Ana Paula Silva Bueno, Flauzilino A. dos Santos, Lair A. S. Krahenbuhl e Bastiaan Philip Reydon (esq. p/dir.). Reunião em São Paulo, Capital.
Pela Portaria 326, de 18/7/2016, foi constituído o Grupo de Trabalho denominado “Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária” (GTRPNRF) no âmbito do Ministério das Cidades.
Os objetivos que animaram a sua criação são os seguintes: debater propostas de alteração do marco legal de regularização fundiária e definir diretrizes e metas para a Política Nacional de Regularização Fundiária.
No dia de hoje, reuniram-se em São Paulo, informalmente, alguns membros da comissão e convidados para levantar temas para aprofundamento da reunião da dita comissão que ocorrerá amanhá em Brasília.
Participaram da reunião Flauzilino Araújo dos Santos, Renato Góes, Ana Paula Silva Bueno, Bastiaan Philip Reydon, Glaciele Leardini Moreira, Lair Alberto Soares Krähenbühl, desembargadores Marcelo Martins Berthe e Marcelo Fortes Barbosa Filho e Sérgio Jacomino.
O velho Ermitânio Prado caminha todas as manhãs pelos becos e reentrâncias do quarteirão de seu edifício. Odeia atividades físicas, abomina a cultura fitness, mas aprecia o sol de outono sobre a pele alva. Caminha lentamente, absorto, deixando-se arrebatar pela luz que incide de modo oblíquo na própria face, esbatendo suavemente nos costados do velho prédio da Biblioteca Municipal.
– “A luz outonal não se tinge do mefitismo local, nem se impregna dos miasmas da baixa Augusta, infestada de ratos, putas e miseráveis tragados pela droga”, diz.
Está de mal humor, como de costume. Emparelho o passo e vou ao seu lado, em silêncio.
– “Estamos vivendo uma crise complexa” – diz. “Vivemos uma crise institucional, de confiança, deontológica…”. Pigarreia e dá um longo suspiro. “Uma crise intestina cujo resultado são leis que fertilizam o solo da ignorância. Com todo o mar à frente para desbravar, exércitos inteiros de infiéis para guerrear, e nossos soldados investem, velas enfunadas, contra as muradas fortificadas da cidadela aliada”.
Nunca questiono o Velho em seus arroubos retóricos. Deixo-o falar como quem necessita desabafar. Segue na costumeira palração, entrecortada pela respiração ofegante e ansiosa.
– “Gato escondido – rabo de fora, diz o dito popular. O malsinado texto legal – giza o vácuo, como se tocasse um pergaminho invisível – traz o sinete de um velho conhecido… O homem é seu estilo e o texto sua marca. Esfragística tosca, escriba, tomada de arremedo na Feira da Ladra. Cães miseráveis! Cedo ou tarde há de se constituir o opróbrio”.
O Velho ficou neste estado depois de ler o texto que tramita no Senado Federal e que trata da conversão da Medida Provisória 700, de cuja andança aziaga e desenlace infausto dei notícia aqui mesmo.
Para o Velho Leão do Jocquey, o texto é lamentável, deplorável, mal redigido. “Parece formar-se um triste contubérnio, atraídos ao tálamo de barregões, onzeneiros e argentários da pena, aproveitadores políticos e parvos metidos em estolas de sua corporação de ofício”.
Dispenso a adjetivação perfeitamente desnecessária e busco traduzir o pensamento do Velho. Deixemos de lado – disse a ele – o exercício gongórico a que se dedica de modo extremoso. Vamos direto ao ponto, Dr. Ermitânio. Ao ponto!
