Causa certo desconforto para alguns admitir que o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil possa ser considerado como “a casa do Registrador Imobiliário do Brasil”. Por muito menos que incompreensões e vaidades extirpou-se o nome do Instituto do articulado da MP 759/2016 em dispositivo que o indicava como agente das grandes transformações que o Registro de Imóveis brasileiro deveria experimentar (art. 54).
Muito embora a resistência coordenada, nunca sobeja reafirmar a importância do IRIB na condução dos temas de interesse corporativo e institucional.
Gostaria de trazer ao conhecimento dos jovens colegas a marca indelével do protagonismo do Instituto desde as suas origens. E o faço hoje honrando a memória de Elvino Silva Filho e recuperando parte do brilhante discurso do desembargador Márcio Martins Ferreira proferido por ocasião da fundação do IRIB, no longínquo ano de 1974.
Qualquer um de nós, registradores ou não, que queira compreender o processo de modernização do registro de imóveis a partir da segunda metade do século XX deve voltar-se à figura emblemática do grande registrador brasileiro, jurista de escol, presidente do IRIB, Elvino Silva Filho.
Elvino esteve presente à fundação do CINDER – Centro Internacional de Direito Registral no ano de 1972, onde integrou a comissão encarregada de redigir as conclusões da Comissão III [Conclusões da Comissão III] que tratou do tema da mecanização do Registro de Imóveis. Logo em seguida, os registradores brasileiros, por intermédio da Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo, encaminhariam um relatório e memorial ao Ministro da Justiça e ao Corregedor-Geral de Justiça de São Paulo oferecendo sugestões para a modificação do Decreto-lei nº 1.000/69 “a fim de que o Registro Imobiliário brasileiro, principalmente nos grandes centros urbanos, pudesse ser feito de acordo com a conquista da tecnologia moderna, aproveitando os avanços da cibernética, e, ganhando em celeridade e racionalização”.
Assim foi. O Corregedor-Geral de São Paulo e o próprio Ministro da Justiça receberiam dos registradores paulistas uma proposta que permitiria aprofundar as discussões que antecederam o advento da Lei 6.015/1973.
Posteriormente, esteve presente no Congresso que se realizou em Madri, onde apresentou uma excelente contribuição – A unidade imóvel – fólio real – e a mecanização dos registros no Brasil. O texto seria publicado posteriormente na Revista dos Tribunais na edição 477, de julho de 1975.
Do excelente trabalho, gostaria de destacar:
“E, nesta oportunidade, não poderíamos deixar de nos referir, também, à utilização de computadores, uma vez que os Registros de Imóveis, além de serem os repositórios dos imóveis e das pessoas dos titulares de direito sobre eles, devem possibilitar precisas informações sobre esses dois dados ou elementos. É, no que se constitui a informática, no dizer do Prof. Ivan Sá Motta, Chefe do Departamento de Métodos Quantitativos e Informática da Escola de Administração de Empresas da Fundação Getúlio Vargas de São Paulo. A informática, na definição desse Professor, ‘é o processo de transformação da informação de uma certa qualidade em outra, de qualidade mais fácil de ser utilizada’. É o que, precisamente, o Registro de Imóveis deve proporcionar.
A mecanização dos registros possibilitará, assim, no Brasil, em futuro não muito remoto, a aplicação da cibernética, mediante a utilização de computadores, para o processamento das informações sobre os imóveis e os titulares do seu domínio (…).
Ainda, para completar esse extraordinário apoio de um computador, a mecanização dos registros poderá se utilizar da microfilmagem, da qual nos referiremos mais adiante, conjugada ou não com o computador, através do sistema ‘COM’ – Computer Output Microfilm” (…).
Dir-se-á que tais previsões são um tanto quanto visionárias de nossa parte, para a implantação no Brasil. Não comungamos, todavia, dessa opinião. Se o homem dispõe da máquina para a sua utilização, por que não utilizá-la para u’a maior eficiência nos seus serviços?” (RT 477/34).
Vamos ao ilustre desembargador Márcio Martins Ferreira, homem culto, tradicionalista e com uma visão moderna acerca das grandes transformações tecnológicas de seu tempo.
