Publicidade registral e segurança jurídica na tokenização de ativos imobiliários*
Introdução: a ilusão do dataísmo
Dados não são informação; informação não é certeza; certeza não é confiança. É a publicidade registral que converte informação em segurança jurídica.
Essa cadeia de proposições resume a resposta do Direito Registral ao dataísmo – a crença de que a abundância de dados, processados em velocidade crescente, produziria por si mesma certeza e segurança jurídica. No mercado de tokenização de ativos do mundo real (RWA), essa crença se transformou em hype: o investidor olha a interface amigável do celular ou tablet e confunde a sofisticação do código com certeza de titularidade. Não se confunde.
Yuval Noah Harari demonstrou que a informação não mantém vínculo necessário com a verdade e que, desde a invenção da escrita, a propriedade nas sociedades letradas passou a depender não do documento em si, mas de inscrições reconhecidas por redes institucionais capazes de fazê-las valer.[1] Do barro cozido da Mesopotâmia ao silício das redes distribuídas, o suporte da informação (medium) muda incessantemente; a necessidade de uma instituição que a qualifique e a converta em confiança social permanece intacta.
Em 2026, a realidade confirmou o que a dogmática já prenunciava. Uma das plataformas mais conhecidas de tokenização imobiliária do mundo, que prometia “democratizar” o investimento em imóveis residenciais norte-americanos, anunciou a liquidação voluntária de um portfólio estimado em US$ 140 milhões. Milhares de investidores, espalhados por dezenas de países, viram-se desamparados pela própria arquitetura que prometia protegê-los. Mais de setecentos imóveis haviam sido incorporados às ofertas; no litígio de Detroit, os bens passaram à supervisão de um fiduciário especialmente designado pelo juízo local. O caso não é o centro do nosso argumento, mas a confirmação empírica de uma tese anteriormente formulada.[2]
Inteligência artificial, tokenização, segurança de dados e governança digital. Diálogos entre o velho Ermitânio Prado e o registrador Manoel Valente Figueiredo Neto. Os colóquios seguem a tradição dos “diálogos sob as romãzeiras”, com convidados especiais do Velho Leão do Jocquey: https://cartorios.org/2026/06/07/dialogos-sob-as-romazeiras/
Diálogos sob as romãzeiras. Ermitânio Prado recebe Dr. Manoel Valente.
I. Fé pública e tecnologia
Provocação. Se o sensor assina a imagem, a criptografia garante a integridade e o blockchain eterniza a cadeia, para que ainda serve a fé pública? A máquina não tornou o registrador supérfluo?
Resposta. Não. Para Manoel Valente, cada tecnologia cumpre uma função parcial: a máquina produz o vestígio, a criptografia preserva a integridade, a inteligência artificial identifica padrões e o blockchain dá persistência à cadeia. Nenhuma delas, isoladamente, produz aquilo que a Ciência Jurídica chama de fé pública.
O que a técnica entrega são evidências, rastros e graus de certeza técnica. A fé pública é outra coisa: é atribuição jurídica, conferida pelo Estado a alguém que responde pelo que atesta.
“Elas produzem evidências, rastros e graus de certeza técnica, não a fé.”
Provocação. Então o dilema é escolher: ou a fé pública humana, ou a fé criptográfica?
Resposta. O jurista recusa a dicotomia. O verdadeiro desafio não é escolher entre uma e outra, mas compreender como uma poderá estruturar a outra sem que o Estado e o oficial de registro desapareçam da cadeia de confiança.
Rejeita igualmente os dois extremos: transformar o cartório numa empresa de tecnologia, ou resistir à tecnologia para preservar a fé pública. A síntese que propõe é uma fórmula de dupla via.
“Precisamos juridicizar a tecnologia e tecnologizar a fé pública sem desumanizá-la.”
Provocação. A pergunta, afinal, é: a máquina pode certificar?
Resposta. Para ele, essa é a pergunta errada. A máquina já participa da certificação; o ponto decisivo é a imputação de responsabilidade. O direito precisa saber a quem atribuir as consequências do ato quando o instrumento que o produziu é automático.
“No limite, a questão não é se a máquina pode certificar. É saber quem responde juridicamente quando a máquina certifica.”
