BOLETIM KollGEN – Edição 25 – 3ª semana fev./2026 [consolidado]
Nesta edição destacamos dois assuntos que estão na ordem do dia: (a) a tokenização de ativos imobiliários e (b) ato normativo do MT que trata do uso da inteligência artificial (IA) no extrajudicial. Ambos os assuntos apontam para o impacto das novas tecnologias e sua perturbadora aproximação com as atividades registrais.
Boa leitura! Sampa, fevereiro de 2026 Sérgio Jacomino, Oficial da Capital de São Paulo. Nataly Cruz, Especialista em gestão documental e AI Prompt Designer.
Tokenização de ativos imobiliários
No bojo do Processo que tramita na 21ª Vara Federal Cível, o magistrado, Dr. Francisco Valle Brum, julgou procedente a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), declarando a nulidade da Resolução COFECI nº 1.551/2025. Como sabemos, o COFECI pretendia instituir um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais com tokenização de ativos reais.
Já escrevemos sobre o assunto algumas vezes. Os argumentos parecem bem assentados [vide dossiê: http://kollsys.org/r3z].
PROPOSTA: § 6° O interessado poderá solicitar a qualquer unidade extrajudicial certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial, por meio de centrais eletrônicas, observados os emolumentos correspondentes às respectivas certidões.
JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, permitindo ao usuário o benefício de utilização de qualquer cartório, em todo o território nacional, para formular pedidos de certidão. O dispositivo é essencial no período de transição entre as certidões em papel e o uso exclusivo de certidões eletrônicas, e permite a exploração da capilaridade das unidades extrajudiciais, eliminando para os usuários custos paralelos, com intermediários, que chegam a cobrar no mercado ao menos 5 vezes o valor de cada certidão. Além disso, vai ao encontro da necessidade de tratamento e redução de assimetria social e educacional, na medida em que confere um mecanismo mais eficiente a qualquer cidadão de solicitar certidões de qualquer local do país, com orientação de um funcionário qualificado do extrajudicial. Por fim, a medida resultará na redução de custos transacionais.
Há um problema que aqui se repete uma vez mais: visou-se a “adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis”, permitindo ao usuário “o benefício de utilização de qualquer cartório, em todo o território nacional, para formular pedidos de certidão”.
Todavia, o SREI é um elemento a mais num plexo informacional que integra todas as unidades do serviço extrajudicial. Poderíamos tratar aqui de um sistema interoperável, agregando todas as serventias notariais e registrais brasileiras, interconectando-as com padrões de interoperabilidade conhecidos, como o e-Ping[1], por exemplo (art. 38 da Lei 11.977/2009).
A ideia é boa e talvez merecesse um tratamento sistemático. Remeto o leitor às considerações vestibulares no comentário ao [Art. 19, § 5º] – Certidões eletrônicas.
O argumento de que a interoperabilidade do extrajudicial acabará por eliminar os intermediários não soa perfeitamente lógico, já que eles atuam no acesso ao cartório e no envio da certidão em papel – não concorreriam na expedição da certidão “materializada” no próprio local da requisição. São modalidades distintas de atuação. Entram aqui como elemento retórico.
A ideia merece ser aprofundada. Aqui não encontrou uma expressão adequada.
SAEC – o que é?
A requisição de certidões por meios eletrônicos no Registro de Imóveis acha-se prevista no Provimento 89/2019 que criou o SAEC – Sistema de Atendimento Eletrônico centralizado.
O SAEC destina-se “ao atendimento remoto dos usuários de todas as serventias de registro de imóveis do País por meio da internet” (art. 16). Esse módulo do SREI tem por escopo exercer a coordenação e o monitoramento das centrais de serviços eletrônicos compartilhados com a finalidade de permitir a “universalização do acesso” a cada uma das unidades de Registro de Imóveis no país para que “prestem os mesmos serviços, velando pela interoperabilidade do sistema” (§ 3º do art. 24 do dito provimento).
O SAEC deverá oferecer ao usuário remoto o acesso aos serviços eletrônicos registrais, como a requisição e expedição de certidão a “partir de um ponto único de contato na internet” (art. 18). A especificação do SAEC pode ser consultada na documentação técnica que se acha aqui: www.folivm.com.br.
Parece intuitivo que, a partir da plataforma criada pelo CNJ, será possível “solicitar a qualquer unidade extrajudicial certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial”, seja diretamente pelo SAEC ou “por meio de centrais eletrônicas” (v. inc. III do art. 25).
Note-se que as centrais eletrônicas estaduais de Registro de Imóveis vincular-se-ão ao SAEC obrigatoriamente, já que a ele compete exercer a coordenação e o monitoramento de todo o SREI (Provimento, § 3º do art. 24). As demais especialidades deverão subordinar-se ao regramento próprio baixado pelo CNJ.
A norma proposta prevê que “qualquer unidade extrajudicial” poderá receber pedidos de “certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial, por meio de centrais eletrônicas”.
Nada impede que “qualquer unidade extrajudicial” possa solicitar uma certidão por intermédio do SAEC (no caso do Registro de Imóveis) ou das centrais nas demais especialidades.
O que deve merecer uma regulação específica (que não foi alcançado pela proposta) é a interoperabilidade de todo o sistema notarial e registral, permitindo que cada cartório brasileiro possa “materializar” as certidões expedidas por qualquer delas, superando, assim, um paradigma que se acha previsto no inc. V do art. 7º da Lei 8.935/1994, que atribui com exclusividade ao notário a autenticação de cópias. A “materialização” da certidão eletrônica não é nada mais do que uma forma de autenticação da cópia haurida do documento eletrônico. Eis aqui um outro exemplo de superação dos paradigmas de organização das fronteiras das chamadas “especialidades” pela forte influência dos meios eletrônicos.
O acesso aos serviços por meios eletrônicos nos impõe novas e originais demandas que haverão de ser regulamentadas pela autoridade competente.
