Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica.[1]
A Ilusão do Dataísmo: O Labirinto da Informação e a Busca pela Certeza
Mais dados somados a informação não representam maior certeza e verdade jurídica. Informação despojada de certeza não gera confiança. A realidade jurídica dos bens e direitos somente se revela, com segurança jurídica e certeza, pela proclamação de direitos que entre nós é representada pelo sistema de publicidade registral.
Vivemos, inegavelmente, sob o império do dataísmo. Diante do cenário de transformações disruptivas da pós-modernidade, vemo-nos avassalados por um caudal de informação simplesmente inassimilável para nós, humanos. Vivemos imersos em oceanos de dados que transitam rapidamente em redes eletrônicas e que conformam uma densa nuvem informacional somente decifrada pela máquina. Ainda assim, não se pode confundir esse fluxo incessante de dados com a realidade mesma das coisas. A abundância de informações não produz, por si só, a verdade.
Os seres humanos, nas sociedades complexas e hiperconectadas, vivem atordoados com o tráfego de informações, mas seguem carentes de certeza. O que realmente importa para quem realiza uma operação financeira, por exemplo, ou para quem transaciona um bem imóvel? A informação abundante, se não se reveste de uma camada de certeza, torna-se um fluxo de informação inseguro.
No âmbito econômico e patrimonial, o fenômeno da tokenização de ativos do mundo real (RWA – Real World Assets) irrompe como espécie de hype fetichista, como ecos de “solucionismo tecnológico” que encantam incautos. Diante de uma tela do celular, o investidor vislumbra um código criptográfico, uma representação matemática baseada em redes distribuídas, e assume a falsa premissa de que a sofisticação algorítmica equivale à certeza da titularidade jurídica. Não equivale. Como nos adverte com cirúrgica precisão Flauzilino Araújo dos Santos nesta obra, o dado emitido on-chain à margem da governança estatal não passa de um passivo disfarçado de oportunidade.
O episódio relatado pela imprensa especializada no início de 2026 – não meramente alegórico, como adverte o próprio autor – da investidora residente em Madri que acreditou ter adquirido fração de um apartamento em Copacabana apenas por deter um token em seu dispositivo móvel ilustra a tragédia dessa assimetria informacional. Ela não adquiriu uma propriedade imobiliária; possuía, tão somente, um arquivo digital. Era portadora de uma imago iuris sine substantia: uma imagem de direito desprovida de qualquer substância jurídica.
O drama dessa investidora não é fruto do acaso. Pela regra universal da lex rei sitae, um token detido em Madri sobre um bem situado em Copacabana submete-se ao ordenamento brasileiro, e não ao protocolo que o emitiu. Como sustentam os juristas que estudaram a tokenização em perspectiva comparada, o fato de um direito ser representado por um token não altera o processo e a natureza jurídica da aquisição desses bens, nem dispensa as partes de observar as regras do lugar onde eles se encontram. Ora, o Brasil filia-se à tradição romanística do título e modo: a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela inscrição em qualquer livro ou repositório privado, mas pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), de regra precedido de escritura pública (art. 108). Enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser o dono por força do direito posto. O direito comparado confirma o ponto sem hesitação: justamente nas jurisdições que conjugam escritura e registro constitutivo, a viabilidade jurídica da tokenização imobiliária é reputada baixa, porque o token, por si só, não vence as formalidades que constituem o direito real. O nosso regime é ainda mais exigente que o espanhol (em regra declaratório e constitutivo da hipoteca e de certos efeitos). Eis por que a investidora não titularizava uma fração da propriedade imobiliária: detinha um dado imutável a respeito de um direito que jamais chegou a nascer.
A literatura comparada que examinou os contratos inteligentes dos projetos pioneiros de tokenização imobiliária – de Atlant a Smartlands e Crowdlitoken – revela que o adquirente do token quase nunca se torna proprietário do bem: a titularidade permanece com a sociedade veículo (propósito específico) ou com a própria emissora, cabendo ao investidor apenas um crédito obrigacional – por vezes um autêntico título de dívida digital – ou uma participação societária. O condomínio direto sobre o ativo, com seu rateio de encargos de conservação e o sempre latente direito de exigir a divisão da coisa comum entre dezenas de cotitulares de países e culturas distintas, é de tal modo disfuncional que empurra a engenharia para o invólucro societário. O passivo, então, vem mesmo disfarçado de oportunidade: o que se anuncia como propriedade democratizada é, na origem, um direito obrigacional contra um veículo de propósito específico.
Antônio Carlos Alves Braga Jr. (Foto: Carlos Petelinkar, 16/5/2018).
ONR – Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Antonio Carlos Alves Braga Junior [1]
O sistema de registro de imóveis brasileiro está sedimentado em longa tradição europeia. O serviço de registro, prestado por meio de delegações previstas no art. 236 [2], da Constituição Federal, garante segurança aos negócios jurídicos e facilita a investigação da situação jurídica do imóvel. Basta comparar com o tão lembrado sistema norte americano, onde “não existem cartórios”.
Nos EUA não há cartórios
Lá, de
fato, não há tabeliães, registro ou registradores. Advogados, com licença
específica, formalizam os negócios imobiliários. Tal atividade impõe
corresponsabilidade do advogado pela legalidade da negociação. Para se
prevenirem de grandes reparações pecuniárias, estão sempre presentes vultosos
contratos de seguro, como é próprio da cultura americana.
Como
não há cartório, a apuração da situação jurídica do imóvel demanda uma
investigação, que pode custar milhares de dólares. Muitas críticas são feitas
sem conhecimento de que o sistema registral brasileiro em muito se assemelha ao
da grande maioria dos países civilizados, de quem os Estados Unidos são uma
notável exceção.
Sem os
registros e sem as pesadas implicações pecuniárias do sistema americano,
qualquer país se transforma num mar de insegurança e danos. O brasileiro colhe
muitas vantagens de nossa sistemática, sem se dar conta. Acha caros os custos
do registro, mas tem no registrador (e eventualmente no tabelião) um garantidor
da legalidade e confiabilidade do negócio que está celebrando.
A cada
delegação do serviço corresponde uma delimitação territorial. O serviço é
pulverizado pelo território do país, em verdadeiras ilhas. Diante da
transformação digital por que passa a sociedade humana, essa conformação não
mais é aceitável.
A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.
Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.
No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.
Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.
O defeito da Lei 9.278/96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.
O contrato escrito (art. 5º) não se basta. Seria necessário que esse pacto se publicizasse por meio dos registros públicos (registro civil e registro de imóveis) para que a sua eficácia atingisse o círculo representado pelos terceiros.
Já em 2001 destacava esse aspecto. Sob o título Contratos devem ser registrados no Registro Civil e de Imóveis, comentava o projeto de lei da então deputada Marta Suplicy que se achava na ordem do dia e deveria ser votado. O comentário foi veiculado pelo extraordinário Boletim Eletrônico do IRIB, tantas vezes suporte de informações relevantes para a atividade registral:
Este boletim eletrônico divulgou o texto do projeto de lei, da autoria da atual prefeita da Capital de São Paulo, em seu substitutivo, que visa a regulamentar e disciplinar a parceria registrada de pessoas do mesmo sexo. Publicou também o relatório do Dep. Roberto Jefferson.
Pelo substitutivo apresentado (PL 1151, de 1995, ainda não votado), os contratos de parceria, quando tratarem de bens patrimoniais, deverão ser lavrados por notários e registrados no registro civil de pessoas naturais e no Registro de Imóveis competentes.
Embora o tema tenha suscitado críticas ácidas, censurando a divulgação do assunto neste Boletim Eletrônico, o fato é que tal parceria civil inevitavelmente repercutirá nas atividades de notários e registradores brasileiros, chamados a dar forma jurídica a contratos que disporão sobre questões patrimoniais, deveres, impedimentos e obrigações mútuas dos parceiros. Celebrado o instrumento público, caberá aos registradores imobiliários e civis registrar em seus livros os tais pactos.
Não deixa de ser bastante curioso – e digno de nota – o fato de que os maiores críticos do regime notarial e registral brasileiro queiram agora servir-se do sistema justamente para ampliar e dar a maior segurança jurídica à parceria e aos parceiros. Pois não hesitaram em prever expressamente a atuação do notário público para lavratura dos pactos “ante convivenciais” – se é que se pode chamar assim ditos contratos – e a atuação dos registradores civil e imobiliário, para garantir maior eficácia e publicidade do avençado.
De qualquer maneira, é preciso reconhecer: o Projeto de Dona Marta é muito mais técnico do que a Lei da União Estável, que previu deficientemente a ante contratação dos conviventes e sua publicidade imobiliária.
Os preconceitos devem ser superados. Do estrito ponto de vista profissional, os notários e registradores devem estar preparados para cumprir a lei, caso o projeto de D. Marta seja convertido afinal em diploma legal. [1]
O argumento central do Sr. Ministro, neste caso, é justamente o apoio imprescindível do fenômeno da publicidade registral para emprestar eficácia às situações jurídicas que se desenham com a união estável.
O Sanseverino usa algumas expressões que indicam que domina se não a estrita terminologia do direito registral, ao menos conhece os jargões correntes em nosso meio – como “álbum imobiliário” – o que demonstra que transita com segurança nesse terreno. Topamos, ainda, no coerente e bem escrito relatório, com outra expressão interessante – “conformação registral” – a apontar para um sentido de registro constitutivo de certos efeitos, como dizem os espanhóis, para qualificar a eficácia que se irradia erga omnes com a inscrição, mesmo naqueles casos em que o registro não ostente, tecnicamente, a natureza constitutiva do direito. Permitam-me citar trecho do relatório:
No casamento, ante a sua peculiar conformação registral, até mesmo porque dele decorre a automática alteração de estado de pessoa e, assim, dos documentos de identificação dos indivíduos, é ínsita essa ampla e irrestrita publicidade.
Projetando-se tal publicidade à união estável, tenho que a anulação da alienação do imóvel dependerá da averbação do contrato de convivência ou do ato decisório que declara a união no Registro Imobiliário em que inscritos os imóveis adquiridos na constância da união.
A necessidade de segurança jurídica, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, exige que os atos jurídicos celebrados de boa-fé sejam preservados.
Em outras palavras, nas hipóteses em que os conviventes tornem pública e notória a sua relação, mediante averbação no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência da união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento.
Contrariamente, não havendo o referido registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio que, à aparência, foi higidamente celebrado.
Na hipótese dos autos, não houve qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo da existência de união estável.
Colhe-se ainda dos autos a informação de que o imóvel, embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado.
Finalmente, foi consignado pelas instâncias a quo a inexistência de indícios de má-fé na conduta do adquirente.
Por fim, a única restrição que se poderia levantar contra esta decisão bem articulada será um dos fundamentos, baseado na informação de que o imóvel em questão, “embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado”.
A posse não é elemento estritamente registral e não servirá para elidir a boa-fé do adquirente. Não será a constatação fática da posse direta dos conviventes que legitimaria e fundamentaria a respeitável decisão. Bastaria, como o próprio acórdão reconhece, que a união estável, e seu contrato patrimonial, fossem objeto de inscrição no registro público competente.
