A Indisponibilidade de Bens na Era Digital: Uma Análise Crítica do Provimento CNJ 188/2024 e seus Impactos no Registro de Imóveis.
O presente artigo analisa o Provimento CNJ 188/2024, que reformou a plataforma da CNIB 2.0. Aborda a hipertrofia da ferramenta e o recrudescimento das indisponibilidades de bens em função direta da plataformização do registro público, com foco nos efeitos jurídicos da prenotação e na problemática do § 3º do art. 320-I do CNN-CN-CNJ-Extra, que impede o registro de títulos prenotados em caso de superveniência de ordem de indisponibilidade.
Argumenta-se que a norma em questão, ao fulminar o direito vestibular de prenotação, afronta o direito de propriedade e seus atributos, criando anomalias no sistema civil, registral e processual. Defende-se a necessidade de revisão do dispositivo, com vistas a garantir a segurança jurídica e os direitos fundamentais dos cidadãos.
Palavras-chave: Indisponibilidade de bens, CNIB 2.0, Provimento CNJ 188/2024.
Introdução
O Provimento CNJ 188 de 4/12/2024 reformou a plataforma da Central Nacional de Indisponibilidade de bens (CNIB 2.0), ajustando e aperfeiçoando o sistema com vista a torná-lo mais eficiente e racional.
O instituto jurídico da indisponibilidade de bens nasceu com objetivos claros e muito específicos – combate à dissipação patrimonial decorrente de improbidade administrativa, intervenção em instituições financeiras, combate à lavagem de dinheiro e financiamento de terrorismo internacional, confisco de bens por tráfico de drogas e outras atividades excepcionais e de grande repercussão social.[1] Note-se a preponderância de um interesse geral em todas essas iniciativas legislativas em contraste com a explosão de ordens oriundas de processos ordinários de execuções trabalhistas e civis.
O sistema criado em 2014 (Provimento CNJ 39/2014) vem de substituir progressivamente as figuras tradicionais do processo civil brasileiro, como a penhora, o arresto e o sequestro em execuções civis e trabalhistas. No caso das execuções trabalhistas, ainda que se possa argumentar, com base na Teoria do Diálogo das Fontes, que a decretação de indisponibilidades no processo trabalhista encontra seu fundamento no art. 185-A do CTN, não se deve esquecer que no caso dos créditos privilegiados se exige o preenchimento de pré-requisitos para a deflagração da indisponibilidade: a) haver devedor tributário; b) ocorrer citação; c) faltar nomeação de bens à penhora; e d) ser impossível localizar bens passíveis de constrição, o que não ocorre ordinariamente nas ordens oriundas tanto do foro trabalhista como do cível. [2]
De fato, nos termos do art. 889 da CLT, os preceitos da Lei de Executivos Fiscais (Lei 6.830/1980) aplicam-se à execução trabalhista de forma subsidiária, desde que não contrariem o processo da Justiça do Trabalho. Sabemos que os instrumentos processuais para garantia da execução trabalhista pressupõem a citação do executado. Não pagando, nem garantindo a execução, “seguir-se-á penhora dos bens, tantos quantos bastem ao pagamento da importância da condenação”, nos termos do art. 883 da mesma CLT.
Baseados em dados fidedignos, do total de quase 2 milhões de inscrições feitas na plataforma, só a Justiça do Trabalho é responsável por cerca de 63.48% do total das ordens postadas. Acrescente-se: uma profusão delas versa sobre execuções por valores irrisórios e desproporcionais, em afronta ao art. 8º do CPC, afetando e imobilizando o patrimônio de devedores reconhecidamente solventes.[3] Além disso, tais ordens teratológicas geram um custoso processo de averbações em milhares de imóveis de propriedade de instituições financeiras, para logo seguir-se a ordem de cancelamento, em regra sem qualquer fundamento jurídico.
O número de escândalos, golpes e desvios de recursos públicos praticados por políticos – de todas as esferas administrativas e partidos – é mais do que conhecido. As soluções supostamente redentoras também: “Operação Mãos Limpas”, “Lava Jato” e congêneres mundo afora. Nem as ilicitudes atreladas às bandalheiras dão tréguas, nem as ferramentas do Direito parecem detê-las. Parafraseando Mário de Andrade, no país de Macunaíma, dentre tantas mazelas, “Pouca Justiça e muita corrupção, os males do Brasil são”!
Na busca por instrumentos mais eficientes no enfrentamento dos problemas, a ordem jurídica constrói mecanismos que preservem o patrimônio público, inibam a bandidagem e restaurem a confiança nas instituições. Dentre eles, sem dúvida alguma, a decretação de “indisponibilidade de bens” avulta de importância. Aparentemente célere, liminar e poderosa, satisfaz a sede por mais Justiça e menos corrupção. Também é “vingativa”: regenera e revigora, tempestivamente, a sociedade dos “bons” diante dos “malfeitores”. Tudo muito maniqueísta e simplório para funcionar sem abusos, distorções e perversidades.
