REGISTRO DE IMÓVEIS, Blockchain, ONR, SINTER – verdades e mentiras

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Ao longo do mês de maio troquei inúmeras mensagens com as jornalistas Vívian Soares e Juliana Veronezi, que acabaram rendendo uma longa entrevista, aproveitada em pequena parte na reportagem do número inaugural da Revista “Debate Imobiliário”, editada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

As respostas que foram dadas às inteligentes perguntas formuladas pelas jornalistas merecem ser conhecidas pelos leitores do site Gen Jurídico e do IRIB – Instituto do Registro Imobiliário do Brasil, razão pela qual disponibilizo-as em primeira mão.

Sérgio Jacomino. Continuar lendo

Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro

JornadasRegistraisSCCerca de cem pessoas participaram da II Jornada Registral sobre Usucapião e Regularização Fundiária Urbana, realizada nos dias 18 e 19 de maio de 2018, em Balneário Camboriú, com apoio do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina.

O diretor de Tecnologia da Informação do IRIB, Flauzilino Araújo dos Santos (1º RI, São Paulo, SP), apresentou o tema de maior impacto para a classe em todo o Brasil neste momento de implantação do registro eletrônico. De forma simples e didática esclareceu o que está por trás das siglas hoje estreitamente associadas ao futuro da atividade: SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), SREI (Sistema de Registro de Imóveis eletrônico) e ONR (Operador Nacional do Registro de imóveis eletrônico). Publicamos, a seguir, um extrato das principais ideias expostas na palestra.

Confira a íntegra da palestra proferida. SJ. Continuar lendo

Id digital – identidade digital e o Registro de Imóveis.

Identidade Digital

Venho ao longo dos anos sustentando que os meios eletrônicos vão transformar a sociedade. Isto é um truísmo, soa agora uma afirmação acaciana. Mas não foi assim ao longo do tempo [1].

Visto de perto, e muita atentamente, vamos flagrar que o próprio sistema registral, tal e qual o conhecemos, vem sofrendo impulsos que o estão transformando progressivamente. Falei alhures que está em curso uma velvet revolution. Provocativamente, questionei: e se numa manhã qualquer você descobrisse que a sua escova de dentes é mais inteligente que você – o que faria?

Era uma blague, aproveitando o mote que nos dá a tecnologia de IoT (internet of things – internet das coisas).

Hoje, nos dias que correm, o Registro de Imóveis é tão dessemelhante dos padrões moldados no século XIX (no qual ainda estamos de certo modo ancorados) que para alguns, que ainda estão na ativa, o cenário que se desenha é um fator de angústia e perplexidade. É como se a escova de dentes nos lançasse num abismo cognitivo…

No bojo do projeto NEAR – Núcleo de Estudos Avançados do Registro de Imóveis. vamos realizar em São Paulo mais um workshop sobre novas tecnologias e o Registro de Imóveis: Id digital – identidade digital e o Registro de Imóveis.

Seguem o folder e o link para inscrições:

http://irib.org.br/eventos/workshop-identidade-digital-e-o-registro-de-imoveis

Espero os colegas para um café ou virtualmente, pelos meios de comunicação que o IRIB disponibiliza.

[1] Para quem gosta de discussões sobre tecnologia, aqui vai um texto: https://pt.scribd.com/document/358981856/Sistema-de-Registro-Eletronico-de-Imoveis

PDF – Identidade digital e o Registro de Imóveis – folder.

Emolumentos – pagamento em criptomoedas

Bitcoin
Emolumentos pode ser pagos em bitcoins?

A sexta-feira (12/1) foi um dia agitado para o mercado. No eixo das controvérsias, estava a irrupção do fenômeno das criptomoedas. Duas autoridades, com atribuições legais de regulamentação administrativa – a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo e a CVM – Comissão e Valores Mobiliários -, decidiram que as criptomoedas não devem ser francamente admitidas nas transações, conforme fundamentação que se acha no bojo dos documentos abaixo indicados.

