segurança jurídica

Registro de Imóveis eletrônico – perspectivas e desafios

SJ ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , , , , , , , , , , , ,
Antônio Carlos Alves Braga Jr. (Foto: Carlos Petelinkar, 16/5/2018).

ONR – Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.  Antonio Carlos Alves Braga Junior [1]

O sistema de registro de imóveis brasileiro está sedimentado em longa tradição europeia. O serviço de registro, prestado por meio de delegações previstas no art. 236 [2], da Constituição Federal, garante segurança aos negócios jurídicos e facilita a investigação da situação jurídica do imóvel. Basta comparar com o tão lembrado sistema norte americano, onde “não existem cartórios”.

Nos EUA não há cartórios

Lá, de fato, não há tabeliães, registro ou registradores. Advogados, com licença específica, formalizam os negócios imobiliários. Tal atividade impõe corresponsabilidade do advogado pela legalidade da negociação. Para se prevenirem de grandes reparações pecuniárias, estão sempre presentes vultosos contratos de seguro, como é próprio da cultura americana.

Como não há cartório, a apuração da situação jurídica do imóvel demanda uma investigação, que pode custar milhares de dólares. Muitas críticas são feitas sem conhecimento de que o sistema registral brasileiro em muito se assemelha ao da grande maioria dos países civilizados, de quem os Estados Unidos são uma notável exceção.

Sem os registros e sem as pesadas implicações pecuniárias do sistema americano, qualquer país se transforma num mar de insegurança e danos. O brasileiro colhe muitas vantagens de nossa sistemática, sem se dar conta. Acha caros os custos do registro, mas tem no registrador (e eventualmente no tabelião) um garantidor da legalidade e confiabilidade do negócio que está celebrando.

A cada delegação do serviço corresponde uma delimitação territorial. O serviço é pulverizado pelo território do país, em verdadeiras ilhas. Diante da transformação digital por que passa a sociedade humana, essa conformação não mais é aceitável.

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CDHU – Ênfase na Segurança Jurídica – Registro na Entrega de Títulos

Cartórios , , , , , ,

No dia 22.1.2011, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano, CDHU, entregou 170 títulos de um conjunto de Pirituba e 151 de outro localizado no Sacomã, totalizando 321 matrículas individualizadas de imóveis na capital.

Representantes da CDHU enfatizaram a importância do registro em cartório, que confere a propriedade da moradia, garantindo acesso ao crédito e outros benefícios.

“A matrícula do imóvel é como a Certidão de Nascimento, só passamos existir legalmente quando somos registrados em cartório. Assim também acontece com nossa moradia e o registro da matrícula”, afirmou a diretora da CDHU, Rosália Bardaro.

Segundo Antonio Lajarin, assessor do Secretário da Habitação e presidente da CDHU Silvio Torres, o Governo do Estado tem se empenhado para regularizar as moradias construídas pela Companhia.

Ao registrar seus imóveis em cartório, os moradores serão beneficiados pela Lei Estadual nº 13.290, conhecida como Lei dos Emolumentos, fruto da parceria da CDHU com os cartórios de Registro de Imóveis de S. Paulo, que reduziu em mais de 90% o valor do primeiro registro de imóvel de interesse social.

Números da regularização – A partir de 2007,  a CDHU averbou 34 empreendimentos, resultando um total de 12.685 imóveis na cidade de São Paulo. No estado, foram regularizadas 62.298 moradias pela Companhia.

Reportagem: Paty Simão

Segurança Jurídica Preventiva

SJ Cartórios , ,

O documento aprovado na XIV Cúpula Judical Ibero-Americana, realizada em Brasília entre os dias 4 e 6 de março de 2008, traz um tópico muito importante e que diz muito de perto com as atividades notariais e registrais pátrias.

Depois se seguidos anos de intenso incentivo à jurisdicionalização das relações sociais – amparada em tópicas como acesso à justiça, busca pela firmeza de decisões judiciais, potencialização de conflitos (com a sinalização conseqüente de que só a via jurisdicional pode gerar certeza jurídica), investimentos massivos no processo etc. – chega a ser estimulante que as cortes brasileiras reconheçam, em documento oficial, a importância da segurança jurídica como “instrumento essencial para a convivência e paz social”.