Toma um trago do arzinho frio da manhã e diz que o art. 68-A, a ser introduzido na Lei 11.977/2009, é uma barbaridade inominável. Inaugurar-se-ia, no seio do RTD, atribuições que tradicionalmente estavam cometidas a outras especialidades. Na vertente notarial, são criadas competências para identificação e formação de cadastros de possuidores de áreas públicas ou privadas, autuação e lavratura de atos e atividades documentárias, culminando com a titulação de direitos de caráter estritamente pessoal. Na registral, promove-se a quebra da unicidade de competência para o registro de atos relativos a bens imóveis. A partir de agora, haverá dois nortes magnéticos de registro imobiliário, dupla referência, com consequente incremento de custos de due diligence e confusão geral dos utentes.
– “Já não bastava a confusão diabólica entre cadastros e registros jurídicos? Era necessário alimentar esse fogo estranho que agora arde na pira tradicional dos registros públicos?”.
A vasa legislativa e o crédito imobiliário
O impacto dessa vasa legislativa logo se fará sentir nas transações imobiliárias. O próprio mercado do crédito imobiliário sofrerá o impacto de processos mais burocráticos (e custosos) já que, para a concessão do crédito, deverá ser extraída certidões da matrícula e do RTD, além de uma penosa investigação dominial em cartórios cujos índices não contam com dados reais (distribuidores cíveis e cartórios de RTD). Será preciso investigar a existência de posse legitimada. Nada mais frustrante do que ser surpreendido por um direito de propriedade que nasce ao cabo de uma legitimação de posse travestida de usucapião pendente de declaração judicial.
O velho lança algumas perguntas como quem duela.
– “Como o processo se vai coordenar com o Registro de Imóveis? Partir-se-á sempre de presunções e com base em meras declarações unilaterais? Veja bem, escriba, sem a definição de territorialidade, qualquer RTD poderá lidar com o processo. Bastará mera declaração de domicílio para deslocar a competência antes precisamente demarcada pelo princípio da territorialidade do Registro de Imóveis (art. 130 da LRP). É isso mesmo, cara pálida? Bastará apenas um edital (art. 68-A, inc. II) para chamamento dos interessados ao processo? O que impede o colega da comarca vizinha de realizar a legitimação? Como conciliar os interesses de titulares de circunscrições distintas? Estaremos dependentes de regulamentação de distribuidores pelas corregedorias? Já não bastam as controvérsias que se originaram da canibalização de atribuições que redundam em massadas tribunalícias? Que diabos de territorialidade é esta que estará na base de um registro eletrônico nacional centralizado feito para indicar a ocorrência de eventual regularização fundiária em Xiririca da Serra de imóvel localizado em Macapá? It´s no make sense…”.
Regularização fundiária e o “monstro de Horácio”
E a regularização fundiária? O Ministério das Cidades terá percebido que sabota a própria obra?
Nesta foto histórica, feita nas dependências da Biblioteca Medicina Animæ em 2005, vemos Sérgio Jacomino, Patrícia André de Camargo Ferraz, Paulo Roberto Gaiger Ferreira, Gabriel Blanco, Júlia Moretti, Rosane Tierno, George Takeda e Edésio Fernandes modelando o que viria a ser a demarcação urbanística e legitimação de posse. (Foto: Carlos Petelinkar).
Depois de um amplo, dedicado, intenso e sério debate que redundou no processo de demarcação urbanística e legitimação de posse da Lei 11.977/2009, em memoráveis encontros entre juristas, urbanistas e registradores, será possível que vamos agora vilipendiar aquelas ideias originais gerando um monstrengo imperfeito?
– “Monstro de Horácio, caro monge copista, um Monstro de Horácio”, exclama, na toma da deliciosa expressão dos clássicos.
Registro bisado – custo duplicado
De fato, a demarcação e legitimação de posse, feitas no Registro de Imóveis, de pronto produzem um título de direitos, apto para gerar efeitos jurídicos e ingressar no mercado e garantir o crédito imobiliário (art. 69 da Lei 11.97/2009 c.c. n. 41, I, do art. 167 da LRP). Esse título poderá ser cedido e transferido e a cessão deverá ser regularmente registrada (art. 60-A da Lei 11.97/2009).
