IA nas Serventias Extrajudiciais e a Tokenização Imobiliária

BOLETIM KollGEN – Edição 25 – 3ª semana fev./2026 [consolidado]

Capa da revista em quadrinhos 'Captain Electron', apresentando o super-herói em um traje azul com detalhes vermelhos e amarelos, saltando entre destroços. À esquerda, um personagem vestindo terno. Texto promocional anuncia uma nova heroína para os anos 80 e destaca 'Mr. Computer'.

Nesta edição destacamos dois assuntos que estão na ordem do dia: (a) a tokenização de ativos imobiliários e (b) ato normativo do MT que trata do uso da inteligência artificial (IA) no extrajudicial. Ambos os assuntos apontam para o impacto das novas tecnologias e sua perturbadora aproximação com as atividades registrais.

Boa leitura!
Sampa, fevereiro de 2026
Sérgio Jacomino, Oficial da Capital de São Paulo.
Nataly Cruz, Especialista em gestão documental e AI Prompt Designer.

Tokenização de ativos imobiliários

No bojo do Processo que tramita na 21ª Vara Federal Cível, o magistrado, Dr. Francisco Valle Brum, julgou procedente a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), declarando a nulidade da Resolução COFECI nº 1.551/2025. Como sabemos, o COFECI pretendia instituir um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais com tokenização de ativos reais.

Já escrevemos sobre o assunto algumas vezes. Os argumentos parecem bem assentados [vide dossiê: http://kollsys.org/r3z].

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CNJ. Serventias extrajudiciais – dados estatísticos de 2008

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Há uma década o Conselho Nacional de Justiça produziu um relatório revelando dados estatísticos sobre as serventias extrajudiciais brasileiras. Os dados foram colhidos a partir das informações prestadas pelos próprios cartórios brasileiros.

É possível que esses dados já não correspondiam inteiramente à realidade à época em que foram colhidos. E por vários motivos. O primeiro deles é o fato de que essas informações passavam a ser exigidos pelo CNJ e as respostas variavam segundo o entendimento de cada correspondente. Depois, aos valores declarados eram agregados taxas variadas destinadas a outros entes ou órgãos públicos, o que certamente mascara a realidade revelada então.

No entanto, como padrão estatístico esses dados são, ainda assim, valiosos. Revelam um padrão geral que permite comparações entre as várias serventias, independente dos valores absolutos que revelam os dados.

Podem ser tiradas várias conclusões a partir desses dados. Essa é a razão pela qual os disponibilizo aqui, já que a tabela já não se encontra disponível no site do próprio CNJ. (SJ).

Serventias extrajudiciais – administração, recursos humanos e gerenciamento econômico-financeiro

Rogério Tobias*

Administrar um “cartório” extrajudicial é planejar, organizar, dirigir e controlar o uso de recursos e elementos humanos com a finalidade da melhor prestação possível dos serviços notariais e de registro.

Nos termos do artigo 21 da Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, o tabelião ou oficial de registro tem responsabilidade exclusiva sobre o gerenciamento administrativo e financeiro da unidade extrajudicial. Não há participação do Estado nos investimentos. A unidade deve ser gerida de modo a propiciar uma prestação de serviços notariais e de registro da melhor qualidade.

Os futuros notários e registradores, após terem seus conhecimentos jurídicos aferidos por meio de disputado concurso público, ao iniciar na atividade, devem também cuidar, e muito, das questões administrativas e gerenciais da unidade que vão assumir.

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Alegre-se, Triste Bahia

O Jornal da Bahia, A Tarde, repercutiu a importante decisão do CNJ de privatizar os Cartórios do Estado. Vale a pena ler a matéria abaixo. Para os interessados, o Observatório publica a íntegra do V. Acórdão do CNJ.

ASSUNTO: SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – ASSOCIAÇÃO – INTERVENÇÃO – LEGITIMIDADE – MITIGAÇÃO DO PRAZO MÍNIMO DE CONSTITUIÇÃO – PRIVATIZAÇÃO DE SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS ESTATAIS – SITUAÇÃO DE TRANSITORIEDADE – REGIME ANTERIOR NÃO MAIS RECEPCIONADO PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL

I. Em regra, a associação constituída há menos de um ano não detém legitimidade para propor ou intervir em processo. Todavia, mitiga-se a exigência diante da flexibilidade das normas procedimentais em sede de processo administrativo. Exegese dos arts. 5º, V, “a”, da Lei nº 7437/85, e 45, XII, do RICNJ. Precedentes do STF (RE 364051/SP, MS 21098/DF, AgR no MS 21278/RS, MC na ACO 876/BA) e do STJ (RMS 22230/RJ, REsp 705469/MS, RMS nº 12632/RJ, RMS 11365/RO).

II. Com o novo regime constitucional privado das serventias extrajudiciais (art. 236, §3º, da CF/88), deve ser realizada a transição de regime daquelas que ainda estão sob regime estatal, em respeito ao art. 32 do ADCT (CNJ: PP 360).

