IA nas Serventias Extrajudiciais e a Tokenização Imobiliária

BOLETIM KollGEN – Edição 25 – 3ª semana fev./2026 [consolidado]

Capa da revista em quadrinhos 'Captain Electron', apresentando o super-herói em um traje azul com detalhes vermelhos e amarelos, saltando entre destroços. À esquerda, um personagem vestindo terno. Texto promocional anuncia uma nova heroína para os anos 80 e destaca 'Mr. Computer'.

Nesta edição destacamos dois assuntos que estão na ordem do dia: (a) a tokenização de ativos imobiliários e (b) ato normativo do MT que trata do uso da inteligência artificial (IA) no extrajudicial. Ambos os assuntos apontam para o impacto das novas tecnologias e sua perturbadora aproximação com as atividades registrais.

Boa leitura!
Sampa, fevereiro de 2026
Sérgio Jacomino, Oficial da Capital de São Paulo.
Nataly Cruz, Especialista em gestão documental e AI Prompt Designer.

Tokenização de ativos imobiliários

No bojo do Processo que tramita na 21ª Vara Federal Cível, o magistrado, Dr. Francisco Valle Brum, julgou procedente a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), declarando a nulidade da Resolução COFECI nº 1.551/2025. Como sabemos, o COFECI pretendia instituir um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais com tokenização de ativos reais.

Já escrevemos sobre o assunto algumas vezes. Os argumentos parecem bem assentados [vide dossiê: http://kollsys.org/r3z].

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Tokenização – a nova onda do Registro Público

Homem de meia-idade com barba e óculos, usando um suéter vermelho e camisa branca, sorrindo e com os braços cruzados.

A entrevista abaixo foi concedida a um periódico da categoria dos notários e registradores no mês de agosto do ano passado (2025). O resultado pareceu muito prolixo aos olhos da competente jornalista que formulou as perguntas.

Eu compreendo perfeitamente a sua angústia. Afinal, há menos leitores a cada dia que passa — na exata medida em que sobejam escritores que produzem, com fartura, pasto para algoritmos.

À máquina, pois, submetamos esta entrevista — à mingua de eventuais leitores.

Ilustração decorativa em preto com formas onduladas e espirais.
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Cartório digital e os simulacros da fé pública

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Ontem indiquei na minha página do FaceBook, uma palestra de Don Tapscott revelando alguns detalhes acerca da infraestrutura blockchain, criada para suportar a moeda digital.

O Blockchain é a palavra que circula entre estudiosos de direito notarial e registral. Trata-se de um grande livro de registro aberto (digital ledger), mantido no âmbito dos meios eletrônicos como internet.

O mais interessante naquela exposição é a indicação de que em várias modalidades de operações críticas, que envolvem segurança econômica, jurídica, financeira, já se prescinde de um terceiro garante intermediário – seja ele um banco, um agente estatal, um cambista ou um notário.

Não tardará e estaremos confrontados com os contratos inteligentes – um instrumento que se auto-redige e formaliza, auto-executa, gestiona e conclui com o pagamento. No caso de irrupção de um litígio, o registro desse mesmo documento poderá ser agitado como prova judiciária, já que se acha prevista a utilização de documentos eletrônicos no processo judicial, verificada a sua autenticidade na forma da lei (art. 439 do CPC). Como se sabe, são admitidos como prova os documentos eletrônicos produzidos e conservados com a observância da legislação específica (art. 441).

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Café com Jurisprudência retorna com força total

Competências Específicas dos Registradores sob enfoque do presidente da Arisp

Na segunda-feira, dia 14 de março de 2011, foi realizada a segunda edição do ciclo de debates Café com Jurisprudência, na sede da Escola Paulista da Magistratura (EPM), no bojo do Grupo de Debates de Temas de Direito Notarial e Registral, nesta edição focando o tema das competência específicas dos registradores imobiliários.

A aula inaugural ficou a cargo do registrador da capital, Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp). Sua exposição acabou despertando calorosos debates e discussões..

Na mesa, as participações dos coordenadores do Café com Jurisprudência -desembargador Ricardo Dip, juízes Luís Paulo Aliende Ribeiro e Tânia Mara Ahualli, além do registrador Sérgio Jacomino.

Na platéia, presentes vários interessados, entre registradores, notários, bacharéis e estudantes de Direito, advogados, funcionários do Poder Judiciário e dos cartórios extrajudiciais.