Ponto único na Internet
No caso do Registro de Imóveis, o “ponto único” na internet, criado para aviar a solicitação de certidões em meios eletrônicos, como previsto no Provimento 89/2019, permite que a requisição possa se dar a partir de um ponto qualquer com acesso à internet (art. 18).
O acesso ao SAEC pode se dar tanto a partir duma serventia extrajudicial, como de um cibercafé. Não importa. O que não se tolera é que se impeça a expedição em papel [Art. 19, § 5º] e que se imponha a cobrança de “emolumentos” por cada simples acesso – especialmente porque, pela proposta consubstanciada no dito § 5º, supra, o Oficial não estaria obrigado a “materializar” em papel a certidão. E se o fizer, a característica inerente aos documentos eletrônico se esvai. E se a “materialização” é rogada a outra serventia, bem, temos aí uma cópia autenticada de um documento original.
Todas essas questões devem ser cuidadosamente analisadas pelo órgão regulador do SREI.
Parece pouco razoável é interpretar que o usuário deva pagar em duplicidade pela emissão da certidão na origem e novamente no destino.
Deve sempre ser levado “em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro” (art. 2º da Lei 10.169/2000). Por fim, soa pouco razoável consagrar tal disposição por meio de lei federal. Cabe ao ente federado legislar e regulamentar a cobrança de emolumentos (art. 1º da mesma Lei 10.169/2000).
Antônio Carlos Alves Braga Jr. (Foto: Carlos Petelinkar, 16/5/2018).
ONR – Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Antônio Carlos Alves Braga Júnior[1]
O sistema de registro de imóveis brasileiro está sedimentado em longa tradição europeia. O serviço de registro, prestado por meio de delegações previstas no art. 236[2], da Constituição Federal, garante segurança aos negócios jurídicos e facilita a investigação da situação jurídica do imóvel. Basta comparar com o tão lembrado sistema norte-americano, onde “não existem cartórios”.
Nos EUA não há cartórios
Lá, de
fato, não há tabeliães, registro ou registradores. Advogados, com licença
específica, formalizam os negócios imobiliários. Tal atividade impõe
corresponsabilidade do advogado pela legalidade da negociação. Para se
prevenirem de grandes reparações pecuniárias, estão sempre presentes vultosos
contratos de seguro, como é próprio da cultura americana.
Como
não há cartório, a apuração da situação jurídica do imóvel demanda uma
investigação, que pode custar milhares de dólares. Muitas críticas são feitas
sem conhecimento de que o sistema registral brasileiro em muito se assemelha ao
da grande maioria dos países civilizados, de quem os Estados Unidos são uma
notável exceção.
Sem os
registros e sem as pesadas implicações pecuniárias do sistema americano,
qualquer país se transforma num mar de insegurança e danos. O brasileiro colhe
muitas vantagens de nossa sistemática, sem se dar conta. Acha caros os custos
do registro, mas tem no registrador (e eventualmente no tabelião) um garantidor
da legalidade e confiabilidade do negócio que está celebrando.
A cada
delegação do serviço corresponde uma delimitação territorial. O serviço é
pulverizado pelo território do país, em verdadeiras ilhas. Diante da
transformação digital por que passa a sociedade humana, essa conformação não
mais é aceitável.
O SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico
A Lei 11.977/2009 estabeleceu, dentre outras providências, a implantação, pelos registradores de imóveis, de um sistema de registro eletrônico. Fixou o prazo de cinco anos, vencido em 2014. Desde então, muito se discute sobre o efetivo significado da expressão registro eletrônico, e sobre as maneiras de implantação, uma vez que a lei foi bastante vaga e não forneceu conceitos precisos.
O
Conselho Nacional de Justiça, no âmbito do Fórum Nacional de Assuntos
Fundiários, instituído em 2009, deu início a estudos e medidas para orientar a efetivação
da modernização.
Conceito de Registro eletrônico
A definição do conceito de registro eletrônico há de se dar a partir da perspectiva do usuário do serviço, que compreende de particulares a órgãos privados e governamentais. O comando da lei só estará atendido se factível a solicitação e a obtenção de serviços e informações por meio completamente eletrônico, mesmo que conviva com sistemas tradicionais de solicitação em balcão. Deste modo, o atendimento da lei não exige, necessariamente, a virtualização dos livros e da escrituração, ou seja, o registro pode continuar a ser escriturado no sistema de fichas de matrícula (em papel), desde que a interação com o solicitante se faça por meios eletrônicos. A escrituração eletrônica (matrícula eletrônica) é uma evolução, não um requisito, do registro eletrônico.
Por
várias razões, não é caso de cada registrador de imóveis construir seu portal
de atendimento na internet. Isso obrigaria o solicitante a percorrer inúmeros
portais, se não dispuser de informações precisas sobre o que está buscando.
Além disso, a dispersão de portais individuais favoreceria os falsos serviços:
“cartórios digitais” que assim se apresentam na internet e que, de fato, são
meros despachantes, serviços privados, sem fiscalização do poder público, e sem
regulação dos valores que cobra pelo serviço.
Caráter nacional do SREI – serviços compartilhados
Ao dizer que deveria ser implantado, pelos próprios registradores, sistema de registro eletrônico, no singular, a lei 11.977 impôs a integração nacional. Não se disse que poderiam ser criados sistemas de registro eletrônico ou que o cartório deveria operar de modo eletrônico, do que decorreria a possibilidade de cada unidade modernizar-se de forma isolada.
Com
vistas à integração, surgiu o conceito de Central de Serviços Eletrônicos
Compartilhados. Os registros haveriam de integrar-se a tais centrais de modo
que a porta de comunicação, entre registradores e solicitantes, fosse
unificada.
A Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados foi concebida, mas não chegou a ser instituída, no âmbito do Conselho Nacional de Justiça, para os registros de imóveis. Mas foi concebida, construída e instituída para as atividades notariais e de registro civil de pessoas naturais. Em 2012, por provimentos da Corregedoria Nacional, as duas centrais nacionais foram oficializadas. Naquele mesmo ano, seria implantada, no âmbito do Estado de São Paulo, pelo Provimento 42/2012[3], da Corregedoria-Geral da Justiça, a Central Registradores de Imóveis[4].
