Registros Públicos e Notas Eletrônicos

IA nas Serventias Extrajudiciais e a Tokenização Imobiliária

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BOLETIM KollGEN – Edição 25 – 3ª semana fev./2026 [consolidado]

Capa da revista em quadrinhos 'Captain Electron', apresentando o super-herói em um traje azul com detalhes vermelhos e amarelos, saltando entre destroços. À esquerda, um personagem vestindo terno. Texto promocional anuncia uma nova heroína para os anos 80 e destaca 'Mr. Computer'.

Nesta edição destacamos dois assuntos que estão na ordem do dia: (a) a tokenização de ativos imobiliários e (b) ato normativo do MT que trata do uso da inteligência artificial (IA) no extrajudicial. Ambos os assuntos apontam para o impacto das novas tecnologias e sua perturbadora aproximação com as atividades registrais.

Boa leitura!
Sampa, fevereiro de 2026
Sérgio Jacomino, Oficial da Capital de São Paulo.
Nataly Cruz, Especialista em gestão documental e AI Prompt Designer.

Tokenização de ativos imobiliários

No bojo do Processo que tramita na 21ª Vara Federal Cível, o magistrado, Dr. Francisco Valle Brum, julgou procedente a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), declarando a nulidade da Resolução COFECI nº 1.551/2025. Como sabemos, o COFECI pretendia instituir um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais com tokenização de ativos reais.

Já escrevemos sobre o assunto algumas vezes. Os argumentos parecem bem assentados [vide dossiê: http://kollsys.org/r3z].

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Tokenização: a Hidra de Lerna dos Registros Públicos

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A ilustração mostra Héracles enfrentando a Hidra de Lerna, uma criatura mitológica com várias cabeças serpenteantes, em uma antiga pintura de vaso grego.

A tokenização é a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório.

O mito de Héracles revela Iolaus, seu sobrinho, que cauteriza os pescoços cortados da serpe com um archote. Isso demonstra que o herói não vence sozinho a batalha, mas conta com a colaboração de aliados. Armado com a espada da razão e escorado na intuição – simbolizada pelo fogo que impede a duplicação da cabeça da hidra –, Héracles doma seus impulsos disruptivos.

As novas tecnologias são como os frutos da Matrix Generatrix, na nossa metáfora Echidna, que unida a Tifão gera monstros como a Hidra de Lerna.

Na IA (Inteligência Artificial), cada token processado gera ramificações em redes neurais, como novas cabeças que se multiplicam. Na blockchain, cada bloco – como um “ovo viperino no útero de silício”, nas palavras do Dr. Ermitânio Prado – dá à luz novos monstros desafiadores. A caverna de Echidna é o ecossistema tech, fértil em desafios, mas igualmente rico em oportunidades para a reinvenção. As resistências que se antepõem às investidas acabam por gerar forks e novos elos se formam, novas cabeças se alevantam.

Ao homem cabe lutar e vencer cada desafio, sabendo-se que, mesmo dominando uma nova tecnologia, outras emergirão neste caldo de cultura, em ritmo cada vez mais rápido, motivado pela “Lei dos Retornos Acelerados” (Kurzweil).

Apresento aqui, caro leitor, uma despretensiosa incursão ensaística sobre os problemas que afligem a classe dos registradores. Como outrora, os grandes desafios foram vencidos pela inteligência e argúcia de nossos maiores. As novas tecnologias oferecem a oportunidade renovada de lutar o bom combate e de superar os novos obstáculos. Somente poderemos superar a IA com a IH (Inteligência Humana), que tem por aliada a intuição, a tocha luzidia do espírito.

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Tokenização – a nova onda do Registro Público

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Homem de meia-idade com barba e óculos, usando um suéter vermelho e camisa branca, sorrindo e com os braços cruzados.

A entrevista abaixo foi concedida a um periódico da categoria dos notários e registradores no mês de agosto do ano passado (2025). O resultado pareceu muito prolixo aos olhos da competente jornalista que formulou as perguntas.

Eu compreendo perfeitamente a sua angústia. Afinal, há menos leitores a cada dia que passa — na exata medida em que sobejam escritores que produzem, com fartura, pasto para algoritmos.

À máquina, pois, submetamos esta entrevista — à mingua de eventuais leitores.

