Limites da blockchain – Criar obrigações é mais fácil do que transferir direitos de propriedade

Limites da blockchain – Criar obrigações é mais fácil do que transferir direitos de propriedade [1]
Benito Arruñada [2] [3]

Rube Goldberg

Qualquer um pode vender seu imóvel mediante um contrato de compra e venda ou, também, dispor do bem por meio da blockchain. Poderá fazê-lo mesmo quando a propriedade seja igualmente do cônjuge, ou onerada com uma hipoteca. Contudo, tanto o direito de compropriedade do cônjuge, quanto a hipoteca permaneceriam incólumes.

O contrato de compra e venda tem, deste modo, efeitos meramente obrigacionais. Não tem o condão de transmitir a propriedade imóvel. Simplesmente o vendedor se obriga a entregar o bem ao comprador e este a recebê-la. Em outras palavras, a venda de coisa alheia (parcialmente) é válida e eficaz entre as partes – e o será também no caso de imóvel gravado com um direito real de garantia (hipoteca). No entanto, os direitos reais de terceiros sobre a coisa vendida não serão afetados por esta compra e venda.

Esta distinção entre os efeitos obrigacionais do contrato e a eficácia real da transmissão da propriedade pode arrefecer o entusiasmo dos partidários da blockchain, que tendem a superestimar a eficácia dos contratos entre particulares e a subestimar a importância dos intermediários que desfrutam da confiança do público. No âmbito do mercado, os agentes podem intercambiar direitos obrigacionais, isto é, podem prestar ou não prestar, fazer ou não fazer. Contudo, transmitir direitos de propriedade requer um mínimo de intervenção pública. A razão é simples: dado que a alienação afeta interesses de terceiros alheios ao contrato, a transmissão requer a presença de um terceiro neutro e imparcial que garanta o adimplemento. Este terceiro deve ser independente – não apenas em relação às partes de uma relação concreta, mas, também, em relação a todos os titulares de direitos de propriedade sobre o ativo que se negocia no mercado. Do contrário, o mercado sofreria seriamente devido à possível existência de gravames ocultos incidentes sobre tais ativos. Continuar lendo

Venha pensar o futuro do Registro de Imóveis no Brasil

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O IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e a ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário, por seus presidentes, João Pedro Lamana Paiva e Sérgio Jacomino, têm o gosto de convidar todos os interessados em temas relativos ao desenvolvimento técnico e institucional do Registro de Imóveis no Brasil para compor grupo de trabalho a ser constituído no bojo de convênio acertado entre as duas entidades.

Escopo do trabalho

O grupo visa a empreender estudos, debates, encontros, workshops em que o tema do aperfeiçoamento tecnológico do Registro de Imóveis e o seu desenvolvimento institucional serão o foco dos trabalhos.

Quem pode participar?

Todos os registradores brasileiros e demais interessados poderão participar dos estudos e discussões. As atas e documentos serão divulgados aqui: http://www.folivm.com.br.

Membros

O grupo de trabalho já se acha constituído no âmbito do NEAR – Núcleo de Estudos Avançados sobre Registro de Imóveis Eletrônico. A ideia é atrair registradores de todo o Brasil para discutir não somente os temas relacionados com o Registro de Imóveis Eletrônico, mas o desenvolvimento do próprio sistema registral brasileiro.

Na primeira etapa, foram selecionados 12 membros paulistas. Abre-se, agora, a possibilidade de participação de interessados de todo o Brasil.

Os interessados deverão se inscrever no formulário abaixo, manifestando seu interesse e a disposição para contribuir com os estudos relativos ao tema.

Os inscritos serão escolhidos pode deliberação conjunta do IRIB e ABDRI. Continuar lendo