Serpentina registral. No caminho do Registro tinha uma pedra

No caminho do registro tinha uma pedra. Tinha uma pedra no meio do caminho…

Como diria Oswald de Andrade, somo tudo, incorporo – e como! Mas não digeri como deveria, amiga.

O Bispo Sardinha era um gajo velho e sarado.

A senda dos sistemas de informação é rica e especializada. Acha-se além da capacidade deste escriba esforçado. Fiz o que pude, mas deixei uma alameda como pista que pode nos levar a uma vasta planície. Hoje posto no Migalhas.

Alguém poderá se aventurar e escrever sobre os sistemas tradicionais e os modernos sistemas de informação que a serpentina registral inaugura como soluço de má-digerida modernidade.

Intuo que os sistemas registrais tenham outra natureza ontológica e uma etiologia distintas. Distingui-los da SERPE é muito tentador e pode ser revelador. E instrutivo.

A isso me dedico, querida amiga.

Agonia central – ou anomia registral?

A consumação do texto aprovado no Congresso Nacional e que redundou na alteração da Lei 8.935/1994 é um evidente “jabuti”, como é chamado no jargão jurídico as emendas que não guardam qualquer pertinência temática com o objeto da medida provisória encaminhada à apreciação do Poder Legislativo.

Trata-se de um “contrabando legislativo”, como também ficou conhecida essa prática inconstitucional. Segundo o STF, viola “a Constituição da República, notadamente o princípio democrático e o devido processo legislativo (arts. 1º, caput, parágrafo único, 2º, caput, 5º, caput, e LIV, CRFB), a prática da inserção, mediante emenda parlamentar no processo legislativo de conversão de medida provisória em lei, de matérias de conteúdo temático estranho ao objeto originário da medida provisória”[1].

É de uma clareza solar que a criação das tais centrais eletrônicas estaduais para prestação de serviços complementares e facultativos – a latere das centrais criadas, regulamentadas e fiscalizadas pelo Poder Público – é manifestamente inconstitucional. Sua figuração em MP que instituía o “Documento Eletrônico de Transporte” é um corpus alienum incrustrado no objeto originário da MP 1.051/2021, convertida afinal na Lei 14.206/2021.

Essas tentativas erráticas têm uma larga história. Para efeitos de registro, passo a relatar algumas das iniciativas aziagas que despontaram no cenário da classe de notários e registradores brasileiros, dividindo opiniões e instaurando a cizânia institucional.

Antes, porém, um disclaimer: entendo perfeitamente o impulso que tem levado alguns colegas a conceber estruturas complexas de prestação de “serviços de natureza complementar”. São iniciativas bem-intencionadas, embora as julgue precipitadas e assistemáticas. As críticas que lanço pretendem alçar-se a um diálogo eminentemente técnico e acadêmico. Pretendo detalhar em breve, num pequeno artigo, os fenômenos de disrupção que provocam temores e iniciativas precipitadas[2]. Por ora, indico as digressões que lancei na despedida da presidência do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, em logo texto sob a epígrafe – disrupção é destruição, do qual destaco:

“Vivemos uma época de crise, um período turbulento. A aceleração violenta dos processos sociais – impactados pela crescente influência das tecnologias da informação e comunicação – nos levará a encruzilhadas inesperadas, a caminhos inauditos. Seremos desafiados por demandas da sociedade e do mercado que já não podem ser atendidas de maneira improvisada, nem de modo anacrônico. Já não podemos nos fiar em conceitos enrijecidos, decalcados de uma pseudo tradição que não é tradição e que talvez não passe mesmo de mero reacionarismo – quando não de tecnofobia de luditas ilustrados”[3].

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Indisponibilidade de bens – inauguração

O desembargador Marcelo Berthe falou aos inscritos na abertura do curso Indisponibilidade de Bens (4/10) enfatizando a importância do evento para dar o aperfeiçoamento do sistema registral. Promovido pela Fundação Arcadas da Faculdade de Direito da USP, OAB-SP – Comissão de Direito Notarial e Registral e NEAR-lab – Laboratório de Estudos Avançados do Registro de Imóveis na abertura. O evento contou com o apoio do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e CNB – Conselho Federal do Colégio Notarial do Brasil.

Senhoras e senhores,

Peço licença para enviar esta mensagem diante da falta de disponibilidade de sinal de internet que me permita acessar a rede aqui de Boa Vista, Roraima, onde me encontro em trabalho de inspeção da Corregedoria Nacional.

O evento acadêmico que tem por tema a Indisponibilidade de Bens, promovido pela Fundação Arcadas, com a Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB São Paulo , com o apoio do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB e do Colégio Notarial do Brasil, toca em ponto sensível e de grande relevância para o direito e, em especial, para os serviços registrais e notariais.