Volto ao tema com maiores detalhes (Sérgio Jacomino).
IRIB – a “Universidade de Direito Imobiliário”
Márcio Martins Ferreira
“E tudo isso sugere uma outra advertência: será preciso, desde logo, que o estudo da Cibernética entre nas cogitações dos responsáveis pela eficiência dos Registros Imobiliários. A Cibernética ‘filha da simbiose de necessidades científicas e militares, é apenas um belo nome, de estirpe grega, para a segunda revolução industrial’ Dela podemos dizer que será a alavanca de alterações e de adaptações sociais e irá reformular o próprio Direito.
Ela se apressa a penetrar em todas as áreas da atividade humana, como o ‘fruto da árvore da ciência do bem e do mal’. Como já se tem notícia ‘à medida em que o Brasil vai entrando na era do computador, sua aplicação vai se difundindo e se multiplicando’: registros públicos e controles sobre propriedades (móveis e imóveis); registros de comércio, aplicações no terreno fiscal; contabilidade computada em bancos, INPS e etc.
A verdade é que a Cibernética está modificando o comportamento dos indivíduos, em função das recém-introduzidas relações de estrutura de poder, do processo produtivo, do mecanismo do trabalho e até dos controles de natureza burocrática e política, que afetam diretamente o destino de cada ser humano.
Já se alarma mesmo que o emprego da eletrônica e da Cibernética ameaça, desde já, no seu nascedouro, os próprios direitos individuais, historicamente protegidos, e que dizem respeito à liberdade e à inviolabilidade do cidadão. É uma consideração, sem dúvida, que desperta temor, mas que, por certo, adianta muito a corrida dos efeitos de tal intervenção nos domínios do Direito.
FUNDAÇÃO DO IRIB – Alfredo Coaracy Brazil Gandolfo, Maria Helena Leonel Gandolfo, Elvino Silva Filho, Marizita (esposa do Dr. Elvino), não identificado, Fernando de Barros Silveira e Antonio Carlos Carvalhaes (?). Foto: 19/6/1974. Hotel Eldorado, na Avenida São Luiz, em São Paulo, Capital.
Sugestões existem que é tempo de criar em nossas Escolas a cadeira ‘Cibernética e Ciência do Direito’, para estudo das múltiplas implicações da utilização do computador – como ‘Feiticeiro do Século XX’, e que está abrindo novos horizontes à humanidade.
O congestionamento da Justiça nos grandes centros já vem reclamando o uso da Cibernética. Aqui em São Paulo já existe uma programação para ser executada. E somos pioneiros. A Justiça da Guanabara também elaborou um plano-piloto de serviços, para emprego do computador na administração da Justiça. Há ali um planejamento dividindo em três fases de implementação. Na primeira fase haverá o controle e implantação dos cadastros da Vara de Execuções, para controlar o status da população carcerária. Em segundo lugar, os controles mecânicos quanto a indultos, sursis e fatos modificadores da pena. A experiência visa criar um sistema informativo e permitir um fluxo de informações entre os Poderes Judiciário e Executivo”.
(…)
“Toda essa fascinação, todavia, não pode nos levar ao esquecimento de que a automação de nossos dias é parte de um processo evolucionário que nos legou o século XIX. Só as técnicas de hoje são novas: os conceitos eram conhecidos há mais de um século, daí podermos afirmar que Pascal (inventou o primeiro computador mecânico), Jacquard (o tear – a primeira máquina operada por meio de cartões perfurados) e Charles Babbage (máquina analítica), que ficou nos desenhos. Se tivesse sido construída, trabalharia como os computadores eletrônicos de hoje – e concebeu a máquina destinada a calcular e imprimir tabelas matemáticas – nasceram antes do tempo. O desejo de mecanizar, portanto, não é invenção nossa.
A conquista do espaço propiciou no mundo de hoje o desencadeamento de todas as forças que o engenho humano soube conceber. Valeu a técnica e não somente a genialidade.
