Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica.[1]
A Ilusão do Dataísmo: O Labirinto da Informação e a Busca pela Certeza
Mais dados somados a informação não representam maior certeza e verdade jurídica. Informação despojada de certeza não gera confiança. A realidade jurídica dos bens e direitos somente se revela, com segurança jurídica e certeza, pela proclamação de direitos que entre nós é representada pelo sistema de publicidade registral.
Vivemos, inegavelmente, sob o império do dataísmo. Diante do cenário de transformações disruptivas da pós-modernidade, vemo-nos avassalados por um caudal de informação simplesmente inassimilável para nós, humanos. Vivemos imersos em oceanos de dados que transitam rapidamente em redes eletrônicas e que conformam uma densa nuvem informacional somente decifrada pela máquina. Ainda assim, não se pode confundir esse fluxo incessante de dados com a realidade mesma das coisas. A abundância de informações não produz, por si só, a verdade.
Os seres humanos, nas sociedades complexas e hiperconectadas, vivem atordoados com o tráfego de informações, mas seguem carentes de certeza. O que realmente importa para quem realiza uma operação financeira, por exemplo, ou para quem transaciona um bem imóvel? A informação abundante, se não se reveste de uma camada de certeza, torna-se um fluxo de informação inseguro.
No âmbito econômico e patrimonial, o fenômeno da tokenização de ativos do mundo real (RWA – Real World Assets) irrompe como espécie de hype fetichista, como ecos de “solucionismo tecnológico” que encantam incautos. Diante de uma tela do celular, o investidor vislumbra um código criptográfico, uma representação matemática baseada em redes distribuídas, e assume a falsa premissa de que a sofisticação algorítmica equivale à certeza da titularidade jurídica. Não equivale. Como nos adverte com cirúrgica precisão Flauzilino Araújo dos Santos nesta obra, o dado emitido on-chain à margem da governança estatal não passa de um passivo disfarçado de oportunidade.
O episódio relatado pela imprensa especializada no início de 2026 – não meramente alegórico, como adverte o próprio autor – da investidora residente em Madri que acreditou ter adquirido fração de um apartamento em Copacabana apenas por deter um token em seu dispositivo móvel ilustra a tragédia dessa assimetria informacional. Ela não adquiriu uma propriedade imobiliária; possuía, tão somente, um arquivo digital. Era portadora de uma imago iuris sine substantia: uma imagem de direito desprovida de qualquer substância jurídica.
O drama dessa investidora não é fruto do acaso. Pela regra universal da lex rei sitae, um token detido em Madri sobre um bem situado em Copacabana submete-se ao ordenamento brasileiro, e não ao protocolo que o emitiu. Como sustentam os juristas que estudaram a tokenização em perspectiva comparada, o fato de um direito ser representado por um token não altera o processo e a natureza jurídica da aquisição desses bens, nem dispensa as partes de observar as regras do lugar onde eles se encontram. Ora, o Brasil filia-se à tradição romanística do título e modo: a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela inscrição em qualquer livro ou repositório privado, mas pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), de regra precedido de escritura pública (art. 108). Enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser o dono por força do direito posto. O direito comparado confirma o ponto sem hesitação: justamente nas jurisdições que conjugam escritura e registro constitutivo, a viabilidade jurídica da tokenização imobiliária é reputada baixa, porque o token, por si só, não vence as formalidades que constituem o direito real. O nosso regime é ainda mais exigente que o espanhol (em regra declaratório e constitutivo da hipoteca e de certos efeitos). Eis por que a investidora não titularizava uma fração da propriedade imobiliária: detinha um dado imutável a respeito de um direito que jamais chegou a nascer.
A literatura comparada que examinou os contratos inteligentes dos projetos pioneiros de tokenização imobiliária – de Atlant a Smartlands e Crowdlitoken – revela que o adquirente do token quase nunca se torna proprietário do bem: a titularidade permanece com a sociedade veículo (propósito específico) ou com a própria emissora, cabendo ao investidor apenas um crédito obrigacional – por vezes um autêntico título de dívida digital – ou uma participação societária. O condomínio direto sobre o ativo, com seu rateio de encargos de conservação e o sempre latente direito de exigir a divisão da coisa comum entre dezenas de cotitulares de países e culturas distintas, é de tal modo disfuncional que empurra a engenharia para o invólucro societário. O passivo, então, vem mesmo disfarçado de oportunidade: o que se anuncia como propriedade democratizada é, na origem, um direito obrigacional contra um veículo de propósito específico.
A tokenização é a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório.