Emolumentos em bitcoins

Na edição do dia 15/12/2017 do jornal Diário da Região ficamos sabendo que no 2º Tabelionato de Notas de São José do Rio Preto o dinheiro digital já é aceito como pagamento pelos serviços prestados pela notaria. Segundo o periódico, a novidade “aproxima os rio-pretenses do uso de moedas virtuais, que não só eliminam de vez a função do papel e do metal mas também escanteiam os bancos, já que as transações excluem tais intermediários”. Continuar lendo

Modernizar cartórios é inadiável

O ministro João Otávio de Noronha inaugurou o I Encontro de Corregedores do Serviço do Extrajudicial, realizado no dia 7/12 no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), em Brasília. O IRIB esteve presente na fala do Diretor de Novas Tecnologias da Informação e Comunicação, Flauzilino Araújo dos Santos.

“Modernizar cartórios é inadiável”

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O ministro João Otávio de Noronha inaugurou o I Encontro de Corregedores do Serviço do Extrajudicial, realizado no dia 7/12 no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), em Brasília, com a seguinte conclamação: “modernizar cartórios é inadiável”. Continuar lendo

Blockchain – pandora ou cornucópia da modernidade?

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Disrupção parece ser a palavra-chave de uma nova ordem globalista. Nada há que não possa ou deva ser derruído por trombetas poderosas sopradas pelos arautos da boa nova. Eis que está prometida a fiéis e incréus uma nova Jerusalém eletrônica. Anima-os a esperança derradeira que haverá de resgatar, brasileiros e brasileiras, do pântano miasmático de leis, normas, regulamentos, formalidades, no qual todos chafurdam em pranto e com ranger de dentes.

A blockchain é a nova panaceia para todas as mazelas institucionais do país. O lema de seus defensores, alguns ingênuos, outros adrede interessados, parece ser este: “vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário”.

Vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário

“Senhores, vamos acabar com os cartórios. Vamos acabar com os cartórios. Vamos acabar!”. Quem o diz, com volúpia incontida, é um importante ator que se inebria com aplausos. Não há plateia que não se dobre ao encantamento deste tipo de convocação. Vamos acabar com os cartórios, e com eles a transparência nas transações, a regulação social, a fiscalização pelo Poder Judiciário, deixando a autenticação e a contratação privada entregues aos escaninhos da internet – quando não aninhadas nas brumas da Mariana´s Web. Na mesma toada poderíamos bradar: “vamos acabar com advogados, aderindo aos smart contracts”, vamos aposentar os médicos, assinando os protocolos do Watson. Vamos destruir as catedrais porque são o espírito de outro tempo e já não servem para mais nada além de ambiência romântica.

Livres do formalismo e do concerto social, tudo é válido, tudo é permitido, tudo é livre.

A tecnologia da blockchain parece ser o assunto da moda, aquilo de que falam todos e todas. O que será que “andam sussurrando em versos e trovas”? Será um hype? A solução para todos os nossos problemas atuais e futuros? Será a cornucópia da pós-modernidade ou o jarro de Pandora do globalismo? Todos aludem a suas cândidas virtudes quando se trata de substituir os terceiros garantes nas complexas relações interpessoais, especialmente aquelas relacionadas aos intercâmbios de bens imóveis. Trata-se de um novo otimismo, de uma nova esperança. Estamos diante de um Titã redivivo, sem nome, representante de um novo tempo que se consuma instantaneamente, aqui e agora. Sua obra será composta de atos despersonalizados, desterritorializados, atemporais, eternos e imutáveis como nossas arcaicas quimeras.

“Dr. Pangloss recomenda enfaticamente o uso da blockchain para registro de imóveis e tratamento de furúnculos”.

Confesso que fiquei verdadeiramente perplexo com as declarações de um jurista respeitável, diretor jurídico de uma instituição igualmente honorável, pontificando perante uma plateia não menos importante. O seu pronunciamento se deu no transcurso do Simpósio Nacional de Combate a Corrupção, promovido pela Associação Nacional dos Delegados de Polícia Federal – ADPF, com intuito de discutir o fenômeno da corrupção epidêmica que assola o país. O evento se realizou no dia 9/11/2017, no auditório das Faculdades Integradas Rio Branco.

