A redação da MP 1.085/21 é bastante confusa e mesmo defectiva em vários pontos. Por dever de ofício, os registradores devem buscar haurir da reforma um sentido de sistema que o exegeta lamentavelmente não encontra. Entretanto, isso não nos escusa de buscar o melhor sentido que a Medida pode revelar. Afinal, “cumpre atribuir ao texto um sentido tal que resulte haver a lei regulado a espécie a favor e não em prejuízo de quem ela evidentemente visa a proteger”1.
Nesta primeira nótula de estudos, buscamos compreender o que nos revela a lei na combinação dos artigos 9º, 188, 205 e 206-A da Lei de Registros Públicos, todos alterados pela recente Medida Provisória 1.085/21.
Vamos nos achegar a eles com alguma reflexão vestibular.
Uma recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo enfrentou uma questão recorrente: a prenotação sucessiva realizada para o fim ilusório de promover o “bloqueio” do registro para o acesso de títulos contraditórios.
A decisão foi exarada pela Dra. Tânia Mara Ahualli no Processo 0005231-04.2020.8.26.0100 de cujo teor se extrai: “A prioridade de registro caracteriza-se pela preferência dos títulos na ordem de sua prenotação, de modo que, apresentados títulos contraditórios, aquele com número de protocolo anterior será registrado. Caso esgotado o prazo da prenotação de 30 dias, sem que tenham sido cumpridas as exigências, o título seguinte na ordem de prenotações será qualificado e, não havendo exigências, registrado”.
A decisão lembra um antigo artigo redigido pelo meu amigo JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA, quando ainda atuava como Promotor de Justiça na mesma Vara, lá pelos idos de 1992. O texto, tanto quanto saiba, é o primeiro a enfrentar o tema. Posteriormente, outros seguiram na mesma senda.
Posteriormente, na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentaria o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”. Remeto o leitor ao artigo referido nas nótulas que registrei aqui mesmo, neste Observatório: A prenotação e a discricionariedade do Registrador.
No artigo eu questionava: “pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?”. Com citação de jurisprudência, apoiava a tese esposada pelo Dr. Marcelo Terra.
Novamente o tema volta à baila e eu senti o impulso de compartilhar, como forma de homenagear o tabelião de protesto da Capital de São Paulo, o artigo que parece ter sido o primeiro a enfrentar o tema polêmico.
Ele foi veiculado no Boletim do IRIB 179, de abril de 1991.
NOTAS SOBRE A PRENOTAÇÃO
A importância do protocolo no Registro de Imóveis foi bem expressa na lei anterior (Dec. 4.857/1939), que em seu art. 183 o designava chave do Registro Geral. Os sistemas de registro imobiliário fixam a solução dos conflitos decorrentes de direitos reais opostos ou contraditórios através da ordem das prenotações, cuja solução se impõe “por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição” (M.M.DE SERPA LOPES, Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Freitas Bastos, 1957, vol. IV, p. 328).
Esse princípio, denominado da prioridade, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (AFRANIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 216). O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que “o único elemento que permite, entre dois títulos contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que tomaram no protocolo”, pois é essa regra cristalinamente estampada no art. 186 da Lei de Registros Públicos” (ap. cível 3.568-0).
A prenotação assegura, assim, a prioridade, que não se perde com a demora, dentro do prazo de trinta dias (LRP, art. 205), no cumprimento das exigências formuladas pelo registrador. Garante-se ao primeiro título que nesse prazo não se examinará outro que lhe seja contrário, posteriormente apresentado.
O art. 534 do Código Civil exprime a relevância da prenotação ao determinar que o registro datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O registro, com isso, retroage seus efeitos até a data da prenotação, como se nela o ato tivesse sido lavrado, o que poderá ser importante em eventual conflito com outro direito real, em razão do acolhimento, no direito brasileiro, da norma pela qual, em matéria de registro de imóveis, tempus regit actum (Código Civil, art. 833, par. único; LRP, arts. 12, 186 e 191). PONTES DE MIRANDA alertou que o adquirente, “desde a data em que … obtém a protocolização o imóvel é seu” (Tratado de Direito Privado, 4ª ed., Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1983, t. XI, p. 330).
Os efeitos da prenotação, segundo o art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam “se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. A interpretação correta desse dispositivo exige, primeiramente, que se determine o dies a quo do prazo nele previsto.
De início, frise-se não ser possível fixá-lo, sempre, no dia do lançamento do título no protocolo, como uma apressada leitura do artigo poderia sugerir. O exame da legalidade do título impõe um considerável intervalo entre sua apresentação e o registro pretendido. AFRANIO DE CARVALHO lembra que “o estudo do contexto dos documentos consome longo tempo no cartório, onde o serventuário, em retrospecto mental e em inspeção ocular, recapitula, uma a uma, as possíveis irregularidades para embargá-las, visto como o livre trânsito delas envolve a sua responsabilidade civil” (op. cit., p. 271). Não se pode atribuir ao destinatário do prazo – que é o apresentante – a responsabilidade pela demora do registrador, sob pena de violação da regra mora no est, ubi nulla petitio est, consagrada no art. 963 do Código Civil, pela qual, “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.
VALMIR PONTES advertiu para o fato de que “bastaria ao oficial retardar o registro por mais de trinta dias para deixar o apresentante sem direito àquela preferência” (Registro de Imóveis, Saraiva, São Paulo, 1982, p. 118).
O prazo, como claramente diz o dispositivo, é para que o interessado atenda às exigências legais, que lhe devem ser indicadas por escrito (LRP, art. 198). Desse modo, enquanto ele não tem conhecimento dessas exigências, o prazo, evidentemente, não corre. Inicia-se ele no momento da devolução do título acompanhado da nota do oficial com as exigências.
O procedimento de registro exaure-se com a resignação do apresentante às razões aduzidas pelo oficial para a negativa do pretendido acesso ao Registro de Imóveis, o que é enunciável através de sua manifestação expressa ou, presumidamente, pelo decurso in albis do prazo de trinta dias. Pode também o apresentante não se conformar com as exigências e pretender submetê-las ao crivo do Juiz Corregedor da serventia, requerendo, para isso, a suscitação de dúvida ao oficial. Inaugura-se, nessa hipótese, uma nova fase no procedimento de registro, em que a prenotação continua a produzir seus efeitos e somente será cancelada quando a dúvida for julgada procedente (LRP, art. 203, inc. I), ou na pouco provável hipótese de o apresentante desinteressar-se pelo registro, deixando de tomar as providências do inc. II do art. 203.