O mito de Héracles revela Iolaus, seu sobrinho, que cauteriza os pescoços cortados da serpe com um archote. Isso demonstra que o herói não vence sozinho a batalha, mas conta com a colaboração de aliados. Armado com a espada da razão e escorado na intuição – simbolizada pelo fogo que impede a duplicação da cabeça da hidra –, Héracles doma seus impulsos disruptivos.
As novas tecnologias são como os frutos da Matrix Generatrix, na nossa metáfora Echidna, que unida a Tifão gera monstros como a Hidra de Lerna.
Na IA (Inteligência Artificial), cada token processado gera ramificações em redes neurais, como novas cabeças que se multiplicam. Na blockchain, cada bloco – como um “ovo viperino no útero de silício”, nas palavras do Dr. Ermitânio Prado – dá à luz novos monstros desafiadores. A caverna de Echidna é o ecossistema tech, fértil em desafios, mas igualmente rico em oportunidades para a reinvenção. As resistências que se antepõem às investidas acabam por gerar forks e novos elos se formam, novas cabeças se alevantam.
Ao homem cabe lutar e vencer cada desafio, sabendo-se que, mesmo dominando uma nova tecnologia, outras emergirão neste caldo de cultura, em ritmo cada vez mais rápido, motivado pela “Lei dos Retornos Acelerados” (Kurzweil).
Apresento aqui, caro leitor, uma despretensiosa incursão ensaística sobre os problemas que afligem a classe dos registradores. Como outrora, os grandes desafios foram vencidos pela inteligência e argúcia de nossos maiores. As novas tecnologias oferecem a oportunidade renovada de lutar o bom combate e de superar os novos obstáculos. Somente poderemos superar a IA com a IH (Inteligência Humana), que tem por aliada a intuição, a tocha luzidia do espírito.
A entrevista abaixo foi concedida a um periódico da categoria dos notários e registradores no mês de agosto do ano passado (2025). O resultado pareceu muito prolixo aos olhos da competente jornalista que formulou as perguntas.
Eu compreendo perfeitamente a sua angústia. Afinal, há menos leitores a cada dia que passa — na exata medida em que sobejam escritores que produzem, com fartura, pasto para algoritmos.
À máquina, pois, submetamos esta entrevista — à mingua de eventuais leitores.
Discurso de abertura do XLV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil proferido pelo Presidente, Sérgio Jacomino. Na sua fala, o registrador enfatiza a importância dos avanços tecnológicos, ressaltando o papel da tradição
– “Poderia me dizer, por favor, que caminho devo tomar para ir embora daqui?”, perguntou Alice – “Depende bastante de para onde quer ir”, respondeu o Gato de Cheshire. – “Não me importa muito para onde”, disse Alice. – “Então não importa que caminho tome”, disse o Gato. (Alice no País das Maravilhas).
Lembrei-me da célebre passagem de Alice no País das Maravilhas, de Lewis Carroll, quando preparava estas breves palavras que ora dirijo aos registradores imobiliários de todo o Brasil reunidos na abertura do XLV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis.
Vivemos uma época de grandes mudanças e transformações. Achamo-nos como que imersos num ambiente cultural e tecnológico em que se produz uma sensação de perda de referências, de insegurança. Vagamos desorientados sob um denso nevoeiro de dúvidas e incertezas.
Perguntamo-nos: as novas tecnologias vão modificar o secular sistema registral brasileiro? Em que medida os meios eletrônicos terão o condão de transformar o Registro de Imóveis substancialmente? Blockchain, computação cognitiva, identidade digital, inteligência artificial… Ao final e ao cabo: a máquina será capaz de substituir o elemento humano nas atividades próprias de notários e registradores?
Ao lado das novas tecnologias, que nos assombram e nos levam a este estado de grandes apreensões, verificamos um fenômeno igualmente importante: perdemos o senso de direção na exata medida em que o próprio Direito, e suas regras materiais e formais, antes tendentes à estabilização das relações sociais, diluem-se num relativismo que a todos desorienta, confunde e prejudica.
Tenho a percepção de que, mais ainda do que as novas tecnologias – que afinal são meros instrumentos –, as próprias regrasjurídicas, que sempre foram a base e o fundamento do Registro de Imóveis e que nos proviam uma cartografia fiável que nos permitia perceber o sentido e a direção no interior do sistema, elas próprias se relativizam, inoculando o germe da incerteza, da imprevisão, da insegurança jurídica.
Neste cenário de disrupção, de algaravia jurídica, de imprevisibilidades normativa e decisória, as novas tecnologias nos são apresentadas como um meio de recondução à racionalidade perdida do próprio sistema jurídico. Para muitos, a máquina há de nos prover os meios para reconhecer o Direito. Ela será capaz então de perscrutar o cipoal normativo e configurar o quadro da situação jurídica, indicando-nos o caminho mais célere e seguro para estabilização das relações jurídicas. A segurança jurídica estará na dependência da prefiguração da máquina.