A força do Direito não reside no uso indiscriminado dos meios coercitivos. É antes o inverso: deve ter dosagem adequada e ser fruto da prudência, ponderação e técnica do aplicador do Direito, sob pena de desencadear efeitos perversos, não previstos e contrários aos objetivos do sistema jurídico.
A conversão em lei aparentemente vai preservar e sancionar os elementos que despontam como representativos dos interesses do mercado financeiro e do crédito imobiliário – além da repercussão no processo de registro –, razão pela qual lanço alguns tópicos para debates e discussões.
Resolvi fazer pequenas resenhas a partir de alguns dispositivos que interessam aos registradores. No dia em que escrevo, encerrado o prazo para apresentação de emendas, verifico que foram 116 apresentadas. Não tive tempo de me dedicar a cada uma delas, o que fica para os comentários que mais à frente se farão se e quando a medida provisória for convertida em lei. Até lá ficam registradas aqui as primeiras impressões.
A redação dada pelo art. 14 da Lei 13.476/2017 passa a vigorar com as seguintes alterações:
Art. 9º-A Fica permitido ao fiduciante [1], com a anuência do credor fiduciário [2], utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza [3], desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original [4].
[1] – Todo e qualquer fiduciante?
Ou somente os que contratam operações da Lei 13.476/2017? A lei que ora se altera prevê requisitos para contratos de “abertura de limite de crédito”. Diz o seu art. 3º:
A contratação, no âmbito do sistema financeiro nacional, de abertura de limite de crédito, as operações financeiras derivadas do limite de crédito e a abrangência de suas garantias obedecerão ao disposto nesta Lei.
Como se vê, são disposições bem específicas, com regras e disposições exceptivas em relação à Lei 9.514/1997 e ao próprio CC (art. 1.368-B). Por ex., diz o art. 7º que o “registro das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito deverá ser efetuado na forma prevista na legislação que trata de cada modalidade da garantia, real ou pessoal, e serão inaplicáveis os requisitos legais indicados nos seguintes dispositivos legais [e cita artigos e incisos da Lei 9.514/1997]”.
Poder-se-ia entender que a regra do art. 9º-A também se aplicaria de modo restritivo, mas não parecer ser o caso. Vide, por exemplo, os comentários ao § 1º, infra.
[2] Credor fiduciário – anuência.
Credor originário ou atual? Ou ambas figuras se confundem? A redação é defectiva e aponta para a limitação da operação com os mesmos – credor e devedor.
A anuência referida no caput é do credor originário? Se não é, a posição contratual não será de mero anuente. Além disso, a parte final do dispositivo – “desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original” – parece indicar que a operação se dará entre os mesmos credor e devedor originais.
A impressão se robustece ainda mais com a leitura do inc. VII do § 1º do art. 9º-B, abaixo comentado. Fica-se com a impressão de que a lei se refere unicamente ao mesmo credor fiduciário, pois somente ele poderia contratar novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza. Além disso, não há previsão de fixação de grau entre as operações, mas apenas compartilhamento.
[3] Créditos de qualquer natureza.
Ou o dispositivo é iluminado pelo contexto da Lei 13.476/2017 ou “liberou geral”! Penso que podemos interpretar que estamos diante de operações de crédito de qualquer natureza, além dos contratos de “abertura de limite de crédito”.
[4] – Credor original. Contratação de novas garantias com o mesmo credor original? Os comentários supra já revelam a redação escorregadia da disposição legal.
§ 1º O compartilhamento [1] da alienação fiduciária de que trata o caput somente poderá ser contratado, por pessoa natural ou jurídica [3], no âmbito do Sistema Financeiro Nacional [2].
[1] – Compartilhamento.
A expressão soa bastante extravagante. O compartilhamento de garantias denota outros cenários – como alocação de riscos onde várias instituições financeiras concorrem para robustecer as garantias nas operações financeiras sem definição de graus ou de preferências.
No caso aqui tratado, em que as partes são as mesmas, o compartilhamento da garantia se dará com quem? Quem compartilha algo, com alguém o comparte. A ideia não tem sentido se a regra do dispositivo se aplicar às mesmas partes.
Penso que se trate simplesmente de autorização legal para constituição de novas garantias fiduciárias autônomas sobre o mesmo bem e que elas coexistirão, sem gradação e preferência, no contexto negocial dos mesmos devedores e credores. Não estamos diante de uma típica operação “guarda-chuva”, em que a mesma garantia sustenta várias operações de crédito (art. 6º da Lei 13.476, de 28/8/2017).
A MP não prevê a garantia do mesmo imóvel em mais de um financiamento, por instituições financeiras distintas e com juros, condições, prazos diversos – em que o mesmo objeto da garantia será compartilhado com vários credores.
Depois de ter refletido um tanto, entrei em contato com alguns colegas que me confiaram suas impressões. São bons juristas e experientes advogados que vão propor aos parlamentares a alteração do art. 9º-B, como se indicará abaixo. A crítica deles se cinge ao seguinte:
“O compartilhamento é consequência (e não causa) da averbação. Esclarecimento quanto à natureza do título a ser apresentado. Esclarecimento quanto à ordem de prioridade/pagamento entre as diversas dívidas (necessário mesmo que haja um único credor, de modo a alocar corretamente o inadimplemento caso haja insuficiência superveniente do valor do imóvel)” 1.