As atividades registrais e notariais são a concreção mais notável dos anseios por segurança jurídica da sociedade. O Direito necessita, como diz o documento conclusivo, de revestir-se de atributos de certeza, “para gerar a confiança e a previsibilidade necessárias”.

O sistema judicial não pode prescindir dos notários e registradores no concerto institucional que o documento sugere ser essencial para colimar os objetivos de certeza e previsibilidade. Nem seus operadores devem menoscabar essa multissecular atividade.

Um exemplo bastante eloquente de como o Judiciário pode amplificar os mecanismos institucionais de segurança jurídica encontramos na antiga Ley Hipotecaria espanhola. O sistema registral daquele país consagra ali uma regra de ouro:

“Artículo 1 – El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.

O Registro depende da bindagem do Poder Judiciário para que se alcance a almejada segurança jurídica. Trata-se da necessária coordenação de atribuições distintas, porem complementares. Como o documento registra, a garantia de observância da regras do jogo “somente se alcança com o esforço coordenado dos diferentes poderes públicos, cabendo ao Poder Judiciário uma importante cota de responsabilidade na articulação e eficácia da mesma”.

Vale a pena ler o documento. Destaco o item sobre segurança jurídica.

SEGURIDAD JURÍDICA

18. CONSCIENTES de que el Derecho como instrumento esencial para la convivencia y la paz social precisa en todas sus manifestaciones del atributo de la certeza, para generar la confianza y la previsibilidad necesarias.

19. SABEDORES de que es el Estado quien debe garantizar en primer término la seguridad jurídica, que implica el funcionamiento adecuado de la totalidad del ordenamiento jurídico de un país, con pleno respeto a las reglas preestablecidas y a los mecanismos de alteración de las mismas, así como que esta garantía sólo se consigue con el esfuerzo coordinado de los diferentes poderes públicos, correspondiéndole al poder judicial una importante cuota de responsabilidad en la articulación y eficacia de la misma.

20. PERSUADIDOS de que la seguridad jurídica es un bien público indispensable no sólo para el desarrollo económico de los pueblos, sino también para la estabilidad y la cohesión social.

21. CONSCIENTES de que la seguridad jurídica no implica recortar la independencia de criterio del juez, ni va en detrimento de la equidad de la decisión. Por el contrario, la seguridad jurídica quiere que los jueces juzguen según criterios normativos preestablecidos y públicamente conocidos y, a la vez, tengan que exponer en sus sentencias las razones que fundan las decisiones que, de acuerdo al derecho vigente, estiman justas para cada caso.

22. EXHORTADOS por la necesidad de establecer un marco axiológico que defina las exigencias fundamentales de la seguridad jurídica en el espacio iberoamericano.

23. APROBAMOS las Reglas Mínimas sobre Seguridad Jurídica para el Espacio Iberoamericano.

24. INVITAMOS a las demás redes del sector justicia iberoamericano a ratificar y hacer suyas las reglas, así como a colaborar con nosotros para su difusión y conocimiento en los diferentes países de la región.

25. BRINDAMOS a toda la Comunidad Iberoamericana de Naciones el texto aprobado, y comprometemos desde ahora todo nuestro apoyo para que el mismo sea de general conocimiento, así como para que llegue a generar impactos beneficiosos en los diferentes sistemas jurídicos.

Para acessar a íntegra do documento: 

– Boletin Cumbre.pdf

Ainda sobre a insegura segurança do nosso sistema registrário

SJ Cartórios, Doutrina, Registro de Imóveis , ,

Alexandre L. Clápis

Ainda sobre a insegura segurança do nosso sistema registrário. Com todo respeito às opiniões divergentes o CC. parece mesmo “desafinar” em sua contextualização.

Em nenhum momento se afirmou que o CC adotou a fé pública imobiliária. Aliás, há muito sabemos ou pelo menos recebemos as notícias doutrinárias de que nossa presunção é relativa.

Hoje isto pode ser uma constante em nossa realidade, mas a jurisprudência não teve tanta segurança após o advento do CC de 1916. Vale destacar que o STF apenas após a primeira metade do Séc. XX é que se manifestou pela relatividade da presunção registrária.

A fantástica obra de Soriano Neto (1940) foi um marco significativo para que o entendimento fosse este. Até então, parte significativa da doutrina (Clóvis, Lysippo, Philadelpho, dentre outros tantos) mantinha o entendimento de que a presunção não era relativa.