Como a Cibernética acena para a vida da Justiça, tomamos este pouco tempo para focalizá-la. E no rico cenário deste Encontro, que prepara as bases de um novo futuro, em meio às mais promissoras realizações, era oportuno realçar tudo que em perfeita simbiose constituirá amanhã um dos altos objetivos do magnífico resultado de uma brilhante ideia. Brilhante e definidora da grandeza de um pugilo de homens que não perdem a chama do ideal que ilumina os seus corações.
E podíamos justificar mais: assim como a poesia é a taquigrafia da alma, a Justiça é o computador das aspirações que comandam o destino do homem.
Prossiga esta ideia pela larga estrada da verdade e do sucesso. Que o mundo de amanhã não possa surpreender os arautos desta admirável iniciativa nas surpresas de um novo status que antes não tivessem prevenido na superior visão do Instituto que hoje toma corpo e grandeza.
Temos a imensa satisfação de registrar no coração de São Paulo e do Brasil, como uma transcrição imutável no tempo e no espaço, a nossa confiança e a nossa fé nos homens que tiveram a genial e corajosa primazia em criar uma Universidade de Direito Imobiliário. E assim será o INSTITUTO que motiva o 1º Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis, de cunho nacional”. (Boletim da ASJESP n. 98, abril/dezembro 1974, p. 47 e ss.).
Por ocasião do transcurso do aniversário do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, na condição de ex presidente, fui entrevistado pela jornalista Andréa Vieira. As boas perguntas e as respostas se acham abaixo.
Em quarenta anos de história, em sua opinião, qual foi a grande contribuição do IRIB para a classe registral imobiliária brasileira?
O IRIB desempenhou o papel de consolidar, na prática, as ideias que brotaram das sucessivas reformas legais, inspiradas, como se sabe, nos melhores sistemas registrais do mundo, levando-as aos mais longínquos rincões do país. Desempenhou o papel de intérprete autorizado do sistema, com base nas melhores referências doutrinárias. A orientação do IRIB era, como até bem pouco, a referência abalizada do Registro de Imóveis no Brasil. Essa é a grande contribuição que o IRIB deu ao país.
O Instituto nasceu com a missão de ser primordialmente uma referência em estudos e na produção de conteúdos sobre a doutrina registral imobiliária. Nesse sentido, a missão do IRIB foi cumprida?
Penso que sim. A produção no campo dos estudos foi imensa e contínua ao longo de muitos anos. O Boletim do IRIB, lançado em 1976, foi o veículo pelo qual a doutrina registral se disseminou e estabeleceu. Por ele se divulgava matéria de interesse da categoria – como novas leis, atos normativos, etc. com enfrentamento de problemas práticos. O clássico “IRIB responde”, por exemplo – no início a cargo de Maria Helena Leonel Gandolfo, Ademar Fioranelli, Jether Sottano, Elvino Silva Filho, dentre outros – foi um canal importante para solver as dúvidas práticas de inúmeros registradores. Singelo e direto o recado dos editores da primeira edição: “Nenhum movimento se fará sem que eu saiba, ou por outra, sem que você saiba, pois estarei sempre chegando às suas mãos, quer você se encontre no extremo norte ou no sul; na costa leste ou no oeste brasileiro. Portanto, minha visita será constante e sempre oportuna, pode crer, já que estarei informando tudo o que estiver relacionado, afinal de contas, com a sua própria vida profissional, o que, aliás, é muito interessante. Meu nome é ‘O BOLETIM’”. Já para as questões de fundo, digamos doutrinárias, estas seriam veiculadas pela Revista do IRIB, ou, mais tarde, Revista da Direito Imobiliário, cuja nova sazão seria inaugurada em 1978.
Mas, além da Revista do Direito Imobiliário (RDI), o IRIB editou ou apoiou a publicação de importantes obras. Como o senhor vê essa iniciativa? Poderia destacar obras de grande valor para a classe, impressas pelo IRIB ou em parceria com o Instituto?