Há muito a questão vem sendo objeto de preocupação da Corregedoria Nacional de Justiça, porque ao mesmo tempo em que assegura grande efetividade para as ordens judiciais e administrativas, o assunto reclama grande preocupação na busca pelo aprimoramento do instituto, cada vez mais utilizado em diversas situações, justamente por suas repercussões, muitas vezes indesejáveis, porque pode trazer um efeito contrário desnecessário e indesejável aos interesses econômicos relacionados com a circulação da riqueza, princípio de economia política importante para assegurar o desenvolvimento econômico.

Há muitas preocupações e interesses que envolvem a matéria, o que muito justifica sejam aprofundados os estudos que cercam o tema da indisponibilidade de bens.

A Corregedoria Nacional de Justiça vem promovendo o funcionamento do Operador Nacional do Registro Imobiliário Eletrônico – ONR, hoje já o responsável pela gestão e aprimoramento do funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e, nesse sentido, congratula-se com os mencionados organizadores e apoiadores deste evento acadêmico, que contará com grandes nomes de estudiosos do direito, na certeza que as palestras e debates que se travarão durante a programação em muito virão contribuir para a melhor compreensão do direito material aplicável ao instituto da indisponibilidade de bens, como para o aprimoramento da regulação dos sistemas e meios eletrônicos existentes, que hão de merecer o desenvolvimento de novas funcionalidades, com a utilização das mais recentes tecnologias e o aproveitamento das inovações disponíveis.

Com esta breve mensagem, e na episódica impossibilidade de comparecer, mesmo que a distância, peço licença para cumprimentar a todos os envolvidos no evento que hoje se instala, organizadores, apoiadores, palestrantes, debatedores, e o faço na pessoa do ilustre Professor Celso Campilongo, a quem rendo homenagens e cumprimento, em nome da Coordenadoria de Gestão dos Serviços de Notas e Registro -CONR, da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.

Com os votos de muitas felicidades e de pleno êxito, a todos parabenizo pela iniciativa.

Marcelo Martins Berthe

Marcelo Berthe é Desembargador do TJSP e Supervisor da Coordenadoria de Notas e Registro da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.

Leia também:

  1. Programa do Curso Indisponibilidade de Bens.
  2. INDISPONIBILIDADE DE BENS: curso teve início com mais de 100 participantes em Abertura Solene. Site: IRIB.
  3. Indisponibilidade de Bens: entre o Direito, a Política e a Economia. Celso Fernandes Campilongo

Indisponibilidade de Bens: entre o Direito, a Política e a Economia

Celso Fernandes Campilongo*

O número de escândalos, golpes e desvios de recursos públicos praticados por políticos – de todas as esferas administrativas e partidos – é mais do que conhecido. As soluções supostamente redentoras também: “Operação Mãos Limpas”, “Lava Jato” e congêneres mundo afora. Nem as ilicitudes atreladas às bandalheiras dão tréguas, nem as ferramentas do Direito parecem detê-las. Parafraseando Mário de Andrade, no país de Macunaíma, dentre tantas mazelas, “Pouca Justiça e muita corrupção, os males do Brasil são”!

Na busca por instrumentos mais eficientes no enfrentamento dos problemas, a ordem jurídica constrói mecanismos que preservem o patrimônio público, inibam a bandidagem e restaurem a confiança nas instituições. Dentre eles, sem dúvida alguma, a decretação de “indisponibilidade de bens” avulta de importância. Aparentemente célere, liminar e poderosa, satisfaz a sede por mais Justiça e menos corrupção. Também é “vingativa”: regenera e revigora, tempestivamente, a sociedade dos “bons” diante dos “malfeitores”. Tudo muito maniqueísta e simplório para funcionar sem abusos, distorções e perversidades.

A força do Direito não reside no uso indiscriminado dos meios coercitivos. É antes o inverso: deve ter dosagem adequada e ser fruto da prudência, ponderação e técnica do aplicador do Direito, sob pena de desencadear efeitos perversos, não previstos e contrários aos objetivos do sistema jurídico.

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ONR – vésperas da Lei 14.118/2021

SJ entrevista Marcelo Martins Berthe e Flauzilino Araújo dos Santos

O ONR e o SREI, como organismos sócio corporativos, ainda lutam para se firmar. São muitos os desafios, inúmeros os obstáculos, imensos os interesses que, por aparentemente contrariados, resistem como podem às mudanças corporativas e institucionais.

É preciso, portanto, contar esta história de transformações por que passa o Registro de Imóveis. Faço-o em nome próprio, colhendo, de maneira a mais fidedigna possível, o testemunho daqueles que foram os principais artífices dessa grande transformação do sistema registral brasileiro.