Por outro lado, admitido que a modalidade, tratada nesta MP, represente uma nova obrigação e garantia acessória, com credores distintos, faz algum sentido a expressão compartilhamento, já que mais de um credor vai compartilhar o mesmo objeto da garantia.
[2] – Sistema Financeiro Nacional.
O SFN é formado por um conjunto de instituições, financeiras ou não, sob a regulação e fiscalização do Conselho Monetário Nacional, Banco Central do Brasil e CVM – Comissão de Valores Mobiliários. Além dos órgãos normativos e entidades supervisoras, temos os operadores financeiros: Banco do Brasil, CEF, bancos múltiplos, associações de poupança e empréstimo e de crédito hipotecário etc.
Aparentemente, a lei não se aplica para as modalidades de contratação entre pessoas privadas.
O credor só pode ser uma pessoa jurídica ou pessoa física que exerça quaisquer das atividades previstas no art. 17 da Lei 4.595/1964. A lei considera “instituições financeiras” as “que tenham como atividade principal ou acessória a coleta, intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, e a custódia de valor de propriedade de terceiros”.
Já o devedor-fiduciante pode ser pessoa natural ou jurídica.
§ 2º O fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito de que trata o caput em benefício próprio ou de sua entidade familiar [1], mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim [2]. (NR)
[1] – Uso próprio ou entidade familiar.
O empresário individual equipara-se às limitadas e pode contratar (§ 6º do art. 980-A do CC). De outro modo, não poderia usar a faculdade legal para capitalizar e financiar a sua atividade econômica.
Alguns entendem que esse parágrafo deve ser suprimido. O tema deve ser tratado no âmbito da Lei 8.009/1990, em face dos riscos a que estão sujeitos os agentes financeiros que concedem financiamentos a “entidades familiares”, conceito aberto e repleto de equivocidades.
[2] – Declaração contratual.
Veremos que a declaração deve anteceder a contratação da garantia. V. inc. IV do § 1º abaixo.
“Art. 9º-B [1] O compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado [2] no cartório de registro de imóveis competente.
[1] – Nova redação.
Meus colegas de estudo propuseram uma nova redação para o artigo supra. Ei-la: “Art. 9º-B A nova dívida garantida pela alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbada no cartório de registro de imóveis competente, mediante a apresentação do título respectivo, ordenando-se em prioridade as obrigações garantidas, após a primeira, pelo tempo da respectiva averbação”.
[2] – Averbação.
A noção de principalidade e acessoriedade, tão debatidas na doutrina 2, perdeu completamente o sentido e nada justifica insistir no rigor da classificação metodológica dos atos de registro. Salvo a ideia generalizada de que os custos da averbação são em regra menores do que do registro — o que é óbvio, por se tratar de mero ato acessório –, a distinção já não tem sentido algum. Tanto faz, quanto fez.
Talvez os registradores devam abrir os olhos para o fato de que a sociedade enxerga o sistema registral – “cartorial” –como um aparato custoso e excessivamente burocrático. O processo é complexo e intrincado e se ajusta de modo moroso em face das novas demandas eletrônicas, que tendem a diminuir custos, agilizar e racionalizar processos, a dar velocidade e segurança às transações e atividades registrais.
Paradoxalmente, na sociedade digital só os Registros de Imóveis ditos “eletrônicos” são mais caros que os feitos no balcão das serventias…
§ 1º O instrumento de que trata o caput, que serve de título ao compartilhamento da alienação fiduciária, deverá conter [1]:
[1] – Redação.
Uma vez mais, meus colegas de estudo sugerem uma nova redação, já que ocorre aqui, uma vez mais, a expressão compartilhamento. Vejamos como apresentam uma redação mais enxuta: “§ 1º O título de extensão da alienação fiduciária deverá conter”.
I – valor principal da nova operação de crédito;
II – taxa de juros e encargos incidentes;
III – prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;
IV – declaração do fiduciante [1], de que trata o § 2º do art. 9º-A, quando pessoa natural;
[1] – Declaração do fiduciante.
A declaração é parte integrante do contrato. Como a limitação é de acesso, anterior à concessão do crédito, penso que não pode ser admitida em documento à parte ou apresentada após a contratação (p. ex. no ato de registro).
V – prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante;
VI – cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente [1], por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária;
[1] – Natureza do direito real de garantia.
Essa cláusula é especificação da própria natureza da garantia real. Seria, realmente, necessária? Sem ela o fiduciante não poderia usar livremente do bem gravado?
VII – cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito [1], faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e
[1] – Teoria do dominó – cai uma, caem todas.
O inadimplemento e ausência de purgação de mora de qualquer das obrigações garantidas tornam vencidas antecipadamente, e exigíveis, as demais obrigações na totalidade.