Enquanto o procedimento de registro não terminar, será negado o registro de outro título que, em relação ao primeiro, reflita direito real contraditório. Ainda que se verifique facilmente que o posterior seja hábil ao registro, seu exame e ingresso dependem da rejeição final do anterior, em função de não se admitir comparação entre o conteúdo de ambos a fim de se aferir a superior idoneidade de um sobre o outro. O critério da precedência foi adotado com exclusividade pelo legislador.
O interessado no segundo título acha-se sujeito a aguardar o desfecho do pedido de registro do primeiro. Sua pretensão subordina-se ao resultado do procedimento em curso e somente com o termo deste é que poderá o registrador proceder ao exame do título posterior e inaugurar outro procedimento. Isso significa que a prenotação do título posterior terá eficácia durante o procedimento concernente ao primeiro título e – da mesma maneira como ocorreu no procedimento anterior – até o decurso do prazo de trinta dias que se conferir ao apresentante para satisfazer as exigências do oficial ou até que a dúvida eventualmente suscitada seja julgada procedente. Enquanto isso não acontecer, a prenotação tem validade e produz seus efeitos.
O livro de protocolo não admite filtragem. Ao oficial não é lícito negar-lhe acesso, não importa sob que pretexto. O Conselho Superior da Magistratura preveniu que sucessiva prenotação de um título não impede o exame e o registro de outro. Há, por assim dizer, uma fila de precedência; quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas o fará após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação.
JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA
1º Promotor de Justiça de Registros Públicos da Capital de São Paulo
Dando seguimento aos textos que venho divulgando com o objetivo de lançar elementos para debates e discussões sobre os atos normativos baixados pela Corregedoria Nacional de Justiça no curso da pandemia do COVID-19, apresento-lhes breve comentários ao § 2º do art. 4º do Provimento CNJ 94/2020.
Art. 4º. Durante a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços
Vamos nos deter agora no § 2º do referido artigo.
Como já adverti anteriormente, este é um trabalho em curso. Aqui se lançam reflexões que serão aprofundadas em grupos de estudo do IRIB – especialmente a CPRI – Comissão do Pensamento Registral Imobiliário, hoje coordenada pelo registrador Jéverson L. Bottega.
§ 2º. Consideram-se títulos digitalizados[1] com padrões técnicos[2] aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 2020[3].
[1] – Títulos digitalizados.
Os denominados títulos “digitalizados com padrões técnicos”, referidos no caput do art. 4º deste Provimento, iluminam e dão sentido a todo o conjunto. Contudo, neste parágrafo há uma especificidade maior por aludir ao art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 20201. Vamos progressivamente desbastar os sentidos que se podem extrair da norma.
Títulos digitalizados, por exclusão dos demais, serão todos os de extração privada ou pública digitalizados, gerando um representante digital homólogo do documento original2. São os instrumentos particulares, que se não encaixam confortavelmente em todas as hipóteses do § 1º do art. 4º deste Provimento.
Entre eles figuram as promessas e cessões oriundas de parcelamentos e condomínios, promessas e cessões celebrados por instrumentos particulares, títulos cujo valor seja inferior ao teto do Código Civil (art. 108, in fine), locações e seus desdobramentos etc. Esses são os casos encontradiços nas serventias extrajudiciais e que devem merecer um estudo cuidadoso.
Trabalhar em casa
[2] – Padrões técnicos.
Quais são os padrões técnicos previstos no regulamento? Vamos analisar cada um deles, decalcando as definições do próprio regulamento:
Digitalização. Documento digitalizado – o que é? Digitalização é a conversão da fiel imagem de um documento para código digital (§ único do art. 1º da Lei 12.682/2012). O documento digitalizado é o “representante digital do processo de digitalização do documento físico e seus metadados” (inc. I do art. 3º do Decreto 10.278/2020)3.
Documento (privado ou público). A definição é do próprio decreto: “documentos produzidos ou recebidos por pessoas jurídicas de direito público interno ou por entidades privadas encarregadas da gestão de serviços públicos” (inc. III do art. 3º do Decreto 10.278/2020). Esta definição é interessante por uma razão muito simples: embora os registradores não possam ser classificados propriamente como “entidades”, são, contudo, privados em colaboração com a administração e exercem uma função pública.
Autoria. Biometria e outros meios de autenticação. O calcanhar de Aquiles é o reconhecimento de autoria do documento privado assinado somente por quem o digitalizou. Diz o CPC que a autenticidade do documento eletrônico é reconhecida quando a sua “autoria estiver identificada por qualquer outro meio legal de certificação, inclusive eletrônico, nos termos da lei” (inc. II do art. 411 do CPC).
Muitos têm acenado com a aceitação de documentos eletrônicos certificados e autenticados por outros meios que não a assinatura digital no âmbito da ICP-Brasil. Vamos aprofundar o tema um pouco mais.
A presunção de autenticidade de um documento eletrônico deriva da própria lei quando preenchidos seus requisitos4. Sabemos, de sobejo, que a certificação digital garante a presunção de autenticidade, integridade, validade e eficácia jurídicas dos documentos eletrônicos. A tecnologia de criptografia assimétrica não exige, como nos demais casos de certificação ou autenticação, que haja um reconhecimento prévio de sua validade e eficácia e de sua aceitação por terceiros. Os atributos de validade e eficácia da assinatura digital, no ambiente da ICP-Brasil, derivam diretamente da própria lei, que cria a presunção de autenticidade para os documentos e instrumentos particulares e os vincula aos firmantes.