Sei que as crônicas do processo poderão nos dar no futuro uma importante chave interpretativa dos eventos que se sucedem e que vivenciamos no interior desta vetusta e honorável atividade que é o Registro de Imóveis.

O custeio do ONR

Na véspera da publicação da Lei 14.118, de 13 de janeiro de 2021, aguardávamos, ansiosos, o desenlace do trabalho de articulação e convencimento dos atores políticos acerca da importância do custeio do ONR. A questão que se nos apresentava era clara: ou criávamos rapidamente um mecanismo de sustentação e custeio do sistema, que permitiria a autogestão, ou logo cairíamos reféns de iniciativas estritamente privadas, sem qualquer tipo de controle institucional ou regulatório.

Havíamos recebido um sinal positivo da Presidência da República informando-nos que os parágrafos incluídos no art. 76 da Lei 13.465/2017 não haviam sido vetados. A notícia nos veio como um bálsamo. Sabíamos que havia uma intensa campanha de desinformação que se disseminava sub-repticiamente nas antecâmaras do Congresso Nacional e da própria administração, visando entorpecer a discussão e deslocar o eixo que justificava e dava arrimo à ideia de institucionalidade e sustentabilidade do ONR.

Nas vésperas do advento da lei eu dava algumas pistas do que ocorria nos intestinos do sistema em dois pequenos artigos veiculados aqui e alhures:

Registro de Imóveis eletrônico – uma conquista da sociedade brasileira, texto que era uma resposta a uma série de perguntas formuladas por um jornalista da Folha de São Paulo. Na edição de 18/12/2020 constataríamos que as respostas, dadas de forma precisa e objetiva, aparentemente decepcionaram o entrevistador que as reproduziu imperfeitamente em um espaço da grande imprensa que busca desencavar, como ali mesmo se diz, informações dos “bastidores da notícia”.

ONR – Aberta a temporada de caça às narrativas, em que rebatia os argumentos de um grande advogado paulista que foram veiculados em breve artigo publicado no Estadão de 25/12/2020;

Perguntava-me: que “bastidores” seriam esses se todas as nossas iniciativas institucionais eram alardeadas aos quatro ventos? Todos os passos foram dados em conformidade com decisões do CNJ, registrados em processos públicos. De que narrativas se alimentavam os que me entrevistavam?

Toda essa movimentação revelava claramente que havia – e ainda os há – certos interesses que nunca se explicitam claramente e que sempre se apresentam sob as máscaras de slogans funcionais e auto justificadores. O rol desses mitologemas foi explicitado e enfrentado nos artigos supra referidos.

Ao final e ao cabo desse processo turbulento, não se forneceu suficiente combustível para alimentar as narrativas que já eram bastante evidentes nas perguntas formuladas pelo jornalista e nos artigos que adrede se sucediam na imprensa. A nótula publicada na FSP, confrontada com as respostas dadas, revelou-se simplesmente ridícula.

“Que tiro foi esse”?

Mas, afinal, que interesses se aninham por trás de tantas investidas que avançam por caminhos tão sinuosos?

Não se deve esquecer que uma ADI foi proposta no STF contra o ONR por uma entidade da qual nunca se ouvir falar em nosso meio. O curioso, nessa série de artigos, é que o ataque sempre se dá por intermédio de atores que igualmente são completamente desconhecidos do meio jurídico especializado, embora sejam personalidades muito respeitáveis em outras áreas do Direito. São ilustres desconhecidos do Registro de Imóveis.

O ONR e o SREI certamente mexem com interesses muito poderosos. Muitos têm a exata dimensão do que estou falando e não calha aqui explicitá-los. Na condição de presidente do IRIB, à época de todos esses acontecimentos, coube-me a defesa da instituição. Posso lhes garantir que não foi uma tarefa fácil. Não foi simples.

Passado já um certo tempo, hoje assisto aos novos lances como simples espectador, perplexo, mas atento aos movimentos que, longe de amainarem, somente recrudescem dia após dia.

Ainda agora há uma proposição em curso no Congresso Nacional em que o ONR é novamente alvejado. É possível identificar as impressões digitais daqueles que impulsionam essa guerrilha contra o ONR e enfrentam as decisões e iniciativas do próprio CNJ[1]. Acerca desses fatos já não me cabe mais falar, eis que são temas que as entidades corporativas devem curar como possam ou queiram.  

Feitas estas considerações preambulares, deixe-me revelar uma entrevista que fiz com Marcelo Berthe e Flauzilino Araújo dos Santos nas vésperas da lei – no dia 12 de janeiro de 2021.

O registro de nosso colóquio flagrou um instantâneo de alegria e descontração, depois de um estresse tremendo que foi o acompanhamento da tramitação da MP 996, de 2020. (SJ).