Isto é simplesmente intolerável. Caímos nos domínios do idealismo. A máquina não pode ir além de algoritmos e de estritas relações lógico-formais. Não pode pretender ser mais do que a régua e o compasso nas mãos de um bom artífice, provado na prática de sua atuação profissional.
Aonde queremos chegar?
Nesta etapa do caminho, volto à pergunta do Gato de Cheshire: sabemos aonde queremos chegar?
Não quero iludi-los, queridos colegas. Não temos certeza absoluta de nada, salvo a de que estamos em movimento e, visto em perspectiva, trilhando, até aqui, um bom caminho. Trazemos na algibeira o conhecimento acumulado por gerações de registradores que se sucederam no exercício do nosso ofício ao longo do tempo. Eles nos legaram um Registro de Imóveis melhor do que o que receberam de seus maiores. É fiado justamente nessa tradição, orientados pela razão prática, que nos lançamos no reconhecimento dos sinais do passado, nos diferenciando, contudo, tornando-nos aptos para enfrentar as dificuldades do caminho e construir o nosso futuro.
Seremos capazes de legar aos que nos sucederão um Registro de Imóveis melhor do que aquele que recebemos de nossos pares?
É preciso descer do ideal ao real. Temos um desafio objetivo que se traduz na capacidade e na aptidão para assimilar as novas tecnologias e dar-lhes a importância relativa que merecem na estrutura de um bom Ofício de Registro de Imóveis.
Os novos meios e ferramentas eletrônicos são elementos acessórios e instrumentais e, ainda que se conceda que possam transformar os elementos do ecossistema de informações e comunicações, ainda assim não podem substituir o elemento humano na realização de atividades próprias e singulares do registrador.
A isto nos dedicamos neste momento: dar respostas efetivas aos desafios postos ao registro de nosso tempo.
Elvino Silva Filho – o IRIB é a “casa do registrador imobiliário brasileiro”
Quero finalizar estas breves palavras evocando a memória de um grande registrador imobiliário brasileiro – Elvino Silva Filho e de um grande desembargador paulista, Márcio Martins Ferreira.
Elvino Silva Filho
Gostaria de trazer ao conhecimento dos jovens colegas a marca indelével do protagonismo do Instituto desde as suas origens. E o faço hoje honrando a figura exemplar do registrador Elvino Silva Filho e do desembargador Márcio Martins Ferreira, recuperando parte do brilhante discurso proferido por ocasião da fundação do IRIB, no longínquo ano de 1974.
Qualquer um de nós, registradores ou não, que queira compreender o processo de modernização do Registro de Imóveis a partir da segunda metade do século XX deve voltar-se às figuras emblemáticas desses grandes juristas.
Elvino esteve presente à fundação do CINDER – Centro Internacional de Direito Registral no ano de 1972, onde apresentou uma excelente contribuição – A unidade imóvel – fólio real – e a mecanização dos registros no Brasil. O texto seria publicado posteriormente na Revista dos Tribunais, edição 477, de julho de 1975.
Nos meados da década de 1970, Elvino já antevia as vantagens do uso das ferramentas computacionais aplicadas ao Registro de Imóveis. Vamos dar voz ao registrador e Presidente do IRIB:
“E, nesta oportunidade, não poderíamos deixar de nos referir, também, à utilização de computadores, uma vez que os Registros de Imóveis, além de serem os repositórios dos imóveis e das pessoas dos titulares de direito sobre eles, devem possibilitar precisas informações sobre esses dois dados ou elementos.
A mecanização dos registros possibilitará, assim, no Brasil, em futuro não muito remoto, a aplicação da cibernética, mediante a utilização de computadores, para o processamento das informações sobre os imóveis e os titulares do seu domínio (…).
Dir-se-á que tais previsões são um tanto quanto visionárias de nossa parte, para a implantação no Brasil. Não comungamos, todavia, dessa opinião. Se o homem dispõe da máquina para a sua utilização, por que não a utilizar para u’a maior eficiência nos seus serviços?” (RT 477/34).
Desembargador Márcio Martins Ferreira
IRIB – a “Universidade de Direito Imobiliário”
Vamos agora ao ilustre desembargador Márcio Martins Ferreira, homem culto, tradicionalista e ainda assim capaz de conceber uma visão moderna acerca das grandes transformações tecnológicas de seu tempo. Diz ele:
“E tudo isso sugere uma outra advertência: será preciso, desde logo, que o estudo da Cibernética entre nas cogitações dos responsáveis pela eficiência dos Registros Imobiliários. A Cibernética ‘filha da simbiose de necessidades científicas e militares, é apenas um belo nome, de estirpe grega, para a segunda revolução industrial’. Dela podemos dizer que será a alavanca de alterações e de adaptações sociais e irá reformular o próprio Direito.