Causou-me perplexidade e angústia. Afinal, as ideias lançadas de modo ligeiro podem levar a conclusões redondamente equivocadas. Construiu-se, na parolagem inflamada e pseudo-ilustrada, uma narrativa que encanta desavisados. Irresponsabilidade. Trata-se de um desserviço à sociedade e às instituições.

Dei-me ao trabalho de reduzir a fala do jurista no texto que o leitor pode apreciar abaixo. O acesso ao pronunciamento pode ser feito no seguinte endereço: https://youtu.be/sowb2IDRx6w?t=1h28m4s.

Os inter títulos não são do palestrante.

Enfim, adiro, inteiramente, à blague do Dr. Ermitânio Prado: “Dr. Pangloss recomenda enfaticamente o uso da blockchain para registro de imóveis e tratamento de furúnculos”. Continuar lendo

Limites da blockchain – Criar obrigações é mais fácil do que transferir direitos de propriedade

Limites da blockchain – Criar obrigações é mais fácil do que transferir direitos de propriedade [1]
Benito Arruñada [2] [3]

Rube Goldberg

Qualquer um pode vender seu imóvel mediante um contrato de compra e venda ou, também, dispor do bem por meio da blockchain. Poderá fazê-lo mesmo quando a propriedade seja igualmente do cônjuge, ou onerada com uma hipoteca. Contudo, tanto o direito de compropriedade do cônjuge, quanto a hipoteca permaneceriam incólumes.

O contrato de compra e venda tem, deste modo, efeitos meramente obrigacionais. Não tem o condão de transmitir a propriedade imóvel. Simplesmente o vendedor se obriga a entregar o bem ao comprador e este a recebê-la. Em outras palavras, a venda de coisa alheia (parcialmente) é válida e eficaz entre as partes – e o será também no caso de imóvel gravado com um direito real de garantia (hipoteca). No entanto, os direitos reais de terceiros sobre a coisa vendida não serão afetados por esta compra e venda.

Esta distinção entre os efeitos obrigacionais do contrato e a eficácia real da transmissão da propriedade pode arrefecer o entusiasmo dos partidários da blockchain, que tendem a superestimar a eficácia dos contratos entre particulares e a subestimar a importância dos intermediários que desfrutam da confiança do público. No âmbito do mercado, os agentes podem intercambiar direitos obrigacionais, isto é, podem prestar ou não prestar, fazer ou não fazer. Contudo, transmitir direitos de propriedade requer um mínimo de intervenção pública. A razão é simples: dado que a alienação afeta interesses de terceiros alheios ao contrato, a transmissão requer a presença de um terceiro neutro e imparcial que garanta o adimplemento. Este terceiro deve ser independente – não apenas em relação às partes de uma relação concreta, mas, também, em relação a todos os titulares de direitos de propriedade sobre o ativo que se negocia no mercado. Do contrário, o mercado sofreria seriamente devido à possível existência de gravames ocultos incidentes sobre tais ativos. Continuar lendo

Blockchain – return again

Screenshot 2017-03-09 19.11.09A entrevista abaixo foi concedida por mim para um periódico especializado em novas tecnologias. O texto compôs matéria que figurou em boletim privado que é distribuído somente para seus assinantes.

A reportagem versou sobre o blockchain e se baseou em entrevistas (inclusive comigo) publicada pela Bites Economia Digital, newsletter com edição semanal e com três atualizações diárias. Reproduzo-a aqui, na íntegra e sem edições, para os leitores de nossa comunidade registral.

Agradeço à jornalista Ângela Pimenta a autorização para divulgação.

  1. Como podemos explicar o que é blockchain para um público ainda não familiarizado com o termo?

Não se explicam muitas coisas com as quais estamos nos habituando no dia a dia, especialmente na área das novas tecnologias. Por exemplo, não é necessário compreender como funcionam as etiquetas que nos permitem ultrapassar os pedágios sem parar ou como somos autenticados na navegação da internet, ou como assinamos com um certificado digital. Basta que funcionem. A IoT está se insinuando nas atividades humanas e não é necessário que se compreenda exatamente o seu background tecnológico. São mecanismos que operam de modo transparente ao homem comum do povo. O BC é um instrumento que estará na base de muitas transações, com os atributos e garantias que a comunidade científica reputa fiáveis.