III. Os cargos dos servidores titulares ou subtitulares de serventias devem ser declarados em extinção (CNJ: PPs 200710000014814 e 200810000000777), assegurando-se a aqueles que já ingressaram no serviço público, antes ou depois da CF/88, a permanência nos cargos respectivos, porque foi a regra do concurso que se submeteram.

IV. É vedado o acesso de subtitulares aos cargos de titulares das serventias extrajudiciais e o acesso de titulares por remoção, sendo inaplicável dispositivos de lei estadual nesse sentido, mormente considerando que não há direito adquirido a regime jurídico anterior (STF: MC na ADI 2135/DF e RE 575089/RS).

V. Pedido de providências a que se determina a privatização de serventias extrajudiciais estatais, no estado da Bahia, na medida que seus titulares deixarem seus cargos, bem como o encaminhamento da presente decisão à Procuradoria-Geral da República, para análise das normas dos arts. 222 e 223 da Lei estadual nº 3731/79 (Lei de Organização Judiciária do Estado da Bahia) e adoção de medida tendente a sanar eventual frustração do art. 236 da CF/88. [leia o acórdão aqui].

Decoração em forma de espiral e curvas elegantes em preto.

CNJ determina que cartórios do TJ sejam privatizados

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou nesta terça-feira, 21, que os cartórios do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) sejam privatizados, na medida em que seus titulares deixarem os cargos, por aposentadoria ou falecimento.

O CNJ ainda estabeleceu o prazo de 120 dias para que o TJBA elabore plano e cronograma para efetivar a privatização, que será acompanhada pela Comissão de Estatísticas e Gestão Estratégica do Conselho. A decisão do CNJ será encaminhada à Procuradoria-Geral da República para garantir o cumprimento da Constituição que estabelece a privatização dos serviços notariais e de registro. O Tribunal da Bahia também deverá apresentar ao Conselho um levantamento das receitas das serventias extrajudiciais estatais.

De acordo com levantamento feito pelo próprio TJBA, por solicitação do CNJ, a medida atingirá imediatamente 437 cartórios que estão vagos em todo o Estado. O levantamento apontou que a Bahia é um dos Estados que ainda possui grande número de cartórios estatizados. Dos 1.158 cartórios que ficaram vagos após a promulgação da Constituição, em 1988, há 957 estatizados e apenas 26 privados.

Segundo a Associação Nacional de Defesa dos Concursos para Cartórios (Andec), um dos problemas que a estatização dos cartórios do Estado traz é a má qualidade do serviço prestado. “Uma certidão de nascimento na Bahia demora até 100 dias para ser fornecida”, denunciou o presidente da Andec, Humberto Monteiro da Costa.

Transição – No entanto, o conselheiro Jorge Maurique, relator do processo, propôs algumas medidas para garantir a transição prevista na decisão. Os escrivães que já estavam no exercício do cargo antes da promulgação da Carta de 1988, continuarão no cargo, considerados em extinção, até a sua vacância, seja qual for a forma de provimento. As funções de subescrivão, subtabelião e suboficial do registro civil, de imóveis, de títulos e de protesto de títulos, que ingressaram no cargo após 1988, continuarão com os cargos estatizados, de acordo com que estabeleciam os concursos a que foram submetidos.

Já os titulares dos cartórios que ingressaram por concurso público após a Constituição de 1988, mas têm regime estatizado, por força de lei estadual, continuarão no mesmo regime e, após a vacância, deverá ser realizado concurso público.

Segundo o conselheiro Marcelo Nobre, a decisão do CNJ de privatizar os cartórios da Bahia foi tomada “com muita cautela, ponderação e tranqüilidade, para evitar tumultos no Estado” e que o CNJ poderá normatizar “todos os casos de serviços extrajudiciais do país”, para atender à grande quantidade de solicitações que chegam ao Conselho.

Nepotismo nas serventias extrajudiciais

O CNJ – Conselho Nacional de Justiça – publicou em seu site a notícia Cartórios ficam proibidos de contratar parentes de magistrados a partir da próxima semana.

Enquanto se aguarda a publicação da resolução (prometida para o final da semana), destacam-se alguns pontos na nótula:

a) proibição da contratação parentes de desembargadores ou de juízes-corregedores;
b) a proibição se projeta para o futuro;
c) prevê-se a quarentena de 2 anos;
d) define que os cartórios extrajudiciais pertencem à estrutura do Judiciário e são fiscalizados pelo CNJ;
e) as atividades são exercidas por delegação do Judiciário.

A Resolução representa uma espécie de tropismo institucional em face dos tristes exemplos noticiados fartamente pela imprensa. Compreendem-se as razões que inspiraram a votação da resolução, ainda que, por força de uma larga tradição do notariado e dos registros, e em razão das assimetrias verificadas neste país, o novo perfil privado desse profissional com a deliberação sofra certo turbamento.