Somente no nosso período de gestão foram 26 obras publicadas em parceria com o Sérgio Antônio Fabris, de Porto Alegre. Sem contar, é claro, as excelentes edições da Revista de Direito Imobiliário, que tivemos a honra de editar em um bom período, e as publicações que foram feitas pela Editora Saraiva, na série Direito Notarial e Registral. Foram milhares de páginas escritas e o acervo do IRIB é imenso e muito importante para quem queira conhecer a história do registro de imóveis no país. Lamento profundamente que muitas dessas iniciativas – como a publicação do Thesaurus, por exemplo – não tenham sobrevivido. Mas assim é a vida… Tudo se transforma e certamente outras iniciativas se seguirão com igual ou superior qualidade
Muitos registradores deixaram os seus nomes escritos na história do IRIB. Em sua opinião, quais são os grandes colaboradores que devem ser sempre lembrados e homenageados?
Gostaria de lembrar, em primeiro lugar, o nome de Júlio de Oliveira Chagas Neto, que foi o grande entusiasta da ideia da criação do IRIB.
Cláudio Fiorante e Julio de Oliveira Chagas Neto
Foi o nosso primeiro presidente. Fico emocionado em pensar que o sonho da criação do IRIB, no ano de 1974, era por ele acalentado havia mais de 20 anos! Lembrando-se dos velhos companheiros – Armando da Costa Magalhães, José Ataliba Leonel e Francisco Gonçalves Pereira – que tombaram antes da concretização do sonho de criação do IRIB, Júlio Chagas escreveria nos atos fundacionais do Instituto: “Esta reunião, que ora iniciamos, tem para mim o significado de um verdadeiro milagre, – qual seja o de assistir à materialização do sonho que venho acalentando há mais de vinte anos, de poder, um dia, congregar nossos colegas de todos os Estados da Federação numa entidade representativa da classe que constituímos”. Realmente, chega a ser um fato curioso que o IRIB nasceria somente em 1974, decorridos praticamente mais de uma centúria desde o advento do sistema registral pátrio, em 1846. E nasce pelo interesse de registradores paulistas que atraíram, para o coração de São Paulo, as maiores autoridades do país. Foi aqui, em São Paulo, que se constituiu uma comissão executiva encarregada de dar corpo ao Instituto. Vale a lembrança dos nomes dos que a compuseram: JÚLIO DE OLIVEIRA CHAGAS NETO (Presidente), JETHER SOTTANO (Vice-Presidente), MARIA ELOIZA REBOUÇAS (Coordenadora geral), ELVINO SILVA FILHO (Secretário Geral), MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, OSCAR FONTES TORRES, PEDRO SILVEIRA GONÇALVES, HÉLIO FERRARI (1º Tesoureiro), FERNANDO DE BARROS SILVEIRA (2º Tesoureiro). Como se vê, todos eram registradores paulistas. A força da Escola Paulista de Direito Registral se faria sentir desde os primórdios do Instituto. Essa comissão expediu convites para todos os colegas das unidades da federação para que pudessem participar de um encontro que se realizaria entre os dias 19 e 22 de junho de 1974, com a fundação do Instituto, em cerimônia presidida pelo Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, des. José Carlos Ferreira de Oliveira. Falo de Escola Paulista, mas será justo admitir que ela nunca foi paulista por arredia à contribuição de pensadores de outros Estados da federação, mas, isto sim, por congregar em São Paulo o contributo de grandes nomes de outros Estados. Bastaria pensar em nomes como os de Sylvio Paulo Duarte Marques, do Rio Grande, de Álvaro Mello, do Ceará, de Adalberto Tabosa de Almeida, do Pernambuco, de Nicolau Balbino Filho, das Minas Gerais. São grandes registradores e juristas que encontraram em solo bandeirante a mais calorosa acolhida, a partir de onde suas ideias puderam ser irradiadas. Não podemos nos esquecer, igualmente, do nome de Elvino Silva Filho, querido e pranteado colega, que nos legou importantes estudos sobre o Registro Imobiliário no Brasil. Professor de direito civil foi o nosso representante nos congressos internacionais que já se realizavam no bojo do Cinder (Centro Internacional de Direito Registral). Aliás, Elvino foi sócio fundador do Cinder, em memorável assembleia realizada na cidade de Buenos Aires, em 1972. A criação do Centro Internacional de Direito Registral foi, confessadamente, a inspiração para a criação do IRIB entre nós. Mas a constelação de grandes registradores não se acha restrita à galáxia “iribiana”…
Há que ser sempre citado o nome de Lysippo Antonio do Amaral Garcia, de quem estamos reeditando um livro seminal para a doutrina do direito registral imobiliário brasileiro. O grande registrador esteve em São Paulo na última década do século XIX – ao menos desde 1889 (quando se matriculou na Faculdade de Direito do Largo São Francisco) e foi trabalhar como “suboficial” no Registro Hipotecário da Capital de São Paulo que então se achava a cargo de Eulálio da Costa Carvalho. Descobri a sua letrinha caprichada nos antigos livros de registro hoje sob a guarda de Flauzilino Araújo dos Santos. Esse mesmo Eulálio será cantado por Chico Buarque na conhecida Paratodos. Eulálio foi casado com Amélia Benvinda Rodrigues da Costa, pais do político Álvaro de Carvalho, por sua vez pai de Maria do Carmo Carvalho que, casada com Cesário Alvim, foi mãe de Maria Amélia Cesário Alvim que, esposa do historiador Sérgio Buarque de Holanda (1902-1982), com ele teve o nosso Chico Buarque de Holanda…
Voltando ao IRIB, quem mais o Sr. lembraria?