  1. Quais são as oportunidades de negócio e afins que o blockchain oferece?

O livro de Don Tapscott et al. (BLOCKCHAIN REVOLUTION: How the Technology Behind Bitcoin is Changing Money, Business, and the World. p. 7 – ISBN-13: 978-1101980132) há um rol bastante impressivo, não exaustivo, de atividades que poderão ser baseadas na tecnologia do BC. Segundo os autores, esta nova tecnologia pode ser utilizada para “registrar virtualmente qualquer coisa de valor e importância para a humanidade”. Na sua opinião, o cenário que se desdobra é imenso e pode criar ambiente favorável para o florescimento de novos negócios – alguns que nem podemos hoje antever. Nesse sentido, o BC pode vir a ser uma tecnologia disruptiva e logicamente uma oportunidade de novas negócios. Continuar lendo

Alienação

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O nosso tempo interior já não é o tempo das mudanças no mundo.

O conhecimento produzido pela humanidade não pode ser abarcado pelos seres humanos e a dependência das máquinas nos conduz a um mundo de simulacros e representações. Processos homólogos.

O output informativo já não pode ser assimilado por seres humanos o que nos impõe novos sistemas eletrônicos para sua tradução e ordenação.

A cultura humana migra para os complexos sistemas de informação e se dilui em um caldo inexpugnável de elétrons ordenados e com sentido definido. Somente a máquina tende a revelar o conhecimento acumulado e orientar as decisões.

Como nos manter íntegros neste exasperante processo de alienação e fracionamento?

(Ainda que não pareça, este tema guarda íntima relação com o Registro de Imóveis eletrônico).

Blockchain e os agentes intermediários

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Será verdade que a tecnologia blockchain pode representar a supressão de agentes intermediários – registradores, os terceiros da fé pública?

O assunto tem nos ocupado ultimamente em vista da avulsão de opiniões desencontradas que cercam o tema das novas tecnologias aplicadas aos registros públicos brasileiros.

A questão está mal posta. Não será verdade nem mentira. O enfoque é simplesmente incorreto – a menos que se parta do pressuposto de que o Registro Público seja um mero depósito de documento e os registradores menos que esforçados amanuenses.

O blockchain é uma ferramenta moldável e pode servir de apoio acessório aos processos de autenticação dos atos de registro sem que se prescinda de seus órgãos intermediários (registradores). Há uma extensa coleção de artigos críticos que enfrentam este problema.

Já os bancos avançaram muito nessa discussão, temerosos de que, intermediários financeiros que são, pudessem perder seu posto de gatekeeper financeiro. Eles enfrentam com senso de oportunidade e inteligência estratégica a fragilidade representada pelo blockchain. Pululam as chamadas fintechs  – startups que criam inovações na área de serviços financeiros implementando tecnologias que tornam o mercado de finanças e seus sistemas mais eficientes e seguros.

Advertidos de que a tecnologia pode significar a supressão de órgãos intermediários (e os bancos são os terceiros nas transações financeiras), lançaram-se à tarefa de fazer desses limões uma bela limonada criando um grupo de trabalho para desenvolvimento de um projeto piloto.

O grupo é composto por bancos membros da Comissão Executiva de Tecnologia e Automação Bancária (CNAB) da FEBRABAN: Banco do Brasil, Bancoob, Banrisul, Bradesco, BTG Pactual, Caixa, Citibank, Itaú Unibanco, JP Morgan, Safra e Santander. Também participam Banco Central, CIP e B3 (a nova empresa resultante da fusão da BM&FBOVESPA e Cetip.

Passa da hora de os registradores desenvolverem seus projetos pilotos, reconduzindo o tema da utilização de novas tecnologias no sentido de modernizar e blindar os registros contra os ataques daqueles que desconhecem as potencialidades das novas tecnologias, ou dos que buscam se aproveitar das fragilidades do sistema registral, ainda dependente de processos arcaicos de registração.

Passou da hora de criarmos a nossa regtech!

Confira: site da FEBRABAN [mirror] e Valor Econômico na sua edição de 27/4/2017 [mirro: Itaú, Bradesco e B3 testam a tecnologia blockchain].