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As especialidades notariais e registrais e sua natureza

Reforma da LEI 6.015/1973. Sugestões de Aperfeiçoamento

Sérgio Jacomino [1]

Introdução

Recebi de um colega de estudos um alentado texto com propostas de redação para a reforma da Lei de Registros Públicos com o pedido de estudo e opinião jurídica.

Em vez de debruçar-me sobre o articulado da proposta, julguei ser oportuno, preliminarmente, traçar uma diretriz crítica a fim de iluminar os intrincados problemas que a iniciativa representa e sugerir um rumo sistemático nas discussões.

Penso que estas singelas advertências devam merecer prudente reflexão antes do encaminhamento da proposta aos canais competentes do Governo Federal.

Notários e registradores – especialização e natureza

O princípio essencial que deve nortear a concepção da reforma legal da Lei 6.015/1973 (LRP) é o seguinte: cada especialidade representa um núcleo autônomo e singular que deve ser mantido organicamente no corpo da lei.

O § 1º do artigo 1º da LRP nos revela um conjunto harmônico e diversificado que dá coerência a todo o sistema. A parte geral da lei, dedicada ao conjunto de especialidades dos registros públicos, representa menos de 10% do total de 299 artigos do diploma. Os demais dispositivos são dedicados a cada especialidade, com delimitação de atribuições e de funções de modo muito bem definido e particularizado.

Registro Civil, de Pessoas Jurídicas, de Títulos e Documentos e de Imóveis são especialidades que vêm experimentando ao longo dos anos um processo de progressiva singularização em tudo consentânea com as exigências do mercado e do desenvolvimento orgânico das próprias atividades.

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ONR – Aberta a temporada de caça às narrativas

Sérgio Jacomino[1]

Parece aberta a temporada de caça a narrativas inventadas e postas em circulação para serem alvejadas e oferecidas como espécie de espetáculo diversionista a incautos. À parte estes, a quem realmente se destina a criação de tais narrativas?

No Estadão do último dia 25/12, um título provocativo chamou a minha atenção: “Tributo ao ONR – Operador Nacional do Registro” (edição de 25/12/2020) [mirror]. Seria uma homenagem à concepção da genial ideia do ONR? Haveria, afinal, um reconhecimento sincero ao trabalho hercúleo empreendido ao longo de mais de uma década pelo CNJ – Conselho Nacional de Justiça e por registradores abnegados?

Rapidamente descobrimos que não. Até o título se revelava dúbio e o conteúdo representa teses requentadas e já veiculadas e respondidas anteriormente[2]. Quais são, afinal, os interesses que essa guerrilha representa?

As principais objeções levantadas contra a iniciativa do ONR podem ser sumariamente sintetizadas da seguinte maneira:

  1. O ONR promoveria a centralização redundante de dados pessoais, ferindo a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.
  2. O ONR prestaria serviços próprios de registradores por intermédio da plataforma do ONR-SREI, com a substituição dos fornecedores tradicionais de software para cartórios.

Os demais argumentos se fundam essencialmente nestes dois tópicos. Vamos ao primeiro deles – concentração de dados pessoais no ONR.

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LGPD. Centrais Estaduais de Serviços Eletrônicos Compartilhados

LGPD. Centrais Estaduais de Serviços Eletrônicos Compartilhados. adequação das Centrais à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais[1].

Senhor Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo.
Desembargador RICARDO MAIR ANAFE.

Honrados com a vista dos autos para oitiva do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, entidade que congrega todos os registradores imobiliários do Brasil, prestamos respeitosamente as seguintes informações.

Em síntese, o objetivo do requerente é a proibição de centralização de dados na ARISP, segundo ele, em virtude de potencial risco à privacidade de dados. Roga-se que os serviços prestados pela Central Estadual “sejam acessíveis apenas de maneira descentralizada”. Requer-se, ainda, seja concedido prazo “para que todas as associações privadas que controlam as Centrais venham a publicar padrões de comunicação para todos os serviços disponíveis em suas plataformas” e que se fixe um prazo para a “destruição das bases de dados pessoais externas aos cartórios, eliminando-se o modelo de bases de dados pessoais sob controle das associações de classe”, adequando-se as Normas de Serviço no que couber.

Passamos a expor nosso entendimento, articuladamente.

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LGPD – a estática e a dinâmica do registro

PROPOSTA: § 10. Os Registros de Imóveis deverão disponibilizar, por intermédio do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC, a visualização da matrícula e dos atos praticados no Registro Auxiliar, ao custo de 30% do valor da certidão.

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, com inclusão na lei do serviço de visualização on line de matricula, já disponível nas centrais compartilhadas, que permite ao usuário acesso à matrícula eletrônica imediatamente, 24h por dia, mesmo em dias não úteis.