Perdoe-me a digressão. Antes de seguir, quero lembrar que foi esse mesmo Lysippo Garcia que nos presenteou a obra mais importante sobre Registro de Imóveis publicada no primeiro quartel do século XX. Voltando ao IRIB, ocorre-me, agora, buscando pela memória, o nome de Waldemar Loureiro, registrador no Rio de Janeiro, que durante anos reeditou o seu conhecido livro sobre Registro de Imóveis. Lembro-me do nome de Francisco Bertino de Almeida Prado, autor de um belo livro prefaciado pelo grande Clóvis, de Gastão Vidigal… Entre os registradores que fundaram o IRIB devem ser sempre lembrados Jether Sottano, Oly Érico da Costa Fachim, Tabosa de Almeida, Adolfo Oliveira, Maria Helena Leonel Gandolfo… tantos nomes! Como poderia me esquecer da grande Glaci Maria Costi? Dentre aqueles que ainda se acham na lide e que sempre acompanharam a trajetória do IRIB quero registrar os nomes de Ademar Fioranelli, de Flauzilino Araújo dos Santos, de João Baptista Galhardo, de Ulysses da Silva, de Bernardo Oswaldo Francez, dentre tantos outros. Certamente cometo injustiças ao indicar os nomes que me parecem ser os de representantes de uma geração de grandes registradores. Respondo às suas perguntas buscando pela memória e certamente algum nome agora me escapa. O que se pode dizer, seguramente, é que o IRIB foi uma peça fundamental para o desenvolvimento do Registro de Imóveis do Brasil.
Na esfera político-institucional, o senhor destacaria projetos ou iniciativas do IRIB em defesa do fortalecimento da classe registral imobiliária?
Sim. Sabemos que a atual Lei de Registros Públicos foi alterada ainda na vacatio. Tomamos conhecimento, pelos registros históricos, que a suspensão de sua vigência se deveu à pressão de registradores de São Paulo e do Rio Grande do Sul. Esta é uma fase sobre a qual um dia, se tiver forças, me debruçarei para trazer a lume as verdadeiras razões da suspensão e avaliar, objetivamente, qual foi a importância do IRIB no episódio. Mas é preciso dizer que a fundação do Instituto, em meio a profundas transformações no campo legislativo, ocorre como uma resposta concreta dos oficiais que ansiavam participar ativamente do debate relativo às transformações que se avizinhavam. Um dos temários do I Encontro, aliás, foi, justamente, a “apreciação e críticas à Lei 6.015, de 31-12-73”. Os registradores paulistas, por sua Associação de Serventuários de Justiça, sempre amparada na Corregedoria Geral do Estado, foram os que mais agitaram o debate na opinião pública a respeito do errôneo projeto governamental representado pelo Dec.-Lei 1.000, de 1969. O Ministério da Justiça acabou por acatar a sugestão, feita pelos paulistas e gaúchos, de adiamento do prazo de vigência, “a fim de que a lei fosse revista e expurgada dos vícios que encerrava”, na voz de um dos presentes à fundação do IRIB. O referido decreto jamais entraria em vigor e sobreveio, então, a Lei 6.015, de 1973, cuja vigência ainda tardaria um tanto. Pode-se identificar, justamente aqui, o grave erro de considerar que a Lei 6.015, com a criação da matrícula – “a mais promissora inovação da Lei 6.015” – poderia representar a instituição de um verdadeiro cadastro imobiliário entre nós, instituição reclamada desde que a demolidora crítica de Soriano Neto havia atingido o cerne das ideias defendidas por Clóvis Bevilaqua e Lysippo Garcia, louvadas por Philadelpho Azevedo, Carvalho Santos, Serpa Lopes e tantos outros juristas de escol.