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Anoxia notarial, não doutor, paraplegia tabelio-registral

SJ Cartórios , , ,


… coroando a longa resistência do povo português e interpretando os seus sentimentos profundos… tendo em vista a construção de um país mais livre, mais justo e mais fraterno (trechos do preâmbulo da Constituição da República portuguesa)

Marco Bortz

Qualquer observador atento, não pode fazer galhofa dos extraordinários eventos que regem o nosso universo. A coexistência de forças absolutamente antagônicas na aparência, produzem um conjunto harmônico e belo, capaz de formar explêndidos e admiráveis cenários, dignos de louvor àquele Ser que as criou.

Daí que o maior mamífero da terra (ou dos mares) toma o seu alimento do mais ínfimo animal existente, o crill. Essa coexistência, assimétrica na aparência, é que determina o equilíbrio de todo ecossistema. Assimetria aparente sim, porque o maior não é o mais numeroso, e é a quantidade deste que alimenta o tamanho daquele, curiosa simetria invisível ao olho açodado.

Como exterminar o grande cetáceo? Simples, se não pode com o maior, mate o pequeno, o crill, polua-se o mar… e o grande cederá…

Fiquei impressionado com o desenvolvimento e o avanço que o Código de Registo Civil português introduziu no sistema registral (Decreto-lei nº 131/95, de 6 de junho). Notáveis os seus princípios, a simplificação, a outorga de poderes de cognição ao Conservador para decreto da separação e do divórcio consensuais, para declaração de inexistência da posse de estado de filho, a autoridade do Conservador para retificar os assentos… E tudo isso baseado na «cuidada preparação técnico-jurídica reconhecida aos conservadores do registo civil e a especial vocação destes na área do Direito da Família» (Exposição de motivos que introduziram o novel codice, g. n.).

De outro lado, avulta a perplexidade em face da situação atual do notariado português. Uma total inversão de valores. Como se o registo pudesse viver sem as notas, ou as notas sem o registo.

A atividade registária e notarial divide-se, mas sobrevive da harmonia e da convivência de seus atores, cada um em sua especialização.

A vida moderna é extremamente complexa, difusa, cheia de meandros e detalhes que precisam ser esculpidos por mãos experimentadas e conhecedoras, na largura e na profundidade de sua matéria prima.

As pessoas comuns não são obrigadas a conhecer e saber como tudo se faz. Daí a concertada atuação entre as notas e o registo. Este não desenvolve sem aquela, aquela não vive sem este…

Após a leitura do texto da Dra. SP, corri à prateleira, socorro, pensava, como é possível… que belíssimo preâmbulo contém a Constituição, ora, «Portugal é uma República soberana, baseada na dignidade da pessoa humana e na vontade popular e empenhada na construção de uma sociedade livre, justa e solidária» (art. 1º, da Constituição portuguesa).

«Todos têm o direito de escolher livremente a profissão ou o gênero de trabalho…» (art. 47º, 1, idem) e «acesso à função pública, em condições de igualdade e liberdade, em regra por via de concurso» (art. 47º, 2, idem).

Registo e notas são atividades que funcionam em perfeita simetria, apesar de não aparente. Destrua-se as notas e o registo será conseqüência… O desequilibrio e a insegurança serão evidentes, e o falecimento de um operará, cedo ou tarde, o declínio do outro. Vulnerada, a final, restará a Constituição, em seus princípios mais elementares, e os cidadãos na ponta da cadeia, pois a pessoa humana é a destinatária dos meios conducentes à segurança e à estabilidade.

Daí a causa mortis a ser lançada no registo de óbito: anoxia notarial, mas este motivo não coincide com a vida real, então a necessidade de retificação: paraplegia tabelio-registral, paralisia de membros simétricos, que tinham por escopo proporcionar os meios necessários para o corpo social. Curiosamente, em Portugal, pode ser que os Conservadores (ou conservadores) tenham atribuição para efetuar tal retificação… melhor seria que se unissem para o cancelamento de tal assento, e, quiçá a lavratura de um novo registro, o de casamento… esse é o termo capaz de produzir nova herança…

Extraordinária a velocidade com que a informação circula na blogosfera, mal a Dra. SP deu-nos ciência da triste história notarial portuguesa, e os canais lusitanos já registraram o evento.