Ricardo Dip: discriminar é preciso!

Em entrevista a este blogue, o Desembargador Ricardo Dip ressaltou que o presente módulo do Café com Jurisprudência é busca proceder a uma discriminação – ou seja, de distinção – entre as diversas atribuições e competências dos notários e dos registradores. E segue:

“Penso que, a esse objeto competencial, pode também agregar-se a competência judiciária no âmbito administrativo. Levando-se em conta esse clima um tanto atribulado do mundo pós-moderno, com legislação muito variada, adoção de princípios contantes da lei, aplicações diretas da Constituição, etc, pode haver o risco (e isso certamente é indesejável) de uma sobreposição de competências – para não dizer usurpação de competências – daí a conveniência de um debate que esclareça exatamente o que cabe a cada um desses importantes segmentos da atividade jurídica”, vaticinou o magistrado, um dos mentores do prestigioso ciclo de debates.

Atribuições específicas dos notários

A juíza Tânia Mara Ahualli lembrou a todos que a próxima sessão do Café com Jurisprudência será na segunda-feira, dia 21 de março, com mudança de auditório, desta vez será no 3° andar do prédio da EPM.

O próximo tema abordará o tema das atribuições específicas dos notários, cujo professor convidado, tabelião Márcio Pires de Mesquita, explanará sobre as competências específicas da especialidade notarial.

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O espetáculo da Mediocridade

O Presidente do Colégio Notarial do Brasil, em matéria publicada na Revista Jurídica Última Instância (vide abaixo), toca no ponto nevrálgico das propaladas medidas do Governo paulista que visam combater a burocracia.

Com elegância e objetividade, que são notas peculiares de seu temperamento, Paulo Tupinambá Vampré nos demonstrará que as medidas governamentais não passam de fatuidades políticas de duvidosa eficácia.

Diversionismo

Eu próprio cheguei a comentar que a alardeada desburocratização não passava de jogo de cena que mascara a face cruel da burocracia: a ineficiência estatal. É simples. Basta fazer a decomposição das variáveis que compõem o Custo-Brasil para se descobrir que os cartórios representam uma fração simplesmente desprezível nessa conta.

Mas é necessário divertir a patuléia e as medidas se sucedem num alucinante espetáculo diversionista.

Digamos claramente: o nó górdio da burocracia reside simplesmente na ineficiência do aparelho estatal. Enguiço burocrático que, curiosamente, os cartórios se esforçam para ajudar a superar.

Notários brasileiros

A contribuição mais original que os notários podem dar para o mundo radica na facultatividade da intervenção tabelioa nos negócios privados. À parte sua atuação obrigatória na transmissão ou oneração de bens imóveis – o que vem conhecendo progressivo esvaziamento – o reconhecimento de firmas, afinal das contas, é uma faculdade concedida ao cidadão.

Desde o Decreto Federal n. 93.410, de 14 de outubro de 1968 (que não consta ter sido revogado), já se suprimia a exigência de reconhecimento de firmas em declarações prestadas a órgãos públicos:

“Art .1º – Fica dispensada a exigência de reconhecimento de firma em qualquer documento produzido do País quando apresentado para fazer prova perante repartições e entidades públicas federais da administração direta e indireta”. O Decreto Federal 64.024-A, de 27 de janeiro de 1969, extenderia a desoneração aos contratos no âmbito do SFH. Tampouco consta ter sido este decreto revogado.

Mais recentemente, o art. 63 da Lei 8.934, de 1994, reiterava expressamente a dispensa do reconhecimento de firmas nos contratos sociais:

“Os atos levados a arquivamento nas Juntas comerciais são dispensados de reconhecimento de firma, exceto quando se tratar de procuração”.

A autenticação dos documentos fica a cargo do funcionário (parágrafo único).

Qual o problema, então? Porque o Governo paulista se abalaria a repristinar o que parece pisado e repisado no ordenamento jurídico?

Lamentavelmente, o tema rende politicamente. O Decreto nº 52.658/2008, assinado pelo governador José Serra, é uma tentativa de correção da burocracia estatal ineficiente: iniciar a escrever as normas de procedimento dos funcionários públicos estaduais. É uma instrução de trabalho que veio sob forma de decreto.

Embora louvável a iniciativa, ao fazer-se uma análise mais atenta, verificamos que sua eficiência é muito limitada.

