Cartórios

CND – a pedra de tropeço dos registradores

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CND do INSS – os obstáculos burocráticos para a aquisição do imóvel

A dispensa administrativa da CND (arts. 47 e 48 da Lei 8.212/1991) entre o poder normativo do CNJ, o Provimento CG 17/2026 e o risco fiscal remanescente perante a Receita Federal. SJ

Declaração de princípios

Antes de qualquer outra consideração, faço de imediato uma declaração de princípios: sou frontalmente contrário, ideologicamente, às exigências cada vez mais gravosas do Estado na consumação de seus interesses. As políticas e exigências fiscais não deveriam impedir a prática dos atos de disposição e oneração de bens e direitos privados. Aliás, esta é a regra consagrada no art. 12 da LRP. Nenhuma exigência fiscal deveria obstar a apresentação de um título a registro, sua prenotação e consequente registro – que é o corolário lógico do sistema. Certo que o dispositivo deve ser conjugado com o art. 289 da mesma lei – e aqui calha uma enorme lacuna para digressões jurídicas suscitadas pelas recentes decisões dos tribunais e do CNJ, às quais vamos nos reportar abaixo.

Estão em causa as draconianas consequências do art. 48 da Lei 8.212/1991 – nulidade do ato, responsabilidade solidária dos oficiais do registro, além de multa. Do mesmo jaez é o art. 134, VI, do CTN.

Ideologicamente, portanto, correta a orientação traçada pelo CNJ e pela CGJSP buscando base e conforto em precedentes do STF. Mas o problema deste artigo não é ideológico; é saber quem pode dizê-lo, por qual via, e com que eficácia – e o que sobra ao registrador enquanto as respostas não coincidem.

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O extrato não sepulta o título – Parte II

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Entre os reflexos, o original — o título que o extrato não sepulta

O que se pediu e o que se proveu: a consulta pública, a objeção previsível e o acerto do Provimento CNJ 228/2026

Na primeira parte deste estudo sustentei, pela genealogia do bordereau e pela lição nonagenária dos contratos-tipo, que o Provimento 228/2026 não sepultou o título. Ao definir o extrato como instrumento auxiliar – apto a subsidiar, jamais a substituir, a qualificação registral – e ao preservar íntegro o poder/dever de o oficial examinar o título sempre que a legalidade o reclame, o regulador reafirmou, em linguagem de hoje, aquilo que a nossa tradição sempre soube e conservou. Vamos seguir com a análise do ato normativo da Corregedoria Nacional com as considerações abaixo.

O que se pediu e o que se proveu – a consulta pública e o Provimento 228/2026

Para medir o acerto do Provimento 228/2026 não basta ler o que ele dispôs; é preciso confrontá-lo com aquilo que se pediu que dispusesse. A regulamentação dos extratos não nasceu em gabinete silencioso: foi precedida de consulta pública (Processo SEI 05164/2021), a que acorreram as entidades do mercado imobiliário e financeiro com os seus róis de pretensões. Entre as contribuições, destaca-se a da ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que apresentou dez sugestões numeradas para a regulamentação do registro por extrato e da assinatura eletrônica. É documento franco, tecnicamente bem armado – e por isso mesmo precioso: nele o modelo se confessa por inteiro.[1]

A Sugestão 6 é o coração de sua pretensão. Propunha-se que o oficial qualificasse o título e realizasse o registro exclusivamente a partir dos elementos constantes do extrato, “sendo vedado o exame da íntegra contratual” – ainda que apresentada para fins de conservação –, quanto a aspectos de forma, de assinatura ou de conteúdo.[2] Leia-se outra vez, que vale a pena: não se pedia apenas a suficiência do extrato; pedia-se a proibição de o registrador olhar o contrato que estivesse, eletronicamente, sob os seus olhos. Não bastava dispensar a qualificação do título – cumpria interditá-la, o que contraria frontalmente a própria letra do texto legal (art. 6º, § 1º, I, “a”): o oficial “qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico”.

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Vésperas do SREI – Registro de Imóveis Eletrônico. 30 anos de Estudos e Reflexões – 1996-1997

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I Congresso Internacional de Direito Registral - 1972, Buenos Aires.
Nesta foto histórica, vemos Elvino Silva Filho e Léa Emília Braune Portugal, registradores brasileiros presentes ao importante evento realizado na cidade de Buenos Aires.