Emolumentos – lei estadual.

Iniciemos com essa indicação: matéria emolumentar deve ser objeto de lei estadual.

A tentação de elevar a matéria ao âmbito federal deve ser enxergada com muito cuidado. Parece existir uma tendência nesse sentido. Todavia, como temos tido ocasião de destacar no curso desta análise, o problema deve ser resolvido com estratégia e conhecimento de causa.

Um órgão não é o organismo

Já aludimos às funções do SAEC. Fica aqui a advertência: como órgão do SREI, o SAEC não deve se constituir em fonte da publicidade registral, sob pena de subversão do próprio sistema de delegação, convertendo o hub de acesso e trânsito informacional em fonte própria de dados e informação.

Não será o SAEC o portal de “visualização da matrícula e dos atos praticados no Registro Auxiliar”.

Tenho denunciado uma tendência de alocação, em centrais (ou mesmo no SAEC) de dados registrais, convertendo-as em entidades para-registrais com uma espécie de subdelegação de ofício e função sem previsão legal ou constitucional.

Intenta-se, por meio de emendas legislativas, instituir as centrais em atores personalizados às quais se atribui funções próprias delegadas aos registradores para a prática de atos registrais como prenotação, emissão de certidões etc.

Quem prenota, emite certidões ou presta informações é o registrador, não centrais ou SAEC e nem mesmo o ONR.

Isso nos leva a uma outra série de considerações. Vamos a elas.

LGPD e a atividade registral

À parte esse problema de fundo, aqui se avança sobre um tema ainda pouco discutido e muito sensível: o impacto da LGPD na publicidade registral.

Temos sustentado que o acesso à chamada “visualização da matrícula” deverá se constituir em exceção, já que ela revela a terceiros dados, circunstâncias e vicissitudes que se relacionam ou integram a esfera privada de todo aquele que, direta ou indiretamente, figura no registro na sucessão de atos que filiam e compõem o historial tabular.

Sabemos que muitos desses atos acham-se cancelados, direta ou indiretamente, seja pela sucessão na titularidade dos direitos, seja por inúmeras mutações jurídicas (retificações, gravames etc.). O que pode interessara a terceiros, por exemplo, saber que fulano sofreu uma indisponibilidade de bens no passado, ou que sicrano experimentou uma penhora? Que interessará a terceiros conhecer circunstâncias já canceladas, alteradas, extintas? Separações, divórcios, reconciliações – o que tudo isso pode interessar no contexto dos intercâmbios de representados pela aquisição ou oneração de bens imóveis? Mudança de sexo, averbação de transgeneridade ou de situações relacionadas como uniões homoafetivas – o que estas circunstâncias podem alterar ou qualificar a aquisição ou transmissão de bens e direitos?

Dizemos que essa modalidade de “visualização de matrícula” deverá ser exceção porque, tratando-se de mera informação, a lei faculta o seu acesso somente às “partes” – isto é, àqueles que possam demonstrar e comprovar legítimo interesse. Esta é, precisamente, a redação do item 2º do art. 16 da LRP, que alude a “partes”.

“Partes” e o legítimo interesse na rogação

Hoje causa espécie dois aspectos da lei: (a) que as “informações” devam ser prestadas às para “partes” e (b) que “qualquer pessoa” possa requerer certidão do registro “sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido[1]

Já me debrucei sobre o tema, tendo me dedicado a proceder a uma exegese do corpo legal em um caso concreto[2]. Partes, no contexto da Lei de Registros Públicos, é um conceito técnico: refere-se às pessoas que, direta ou indiretamente, figuram no Registro ou têm legitimidade para promover mutações na situação jurídica e obter do Registro de Imóveis informações de seu interesse. Parte é, pois, um conceito de processo e o Registro, como se sabe, é um processo. A epígrafe do Capítulo III do Título V da LRP acha-se assim grafada: “Do Processo do Registro, artigos 182 e seguintes.  

O conceito de parte pode ser expandido, no contexto dos Registros Públicos, e assim alcançar a ideia de legitimidade postulatória para obter as informações do Registro. Assim como a própria LRP previu a legitimidade para as obter (n. 2º do art. 16), a Lei de Notários e Registradores cravou o dever dos Oficiais do Registro de Imóveis de “facilitar, por todos os meios, o acesso à documentação existente às pessoas legalmente habilitadas”, conforme inciso XII do art. 29 da LNR[3].

Vimos, pela enunciação dos dispositivos legais citados, que há uma gradação: partes não é o mesmo que quaisquer pessoas.

Afinal, quem poderá rogar e obter informações do Registro de Imóveis?