II. O registrador do século XXI
Provocação. Se a conferência de documentos for automatizada, o que resta ao registrador fazer?
Resposta. Resta-lhe uma função mais alta. O registrador deixaria de ser apenas aquele que vê, confere e registra documentos para assumir a função de guardião jurídico de uma infraestrutura digital de confiança.
Nesse novo desenho, o oficial supervisiona máquinas, valida modelos, interpreta exceções e responde pelos atos. Permanece como o ponto humano de imputação de responsabilidade.
“Alguém que supervisiona máquinas, valida modelos, interpreta exceções, responde pelos atos e permanece como ponto humano de imputação de responsabilidade.”
Provocação. “Quem guarda os guardiões?” A velha pergunta de Juvenal basta para o tempo das máquinas?
Resposta. Manoel propõe acrescentar-lhe uma segunda pergunta, que ele chama de “manoelina”: quem será o guardião quando os próprios instrumentos de prova forem produzidos, selecionados e verificados por máquinas?
Junto com a pergunta vem uma dúvida sobre a própria classe: estamos preparados? Ele observa que os registradores se formaram “meio que sem lar”, aprendendo a se virar sozinhos — o que é força, mas também fragilidade diante de uma transformação dessa escala.
“Quem será o guardião quando os próprios instrumentos de prova forem produzidos, selecionados e verificados por máquinas?”
III. Tokenização e matrícula estruturada
Provocação. A tokenização do crédito imobiliário, anunciada por bancos e registradores, é o próximo passo inevitável?
Resposta. Ele acompanha de perto o Acordo de Cooperação Técnica firmado entre ONR, RIB, Banco do Brasil, Caixa, Sicoob, Sicredi, Ailos e Unicred, que prevê o uso de blockchain para dar suporte à jornada do crédito imobiliário, com testes previstos para março de 2027.
Mas faz uma ressalva de prudência: pela descrição do próprio Banco do Brasil, ainda se está na etapa de detalhamento das jornadas e de definição dos modelos de integração — portanto, antes da arquitetura definitiva de produção. Há tempo, e há necessidade, de o registro ocupar o seu lugar no desenho.
Registra ainda os sinais externos do mesmo movimento: o piloto de tokenização que a CVM prepara para o mercado de capitais, os fundos tokenizados da State Street e as repercussões no financiamento de imóveis.
Provocação. Qual será, então, a peça central dessa engrenagem?
Resposta. A matrícula estruturada. Para Manoel, o elemento central será uma matrícula eletrônica com os dados do imóvel, dos proprietários, dos ônus e dos gravames estruturados — ideia em que o ONR já vem trabalhando, inclusive com a proposta de uma certidão de matrícula estruturada voltada à futura tokenização.
É um ponto em que o jurista é afirmativo, quase profético.
“Matrícula estruturada é o que ocorrerá.”
IV. A inteligência artificial jurídica
Provocação. Os grandes lançamentos de IA para o mundo jurídico são apenas um “ChatGPT de toga”?
Resposta. Não. Ao ler o lançamento do Gemini Enterprise for Legal, em agosto de 2026, Manoel identificou uma mudança de paradigma: do chat para os agentes. Antes, o advogado perguntava e a IA respondia; agora, o advogado define um objetivo e o agente executa todo um fluxo de trabalho — a chamada IA agêntica.
Viu no movimento das grandes empresas a passagem de uma IA genérica para uma infraestrutura verticalizada por setor. Disse o mesmo do Astra for Law, da OpenAI: não é simplesmente um “ChatGPT jurídico”, mas uma infraestrutura especializada. E relatou notícias de que essas empresas já preparam produtos voltados a registros e notariado, com foco no Brasil e na América Latina.
Provocação. Que aplicação dessa IA mais interessa ao registro?
Resposta. O monitoramento regulatório contínuo — o regulatory horizon scanning: agentes que acompanham sem cessar as mudanças normativas e as confrontam com as políticas internas da organização, para identificar impactos antes que eles cheguem.
Foi dessa conversa que nasceu, por inspiração recíproca, o Scanning Regulatório do KollGEN [www.kollgen.com/radar].