Fundação do IRIB – 1974
Ela se apressa a penetrar em todas as áreas da atividade humana, como o ‘fruto da árvore da ciência do bem e do mal’. Como já se tem notícia ‘à medida em que o Brasil vai entrando na era do computador, sua aplicação vai se difundindo e se multiplicando’: registros públicos e controles sobre propriedades (móveis e imóveis); registros de comércio, aplicações no terreno fiscal; contabilidade computada em bancos, INPS e etc.
A verdade é que a Cibernética está modificando o comportamento dos indivíduos, em função das recém-introduzidas relações de estrutura de poder, do processo produtivo, do mecanismo do trabalho e até dos controles de natureza burocrática e política, que afetam diretamente o destino de cada ser humano.
Já se alarma mesmo que o emprego da eletrônica e da Cibernética ameaça, desde já, no seu nascedouro, os próprios direitos individuais, historicamente protegidos, e que dizem respeito à liberdade e à inviolabilidade do cidadão. É uma consideração, sem dúvida, que desperta temor, mas que, por certo, adianta muito a corrida dos efeitos de tal intervenção nos domínios do Direito.
(…)
Como a Cibernética acena para a vida da Justiça, tomamos este pouco tempo para focalizá-la. E no rico cenário deste Encontro, que prepara as bases de um novo futuro, em meio às mais promissoras realizações, era oportuno realçar tudo que em perfeita simbiose constituirá amanhã um dos altos objetivos do magnífico resultado de uma brilhante ideia. Brilhante e definidora da grandeza de um pugilo de homens que não perdem a chama do ideal que ilumina os seus corações.
E podíamos justificar mais: assim como a poesia é a taquigrafia da alma, a Justiça é o computador das aspirações que comandam o destino do homem.
Prossiga esta ideia pela larga estrada da verdade e do sucesso. Que o mundo de amanhã não possa surpreender os arautos desta admirável iniciativa nas surpresas de um novo status que antes não tivessem prevenido na superior visão do Instituto que hoje toma corpo e grandeza.
Temos a imensa satisfação de registrar no coração de São Paulo e do Brasil, como uma transcrição imutável no tempo e no espaço, a nossa confiança e a nossa fé nos homens que tiveram a genial e corajosa primazia em criar uma Universidade de Direito Imobiliário. E assim será o INSTITUTO que motiva o 1º Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis, de cunho nacional”. (Boletim da ASJESP n. 98, abril/dezembro 1974, p. 47 e ss.).
Neste XLV Encontro Nacional do IRIB, recolhendo o que se produziu ao longo das últimas décadas, reatando os fios que nos ligam ao espírito de união e congraçamento dos registradores presentes no I Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado no mês de junho de 1974 na cidade de São Paulo, nesta hora de alguma hesitação e de incertezas, penso que podemos dar um sentido de orientação e direção ao desenvolvimento do Registro Imobiliário brasileiro.
Com os olhos postos no futuro e os pés fincados na tradição vamos em frente, conscientes de que o desafio de construir o Registro de Imóveis está depositado em nossas mãos.
Vamos construir pontes para o futuro!
Muito obrigado!
Sérgio Jacomino
Discurso de abertura do XLV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil — Florianópolis, dezembro de 2018
Registro de Imóveis, blockchain, ONR e SINTER: verdades e mentiras
Ao longo do mês de maio troquei inúmeras mensagens com as jornalistas Vívian Soares e Juliana Veronezi, que acabaram rendendo uma longa entrevista, aproveitada em pequena parte na reportagem do número inaugural da Revista “Debate Imobiliário”, editada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
As respostas que foram dadas às inteligentes perguntas formuladas pelas jornalistas merecem ser conhecidas pelos leitores deste blogue, razão pela qual as disponibilizo aqui.
Sérgio Jacomino.
Blockchain: disrupção no mercado imobiliário?
P – Quais são os principais impactos que a blockchain trouxe para o mercado imobiliário?
SJ – Posso estar muito enganado, mas não vislumbro que se tenha produzido um impacto “disruptivo” no mercado imobiliário com o advento da blockchain. Entre nós, salvo uma isolada iniciativa de oferta de imóveis com pagamento em criptomoeda, nada se realizou concretamente que pudesse abalar o remansoso mercado jurídico relacionado com a compra e venda de bens imóveis. Tenho observado que o fenômeno da blockchain é uma festa, um hype. Filio-me aos céticos e fico com a boutade de Kai Stinchcombe no delicioso artigo intitulado Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future : “não existe uma única pessoa no mundo com um problema qualquer e que descobrisse que uma solução baseada em blockchain seria a melhor resposta e que, por isso, terá se tornado um entusiasta dessa nova tecnologia” (acesso aqui: https://medium.com/@kaistinchcombe/decentralized-and-trustless-crypto-paradise-is-actually-a-medieval-hellhole-c1ca122efdec).