Como já asseverei no curso deste trabalho, a cláusula aparentemente aberta do art. 17 da LRP – “qualquer pessoa” – não deve levar o intérprete a se afastar do escopo: “requerer certidão do registro”, expressão preposicionada por artigo definido que parece indicar um ato de registro determinado, não vários, nem indeterminados ou aleatórios.

Estaríamos diante de uma faculdade de postulação, aberta a qualquer pessoa, para obtenção de certidões de um determinado registro, não o acesso indiscriminado a todo e qualquer elemento que componha o acervo registral, abarcando o que poderia representar na prática um inventário patrimonial do cidadão – circunstância que pode ser amplificada com o acesso a centrais de informação dos Estados e muito comprometida pela vulneração de dados de caráter pessoal.

A visão tradicional na voz de Serpa Lopes

Vejamos como a doutrina tradicional feriu o tema. O tratadista assim registrou:

“Por conseguinte, quando a lei impõe ao Oficial a obrigação de mostrar às partes os livros de registo, subentende-se um interesse concreto, relacionado com o objeto certo, determinado e individuado, e não qualquer proposição vaga e indefinida que, sob a capa de uma investigação, transformaria o direito da parte numa verdadeira correição, uma vasta e desmedida faculdade de inspeção, que a lei atribui e só permite às autoridades judiciárias ou fiscais. Essa a interpretação harmônica com o próprio mecanismo do registo e especialmente o de imóveis” [4].

O mesmo SERPA LOPES cingirá a consulta (obtenção da informação) aos indicadores pessoal e real. Levemos em consideração que suas conclusões estavam condicionadas pelos limites instrumentais e infraestruturais da organização do Registro à época:

“Que faculta o art. 19[5]? Que o interessado possa, de pronto, saber a quem pertence a propriedade de determinado imóvel, não um imóvel qualquer, vagamente indicado; que alguém possa se certificar dos ônus que porventura gravem um determinado imóvel. A obrigação de exibição dos livros por parte dos serventuários, se cinge no apresentar ao interessado, não todos os livros para pesquisa, mas o livro onde deve figurar o imóvel por ele indicado, quer sob a base da menção à pessoa do proprietário, por meio do Indicador Pessoal, quer sobre a base da especificação do imóvel, através do Indicador Real. A publicidade assegurada não pode ser realizada através do registo, mas sim, partindo do objeto da pesquisa, seja uma pessoa, ou seja, um imóvel, e a obrigação do Oficial se circunscreve na apresentação do livro, onde se encontra transcrita ou inscrita a situação que se deseja conhecer”[6].

Tempos modernos – “um novo começo de era”

Os tempos mudaram, as novas tecnologias prenunciam uma nova era. As exigências hoje são outras, conformam-se de modo singular, mais específico, tornam-se complexas, variegadas. Já se consagrara a rotina de pesquisa nas centrais de informação de registradores com vistas a instruir ações executivas, sejam os interessados os privados ou o próprio estado, nas execuções fiscais e nos casos de indisponibilidades de bens – o que não deixa de ser uma forma heterodoxa de acesso aos dados do Registro.

Mais recentemente, surgiram novas demandas oriundas da sociedade e do próprio mercado: já não se buscam somente os dados da pessoa ou da coisa, mas abarcando um escopo maior, com pesquisas gerais e indeterminadas e, em certo grau, aleatórias[7]. Por exemplo, investigam-se padrões que possam revelar o comportamento do mercado na aferição de preço médio de transações, velocidade nos intercâmbios, identificação de imóveis em fase de execução ou levados a leilão, arrematados, adjudicados etc. Visa-se, com isso, amplificar a previsibilidade dos intercâmbios, implementar velocidade aos processos e a garantir maior segurança jurídica.

Tradicionalmente, sempre se entendeu que estas buscas indeterminadas ou genéricas, descartando peças centrais de informação – como a pessoa, a coisa e, em certa medida, o direito – e focando em elementos acessórios, não poderiam ser toleradas. Uma vez mais, lembremo-nos de SERPA LOPES:

“No caso sub judice, o pedido é formulado indeterminadamente. Não há indicação do imóvel, não há referência à pessoa do seu proprietário; não pode, assim, facultar-se a devassa dos livros do registo, devassa que não se compreenderia, de maneira alguma, e que perturbaria a própria ordem do serviço, dando ao mecanismo da publicidade uma extensibilidade jamais pretendida pelo legislador, uma extensibilidade sem resultados práticos, e que mesmo feriria o bom-senso”[8].

Para fornecer as informações ainda hoje ocorre uma espécie de subversão das rotinas tradicionais, encarecendo os custos para sua produção com o apoio de ferramentas inadequadas ainda hoje utilizadas. Não dispondo de um código que permita articular uma linguagem baseada em ontologia – a favorecer respostas mais rápidas e precisas – ficamos completamente atados para a produção desses dados.