VIII – cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 [1] da Lei nº 9.514, de 1997, deverão ser cumpridos.
[1] – Requisitos de validade.
Aparentemente, há um equívoco. A indicação do art. 27 da Lei 9.514/1997 trata das providências sucessivas à consolidação da propriedade. Não ocorrendo qualquer modificação, é recomendável deixar a própria Lei 9.514/1997 tratar da matéria.
§ 2º As operações de crédito, no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, poderão ser celebradas por instrumento público ou particular [1], mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, pelas formas admitidas na legislação em vigor, inclusive por meio eletrônico [2].
[1] – A forma não importa.
Tanto faz para o legislador a forma do título – que deixou há muito de ser um requisito substancial dos contratos de garantias reais.
[2] – Títulos eletrônicos.
Ia implicar com a expressão “meio”, que é suporte, via de acesso ou de armazenamento de dados (v. definições do art. 1º da Lei 11.419/2006). Confunde-se o continente com o conteúdo. O meio dos animais marinhos é a água, o do primata é o ar. Mas vá lá, celebração de instrumento eletrônico ou pormeio eletrônico acaba dando no mesmo. Melhor seria grafar que o título poderá ser formalizado por instrumento público ou particular, admitida a forma eletrônica.
A questão central, aqui, é a dispensa da garantia de autenticidade (i. e. de autoria), que somente os certificados digitais, previstos no § 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2002, ou no inc. I, § 2º, do art. 3º da MP 983/2020 (assinatura qualificada) ou o reconhecimento de firma permitem aferir e autenticar.
§ 3º As disposições do inciso II do caput do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, aplicam-se à dispensa do reconhecimento de firmas e às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária [1].
[1] – Até que enfim alguém percebeu.
Os instrumentos celebrados por instituições que atuam no âmbito do SFH (e que integram o SFN) não necessitavam da autenticação (inc. II, in fine, do art. 221 da LRP). Teoricamente, somente esses instrumentos escapavam do preenchimento do pré-requisito do reconhecimento de firma ou de autenticação. Alguém muito bem informado resolveu o problema. Mas o resolveu de modo defectivo. A contrario, todos os demais contratos de alienação fiduciária, celebrados fora do contexto do SFH, devem ter a firma reconhecida.
“Art. 9º-C Constituído o compartilhamento da alienação fiduciária, a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados [1].
[1] – Texto rebarbativo.
Novamente a expressão compartilhamento, tão extravagante e inamistosa para os ouvidos dos juristas.
I – ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada; e
II – ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.[1]” (NR)
[1] – Averbação de cancelamento
O inciso I do art. 251 da LRP trata especificamente do cancelamento da hipoteca. Em vez de inserir na própria LRP as disposições relativas ao processo de registro, preferiu a MP investir na profusão assistemática de disposições concernentes ao processo registral. Notem que o reconhecimento de firma não está dispensado, mesmo quando a quitação provenha do agente financeiro e por meio eletrônico; vigora, portanto, o disposto no inc. II do art. 221 da LRP.
“Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais [1].
[1] – Mesmo credor?
V. inc. VII, § 1º do art. 9º-B supra.
§ 1º Na hipótese prevista no caput, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997.
§ 2º A informação sobre o exercício, pelo credor fiduciário, da faculdade de considerar vencidas todas as operações contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, nos termos do disposto no caput, deverá constar da intimação[1] de que trata o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997.
[1] – Intimação – faculdade do credor.
Diz o § 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997 que, a requerimento do fiduciário, o oficial do Registro de Imóveis intimará o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, a satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem.
O Oficial deverá destacar a informação sobre a faculdade concedida pela lei ao credor.
Mas cá entre nós: informar que o credor tem a faculdade de exercitar o direito ou que o exercerá contra o devedor fiduciante no caso concreto são coisas distintas, já que essa faculdade vem explicitada no contrato (inc. VII, § 1º do art. 9º-B).
§ 3º Serão incluídos no conceito de dívida de que trata o inciso I do § 3º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, os saldos devedores de todas as operações de crédito garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.
§ 4º O disposto no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997[1], não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural[2].
[1] – Extinção da dívida.
Reza o “§ 5º: Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º”…
[2] – Exceto… “quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural”. Eis o contubérnio negocial (crédito imobiliário + “abertura de limite de crédito”) que pode ocorrer com o compartilhamento do objeto da garantia. Nesse caso – e o registrador deve estar atento a isso – não pode ser cobrado o saldo remanescente.
§ 5º O disposto no art. 54 da Lei nº 13.097, de 2015[1] [2], aplica-se às contratações decorrentes do compartilhamento de alienação fiduciária.” (NR)
[1] – Concentração na matrícula.
Reza a Lei nº 13.097, de 2015: “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações”
[…].
[2] – “Pegar no tranco”.
Curioso o ecossistema do direito processual brasileiro. Certas disposições claríssimas da lei não são percebidas pelos operadores que têm a visão aparentemente obscurecida pela praxe processual viciada por decisões iterativas que ignoram dispositivos legais longevos que consagram a eficácia do registro e a inoponibilidade dos fatos não inscritos.