Simplesmente é para isso que os Registros Públicos existem.
RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ.
A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278⁄96, Precedente.
Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar.
Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico.
A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente.
Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem.
NOTA
[1] JACOMINO. Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007.
“Concentração na matrícula” e o entulho informativo Uma boa ideia fora do tempo e do lugar.
Dístico da página na internet do Dr. Ermitânio Prado
Crítico da Lei 13.097/2015, que alguns pensam ter criado entre nós a chamada “concentração na matrícula”, o Dr. Ermitânio Prado, conhecido advogado do foro paulistano, nos revela as razões pelas quais considera o advento desta lei expressão de um “sarampão serôdio” de velhas regras já consagradas na lei.
Com sua verve crítica, revela e denuncia o longo sono da doutrina registralista e aponta para o fato de que carecemos de um bom canal de diálogo com o governo, com a sociedade e com a comunidade de juristas.
Vamos dar voz ao velho “Leão do Jockey”, agora que já não pode frequentar os bancos do hipódromo da Cidade Jardim. (SJ).
Sérgio Jacomino – Comente a Lei 13.097, publicada no dia 20 de janeiro de 2015 no Diário Oficial da União.
Ermitânio Prado – A lei é uma iniciativa timbrada pelo signo da ignorância jurídica. Trata-se de valente tentativa de fazer vibrar o que já existia na própria lei. Vamos por partes, como terá dito alguém em Londres. O que esta norma, essencialmente, quis significar? Por debaixo de um rótulo de marketing – “concentração na matrícula” – pretendeu-se como que repristinar uma regra que já se achava expressa há muito na própria lei: a inoponibilidade de fatos não inscritos. Trocando em miúdos, isto quer dizer, simplesmente, o seguinte: o que não se acha inscrito no Registro Público não pode prejudicar nem ser oposto em face de quem anteriormente inscreveu. Demos um exemplo: um determinado sujeito (exequente) obtém a penhora de um imóvel matriculado para garantia da execução. Ato contínuo, como seria esperável, não promove a sua inscrição (art. 169 c.c. art. 240 da Lei 6.015/1973 c.c. § 4º do art. 659 do CPC). O executado vem a alienar o bem. O eventual adquirente (ou um sub-adquirente) em tese não poderia ser atingido e prejudicado pelo desenlace daquele processo executivo, salvo se provado que ele tinha (ou poderia ter) conhecimento da ação que poderia reduzir o devedor e alienante à insolvência. Voltamos ao estado em que nos achávamos, antes do advento da lei. Uma simples diligência aos distribuidores teria o condão de afastar a presunção de conhecimento de ações que poderiam, de fato, reduzir o devedor à insolvência.
O sr. considera, então, que nada mudou?
Francamente? Mudamos para nada mudar! As velhas questões serão repisadas, já que não houve uma significativa transformação no sistema registral pátrio. O princípio de inoponibilidade decorre da legitimação registral, princípio assente no ordenamento (art. 1.245 do CC e art. 169 da LRP, dentre outros). Não chegamos, ainda, ao grau de desenvolvimento institucional de se consagrar uma eficácia absoluta (ou saneadora) dos fatos inscritos no Registro, como ocorre em outros países que adotaram a chamada fé pública registral. Aqueles que defendem que os distribuidores podem ser considerados “registros públicos”, lato senso, manter-se-ão firmes na trincheira, guerreando o bom combate, pois, argumentam: o adquirente poderia ter conhecimento das demandas (art. 593, II, do CPC) e precaver-se com uma singela consulta aos distribuidores – acesso favorecido, hoje, pelos meios eletrônicos. Enfim, o modelo, incensado como uma espécie de “concentração” redentora na matrícula, achava-se perfeitamente delineado no sistema registral brasileiro há quase um século. Basta ler atentamente a redação do art. 266 do Decreto 18.542, de 24 de dezembro de 1928…
Mas, o que se buscou com a lei foi, justamente, evitar custosas diligências extrarregistrais que encarecem os intercâmbios econômicos relativos a negócios imobiliários…
A própria lei excepciona um número importante de hipóteses em que a regra da inoponibilidade é singelamente quebrada. Veja, por exemplo, o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei de Recuperação Judicial, Extrajudicial e Falência (Lei 11.101, de 2005). Ou a regra que se acha inserta no art. 185 do CTN – que faz presumir “fraudulenta a alienação ou oneração de bens (…) por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”. Note que a simples inscrição na dívida ativa gera uma presunção que não pode ser elidida pela regra da chamada “concentração”. Isto sem falar nas hipóteses exceptivas de “aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel” (art. 54, § único da lei sob comento), sabendo-se que as citações em ações reais – e a usucapião é uma típica ação real – devem ser objeto de registro (art. 167, I, 21 da LRP). Enfim, pergunto-me: quem, em sã consciência, realizaria um negócio jurídico sem consultar previamente os distribuidores? Qual notário dispensaria, na prática, as diligências ordinárias de pesquisa nos distribuidores forenses antes de formalizar um negócio imobiliário? Os agentes do sistema de crédito imobiliário consultam rotineiramente outros sistemas de informação (como o SERASA, p. ex.), que podem ser mais eficientes do que as certidões dos distribuidores…
Mas o Sr. não enxerga virtudes nesta lei?
Devo concordar que há um certo encanto em tentar fazer “pegar no tranco” uma regra antiga que remanesceu no olvido jurídico, numa espécie de limbo iniciático em que só os registradores (e alguns notários) pareciam versados. É incrível que precisemos repetir conceitos com outras palavras para facilitar a assimilação de antigas regras legais pela comunidade jurídica. Quando não, repetimos, ipsis litteris, os mesmos termos (compare o art. 167, I, 21 com o art. 54, I da Lei).Devo conceder, que, de fato, há novidades no front: por exemplo, modificou-se, aparentemente, a regra da evicção. Como sabemos, a evicção é a perda, que pode ser total ou parcial, de um bem por sentença judicial decorrente de causa preexistente ao contrato (art. 447 do CC). Se afastamos a evicção, nos casos de boa-fé presumida do adquirente ou do credor, com título inscrito, temos que o registro somente poderá ser cancelado em virtude de ação própria, provados os vícios que podem inquinar o negócio jurídico. Esta é a regra estampada no parágrafo único do art. 54 da lei aqui comentada. Vejamos como o Judiciário vai reagir a esta regra. Sempre suspeito de lances em que falta combinar a finta com os russos. Há, também, as interessantes disposições do art. 55 que preveem que “a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia”. É boa a regra, mas, convenhamos, não deixa de ser um repeteco – se considerarmos que o processo que antecede o registro do parcelamento ou da incorporação é uma custosa diligência que busca, justamente, atestar a solvência do parcelador ou do incorporador. Trata-se de proteção avant la lettre do consumidor de lotes ou de unidades autônomas. Antes que as alienações, decorrentes desses empreendimentos, pudessem ser declaradas ineficazes, havia que se superar o fato de que as pesquisas vestibulares já haviam sido cumpridas pelo empreendedor, com obtenção das certidões dos distribuidores (art. 18 da Lei 6.766/1979 e art. 32 da Lei 4.591/1964).
Afinal, qual o sentido e importância da expressão que vem sendo bastante utilizada – “concentração na matrícula”? E para o crédito imobiliário – haverá algum benefício?
Implico com a expressão “concentração na matrícula”. Critiquei, desde a primeira hora, outra expressão que se insinuou no ordenamento jurídico – “portabilidade” -, que nada mais era do que a velha e bem-conhecida sub-rogação de crédito. Ambas expressões são atécnicas mas empolgaram parte da doutrina registralista. Slogans são excelentes técnicas para se vender um produto – ou para a mistificação política – não para nominar institutos jurídicos. Neste caso, a “concentração”, além de representar uma expressão profana, por sorte não consagrada na lei, pode levar a um enorme equívoco e a um desvio sistemático no modelo institucional. Convenhamos: não é toda e qualquer vicissitude relativa aos bens e direitos imobiliários que deva desaguar na matrícula. Não por acaso, a taxatividade dos direitos reais acarreta, numa espécie de efeito especular, uma enumeração dos fatos inscritíveis (art. 167 da LRP). Embora não taxativo, esse rol da LRP tende, naturalmente, a uma limitação que decorre da própria natureza dos direitos reais e de algumas circunstâncias que os possam limitar ou restringir. A abertura das portas do registro para qualquer situação judicial que se relacione com o imóvel matriculado pode representar o colapso informativo que, no limite, milita contra a clareza, transparência e celeridade do tráfico jurídico imobiliário. Inflação informativa leva à desinformação. Depois, não se pensou no entulho em que pode se converter a sucessão de averbações concentradas nas matrículas. Basta pensar num só exemplo: ações trabalhistas. Ao deixar ao exequente-reclamante a liberdade de promover tal averbação, especialmente nas hipóteses em que o interessado se declare hipossuficiente econômico (art. 56, § 2º, da Lei), teremos uma profusão de atos quando dirigidas a imóveis de propriedade de grandes incorporadoras ou de empresas que atuam fortemente no mercado consumidor. Contra essas pessoas jurídicas avultam ações judiciais. Depois de encerradas essas ações, quem vai “sanear” a matrícula? Quem vai arcar com os custos do cancelamento das ditas averbações? No caso de alienação, quem vai adquirir tais imóveis gravados? Ainda que se adquira o bem, o comprador estará disposto a fazer uma peregrinação no foro, agora muito estendido, por sistemas de informação integrados, como o Sistema Ofício Eletrônico, que apontam para todos cartórios do Estado de São Paulo e de outros estados associados?
Mas tudo isso não se previu?
Admiravelmente, temos várias entidades de classe que deveriam zelar pela boa orientação doutrinária, conduzindo as discussões, quando possível, e iluminando os debates legislativos, quando necessário. Mas nenhuma delas estendeu um debate sério sobre a tramitação da MP 656 (que redundou na Lei 13.097/2015). Não se buscou envolver os maiores interessados –notários e registradores. Eu mesmo, na condição de jubilado, propus uma emenda de criação de um registro provisório – a exemplo do que ocorre em outras partes do mundo com a anotação preventiva, por natureza provisória. Poder-se-ia fazer o registro de tais constrições judiciais no Livro 3 – Auxiliar, com a fixação de prazo pré-determinado de eficácia, findo o qual o registro preventivo seria automaticamente cancelado por caducidade. Faltou discussão; faltou debate. Tudo se perde nesta selva de papagaios. Faltou, sobretudo, articulação política para esclarecer os redatores da medida provisória acerca dos caminhos, já tradicionais no direito alienígena, para tornar efetiva a “publicidade notícia”. Esta modalidade de publicidade registral é mal estudada entre nós, embora corrente na Europa, ao menos desde os primórdios do século XX. Enfim, a lei é defectiva. Incorre em erros crassos, repetições, redundâncias rebarbativas. Perdemos a chance de aperfeiçoar o sistema registral brasileiro.