P – Em um de seus artigos, você diz que os sistemas blockchain não seriam eficientes para substituir órgãos como os cartórios. Como ambos os sistemas centralizados e descentralizados podem conviver em sinergia?
SJ – Vamos por partes, como alguém terá feito em Londres. É preciso definir o que sejam sistemas centralizados e descentralizados no contexto de sua pergunta. Partamos do princípio de que os cartórios de registro de imóveis compõem um sistema descentralizado. Eles sempre foram assim, descentralizados , desde o advento da sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846. A complexa estruturação do Registro de Imóveis assentou-se na ideia de dispensação de funções, irradiação de competências, distribuição de atribuições registrais a delegados do serviço extrajudicial. Desde então o modelo se manteve: milhares de unidades criadas por lei e espalhadas por todo o território do país, tendo à frente um Oficial do Registro com delegação de funções. Essas funções de Registro de Imóveis singularizam-se na atuação de seus Oficiais. O aspecto mais importante, relativamente à sua pergunta, é constatar que os documentos, papéis, dados e registros deveriam, como ainda hoje, remanescer na unidade registral, sob a estrita responsabilidade do Oficial do Registro, que deve zelar por sua conservação e integridade (art. 22 e seguintes da Lei 6.015/1973 e art. 46 da Lei 8.935/1994).
Registro de Imóveis e a proteção de dados pessoais e reais
P – É possível apropriar-se da ideia de descentralização de dados, que parece ser a pedra de toque da blockchain, e aplicá-la aos cartórios?
SJ – De fato, os dados registrais acham-se distribuídos entre milhares de serventias espalhadas por todo o território nacional. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre, não fosse o fato de que os dados registrais, compondo ontologicamente uma coleção unitária, não são, todavia, compartilhados no digital ledger. Talvez resida aí o segredo da não vulneração da privacidade por cadastros e coleções de dados pessoais e reais que pululam por aí, feito pulgas nas opacas esquinas digitais.
P – O Sr. pode ser mais específico quando se refere a “esquinas digitais”?
SJ – Falo da apropriação de dados sensíveis dos cidadãos por agências legais ou ilegais que atuam no mercado de informações. O fenômeno da blockchain revela a fragilidade de sistemas de dados centralizados, como os dados da Receita Federal, do INSS, operadoras de telefonia, etc., que podem ser atacados e frequentemente o são. Sites como “Tudo Sobre Todos”, ou “Telefone Ninja” ou o mais recente “Consulta Pública” revelam dados de caráter pessoal ou patrimonial sobre os cidadãos brasileiros sem o seu consentimento formal (v. http://bit.ly/2rGO9uD). Os cartórios de Registro de Imóveis, por não concentrarem os dados acerca das titularidades dos brasileiros numa central nacional, protegeram muito bem, até aqui, os cidadãos da bisbilhotice digital quando assunto é o inventário patrimonial e de direitos imobiliários.
P – Como o Sr. enfrenta as críticas que são feitas aos cartórios pelo zelo excessivo na guarda dos dados, sabendo-se que a própria Lei de Registros Públicos prevê que “qualquer pessoa” pode obter certidões ou informações do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido?
SJ – De fato, essa é a redação do art. 17 da vigente Lei de Registros Públicos. Mas devemos sempre nos lembrar de que essa disposição é reprodução idêntica do art. 20 do Decreto 4.857 de 1939. Nessa época as novas tecnologias não contavam com as ferramentas e potencialidades que hoje apresentam. Hoje é possível construir repositórios digitais em que se apure, em questão de segundos, o acervo patrimonial de qualquer cidadão. Basta organizar a informação numa base eletrônica de dados. O decreto de 1939 (assim como a vigente lei, de 1973) sempre teve em mira facilitar a obtenção de certidão de um determinado registro, a fim de instruir e aparelhar uma transação imobiliária, não constituir um inventário patrimonial. Penso que essa disposição legal não foi recepcionada pela CF/1988 e não encontra suporte na Lei 12.965, de 2014, que trata da privacidade e proteção dos dados pessoais no âmbito das redes eletrônicas, fundamento que, aliás, encabeça o Provimento 47/2015 do CNJ.
P – O Sr. tem advertido que o Projeto SINTER, da Receita Federal, pode representar uma ruptura no modelo tradicional do Registro de Imóveis brasileiro. Diz ainda que a centralização de dados pode ser a porta de entrada ao que o Sr. denomina de “bisbilhotice digital”. Gostaria que pudesse comentar.