O Decreto 10.278, de 18/3/2020, admitiu a equiparação do documento digitalizado ao documento físico “para todos os efeitos legais” e “para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno”. Contudo, o decreto sofreu uma limitação pela própria Lei 13.874/2019 quando esta condicionou a eficácia do disposto no inciso X do caput do art. 3º5 às hipóteses ali indicadas:
“Art. 18. A eficácia do disposto no inciso X do caput do art. 3º desta Lei fica condicionada à regulamentação em ato do Poder Executivo federal, observado que:
I – para documentos particulares, qualquer meio de comprovação da autoria, integridade e, se necessário, confidencialidade de documentos em forma eletrônica é válido, desde que escolhido de comum acordo pelas partes ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento; e
II – independentemente de aceitação, o processo de digitalização que empregar o uso da certificação no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) terá garantia de integralidade, autenticidade e confidencialidade para documentos públicos e privados”.
Nada mais se fez do que revisitar a lei das firmas digitais e dos documentos eletrônicos (MP 2.200-2/2001).
Nada obsta, portanto, que sejam criadas e utilizadas outras formas ou meios de comprovação de autoria e integridade de documentos em meios eletrônicos. Este provimento o diz expressamente no § 6º do art. 1º e nada mais fez do que reproduzir o §2º do art. 10º da MP 2.200-2/2001 e demais dispositivos legais citados acima. O uso de outros meios é legalmente facultado, porém isso somente será possível “desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento”6.
Portanto, para que se admita o uso de outros meios de comprovação de autoria e garantia de integridade do documento eletrônico é necessária a admissão dos seguintes pressupostos:
(a) concordância expressa das partes, reputando válido e eficaz o meio de autenticação adotado por elas;
(b) aceitação por terceiros a quem for oposto o documento.
Emissão de cédulas em meios eletrônicos
A recente Lei 13.986/2020 previu a emissão escritural das várias modalidades de cédulas de crédito em formato eletrônico, aludindo, até mesmo, a “senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade” para a Cédulas de Produto Rural – CPR (§ 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994).
Todavia, é preciso reiterar que o mesmo dispositivo (§ 4º do art. 3º) alude a emissão de documentos eletrônicos nas “formas previstas na legislação específica”. A validade, eficácia e autenticidade dos documentos eletrônicos acham-se previstas na MP. 2.200-2/2001 (art. 10 e seus parágrafos). Nada de novo, portanto.
Retomando o fio, para os efeitos do Provimento sob comento (art. 4º), como procederão os oficiais dos Registros de Imóveis que estão obrigados a recepcionar os chamados títulos “digitalizados com padrões técnicos”, encaminhados por meios eletrônicos? Como deverá “processá-los para os fins do art. 182 e ss da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973”?
Prenotação de “títulos digitalizados com padrões técnicos”
O § 2º do art. 4º do Provimento aponta para a espécie de documento eletrônico que agora nos interessa: “consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 2020”. Reza o dito artigo 5º:
“O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
O art. 5º do referido decreto se articula com o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019. Pode-se argumentar, e com boas razões, que o conjunto normativo não se aplicaria às atividades registrais, mas tão somente às relacionadas ao trato do cidadão nas relações com a administração pública (pessoa jurídica de direito público interno). Argumenta-se, igualmente, que a presunção de autenticidade e identidade não colhem os subscritores do escrito, mas tão-só o autor da digitalização, o que também nos parece razoável, já que as hipóteses ventiladas no conjunto legal e regulamentar visam a estabelecer canais de interação entre o cidadão e a administração pública, no marco da governança digital.
Todavia, o documento, assim digitalizado, poderá ser, segundo a norma, equiparado a documento físico “para todos os efeitos legais” – esta é a dicção legal. Note-se, ainda, que a oração anterior se articula com o uso da conjunção “e”, ligando-a a outro período, qual seja: “comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno”. Portanto, são aspectos distintos.
É possível entender que os documentos privados, assinados com certificados digitais da ICP-Br por quem os digitaliza, nos termos dos dispositivos supra, podem ser encaminhados ao Registro de Imóveis por intermédio do e-Protocolo.
Vamos construir um raciocínio para acolher, com segurança, o dispositivo na praxe cartorária. O apresentante do título – que tanto pode ser o interessado (inc. II do art. 13 da LRP) quanto qualquer pessoa (art. 217 da LRP) -, tem legitimidade para encaminhar e protocolar o título. Nenhuma dúvida ou exigência fiscal poderá obstar a rogação (art. 12 da LRP).
Por outro lado, a prenotação poderá ser feita por intermédio do e-Protocolo e será válida quando repercutida no Protocolo de cada Serventia. Todavia, sua eficácia será prorrogada sine die até que, instado a apresentar o título original, em tempos de funcionamento ordinário das serventias, o apresentante o fizer no prazo deferido, nos termos do art. 205 da LRP).
Observemos a dicção do artigo 205 da LRP:
“Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais“.
Não se poderá cogitar de “omissão” do apresentante nas circunstâncias em que o protocolo presencial está fechado ou com acesso limitado por razões da pandemia. Apesar de ser considerada uma atividade essencial, em decorrência de medidas de saúde pública os serviços podem ser interrompidos ou prestados de modo anormal.
Apresentado que seja esse título no original e qualificado positivamente, a plena eficácia do direito inscrito retroagirá à data da prenotação. É o que tenho defendido para salvar a lógica do sistema sem que o registro possa acolher documentos que podem inocular o germe da patologia jurídica e desencadear um conflito.
Penso que essa exegese leva em consideração alguns aspectos importantes.
A Lei 11.977/2009, em seu artigo 38, reza que os “documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), conforme regulamento”. Do mesmo diapasão o § 8º do art. 2º-A da Lei 12.682/20127.
Notas
1 Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá: I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados; II – seguir os padrões técnicos mínimos previstos no Anexo I; e III – conter, no mínimo, os metadados especificados no Anexo II.
2 A rigor, o inc. V, albergado sob o § 1º, seria uma espécie de documento digitalizado (não natodigital) e teoricamente deveria submeter-se à regra do art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 2020. Ressalvo o entendimento daqueles que entendem que o processo de conversão faz nascer um título “autônomo” e que ele pode sujeitar-se ao registro como se original fosse.
4 Cfr. § 1º do art. 1º da MP 2.200-2/2001; inc. II do art. 411 do CPC; inc. II do art. 18 da Lei 13.874/2019.
5 Art. 3º “são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica (…): X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público”.