Ilustração decorativa em preto com formas onduladas e espirais.
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Segurança Jurídica Registral no Brasil

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O IRIB, por sua coleção Irib Academia, acaba de lançar a obra Segurança Jurídica Registral no Brasil – a estruturação, a confiança sistêmica e o enfrentamento dos desafios da era digital, de Márcia do Amaral.

Foi com grande satisfação que recebi o convite da autora e do IRIB para prefaciar a obra. Dupla alegria, posso dizer, já que fui distinguido pela autora para prefaciar o livro que é o resultado de seu doutorado e honrado pela Presidência do IRIB para figurar nesta edição de uma coleção que é motivo de orgulho para todos nós.

A obra é um contributo valioso para avançarmos na compreensão dos fenômenos que decorrem das inovações tecnológicas da sociedade digital e de seus impactos no secular sistema jurídico da publicidade registral.

O sistema registral brasileiro, com mais de 170 anos, tem garantido estabilidade, certeza, previsibilidade e confiança nas relações jurídico patrimoniais. O sistema funda-se no “princípio principal” que é o da segurança jurídica. Entretanto, em face das progressivas mudanças tecnológicas verificadas nos meios eletrônicos calham algumas questões. Poderão as novas tecnologias de comunicação e informação provocar a disrupção do paradigma da segurança jurídica preventiva representada pelos registros públicos? O Registro de Imóveis, tal qual o conhecemos, sofrerá uma mudança substancial em seus modelos organizativos e no seu perfil institucional? Poderemos (ou não) resistir à vis atractiva de sistemas centralizados de informação (registro de documentos), descaracterizando-se, progressivamente, o modelo descentralizado de registro de direitos? A segurança jurídica preventiva será suplantada pela segurança tecnológica e econômica oferecida pelo mercado? Prevalecerão ferramentas como blockchain, tokenização, smart contracts e outras modalidades de representação de ativos em face dos sistemas tradicionais? Afinal, a qualificação registral será suplantada pela inteligência artificial?

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A inteligência artificial e o Registro de Imóveis – Parte II

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Introdução

Na primeira parte deste trabalho, meu colega de pesquisas, Sérgio Jacomino, lançou algumas questões envolvendo a assimilação da IA (inteligência artificial) nas rotinas de um cartório de Registro de Imóveis.

A mim coube, no âmbito do NEAR-lab – Núcleo de Estudos Avançados do Registro de Imóveis eletrônico, desenvolver algumas rotinas a fim de testar a funcionalidade da ferramenta aplicada à solução de alguns problemas bastante comuns nas serventias imobiliárias. Criamos uma área de trabalho (workspace) na qual interagem alguns pesquisadores para desenvolvimento e especialização da ferramenta de IA e aplicando seus recursos em tarefas próprias dos cartórios de Registro de Imóveis.

Nos últimos três meses buscamos simular a execução das rotinas mais complexas e trabalhosas do processo de registro, considerando a aplicação da IA para ganho de eficiência e desempenho. A breve demonstração levada a efeito, referida abaixo, abre um horizonte de grandes possibilidades e oportunidades, mas revela, igualmente, imensos riscos.

  A Inteligência Artificial e o Registro de Imóveis – Parte I. Sérgio Jacomino.
  A Inteligência Artificial e o Registro de Imóveis – Parte II. Nataly Cruz.

IA – registro de imóveis II
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Hipotecas – cancelamento. Assinatura avançada versus qualificada

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Oficina notarial e registral

ABSTRACT. O artigo discute a insegurança jurídica e a falta de regulamentação clara sobre as modalidades de assinatura eletrônica aceitas no Registro de Imóveis, especialmente após a Lei nº 14.382/2022. É analisado um caso prático em que um requerimento de cancelamento de hipoteca, assinado eletronicamente, foi recusado por não atender às formalidades legais. A discussão central gira em torno da distinção entre assinaturas eletrônicas avançadas e qualificadas, e a necessidade de regulamentação da Corregedoria Nacional de Justiça para definir os padrões de segurança. Defende-se que a assinatura qualificada deve ser exigida para atos que alteram a situação jurídica dos imóveis, enquanto a assinatura avançada poderia ser aceita em casos de mera atualização administrativa.