Por força do Provimento 47/2015, da Corregedoria Nacional de Justiça, ficou determinado que todos os registradores do Brasil haveriam de constituir centrais em seus estados, às quais estariam necessária e exclusivamente vinculados. Os estados que não dispusessem de meios poderiam ter seus registradores vinculados, com exclusividade, à central de um outro estado. Fixou-se o prazo de 360 dias para que, dessa forma, se completasse a interligação de todos os registradores nacionais. Muito empenho tem havido, de parte dos registradores de todo o Brasil, mas o prazo expirou sem a desejada integração.
Descentralização versus centralização
Embora, em termos tecnológicos, nada impeça a integração em um sistema descentralizado, de múltiplas centrais sem um órgão central, em termos práticos, ela é de dificílima concretização. Sem uma instância nacional, o atendimento das questões técnicas locais sempre terá atenção preferencial sobre as questões técnicas nacionais, e a integração acaba inviabilizada.
Hipoteticamente,
com 27 centrais (uma para cada estado e uma para o Distrito Federal), cada uma
haveria de construir e manter 26 integrações. O esforço e os custos de
sustentação seriam proibitivos. O modelo de central nacional permite que todos
apontem para um só endereço e adotem um só protocolo de comunicação.
O registro eletrônico foi retomado na Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, que trata, dentre outros assuntos, da regularização fundiária urbana, rural e da região amazônica, e que é resultado da conversão da Medida Provisória 759/2016. A medida provisória, por sua vez, foi resultado das atividades do grupo de trabalho, instituído no âmbito do Ministério das Cidades, denominado Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária – GTRPNRF, criado pela Portaria 326, de 18/07/2016, que tivemos a honra de integrar[5].
ONR – Operador Nacional do SREI
A lei trouxe a figura do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, o ONR.
Ficou
claro o propósito de tornar realidade o ingresso do serviço registral na
economia digital. E já não é sem tempo. O registro é etapa importante da
circulação da riqueza. A facilidade ou dificuldade nessa etapa tem implicações
diretas sobre o PIB. Inúmeras operações financeiras são lastreadas em imóveis. Quanto
maior o tempo consumido com as etapas registrais, maiores as perdas financeiras
para o país.
Estabelece o art. 76, da Lei 13.465/2017, que “O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).“ A relevância para a regularização fundiária está expressa no § 1º: “O procedimento administrativo e os atos de registro decorrentes da Reurb serão feitos preferencialmente por meio eletrônico, na forma dos arts. 37 e 41 da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009.”
Registro eletrônico – implantação, gestão e manutenção
O registro eletrônico deve ser implantado, gerenciado e mantido pelos próprios registradores de imóveis, e por ninguém mais. Deve-se entender que a operação do registro eletrônico se inclui nas atividades delegadas pelo art. 236 da Constituição Federal. O regime constitucional é da delegação total e exclusiva. O serviço, que é público, é exercido exclusivamente por particulares investidos em delegações mediante aprovação em concurso público. O Estado não reservou para si, para prestação direta, nenhuma parcela do serviço registral. A atividade estatal é regulatória e fiscalizatória. O registro eletrônico nada mais é do que uma forma de prestar o serviço registral. A mudança com a imersão nos meios digitais é gigantesca, mas não há novidade na essência da atividade.
O ONR é a entidade de onde partirá a normalização do registro eletrônico, ou seja, as normas técnicas afetas a aspectos operacionais. Tais normas técnicas, como não poderia deixar de ser, estarão obrigatoriamente submetidas às normas e decisões administrativas, provenientes das Corregedorias Gerais de Justiça (órgãos dos Tribunais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal) e do Conselho Nacional de Justiça, assim como submetidas a todo o sistema de normas da Constituição Federal e da legislação federal, estadual e municipal. A atividade normativa do ONR, em relação aos registradores de imóveis, posiciona-se na base da pirâmide do sistema jurídico brasileiro.
O
serviço registral é privativo do delegatário. A relação que se estabelece é
sempre entre o solicitante e o oficial registrador. A infraestrutura de rede e
dados, assim como a estrutura incumbida da normalização da atividade, figuram
como mera passagem.
O
acervo registral, ou seja, o conjunto de informações da atividade registral
(livros, classificadores, bancos de dados), é de guarda exclusiva do
registrador. Apenas metadados, ou seja, dados sobre dados, que permitem o
direcionamento das pesquisas e solicitações, poderão ficar armazenados na
estrutura do ONR, tal como ocorre com as Centrais Estaduais de Serviços
Eletrônicos Compartilhados que funcionam nos estados.
A
construção deve orientar-se pela perspectiva do solicitante. Deverá ser
possível solicitar serviço ou informação a qualquer registrador do Brasil a
partir de um único ponto de comunicação, de uma única porta de entrada. Na
mesma operação, deverá ser possível ao solicitante obter informes de um único
cartório, de todos os cartórios de um município, de estado ou do país. Há de
desaparecer a localização geográfica do solicitante, que poderá demandar
serviços de qualquer lugar do planeta. A resposta haverá de seguir o mesmo
trajeto, independentemente de onde partiu a consulta. Sem que se alcance tal
configuração, não se estará efetivamente na era digital. Uma vez composta a
espinha dorsal de toda a rede registral, inúmeras outras funcionalidades
poderão ser agregadas, tais como a automatização de tarefas e o uso de
inteligência artificial.
A implantação do ONR não ameaça a atividade do registrador, não invade a autonomia dos estados e não subtrai atividades de fiscalização e normatização pelo Poder Judiciário. De outro lado, promove a inserção do serviço registral no cenário nacional dos negócios, da economia, e das expectativas da sociedade.
ONR e as centrais estaduais
O ONR
não substitui as Centrais Estaduais. De fato, funcionará como integrador.