SJ – Como se sabe o Projeto SINTER foi criado pelo Decreto 8.764/2016, visando regulamentar o art. 41 da Lei 11.977/2009. Mas o referido decreto não pode ser visto e compreendido isoladamente, eis que integra um sistema complexo composto pelo citado decreto, além de outros dois – os decretos 8.777/2016 e 8.789/2016 –, conjunto que pode dar azo ao fenômeno de fragilização do sistema registral com a venda de dados pessoais. Recentemente, o Ministério Público do Distrito Federal publicou uma nota aludindo à comercialização de dados dos cidadãos brasileiros. Segundo o promotor de justiça Frederico Meinberg essa prática seria “um negócio milionário no qual os dados armazenados e geridos pela própria administração pública são vendidos para a mesma administração pública” (acesso aqui). Temo que os dados recolhidos pelo SINTER poderiam ter o mesmo destino… Já escrevi sobre esse microssistema que pode vir a fragilizar o sistema registral brasileiro (Meus dados registrais – meu cadastro estatal).
Voltando à sua pergunta, o art. 41 da Lei 11.977/2009 é bastante claro: “os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. Leia-se: os próprios cartórios, unidades que integram o SREI (§ 5º do art. 76 da Lei 13.465/2017), darão acesso aos seus (dos cartórios) bancos de dados. Note: dar acesso não significa construir um sistema paralelo, redundante e vulnerável. Os parágrafos 6º e 7º do art. 76 da citada lei, aperfeiçoando o SREI, espancam todas as dúvidas acerca do quadro hierárquico que vincula o SINTER ao próprio SREI. Lamentavelmente, o Decreto do SINTER preferiu a via da centralização de dados na própria administração, criando na prática um super-registro centralizado, redundante e vulnerável, com a matrícula nacional (chamada de “CPF do imóvel”). Prefiro chamar esse modelo de NEOREGISTRAL.
Ainda agora a Folha de S.Paulo noticia que o Governo paulista vende serviço com dados sigilosos do RG de 30 milhões de cidadãos… [acesso aqui] [mirror].
SJ – Lamentavelmente não temos uma legislação protetiva como na União Europeia, que em 27/4/2016 baixou o Regulamento do Parlamento Europeu e do Conselho (Regulamento 2016/679) que trata a proteção das pessoas singulares relativamente ao tratamento de dados pessoais como um direito fundamental. Segundo dito Regulamento, os dados de caráter pessoal podem ser utilizados por terceiros a partir do consentimento livre, informado, específico e inequívoco do titular, exigindo-se declaração ou uma ação positiva do interessado, não se admitindo o consentimento tácito (aqui: http://bit.ly/2IfDEtq).
SISTEMA NEOREGISTRAL-NOTARIAL – Blockchain pode agregar confiabilidade bem como pôr em xeque modelos tradicionais de transacionar imóveis
P – Voltando ao tema da blockchain, será possível compatibilizar o Registro de Imóveis com iniciativas de registro no digital ledger?
SJ – É perfeitamente possível. A blockchain é uma ferramenta tecnológica inovadora e utilíssima e pode, de fato, agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. Mas não tomemos o todo pela parte, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na deliciosa expressão derivada do pensamento de McLuhan de que “o meio é a mensagem”. A blockchain não é o Registro de Imóveis – assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico em virtude de disposições legais. Por exemplo, um documento que tenha as firmas reconhecidas por um tabelião será considerado autêntico graças à atuação do notário e não pela aposição de um selo eletrônico de autenticidade (inc. I do art. 411 do CPC). A blockchain é uma ferramenta, como são tantos outros instrumentos e atributos conferidos pela lei a certos sujeitos e a determinados atos jurídicos com o fim de conferir certeza, confiança e previsibilidade num ambiente crescentemente complexo e inseguro como é o mercado contemporâneo.
P – Qual é o futuro da blockchain no mercado imobiliário? O que ela pode ensinar para os sistemas centralizados vigentes?
Toda tecnologia inovadora tem um potencial disruptivo. É o que proclamam os arautos do admirável mundo novo da tecnologia da informação e comunicação. Logo, é de se imaginar que a blockchain poderá ser “disruptada” a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Se olharmos com atenção, de alguma forma é o que está acontecendo com a criação de cadeias de blockchain descoladas da infraestrutura do bitcoin , com ativos do mercado imobiliário (bens, serviços e direitos) representados por tokens, que são espécies de fundos imobiliários de caráter fiduciário. Mas colocando de lado o que pode ser apenas um hype , que dá ânimo e fôlego a bolhas de startups, as novas tecnologias, de fato, podem colocar em xeque os modelos tradicionais de intercâmbios econômicos envolvendo bens imóveis.