E o que ocorrerá com a legitimação de posse registrada em RTD? Teremos um título de direitos com eficácia real, oponível erga omnes? Se a resposta for afirmativa, decrete-se o fim do sistema de registro de direitos imobiliários no país. Se não – como de fato não pode nem deve ser – teremos que concordar que a iniciativa é um estorvo oneroso, ineficiente, que servirá unicamente para aposição de um carimbo registral e gerar a aparência de “papel passado em cartório”, em perfeito ludibrio de pobres diabos seduzidos pela propaganda política.
O Velho Ermitânio Prado não crê que os técnicos do Ministério das Cidades desejam, sinceramente, que o Registro de Direitos, que o Brasil a duras penas vem tentando erigir há mais de 160 anos, agregando valor à proclamação da situação jurídica pela escrupulosa qualificação registral, seja afinal convertido em mero Registro de Títulos. Será possível – questiona – que vamos investir “num depósito de papeis passados cujos direitos estarão sempre na dependência de um registro bisado no cartório competente ou de confirmação judicial?”.
Certamente não se quererá que o trabalho desenvolvido ao longo de uma década se perca em ludibrio jurídico ineficaz e oneroso.
Flávio Bueno Fischer, Rosane Tierno, Júlia Moretti, Edésio Fernandes, Gabriel Blanco e Patrícia André de Camargo Ferraz. Foto de 2005 nas dependências do Registro de Imóveis de Diadema, São Paulo. (Foto: SJ).
Aprovado esse monstrengo, nossa referência, de agora em diante, passará a ser o velho e agônico sistema francês, cuja ineficiência, onerosidade e irracionalidade é denunciada por todos aqueles que se dedicam seriamente a estudar os sistemas registrais mundo afora.
Adenda
Para ver todas as fotos que comprovam a modelagem do sistema de titulação pela demarcação urbanística e legitimação de posse, acesse:
Hoje gostaria de tocar num tema que está a merecer um dedicado estudo da comunidade acadêmica de registradores imobiliários. Trata-se da competência recursal em matéria de averbações.
Sabemos que o Conselho Superior da Magistratura vem decidindo, iterativamente, que a este órgão do TJSP compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O processo de dúvida somente se instauraria quando o ato colimado fosse suscetível de registro em sentido estrito [1].
No caso de averbações ou de outras matérias de caráter administrativo (abertura e fusão de matrícula, bloqueios, notificações, emolumentos, etc.) os recursos tirados contra as decisões de 1º grau são recebidos como mero recurso administrativo, previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69), a cargo da Corregedoria Geral da Justiça.
Em suma: só caberia a suscitação de dúvida (e o recurso de apelação, nos termos do art. 202 da LRP) em face de pretensão resistida à prática de ato de registro, stricto sensu, não de averbação.
Na decisão proferida na AC 9000011-20.1999.8.26.0224, da comarca de Jundiaí, o Sr. Corregedor-Geral, em decisão monocrática, determinou o encaminhamento do recurso à apreciação da Corregedoria Geral de Justiça, a quem competiria, nos termos da legislação citada no respeitável despacho, conhecer e apreciar o recurso em matéria averbatória.
Realiza-se em São Paulo, nos próximos dias 21 a 23 de novembro, a Primeira Oficina de Regularização Fundiária, em parceria entre a AnoregSP, Ministério das Cidades, Secretaria Estadual da Habitação e outras entidades, como fim de discutir a aplicação da Lei 11.977, de 2009, pelos registradores e profissionais da área.
Sobre o evento, a urbanista Betânia Alfonsín deixou constância:
Desejo a vocês uma excelente oficina!
O programa é uma glória e o debate, além da alta relevância social e jurídica, é da maior urgência.
Com os novos instrumentos da demarcação urbanística, da legitimação de posse e da usucapião administrativa, o Registro de Imóveis passou de ator coadjuvante (e às vezes desprezado) a protagonista do processo de Regularização Fundiária no Brasil, para usar uma metáfora que confio que será bem entendida.