Para a
implantação, necessária a aprovação dos estatutos pelo Conselho Nacional de
Justiça.
O
registro de imóveis não conseguirá estar em dia com a economia digital a partir
de esforços exclusivamente individuais ou de esforços concentrados nos Estados.
A atuação descentralizada implica redundâncias e dispêndios várias ordens de
grandeza maiores do que investimentos concentrados em uma só estrutura
nacional. Sem padronização, haverá ineficiência e insegurança e alto risco de
fraudes. A integração possibilitará ao registrador operar nacionalmente, de
maneira rápida, padronizada, sem intermediários. O ONR é a porta dos
registradores de imóveis para o futuro.
NOTAS
[1] Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
[2] Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter
privado, por delegação do Poder Público.
O conteúdo do Provimento 74/2018 do Conselho Nacional de Justiça e as propostas apresentadas pela Anoreg-BR representam um importante passo no sentido de dotar as serventias extrajudiciais do país de uma infraestrutura básica que permita aos cartórios enfrentarem os desafios da sociedade digital, observados certos critérios e cronograma.
O fato do excelentíssimo Senhor Corregedor-Nacional abrir um canal de diálogo com a categoria é uma ótima oportunidade para debater francamente as peças postas sobre o tabuleiro corporativo e institucional.
Manifestando-me neste canal, expresso meu ponto de vista pessoal, não o do Instituto que tenho a honra de presidir. A CPRI – Comissão do Pensamento Registral Imobiliário do IRIB haverá de se pronunciar sobre o tema e essa será a posição do Instituto.
Mudança de paradigmas
O Provimento 74, de 31/7/2018, coloca em relevo um aspecto relevantíssimo para o sistema registral: a definição de padrões mínimos de tecnologia da informação e comunicação para a garantia da “segurança, integridade e disponibilidade de dados para a continuidade da atividade pelos serviços notariais e de registro do Brasil”.
Como se vê, segurança jurídica e segurança tecnológica são conceitos que se amalgamaram no articulado do Provimento 74/2018 e isto já representa uma mudança significativa na maneira como enxergamos a atividade notarial e registral nos dias que correm. São binômios que agora se combinam na equação dos desafios da sociedade digital.
Outro índice confirma a tendência: muitos termos técnicos insinuaram-se na lexicografia jurídico-registral – tratamento de dados, interoperabilidade, confidencialidade, disponibilidade, autenticidade e integridade de informações eletrônicas, mecanismos preventivos de controle físico e lógico de sistemas computacionais, repositório confiável de dados, certificados digitais, biometria, etc.
Os nomes apontam para realidades concretas. Estamos preparados para enxergá-las?
Galáxia Extrajudicial
Gostaria de destacar um aspecto que parece não despertar maior interesse dos meus pares nas discussões relacionadas com o dito regulamento do CNJ: não estamos enxergando o sistema registral e notarial a partir da perspectiva aberta com o advento de novas tecnologias. E isso pode nos levar a graves confusões conceituais e a equívocos.
As discussões que acabaram por embasar o Provimento 74/2018 e as ideias compartilhadas no âmbito das discussões internas das corporações partem de um modelo de organização das serventias extrajudiciais que vem de ser superado pela adoção de novas tecnologias.
Explique-se: a constituição de centrais de notários e registradores revela uma tendência e um novo padrão de organização e interação dos registros e notas, apontando para o fenômeno que tenho chamado de “molecularização da galáxia extrajudicial”. Trata-se de um novo paradigma – o da superação do modelo atomizado dos serviços notariais e registrais, substituídos por modelos interconectados, interdependentes, “molecularizados”.
Deste ponto de vista, não foram antevistas questões como:
Compartilhamento de recursos pela adoção de soluções em rede (backup em nuvem, gestão consorciada das ferramentas tecnológicas, soluções para ambiente de interoperabilidade em redes públicas e privadas, etc.).
Constituição de interfaces das unidades para universalização do acesso aos cartórios.
Criação de livros eletrônicos online, compartilhados por notários e registradores. Indisponibilidade de bens, Protocolo Nacional, CNM (Código Nacional de Matrícula – art. 235-A da Lei 6.015/1973).
Desenvolvimento de ferramentas e aplicativos padronizados para cartórios operando em ambiente de webservice.
Valorização e radicalização de soluções compartilhadas (centrais estaduais, ONR, etc.) em detrimento de soluções atomizadas e personificadas.
Economia de escala no compartilhamento de recursos, etc.
Na nova economia digital, vivemos de padrões interoperáveis e o paradigma que informa todas essas propostas oferecidas pelo CNJ e acolhidas pela AnoregBR e Institutos Membros partem de outras referências organizacionais e padrões tecnológicos diferenciados. De algum modo, retrocedemos em comparação com as primeiras iniciativas que se inauguraram no CNJ com a criação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico.
O sistema notarial e registral não será o mesmo com o advento de novas tecnologias. Para os que têm interesse nesse tema, escrevi um pequeno estudo, que não passa de uma abordagem inicial desse fenômeno[1]. Neste artigo procuro indicar, baseado em algumas ideias de Marshall McLuhan, que os registros públicos (minha área) serão o que materialmente os meios de suporte da informação pré-ordenam e consistem. A tecnologia será uma espécie de meta-narrativa que buscará dar coerência e ordem ao sistema – com todas as graves questões que o fenômeno suscita.
Política de segurança da informação
O Provimento do CNJ alude à necessidade de uma “política de segurança da informação” e a um plano de continuidade de negócios que “preveja ocorrências nocivas ao regular funcionamento dos serviços”.
Fácil perceber que a adoção de todos os requisitos indicados na norma administrativa aponta para uma solução inteiramente inadequada para alguns e simplesmente inexequível para muitos outros – arrisco dizer que para a grande maioria dos cartórios brasileiros. A publicação da norma, antes mesmo de ser discutida, debatida e aprofundada com os próprios notários e registradores, colheu muitos profissionais de surpresa.