O SREI e a mudança de paradigmas

O Registro foi criado e sempre existiu para aparelhar os intercâmbios relativos a bens e direitos imobiliários. O acesso aos livros, às informações, aos dados, sempre se facultou para que se cumpra a finalidade primacial do Registro de Imóveis, a teleologia registral: outorgar direitos e os publicizar juridicamente. O nosso foco sempre foi posto nos intercâmbios e transações entre privados – “A” aliena a “B” que institui um direito real de garantia a “C”. A situação jurídica, que assim se estabelece, será oponível a todos os terceiros.

Todavia entram em cena, agora, os meios eletrônicos que alteram substancialmente o ecossistema dos Registros Públicos. Já aludi a este fenômeno no artigo Sistema de Registro de Imóveis eletrônico – ao qual remeto o leitor[9].

Com as mudanças provocadas pelas novas tecnologias de comunicação e informação, surgem demandas inéditas no Registros de Imóveis – como, por exemplo, a pesquisa de todos os imóveis de um determinado bairro para apurar variáveis que serão utilizadas por algoritmos que revelam oportunidades de novos negócios e evitam problemas na aquisição, orientando os investimentos, trazendo maior segurança, rapidez e previsibilidade.

Estamos diante de um novo desafio: amplificar a garantia da segurança jurídica e econômica nos intercâmbios imobiliários com o apoio de novas tecnologias, simplificando processos e automatizando as rotinas.

Em suma: o mercado está abandonando a figuração quase arquetípica do Registro de Imóveis tradicional (A x B x C) e avançando em direção a figurações plúrimas e complexas. A atuação de empresas que atuam no mercado imobiliário, baseando em coleção de dados (ig data) já não estão focadas num único e determinado imóvel ou pessoa, mas a lógica, inerente ao seu negócio, a conduz a um outro patamar, de relações complexas, que são realizadas com apoio em novas tecnologias, obtendo maior velocidade, economicidade e eficiência.

São esses dados o motor da nova econômica no nicho do setor imobiliário.

Todavia, ao lado desse impulso quase irresistível, a sociedade ergue algumas barreiras. A mais importante delas é a proteção de dados pessoais. Veremos em detalhe.

Dinâmica e estática do Registro

A matrícula imobiliária é um ente dinâmico, já a filiação revela, somente para interessados legitimados, a cadeia estática de atos inscritos (trato sucessivo) que fica penumbrada por não interferir diretamente com o tráfico jurídico-imobiliário.

No direito inglês o mecanismo é chamado de Curtain Principle ou Mirror Principle. Para GRAY & GRAY o objetivo do registro imobiliário é que

“any prospective purchaser of registered land should always be able to verify, by simple examination of the register, the exact nature of all interests existing in or over the land which he proposes to buy”[10].

O tema é complexo e será agitado na aplicação prática da LGPD.

Princípio de finalidade da publicidade registral e a autodeterminação da imagem

O acesso indiscriminado aos dados pessoais, que o acesso à informação pela “visualização da matrícula” proporciona, fere o princípio da autodeterminação da imagem e contraria o princípio da finalidade que é a enteléquia da publicidade registral imobiliária e que se concretiza pela “manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular concorda com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada” (inc. XII do art. 5º c.c. inc I do art. 6º da LGPD)[11].

O STF é o princípio da autodeterminação

O STF vem de decidir exatamente sobre esse mesmo tema e vale a pena refletir sobre o impacto da lei e dessas decisões na atividade registral já que a expedição de certidão por mera cópia reprográfica de matrículas pode dar ensanchas à tredestinação das finalidades da publicidade jurídico-registral.

Aludindo às ameaças representadas pelo advento de novas tecnologias nas atividades tradicionais, o ministro GILMAR MENDES deixou consignado em voto proferido na ADI 6.389:

“O direito fundamental à igualdade – enquanto núcleo de qualquer ordem constitucional – é submetido a graves riscos diante da evolução tecnológica. A elevada concentração de coleta, tratamento e análise de dados possibilita que governos e empresas utilizem algoritmos e ferramentas de data analytics, que promovem classificações e esteriotipações discriminatórias de grupos sociais para a tomada de decisões estratégicas para a vida social, como a alocação de oportunidades de acesso a emprego, negócios e outros bens sociais. Essas decisões são claramente passíveis de interferência por vieses e inconsistências que naturalmente marcam as análises estatísticas que os algoritmos desempenham” (voto proferido na ADI 6.389).