6 É a redação do § 2º do art. 10 da MP 2.200-2/2001. A Lei 11.419/2006 (inc. III, § 2º, do art. 1º) prevê uma modalidade de certificação (art. 1º § 2º, III, “b”) que se dá pelo cadastro do usuário no Poder Judiciário. A biometria utilizada nas transações bancárias em aplicativos mobile não deixa de ser uma forma de autenticação admitida pelas próprias partes.
7 “[P]ara a garantia de preservação da integridade, da autenticidade e da confidencialidade de documentos públicos será usada certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil)”. No mesmo sentido ainda o art. 3º da mesma lei: “[O] processo de digitalização deverá ser realizado de forma a manter a integridade, a autenticidade e, se necessário, a confidencialidade do documento digital, com o emprego de certificado digital emitido no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP – Brasil”.
Nos últimos dias os registradores de todo o país, representados por suas entidades estaduais, estudam meios e maneiras de preservar a saúde do pessoal do cartório – ao mesmo tempo que buscam alternativas ao tradicional processo de registro, baseado, em grande parte, em títulos e documentos tradicionais, consubstanciados em papel.
Toda a infraestrutura do SREI, modelado há uma década, seria capaz de representar uma solução eficiente para esse grave desafio. Mas todos sabemos que o projeto não prosperou por várias razões. Não é o caso de repisar aqui os erros cometidos, embora não devamos jamais nos esquecer que toda decisão, certa ou errada, acarreta consequências no dia de amanhã.
As atividades notariais e registrais são essenciais e mesmo em tempos de pandemia não devem ser interrompidas. Basta pensar nos óbitos, testamentos etc.
No Registro de Imóveis, o crédito imobiliário e o rural não podem esperar. Estão em causa o direito à habitação e o financiamento à atividade agrícola. Esse tem sido o argumento essencial das entidades de crédito que postulam a continuidade do serviço.
Cônscios dessa realidade, quais são as alternativas que vimos discutindo em pequenos grupos de debates?
Certidão de qualificação positiva
A primeira ideia que surgiu em nosso meio foi a de recepcionar todos os títulos pelo e-Protocolo (item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP), garantindo-se a fixação de graduação e prioridades. Devemos examinar o título em ambiente de teletrabalho e emitir uma certidão de qualificação positiva, que poderia servir de base para a liberação do crédito.
Uma grossa discussão se acendeu envolvendo os meus amigos, os registradores Ivan Jacopetti do Lago, Daniel Lago Rodrigues, Daniela Rosário Rodrigues e Naila Khury.
O ato de registro confunde-se (ou não) com o seu suporte material? A decisão do registrador, que antecede a materialização do ato de registro, será suficiente para garantir a obrigação real? Toda a questão girou em torno do seguinte: há mutação jurídica possível sem a correspondente e indissolúvel materialização do ato registral nos suportes tradicionais (livros ou repositórios digitais) previstos de modo expresso na lei?
O ato de registro é um ato administrativo. Todo ato administrativo pressupõe o preenchimento de certos requisitos, dentre outros o da forma. A regra é que todos os atos administrativos são formais, não se aplicando a clássica liberdade das formas do direito privado. À parte o juízo registral – que se exerce com autonomia e independência – a consumação do ato nos livros de registro é vinculada, eminentemente formal, e o preenchimento desses requisitos é essencial para a sua validade e eficácia.
Neste ponto, epokhé! Isto é, suspendemos o juízo.
Data: 22/3/2020
Registro em tempo de crise – II
O momento da vida nacional é gravoso. Reclama de todos nós um esforço coordenado para mitigar e superar as graves ameaças que a sociedade brasileira sofre.
Seguimos debatendo e procurando encontrar soluções práticas – em meio à avulsão de atos normativos que se sucedem com a velocidade da propagação do vírus.
No texto anterior [acima], pensamos numa solução muito heterodoxa – a emissão de certidão de qualificação positiva para remediar o fechamento dos cartórios e o desembaraço às transações do crédito imobiliário e rural.
Agora aprofundamos um pouco mais. Acompanhem-nos nas discussões.
e-Protocolo
O e-Protocolo está previsto no item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP. Nos casos de títulos oriundos do SFH ou SFI, do serviço notarial e do Poder Judiciário a origem e identidade dos emissores são aferíveis e confiáveis. Por essa razão, a protocolização de tais títulos por meios eletrônicos não oferece maiores problemas.
Todavia, o mesmo não ocorre com os demais títulos estritamente privados e de extração administrativa. Nesses casos, é preciso um maior aprofundamento.
Documentos digitalizados
Reza o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 que “são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País”:
X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público;
O regulamento abrange e dispõe sobre documentos físicos digitalizados que sejam produzidos por pessoas jurídicas de direito público interno, ainda que envolva relações com particulares e
pessoas jurídicas de direito privado ou por pessoas naturais para comprovação perante pessoas jurídicas de direito público interno ou outras pessoas jurídicas de direito privado ou outras pessoas naturais.
Os títulos administrativos são abrangidos pelo dito regulamento, o que não ocorre com os documentos estritamente privados.
Parece claro que os serviços registrais não se quadram estritamente nas hipóteses acima.
Todavia, o mesmo ato regulamentar prevê que são considerados documentos públicos os “produzidos ou recebidos por pessoas jurídicas de direito público interno ou por entidades privadas encarregadas da gestão de serviços públicos” (inc. III do art. 3º).
Os títulos que envolvam instituições financeiras, SFH, SFI, notariais e da administração pública não oferecem dificuldades. Eles terão acesso ao e-Protocolo e a consumação do registro sem qualquer intercorrência.
É possível estabelecer uma exegese que possa favorecer a recepção de todo e qualquer título apresentado ao registro de imóveis.
Títulos estritamente privados e a suspensão dos efeitos da prenotação
Os títulos estritamente privados poderão ter acesso ao e-Protocolo. Serão regularmente examinados e, ato contínuo, serão postos em stand by até que os serviços do Cartório se normalizem e o atendimento ao público seja inteiramente regularizado. O interessado deverá então apresentar o título original diretamente na Serventia.