Acompanho com atenção a multiplicação de grupos de discussão e a avulsão de dúvidas que assaltam os profissionais e que são mal respondidas por um mercado que se tornou especializado, mas que não é capaz de tocar a tecla de mutação de paradigmas sem que com isso possa malferir seu próprio modelo de negócios. Contemplamos o nosso futuro e ele está lá atrás, radicado em padrões técnicos superados. São soluções que hoje se mostram inadequadas, onerando o sistema com implementações tecnológicas que, vistas com acuidade, são ultrapassadas ou simplesmente dispensáveis.
Para que não se perca em digressões cerebrinas, proponho-lhes um pequeno exercício: traslademos os atores e imaginemos um cenário em que cada vara judicial do país, fosse qual fosse a especialização, e seus gestores fossem obrigados a adotar os critérios estabelecidos para as serventias extrajudiciais. O que aconteceria? Rapidamente concluiríamos que a radicalização desse processo de atomização estaria na contramão das tendências tecnológicas do processo judicial. Não é possível estabelecer regras e padrões desuniformes. Não é possível uma orquestra sem uma boa partitura, sem um bom regente, sem uma coordenação nacional, e, claro!, sem bons profissionais peritos em seus misteres[2].
Aliás, essa é a razão da existência do próprio Conselho Nacional de Justiça. A existência de vários sistemas que dão suporte ao “processo judicial eletrônico” nos estados e na justiça especializada é um fenômeno entrópico que as melhores cabeças no âmbito do próprio judiciário buscam remediar.
A quem compete instituir o Registro Eletrônico?
Foi criado o Comitê de Gestão da Tecnologia da Informação dos Serviços Extrajudiciais (COGETISE). A iniciativa é bem-vinda e deve ser saudada por todos nós. Um modelo análogo havia sido proposto há 2 anos no estatuto social do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico.
Para dar concretude a um bom sistema registral em meios eletrônicos não podemos nos esquecer do comando legal insculpido no art. 37 da Lei 11.977/2009, que é de uma clareza solar: serão os Registros Públicos brasileiros, “observados os prazos e condições previstas em regulamento”, que “instituirão sistema de registro eletrônico”. Não será a administração pública por seus órgãos intermediários, como Receita Federal; não será o próprio Poder Judiciário e muito menos ainda as empresas privadas. Trata-se de um desafio que o legislador pôs nas mãos dos registradores imobiliários brasileiros.
Ainda aguardamos o regulamento que há de fixar os prazos e as condições para implementação do Registro de Imóveis eletrônico, dando concretude ao comando legal contido no art. 76 da Lei 13.465/2017. A sua especificação acha-se concluída em estudos feitos pelo próprio CNJ.
CPRI – a posição do Instituto
Em reunião realizada no dia 10/12/2018 a CPRI do IRIB debruçou-se sobre a proposta da AnoregBR e incumbiu-me de me pronunciar sobre o tema posto à apreciação dos institutos membros, o que fiz nos seguintes termos:
“PROVIMENTO 74/2018. A CPRI segue em linha o que o IRIB já manifestou. Parece não haver sensibilidade para mudar o rumo das discussões a partir de uma visão renovadora dos paradigmas que informam o sistema notarial e registral brasileiro. A opinião da CPRI vai no sentido de que devemos participar dos debates, oferecendo sugestões para aperfeiçoamento do Provimento 74/2018 e que devemos nos esforçar para fortalecer o protagonismo dos registradores e notários na definição de padrões tecnológicos para desenvolvimento do sistema. Nunca devemos nos esquecer de que a lei cometeu aos registradores públicos a tarefa de realizar o registro eletrônico – não a instâncias administrativas, estejam elas situadas onde estiverem no corpo do estado (arg. do art. 37 da Lei 11.977/2009)”.
CPRI – Comissão do Pensamento Registral Imobiliário do IRIB
[1] JACOMINO, S. Sistema de Registro de Imóveis eletrônico: os registros são materialmente o que os meios de suporte da informação pré-configuram. 2016, acesso: https://bit.ly/2F0gje8.
[2] Indico a excelente matéria com o magistrado Alves Braga Jr. que se acha no Boletim do IRIB em Revista, edição 359, dez. 2018. Acesso aqui: https://bit.ly/2UP2BhK.
Dando seguimento à série de entrevistas relacionadas com o evento em curso na Escola Paulista da Magistratura – Registros Públicos e Notas Eletrônicos, destacamos o tabelião Reinaldo Velloso dos Santos, atualmente o 3º Tabelião de Protesto da cidade paulista de Campinas.
Formado pela Faculdade de Direito do Largo São Francisco (USP), Reinaldo concluiu seu mestrado em Direito Comercial, apresentando a monografia Apontamentos sobre o protesto notarial (2012). Atualmente ocupa o cargo de secretário da Anoreg-SP, na condição em que nos deu a entrevista abaixo.
Sérgio Jacomino – As transações eletrônicas entre cartórios e utentes pode se dar por meios digitais (internet, p. ex.). O risco de captura desses dados é muito grande. São dados muito sensíveis, relativos à privacidade e mesmo à intimidade. Como vocês pensam os riscos inerentes à exposição de dados registrais e notariais em meios eletrônicos? Comente as reportagens abaixo.
Reinaldo Veloso dos Santos – As inovações tecnológicas trouxeram inúmeros benefícios à sociedade. Mas, por outro lado, criaram um seríssimo risco à privacidade das pessoas.
Lembro-me de ter participado, no já distante ano de 2005, do memorável evento “Proteção de Dados, Novas Tecnologias e Direito à Privacidade nos Registros Públicos”, promovido pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib) e pela Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). Naquela oportunidade, muitos problemas foram antevistos e discutidos, tendo servido de alerta quanto à centralização de dados que começava a ser delineada.
Como os serviços notariais e de registro mantêm um conjunto de informações sensíveis sobre um enorme contingente populacional, mostra-se imprescindível que os sistemas sejam concebidos e desenvolvidos segundo rígidos padrões de segurança, com a definição de protocolos, mapas de permissão, além da manutenção de registros sobre os acessos.