A questão das modalidades de assinatura eletrônica admitidas no Registro de Imóveis é, ainda, um tema inseguro, assentado sobre um terreno doutrinário movediço, um microssistema em que se mesclam aspectos tecnológicos e jurídicos. Muito já se escreveu e falou sobre as mudanças advindas no bojo da onda reformista representada pela Lei nº 14.382/2022 e seus consectários legais e regulamentares. Muitos dispositivos, ainda pendentes de regulamentação, não oferecem um senso de direção, nem um ambiente seguro e livre de controvérsias, base para a atuação diuturna dos registradores.

Tive ocasião de enfrentar um caso prático que nesta coluna oficinal trago à consideração dos leitores do Migalhas Notariais e Registrais. Foi-nos apresentado requerimento formulado por grande instituição financeira, firmado por seus representantes legais, em que se autorizava o cancelamento de “ônus” averbados na Matrícula X (na realidade, averbação-notícia de hipotecas registradas e transpostas nos termos do art. 230 da LRP).

A dita averbação se referia a três hipotecas (de 1º, 2º e 3º graus) que gravavam várias unidades de um condomínio edilício. Prenotado regularmente, o título fora posto em devolução com exigências, contra as quais os interessados se insurgiram solicitando a “suscitação de dúvida”. Sobrestamos o protocolo e processamos o pleito como pedido de providências. Ao final deste estudo, o leitor poderá acessar a decisão proferida pela magistrada.

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Vésperas do SERP – uma ideia fora do lugar – parte III

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No artigo anterior[1], vimos como nasceram as entidades registradoras e se inaugurou um novo regime registral das garantias reais e mobiliárias ao lado do sistema tradicional de publicidade jurídica. Na sequência, veremos como as forças econômicas e corporativas buscaram pespegar estas mudanças na ordem civil, subvertendo os paradigmas do direito brasileiro.

A MP 897/2019 – a entidade registradora “registral”

A tramitação do PLC 30/2019 (MP 897/2019, convertida afinal na Lei 13.986/2020) revelaria o movimento concentrado, e muito bem orquestrado, no sentido de se buscar a modificação dos paradigmas do sistema de registro de direitos e de distribuição de competências e funções notariais e registrais. No relatório final do dito PLC 30, apresentado pelo deputado PEDRO LUPION, houve a tentativa de incluir, na redação derradeira, a criação de uma Central Nacional de Registro Imobiliário (art. 51)[2]. Na complementação de voto, o nobre deputado ainda alteraria a redação do art. 51 “para permitir à Central Nacional de Registro de Imóveis atuar como entidade registradora, observada a legislação específica”. A emenda assim achava-se redigida:

“art. 51 do PLV: alteração do caput para permitir à Central Nacional de Registro de Imóveis atuar como entidade registradora, observada a legislação específica; alteração no §2° para conferir maior abrangência ao recebimento eletrônico de títulos pela Central Nacional de Registro de Imóveis; supressão do §3º, pois o ato notarial somente adquire eficácia após sua confirmação pelo registro; e alteração do §7°, renumerado para §6°, para atribuir ao Conselho Nacional de Justiça a fiscalização e o funcionamento da Central Nacional de Registro de Imóveis”[3].

A ideia de uma entidade registradora, ou como preferia o Deputado DENIS BEZERRA – Central Nacional de Gravames –, se insinuava nos debates legislativos de modo discreto. Assim a concebia o ilustre deputado (e notário) do Ceará:

“Por fim, a criação de uma central nacional de gravames atende a uma necessidade do mercado de crédito, para que o agente financiador possa obter, de maneira rápida e efetiva, informações sobre a capacidade de pagamento e grau de endividamento do produtor, de forma a avaliar mais assertivamente o risco de crédito e as garantias ofertadas e ter uma plataforma de acesso aos cartórios. Quanto mais fácil e transparente foram essas informações, mas rápida será a concessão do crédito e mais fortes serão as garantias recebidas pelo financiador”.

Com fundamento nesta justificativa, o deputado apresentaria sua emenda, cujo teor era o seguinte:

“Art. XXX. Fica criada a Central Nacional de Gravames organizada pelos registradores de imóveis, em cooperação com os registradores de títulos e documentos e tabeliães de protesto, e que compreenderá os registros de garantias, gravames, constrições judiciais, indisponibilidades e protestos, indexados a partir do número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), ou número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (CNPJ). Parágrafo único. Até 31 de julho de 2022 todos os atos anteriores constantes e vigentes até a edição desta lei serão inseridos na base de dados da Central Nacional de Gravames”[4].