Os textos aqui indicados e comentados pertencem a um momento decisivo da história recente do registro imobiliário brasileiro. Foram escritos e apresentados no ano de 1996, quando a informática deixava de ser simples ferramenta periférica das serventias e passava a interpelar o próprio modo de organização da informação registral. Já não se tratava apenas de substituir máquinas de escrever, agilizar a expedição de certidões, calcular emolumentos ou de manter índices auxiliares. A questão que então se anunciava era mais funda: em que medida a mudança do suporte poderia repercutir sobre a estrutura mesma do sistema registral?

Duas culturas: do papel ao dado

A pergunta conserva atualidade porque a história da informatização dos registros públicos não se confunde com a história da aquisição e do uso massivo de computadores. Esta é, quando muito, a sua superfície visível, o estrato aparente de uma transformação que vinha de longe. Por baixo dela movia-se outra história, mais complexa: a da passagem de uma cultura documentária, moldada pelo papel, pelo livro, pela ficha, pela lavratura de textos, pela assinatura autógrafa e pelo arquivo físico, para uma cultura informacional, em que os dados circulam, se recombinam, se integram e se oferecem à publicidade por meios até então desconhecidos.

Essa transição não era, nem poderia ser, apenas técnica. Como sustentado há trinta anos, o registro devia ser lido também sob a ótica do Direito do Consumidor e da transparência dos serviços públicos delegados, de modo que a modernização revelasse resultados eficazes, como certidões inteligíveis, úteis e acessíveis ao cidadão comum. A tecnologia deveria servir para romper a opacidade do jargão técnico, sem empobrecer a precisão jurídica; deveria abrir a linguagem do registro à compreensão social, sem dissolver a sua gramática própria. A certidão, afinal, não é ornamento burocrático. É a forma pela qual a situação jurídica do bem se torna cognoscível e confiável socialmente. O fundamento essencial do Registro de Imóveis é a segurança jurídica, e ela não deve modificar-se pelo advento de novos meios tecnológicos.

De fato, a tecnologia, nesse quadro, não deveria desempenhar um mero papel coadjuvante no processo administrativo. É instrumento poderoso, mas ambivalente: pode ordenar melhor o serviço, conferir-lhe escala, regularidade e transparência; ou, quando mal compreendida, projetar e cristalizar, ao modo de homologação (homós = mesmo, igual, semelhante, comum e logos = razão, relação etc.), limitações ontológicas em novos meios. O computador tanto pode iluminar a estrutura de um sistema quanto maquiar a sua desordem. A modernização sem teoria costuma ser apenas aceleração do equívoco.

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O extrato não sepulta o título – Parte I

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Sala de espelhos - a realidade simulada

A lição da história e da dogmática: estruturação de documentos, qualificação registral e o acerto do Provimento CNJ 228/2026

(com uma nótula sobre os bordereaux ressuscitados)

Dados não são informação.
Informação não é certeza.
O extrato é dado; o instrumento, título.

Introdução – o eterno retorno do extrato

Há institutos que a história registral parece condenar ao eterno retorno. O extrato é o mais teimoso deles. Oriundo de matrizes francesas, adaptado na lei belga, transplantado ao Brasil de modo hesitante em meados do século XIX, condenado por Lafayette como uma perfeita inutilidade e por Lysippo Garcia como peça boa apenas para pejar os cartórios e fornecer pasto às traças, o extrato foi abandonado com o advento do Código Civil de 1916. Eis que ele retorna numa nova sazão sob o pálio da modernidade do sistema registral (art. 6º da Lei 14.382/2022), redivivo como núcleo operativo do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

Não é de hoje que observo atentamente o ciclo de renascimento e morte do instituto. Há mais de uma década sustento que os novos extratos nada mais são, afinal, do que a revivescência dos antigos bordereaux do século XIX. A crítica a eles dirigida não se inaugurou com a reforma legal de 2022 nem tampouco com a recente regulamentação promovida pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça. É importante demarcar a anterioridade da crítica, porque com isso se desarma, de saída, a suspeita de reação meramente episódica e apaixonada ao texto dos atos normativos recentemente baixados (Provimentos CNJ 228 e 229, de 16 de junho de 2026).