O que se haverá de entender por “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”? Será necessário dizer acacianamente que um direito real de garantia é um direito real de garantia? A melhor maneira de reforçar a “eficácia” da inscrição registral (outra expressão que se acha no art. 54 da lei citada) é modificar a forma da publicidade registral, que deve revelar claramente a situação jurídica dos titulares de direitos sobre bens imóveis, sem embalar, nas profusas certidões expedidas em forma reprográfica, as vicissitudes e circunstâncias que já não vigem, como atos cancelados direta ou indiretamente, anotações, averbações esclarecedoras, de cancelamento etc.
[2-a] – Babel informativa.
Essa babel informativa será potencializada se for aceita a emenda 286 oferecida ao PLC 20, de 2020, da Medida Provisória 944/2020, que passaria a vigorar acrescido do seguinte:
“Art. 18-A. O credor ou apresentante poderá solicitar ao tabelião de protestos, diretamente ou por intermédio de sua Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, o envio da anotação e registro do débito protestado, mediante pagamento dos valores dos emolumentos nas mesmas bases dos valores exigidos para o ato elisivo do protesto e demais despesas, inclusive aquelas exigidas para integração de dados e derivados, relativos à remuneração e custos operacionais devidos à manutenção, gestão e ao permanente aprimoramento do sistema e estrutura da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, para averbação na matrícula dos bens imóveis de sua propriedade plena e nos órgãos ou sistemas de registros de propriedade e gravames veiculares e de outros bens móveis, por ele indicados, para preservação da exigibilidade do crédito protestado e elidir prejuízos a terceiros de boa fé, observando-se o seguinte:
I – será expedida nova intimação ao devedor, nos termos dos artigos 14 e 15 da Lei n 9492, de 10 de setembro de 1997, dando-lhe o prazo de 15 dias úteis para saldar o débito, e requerer o cancelamento do protesto, sob pena das averbações de anotações requeridas;
II – não atendida a intimação, ou não havendo questionamento judicial dentro desse prazo, o débito protestado será enviado para as averbações e anotações solicitadas;
III – O cancelamento das averbações realizadas pelos cartórios de registro de imóveis ou as anotações pelas entidades ou órgãos dos débitos protestados, depende do prévio cancelamento do protesto comunicado pelo tabelionato de protestos
Haverá expressão mais nítida de subversão do sistema registral (e notarial) do que este? Abstenho-me de comentar essa aberração jurídica. Certamente não passará despercebida aos que ainda se mantêm sãos nesse “novo normal” que nos impõe a pandemia.
Art. 15. A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 167. …………………………………………………………………………………………..
II – ………………………………………………………………………………………………..
33. do compartilhamento de alienação fiduciária por nova operação de crédito contratada com o mesmo credor, na forma prevista na Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017.”[1] (NR)
[1] – O acessório que virou principal.
Tenho qualificado de “mixórdia registral” as recentes reformas legais e normativas que, muitas delas, são impulsionadas pelos próprios registradores imobiliários. O mistifório registral decorre da geleia geral da cultura jurídica brasileira. Nosso caso revela um subproduto desse fenômeno. O melhor seria qualificar todos os atos registrais – averbações e registros – como “inscrições” e com isso acabar com a babel classificatória.
A expressão “averbação” remonta às origens do regime da publicidade hipotecária 3. Afrânio de Carvalho nos lembra que a averbação sempre ostentou uma posição fixa no direito formal, “isto é, à margem do assento sobre o qual o ato modificativo influi, o que bem se compreende por ser um assento por verba” 4. É um elemento acessório e que sempre pressupôs a existência do ato principal, à margem do qual se alocava a verba. Diz ainda que “não é ontológica a diferença entre a inscrição e a averbação, que surgiu devido ao modelo do livro, dotado de margem para aposição de verba”5.
A importância dos meios de suporte material na configuração dos processos de registro é patente. Se já não havia qualquer sentido acolher a expressão averbação na Lei 6.015/1973, já que não há “margem” na matrícula para situar o ato acessório, com muito mais razão ainda a sua manutenção no âmbito do SREI é simplesmente arcaísmo que resiste bravamente unicamente em razão da tradição.
NOTAS
1 Os colegas se manifestaram em comunicação privada com o editor do Observatório do Registro e autorizaram a veiculação de suas críticas e opiniões. Oportunamente eles produzirão material de caráter doutrinário sobre os temas tratados nesta medida provisória.
2 SERPA LOPES distinguia muito bem as hipóteses. Depois de tratar da transcrição e da inscrição (atos principais), disse que temos “a averbação, quando se cogita de atos ou fatos, fora das duas categorias principais supracitadas, mas que, nada obstante, possam ou modificar a situação jurídica normal dos titulares de direito real ou mesmo a própria situação física do imóvel, como a mudança de numeração, a transformação em edifício de apartamento, etc.”. SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registos públicos, v. I, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 27.
4 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982.
5Idem, ibidem.
Post Scriptum
A MP 992/2020 não foi convertida em lei e teve seu prazo de vigência alterado em 12/11/2020.