P – O Sr. poderia nos dar alguns exemplos?
SJ – Hoje há uma série de obstáculos que devem ser vencidos para que um bem imóvel possa ser negociado com segurança no mercado imobiliário. Inúmeros agentes – notários, corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores, coletores, etc. – e inúmeras fontes de dados espalhadas em múltiplos estamentos, como cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais para obtenção de certidões negativas, cartórios, etc., tudo isso deve ser vencido pelos contratantes para a concretização de um negócio jurídico e ainda assim com limitada e relativa segurança jurídica. O processo é custoso, moroso e burocrático. Mesmo quando parcelas das informações e dos serviços possam ser acessados por meio da internet, o interessado tem que peregrinar por múltiplos portais e canais para pesquisar sobre o mesmo bem e o mesmo vendedor. Isso é infernal, simplesmente irracional… Temos um exemplo dessa entropia no Portal RegistradoresBR (http://registradoresbr.org.br/), criado com base no Provimento 47/2015 do CNJ, que condena o usuário do serviço registral a um verdadeiro calvário para obtenção de poucos serviços que são prestados pelas centrais estaduais em meios eletrônicos.****
P – As Centrais Estaduais de Registros de Imóveis, criadas nos estados peloProvimento 47/2015 do CNJ, não resolveram esse problema?
SJ – O ato normativo do CNJ, ao buscar o estabelecimento de diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis, foi uma excelente iniciativa, mas ficou a meio caminho dos objetivos que foram consagrados nos estudos do próprio CNJ sobre a implantação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, previsto nos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009. A partir daí foram criadas centrais estaduais de prestação de serviços de intermediação entre os usuários dos serviços e os registros prediais, agravando os efeitos de dispersão, assimetria, agregando custos de portagem sem a correspondente previsão legal. As centrais não se acham coordenadas entre si, não há padrões de interoperabilidade, e uma vez mais o cidadão se vê obrigado à via crucis de peregrinar portais de serviços na internet ou os próprios balcões de cartórios para obter a informação de que necessita ou realizar o registro que persegue. Essas etapas geram custos, suscitam conflitos, produzem redundâncias, erros, tempo perdido. Como abreviar e racionalizar o percurso legal e burocrático entre o vendedor e o adquirente de um bem imóvel? Como o mercado pode obter de maneira fácil, barata e racional informações sobre a situação jurídica dos bens no comércio? Como universalizar o acesso por meios eletrônicos aos Registros de Imóveis do país? Essas são questões centrais que devem ser postas em debate. E aqui voltamos ao jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como um organismo vivo é sempre maior do que a soma de todos os seus órgãos. Para abusar da metáfora, em relação ao mercado estamos tomando um banho de tecnologia…
Regulamentação do ONR-SREI pode concretizar o Sistema de Registro de Imóveis eletrônico: solução para a confusão informacional e transacional
P – Para diminuir a burocracia e facilitar a vida do cidadão, o que os registradores têm feito?
SJ – A saída para essa barafunda informacional e transacional seria a criação, por lei, de um órgão com finalidades e objetivos muito bem definidos e consistentes no estabelecimento de padrões de operação e funcionamento do sistema, universalizando, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis pátrio. Era necessário colocar em prática o SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, reformando o modelo que ainda opera com pesados livros de registro, matrículas descritivas, registros não estruturados, que representam modelos arcaicos de registração decalcados dos estereótipos do século XIX. Essa ideia prosperou e hoje está consagrada no conjunto normativo compreendido a partir do artigo 76 e seguintes da Lei 13.465/2017. Esse organismo foi batizado como ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, dando o impulso para a efetiva concretização do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Nos termos da lei, os registradores integram o SREI e ficam vinculados ao ONR (§ 5º do art. 76). Espera-se para breve a regulamentação do ONR pelo Conselho Nacional de Justiça, nos termos dos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
P – O Provimento 47/2015 previa que o registro eletrônico deveria ser implantado em todo o Brasil até junho de 2016. Isso aconteceu? Qual o percentual de imóveis registrados eletronicamente?
SJ – Infelizmente, a resposta é: não, o RE não se concretizou no aprazado. Lamentavelmente, o Provimento 47/2015, da Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, que tinha como objetivo estabelecer “diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis”, acabou ficando muito aquém do que poderia ter sido, tendo em vista, principalmente, o farto material técnico produzido pelo próprio CNJ que dava um rumo certo para o desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Não devemos nos esquecer de que a Lei 11.977/2009 já havia fixado um marco temporal de 5 anos para implantação do Registro Eletrônico (art. 39), termo que expiraria em 2014, muito antes do dito provimento. É fácil responder à parte final de sua pergunta: zero por cento, não há um único registro de imóveis eletrônico feito com base na Recomendação CNJ 14/2014, apesar das boas intenções. O processo de registro ainda é feito como se fazia na década de 1970, apesar das mudanças profundas que a sociedade sofreu no período.