O Sr. diz que a lei é defectiva. Além de reprisar, como diz, o princípio de legitimação, que defeitos percebe na sua redação?
Veja, por exemplo, o art. 54 da Lei que se refere a “negócios jurídicos eficazes”. Como sabemos, o sistema registral brasileiro é causal e constitutivo. Diz-se que a eficácia plena dos negócios e atos jurídico-reais somente se alcança com o registro. Não serão, portanto, os negócios jurídicosque visam constituir, transferir ou modificar direitos que hão de prevalecer na colisão antevista. Considerando-se a redação, que não alude expressamente ao fato inscrição, e que parece mesmo apontar para negócios jurídicos formalizados mas ainda não registrados (“que tenham por fim”), tem-se a impressão de que tais negócios jurídicos, aos quais se reconhece uma eficácia contida e limitada, seriam eficazes em relação aos atos e fatos jurídicos não inscritos. No limite, a construção se acha em contradição com a teoria geral da oponibilidade de fatos inscritos, em choque com o princípio de legitimação registral. Para sermos exatos, que diacho de eficácia é esta do art. 54? Eficácia condicional? Quer dizer, então, que os negócios jurídicos serão eficazes somente “nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel” as informações indicadas? De outro modo, não? A ideia subjacente é evidente: os fatos não inscritos é que não poderão ser opostos aos devidamente registrados…
O Sr. não crê que esta crítica seja excessiva, quando se pode apanhar perfeitamente o sentido geral da lei? Não estará apostando no seu fracasso?
Para que servirá a crítica, então? Para que doutrina? A redação do art. 54 é simplesmente irritante! “Atos jurídicos precedentes” … Vamos à radical literalidade: os “negócios jurídicos” somente serão eficazes em relação aos atos jurídicos precedentes não inscritos? É isto? Não serão eficazes em relação aos atos jurídicos posteriores? Somente serão eficazes se os ônus e constrições não forem registrados? Aos diabos com essa redação confusa e tortuosa!
Uma última palavra…
Quero lhe dizer, caro registrador, que, paradoxalmente, se algum proveito advier desta malsinada lei, este será fruto da ignorância sistemática, que vê a tradição como pura invenção moderna, ou da boa sorte de a lei “pegar no tranco”, uma vez criado o ambiente econômico propício. Mas nunca passará de um sarampão serôdio!
O CNJ foi provocado pelo Ministério Público Federal para que seja determinado às corregedorias estaduais o reconhecimento da vigência do art. 23 da Lei Federal 8.629/1993 a franquear o acesso ao registro de imóveis de arrendamentos rurais envolvendo estrangeiros.
Como veremos, o tema é espinhoso.
Arrendamento tácito
O arrendamento rural pode ser tácito ou expresso (art. 92 da Lei 4.504/1964). No Estado de São Paulo formou-se o entendimento, hoje pacífico, de que o arrendamento rural, diferentemente da locação urbana (cuja inscrição é meramente facultativa), por representar expressão de norma de ordem pública, portanto obrigatória, haveria de prevalecer independentemente da vontade das partes contratantes ou do registro no respectivo cartório imobiliário.
Além disso, o instituto não se acha elencado no rol do art. 167 da LRP. Por todas essas razões, o seu registro não tem sido permitido. Neste sentido: Ap. Civ. 1.956-0, São Paulo, j. 13.6.1983, DJ 13.7.1983, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 23.757-0/2, Piracicaba, j. 11.5.1995, DJ 26.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga; Ap. Civ. 32.930-0/3, Marília, j. 15/08/1996, DJ 21/11/1996, des. Márcio Martins Bonilha; Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/03/2010, DJ 25/05/2010, rel. des. Munhoz Soares;
Um aspecto não enfrentado nas ditas decisões é o fato de que os contratos de arrendamento rural podem ser celebrados por meio de “contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária”.
Como haveremos de registrar um contrato tácito?
O detalhe não passou despercebido pelo min. Aldir Passarinho no RESP 263.774: “O art. 92, caput, é bastante claro em prever o contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre ambos, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no R.G.I. Aliás, o contrato tácito nem teria como ser registrado”. (REsp 263.774, j. 15/08/2006, rel. min. Aldir Passarinho Júnior). No mesmo sentido: REsp 904810, j. 15/02/2007, DJ 19/03/2007, rel. min. Humberto Gomes de Barros; REsp 164442, DJe 01/09/2008, rel. min. Luis Felipe Salomão.
Arrendamento rural por estrangeiros
Agora o debate se renova com a sustentação, muito bem redigida aliás, feita pelos Procuradores da República que firmaram o documento que se pode → ler aqui.
Os procuradores sustentam que a Lei Federal 8.629/1993 (art. 23), ao alterar a Lei 5.709/1971, impôs a forma pública para celebração dos contratos de arrendamento rural. Com esse entendimento, pretendem, fundamentalmente, que o controle dos arrendamentos – a exemplo do que já ocorre com a administração registral das aquisições de imóveis rurais por estrangeiros – seja feita pelos Registros de Imóveis de todo o país.
Não está em causa, portanto, o direito de preferência do arrendatário. O que mobiliza a administração pública federal é o controle registral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.
O raciocínio parece muito bem conduzido. Nos casos de arrendamento rural celebrado com estrangeiros:
É requisito essencial de validade do negócio jurídico a forma pública (escritura pública – art. 23 da Lei 8.629/1993 c.c. art. 8º da Lei 5.709/1971).
O registro torna-se obrigatório (art. 168 da LRP) já que se aplicam ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro” (§ 1º do art. 23 da citada Lei 8.629/1993).
Não é possível fazer-se o controle previsto no art. 10º da Lei 5.709/1971 sem que o contrato de arrendamento seja objeto de registro.
Controle registral
Averbo, como expressão de uma opinião meramente pessoal, que o controle da aquisição ou do arrendamento de imóvel rural, contratados por estrangeiro, por depender de autorização prévia dos órgãos competentes, quando o caso (inc. III do 10º da Lei 5.709/1971) e, ainda, por ser a escritura pública requisito de validade do próprio negócio jurídico (art. 23 da citada Lei 8.629/1993), que o controle, como dizia, pudesse ser feito previamente pelos órgãos da própria administração pública federal. Sem a autorização específica, nem a escritura pública seria lavrada, nem o registro consumado, nem mesmo o controle extravagante de aquisição e arrendamento rural seria feito pelo Registro de Imóveis. E isto evitaria uma série apreciável de aborrecimentos e despesas.
CNJ e o controle nacional de aquisição de imóveis rurais
Outra hipótese, a ser aventada e defendida perante o CNJ, seria a constituição de um banco de dados nacional, a exemplo da Central de Indisponibilidades, centralizado e mantido pelos próprios registradores, em que esse controle poderia ser feito de maneira mais racional, econômica e adequada. E isso pela razão fundamental de que um município pode se conter em mais de uma circunscrição e o controle, individualizado, não levaria às consequências antevistas pelos procuradores (art. 12 da Lei 5.709/1971). O livro auxiliar de “cadastro especial” criado pela Lei 5.709/1971 (art. 10º) poderia se constituir, facilmente, um repositório eletrônico compartilhado. Isto seria fácil e rápido, bastando a regulamentação pelo Conselho Nacional de Justiça, com base nos arts. 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
Os registros e notas eletrônicos – Entrevista com Sérgio Jacomino
Sérgio Jacomino
Quando vi Sérgio Jacomino (SJ) sentado, com uma mochila, sendo atendido no pequeno cartório em que eu iniciava minha carreira profissional, fiquei profundamente surpreendido. O nome que eu lia na vasta produção acadêmica, o presidente do IRIB, era um homem de carne e osso, com uma câmera fotográfica na mão e, para aumentar minha surpresa, queria saber a minha opinião sobre cartórios e concursos. Eu era novo em todos os sentidos da palavra, sentia que tinha muito a fazer e nada para dizer, mas SJ é genuinamente registrador e preservou o momento.
Não esqueço a carta que o IRIB, sob a presidência de Jacomino, enviou aos novos concursados, onde se lia o verso de Fernando Pessoa, “Deus quer, o homem sonha, a obra nasce”. E, nos seus discursos, SJ desvenda o mundo, nos trazendo a citação de Vitor Pradera, pela via de Ricardo Dip: eis a tradição, “que não é todo o passado, mas apenas o passado que se faz presente e tem virtude para fazer-se futuro”.
SJ planta sementes no coração e na mente das pessoas, cultivando-as. É notável sua generosidade. Por exemplo, sua biblioteca particular, a Medicina Anima, está compartilhada com a comunidade científica, disponibilizando valioso acervo bibliográfico, para qualquer pessoa que deseja pesquisar e estudar. É um homem que quer ver crescer o tronco firme das atividades notariais e registrais e admirar a beleza das flores que brotam nessa imensa árvore.
A juventude não se prova com certidão, mas com a permanente capacidade de surpreender e se deixar surpreender. Termos o SJ pensando o futuro dos registros, com os pés na realidade histórica, é um privilégio delicioso. É um farol nesse mar escuro e agitado de elétrons.
Marcelo Salaroli de Oliveira.
MSO – Os cartórios extrajudiciais são pioneiros ou retardatários na adoção de novas tecnologias para a instrumentalização de atos jurídicos?
SJ – Os cartórios são pioneiros. Favorece-os, em primeiro lugar, uma larguíssima tradição de criação, cuidado e perícia na preservação documental. Basta lembrar os antigos monumentos (documentos) preservados: os hóroi gregos, os kudurrus acadianos, os papiros egípcios, gregos e medievais, até nossos livros tabeliônicos. Conhecemos detalhes importantes da sociedade dessas épocas a partir de textos que se mantiveram em suportes tão variados e que foram concebidos, todos eles, para resistir à passagem do tempo. Em segundo lugar, porque somos singulares no modelo de atribuição de uma função pública ao particular, consagrando-se a gestão privada de um sem-número de documentos que, a rigor, são públicos. Esse binômio tensivo – função pública X gestão privada – singularizou a nossa atividade e nos legou solução muito original na tutela pública dos interesses privados. Isto para ficarmos no modelo adotado desde que Martim Afonso de Souza se abalou de Portugal com poderes para criar jurisdição e… tabeliados! Muitos dos documentos que originariamente integravam a administração pública colonial (como os antigos livros de concessão de sesmarias) acabaram nos tabelionatos e agora, muitos deles, bem preservados, acham-se no Arquivo Nacional. Convenhamos: não seria possível estudar a formação da língua portuguesa com base em monumentos medievais tabeleônicos se os notários não fossem peritos em aplicar, a seus documentos, tecnologias provadas pela experiência.
Quando surgiu a televisão, seus primeiros programas não passavam de programas de rádio em que era possível ver o radialista. Estariam os registradores brasileiros praticando no mundo eletrônico os vícios e as limitações do mundo do papel?