V. Segurança de dados e fornecedores
Provocação. Quando o acervo de um cartório passa a ser lido por uma IA de fornecedor privado, os dados estão seguros?
Resposta. Manoel examinou determinado produto, módulo de inteligência artificial integrado ao sistema privado. A ferramenta faz OCR inteligente, lê e interpreta matrículas, compara as informações com o Indicador Real, identifica atos, partes e negócios jurídicos e transforma matrículas digitalizadas, inclusive imagens, em dados estruturados.
Leu os termos de uso. Neles, a empresa afirma que os dados inseridos e processados não são usados para treinar modelos externos ou de terceiros. Mas declara também que modelos, algoritmos, arquiteturas e tecnologias subjacentes são de sua propriedade e confidenciais.
A tensão fica posta: a promessa de não reutilizar os dados convive com a opacidade do instrumento. O oficial responde pelo ato, mas não enxerga por dentro a ferramenta que o ajuda a produzi-lo.
Provocação. Vale mais a pena o registrador ter o próprio sistema ou aderir ao do mercado?
Resposta. Ele viveu o dilema na própria serventia. Encerrou em setembro de 2026 o SMV — Sistema Manoel Valente, criado em 2019 — e adotou outro fornecedor para o 2º Registro de Imóveis de Caxias do Sul. Apresentou a decisão como maturidade, não como falha.
Ao mesmo tempo, acompanha com atenção a consolidação do setor por grupos estrangeiros especializados em adquirir softwares de nicho. A resposta dele não é ideológica: cada caminho ensina uma coisa diferente.
“Um sistema próprio ensina a pensar. Um sistema de mercado ensina a escalar.”
VI. Governança da inteligência artificial
Provocação. O perigo é a IA ficar inteligente demais?
Resposta. Para Manoel, o problema talvez não seja esse, mas a velocidade com que as capacidades evoluem — inclusive a capacidade de a própria IA ajudar a construir versões melhores de si mesma.
Comentando o ensaio de Dario Amodei, alertou para o risco de a capacidade tecnológica avançar mais rápido do que a capacidade de compreender, auditar e controlar esses sistemas, a ponto de a governança ficar permanentemente atrás da tecnologia.
Provocação. Qual é, então, o remédio: parar?
Resposta. Não. Ele destaca que a proposta não é simplesmente “parar a IA”, mas criar mecanismos de avaliação independente, auditoria externa, padrões internacionais e uma espécie de velocidade segura para o desenvolvimento dos modelos.
Na mesma linha, registrou outros alertas que considera relevantes: a “rendição cognitiva” diante da IA, apontada pelo relatório do MIT sobre IA e educação; a advertência da Anthropic, em seu pedido de abertura de capital, sobre riscos catastróficos; e a tese de Ray Dalio de uma bolha no setor.
VII. Política institucional: o Provimento 247
Provocação. O Validador Nacional de Selos é uma infraestrutura de confiança ou um risco para a atividade?
Resposta. Manoel acompanhou cada passo da crise: o ofício da ANOREG/BR e das entidades nacionais pedindo que a CNR retirasse a indicação da NEWTECH S.A.; a petição da CNR ao Corregedor Nacional pela revogação integral do Provimento 247; e o indeferimento do pedido de revogação imediata, com a eficácia suspensa durante a fase de participação institucional e avaliação técnica.
Reconhece a finalidade declarada pelo CNJ — uma infraestrutura nacional que aumente a autenticidade, a integridade, a rastreabilidade e a segurança dos atos extrajudiciais. A desconfiança não recai sobre o objetivo, mas sobre quem opera e em que modelo.
Provocação. E o CNJ vai recuar?
Resposta. A leitura dele é cética. Avalia que o CNJ não voltará atrás e que, num ambiente de pressão sobre a própria magistratura, a tendência é cortar o que for possível de quem estiver ao alcance — corpo técnico, serviços auxiliares, serviços delegados —, numa lógica em que “todo mundo vai sofrer”.
“Mas o CNJ não vai voltar atrás.”
VIII. A agenda que se abre
Provocação. Essas conversas vão ficar no etéreo?