O primeiro artigo do decreto veda a exigência de reconhecimento de firma e autenticações em documentos por repartições do governo estadual.

O artigo seguinte determina que não se aplica o artigo primeiro quando houver lei que diga o contrário ou ainda, se o servidor público tiver alguma dúvida sobre a autenticidade do documento quando deverá solicitar fundamentadamente, o reconhecimento ou autenticação.

Para que o serviço funcione eficientemente, deverá haver pelo menos um funcionário com conhecimento de leis, decretos e resoluções federais, hermenêutica, documentoscopia e grafotécnica, o que não é fácil, tanto para a análise das assinaturas apostas nos documentos, quanto da autenticidade das cópias apresentadas, o que significará aumento de tempo de atendimento. Dessa forma, haverá uma diminuição no tempo de entrega de documentos, porém um aumento no tempo de análise de sua autenticidade.

Quanto ao parágrafo terceiro, o Decreto limitou-se a dizer que quando se descobrir uma fraude, tudo o que foi feito é nulo e deverá ser comunicado ao Ministério Público. Ou seja, em vez de agilizar o processo, o decreto promove a insegurança jurídica. Em outras palavras: quando houver uma fraude, o judiciário que a resolva.

Uma vez que se descobriu uma fraude, os prejuízos já terão ocorrido, não sendo possível a anulação dos efeitos dela decorrentes, como pretende o decreto em questão.

Também é possível verificar a limitação da eficácia do referido decreto, tendo em vista que já não há necessidade de serem reconhecidas as firmas dos contratos sociais e suas alterações, para terem ingresso na Junta Comercial. Embora essa facilidade tenha já algum tempo de vigência, escancara as portas para constituição de empresas fantasmas, com sócios laranjas, mexericas e acerolas.

Quanto aos cartórios que reconhecem firmas e autenticam cópias, pouco deve mudar. Talvez reduza a demanda desses atos em até um por cento, o que não é significativo. O mais importante é que, quando um empresário tem em mãos uma certidão de seu contrato social registrado na Jucesp (Junta Comercial de São Paulo), sem as firmas reconhecidas, não se tem a certeza jurídica que ideologicamente ele é perfeito.

Freqüentemente recebemos em nossos tabelionatos essas certidões sob formas de cópias, para que as firmas dos sócios sejam reconhecidas após o registro na Jucesp, porque os bancos, para fazerem empréstimos, querem ter a certeza da autenticidade. Aí surge um impasse: a certidão é sob forma de cópia e na cópia não se reconhece firma. Mais uma vez, azar do empresário.
Paulo Tupinambá Vampré é notário em São Paulo e Presidente do Colégio Notarial do Brasil.

Fonte: Última Instância, Segunda-feira, 18 de fevereiro de 2008

Notários na mira

Homem sorridente vestindo um terno, segurando uma arma de fogo em posição horizontal.
José Serra

O Governador Serra é um homem inteligente. É sério. Custa crer que possa ter cedido a uma campanha que pode representar simplesmente uma fraude à boa fé dos nossos concidadãos. Falo especificamente da decretação do fim da autenticação e reconhecimento de firmas no âmbito da administração pública estadual.

Essa recidiva governamental lembra a patética intentona do então deputado federal José Roberto Batochio, que visava extirpar a atuação notarial do sistema jurídico pátrio, iniciativa manejada de forma tão inepta que um grande jurista não hesitou em qualificá-la de “teratologia jurídica”. Vide aqui: Cartoriobras

A reputação jurídica de alguns parlamentares se viu comprometida. Eu vi, com estes olhos, tempos depois, um deles a buscar apoio para sua reeleição na Anoreg-SP… Requiescat in pace!

A iniciativa do Governo é cínica. “Uma besteira”, registrará na Folha de São Paulo, [mirror] aliás com bastante realismo, Paulo Tupinambá Vampré.

Que tal fazer o caminho inverso?

Tudo muito bom, tudo muito bem; decretemos então o fim do reconhecimento de firma, mas que tal fazer o caminho inverso? Pense bem: para os privados, o simples reconhecimento de firma pode aliviar o contratante de sofrer com as fraudes endêmicas neste pobre país. Caso ocorram — e sempre ocorrem! — a responsabilidade civil é do notário que reconheceu por autenticidade a firma. Nenhum seguro neste e em qualquer outra parte é tão barato e efetivo como este. E paga-se uma só vez.