Esta pergunta traduz cultura geral. Você certamente estará se referindo a uma obra seminal (Understanding media – the extensions of man, de Marshall McLuhan), baseada na qual escrevi, há quase 20 anos, que o grande risco da informatização mal planejada seria a criação de verdadeiros simulacros registrais. A informatização dos cartórios parecia-me, desde o início, uma sessão laboratorial de “reprodução de eunucos” – esta boutade foi veiculada perante uma plateia perplexa reunida em São Paulo no longínquo ano de 1996. Completava: “A matrícula digital, como querem alguns, ou o fólio eletrônico, como o denominam outros, deverá ser uma entidade substancialmente nova, incorporando níveis de consulta diferenciados, interfaces com bancos de dados do próprio cartório (indicadores) e prefeituras, croquis, plantas, fotos etc. além de permitir acessos singularizados, com instalação de terminais no balcão do Registro, acesso aos bancos de dados da Serventia via modem, fax etc. Tudo controlado por sistemas”. E mais adiante: “o nó górdio da questão reside numa constatação desconcertante: via de regra, nem os registradores entendem suficientemente de processamento eletrônico de dados, teoria da informação etc., nem os analistas e programadores de computadores entendem de registros públicos… A influência recíproca que se exercem, uns sobre os outros, tem levado a equívocos e paradoxos” (Serviços Notariais e de Registro – Teses apresentadas no 1º Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais. São Paulo: ANoregSP, 1996, p. 104-5, NE.). Não penso que muita coisa tenha mudado, infelizmente.
Por que estudar a História do Direito, já que os historiadores não consideram que seja História e os juristas não consideram que seja Direito? Em outras palavras, de que serve um “especialista em direito revogado”?
Especialista em direito revogado… esta expressão, cunhada pelo Dr. Antônio Carlos Alves Braga Jr., é engraçada. Ele se espantava que me lembrasse de dispositivos legais da reforma da legislação hipotecária de Nabuco, de 1864. Na verdade, o que mais me atraía no assunto era o fato de que a sociedade brasileira, neste admirável período do Brasil Império, tinha uma sensibilidade desperta para receber, no âmbito das especulações jurídicas, o contributo de pensadores que refletiam sobre economia e administração no governo do país. Hoje voltamo-nos, com um certo novidadismo, para as “análises econômicas do direito” esquecendo-nos que, àquela época, os juristas eram convocados para dar soluções jurídicas a problemas de caráter econômico e social. Produziam-se, digamos assim, “análises jurídicas da economia”. Afinal, nada mais urgente, naquela altura, do que dotar a sociedade brasileira de modernos sistemas de publicidade registral que pudessem dar garantias aos créditos fundiários, degradando os custos financeiros de operações que representavam grandes riscos em virtude de ônus e gravames imobiliários ocultos. Vemos isso claramente nas propostas que se apresentaram desde 1844, na gestação do Decreto 482, que veio a lume somente em 1846. É o que se percebe na reforma de José Thomaz Nabuco de Araújo, de 1864. Nesse mesmo sentido as postulações de Rui Barbosa, com a criação dos títulos de crédito lastreados em garantias reais, na modelagem do Registro Torrens, etc. Mas aí entramos no século XX e as discussões relacionadas com o Registro de Imóveis foram, pouco a pouco, arrefecendo e acomodando-se nos escaninhos dos juristas. Os fundamentos econômicos e sociais foram relegados e considerados simplesmente assuntos metajurídicos. O resultado foi o recrudescimento de fórmulas mais ou menos esotéricas, com jargões especializados. Caímos, então, numa espécie de armadilha confortável, verdadeira “torre de marfim”, cidadela ultraespecializada que nos levou, mais e mais, distantes da percepção que se tinha da importância social e econômica dos Registros Públicos. Enfim, estudar história é fundamental para a reeducação e para não repetir os erros do passado!
Os registradores de imóveis gozam de autonomia no gerenciamento do serviço público que lhes foi delegado, bem como já existe previsão legal determinando a instituição do registro eletrônico. Isso não permite a cada oficial estabelecer o registro eletrônico da forma que lhes aprouver?
Evidentemente, não. Os serviços notariais e registrais são públicos. A gestão privada se limita aos aspectos financeiros e administrativos da serventia. O conteúdo do Registro – seus atos, inscrições, anotações, etc. – são públicos. O suporte haverá de sê-lo também. Forma e conteúdo – ambas expressões de direito público. Não é possível pensar-se em criar livros de registro à imagem e semelhança de cada registrador… Não será possível criar um “Registro Eletrônico” em cada serventia. Há alguns anos cunhei uma expressão que me parecia adequada para expressar a situação de mudança de paradigmas motivada pelo impacto de novas tecnologias: atomização X molecularização dos cartórios. Embora, desde o seu nascedouro, o Registro de Imóveis tivesse um número definido de livros bem estruturados, a partir do final da década de 70 os Registros passaram a adotar, para o desempenho de suas atividades, novas tecnologias – como o microfilme, a informática, os processos de gestão (ISO) etc. Este fenômeno atraiu empresas especializadas que ofereceram soluções que a todos pareceram adequadas, mas que representavam, na prática, a criação de novos livros ou de originais repositórios eletrônicos sem a adequada regulação. São exemplos: indicadores pessoal e real eletrônicos, livro protocolo em bancos de dados, arquivos de matrículas digitalizadas etc. Isto representou o início de um processo de “replicação registral”, com procedimentos paralelos, espelhados, guiados por sistemas informáticos, fenômeno que ocasionou a reconformação de rotinas tradicionais dos cartórios. Em pouco tempo, os atos passaram a ser praticados em meios eletrônicos e os livros tradicionais converteram-se numa espécie de backup residuário do sistema. Mas este processo (que ainda se desenvolve com uma dinâmica toda própria) pecou pela raiz, já que não houve uma modelagem adequada com base numa arquitetura inteligente que pudesse estruturar esses novos repositórios. Esse fenômeno redundou, na prática, na criação de um registro eletrônico homólogo, matriz espelhada do fólio tradicional, atraindo, para suas rotinas, todas as limitações que se pode identificar muito claramente nos meios tradicionais de registração. Voltamos à denúncia feita em 1996 no encontro da AnoregSP: “a digitalização da matrícula, com a captura de sua imagem, é mero efeito especular. Desconsidera as amplas potencialidades que as media eletrônicas abrigam. Recepcionar, vamos dizer assim, a matrícula, tal qual hoje a conhecemos, em meio rico e substancialmente diferente, é erro indesculpável. Há que se pensar na matrícula digital como uma entidade nova” (idem, ibidem). Todos temos culpa no cartório. Convivemos hoje, em termos de informatização das serventias, com o seguinte paradoxo – expresso numa frase bem humorada (hiperbólica, claro!) de um consultor independente: os “programas de informática, quando não atrapalham as rotinas do cartório, também não ajudam muito…”. É uma pilhéria mas que traduz de certo modo a realidade.
A tecnologia da informação potencializa a possibilidade de buscas dos registros de imóveis, sendo possível obter relatórios que os registros em papel não permitiam. Isso desperta a necessidade de sigilo, até mesmo para proteger as pessoas de atitudes criminosas. De que forma é possível ao Registro de Imóveis, que é público, conviver com o sigilo?
Esta é uma das minhas antigas preocupações. Entre os dias 28 e 29 de setembro de 2005, na condição de Presidente do IRIB, realizamos, em São Paulo, nos auditórios da AASP, um importante debate: “Proteção de Dados, Novas Tecnologias e Direito à Privacidade nos Registros Públicos”. O evento reuniu a nata de especialistas do Brasil e da Espanha. Foi a primeira vez em que se reuniram registradores, representantes do governo federal, membros do Judiciário paulista, advogados e destacados representantes da Academia para discutir um tema que hoje representa um desafio para todos nós. Estamos diante, uma vez mais, de um binômio tensivo: privacidade X publicidade registral. O art. 17 da LRP prevê que “qualquer pessoa” poderá requerer certidão do registro “sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”. Esta disposição não pode ser lida de modo raso, como a perceberam e interpretaram os nossos antecessores. Devemos tomar esta expressão, historicamente definida, e submetê-la a uma interpretação conforme a nova ordem constitucional. Hoje, em nosso contexto social e político, em que os dados de caráter pessoal são protegidos por comando constitucional (art. 5, X, da CF/1988), a publicidade registral deve ser repensada. Levemos em consideração o fato de que as pessoas se acham excessivamente expostas nas redes sociais e nos meios eletrônicos. Seus dados pessoais e patrimoniais são profanados pelo comércio ilegal de dados, como se vê no noticiário. Penso que lhes reservar uma cidadela fortificada, em que esses dados e informações estejam protegidos, é uma tarefa que ainda pode ser confiada aos notários e registradores. Até aqui, os dados confiados a esses profissionais acham-se relativamente protegidos em virtude, certamente, do sistema atomizado a que me referi acima. De fato, não seria viável uma peregrinação a cada serventia do país para obter um inventário patrimonial de qualquer pessoa. Entretanto, com o advento de redes integradas, formadas pelos próprios Cartórios no processo de “molecularização” registral, isso se tornará possível. É evidente que devemos repensar o procedimento de expedição de certidões e informações pelos Registros Públicos. Eis, aqui, mais um exemplo a provar que os meios transformam a mensagem…
A publicidade dos direitos sobre o imóvel sempre foi feita no cartório do local onde situado o bem, mas com o registro eletrônico é tecnicamente possível romper fronteiras e realizar o registro em qualquer lugar. Isso representa um avanço ou um perigo?
Esta pergunta é excelente e a busca por respostas consistentes me tem tirado o sono. Tenho dedicado parte do meu tempo ao estudo do impacto de novas tecnologias em atividades humanas tradicionais e, especialmente, nas profissões jurídicas. Existe nos Estados Unidos uma linha de pesquisa que busca revelar em que medida as atividades tipicamente humanas poderão ser substituídas – em alguns casos com vantagens – por softwares especializados, vale dizer, por máquinas. Tenho a intuição de que quanto mais nos afastamos do contato direto com os usuários – com seus problemas reais e concretos, lidando com seus conflitos e interesses – tanto mais nossa atividade tende à automatização. Um flanco bastante vulnerável, para os registros públicos, haverá de ser os chamados documentos dinâmicos – documentos eletrônicos que se ligam a complexos bancos de dados e que se alteram on the fly de acordo com o fluxo de novas informações que são providas diretamente pelos usuários. Esses documentos são a face visível de um sistema complexo que se atualiza dinamicamente a partir do acesso compartilhado entre emissor e receptor. Um exemplo concreto pode ser encontrado na chamada penhora online. Calcanhar de Aquiles dos registradores de imóveis, os títulos judiciais, especialmente as inscrições de penhora, sempre representaram um problema porque os títulos, em regra, são mal formados na origem. A qualificação registral demandava um trabalho extra – além de atrair ameaças de prisão por descumprimento de ordem judicial. Com a criação da penhora online, grande parte dos problemas formais foi resolvida. O aspecto mais importante a ser destacado aqui é o fato de que o sistema “guia” o escrivão judicial na “lavratura” da certidão para fins de penhora, requisitando, automaticamente, os dados que serão essenciais para o ato de inscrição, impedindo a ultrapassagem de cada etapa sem o satisfatório preenchimento dos campos na anterior. Estamos ainda no início de um complexo processo que culminará na formação de um ambiente interativo, envolvendo o emissor (notário, escrivão, agente do crédito imobiliário ou da administração pública etc.) e o receptor (registrador imobiliário). E, nesta altura, voltamos, uma vez mais, à McLuhan: “cada forma de transporte não só carrega, mas traduz e transforma o remetente, o destinatário e a mensagem”. Os meios eletrônicos hão de alterar o próprio registro.