Oxalá os Conservadores e os conservadores também alcancem as suas notas para conduzi-las ao registo…

Lysippo, Soriano et coetera (Marco Bortz)

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , , , , , ,

Cumpre-me somar a minha voz à do Dr. Sergio Jacomino, em razão da arguta e precisa reflexão com que fomos brindados sobre o dispositivo em comento.

É longeva a disputa entre Lysippo Garcia (A Transcripção, 1922) e Soriano Neto (Publicidade Material do Registro Immobiliario, 1940), a respeito do artigo 859, do Código Civil de 1916, a saber, se introduzia o dispositivo, em nossa ordem jurídica, o princípio da fé pública ou da presunção. Laureada esta última com o reiterado sufrágio do pretório, em razão da brilhante exposição de Soriano Neto.

Pelo princípio da fé pública o adquirente de boa fé fica protegido, estabelecendo a lei uma presunção jure et de jure em favor deste se o título alcançou o fólio real. Este é o sistema que permite a máxima eficácia da circulação da riqueza, em virtude da confiança que atribui ao adquirente. Pelo princípio da presunção, o registro estabelece uma presunção iuris tantum de veracidade, determinando, tão-somente, uma vantagem processual, invertendo o ônus da prova em juízo.

Com a edição do novel Código Civil, introduzido pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o legislador aproximou-se ainda mais do princípio da fé pública, não fosse o malfadado dispositivo (vilão) do parágrafo único, do artigo 1.247, do mesmo Diploma.

Aproximou-se, afirmo-o, porque o novo Código pátrio trouxe o conceito do negócio jurídico e da boa-fé objetiva, ambos presentes no Código Civil Alemão (§§ 104 e seg., e 157), e que propiciaram a introdução, naquele País, do princípio da fé pública nos negócios imobiliários (§§ 891 e 892).

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A insegura segurança de nosso Sistema Registrário

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O Código Civil de 2002 exige em várias passagens a boa-fé como elemento essencial de situações jurídicas diversas.

Mas é impressionante como parece manter laços com idéias retrógradas e ultrapassadas em relação as coisas imobiliárias.

Sabe-se que o art. 422 exige a boa-fé dos contratantes na celebração dos negócios jurídicos, questão principiológica ora positivada em nosso ordenamento civil (desnecessariamente?!?!).
Muito resumidamente, meu inconformismo está em entendimentos que parecem ter o único objetivo de gerar insegurança à sociedade.

O parágrafo único do art. 1247 do CC é, na minha humilde opinião, um retrocesso e uma incongruência com a sistemática adotada pelo CC.

Estabelece o preceito legal que cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

A boa-fé que se exigiu anteriormente ficou relegada no momento de maior importância, a das relações jurídicas que envolvem coisas imóveis.

A propriedade sempre exerceu uma fundamental importância nas economias, especialmente nas relações de crédito. E a nova legislação insere novo dispositivo para atingir nuclearmente a segurança que se espera em tais situações jurídicas.

O pior é que parece ser questão “pessoal” contra os Registros de Imóveis, porque no art. 1268, DO MESMO CÓDIGO, ao tratar da aquisição da propriedade de coisa móvel, o legislador procurou proteger o adquirente de boa-fé:

“Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.”

Não há lógica em proteger a boa-fé do adquirente de coisas móveis – que podem ser de indefinida importância (xícaras, geladeiras, automóveis etc.) – e desproteger quem adquire imóvel de acordo com as regras do sistema.

Num momento exige-se a boa-fé e, subsequentemente, torna-a desprezível. Se o terceiro confiou no registro, adquiriu com boa-fé, teve cautela investigativa, como não protegê-lo?
A impressão que fico é que se eu comprar uma bicicleta de quem ostenta a posse estarei mais seguro do que aquele que adquire um imóvel de quem figura no fólio como titular de domínio, além de realizar pesquisa “vintenária” tanto das pessoas que figuraram na cadeia dominial quanto dos respectivos títulos causais.

Este dispositivo é uma aberração!

É quase voltar ao § 4º do art. 8º da lei 1.237/1864 e ao art. 258 do Decreto 3453/1865 que estabeleceram a ideia de que a transcrição não induzia prova de domínio, que ficava salvo de quem o fosse.

Precisamos fazer uma avaliação da orientação doutrinária e legislativa da função do Registro de Imóveis, em especial. É preciso avançar na questão da segurança jurídica registrária.
Fica a questão para debate, se interessar.

Alexandre Clápis