A arqueologia do extrato – a reconstituição genealógica que reata o bordereau francês aos espécimes redivivos – publiquei-a em 2010, portanto doze anos antes do advento da Lei 14.382/2022[1]; desde então reitero a crítica à substituição do título pelo extrato, com constância e sob variadas formas.[2] O que os civilistas do Oitocentos combatiam era o extrato que se revelou o filho de seu próprio tempo, concebido no contexto do regime hipotecário decimonômico; o meu esforço foi outro – mostrar que a mesma estrutura regressa com roupas novas, sob o manto panglossiano da economicidade, racionalidade, eficiência e multifuncionalidade. A cada nova geração esta curiosa espécie ressuscita para logo a sepultar com epitáfios que a seguinte, distraída, ignora. Um eterno retorno.

Entretanto, há diferenças entre os extratos franceses, belgas e brasileiros e o atual. O que apresento à discussão não é mera questão terminológica ou pauta de homologação de modelos ultrapassados, mas questiono a justificativa, encomiástica e quase panfletária, que embala o discurso de modernização do sistema registral brasileiro – ao preço de sacrificar princípios que são consubstanciais ao nosso sistema. A reforma da LRP inoculou elementos exógenos à tradição do nosso Direito, como veremos.

O modelo de extratos que nos revela a Lei 14.382/2022 é disruptivo e representa uma profunda mudança de paradigmas. Importado de outras matrizes de direito, tem nome, origem e autoria confessados: não é o bordereau do sistema francês; não é a “minuta duplicada” que se insinuou no Decreto 482/1846 (artigos 12 e 22), tampouco os extratos previstos na reforma de Nabuco (1864-5), nem os que figuraram nos decretos de Rui Barbosa (1890); nem mesmo os contratos-tipo ou padrão recentes; o novo extrato abeberou-se de fontes menos tradicionais: o Notice Registration, propagado mundo afora pela UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law), assumido por nós como panaceia para atualizar e modernizar o sistema registral pelos mais renomados comentadores da recente reforma da LRP.[3] Não se pode dizer, como dizem os doutos, que estes formulários correspondem aos extratos da legislação brasileira. De fato, não. E veremos o porquê.

Sob o influxo deste admirável mundo novo do registro digital, o nosso sistema registral abalou-se com uma reforma que, na prática, pretendeu rebaixá-lo: de um sistema de inspiração romana, de registro de títulos (impropriamente denominado registro de direitos)[4] a mero registro de documentos. Pior ainda: a registro baseado em meras indicações eletrônicas. A reforma buscou consagrar o esvaziamento do elemento mais importante e consubstancial do sistema registral brasileiro: a qualificação jurídica.

A iniciativa não prosperou tout court em razão das aparas que o próprio CNJ opôs à época das discussões vestibulares do projeto. Convertido que fosse o ofício imobiliário em mero birô de dados algoritmizado, as nobres funções jurídicas esvair-se-iam, reduzido o registrador a validador passivo de fluxos de dados estruturados, by design, por terceiros interessados. Neste cenário, o profissional do direito abdicaria do poder/dever de qualificação jurídica e o vácuo seria “naturalmente” preenchido por terceiros, na consideração de que sempre haverá uma diligência prévia seja pública (notarização) ou privada (due diligence, title search, seguro de título) para acautelar os contratantes em face de eventuais acidentes na execução dos negócios jurídicos relativos a bens imóveis.

Contra esse minimalismo jurídico e dataísta sustentei, sempre, a mesma tese – singela na formulação e grave nas consequências: os extratos podem acompanhar, mas não podem substituir o título, sob pena de converter o próprio registrador em peça meramente funcional e dispensável no grafo de informações e dados registrais coordenados por um hub informacional (plataforma do ONR). Adaptando a clássica boutade, talvez anônima e popularizada por Warren Bennis: o cartório do futuro terá apenas um homem e um cão: o homem para alimentar o cão, o cão para impedir que o homem toque nas máquinas.

Pois é chegado o momento de reexaminar o problema com a serenidade do tempo transcorrido e à luz dos atos normativos recentemente editados.

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Indispondo-me Com Carinho

SJ Cartórios ,

Não posso criticar severamente o sistema da indisponibilidade de bens que tanto proveito representa para a sociedade brasileira. Tive a chance de opinar e interferir em todo o processo, convidado que fui pela diretoria da ARISP. A observação que faço a seguir é construtiva, no sentido de criar um ambiente tecnológico cada vez melhor e adequado às nossas reais necessidades.

A verdade é que o Sistema de Indisponibilidade de Bens vem sendo pensado por mim há muitos anos. Os registradores mais velhos certamente se lembrarão de que o propus ainda na presidência do IRIB. A sua modelagem estava definida há quase uma década. E ela não foi observada nesse sistema.