O Sr. suspeita que as atividades registrais automatizadas possam ser assimiladas por “instâncias” estatais ou privadas?
A doutrina de direito registral, de uns tempos a esta banda, divide os modelos de organização da publicidade registral basicamente em dois grandes sistemas: Registros de Direitos X Registro de Documentos. Em linhas muito gerais, no primeiro caso há um controle ex ante da titulação, franqueando o acesso ao fólio registral somente àqueles documentos que reúnam as condições necessárias para plena eficácia dos direitos. Esses títulos submetem-se a um rigoroso exame de legalidade pelo exercício da atividade medular do registrador – a chamada qualificação registral. Já no segundo caso, não existe um controle prévio de legalidade. Eventual patologia incrustada no título fica na dependência de eventual declaração judicial para futura adjudicação de direitos. Diz-se, nestes casos, que o controle de legalidade se dá ex post. No Brasil temos os dois modelos convivendo e expressando suas diferenças: no primeiro caso, o Registro de Imóveis, tal e qual o conhecemos; no segundo, os registros administrativos das Juntas Comerciais. Está provado que o chamado Registro de Direitos (com certa crítica na importação da expressão) é um estágio muito mais elaborado e eficiente da publicidade registral, pois degrada os custos relacionados com os intercâmbios econômicos numa sociedade complexa e dinâmica como é a contemporânea. Gostaria de destacar que corremos o risco de atravessar o arco que nos levará do controle ex ante em direção a modelos menos aperfeiçoados em que a situação jurídica se definirá ou com a adjudicação decorrente de uma ação judicial, ou com a segurança econômica que visa cobrir os riscos inerentes aos intercâmbios de mercado.
Pode dar exemplos concretos?
No primeiro caso, temos uma degradação da qualificação registral em face dos títulos judiciais. De uns tempos para cá, o nosso Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – esteio, por décadas, da boa orientação jurisprudencial –, vem decidindo que os títulos judiciais devem sempre ser registrados, mesmo quando se constatem graves erronias no título. Em muitos casos, o erro não se acha na prestação jurisdicional, mas na elaboração do título. Em outros, o fenômeno tem ocorrido mesmo nos casos em que o tema decisório não se acha coberto pelo manto da jurisdição e pela imutabilidade decorrente do trânsito em julgado material (casos de partilha nos inventários judiciais, por exemplo). O acesso desses títulos imperfeitos, passíveis de serem sanados por simples medidas retificativas, rogadas pelas próprias partes, acaba inoculando o germe da insegurança jurídica. Os problemas começam a ser sentidos na mutação subsequente, em que o registro imperfeito acaba por irradiar efeitos deletérios. São milhares de decisões judiciais que vulneram a cidadela do registro de imóveis sem que o tema da obstância registral fosse enfrentado e superado com uma decisão judicial firme e precisa (art. 204 da LRP). O vale-tudo judiciário, especialmente na justiça laboral, longe de prevenir conflitos, representará, a médio e a longo prazos, um fator de potencialização de litígios. Antes o judiciário, com atribuição exclusiva de lei, retificava o registro – isto é, tornava-o reto, corrigia-o, endireitava-o. Hoje, lamentavelmente, testemunhamos um perigoso sentido inverso: títulos judiciais, reconhecidamente imperfeitos, ao ingressarem no Registro de Imóveis, o tornam duvidoso, defectivo, imperfeito. No segundo caso, vemos a proliferação de registros privados que medram ao lado do edifício institucional. São registros que reclamam os atributos de “publicidade” e de “eficácia perante a terceiros” e que se constituem como simulacros dos verdadeiros registros de segurança jurídica, estes revestidos pelo manto de oficialidade e estatalidade. São inúmeros os exemplos. Como critério diferenciador, criam-se neologismos técnicos como “gravames” e apropriam-se de expressões tradicionais dos sistemas de publicidade – como “eficácia perante terceiros” (vide o art. 63-A da Lei 10.931, de 2004 e o Decreto 7.897/2013). Exemplos não faltam. A recente Medida Provisória 656/2014, ao mesmo tempo em que prevê a chamada “concentração” na matrícula (outro neologismo espúrio), prevê a regulamentação de registros “públicos” pelo Conselho Monetário Nacional. Note um aspecto importante: esses registros são inteiramente eletrônicos. Não há uma “qualificação” registral no input do sistema, nem se faz um controle nas sucessivas mutações de titularidade dos créditos e da propriedade (veja o desconcertante art. 22 da Lei 10.931/2004, em que a cessão eletrônica dos créditos garantidos implica, automaticamente, a transferência da propriedade fiduciária…). Todos os processos “escriturais” são eletrônicos, automatizados. Essa tendência pode representar a desconstrução dos tradicionais sistemas de publicidade registral.
O Sr. suspeita que o Registro existirá sem um registrador?
Não penso que cheguemos a tanto. Mas note, por exemplo, como os módulos que compõem a Central ARISP de Serviços Eletrônicos Compartilhados funcionam atualmente – seja o ofício eletrônico, a penhora online ou a indisponibilidade etc. Somam-se quase uma dezena de módulos interdependentes. Penso que deverão ser integrados em um único sistema baseado no relacionamento com o Registro de Imóveis. A pesquisa patrimonial poderá levar, automaticamente, à penhora ou à indisponibilidade de bens e isto sem grandes saltos procedimentais. Os dados do Registro, disponibilizados neste contexto (eu chamaria de “ambiente integrado”), são disponibilizados numa espécie de matrícula dinâmica, livro híbrido, atualizável on the fly, em tempo real, em que o próprio título pode perfeitamente se converter em ato de registro. E vice-versa. Basta pensar nos documentos eletrônicos estruturados baseados em XML que tanto podem servir ao ato de registro quanto à prática do próprio ato notarial ou judicial. O risco, então, se acha na entrega do controle do registro, que pode se deslocar do registrador para quem centralize e domine os dados do Registro de Imóveis. Quem controlar o sistema de Registro, seja como “gestor territorial”, ou como agente promotor de mutações jurídicas, terá o poder de transformar o registrador em mero amanuense. A atividade crítica do registro tradicionalmente foi o input no sistema; agora será o output. Inesperadamente, a publicidade registral ganha um novo relevo. A qualificação registral se dirige não somente ao título que ingressa, mas à situação jurídica que imediatamente publica, escoimando-a de todo dado irrelevante do ponto de vista informacional. Afinal, a quem poderá interessar um ônus cancelado? Mais do que isso: que importância poderá representar o “discurso” narrativo dos atos, lavrados como previsto no art. 231, I, da LRP, em face dos dados estruturados que vão aos “livros escriturados de forma eletrônica” indicados no art. 40 da Lei 11.977/2009? As modalidades de certidões se multiplicarão e serão oferecidas em modelos prêt-à-porter, atualizáveis automaticamente. O fetiche tecnológico, que mascara a captura do Registro Público por instâncias econômicas ou estatais, pode levar ao esvaziamento dos significados tradicionais dos registros públicos, convertendo-os em meros depositários de dados. Daí ao esvaziamento das atribuições tradicionais do registrador é um passo. O seguinte poderá ser a extinção, pura e simples do modelo multissecular. O Registro Hipotecário francês, extinto em janeiro de 2013, nos pode dar lições importantes (v. <http://goo.gl/iFtbqd>).
Tempo e espaço – centralização, atomização e molecularização – são expressões correntes em seus artigos. Poderia comentar o que significam, no contexto do registro eletrônico?
É nesse ambiente de transformações que se move o Registro Público atualmente. Vejamos a questão do tempo. O registro é demorado? Proceder ao registro em 20, 10, 5 ou 2 dias não revela uma importância fundamental quando consideramos que a função típica dos nossos registros é prevenir futuros conflitos e litígios – demandas que podem se arrastar por muitos anos. O que pode representar maiores custos? Uns poucos dias de exame minucioso dos títulos apresentados a registro ou vários anos de eventual demanda judicial? Está provado que as despesas decorrentes de transações não qualificadas e as inerentes a uma eventual demanda judicial representam custos muito superiores aos que se tem num ambiente institucional que conta com eficientes sistemas de Registros Públicos. Vejo, com certo pesar, que nossas lideranças foram atraídas a uma cilada na busca desesperada de emular os “registros públicos” eletrônicos oferecidos pelo sistema financeiro. Os “registros de ônus e gravames”, como previsto no Decreto 7.897/2013, operam eletronicamente, automatizados, sem qualquer controle preventivo – salvo as cláusulas gerais decorrentes de regulação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários, além da autorregulação das próprias instituições financeiras. Os Registros Imobiliários não podem rivalizar com esses sistemas do ponto de vista da gestão operacional de seus processos. Degradar o tempo consumido para o registro dos títulos – como se isso representasse efetivamente uma vantagem para os envolvidos na transação – pode levar a uma transformação substancial do próprio Registro. Numa situação ideal, em que as assimetrias informativas não se verificassem no mercado, o tempo de registração, de fato, seria uma variável onerosa e perfeitamente dispensável. Bastaria a contratação e sua imediata publicidade. Mas não é assim na realidade. Dos 30 dias, saltamos para 15, depois para 10, agora para 5. Não demorará e faremos o registro em 2, 1 dia… Este processo nos levará até o ponto em que o registro passe automaticamente por nós, vazando a malha da qualificação registral,e já não seremos importantes. Não representaremos mais do que um elo redundante num amplo arco de transações econômicas. Corremos o risco de nos transformarmos em nódulo burocrático e ineficiente no trânsito de informações. Insisto: desde que levemos um tempo razoável para consecução dos registros – e os prazos legais são bastante razoáveis – a questão de tempo não desempenha um papel crucial no contexto de nossas atividades. Saímos de um modelo de isolamento dos registros, siderados em comarcas às vezes distantes umas das outras, e, por força irresistível dos meios eletrônicos, rapidamente nos “molecularizamos”, integrando uma cadeia complexa de informações e de serviços. A tendência será as várias centrais de serviços (notarial e registral) coordenarem-se num portal único de acesso. Mas esta tendência não pode chegar ao ponto de destruir a singularidade de cada uma das especialidades. O risco que corremos é a ultrapassagem do termo médio virtuoso descambando para a centralização de dados em órgãos públicos ou privados. Este é um risco imenso e expressa uma compreensão equivocada das potencialidades proporcionadas pelas bases eletrônicas de dados. Não será um “mega-cadastro” territorial, ideia muitas vezes associada aos chamados “cadastros multifinalitários”, que imprimirá maior segurança e agilidade na gestão territorial. Este tema é especialmente delicado porque a constituição de supercadastros interessa de perto a grandes empresas que vendem soluções tão sedutoras quanto caras. O poder político se encanta com soluções mágicas, traído pela promessa de efetivo controle social. Afinal, informação é poder. O dramático, nisso tudo, é que o fetiche eletrônico encanta também notários e registradores, que, desavisados, entregam a alma a essa entidade mefistofélica que representa a conjugação de interesses como os econômicos e de controle social, com invasão à esfera privada de cada cidadão. Nunca nos esqueçamos: a atividade notarial e registral pode e deve ser exercida inclusive em face do próprio Estado! Neste sentido, os notários e registradores, com seus livros de registro, representam uma cidadela armada da sociedade civil na defesa de seus interesses privados em face do poder político e das potestades econômicas.