P – A que o Sr. credita não se terem atingido os objetivos da lei e do provimento?
SJ – Credito essa situação à falta de um órgão normalizador, com atribuições claramente definidas em lei e fiscalizado pelo Judiciário, criado para concretizar e efetivar o registro de imóveis eletrônico, estabelecendo padrões técnicos de interoperabilidade e vencendo o fenômeno de atomização das unidades de registro de imóveis de todo o país. O Provimento 47/2015 deu um passo importante e necessário rumo ao registro eletrônico, mas insuficiente. Caímos na tentação de manter estadualizada a gestão de portais de acesso às unidades de registro de imóveis, impedindo a criação de uma Central Nacional de Registro de Imóveis, como previsto, aliás, na documentação técnica produzida pelo mesmo CNJ e estabelecida como padrão pela Recomendação 14/2014. Uma central nacional é fundamental, como existe para os notários, para o Registro Civil, o RTDPJ e o Protesto. Não é possível conviver com padrões concorrentes e redundantes. Basta pensar que não existe uma “internet estadual”. A solução para tudo isso foi discutida de modo intenso com o governo e o próprio Judiciário, nas vésperas da MP 759/2016, e o resultado foi a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017.
Desinformação impede busca de soluções técnicas para a defasagem tecnológica dos registros prediais brasileiros
P – A crítica que se fez e ainda se faz de modo reiterado ao ONR é que atrairia os registros para esse órgão, substituindo o registrador no seu mister singular e personalíssimo e levando consigo os dados que hoje estão sob a guarda e conservação da unidade. Como o Sr. vê essa crítica?
SJ – É uma crítica simplesmente improcedente, no contexto do ONR. Seria uma crítica irrelevante, fútil, desinformada, em face da farta documentação que prova justamente o contrário. Entretanto, a insistência nessa narrativa inoculou o germe da insegurança e confusão, instaurando uma grossa divergência interna corporis que se tem revelado nociva, além de turbar a busca de soluções técnicas para enfrentar a defasagem tecnológica que condena os registros prediais brasileiros a uma espécie de figuração arcaica, quixotesca, de registração feita com base em padrões medievais.
É lindo ver como as inscrições manuscritas eram caprichadas, algumas delas com capitulares e esfragística decalcada da tradição tabeliônica do medievo. Mas cá entre nós: quem não acharia bizarro que os bancos fizessem a contabilidade de cada cliente em fichas manuscritas? Lamentavelmente, as averbações ainda são feitas de modo manuscrito e narrativo à margem de registros lavrados em pesados livros concebidos no século XIX e que ainda estão em uso nos cartórios brasileiros. As matrículas são repositórios de informações úteis, mas outras completamente descartáveis – como registros e averbações cancelados direta ou indiretamente.****
A matrícula vai se constituindo num fólio que representa um inventário em sua maior parte estático, redundante, complexo e que não instrui o cidadão acerca do que é relevante, que é a revelação da situação jurídica do bem imóvel matriculado. Enfim, a crítica assacada contra o ONR é expressão do fenômeno de post-truth, já denunciado em outras oportunidades e que aqui calha muito bem.
P – Do ponto de vista do registrador, quais são os maiores desafios da nova lei?
SJ – Vencer a ignorância, o preconceito e o reacionarismo. Toda mudança de paradigmas revela divergências, o que é bastante natural em face das reformas profundas que o sistema registral experimenta. Ultrapassar essas barreiras é necessário, mas não será suficiente. Outros obstáculos precisam ser enfrentados – como o desnível abissal entre unidades de Registro de Imóveis espalhadas pelo Brasil afora. De um lado, vemos cartórios que são verdadeiras ilhas de excelência, bem aparelhados, economicamente sustentáveis, tecnologicamente capacitados; de outro, pequenas serventias que mal suportam o custo de insumos básicos necessários para se manterem em pleno funcionamento. Muitas são economicamente inviáveis. Uma cifra apreciável das serventias no Brasil aufere ganhos que não superam os salários de funcionários públicos médios (dados aqui). Além disso, é preciso vencer as assimetrias verificadas nos processos de informatização. Enfim, os desafios são imensos, mas uma tomada de posição urge e nós cremos que as novas tecnologias podem criar um meio ambiente que favoreça a redução de custos e impulsione a articulação dos cartórios num grande arco registral. Esse “círculo registral”, interconectando cada unidade de Registro de Imóveis, permitirá entregar a universalização do acesso, o barateamento de custos e a modernização do sistema registral pátrio que a sociedade reclama.