Obviamente, no antigo sistema o controle era mais fácil. Os registros eram mantidos de forma dispersa em cada localidade e a sociedade tinha o notário e o registrador como confiáveis depositários dessas informações, com toda a responsabilidade inerente à função.
É necessário observar que, como a transição ao novo sistema (Centrais de Dados) vem sendo promovida por iniciativa das próprias entidades de classe, sob a supervisão do Poder Judiciário, a confiança do sistema anterior fica mantida. Ao invés de cada tabelião ou oficial de registro, tem-se a coletividade desses profissionais zelando pela proteção dos indivíduos.
SJ – A AnoregSP criou um central de cartórios em SP. Como tem sido esta experiência? O que a entidade agrega de valor ao que já promovem as entidades? Centralização para obter a informação? Custo mais baixo de pesquisa? O que mais se informa ali que não se informa acolá?
RVS – No início da gestão da ex-Presidente Patrícia Ferraz, em 2008, foi criada na Anoreg/SP uma Comissão de Desburocratização. Nas reuniões dessa comissão, percebeu-se a necessidade de desenvolvimento de um portal voltado ao usuário, com um guia de informações e links de acesso aos serviços disponíveis na internet. Em 2010 foi iniciado o Projeto “Cartório mais fácil” (http://goo.gl/hVnWzv). Esse trabalho foi desenvolvido em conjunto com as entidades representativas de cada uma das especialidades notariais e de registro e, em 2013, foi lançado o CartorioSP.com.br. O vídeo com a apresentação do sistema está disponível na internet (<http://www.youtube.com/watch?v=20SJuJII6vw>).
O diferencial desse projeto, com foco no usuário do serviço, é concentrar em um único portal um guia de informações em linguagem simples e direta, bem como link para os serviços disponíveis na internet.
O usuário que não tem nenhuma familiaridade com os assuntos relacionados aos cartórios, encontra um excelente ponto de partida para acessar serviços ou obter informações. Seria o equivalente a um atendente com um colete “Posso ajudar?” em meio a uma multidão. Até mesmo porque, na multidão, encontramos alguns oportunistas que atuam como intermediários na obtenção de um serviço que está disponível diretamente ao cidadão, como um pedido de certidão de nascimento. É exatamente esse o papel do CartorioSP.com.br.
SJ – A AnoregSP sempre se equilibra entre os interesses, às vezes conflitantes, das especialidades. No meio digital, com a tendência quase irresistível de centralização de dados, como reafirmar a necessidade da “molecularização” do sistema, com salvaguarda de dados específicos, no projeto da entidade?
RVS – Como entidade representativa de todos os notários e registradores, a Anoreg/SP vem exercendo a relevante função de mediador e agregador das diversas especialidades. O melhor modelo, a meu ver, é que os diversos sistemas sejam mantidos de forma independente, mas atendendo a critérios de interoperabilidade. A própria internet, aliás, foi concebida como uma rede não centralizada, com dados dispersos em diferentes máquinas, sem a criação de um grande e único repositório.
As centrais eletrônicas compilam apenas parte da informação depositada em cada serventia. Esse sistema tem se mostrado bastante adequado, pois preserva em cada localidade a íntegra dos dados e centraliza apenas uma cópia resumida dos dados. Ameniza-se com isso o risco de intrusão, eliminação ou alteração indevida de dados.
Trata-se de uma adaptação dos antigos e eficientes sistemas de cópia de segurança. Como exemplo, o registro paroquial dos batismos de Portugal, em que uma cópia do livro, feita pelo pároco, era remetida ao arquivo regional. Em caso de destruição ou extravio do livro, os registros ou a cópia de segurança podiam ser restaurados a partir do outro exemplar.
RVS – Creio que o próximo passo será a implantação da interoperabilidade de sistemas. Um tabelião teria acesso às informações do Registro de Imóveis e do Registro Civil das Pessoas Naturais, com a possibilidade de remessa eletrônica do traslado para o registrador; o Registro de Títulos e Documentos receberia online a solicitação de notificação por parte de um Registro de Imóveis; o Tabelião de Protesto receberia um documento desmaterializado, como um formulário de protesto por indicações, enviado por um Tabelião de Notas, e assim por diante. Nesse contexto, o papel da Anoreg/SP será fundamental para incentivar e coordenar essa integração.
SJ – Testei uma pesquisa fuzzie na página e digitei “Flauzilino” e o resultado foi: http://www.cartoriosp.com.br/pesquisa.aspx?txt=Flauzilino. O nome é emblemático por várias razões (presidente, oficial do registro de imóveis da capital etc.). Como fazer para que a informação desestruturada possa encontrar um caminho de respostas ainda assim úteis?
RVS – O portal CartorioSP.com.br foi concebido como um primeiro contato do usuário com os cartórios. Houve uma preocupação em elaboração do guia de informações permanentemente atualizado, em linguagem simples e direta. Tratamos apenas dos temas mais corriqueiros na vida do cidadão comum. E o guia vem atendendo a essa maior demanda, atuando como uma cartilha de orientação inicial. Entendeu-se que um excesso de informações, incluindo casos mais complexos, poderia prejudicar o usuário, que se sentiria perdido em meio a tantos tópicos. Há outro problema: a responsabilidade pela atualização das informações é de cada entidade representativa da especialidade. E como existem inúmeros temas polêmicos, haveria uma séria dificuldade em tratá-los, até mesmo porque as entidades de classe têm que defender a prerrogativa de atuação independente do notário e do registrador na qualificação.
Por fim, embora inexista menção a nomes emblemáticos, há um respaldo institucional das diversas entidades. O texto tem, portanto, caráter de editorial, sem a indicação da autoria.