Prospectando o Registro Eletrônico
O Senhor considera que a integração dos registros públicos com os cadastros multifinalitários representa um risco para as instituições registrais?
Nisto tudo há um enorme equívoco. É evidente que a coordenação dos registros imobiliários com os cadastros é de todo desejável e deve ser buscada. Mas note: coordenação não significa absorção, integração. É preciso reconhecer que a inexistência dessa coordenação, ao longo de muitas décadas, não foi um fator de mal funcionamento dos registros, nem para tornar eficiente o sistema cadastral. Além disso, não é a coordenação entre ambas as instituições que pode emprestar eficiência aos cadastros. Os cadastros imobiliários municipais e do INCRA são, notoriamente, deficientes e mal administrados. Não será, pois, a absorção dos Registros Imobiliários, a integrar uma das camadas de um mal-ajambrado cadastro multifinalitário, que haverá de tornar o cadastro eficiente. As ideias que embalam a absorção dos Registros Imobiliários pelos sistemas de “gestão territorial” consistem em mais um dos vários mitos que embalam o sonho daqueles que pensam conforme a matriz de controle social. Os cadastros e os registros podem ser muito melhores se não fossem levados pela má ideia de absorção de um pelo outro.
Qual a importância das associações de notários e registradores para o desenvolvimento do registro de imóveis eletrônico?
Penso que as associações de notários e registradores deverão jogar um papel fundamental na promoção das atividades notariais e registrais neste novo milênio. Retomo a ideia da “molecularização” dos registros e das notas. O fenômeno de interconexão e de coordenação das unidades de registro e das notas leva à necessidade de desenvolvimento de ferramentas específicas para a gestão dessas informações compartilhadas em redes eletrônicas. Os serviços eletrônicos compartilhados levam, por seu turno, à necessidade de reestruturação das ferramentas utilizadas no interior de cada serventia que agora lidam com repositórios eletrônicos exógenos (pensem na Central de Indisponibilidades, por exemplo). Note como o fenômeno da transformação dos meios acarreta a transformação das atividades e dos próprios agentes. Finalizo com McLuhan: o meio é a mensagem!
O entrevistado de hoje do Observatório do Registro, neste domingo de eleições, é Manuel Dantas Matos. Conhecido de notários e registradores de todo o Brasil, Matos tem um currículo invejável. Passando pelo setor público (como a presidência da seguradora da Caixa Econômica Federal e do Banco do Brasil) e pelo privado (foi fundador da Via Internet S/A) é membro e coordenador dos estudos para a implantação da Certificação Digital da Comissão de Normas e Procedimentos da SUSEP
Titular do Conselho Consultivo e Coordenador do Comitê Setorial de Seguros da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico – Camara-e.net e destacado membro efetivo do Comitê Gestor da ICP-Brasil, dedica-se ao fortalecimento da economia digital no país.
Sua importância no âmbito de notários e registradores é imensa. Criador do conceito das centrais eletrônicas de serviços compartilhados, regulamentadas em inúmeros provimentos das Corregedorias-Gerais de Justiça de vários Estados (e do próprio CNJ – Conselho Nacional de Justiça), Manuel Matos é um apóstolo da modernização das atividades notariais e registrais, pavimentando o acesso desse segmento ao mundo da certificação digital, dos documentos eletrônicos e da universalização do acesso dos serviços por meios eletrônicos.
Matos esteve presente em todos os momentos decisivos de transformação dos registros públicos. Provam-no as centenas de fotos e de vídeos que mantemos de sua intensa atividade de assessoria e aconselhamento técnico seja na ARISP ou no IRIB. Certamente, a sua importância capital, neste delicado momento de renovação tecnológica da atividade notarial e registral, será reconhecida e consagrada.
Cerimônia de lançamento da certidão eletrônica (Provimento conjunto 1/2008). Foto de 30.4.2008, by C. Petelinkar.
Tenho a certeza de que os Registros e as Notas brasileiros não seriam o que são na atualidade sem o gênio político e criador, o tirocínio e a visão de longo alcance de um grande navegador que inventa, a partir de uma Nova Sagres, um admirável mundo novo dos meios eletrônicos. (Sérgio Jacomino).
SJ – Certa feita, vi um cantor popular entonando uma singela e previsível melodia diante de um cenário exuberante onde se lia “jung parrots”. Será que estamos vivendo, ainda, a época em que as pessoas falam, falam, falam sobre documentos eletrônicos e firmas digitais e pouco se sabe e compreende acerca desta nova realidade documental?
MM – Entendo que nenhuma mudança é instantânea ao observador atento. É um “processo”, ou seja, uma sucessão de fatos e acontecimentos. Às vezes esse processo é rápido, às vezes lento. No caso do documento eletrônico o processo tem sido rápido e, em menos de uma década, a maioria das coisas que fazemos se realiza online. Não é imprescindível que as pessoas compreendam o impacto de uma determinada tecnologia nas suas vidas para que possam fazer uso dela. Tome como exemplo a telefonia celular, o internet banking e as redes sociais. Zero de papel.
SJ – O advento das assinaturas digitais – e suas presunções de não repúdio, autenticidade, identidade, localidade etc. – levantou uma falsa euforia no meio da ICP-Basil e da comunidade da informação acerca da suplantação da atividade notarial pelos novos recursos tecnológicos. O que é verdade? O que é mito? Gostaria que comentasse a questão da certificação, sob responsabilidade do notário, da capacidade e identidade das partes (art. 215, §1, II do código civil) e que avaliasse o fenômeno do identity theft que assola a América.
MM – Antes de responder diretamente a questão, vamos esclarecer alguns pontos: não são todas as assinaturas digitais que possuem as presunções citadas e, sim, a assinatura executada com o uso de certificado digital emitido por Autoridade Certificadora no âmbito da ICP-Brasil. É necessário que atentemos para o fato de que o Brasil dispõe de uma infraestrutura de certificação digital, robusta e consolidada, para mitigar os riscos de fraudes nas assinaturas eletrônicas. Existem diversas modalidades de assinaturas eletrônicas, mas as presunções de autenticidade, integridade e não repúdio são características apenas das PKIs, ou, infraestruturas de chaves públicas, fundamentadas no uso de criptografia assimétrica e inseridas no arcabouço legal de cada nação. Agora, respondendo diretamente a questão da função notarial, entendo que não houve qualquer indisposição da ICP Brasil ou dos usuários de certificados quanto aos notários. Ao contrário. A Autoridade Certificadora Notarial é uma iniciativa dos primórdios da ICP Brasil. A função de qualificação presencial de titulares de certificados digitais é natural aos notários. É mais provável que a ICP Brasil seja aprimorada e robustecida pelos notários do que torná-los desnecessários. Quanto ao roubo de identidades, note que se trata de uso indevido de logins, senhas e outras formas menos robustas de autenticação de pessoas, entidades ou equipamentos. As infraestruturas de chaves públicas dispõem de mecanismos para mitigar esses riscos e proteger titulares de certificados digitais.
SJ – “Uma coisa é uma coisa; outra coisa é outra coisa” – dizia o estagirita. Qual a importância de identificar cada coisa pelo seu nome e atribuir a cada delas o seu atributo ou qualidade?
MM – Mudam os meios, permanecem as funções. A essência da função notarial está preservada e para que a exerçam na sua plenitude e que venham ao encontro dos anseios da sociedade. Os notários e registradores deverão dominar as técnicas atuais de registro de fatos, como fizeram no passado com a pena, caneta tinteiro, esferográfica, microfilmagem etc. A terminologia que gira em torno das funções de autenticidade, integridade, validade jurídica e preservação documental de longo prazo no mundo digital deve ser do domínio do notário e do registrador. É para lá que a humanidade caminha e isso independe da nossa vontade.
SJ – A internet modificou a sociedade de consumo. Vai ingressando, sem retrocesso, nos serviços, modificando, substancialmente, as atividades humanas tradicionais. Você acredita que as atividades notariais e registrais serão assimiladas por sistemas de inteligência artificial? O computador substituirá o homem no registro das bases primárias da nação?
MM – Acredito que notários e registradores, no exercício das suas funções, aprimorarão as técnicas de garantia de autenticidade, integridade, validade jurídica e preservação documental de longo prazo das bases de dados primárias da nação, das quais são os custodiantes constitucionais.
SJ – A ICP-Brasil reconhece a importância dos notários e registradores para efetivação de uma política de serviços públicos pela internet com segurança e previsibilidade?
MM – A ICP Brasil reconhece e conta com a intensa colaboração de notários e registradores. Boa parte da pesquisa científica avançada em torno do documento eletrônico tem a marca dos notários e registradores brasileiros. Além, é claro, da imensa contribuição de um registrador – Sergio Jacomino – na revisão e aprimoramento do conjunto normativo da nossa infraestrutura. A ICP Brasil pertence à sociedade brasileira e notários e registradores são parte dela.
SJ – Devolvendo a gentileza – mas, neste caso com inteira justiça – o Sr. criou inúmeras expressões que foram assimiladas pelas atividades notariais e registrais e pelos seus órgãos regulatórios. Ex.: “base primária da nação” (relacionando-as com registros públicos); “centrais eletrônicas compartilhadas”; Nova Sagres (referindo-se aos novos descobridores deste admirável mundo novo das redes) etc. Como avalia que as atividades notariais e registrais assimilaram as suas ideias, desde a sua chegada, no Mosteiro de São Bento (SP), trazendo na algibeira as boas-novas do front digital?
MM – Na verdade busquei identificar a verdadeira vocação de cada especialidade e suas funções no mundo digital. Considero um privilégio o contato com notários, registradores e magistrados pelo profundo conhecimento e vasto domínio do “Trivium” da Era Moderna: autenticidade, integridade e validade jurídica do documento, independente do meio. As lideranças notariais e de registro, souberam aproveitar os conceitos que foram surgindo como resultado do nosso convívio. As centrais de serviços eletrônicos notarial e de registro, com suas aplicações estruturantes e de serviços, existem. Concreto. Visível. Bom, creio que o conceito do necessário domínio do “Trivium” do Terceiro Milênio ou Era Moderna: autenticidade, integridade e validade jurídica do documento, independente do meio que suporte o registro de um fato, também poderá ser aproveitado (risos). Sem esse domínio, não haverá economia digital.