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Agonia central – ou anomia registral? – bis

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Introdução

Gostaria de compartilhar aqui pequenas nótulas reflexivas dedicadas a um tema que parece ter despertado vivo interesse entre notários e registradores – especialmente a partir do advento do Provimento 89/2019, que criou o ONR – Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis e que deu um renovado ânimo ao SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico.

Os temas centrais que permeiam todas as discussões envolvendo os temas do registro eletrônico são estes: centralização versus descentralização de dados e cobrança de taxas pela prestação de serviços complementares por birôs de serviços eletrônicos estaduais.

Ainda há pouco recolhemos o sentimento de alguns setores da classe registral que manifestaram perplexidade com a situação que se foi delineando com o avanço de iniciativas que temos chamado de para-registrais. Enquanto nos desgastamos em diatribes intestinas sobre o tema da centralização de dados e implicações com a LGPD, empresas privadas avançam sobre o Registro de Imóveis, “centralizando dados e sendo útil”, como alguém registrou com certa dose de realismo – ou de cinismo.

Devo confessar que igualmente experimento o mesmo sentimento de perplexidade. Todavia, como pretendo demonstrar logo abaixo, penso que o tema da centralização versus descentralização de dados – e o impacto dos modelos organizativos no sistema de proteção de dados pessoais – é, no fundo, uma falsa questão. Tenho sustentado que é possível conciliar os interesses que nascem de novas demandas da sociedade com a tutela e a proteção de dados pessoais, harmonizando as ideias de universalização e centralização de acesso com a distribuição de dados, molecularizando todo o sistema registral brasileiro.

No transcurso dessas discussões adveio a Lei 14.206, de 27 de setembro de 2021, recolocando o tema na arena política-corporativa. A centralização de dados e a cobrança de taxas heterodoxas são, de fato, uma indigestão institucional provocada por ideias extravagantes, imperfeitas e fora do lugar.

O art. 42-A da Lei 8.935/1994 é um corpus alienus na lei de notários e registradores. Sabemos a origem da iniciativa, mas não sabemos o seu derradeiro desenlace. Entretanto, calha lançar algumas nótulas reflexivas acerca do que se nos afigura mais do que uma defectiva redação legislativa; este será, possivelmente, o primeiro passo de uma aventura temerária que provocará um cisma ainda maior das especialidades do serviço notarial e registral, retardando sua regeneração e modernização.

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Fixação central – anomia registral

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A consumação do texto aprovado no Congresso Nacional e que redundou na alteração da Lei 8.935/1994 é um evidente “jabuti”, como é chamado no jargão jurídico as emendas que não guardam qualquer pertinência temática com o objeto da medida provisória encaminhada à apreciação do Poder Legislativo.

Trata-se de um “contrabando legislativo”, como também ficou conhecida essa prática inconstitucional. Segundo o STF, viola “a Constituição da República, notadamente o princípio democrático e o devido processo legislativo (arts. 1º, caput, parágrafo único, 2º, caput, 5º, caput, e LIV, CRFB), a prática da inserção, mediante emenda parlamentar no processo legislativo de conversão de medida provisória em lei, de matérias de conteúdo temático estranho ao objeto originário da medida provisória”[1].

É de uma clareza solar que a criação das tais centrais eletrônicas estaduais para prestação de serviços complementares e facultativos – a latere das centrais criadas, regulamentadas e fiscalizadas pelo Poder Público – é manifestamente inconstitucional. Sua figuração em MP que instituía o “Documento Eletrônico de Transporte” é um corpus alienum incrustrado no objeto originário da MP 1.051/2021, convertida afinal na Lei 14.206/2021.

Essas tentativas erráticas têm uma larga história. Para efeitos de registro, passo a relatar algumas das iniciativas aziagas que despontaram no cenário da classe de notários e registradores brasileiros, dividindo opiniões e instaurando a cizânia institucional.

