nas sucessivas séries de normas editadas e de projetos de lei apresentados nos revelam problemas a que os juristas são convocados a dar soluções técnicas adequadas.

Vislumbro em alguns deles a ultrapassagem de certos paradigmas que sempre serviram de guia para a atuação dos registradores imobiliários.

Nesta nótula reflexiva, toco num ponto sensível: a aceitação dos títulos digitalizados “com padrões técnicos” para servir de suporte à inscrição registral.

O impacto das novas tecnologias de informação e comunicação nas atividades multisseculares dos notários e registradores há de produzir (e tem produzido) abalos importantes e substanciais na praxe cartorária. Vemos esse fenômeno espraiando-se por todas os lados. As bases de sustentação do modelo poderão ser subvertidas e nós, juristas, deveremos abrir os olhos para a prefiguração de uma perigosa extrapolação do métron institucional.

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Registro em tempos de crise – IX – cédulas escriturais

Durante o período pandêmico foram baixados inúmeros atos normativos dispondo sobre o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis em regime de plantão. Há um franco estímulo à utilização de plataformas digitais para recepção e processamento dos pedidos de registro ou de emissão de certidões.

O Provimento CNJ 94/2020 inovou a praxe dos cartórios em muitos aspectos. Terá sido uma medida muito positiva. Tenho me dedicado neste espaço a estudar alguns tópicos que a norma suscita.

Neste episódio, vou tratar das chamadas cédulas emitidas “sob a forma escritural”. A sua referência se acha no inc. IV do art. 4º do dito Provimento. A redação do art. 4º é a seguinte:

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Registro em tempos de crise – VIII – títulos digitalizados com padrões técnicos

Dando seguimento aos textos que venho divulgando com o objetivo de lançar elementos para debates e discussões sobre os atos normativos baixados pela Corregedoria Nacional de Justiça no curso da pandemia do COVID-19, apresento-lhes breve comentários ao § 2º do art. 4º do Provimento CNJ 94/2020.

Na edição passada (Registro em tempos de crise VII) comentamos o referido artigo 4º do Provimento CNJ 94/2020, cujo teor é o seguinte:

Art. 4º. Durante a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços

Vamos nos deter agora no § 2º do referido artigo.

Como já adverti anteriormente, este é um trabalho em curso. Aqui se lançam reflexões que serão aprofundadas em grupos de estudo do IRIB – especialmente a CPRI – Comissão do Pensamento Registral Imobiliário, hoje coordenada pelo registrador Jéverson L. Bottega.

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