O modelo adotado pela ARISP não é bom. Representa uma estranha redundância e mesmo irracionalidade no tratamento das informações. Constituir um banco de dados “centralizado” (o que está bem) para servir de base para uma carga, via XML, reproduzindo, em cada unidade, uma base de dados redundante, homóloga, custosa tecnologicamente, burocrática por demandar averbações e manutenção em servidores de dados imprestáveis, é um pouco demais.

Nós temos à mão a tarefa de construir o Registro Eletrônico (Lei 11.977/2009) e optamos, estranhamente, por um modelo que ainda paga tributos à atomização do registro…

A indisponibilidade é um mecanismo que, inoculado no sistema, fica em estado de latência até que o titular (atingido pela ordem) agite seu direito – seja registrando sua aquisição, seja dispondo do direito. É nesse momento, nunca antes, que a eficácia contida da ordem frutifica em toda sua plenitude.

Perto de 99% dos dados que vêm da administração pública são ineficazes e vão dormitar nas bases de dados de todos os cartórios do estado até que o beijo do príncipe ocorra. Quanto lixo eletrônico a ocupar HD´s! Quase nunca há propriedades na unidade – quem sabe haja numa outra (unidade registral) qualquer…

Naquelas unidades em que há direitos inscritos, a indisponibilidade gera efeitos? Não! vai dormitar numa averbação praticamente inócua até que… bem, até que o cidadão adquira ou disponha do bem. Aí, sim, entra em cena o sistema da indisponibilidade de bens.

Nessas circunstâncias, porque importar dados se um o sistema, por definição, é eletrônico e pouco importa o lugar físico em que a base esteja?

Alguém redarguirá – “mas e a certidão que poderia ser expedida”?

Aqui a situação é mais complexa. Em primeiro lugar, nada impediria que se acrescentasse uma informação da Central em forma de certidão apartada, complementar à de propriedade, para qual, inclusive, haveria previsão legal para cobrança (ao menos como informação, para não onerar o cidadão). Vejamos em detalhe:

Há uma frase no velho decreto de 1986 que passa facilmente desapercebida — e que, relida hoje, parece ter sido escrita para este momento. Ela exige que a certidão expedida pelo Registro competente abranja não só os ônus reais, mas as ações reais e pessoais reipersecutórias. Ou seja: o legislador já entendia o Registro como repositório natural de tudo que pudesse turvar o direito de propriedade. Nós é que o esquecemos.

Como assim? informações sobre ações?

É isso mesmo. O sistema é lógico, se pensarmos que o RI é o repositório natural de todas as circunstâncias e vicissitudes que podem representar um estorvo no tráfego jurídico imobiliário. Ademais, “ônus reais”, expressão polissêmica, na tradição do direito registral e civil brasileiros quer significar toda e qualquer restrição ou limitação aos direitos de propriedade. A indisponibilidade é um ônus real porque atinge justamente a medula do direito de propriedade.

Voltando ao nosso tema, essa certidão poderia ser expedida facilmente pelo sistema de maneira empareada, como contraparte na dança da segurança jurídica, à certidão da propriedade (ou da matrícula) municiando os interessados na realização de seus negócios e alertando o Oficial para promover, se o caso, a averbação no registro respectivo.

Note que o sistema é defectivo em vários sentidos. Por não acolher, p. ex., as transcrições e os direitos espalhados nos livros antigos de inscrição. Uma indisponibilidade plenária que não abarque os registros dos antigos livros não pode ser considerada plenamente eficaz e segura. De forma diversa, se pensássemos na certidão da indisponibilidade, contraparte da segurança, mesmo as transcrições e inscrições estariam cobertas.

Não precisaríamos baixar essa montanha de dados inúteis que vão povoar nossos sistemas e poluir o já congestionado sistema registral.

Se quiserem discutir esse assunto, para melhoria geral do sistema, estou às ordens. Caso contrário, haveremos de deixar registrada, ao menos, a opinião que não pretenderá desafinar o coro dos contentes.

NE: Este texto foi escrito em 2012, logo após a instituição da CNIB no Estado de São Paulo. O texto dormitou como rascunho no blogue esses anos todos até que hoje me deparasse com ele. Vai aqui, com os defeitos e sinceridade de um testemunho que não envelheceu.