SJ – Os serviços “delegados” nunca foram prestados diretamente pelo Estado, segundo especialistas do direito público e do direito notarial e registral (p. ex. Ricardo Dip). As atividades, surgidas como necessidades sociais, no bojo da própria sociedade, deveriam ter sido recepcionadas pela CF/1988. Os constituintes preferiram “delegar” o que nunca foi próprio e, com isso, deram-se ensanchas para as iniciativas de captura direta das atividades pelo Executivo. Apesar de ser motivo de críticas acerbas na comunidade internacional, houve (e há) cartórios “estatizados” como as notas, p. ex., em Cuba, Albânia e mesmo em Portugal até pouco tempo. Comentem.
RVS – A atividade notarial é anterior à ideia de Estado. Existe uma necessidade social de segurança jurídica, com a intervenção de um sujeito imparcial em atos relevantes da vida das pessoas.
E o sistema vigente no Brasil preserva essa concepção. O notário e o registrador recebem uma delegação do Poder Público e são fiscalizados pelo Judiciário. Não houve, portanto, uma absorção pelo Estado dessa função.
Poderíamos traçar um paralelo não apenas com a atuação do tradutor juramentado e do leiloeiro, como também com o Tribunal do Júri e a Mesa Receptora de votos, casos em que os cidadãos confiam uma importante missão a seus pares.
Em todos esses casos, o Estado apenas supervisiona o exercício da atividade, por diferentes órgãos, mas sem nenhuma ingerência direta. Assumir diretamente essas funções é uma escolha política, mas, diante das inúmeras atribuições já exercidas pelo Estado e os problemas na execução, como ficou evidenciado nas manifestações de junho de 2013, não creio ser adequada uma alteração.
SJ – A inteligência artificial e as rotinas especializadas guiadas por computadores e softwares vão substituir atividades tipicamente humanas, tradicionais e seculares. Os notários e registradores serão afetados? O que pensam de rotinas especializadas e standard de contratação privada, protesto, registros eletrônicos, arquivamento e taxonomia por técnicas de indexação de tratamento de big data em que a qualificação registral fica reduzida ou limitada?
RVS – A tecnologia tem facilitado sobremaneira muitas atividades dos serviços notariais e de registro. Algumas rotinas que anteriormente dependiam da intervenção de uma série de pessoas hoje são totalmente automatizadas e apenas supervisionadas. No protesto percebo claramente esse fenômeno a partir da experiência pessoal que tive ao longo dos últimos nove anos. Algumas rotinas, como a apresentação dos títulos, a pré-qualificação, o recebimento de pagamento, as solicitações de desistência e a expedição de anuência ao cancelamento, foram automatizadas. Ou seja, uma significativa parcela dessas tarefas já é realizada de forma eletrônica. Mas há uma supervisão de todas essas operações e uma preocupação constante em aprimorar os mecanismos de controle.
Por outro lado, em uma série de tarefas, como a qualificação feita antes da expedição da intimação, especialmente para documentos de dívida, a análise humana tem sido fundamental. E, obviamente, o atendimento direto ao usuário, com o contato olho no olho, que é parte integrante do cotidiano dos serviços notariais e de registro. A instituição tem um cunho humano muito relevante.
Atualmente temos dedicado um maior tempo para as atividades que dependem de raciocínio enquanto as demais rotinas têm contado com a inestimável contribuição das máquinas. Isso acontece também do lado do usuário que, com acesso à tecnologia na ponta dos dedos – como o aplicativo de consulta de protesto para dispositivos móveis –, não tem desperdiçado tempo para tarefas como ir ao tabelionato para pedir uma certidão.
Enfim, como em todos os setores da atividade humana, os serviços notariais e de registro têm aproveitado o enorme potencial da tecnologia para atividades repetitivas, ganhando com isso em eficiência; sobra tempo para a análise dos casos mais complexos e também para implantar melhorias na prestação do serviço. Ou seja, embora a tecnologia possa contribuir para a eficiência, a intervenção humana é, em muitos casos, simplesmente imprescindível.
Enfim, não vejo como a máquina poderia substituir o notário e o registrador, pois essa atividade depende da aplicação criativa de diversos ramos do conhecimento a uma enorme variedade de situações. A propósito é bem interessante a afirmação do Papa Paulo VI de que os notários são profissionais “ricos de experiência humana”.
Concluo que será muito difícil – pelo menos nas próximas gerações – que as máquinas absorvam todo esse conhecimento e atinjam tamanho grau de sofisticação. E, ainda que isso ocorra, alguém precisará supervisionar o funcionamento dessa estrutura.
SJ – Os notários e registradores foram, ao longo de séculos, precursores na implantação de novas tecnologias empregadas na sua atividade. A realidade hoje será outra? Em função da centralização de dados – a maior racionalidade na coordenação, regulação e gestão de acervos digitais – padecemos hoje de um déficit regulamentar? tecnológico? de gerenciamento? Comentem.
RVS – O concurso público tem atraído um enorme contingente de pessoas talentosas, com diversas formações e experiências de vida. Tive a honra de integrar uma comissão examinadora e acompanhei as entrevistas aos candidatos, muito bem conduzidas pelo Des. Ricardo Cintra Torres de Carvalho. É motivador notar o enorme ganho institucional que o concurso público trouxe à atividade notarial e de registro.
Paralelamente a isso, a tecnologia tem permitido a constante interação entre esses titulares, com trocas de experiências positivas, gerando um verdadeiro círculo virtuoso. Algumas soluções engendradas em âmbito local têm sido replicadas e, num determinado momento, os modelos são confrontados e o melhor é aplicado. Esse processo dialético é bastante eficiente. Tenho certeza que, na implantação das centrais, os melhores resultados serão obtidos. No âmbito do IEPTB-SP, entidade que congrega os tabeliães de protesto do Estado, pude perceber, ao longo de mais de uma dezena de reuniões para discutir o futuro da atividade, que o sistema proposto é maduro e consistente. Estamos construindo nossa edificação eletrônica em um terreno sólido, pensado para durar muitas gerações. E são animadoras as perspectivas para a atividade, pois a tecnologia nos permitirá oferecer aos usuários uma série de funcionalidades inimagináveis no sistema tradicional.