ATO DECLARATÓRIO DO PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL Nº 144, DE 2020
O PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL, nos termos do parágrafo único do art. 14 da Resolução nº 1, de 2002-CN, faz saber que a Medida Provisória nº 992, de 16 de julho de 2020, que “Dispõe sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio porte, sobre o crédito presumido apurado com base em créditos decorrentes de diferenças temporárias, sobre o compartilhamento de alienação fiduciária e sobre a dispensa do cumprimento de exigências de demonstração de regularidade fiscal nas operações praticadas pelo Banco Central do Brasil em decorrência do disposto no art. 7º da Emenda Constitucional nº 106, de 7 de maio de 2020, e altera a Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973”, teve seu prazo de vigência encerrado no dia 12 de novembro de 2020.
Congresso Nacional, 13 de novembro de 2020
Senador DAVI ALCOLUMBRE
Presidente da Mesa do Congresso Nacional
Este texto não substitui o publicado no DOU de 16.11.2020
Uma recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo enfrentou uma questão recorrente: a prenotação sucessiva realizada para o fim ilusório de promover o “bloqueio” do registro para o acesso de títulos contraditórios.
A decisão foi exarada pela Dra. Tânia Mara Ahualli no Processo 0005231-04.2020.8.26.0100 de cujo teor se extrai: “A prioridade de registro caracteriza-se pela preferência dos títulos na ordem de sua prenotação, de modo que, apresentados títulos contraditórios, aquele com número de protocolo anterior será registrado. Caso esgotado o prazo da prenotação de 30 dias, sem que tenham sido cumpridas as exigências, o título seguinte na ordem de prenotações será qualificado e, não havendo exigências, registrado”.
A decisão lembra um antigo artigo redigido pelo meu amigo JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA, quando ainda atuava como Promotor de Justiça na mesma Vara, lá pelos idos de 1992. O texto, tanto quanto saiba, é o primeiro a enfrentar o tema. Posteriormente, outros seguiram na mesma senda.
Posteriormente, na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentaria o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”. Remeto o leitor ao artigo referido nas nótulas que registrei aqui mesmo, neste Observatório: A prenotação e a discricionariedade do Registrador.
No artigo eu questionava: “pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?”. Com citação de jurisprudência, apoiava a tese esposada pelo Dr. Marcelo Terra.
Novamente o tema volta à baila e eu senti o impulso de compartilhar, como forma de homenagear o tabelião de protesto da Capital de São Paulo, o artigo que parece ter sido o primeiro a enfrentar o tema polêmico.
Ele foi veiculado no Boletim do IRIB 179, de abril de 1991.
NOTAS SOBRE A PRENOTAÇÃO
A importância do protocolo no Registro de Imóveis foi bem expressa na lei anterior (Dec. 4.857/1939), que em seu art. 183 o designava chave do Registro Geral. Os sistemas de registro imobiliário fixam a solução dos conflitos decorrentes de direitos reais opostos ou contraditórios através da ordem das prenotações, cuja solução se impõe “por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição” (M.M.DE SERPA LOPES, Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Freitas Bastos, 1957, vol. IV, p. 328).
Esse princípio, denominado da prioridade, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (AFRANIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 216). O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que “o único elemento que permite, entre dois títulos contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que tomaram no protocolo”, pois é essa regra cristalinamente estampada no art. 186 da Lei de Registros Públicos” (ap. cível 3.568-0).
A prenotação assegura, assim, a prioridade, que não se perde com a demora, dentro do prazo de trinta dias (LRP, art. 205), no cumprimento das exigências formuladas pelo registrador. Garante-se ao primeiro título que nesse prazo não se examinará outro que lhe seja contrário, posteriormente apresentado.
O art. 534 do Código Civil exprime a relevância da prenotação ao determinar que o registro datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O registro, com isso, retroage seus efeitos até a data da prenotação, como se nela o ato tivesse sido lavrado, o que poderá ser importante em eventual conflito com outro direito real, em razão do acolhimento, no direito brasileiro, da norma pela qual, em matéria de registro de imóveis, tempus regit actum (Código Civil, art. 833, par. único; LRP, arts. 12, 186 e 191). PONTES DE MIRANDA alertou que o adquirente, “desde a data em que … obtém a protocolização o imóvel é seu” (Tratado de Direito Privado, 4ª ed., Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1983, t. XI, p. 330).
Os efeitos da prenotação, segundo o art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam “se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. A interpretação correta desse dispositivo exige, primeiramente, que se determine o dies a quo do prazo nele previsto.
De início, frise-se não ser possível fixá-lo, sempre, no dia do lançamento do título no protocolo, como uma apressada leitura do artigo poderia sugerir. O exame da legalidade do título impõe um considerável intervalo entre sua apresentação e o registro pretendido. AFRANIO DE CARVALHO lembra que “o estudo do contexto dos documentos consome longo tempo no cartório, onde o serventuário, em retrospecto mental e em inspeção ocular, recapitula, uma a uma, as possíveis irregularidades para embargá-las, visto como o livre trânsito delas envolve a sua responsabilidade civil” (op. cit., p. 271). Não se pode atribuir ao destinatário do prazo – que é o apresentante – a responsabilidade pela demora do registrador, sob pena de violação da regra mora no est, ubi nulla petitio est, consagrada no art. 963 do Código Civil, pela qual, “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.