Alegro-me em perceber que as entidades de classe dos Registradores de Imóveis tem plena consciência de seu papel histórico nesse novo ciclo que se abre para a política de Regularização Fundiária no país.
Nesta semana, veio ter às minhas mãos um procedimento administrativo instaurado a pedido de um registrador paulistano que oferece sugestões à Primeira Vara de Registros Públicos para se implementar uma peculiar regularização fundiária na Capital de São Paulo.
Cumprindo determinação judicial – que, na verdade, representa uma rara oportunidade de contribuir com a regularização fundiária em nossa cidade -, os registradores prestarão informações e oferecerão sugestões para que a tal regularização fundiária seja real e efetiva.
Para não cair na tentação de acompanhar as conclusões dos que me antecederam, procurei deter-me um tanto no assunto. Deparei-me, então, com uma barreira aparentemente intransponível, ponto a que sempre chego e que reputo como essencial. Trata-se de um nódulo de caráter econômico e que pode ser expresso muito singelamente na questão: como estimular o ocupante de áreas irregulares a regularizar e legalizar o seu lote?
A resposta não é tão simples. Basta pensar no desenvolvimento que o tema vem merecendo na doutrina especializada, cujo maior expoente é o jurista brasileiro Edésio Fernandes. Centenas de livros estão devotados ao assunto, que envolve especialistas de várias áreas e tem, justificadamente, um marcado tratamento multidisplinar.
Como registrador, a minha tendência, como a de muitos de meus colegas, é centrar o foco nos aspectos relacionados ao núcleo da regularização, dita fundiára, de fundus – fundus est omne quidquid solo tenetur -, o que, por fenômeno de antonomásia, nos remete sempre à idéia de regularização fundiária registrária, tendo por objeto material os direitos relativos à propriedade e as acessões urbanas. Continuar lendo →
Vamos a galope rumo a um estado populista e autoritário. A vacuidade do discurso oficial é patente – quando não trai um estranho preconceito: diferencia a população entre cidadãos de primeira e de segunda classes.
A nota que se lê abaixo, mostra o rumo das discussões acerca do malfadado projeto de lei 3.057, pomposamente alcunhado de PL da “responsabilidade territorial”. Destaco a intervenção da Sra. Vitória Célia Buarque, do Conselho das Cidades. Segundo ela, existem entraves provocados por discordâncias com relação ao Projeto de Lei n. 3057. Diz que entre as principais discordâncias nacionais “estão os valores pagos pelo primeiro registro do imóvel para habitação de interesse social”. Como diz do alto de sua experiência, “essas moradias são destinadas a pessoas de baixa renda, logo o primeiro registro deve ser gratuito na opinião de alguns estados”.
Será, realmente, que o valor cobrado pelo registro é o maior entrave para a regularização fundiária?
Já me manifestei, à exaustão, sobre esse assunto. Não considero que o valor a ser pago pelo interessado pelo primeiro registro seja tão alto de molde a impedi-lo de regularizar a sua situação. O que a irregularidade expressa, de modo perfeitamente legível, é que o fenômeno tem fundamento e implicações econômicas. Ser ilegal é muito legal! O modelo do negócio é ser ilegal; justamente permanecer na informalidade.
A cidade marginal produz intercâmbios econômicos, mas em níveis elementares, além de criar um fosso que condena a sociedade à periferia do desenvolvimento econômico.
Essa complacência oficial ademais traduz preconceito e estimula a ilegalidade. Invocamos o espírito dadivoso de um estado que se manifesta como um usurário que dá toscos benefícios sociais e cobra em forma de clientelismo político. Na há verdadeiramente inclusão social. No fundo, no fundo, trata-se de um assalto à capacidade produtiva do cidadão, por retirar-lhe o que pode ser o motor do desenvolvimento: a iniciativa. Não se dá o desenvolvimento econômico com cadeias de dependência estimulada de tetas estatais.