Mas e o outro lado da moeda? O alegado “Custo Brasil” se alimenta vorazmente de outro tipo de certificação. É aquela que, para qualquer transação entre privados, o Estado interpõe uma certidão negativa de débitos.

Tente abrir uma empresa, por exemplo. Ou alienar um bem. Experimente obter um crédito hipotecário… A sociedade rende um ônus pesadíssimo a essa extravagância que é a “legitimação” estatal por meio de certificação administrativa. Esse é o verdadeiro câncer burocrático que vitima o país há décadas.

Pense bem, caro leitor. Não atuamos num mercado ideal, onde as transações ocorrem livres de fraudes e oportunismo. Ao romper certas barreiras preventivas, damos ocasião à inoculação do germe da patologia jurídica no corpo da administração pública. A fraude, nos seus estágios avançados, movimentará a máquina judiciária (§ 3º do art. 2º do Decreto estadual), com enorme custo para o cidadão.

Somos uma nação que ainda não consegue divisar que é a sociedade que sempre acaba pagando a conta.

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Ainda a fé pública registral. Até quando?

O tema merece debate. A completa segurança exige a adoção do princípio da fé pública registral. Como contribuição, trago parte do texto sobre o valor constitutivo da publicidade no Brasil, produzido para o VI Congreso de Derecho Registral, realizado em Ica, Peru, no ano de 2005, no qual representei o IRIB.

1) Discussões em torno da fé pública registral.

Apesar de predominar o entendimento de que não vigora no Brasil a fé pública registral do sistema alemão, a matéria vem sendo objeto de debates desde a edição do código de Clóvis Beviláqua, que trouxe para a legislação brasileira um sistema inspirado no modelo germânico.

Miguel Maria de Serpa Lopes, já em 1.937, na 1a edição de seu magnífico Tratado dos Registros Públicos, esmiuçou o tema mencionando a posição de respeitáveis juristas. Gondim Filho, Virgílio Sá Pereira, Aureliano de Gusmão e Soriano Neto, dentre outros, rechaçavam a adoção da fé pública registral, apresentando Soriano Neto os mais contundentes argumentos, salientando não ter o Código Civil de 1.916 importado o § 892 do Código Civil Alemão, sob a rubrica “fé pública do livro de imóveis”.[1]

Por outro lado, Lisipo Garcia, Clóvis Beviláqua, Filadelfo Azevedo, Arnoldo de Medeiros, J. M. Carvalho Santos e o autor da obra, Serpa Lopes, sustentavam presente no ordenamento brasileiro a fé pública registral. Em obra recente, Nicolau Balbino Filho apresenta novos argumentos em defesa do reconhecimento na legislação brasileira da fé pública registral.[2]

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Lysippo, Soriano et coetera (Marco Bortz)

Cumpre-me somar a minha voz à do Dr. Sergio Jacomino, em razão da arguta e precisa reflexão com que fomos brindados sobre o dispositivo em comento.

É longeva a disputa entre Lysippo Garcia (A Transcripção, 1922) e Soriano Neto (Publicidade Material do Registro Immobiliario, 1940), a respeito do artigo 859, do Código Civil de 1916, a saber, se introduzia o dispositivo, em nossa ordem jurídica, o princípio da fé pública ou da presunção. Laureada esta última com o reiterado sufrágio do pretório, em razão da brilhante exposição de Soriano Neto.

Pelo princípio da fé pública o adquirente de boa fé fica protegido, estabelecendo a lei uma presunção jure et de jure em favor deste se o título alcançou o fólio real. Este é o sistema que permite a máxima eficácia da circulação da riqueza, em virtude da confiança que atribui ao adquirente. Pelo princípio da presunção, o registro estabelece uma presunção iuris tantum de veracidade, determinando, tão-somente, uma vantagem processual, invertendo o ônus da prova em juízo.

Com a edição do novel Código Civil, introduzido pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o legislador aproximou-se ainda mais do princípio da fé pública, não fosse o malfadado dispositivo (vilão) do parágrafo único, do artigo 1.247, do mesmo Diploma.

Aproximou-se, afirmo-o, porque o novo Código pátrio trouxe o conceito do negócio jurídico e da boa-fé objetiva, ambos presentes no Código Civil Alemão (§§ 104 e seg., e 157), e que propiciaram a introdução, naquele País, do princípio da fé pública nos negócios imobiliários (§§ 891 e 892).

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