Devemos compreender que o ataque ao Decreto-Lei 1.000, de 1969, bem como, depois, a prorrogação da entrada em vigor da Lei 6.015/1973 – que seria alterada ainda na vacatio pela Lei 6.216, de 1975 – estavam relacionados à tentativa de recuperar o sentido original das reformas que vinham se realizando ao longo dos tempos pela visão de largo alcance de um Philadelpho Azevedo e, antes dele, de um Lysippo Garcia, de um Dídimo Agapito da Veiga, e mesmo, porque não dizer, de um José Thomaz Nabuco de Araújo. Depois, havia ainda a possibilidade de votação do novo código civil, o que ocorreria somente muito tempo depois…
Enfim, não considero a Lei 6.015, de 1973, uma lei excelente. Há inúmeras falhas e, em certo sentido, considero que esta lei representou um retrocesso em relação aos diplomas revogados. Contudo, é a lei que temos. O que, sim, será digno de nota é o fato de que a criação do IRIB ganhou enorme impulso pela expectativa de ser votada uma nova lei que transformaria estruturalmente o Registro de Imóveis no Brasil. Pode-se identificar no IRIB a contribuição fundamental que se deu à implementação da nova Lei de Registros Públicos. Aqui peço licença para citar o nome de outro grande paulista: Gilberto Valente da Silva, príncipe do IRIB, que emprestou seu melhor talento para dar concretude às ideias que, pela via da doutrina nacional e estrangeira, já se espalhavam em nosso meio. Foi ele o grande artífice que deu soluções práticas e muito sensatas para a introdução do fólio real entre nós, realizando encontros na Universidade de São Paulo, atraindo os mais destacados registradores e autoridades para discussões e debates. São memoráveis os encontros do IRIB em que atuava coordenando o pinga-fogo… Além disso, não nos esqueçamos, a partir da década de 80, houve uma profusão de excelentes decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo, pelo seu Conselho Superior da Magistratura, arestos que deram a melhor interpretação à lei posta em vigor em 1976. Trata-se do mais robusto conjunto de decisões sobre registro de imóveis, superando – ao menos em quantidade e regularidade – a lavra admirável do grande Serpa Lopes
O senhor esteve à frente do IRIB no período de 2002 a 2006. Quais foram os projetos prioritários da sua gestão e os seus respectivos resultados?