SJ – Atomização x molecularização x centralização implica opacidade x dinamismo informativo x perda de privacidade. Comente.
MM – Por definição, “toda escolha corresponde a uma renúncia”. A sociedade brasileira precisa debater a proteção à sua base de dados. Precisamos fazer escolhas. Desde o básico – segurança e liberdade são conceitos antagônicos – até o específico. Registro público pressupõe publicidade, sejam dados agregados ou dispersos. Os efeitos são os mesmos da física. Combinar átomos às vezes tem um efeito explosivo. A sociedade precisará escolher.
SJ – O governo não realiza uma boa gestão de seus dados e os expõe a ataques e à divulgação não consentida. Veja as matérias na Globo, SBT, Band. Como evitar que os dados registrais e notariais sejam assimilados pelo governo e eventualmente perdidos nos escaninhos imponderáveis dos subterrâneos da internet?
MM – O fenômeno é mundial (Ex: Snowden) e a pergunta poderia ter sido no plural: “os governos”. A melhor resposta que eu encontro para a sua indagação é ser mais eficiente na gestão e custódia dos dados públicos. A fundamentação para que os serviços públicos sejam delegados é a eficiência dos agentes privados. Se isso não for uma verdade para o usuário, estará aberto o caminho para a tentativa de assimilação pelo governo da gestão das bases de dados primárias da nação. Entretanto, acredito que o Poder Judiciário está atento e cumpre bem sua função. O melhor exemplo que eu posso dar é o processo judicial eletrônico. O judiciário busca a eficiência como um dos pilares da justiça. Notários e registradores estão caminhando a passos largos na mesma direção.
SJ – Como avalia esta iniciativa da EPM?
MM – Sintonia com a realidade desse início de século. A iniciativa da EPM é um importante passo na disseminação do “Trivium” da Era Moderna: autenticidade, integridade e validade jurídica do documento. É o compromisso com o justo. É levar a justiça e a segurança jurídica ao universo digital. Enfim, é a versão atual do planejamento estratégico da chamada Escola de Sagres. Quero agradecer o generoso convite para participar de tão importante debate sobre o futuro dessas milenares atividades: o Registro e as Notas. Agradeço o privilégio desse convívio com mentes inquietas em busca do justo. Agradeço a oportunidade que tive de aprender e ser desafiado a pensar no movimento de transbordamento das atividades notariais e de registro para a Nação Digital. Aos organizadores deste evento e, em especial, ao amigo registrador Sergio Jacomino – brilhante arqueólogo do futuro – os meus sinceros agradecimentos. Manuel Matos, cidadão brasileiro.
Registro e Notas Eletrônicos Preparados para o futuro?
O desembargador Marcelo Martins Berthe, coordenador da área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura, concedeu-nos a entrevista onde expõe suas expectativas em relação ao seminário que ocorrerá entre os dias 18 de setembro e 27 de novembro de 2014, com sessões alternados. O desembargador nos fala, ainda, da experiência na presidência do 9º concurso público de provas e títulos para outorga de delegações de notas e de registro do estado de São Paulo, em andamento. (Sérgio Jacomino).
A Escola Paulista da Magistratura, atenta à missão cometida ao Poder Judiciário de regular e fiscalizar as atividades notariais e registrais (art. 236, § 1º, da Carta de 1988) e empenhada no aperfeiçoamento dos seus serviços auxiliares e das “serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público” (EC 45, art. 103-B, III), vai promover o seminário Registros Públicos e Notas Eletrônicos – Novas tecnologias e os desafios da atividade notarial e registral, cujos objetivos gerais são os seguintes:
Segundo consta do projeto do seminário, os objetivos que animaram os organizadores do evento foram prospectar e trazer à discussão os temas mais importantes relativos à transmigração de meios (papel/digitalização), conservação, manutenção, atualização de acervos documentais em meios eletrônicos, enfocando os problemas, já reconhecidos, que essas transformações tecnológicas representam. Além disso, os organizadores visam:
Debater e discutir as conexões existentes entre o marco legal que regula a preservação, organização e proteção dos acervos documentais de preservação permanente e a legislação relativa às atividades notariais e registrais.
Buscar vias de modernização e o aperfeiçoamento das atividades notariais e registrais bandeirantes em bases tecnológicas digitais com abonação de autoridades ou instituições de reconhecida competência e notoriedade.
Indicar metas, objetivos gerais e específicos para se alcançar um padrão de excelência na prestação de serviços notariais e de registro em meios eletrônicos, atendendo as necessidades e os reclamos da sociedade por serviços eletrônicos.
Indicar caminhos para a modernização dos meios de regulação e fiscalização dos órgãos prestadores de serviços notariais e de registro.
Proporcionar e indicar aos órgãos do Poder Judiciário encarregados de regular as atividades notariais e registrais padrões mínimos e referências técnicas para a utilização dos recursos da tecnologia de informação e comunicação no âmbito das notas e dos registros.
Apresentar aos participantes os problemas e dificuldades inerentes à migração das bases de dados para novas plataformas digitais. Debater a obrigatoriedade das políticas de contingenciamento (arquivos de segurança, backup, computação em nuvem etc.).
Discutir e aprofundar aspectos sensíveis relativos à publicidade registral e notarial em meios eletrônicos e ao direito à privacidade, os riscos inerentes à disponibilização de dados em repositórios na internet etc. Enfrentar o tema da publicidade mitigada do Registro de Títulos e Documentos e das Notas (registro para mera conservação, sem efeitos em relação a terceiros).
Estudar a viabilidade de soluções compartilhadas, com proveito da economia de escala para enfrentamento dos custos e dificuldades da adoção de novas tecnologias (“soluções cooperativas ou compartilhadas” e “ganhos com a redução de custos e com a adoção de tecnologia e metodologia padronizadas” tratados no Processo CG 117.706/2012, São Paulo, decisão de 20/12/2013, DJe de 21/05/2014, des. José Renato Nalini).
Aprofundar os temas relativos a: certificados digitais, documentos eletrônicos em geral, digitalização, computação em nuvem, big data, microfilmagem, conservação e preservação de acervos documentais etc.
Elaborar textos e documentos técnicos de referência para servir de base ao progressivo aperfeiçoamento da prestação de serviços, gestão documental e organização interna das serventias extrajudiciais.
Na preparação Deste importante evento, iniciamos uma série de entrevistas com os organizadores e com os participantes do seminário, buscando trazer aos leitores a opinião de cada um e a expectativa que os anima a participar de evento desta magnitude e importância.
Marcelo Martins Berthe Coordenador de Direito Notarial e Registral
Iniciamos esta série com o desembargador Marcelo Martins Berthe, que é o coordenador da área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura, juntamente com o magistrado Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Além disso, o desembargador exerce a presidência do 9º concurso público de provas e títulos para outorga de delegações de notas e de registro do estado de São Paulo, que se acha em andamento. Foi juiz-auxiliar do Conselho Nacional de Justiça, além de uma trajetória intensa em várias gestões da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo.
Sérgio Jacomino. Como Coordenador da área de Notas e Registros Públicos da EPM – Escola Paulista da Magistratura, como o Sr. vê a preocupação da escola em atrair, para a cátedra e bancos, notários e registradores?
Marcelo Martins Berthe – A Coordenadoria da Área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura deve ter, na minha visão, uma especial preocupação de atrair não só Juízes para participar de suas atividades. EPM é uma Escola Judicial. Assim, o Magistrado deve ser a sua preocupação permanente. Mas Notários e Registradores são delegados diretos do Poder Judiciário. Prestam serviços públicos extrajudiciais e integram o Sistema de Justiça. Uma Escola Judicial precisa abrir espaço para o aprimoramento do Poder Judiciário, considerado tanto o serviço judicial, prestado diretamente pela Magistratura, como o serviço extrajudicial, a cargo de seus órgãos auxiliares, como é o caso dos serviços delegados de Notas e Registro. Apenas assim será possível alcançar a efetividade e a eficiência da prestação jurisdicional, que depende do trabalho conjunto de todo o Sistema de Justiça.
O tema do acesso aos Registros Públicos e Notas por vias eletrônicas é um caminho sem volta. O que o Sr. pensa disso?
Não tenho dúvida nenhuma disso. Os serviços de Notas e Registro Eletrônicos já são uma realidade, no Brasil e no mundo. Não haverá espaço para a sobrevivência do nosso sistema se não houver essa consciência. E no Brasil já foram dados passos importantes nessa direção, o que vem consolidando os meios eletrônicos como indispensáveis à eficiência do serviço de Notas e de Registros Públicos. A relevância da atividade dependerá sempre de avanços nesse campo dos meios eletrônicos.
Algumas iniciativas governamentais apontam para a criação de um “megacadastro” registral, com atração de todos os dados relativos à situação jurídica. O que o Sr. pensa do assunto?
Os movimentos nesse sentido ainda são incipientes e há muitos aspectos de outras naturezas que precisariam ser considerados para que se pudesse pensar em algo que centralizasse tudo. Há cadastros e informações que interessam à Administração Pública, para controles ambientais, controles fiscais, urbanísticos e etc. Todavia, a segurança do registro da propriedade imóvel, em cadastro que assegure o direito de propriedade, assim como os direitos e as garantias reais, devem e precisam de um sistema fundado em princípios e regras normativas que não são tão importantes para aquelas outras finalidades. A partir dessa premissa é que entendo que a convergência de informações, pelos meios eletrônicos, embora seja uma tendência que já está delineada, e parece até mesmo consequência lógica do emprego dos meios eletrônicos, não se pode simplesmente concretizar a partir apenas de um “megacadastro” com múltiplas finalidades, que concentrasse todo tipo de informações, de diversas naturezas e variados interesses. Para mim, assim como vejo, hoje, o rumo dos acontecimentos, muito melhor seria que cada um guardasse as informações próprias de cada direito inscrito, observando os princípios e as regras de segurança que se relacionam a cada matéria. A integração das informações deve ser proporcionada pelos sistemas, pela tecnologia, sem que, contudo, seja o “megacadastro” confiado à guarda de um órgão que inscreveria nele, de modo descontrolado, informações conflitantes de toda ordem. Há muito o que refletir sobre este tema sensível. Mas isso é estimulante.
O seminário Notas e Registros Eletrônicos abrange um leque imenso de temas e assuntos. Como o Sr. avalia esse temário. Tece seus comentários.
Para mim esse seminário vem recuperar muitos estudos e pensamentos isolados, que foram e continuam sendo desenvolvidos na área dos meios eletrônicos aplicados aos serviços notariais e registrais, o que poderá proporcionar uma compilação de tantos conhecimentos esparsos, uma sistematização de trabalhos diversos, para abrir novos horizontes.
O concurso para notários e registradores de SP entra na fase final. Como o Sr. avalia o certame? O que pode ser mantido e o que deve ser modificado nos concursos, a partir de sua experiência na presidência?