Resposta. Não é o que ele pretende. Aprovado no pós-doutorado em Direito da UCS, com a pesquisa “Propriedade Privada Imóvel e Infraestruturas de Confiança na Governança Territorial: o papel do MapBiomas no planejamento territorial sustentável”, quer transformar o relatório final num livro. Faz questão da expressão “infraestruturas de confiança”, e não “de governança”.
Diz precisar da academia para validar as ideias que amadureceram no diálogo.
Os próximos compromissos: o webinar da ENNOR em 11 de novembro de 2026, às 14h30, sobre propriedade privada imóvel e infraestruturas de governança territorial; e um seminário de encerramento do pós-doutorado na UCS, previsto para março de 2027, para o qual convidou Sérgio Jacomino a proferir palestra sobre registro de imóveis, tecnologia e infraestruturas de confiança.
“Quem sabe, dele sair um livro, fruto das conversas que tivemos aqui sobre IA, tecnologia, propriedade, interfaces e ingerências.”
Síntese
Manoel Valente aceita a tecnologia como produtora de prova, mas sustenta que a fé pública e a responsabilidade pelo ato devem permanecer humanas e estatais. Desconfia menos da técnica do que da velocidade com que ela avança, da opacidade dos fornecedores e de quem controla a infraestrutura.
Provocações em aberto
Questões que a conversa levanta e ainda não responde — matéria para o livro, o seminário ou o próximo diálogo:
Qual a velocidade segura para a adoção da IA nas serventias, e quem a mede?
Como desenhar, juridicamente, a imputação de responsabilidade quando o ato é assistido ou produzido por IA? Será possível imputar responsabilidade à máquina?
Que garantias de auditoria o registrador pode exigir de um fornecedor cujo modelo é confidencial?
Quem define o padrão da matrícula estruturada — o ONR, o CNJ, o mercado financeiro — e com que participação dos oficiais?
Como o registro ocupa seu lugar na tokenização antes que a arquitetura definitiva seja fixada por bancos e operadores?
A tokenização é a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório.
O mito de Héracles revela Iolaus, seu sobrinho, que cauteriza os pescoços cortados da serpe com um archote. Isso demonstra que o herói não vence sozinho a batalha, mas conta com a colaboração de aliados. Armado com a espada da razão e escorado na intuição – simbolizada pelo fogo que impede a duplicação da cabeça da hidra –, Héracles doma seus impulsos disruptivos.
As novas tecnologias são como os frutos da Matrix Generatrix, na nossa metáfora Echidna, que unida a Tifão gera monstros como a Hidra de Lerna.
Na IA (Inteligência Artificial), cada token processado gera ramificações em redes neurais, como novas cabeças que se multiplicam. Na blockchain, cada bloco – como um “ovo viperino no útero de silício”, nas palavras do Dr. Ermitânio Prado – dá à luz novos monstros desafiadores. A caverna de Echidna é o ecossistema tech, fértil em desafios, mas igualmente rico em oportunidades para a reinvenção. As resistências que se antepõem às investidas acabam por gerar forks e novos elos se formam, novas cabeças se alevantam.
Ao homem cabe lutar e vencer cada desafio, sabendo-se que, mesmo dominando uma nova tecnologia, outras emergirão neste caldo de cultura, em ritmo cada vez mais rápido, motivado pela “Lei dos Retornos Acelerados” (Kurzweil).
Apresento aqui, caro leitor, uma despretensiosa incursão ensaística sobre os problemas que afligem a classe dos registradores. Como outrora, os grandes desafios foram vencidos pela inteligência e argúcia de nossos maiores. As novas tecnologias oferecem a oportunidade renovada de lutar o bom combate e de superar os novos obstáculos. Somente poderemos superar a IA com a IH (Inteligência Humana), que tem por aliada a intuição, a tocha luzidia do espírito.
A entrevista abaixo foi concedida a um periódico da categoria dos notários e registradores no mês de agosto do ano passado (2025). O resultado pareceu muito prolixo aos olhos da competente jornalista que formulou as perguntas.
Eu compreendo perfeitamente a sua angústia. Afinal, há menos leitores a cada dia que passa — na exata medida em que sobejam escritores que produzem, com fartura, pasto para algoritmos.
À máquina, pois, submetamos esta entrevista — à mingua de eventuais leitores.