Convém notar que se excetuam as hipóteses dos títulos estritamente privados assinados digitalmente. Segundo o Dr. Ivan J. do Lago,
o título estritamente privado, assinado digitalmente pelo apresentante (que assume o papel de garante da digitalização e da integridade), pode ser registrado, nos termos do artigo 5º, I, do referido Decreto:
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
Segundo ele, isto não eliminaria a necessidade da observância dos requisitos do artigo 221 da Lei 6.015/73 para os instrumentos desta natureza, notadamente o reconhecimento de firma. E segue:
Haverá, portanto, duas ordens de assinaturas: a assinatura manual do título físico, pelas partes, cujas firmas devem, como regra, serem reconhecidas; e assinatura digital pelo apresentante-garante do produto da digitalização do instrumento.
A qualificação terá como objeto o representante digitalizado do título físico, mas comportará a verificação da existência de reconhecimento de firmas, facilitada pela existência de QR Code vinculado a selo digital.
Prenotação prorrogada sine die
Nos demais casos, a prenotação se suspende sine die. O fundamento legal é o art. 205 da Lei 6.015/1973:
Art. 205 – Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
A ideia que nos orienta é no sentido de que a exigência (apresentação do título original) não pode ser satisfeita porque o interessado não disporá de meios para atendê-la de pronto. Portanto, a prenotação não se cancela, já que não se verifica, in casu, a omissão do interessado.
A prenotação, portanto, permanece hígida, gerando todos os seus efeitos formais e materiais, até que os serviços possam ser normalizados, quando então se abrirá um prazo razoável para apresentação do título, sob pena de cancelamento da prenotação no caso de omissão.
Registro Eletrônico e a matrícula consolidada
Presumindo-se possível a recepção de todo e qualquer título por meios eletrônicos (e-Protocolo), resta dispor sobre o modo de proceder ao registro.
Ressalvado o caso especial dos títulos estritamente privados, nos demais casos, superado o exame e deferido o registro, pode-se proceder da seguinte maneira:
Apura-se a situação jurídica do imóvel matriculado.
Em um documento eletrônico (PDF-A, assinado digitalmente), lavra-se um ato de averbação especificando a titularidade e os ônus com analogia aos artigos 229 e 230 da Lei dos Registros Públicos [1].
Lavram-se os atos correspondentes ao título.
Lavra-se certidão de vinculação do documento à matrícula respectiva.
Expede-se uma certidão-talão noticiando os atos praticados.
Arquiva-se a ficha autônoma da matrícula consolidada nos repositórios eletrônicos e da Central de Serviços eletrônicos compartilhados.
Posteriormente, quando os serviços se regularizarem, os atos serão impressos e arquivados juntamente com as fichas cartáceas das matrículas ou demais livros.
Notas – parte II
[1]Art. 229 Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
O art. 5º do referido decreto se articula com o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019. Pode-se argumentar, e com boas razões, que o conjunto normativo não se aplicaria às atividades registrais, mas tão somente às relacionadas à administração pública. Argumenta-se, igualmente, que a autenticidade e identidade não colhem os subscritores do escrito, mas tão só o autor da digitalização.
É razoável o argumento. Todavia, o documento, assim digitalizado, poderá ser equiparado a documento físico “para todos os efeitos legais”. A oração se articula com a conjunção “e”, ligando-a a outro período, qual seja: “comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno”.
São coisas distintas. Tenho entendido que os documentos privados, assinados com certificados digitais da ICP-Br por quem digitaliza, nos termos dos dispositivos supra, podem ser encaminhados ao Registro de Imóveis por intermédio do e-Protocolo.
Deixem-me construir um raciocínio.
a) O apresentante, que tanto pode ser o interessado (inc. II do art. 13 da LRP) quanto por qualquer pessoa (art. 217 da LRP), tem legitimidade para encaminhar e protocolar o título. Nenhuma dúvida ou exigência fiscal poderá obstar o pleito (art. 12 da LRP).
b) a prenotação poderá ser feita por intermédio do e-Protocolo e será válida quando repercutida no Protocolo de cada Serventia. Todavia, sua eficácia poderá ser prorrogada sine die até que, instado a apresentar o título original, em tempos de normalidade, o apresentante o fizer no prazo deferido, nos termos do art. 205 da LRP.
Observemos a dicção do artigo 205 da LRP:
“Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”.
Não se pode falar em “omissão” do apresentante se o protocolo presencial estiver fechado – seja por determinação dos tribunais, seja em decorrência de medidas de saúde pública.
Acolhido que seja esse título, nos casos em que a serventia estiver fechada, a eficácia do direito retroagirá à data da prenotação.
Estas pequenas digressões são feitas para estimular o debate e apresentar ideias de enfrentamento dos desafios do Registro de Imóveis brasileiro.
Volto com outras ideias e sugestões em breve.
Data: 25/3/2020.
Registro em tempo de crise – IV
Nas nótulas anteriores visitamos o Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020, debruçando-nos sobre algumas hipóteses de autenticação extravagante de documentos e títulos inscritíveis. O objetivo é pavimentar o canal de intercâmbio de documentos eletrônicos criados pela ARISP em São Paulo.
Às pressas, e de modo um tanto improvisado – fato perfeitamente justificável em situações como as que estamos vivendo – vamos descobrindo que a maior dificuldade que talvez tenhamos que enfrentar é a cultura sedimentada ao longo de muitos anos na lida com documentos em papel.
É preciso encontrar meios de promover o aculturamento de processos tradicionais, substituindo-os por meios digitais.
É preciso reconstruir a doutrina registral – especialmente no que concerne à forma dos títulos inscritíveis.
Vão aqui algumas ideias, que podem – e serão – melhoradas no debate interno.
e-Protocolo – síntese das hipóteses de acesso
Instrumentos natodigitais:
Extrato XML (emitido pelo Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de Financiamento Imobiliário e Companhias de Habitação).
Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML.
Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10);
Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
PDF-A digitalizado e assinado pelo apresentante.
Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
Instrumentos particulares digitalizados, não assinados digitalmente.
Especificação e justificação
1.1 – Extrato XML emitido pelo agente do SFH/SFI.
Esta modalidade de título está prevista nas NSCGJSP (itens 111 e ss. do Cap. XX). A ideia geral que embasa a admissão dessa modalidade de extrato é a previsão dos artigos 60 e 61 da Lei 4.380, de 21/8/1964, dos quais se falará mais abaixo.