VALMIR PONTES advertiu para o fato de que “bastaria ao oficial retardar o registro por mais de trinta dias para deixar o apresentante sem direito àquela preferência” (Registro de Imóveis, Saraiva, São Paulo, 1982, p. 118).
O prazo, como claramente diz o dispositivo, é para que o interessado atenda às exigências legais, que lhe devem ser indicadas por escrito (LRP, art. 198). Desse modo, enquanto ele não tem conhecimento dessas exigências, o prazo, evidentemente, não corre. Inicia-se ele no momento da devolução do título acompanhado da nota do oficial com as exigências.
O procedimento de registro exaure-se com a resignação do apresentante às razões aduzidas pelo oficial para a negativa do pretendido acesso ao Registro de Imóveis, o que é enunciável através de sua manifestação expressa ou, presumidamente, pelo decurso in albis do prazo de trinta dias. Pode também o apresentante não se conformar com as exigências e pretender submetê-las ao crivo do Juiz Corregedor da serventia, requerendo, para isso, a suscitação de dúvida ao oficial. Inaugura-se, nessa hipótese, uma nova fase no procedimento de registro, em que a prenotação continua a produzir seus efeitos e somente será cancelada quando a dúvida for julgada procedente (LRP, art. 203, inc. I), ou na pouco provável hipótese de o apresentante desinteressar-se pelo registro, deixando de tomar as providências do inc. II do art. 203.
Enquanto o procedimento de registro não terminar, será negado o registro de outro título que, em relação ao primeiro, reflita direito real contraditório. Ainda que se verifique facilmente que o posterior seja hábil ao registro, seu exame e ingresso dependem da rejeição final do anterior, em função de não se admitir comparação entre o conteúdo de ambos a fim de se aferir a superior idoneidade de um sobre o outro. O critério da precedência foi adotado com exclusividade pelo legislador.
O interessado no segundo título acha-se sujeito a aguardar o desfecho do pedido de registro do primeiro. Sua pretensão subordina-se ao resultado do procedimento em curso e somente com o termo deste é que poderá o registrador proceder ao exame do título posterior e inaugurar outro procedimento. Isso significa que a prenotação do título posterior terá eficácia durante o procedimento concernente ao primeiro título e – da mesma maneira como ocorreu no procedimento anterior – até o decurso do prazo de trinta dias que se conferir ao apresentante para satisfazer as exigências do oficial ou até que a dúvida eventualmente suscitada seja julgada procedente. Enquanto isso não acontecer, a prenotação tem validade e produz seus efeitos.
O livro de protocolo não admite filtragem. Ao oficial não é lícito negar-lhe acesso, não importa sob que pretexto. O Conselho Superior da Magistratura preveniu que sucessiva prenotação de um título não impede o exame e o registro de outro. Há, por assim dizer, uma fila de precedência; quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas o fará após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação.
JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA
1º Promotor de Justiça de Registros Públicos da Capital de São Paulo
Aula Magna proferida na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (11/6/2018. Foto: Carlos Alberto Petelinkar).
Mónica Jardim é uma jurista conhecida de todos nós. Alicerçou, na senda do Prof. Dr. Manuel Henrique Mesquita, uma sólida ponte que nos liga à nossa Universidade Mater de Coimbra e sua Faculdade de Direito.
Ao longo de muitos anos realizamos assiduamente encontros acadêmicos, em Portugal e Brasil, aprofundando temas de nosso interesse comum.
No começo do ano de 2018, Mónica solicitou-me que redigisse a apresentação do seu mais novo livro, composto por uma alentada coletânea de estudos (Estudos de Direitos Reais e Registo Predial – ISBN 978-989-54076-5-1) produzidos entre os anos de 2007 e 2017.
Professora Auxiliar da Faculdade de Direito de Coimbra, onde é regente da disciplina de Direito dos Registros e do Notariado (desde o ano letivo de 2007/2008) e uma das responsáveis pelas aulas práticas de Direitos Reais (desde o ano letivo de 1996). É membro, por reconhecido mérito científico, do Conselho do Notariado de Portugal e Presidente do Centro de Estudos Notariais e Registais (CENoR). É ainda membro do Conselho Editorial dos Cadernos do CENoR e do Conselho Editorial da nossa RDI – Revista de Direito Imobiliário.
A apresentação, à parte proporcionar-me uma imensa alegria, deu-me a chance de registrar a importância da nossa professora no desenvolvimento da doutrina registral e do direito civil.
APRESENTAÇÃO
É uma honra prefaciar esta obra que vem a lume em Portugal. Dá-me a oportunidade, ao dirigir-me ao leitor português e a lusófonos de além-mar, de oferecer um testemunho pessoal e profissional acerca do valor e da importância do trabalho desenvolvido por esta grande jurista portuguesa, Dra. Mónica Jardim.