Antes, porém, um disclaimer: entendo perfeitamente as razões que têm levado alguns colegas a conceber estruturas complexas de prestação de “serviços de natureza complementar”. São iniciativas quiçá bem-intencionadas, embora as julgue assistemáticas e disfuncionais. As críticas que lanço pretendem alçarem-se a um diálogo eminentemente técnico e acadêmico. Pretendo detalhar em breve, num pequeno artigo, os fenômenos de disrupção que provocam temores e iniciativas precipitadas[2]. Por ora, indico as digressões que lancei na despedida da presidência do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, em logo texto sob a epígrafe – disrupção é destruição, do qual destaco:

“Vivemos uma época de crise, um período turbulento. A aceleração violenta dos processos sociais – impactados pela crescente influência das tecnologias da informação e comunicação – nos levará a encruzilhadas inesperadas, a caminhos inauditos. Seremos desafiados por demandas da sociedade e do mercado que já não podem ser atendidas de maneira improvisada, nem de modo anacrônico. Já não podemos nos fiar em conceitos enrijecidos, decalcados de uma pseudo tradição que não é tradição e que talvez não passe mesmo de mero reacionarismo – quando não de tecnofobia de luditas ilustrados”[3].

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MP 992/2020 – SCGG – gestão de garantias. Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados

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A MP 992/2020, que dispunha sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio portes, compartilhamento de alienação fiduciária, dispensa de CND, criação de centrais de serviços compartilhados, prevendo custeio pelo pagamento de taxas e alterava as Leis 13.476/2017, 13.097/2015 e a LRP, acabou caducando, com seu prazo de vigência encerrado no dia 12/11/2020.

Entretanto, no transcurso de sua tramitação no Legislativo, ensaiaram-se medidas e propostas que seriam consagradas posteriormente na MP 1.085/2021, convertida posteriormente na Lei 14.382/2022.

Na condição de Presidente do IRIB, tive ocasião de apresentar críticas e sugestões para aperfeiçoamento das propostas. A fim de facilitar o trabalho do historiador, reúno, aqui, os principais lances, com indicação das fontes primárias para a reconstrução da história desta que é considerada por mim como a mais importante viragem paradigmática do Sistema Registral brasileiro (SJ).

20.7.2020. Emenda n. 30, Dep. DENIS BEZERRA. In Diário do Congresso Nacional n. 31, 23/7/2020, p. 74 et seq.

20.07.2020. Emenda n. 59. Sen. SORAYA THRONICKE. In Diário do Congresso Nacional n. 31, 23/7/2020, p. 148 et seq.

→ A MP 992 e o “compartilhamento” da alienação fiduciária. Sérgio Jacomino. Análise crítica do texto proposto pelo governo. 22/7/2020.

6/10/2020. Nota Técnica n. 6/2020. Sérgio Jacomino. Nesta nota, o IRIB se posiciona contrário à ideia de criação das Centrais Gestoras de Garantia (CGG) e do Sistema Nacional de Gestão de Garantias (SNGG).

EMENDAS apresentadas perante a Comissão Mista destinada a apreciar a Medida Provisória 992/2020. Notem-se as emendas 31, 59 e 83, referentes à matéria registral.

29.10.2020 – Parecer Preliminar de Plenário n. 4, dep. GLAUSTIN DA FOKUS. Neste parecer, vide: art. 19 que acrescentava os artigos 41-B e 41-C à Lei 9.492/1997 e art. 20, que alterava a Lei 8.935/1994 inserindo no corpo legal o art. 42-A. Buscava-se criar a Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados e a SCGG – Serviço Central de Gestão de Garantias a cargo da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados.

27/10/2020 – Nota Técnica – IRIB. Sérgio Jacomino e Flauzilino Araújo dos Santos. Sobre o Parecer de Plenário à Medida Provisória nº 992/2020. A nota técnica fez-se sobre o parecer preliminar apresentado anteriormente ao texto acima, que consolidou algumas sugestões e é o último apresentado.

17/11/2020 – IRIB – Nota técnica. CGG – Centrais de Gestão de Garantias. Sérgio Jacomino, Presidente. Nesta nota, critica-se, entre outras disposições, a criação do Agente de garantias. O texto prevê que “toda garantia pode ser constituída, registrada, gerida e excutida por um agente de garantia”. Trata-se previsão importada do direito francês (agent des sûretés – art. 2488-6 e seguintes daquele Código Civil), o qual, por sua vez, a importou do direito anglo-americano.