Sobre as companhias de habitação, citadas expressamente nas normas da Corregedoria paulista, v. comentários ao item 3.1.
1.2 – Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML
A previsão da confecção do traslado em XML pelo notário vem prevista no item 198, Cap. XVI, das Normas de Serviço de SP [1].
Os notários, seus substitutos ou prepostos autorizados, podem encaminhar o título aos registros imobiliários por intermédio do e-Protocolo.
1.3 – Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10)
Todo e qualquer documento, público ou privado, assinado eletronicamente pelas partes com a utilização do certificado digital, são considerados válidos e produzem os mesmos efeitos que os análogos em papel.
A Lei criou a presunção de autenticidade e integridade dos documentos (§ 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2001). Os documentos eletrônicos assinados com certificados digitais presumem-se válidos, íntegros e eficazes.
É possível considerar que esses instrumentos particulares (“escritos particulares”), assinados pelas partes com certificados digitais da ICP-Brasil, dispensam o reconhecimento notarial das firmas em virtude da presunção de validade, autenticidade e eficácia que decorre diretamente da lei.
1.4 – Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
As peças extraídas do processo judicial, observadas as regras estabelecidas pelos tribunais, podem ser autenticadas de modo muito fácil e cômodo pelo próprio órgão.
No caso do Estado de São Paulo, o acesso é livre às peças fundamentais do processo (decisões, sentenças, acórdãos, mandados, ofícios etc.) por intermédio da aba “Consultas Processuais”. Só com base nesse simples acesso, pode-se baixar peças fundamentais do processo judicial, salvo casos de segredo de justiça.
Ordens judiciais, por exemplo, podem ingressar diretamente no e-Protocolo e servir como títulos autênticos para a prática do ato mediante requerimento do interessado instruído com a peça judicial autenticada.
1.4.1 – títulos judiciais formalizados pelos notários e por registradores
No Estado de São Paulo, as cartas de sentença, formais de partilha, cartas de adjudicação e de arrematação, podem ser formalizados pelos notários, seus substitutos e prepostos autorizados, nos termos dos itens 214 e seguintes do capítulo XVI das NSCGJSP [2].
A chave de acesso para o processo judicial, de molde a propiciar a formação do título, será a senha atribuída às partes ou o certificado digital do advogado.
Nestes tempos de crise, o Tribunal poderia proporcionar a senha de acesso aos registradores para, a pedido dos interessados, formalizar o título e o submeter a registro imediatamente, sem qualquer risco à segurança jurídica [3].
2 – Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
Os títulos (contratos ou termos administrativos) oriundos da administração pública e no âmbito de programas habitacionais de interesse social e de regularização fundiária, quando são partes a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, podem ser apresentados diretamente ao Registro, dispensado o reconhecimento de firma (inc. V do art. 221 da LRP).
Como veremos mais abaixo, os contratos em que forem partes “órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem (…) no financiamento de habitações e obras conexas ficam igualmente dispensados da formalidade do instrumento público”. Os atos poderão “ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos” atribuindo-se-lhes o caráter de escritura pública para todos os fins de direito” [4].
Logo, nesses casos, o título poderá, desde logo, ser prenotado e o registro consumado.
3.1 – Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Essa hipótese é rotineira e os cartórios recebem diuturnamente contratos desse tipo para registro acompanhados do extrato em XML. Basta a assinatura digital (ICP-Br) do apresentante.
Vejamos o elenco de entidades que se acham autorizadas a atuar no âmbito do SFH [5]:
bancos múltiplos;
bancos comerciais;
caixas econômicas;
sociedades de crédito imobiliário;
associações de poupança e empréstimo;
companhias hipotecárias;
órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;
caixas militares;
entidades abertas de previdência complementar;
companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e
outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
Todas essas entidades estão abrigadas sob os dispositivos legais que dispensam a notarização titular, emprestando aos instrumentos particulares a força de escritura pública [6].
Não há a previsão legal de autenticação notarial de identidade e assinaturas das partes contratantes nos instrumentos particulares celebrados no âmbito do SFH/SFI. De acordo com o art. 221, inciso II, da LRP, os escritos particulares, autorizados em lei [7], serão assinados pelas partes contratantes e testemunhas, ficando dispensado “o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação”.
É preciso reconhecer o seguinte: se não há a obrigatoriedade legal de intervenção notarial para aferir a identidade das partes, nem, tampouco, para a notarização dos firmantes (reconhecimento de firmas) no instrumento, não tem sentido exigir que todas as partes assinem com certificado digital os instrumentos que são endereçados ao Registro de Imóveis pelo e-Protocolo. Bastará que se afira, com segurança, a identidade do apresentante (agente do crédito imobiliário).
3.2 – Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
3.3 – Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Nesses casos não há dificuldade – ao menos no Estado de São Paulo. As peças podem ser autenticadas de acordo com a sistemática do próprio processo judicial (eSAJ).
4.1 – Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
V. comentários ao item 1.3, supra.
4.2 – Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
O notário pode digitalizar o traslado da escritura pública lavrada por ele. Não há diferença entre o traslado em papel e o digital, autenticado por ele com a aposição de sua assinatura digital (ICP-Br).
O notário pode “desmaterializar” e confeccionar um título eletrônico (ex. item 214 e ss. do Cap. XVI das NSCGJSP). Não serão “menos públicas” as peças que integram um título judicial do que as próprias peças do processo. Se ele pode o mais, certamente poderá o menos.
5. E-Protocolo com suspensão do prazo de eficácia da prenotação (art. 205 da LRP).
Todos os demais títulos.
Notas – parte IV
[1] 198. Os Tabeliães de Notas, seus substitutos e prepostos autorizados, poderão extrair traslados ou certidões de suas notas, sob a forma de documento eletrônico, em PDF/A, ou como informação estruturada em XML (eXtensible Markup Language), assinados com Certificado Digital ICP-Brasil, tipo A-3 ou superior.
[2] Item 214 – “O Tabelião de Notas poderá, a pedido da parte interessada, formar cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, nos moldes da regulamentação do correspondente serviço judicial”.
[3] Num caso concreto já tivemos ocasião de propor exatamente isso. Note-se que no caso de processos de usucapião, na Capital de São Paulo, o próprio registrador se encarrega de dar curso à decisão, procedendo ao registro. V. especialmente o subtítulo Formação do título no próprio Registro de Imóveis? Acesso: https://bit.ly/titulojud.