Acho ainda cedo para assentar aqui uma conclusão. Por ora diria que o regime de delegação, tal como eleito pela Constituição, a mim me parece o melhor. A qualidade e a eficiência dos serviços de Notas e Registro no Brasil hoje falam por si só. O Concurso Público me parece um caminho adequado. Mas apenas o concurso não basta. É preciso conjugar o concurso com a regulação e a fiscalização das atividades.
O Poder Judiciário, dos Estados, por suas Corregedorias, e o próprio CNJ, por sua Corregedoria Nacional, precisam ter setores permanentes para a organização dos concursos, para a atualização de normas reguladoras da atividade e para uma efetiva e eficiente fiscalização das atividades delegadas, agindo como autênticas agências reguladoras, preocupadas com a formação dos delegados e com o funcionamento adequado do serviço em todo o país.
Apenas isso poderá fortalecer a instituição notarial e registral, que já dá mostra de que o modelo eleito pelo constituinte é o melhor.
Como o Sr. avalia o sistema registral brasileiro? Leve em consideração, na resposta, a sua experiência na Amazônia e nos estados do nordeste.
Aqui retorno ao que disse acima. As grandes diferenças encontradas no país denotam que o Poder Judiciário dos Estados, bem como o CNJ, ambos precisam, com urgência, organizar esses serviços nos moldes do que já ocorre em alguns Estados, especialmente em São Paulo. Será exigido um trabalho árduo, mas que pode e deve ser feito para que seja fortalecida essa instituição que garante a segurança jurídica e favorece o desenvolvimento econômico. Esse braço delegado do Poder Judiciário não pode ser esquecido, ou ele sofrerá irreversível atrofia, com reflexos muito ruins em todo o Brasil. Nesse ponto é que acredito que também as organizações de notários e registradores devem reunir forças para o engrandecimento da atividade em todo o país.
A tecnologia poderá diminuir as assimetrias na prestação do serviço notarial e registral no país? Os concursos podem contribuir?
Sim. Tanto o concurso, como a tecnologia, como visto, podem contribuir muito para a diminuição das diferenças. Mas deposito especial esperança em notários e registradores, bem como em suas organizações associativas ou culturais, que têm se desdobrado para contribuir em tantos avanços, colocando-se muitas vezes ao lado das Corregedorias Estaduais e do CNJ, a fim de emprestarem a sua contribuição a esses órgãos de fiscalização e controle da atividade. Tudo isso pode fortalecer a instituição na busca de um nivelamento entre os serviços existentes no Brasil.
CARTA DE CAMPINAS ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO
Campinas, 15 de fevereiro de 2014
Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Hotel Nacional Inn, em Campinas, no dia 15 de fevereiro de 2014 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:
I – REGISTRO ELETRÔNICO
Os Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, ciosos da grande relevância da função pública constitucionalmente prevista que exercem:
RESSALTAM
a) que o art. 236 da Constituição Federal prevê que a função notarial e registral não será exercida pelo próprio Estado, mas, sim, em caráter privado pelos notários e oficiais de registro;
b) que a previsão constitucional de tal função como sendo pública, necessariamente não estatal, representa verdadeira garantia aos direitos individuais previstos no art. 5º da Constituição Federal (direito ao nome, estado, capacidade, personalidade, propriedade, segurança jurídica, etc) e modo de proteção do indivíduo frente ao Estado;
c) que o art. 236, §3º, indica que os delegatários de tais funções são pessoas físicas aprovadas em concursos públicos de provas e títulos;
d) que o exercício privado de tais funções públicas foi instituído pelo Poder Constituinte Originário e nunca compôs da estrutura do Estado brasileiro inaugurado pela Carta Magna de 1988;
e) que como o Estado brasileiro inaugurado em 1988 nunca deteve tais funções em sua estrutura, tais não poderão ser por ele avocadas sem a prévia intervenção do Poder Constituinte;
f) que o art. 236, §1º, indica que lei – em sentido estrito – regulará a atividade notarial e registral;
g) que o mesmo art. 236, §1º, prevê que o Poder do Estado incumbido da fiscalização da atividade notarial e registral é o Poder Judiciário;
h) que como o exercício dos registros públicos é cometido pela Constituição Federal aos Oficiais de Registro, a eles incumbe não somente a inscrição, mas a gestão e manejo do sistema, sob a fiscalização do Poder Judiciário;
i) que o art. 22, inciso XXV da Constituição Federal prevê a competência exclusiva da União para legislar em matéria de Registros Públicos;
j) que enquanto titulares da função registral imobiliária, incumbe aos registradores imobiliários a responsabilidade pela criação, custódia, gestão, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis, incumbindo ao Poder Público, neste ponto, apenas sua regulamentação;
k) que a infraestrutura necessária ao registro eletrônico e seus respectivos módulos já existe, tendo sido criada e implementada pelos próprios registradores imobiliários e se encontra em funcionamento sob os auspícios da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, regulamentada pelos Provimentos 11/2013 e 37/2013 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo;
l) que tal plataforma foi construída de forma a permitir o armazenamento estruturado de dados relacionais do registro imobiliário brasileiro e o franco acesso à tais informações pelo Poder Público, bem como a fiscalização constante de modo online pelo Poder Judiciário, em absoluto respeito à Constituição Federal de 1988.
ALERTAM
Aos Poderes Constituídos da República, à Sociedade Brasileira em geral, aos Oficiais Registradores brasileiros, encarecendo as entidades representativas de notários e registradores especial atenção:
a) Que a potencial edição e implementação do Decreto Presidencial regulamentador do denominado SINTER – Sistema Integrado de Gestão de Informações Territoriais, tal como posto, significa grave e frontal ofensa à Constituição Federal em todos os seus dispositivos supra citados;
b) Que o SINTER, não se limitando à gestão de dados cadastrais do Poder Público, implica em inconstitucional avocação do serviço registral imobiliário na medida em que abrange a gestão, manejo e custódia de todos os dados registrais definidores do direito de propriedade e direitos reais imobiliários confiados pela Constituição Federal aos Registradores Imobiliários em seu ao art. 236;
c) Que o art. 36 da Lei 11.977/09, ao prever a regulamentação do registro eletrônico, em momento algum modificou ou sugeriu modificar a ordem constitucional vigente em especial o exercício – em sentido amplo – da atividade registral imobiliária;
d) Que o SINTER é inconstitucional também na medida em que reforma toda a sistemática da Lei de Registro Públicos (Lei 6.015/73), no que tange ao registro imobiliário, resultando na revogação de grande parte de seus dispositivos via decreto, sem reserva de lei prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal;
e) Que a avocação de todo o acervo registral imobiliário ao SINTER por via de decreto, sem consulta popular ou ao Congresso Nacional rompe com o ordenamento constitucional e vulnera direitos e garantias individuais;
f) Que tal projeto da forma como posto impõe o inafastável solapamento das funções do Poder Judiciário a quem incumbe a fiscalização dos notários e oficiais de registro.
DECLARAM:
a) Sua discordância em relação ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER;
b) Sua desaprovação dos termos da minuta de decreto regulamentador do SINTER;
c) A convicção de que as gestões necessárias para a implementação do SINTER demandarão recursos materiais e humanos de grande vulto, pouco avaliados pelas autoridades gestoras do projeto.
RESOLVEM:
a) Apoiar a convocação de um FÓRUM NACIONAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, envolvendo todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do judiciário, executivo e legislativo e sociedade civil;
b) Divulgar amplamente esta Carta para conhecimento de todos os registradores, notários e demais interessados, buscando apoio e engajamento nas discussões sobre tema de transcendente relevância da proteção dos direitos constitucionais à propriedade, à privacidade e à tutela dos interesses privados a cargo dos registros de imóveis.
A pedido do Presidente do IRIB, apresento à nossa comunidade de registradores a minuta atualizada de decreto regulamentador do RE previsto na Lei 11.977, de 2009.
O projeto gera muitas controvérsias. Já manifestei meu total repúdio a essas iniciativas. A percepção que tenho do problema é de que se estreitam as chances de modificar substancialmente o projeto que pode representar o fim do Registro tal e qual o conhecemos. Além disso, percebo que todo o esforço de construção do sistema ARISP pode simplesmente ter sido debalde, pois discute-se uma nova estrutura de controle dos dados, como se pode ver no anteprojeto anexo.
A minuta foi o resultado da reunião do GT de Normas do SINTER nos dias 5 e 6 de fevereiro de 2014.
Ajustou-se a proposta de envio à RF de extrato simplificado em meio eletrônico dos Indicadores Pessoal e Real com link para imagem digital da matrícula na Central Nacional de Registradores de Imóveis, conforme definido no Manual Operacional.
Discute-se, agora, a criação da tal Central Nacional de Registradores de Imóveis que deverá atrair o Registro de Títulos e Documentos.
Posto à discussão desta comunidade, esperemos que possa motivar debates e sugestões.
Agradeço ao Presidente do IRIB, Dr. Ricardo Coelho, a gentileza de disponibilizar o material abaixo.
A Expansão Estatalista (10/2/2014)
Detesto discordar, mas penso que certos dados privados, ainda que tutelados por um serviço público, não são do estado. A fim de atender uma necessidade social, o Estado organiza serviços como os notariais e registrais que tratam, basicamente, de tutela de interesses de caráter privado. O des. Décio Antônio Erpen sustentava que as atividades notariais eram instituições pré-estatais…
A doutrina tradicional sempre distinguiu claramente os limites da intervenção do estado em esferas de interesses da sociedade. Os profissionais da fé pública podem se ver na situação, curiosa em si mesma, de defender os interesses do privado em face do próprio estado.
Na atividade tabelioa estas noções ficam ainda mais claras e patentes. É raro a ocorrência de tabeliães estatizados. Salvo Cuba, Albânia e outros países em que o estatalismo chega ao grau máximo, a tutela de certos interesses privados, instrumentalizados pelo notário, é sempre delegada a um particular. A publicidade dos seus atos encontra o limite legal e constitucional no direito de obtenção de informações específicas e singularizadas, cuja rogação deva ser legitimada. É, afinal, o princípio de rogação – tão prestigiado na doutrina registralista. Não tem sentido dar uma cópia do seu HD para empresas privadas, ainda que paguem os emolumentos, nem para órgãos de estado – salvo expressa previsão legal.
Aliás, leia-se com atenção a regra do art. 41 da Lei 11.977/2009: “A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento”. Note: acesso aos bancos de dados dos registros; não “sequestro” de toda a base.
Dados do estado seriam, p. ex., os obtidos pela DOI – que conta com legislação específica. Já os dados de caráter pessoal e privado, embora registrados em um Registro Público, não devem ser “sequestrados”, sob pena de malferir a regra dos art. 198 e 199 do CTN. As requisições de informações específicas sempre dependem de decisão judicial ou de expressa previsão legal – o que não ocorre no presente caso.
Enfim… é certo que vivemos uma época de expansão estatalista. Tudo é perscrutado, tudo escrutinado, compartilhado por redes ilegais de informação. Lembrem-se dos casos de divulgação de dados fiscais de contribuintes e de CD´s na [Rua] Santa Ifigênia…
Causa-me espécie que este tema esteja tão mal discutido entre nós.
KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 
–