Este livro desponta na galáxia editorial de modo oportuno e vem preencher uma lacuna importante ao abordar, numa série ordenada e coerente de artigos, institutos de direito material e formal, criando vínculos e nexos de evidente pertinência recíproca. De certo modo, a obra expressa, com fidelidade, a orientação que Mónica Jardim sempre imprimiu ao seu trabalho pedagógico e acadêmico, transitando, com segurança e destreza, com argúcia e fineza, por temas que bordeiam os direitos reais e o direito registral, numa complementaridade harmônica e natural, numa linguagem técnica adequada e precisa.
XXXI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, Maceió (AL)
Gostaria de lhe confidenciar, caro leitor, que há mais de uma década, exatamente no dia 21 de outubro de 2004, em Maceió, estado brasileiro de Alagoas, no transcurso do XXXI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, firmaríamos um acordo de cooperação técnica e científica com o CENoR – Centro de Estudos Notariais e Registais da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, à época dirigido pelo querido Professor Doutor Manuel Henrique Mesquita e representado pela professora doutora Mónica Jardim, dando início a nossa longa e proveitosa jornada acadêmica.
Esse marco histórico é motivo de júbilo, visto em perspectiva e meditando um tanto sobre o longo percurso até aqui percorrido, pontilhado de encontros memoráveis, de aulas inolvidáveis, de textos que, como frutos virtuosos, irradiaram-se em revistas especializadas de nossos países.
Os temas conexos de direito registral e notarial, direitos reais e pessoais, eficácia pessoal e real, animariam os debates de registradores e notários congregados naquele evento. Iniciava-se ali, no nordeste brasileiro, a série ininterrupta de encontros empreendidos por juristas brasileiros e portugueses que, ainda hoje, a cada ano, atrai e congrega, em um círculo de estudos e debates do mais alto nível, os que têm interesse em temas de direito registral imobiliário e direitos reais.
Voltando-me especificamente ao tema central deste livro, é possível afirmar que o Registro de Imóveis brasileiro, depois de seu surgimento, em 1846, e de um notável desenvolvimento na segunda metade do século XIX, pela obra imorredoura de José Tomás Nabuco de Araújo, encontrou um curso remansoso na doutrina e na jurisprudência. Ali vagou suavemente por várias décadas, acomodado em seu nicho formalista, encastelado e protegido por um jargão técnico ocluso, manejado por especialistas, marginalizado do meio acadêmico e alijado de sua contraparte, o direito material. Descolado das grandes questões econômicas e sociais, e tendo em vista o surgimento de novos direitos reais, era necessário despertar os profissionais que atuavam no Registro e no foro para esta área do direito que já despontava com impulsos de autonomia e foros de especialidade.
Mónica Jardim nos chega neste momento de inflexão. O direito registral brasileiro, no seio dos próprios registradores imobiliários, seria revolvido e os institutos dos direitos reais revisitados. Assim, áreas do direito que se supunham estanques, enrijecidas, estabilizadas, até mesmo segregadas, foram dinamizadas e coordenadas pelos ciclos de estudos que nos irmanaram, brasileiros e portugueses, vicejando numa comunidade viva de interesses, pulsante, a gerar inúmeros frutos que se acham recolhidos em tantas publicações.
Ao longo dos anos, o marco inicial desse intercâmbio, firmado com o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, se ampliaria e alcançaria outros profissionais do Direito, representado por suas corporações profissionais. A EPM – Escola Paulista da Magistratura, a Escola Superior do Ministério Público de São Paulo, o Colégio Notarial do Brasil, a Associação de Registradores Civis, entre outros, formariam um núcleo de especialistas que renderia uma enorme contribuição aos estudos de direito civil, notarial e registral. Ao centro, orientando e estimulando a todos nós, estava a grande jurista portuguesa, autora desta obra, emprestando seu conhecimento e seu especial talento pedagógico para dar um impulso notável aos estudos dessas matérias.
A cada nova edição de nossos encontros, realizados em Coimbra, Lisboa, Cabo Verde, Madri, São Paulo, Rio de Janeiro, e outras localidades, mais e mais o interesse crescia e uma plêiade de juristas lusófonos se devotava à matéria.
Quando me chegou o convite para a apresentação desta obra, senti-me honrado e muito feliz pois, como um singelo ator coadjuvante nesta belíssima e frutuosa iniciativa, que aproximou juristas de vários quadrantes e orientações, pude dar o impulso inicial, ao lado de meu colega registrador Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, revelando esta verdadeira aventura intelectual, por todos reconhecida e respeitada.
De alguma forma, reatamos, nesta particular área do direito, os laços que nos ligam tão íntima e indissoluvelmente a Portugal e à nossa Alma Mater, a Faculdade de Direito de Coimbra.
São Paulo, verão de 2018.
SÉRGIO JACOMINO, Doutor em Direito Civil, Registrador Imobiliário na Capital de São Paulo e Presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.