[6] Cfr. § 5º do art. 61 da Lei 4.380/1964; art. 38 da Lei 9.514/1997. Sobre os instrumentos particulares e o registro de imóveis, indico: JACOMINO, S. O instrumento particular e o Registro de Imóveis. Acesso: https://www.academia.edu/42322234
[7] V. a exceção do requisito ad substantiam da escritura pública no art. 108 – “não dispondo a lei em contrário”. Há uma pletora de leis dispensando o requisito da escritura pública.
Registro em tempo de crise – V
No dia de hoje, sensível aos graves problemas enfrentados pelos registradores imobiliários de todo o Brasil, o ministro Humberto Martins baixou o Provimento CNJ 94, de 28/3/2020, dispondo sobre “o funcionamento das unidades de registro de imóveis nas localidades onde foram decretados regime de quarentena pelo sistema de plantão presencial e à distância”, regulando os procedimentos especiais.
É um excelente ato normativo. Ele nos proporciona segurança e estabilidade, define com clareza as diretrizes e padrões que orientam o funcionamento do Registro de Imóveis neste tempo de crise.
É preciso reconhecer a importância das instituições no enfrentamento das ameaças e ataques, além das crises que nos assolam nestes tempos difíceis.
Registro o empenho e o trabalho do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. E o nome dos magistrados Alexandre Chini e Marcelo Martins Berthe, que sempre são sensíveis aos pleitos institucionais.
Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. Mauro Antônio Rocha*
Múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único
Introdução
É cada vez mais frequente que, no fornecimento de bens ou serviços para pagamento futuro, na concessão de empréstimos ou no financiamento para a aquisição dos referidos bens e serviços, o credor exija a constituição de garantia real da dívida, notadamente por alienação fiduciária, muitas vezes demandando a oneração concomitante de diversos imóveis de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores.
Parece-nos já não existir entrave ou dúvida quanto à legalidade da constituição de propriedade fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único.
Entretanto, persiste a negativa de alguns registradores de imóveis quanto a aceitar a determinação prévia do percentual de garantia atribuído a cada um dos imóveis em relação à dívida total – juntamente com algumas outras questões decorrentes de equívocos doutrinários e interpretação incorreta da lei,em detrimento da celeridade na recuperação dos créditos, o que emperra o fluxo dos negócios financeiros e comerciais.
Garantia proporcional de cada imóvel
Tratemos, inicialmente, da garantia proporcional de cada imóvel em relação ao montante da dívida contratada.
Neste ponto, cabe ressaltar que, ao contrário do que se costuma aceitar, por conta de cláusulas contratuais mal formuladas, a dívida não é garantida pelo conjunto de bens constituídos em propriedade fiduciária e, sim, por cada um desses bens individualmente considerados, respondendo cada um deles por percentual previamente determinado da dívida total contraída.
Tomemos, para exemplo, um empréstimo financeiro concedido a pessoa jurídica, com garantia de alienação fiduciária a ser instituída sobre cinco imóveis, pertencentes, cada imóvel, a um dos cinco sócios da tomadora.
A rigor – e para melhor compreensão –, poder-se-ia desmembrar a operação de crédito para que os empréstimos tivessem garantia fiduciária específica, da seguinte forma:
Instr. de mútuo
Valor do Empréstimo
%
Instr. de garantia
Valor da Garantia Fiduciária
%
1
30
100
1
30
100
2
25
100
2
25
100
3
20
100
3
20
100
4
15
100
4
15
100
5
10
100
5
10
100
Na forma acima proposta, seriam firmados cinco contratos (principais) de mútuo e os correspondentes contratos (acessórios) de constituição de garantia fiduciária, multiplicando os custos e despesas de originação e manutenção contratual e contrariando os objetivos de simplificação dos negócios jurídicos e celeridade na recuperação dos créditos exigidos e necessários ao desenvolvimento de mercados massivos.
Evidentemente, a operação financeira acima exposta pode ser realizada a partir de um único instrumento contratual de mútuo, pelo valor total do crédito concedido à pessoa jurídica tomadora.
A garantia fiduciária, por seu turno, deve ser constituída sobre imóvel certo, determinado, identificado e perfeitamente descrito, com a indicação do título e modo de aquisição[1], exigindo, por conta disso, contrato específico para cada imóvel.
De fato, esses contratos acessórios estarão expressos em um só instrumento, que incluirá – ou não – também o contrato de mútuo e, independentes entre si, compartilharão das mesmas cláusulas, termos e condições, permanecendo vinculados ao contrato principal sem que haja, porém, qualquer vínculo jurídico entre eles, da seguinte forma:
Instr. de mútuo
Valor do Empréstimo
%
Instr. de garantia
Valor da Garantia Fiduciária
%
1
100
100
1
30
30
2
25
25
3
20
20
4
15
15
5
10
10
Para além da simplificação instrumental e da redução de custos e despesas, a forma acima proporcionará melhor aproveitamento econômico desses contratos, tais como, o registro de apenas uma ou outra alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados), a negociação individual dos direitos creditórios no mercado secundário, a execução de apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (conforme o saldo devedor da dívida), bem como, a eventual amortização antecipada ou liberação da garantia constituída em um dos contratos de alienação fiduciária, sem que isso provoque nenhuma outra alteração ou modificação nos demais contratos fiduciários.
O registro dessas alienações fiduciárias será feito nos Registros de Imóveis das circunscrições competentes, nas respectivas matrículas, fundado em vias próprias do instrumento de contrato ou, alternativamente, em via única, sucessivamente apresentada ao Oficial Registrador competente para cada imóvel.
A negativa de registro dessas garantias se fundamenta, na maioria dos casos, em suposta – e inexistente – dificuldade no ajustamento de contas nos leilões eventualmente necessários para a realização dos bens e não encontra respaldo na Lei nº 9.514/97, que cuida da alienação fiduciária de bem imóvel, nem na Lei nº 6.015/1973 que regula os registros públicos.