Porquê o primeiro registro deve ser gratuito? O segundo cidadão não será tão cidadão quanto o primeiro adquirente? Quem paga a conta? Isso é simplesmente preconceito.
Uma última consideração. Compareci a centenas de reuniões onde esse tema foi ventilado e, tanto quanto possível, racionalmente debatido. Não me convenci, absolutamente, das boas razões de uma gratuidade plenária. Trata-se de um slogan populista e que traduz uma espécie de penalização imposta a quem trabalha honestamente com o problema – os registradores.
Não sou um registrador que será demandado com muitos pedidos de regularização, já que a minha área de atuação não temos essa modalide de irregularidade fundiária; portanto, posso manifestar-me sem a preocupação de justificar um interesse próprio. Falo em tese.
Pois bem. Ouvi, reiteradas vezes, que os registradores não são parceiros da regularização e que isto traduziria um comportamento ideológico, contrário à ascenção social de camadas menos favorecidas da população. Grande estultice. Os pequenos registradores têm renda equivalente à da população de classe média baixa e simplesmente não se interessarão em participar de aventuras que impõem ônus, riscos, responsabilidades sem a necessária contrapartida remuneratória. É simples assim.
Não se pode convocar, por lei, o trabalho voluntário.
Se não se envolvem diretamente no problema, isso se deve ao fato de que não se podem substituir ao próprio Estado; e depois, muito cá entre nós, é muito mais vantajoso, economicamente falando, não realizar o registro. E aqui os registradores estão irmanados com os cidadãos regularizáveis: todos somos parte de uma grande família: a do homus economicus.
A Secretaria de Estado de Infra-Estrutura (Seinfra) Continuar lendo →
Tituleiros – eis uma nova expressão que busca acolhida nos léxicos. Vagueia pelas periferias como o fato que indica.
Para indexar a matéria abaixo, arriscaria uma taxonomia restrita: Publicidade registral. Custos transacionais. Estupidez. Subdesenvolvimento institucional. Patetice oficial.
Ao longo desse processo judicial, são claros os prejuízos econômicos experimentados pelos particulares. São enormes os custos para manter uma máquina estatal ineficiente e caolha. Vejam que tudo isso ocorre em razão de inexistir, efetivamente, um bom sistema de publicidade registral imobiliária.
Pensemos no seguinte:
a) As terras indígenas não foram registradas. Medidas singelas de proteção às terras indígenas se encontram na Constituição Federal (art. 231 da CF e 67 dos ADCT) e na legislação infra-constitucional (art. 19, § 1º, da Lei 6.001, de 19/12/1973).
b) Os Cartórios de Registro de Imóveis recebem uma titulação insegura dos órgãos públicos. Neste caso concreto, há sérias dúvidas acerca da origem pública dos títulos, fato negado pelo órgão, evidentemente in dubio pro rex.
c) Em todo o caso, os cartórios devem ser permanente fiscalizados pelo Judiciário local (art. 236, § 1º da CF/1988 e arts. 37 e 38 da Lei 8.935, de 1994).
d) Compete à Administração Pública declarar inexistentes e cancelados a matrícula e o registro de imóvel rural nas condições que a lei indica (Lei 6.739, de 1979).
e) Os órgãos cadastrais (Incra) não são confiáveis, nem eficientes, nem baratos, nem acessíveis – fatos indicados claramente na reportagem. Esses estamentos naõ existem para dar, com a devida segurança, uma clara informação acerca da situação jurídica dos imóveis. Isso não é tarefa do cadastro; é do registro.
Enfim, há uma infindável série de equívocos que nos condenam a uma barafunda política e institucional sem fim.
Tudo isso seria evitado se existisse, como existe nesta parte mais desenvolvida do país, um bom sistema registral. Deus meu, que pudéssemos depender cada vez menos da tutela caolha de órgãos ineficientes da administração pública!