Na mesma direção o voto da ministra ROSA WEBER. Para ela são “decorrências dos direitos da personalidade, o respeito à privacidade e à autodeterminação informativa”. Tais direitos “foram positivados, no art. 2º, I e II, da Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), como fundamentos específicos da disciplina da proteção de dados pessoais”. As mudanças sociais e econômicas – ainda segundo a Ministra – “demandam incessantemente o reconhecimento de novos direitos, razão pela qual necessário, de tempos em tempos, redefinir a exata natureza e extensão da proteção à privacidade do indivíduo independentemente do seu conteúdo, mutável com a evolução tecnológica e social, no entanto, permanece como denominador comum da privacidade e da autodeterminação o entendimento de que a privacidade somente pode ceder diante de justificativa consistente e legítima” (ADI 6.389, voto de 24/4/2020).


[1] O art. 17, bem como o art. 217 da LRP, aludem à rogação de publicidade e inscrição no protocolo por “qualquer pessoa”.

[2] V. Processo 583.00.2008.151169-7 – informação – publicidade registral em https://quintoregistro.wordpress.com/2008/06/10/processo-583002008151169-7/.

[3] A Lei 8.935/1994 utiliza-se da expressão “documentação existente”. Documento nada mais é do que “unidade de registro de informações, qualquer que seja o suporte ou formato” (inc. II do art. 4º da Lei 12.527, de 18/11/2011.

[4] SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado dos Registos Públicos. Vol. I. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 4ª ed., 1960, 106-7, n. 40

[5] Curioso observar que a redação do n. 2º do art. 19 do Decreto 4.857/1939 já facultava, às partes, o acesso direto aos livros de registro para obtenção de informações de seu interesse. Na redação atual, o Oficial já não está obrigado a mostrar às partes os livros de registro, mas tão-somente a fornecer a informação.

[6] Idem, ibidem.

[7] O Projeto SINTER, da Receita Federal do Brasil, se orienta no sentido de buscar revelar, a partir de padrões aferíveis por meio de aplicação de tecnologias de big data, atividades suspeitas de lavagem de dinheiro ou de evasão fiscal. Obtém-se, de modo aleatório, respostas a perguntas que ainda não foram formuladas, o que representa, em certa medida, um paradoxo. Para o aprofundar o tema, sugiro a leitura do excelente Mayer-Schonberger, Viktor. Cuker, Kenneth. Big Data: The Essential Guide to Work, Life and Learning in the Age of Insight. London: John Murray, 2017, 320 p. [ISBN: 9781473647206].

[8] Idem, ibidem.

[9] JACOMINO. Sérgio. Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, 2018. Acesso: http://bit.ly/2V49S13.

[10] GRAY, Kevin & GRAY, Susan Francis. Elements of Land Law, 5 ed. London: OUP, 2008, p. 190.

[11] Para um maior aprofundamento do tema no âmbito da publicidade registral, consulte: MARANHÃO. Juliano Souza de Albuquerque. Proteção de Dados e o Registro Imobiliário. Acesso: https://near-lab.com/.

Situação jurídica atualizada

§ 8º A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel deve compreender as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietários, direitos e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e respectivos titulares.

Introdução da certidão de situação jurídica atualizada na realidade registral imobiliária, com a exposição de seu conteúdo, qual seja, informações sobre a situação jurídica corrente do imóvel, excluindo-se eventuais cancelamentos e dados desatualizados, facilitando a interpretação da informação pelo usuário e, portanto, a redução de custos transacionais.

Prêt-à-porter ou à la carte?

Uma vez mais a extrapolação do escopo legislativo. O interessado deve formular adequadamente o seu pedido para conhecer a chamada “situação jurídica” revelada pelo registro público, modulando o seu interesse tal e como queira.

A iniciativa visa a introduzir a “certidão de situação jurídica atualizada na realidade registral imobiliária” (vide incisos IV e VII do art. 10 do Provimento 89/2019).

A certidão expedida pelo SREI prescinde dos elementos enunciativos da proposta, já que o que se pretende consagrar em lei é inerente ao próprio sistema.

O conjunto normativo, há décadas em vigor, atende perfeitamente aos interesses do mercado e da sociedade.

Não se legisla sobre o que seja um atributo natural do sistema; quando muito, esse tema é próprio de regulamentação. A modelagem e a especificação do SREI, com seus livros inteiramente eletrônicos, previram que se ampliasse o escopo requisitório previsto na própria lei:

“a matrícula eletrônica deve conter dados estruturados que podem ser extraídos de forma automatizada, contendo seções relativas aos controles, atos e situação jurídica do imóvel, constituindo-se em um documento natodigital de conteúdo estruturado (inc. VII do art. 10 do Provimento 89/2019).

A certidão poderá ser lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos. Tais quesitos quem os define e pode formular é o próprio interessado, aparelhado com instrumentos eletrônicos. A certidão poderá será expedida na modalidade made ready (certidão de propriedade negativa de ônus e alienações) ou à la carte, com a predefinição do escopo, com o perdão do estrangeirismo.