Múltiplas alienações fiduciárias – consolidação da propriedade
A segunda questão se refere à consolidação da propriedade nos casos de múltiplas alienações fiduciárias quando, regularmente constituído em mora, o fiduciante deixa transcorrer o prazo legal sem a purgação.
Dispõe o § 1º do artigo 26, da Lei nº 9.514/1997 que cabe ao Oficial do competente Registro de Imóveis proceder à intimação do fiduciante, seu representante legal ou procurador constituído, para satisfazer, no prazo legal, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com custas e demais encargos.
O § 3º do mesmo artigo autoriza que o Oficial de Registro proceda à intimação do devedor pelo correio, com aviso de recebimento ou, por meio de Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
Na hipótese aqui tratada, de múltiplas alienações fiduciárias em garantia do mesmo débito, o requerimento de intimação será dirigido, evidentemente, ao registrador competente da circunscrição de cada um dos imóveis, o que, de certa forma, poderá dificultar a consecução da execução.
Entretanto, a autorização legal de intimação pelo ofício de títulos e documentos permite que, a requerimento e de acordo com logística estabelecida pelo credor, as intimações sejam dirigidas ao RTD do domicílio do devedor para que sejam procedidas em ato único, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão do conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.
Não há impedimento legal ou de qualquer ordem que justifique eventual desacordo do Oficial de Registro quanto ao encaminhamento da intimação a Registro de Títulos e Documentos único, em atendimento ao interesse do credor. Nos casos em que os fiduciantes sejam diversos, a intimação se fará na forma ordinária determinada na lei.
Para alguns registradores de imóveis a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor somente será possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos, independentemente do decurso de prazo para pagamento da dívida no procedimento de execução por ele presidido.
Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo jurídico, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.
Da mesma forma, é também recorrente que o credor fiduciário pretenda, por razões administrativas ou de outra ordem, protelar o procedimento e proceder à consolidação da propriedade de todos os imóveis ao mesmo tempo, ainda que excedendo o prazo de 120 dias estipulado pelo item 256.1 das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo[2].
Cabe, aqui, esclarecer que a Lei nº 9.514/1997 não estipula prazo para que o credor requeira a consolidação da propriedade após a certificação do decurso do prazo para a purgação da mora, decorrendo daí o entendimento de que não há prazo exigível para a providência, ficando a cargo e conforme os interesses do credor.
Ocorre que a Lei nº 6.015/1973 estabeleceu, no artigo 205, que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
Ao disciplinar os procedimentos da intimação e consolidação da propriedade na alienação fiduciária, a Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, determinou, nos itens 244 e 246.1, que prenotado e encontrando-se em ordem, o requerimento (de intimação) deverá ser autuado com as peças que o acompanham, formando um processo para cada execução extrajudicial e que o prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.
Resta claro que a finalização do procedimento, no caso em comento, se dá com o atendimento da exigência legal de recolhimento dos tributos devidos e a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor.
Portanto, a rigor, e de acordo com a lei dos registros públicos, o credor fiduciário tem o prazo de 30 dias, a contar da certificação do decurso de prazo para a purgação da mora, para cumprir a exigência legal – isto é, recolher os tributos incidentes e requerer a consolidação da propriedade em seu nome, prazo esse que foi estendido pela norma administrativa para 120 dias, sob pena de a consolidação da propriedade exigir novo procedimento de execução extrajudicial.
Ora, da mesma forma que não se encontra amparo jurídico para a negativa do registrador a proceder à consolidação, contrariando interesse do credor, não se encontrará justificativa legal que autorize o fiduciário a manter a prenotação pendente, após o prazo administrativo, aguardando cumprimento e finalização de intimação em procedimento diverso apenas para realizar leilão conjunto dos bens que, como vimos, não é exigível pela legislação de regência.
Aqui, entretanto, há precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do processo 115322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital[3], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora de Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”.
Conclusões
Pelo que acima foi exposto, forçoso entender que não existem vedações legais de qualquer natureza que impeçam a determinação do percentual da garantia da dívida correspondente a cada um dos imóveis alienados fiduciariamente, assim como nada impede que tais imóveis sejam vendidos em leilões realizados individualmente, inexistente disposição legal que obrigue a venda conjunta desses bens.
Da mesma forma, entendemos que não há justificativa legal para a negativa pelos Oficiais de Registro de averbação da consolidação da propriedade de imóveis recebidos em garantia, na medida em que forem decorridos os prazos de purgação da mora, independentemente da pendência em relação a outros imóveis.
Por outro lado, nas mesmas condições, também não há amparo legal para a pretensão de prorrogação do prazo administrativo para o requerimento da consolidação para atender aos interesses do credor fiduciário, implicando o não atendimento da norma legal na sua caducidade, exigindo novo procedimento de execução extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária.
[1] Inc. IV do art. Art. 24 Lei nº 9.514/1997: IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição.
[2] 256.1. Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.
[*] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
Nota do editor — 2026
O artigo foi publicado em outubro de 2016, sob a vigência da redação original da Lei 9.514/1997. Duas reformas posteriores alteraram o quadro normativo e, em boa medida, confirmaram a tese sustentada pelo autor.
A Lei 13.465/2017 assegurou ao devedor fiduciante, após a averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos.
A alteração decisiva veio com o Marco Legal das Garantias. A Lei 14.711/2023 acrescentou à Lei 9.514/1997 o art. 27-A, segundo o qual, nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo — consolidação e leilão de todos os imóveis em conjunto — ou em atos sucessivos, à medida do necessário à satisfação integral do crédito.
Note-se o pressuposto da norma: ao disciplinar a hipótese em que a vinculação não tenha sido convencionada, o legislador reconheceu como legítima a vinculação de cada imóvel a percentual determinado da dívida — exatamente a prática cuja legalidade Mauro Antônio Rocha defendia e que parte dos registradores recusava. Ficou também afastada, por texto expresso, a exigência de leilão conjunto dos bens.
A mesma lei admitiu a constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, sob condição suspensiva de cancelamento da garantia anterior (art. 22, §§ 3º e seguintes), e alterou o regime do segundo leilão.
O texto é mantido na redação de 2016, como registro do debate travado antes da reforma. As considerações relativas aos prazos de prenotação e de consolidação devem ser confrontadas com a legislação e as normas de serviço hoje em vigor.