Não tanto pela decisão em si – compreensível em face do contexto. Mas em razão da leitura que se pode fazer da notícia. Vejamos a opinião do Sr. presidente da OAB do Paraná, Dr. Manoel Antônio de Oliveira Franco:

“É a seqüência do que estamos lutando. Um próximo passo será a substituição de pessoas que trabalham em cartórios e ocupam cargos por indicação. Está sendo desenvovido um trabalho para que as vagas comecem a ser preenchidas por concurso público”. (site da AnoregBR)

Aqui se nota claramente um movimento que pode significar a ruptura do modelo criado pela Carta de 1988. São claros os laivos estatizantes. O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços é da responsabilidade exclusiva do respectivo titular, “inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal” (art. 21 da Lei 8.935/94). O titular pode contratar quem lhe parecer adequado, com certas ressalvas que podem ser hauridas da própria lei (art. 27). Os substitutos são escolhidos pelo critério de exclusivo do titular (art. 20). O tema da gerência e administração privados está confirmado pelo STJ (RE 135.926/MG, DJ 5/6/2000) e é absolutamente constitucional (art. 236, parágrafo primeiro).

Enfim, a idéia do advogado do Paraná é simplesmente anacrônica. Pode representar a oficialização dos cartórios e a revivescência do modelo de serventia extrajudicial – como a que a Lei Federal 5.621, de 4 de novembro de 1970 previa quando cometia aos Tribunais de Justiça dos Estados a disposição por resolução sobre a divisão e organização judiciárias, inclusive organização, classificação, disciplina e atribuições dos Tabelionatos e ofícios de registros públicos.

O fato mais importante da decisão do Conselho, contudo — e isto é digno de nota –, é a reafirmação da situação dos cartórios extrajudiciais compondo a galáxia judiciária. Essa integração se fará em novos moldes, segundo o espartilho constitucional forjado com a Carta de 1988, garantindo-se a independência jurídica do registrador e do notário e respeitando-se a autonomia administrativa e financeira consentânea com o modelo delegatório.

O tema é muito importante, e deve ser estudado e debatido pela doutrina, para que se não trasladem, acriticamente, para o novo ambiente constitucional, os modelos que imperaram o relacionamento dos profissionais da fé pública com o Judiciário nos moldes de sujeição hierárquica dos chamados serventuários de justiça, nos órgãos auxiliares da Justiça, como referidos nos antigos diplomas legais não recepcionados pela nova constituição.

De qualquer maneira, para não fugir de uma tomada de posição, quero registrar que vejo com muitos bons olhos essa interação com o Judiciário. Pessoalmente, considero muito importante integrar o corpo do judiciário num momento político em que, à falta de claras amarras institucionais, as notas e os registros pareciam vagar à deriva, sujeitos às intempéries de um mercado instável e passíveis de se tornaram presas fáceis de interesses políticos, caso prosperem as idéias de deslocar para o âmbito de um conselho administrativo, ligado ao Ministério da Justiça, a regulação das atividades no país.

Confira a nota do CNJ

Deve ser publicada até o final da próxima semana resolução do Conselho Nacional de Justiça proibindo os cartórios extrajudiciais de contratarem parentes de magistrados que exerçam atividade de fiscalização dos serviços extrajudiciais e parentes de qualquer desembargador de tribunal de justiça do estado onde se localizam os serviços extrajudiciais.

A proibição foi decidida em sessão do CNJ nesta terça-feira (15/08) e vale para novas contratações a partir da publicação da resolução. Esta é a segunda medida do Conselho Nacional de Justiça relacionada à contratação de parentes. Em outubro de 2005, o CNJ proibiu o nepotismo no Judiciário, com a resolução de número sete.”Agora, o Conselho usa o mesmo princípio para proibir a contratação de esposa, companheiro ou parentes de qualquer magistrado que exerça atividade de fiscalização dos serviços extrajudiciais, até dois anos depois de cessada aquela atividade”, explica o conselheiro Cláudio Godoy, relator da matéria no CNJ.

“A vedação vale também para contratação de cônjuge, companheiro ou parente de qualquer desembargador do Tribunal de Justiça do Estado em que se localizam os serviços extrajudiciais”, diz.

Os cartórios extrajudiciais (tabelionatos, registro de imóveis, registro civil e outros) pertencem à estrutura do Judiciário e são fiscalizados pelo CNJ. As atividades inerentes a estes órgãos são públicas e exercidas por delegação do Judiciário. Os titulares dos cartórios são escolhidos por meio de concurso público e os funcionários são contratados com base na CLT.

PS. O julgamento ocorreu na 24ª Sessão Ordinária do CNJ. Posteriormente, o tema também foi detalhado no Enunciado Administrativo nº 1, especificamente na inclusão da letra “O”, que trata das nomeações de interinos não concursados que guardem parentesco com autoridades judiciárias (relacionado ao Pedido de Providências – PP 861).

Vide: Resolução CNJ 20 de 29 de agosto de 2006: http://kollsys.org/x04