SJ – Informação é poder. O mercado é dinâmico e pouco regulamentado. A “hiper-regulação” da atividade é um freio ao desenvolvimento de novas tecnologias aplicadas às notas e registros, ou será uma blindagem necessária em vista à preservação da segurança jurídica e a proteção de dados de caráter pessoal?
RVS – O mercado é regido pela livre iniciativa e busca atender às necessidades existentes na sociedade. A relevância das informações contidas nos serviços notariais e de registro sempre atraiu a atenção do mercado. Nesse sentido, posso trazer a colação a opinião de José Xavier Carvalho de Mendonça que, em seu célebre Tratado, relatou a torpe especulação das agências de informação, as quais, alegando a publicidade do protesto, obtiveram o fornecimento de certidões de todos os protestos lavrados, por meio de um provimento, editado em 1921, no Rio de Janeiro. Ou seja, aproveitando-se da necessidade do mercado de informações confiáveis para a concessão de crédito, criaram um lucrativo negócio. Outro exemplo: a proibição de inclusão de alguns protestos nas listagens enviadas às entidades de proteção ao crédito, em 1994, que foi questionada pela Federação das Indústrias do Estado, sob a alegação de que a norma teria contribuído para “fomentar a impontualidade”. A solução encontrada pelo mercado foi instituir um sistema de negativação feito diretamente pelo credor, que é exercido sem controle do Poder Público e que, por funcionar de forma automatizada e sem a intervenção de um agente imparcial, tem gerado uma quantidade absurda de processos judiciais.
Nesse contexto, é extremamente preocupante a substituição de um confiável sistema, em que a intervenção humana agrega um valor inestimável à informação, por um mero repositório de dados, mantido sem regulação e atendendo à lógica do mercado, visando o lucro. Uma das maiores empresas de informações de crédito do Brasil, com faturamento anual de aproximadamente 2 bilhões, é controlada por uma multinacional com ações listadas na bolsa de Londres. Felizmente, a Corregedoria Geral Eleitoral suspendeu o acordo de cooperação técnica firmado pelo Tribunal Superior Eleitoral com essa empresa, inibindo o fornecimento de dados públicos de todos os eleitores brasileiros. Esse é um bom exemplo dos riscos a que nossa sociedade está sujeita.
SJ – Como enfrentar o problema de atravessadores que, intitulando-se “cartórios” agenciam serviços próprios de serventias extrajudiciais, cobrando muito mais por isso – como “cartório mais”, “cartório postal”, “cartorio24horas” etc.?
RVS – Ao longo da última década as entidades de classe têm feito uma boa divulgação dos serviços pela imprensa. Todas as iniciativas que facilitam o acesso direto do cidadão ao serviço são sempre muito bem acolhidas pelos veículos de comunicação, o que permite um maior alcance da notícia.
A Anoreg/SP, ao lançar o portal CartorioSP.com.br, fez uma campanha publicitária, com a contratação de uma agência e a veiculação de anúncios na internet. Houve a preocupação de mostrar ao cidadão comum que a iniciativa tem caráter oficial, com a participação dos cartórios paulistas, e que as certidões podem ser solicitadas sem intermediários. Essa campanha foi muito bem sucedida e o portal tem aparecido com destaque nos buscadores de internet.
Com a ampla disseminação da internet na sociedade, as novas gerações – já familiarizadas com a tecnologia – cada vez mais utilizarão a internet como ponto de partida para buscar informações e acessar os serviços.
Precisamos manter e aprimorar essa estratégia para facilitar ainda mais o acesso dos usuários.
SJ – A certificação digital (assinatura digital) foi apregoada como a tecnologia que decretaria o fim do “terceiro garante de autenticidade” – como os notários, com seus reconhecimentos de firmas e autenticações. Com fortes presunções legais (não repúdio, autenticidade, identidade etc.) o que faltou para o dispositivo eletrônico para suplantar as tradicionais técnicas de autenticação?
RVS – A certificação digital é uma tecnologia cara e de difícil acesso. E que no Brasil tem sido imposta às pessoas jurídicas para a outorga de procuração eletrônica para transmissão à Caixa Econômica Federal das informações do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.
Ou seja, impôs-se a todas as pessoas jurídicas do país a compra antecipada de um pacote de reconhecimentos de firma para, muitas vezes, uma única utilização.
Criou-se, com isso, um enorme e lucrativo mercado no país. De acordo com o ITI – Instituto Nacional de Tecnologia da Informação –, foram emitidos no Brasil, no período de julho de 2013 a julho de 2014, mais de dois milhões e quinhentos mil certificados digitais. Se considerarmos o custo médio de um certificado, esse mercado deve movimentar por ano, no mínimo, meio bilhão de reais para atender apenas uma pequena parcela da população.
E a emissão de um certificado digital, tendo em vista os riscos envolvidos, tem se caracterizado como um procedimento complexo, que envolve a apresentação de uma série de documentos, além da instalação de hardware e programas de informática.
Por outro lado, o cidadão comum geralmente não se importa em apresentar seu documento e comparecer presencialmente a um local para assinar um documento; um procedimento que pode facilitar a vida do cidadão é levar um documento a um cartório e reconhecer a firma. Na cidade de São Paulo, por exemplo, são 88 cartórios que prestam esse serviço. Imagine se todas as pessoas que diariamente vendem e compram um veículo se dirigissem diretamente às unidades do Detran/SP para formalizar o negócio. Haveria condições de absorver toda essa demanda?
Enfim, para o cidadão comum os meios tradicionais de autenticação são mais simples e bem mais baratos do que a tecnologia de certificação digital.
SJ – Como avaliam esta iniciativa da EPM/CGJSP/TJSP/CNJ?
RVS – A iniciativa do curso é fantástica, especialmente se considerarmos o nível dos palestrantes e os temas abordados. Certamente as discussões trarão excelentes frutos e boas diretrizes para o aprimoramento dos serviços notariais e de registro.