Há o registro de tudo quanto foi feito no período nas publicações do Instituto. Não é confortável falar sobre as nossas realizações. O que gostaria de registrar é que, no período, resgatamos o que o IRIB produziu de melhor e o divulgamos ao Brasil inteiro pela Internet. Lembro-me que a primeira página do IRIB na internet foi feita numa noite modorrenta, ainda em 1997, no 12º andar do Edifício ACIF, em Franca, São Paulo. Gostava de pensar que, desde um recanto qualquer do mundo, munido unicamente de um computador e de algumas ideias na cabeça, seria capaz de mudar o mundo. Havia uma certa ingenuidade e uma grande dose de idealismo. Além de termos inaugurado a era do IRIB online, foi ali, naquele prédio da ACIF, durante aquelas noites insones, que surgiu o primeiro Boletim do IRIB eletrônico, em 1998, periódico que tantos frutos deu à categoria e que se mantém até hoje. Dei-me, então, à tarefa de servir como ponte entre o passado – representado pelos luminares do IRIB – e o futuro, que despontava com os novos registradores aprovados em concursos públicos. Essa ponte merece ser inteiramente concluída. No período experimentamos, igualmente, uma nova abertura a temas que agitavam os fóruns internacionais. Realizamos no Brasil o Encontro Internacional de Direito Registral, promovido pelo IRIB em parceria com o CINDER, na cidade de Fortaleza, Ceará. Era preciso abrir-se aos novos temas, sem, contudo, deixar de recolher o melhor da tradição do Registro de Imóveis no Brasil. E isso se fez com a atração, para os encontros, de grandes juristas que, embora não registradores, deram inestimável contribuição ao longo dos anos. É o caso de Kioitsi Chicuta, de Walter Ceneviva, de Marcelo Martins Berthe, de Décio Antônio Erpen, de José de Mello Junqueira, de Narciso Orlandi Neto e de tantos outros. Terá sido, contudo, o grande desembargador Ricardo Dip que estabeleceria a paideuma registral. Ele recolheu e ordenou, com rigor, precisão e elegância, o conhecimento técnico registral de modo que as futuras gerações possam com segurança aproveitar a parte viva da doutrina. Os seus artigos, originariamente publicados na Revista de Direito Imobiliário – e que foram recolhidos depois em livro –, representam um marco teórico e se constituem em acervo precioso de consulta e de instrução. O grande jurista brasileiro recuperou e assentou, em sólidas bases, o conceito da independência jurídica do registrador, formulou a doutrina sobre a sua autonomia e deu os contornos teóricos dos processos registrais, sempre baseado em excelentes fontes, instigando seus discípulos a seguirem os passos de nossos maiores. Esta é a expressão da tradição que que se fez presente e “tem virtude para ser futuro”, como sempre nos lembra, citando um grande pensador carlista.
Quais são os desafios que o IRIB e os registradores imobiliários têm pela frente?
O maior desafio, certamente, é sobreviver em ambiente que modifica, profundamente, as relações econômicas na sociedade contemporânea. Falo dos meios eletrônicos – este admirável mundo novo saudado na fundação do IRIB pelo eminente desembargador José Carlos Ferreira de Oliveira. As redes eletrônicas haverão de transformar o próprio Registro. Já não é possível manter uma estrutura organizativa baseada inteiramente num modelo “atomizado” de cartórios. Os Registros de Imóveis deverão se integrar numa complexa rede, “molecularizando-se”, interagindo com os usuários, com a administração pública, com os agentes do crédito imobiliários, com notários e com outros registradores, daqui e do exterior, prestando serviços pela rede mundial de computadores. Tenho escrito muito sobre esse tema e preocupa-me, sobremaneira, que o futuro do Registro de Imóveis não possa estar nas mãos justamente daqueles que dele deveriam cuidar com o maior zelo e interesse. O futuro do Registro de Imóveis deveria estar nas mãos dos próprios profissionais que atuam nos ofícios prediais, amparados e fortalecidos pelo Poder Judiciário, já que o integram – na feliz expressão de João Mendes de Almeida Jr. – na condição de “órgãos da fé pública”. (outono de 2014).
NSCGJSP em debate. Capítulo xx – Sessão do dia 31 de julho de 2014.
Dando continuidade às discussões e debates acerca das novas disposições normativas da Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, o Des. Ricardo Dip, coordenador dos debates, fez-se acompanhar da Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Tânia Mara Ahualli e do Dr. Paulo Campanella, Juiz assessor da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo, ambos estudiosos do direito registral brasileiro.
Paulo Campanella, Tânia Mara Ahualli, George Takeda, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo prestigiaram o encontro.
Além das personalidades judiciárias, os registradores paulistanos Ademar Fioranelli, Armando Clápis, Sérgio Jacomino, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo e George Takeda participaram ativamente das discussões e dos debates empolgados que se seguiram.
Encerramento de transcrições
Na sessão anterior, interrompeu-se a sequência regular de leituras e comentários ao deparar-se com a conveniência de unificar de modo definitivo o sistema de matrícula, o que implicaria, como se reconheceu, um passo indispensável para a harmonização sistemática do Registro de Imóveis com o encerramento completo das transcrições.
Reconheceu-se que isso envolve, de certo modo, a necessidade de dar alguma compreensão ao significado normativo do art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prescreve sejam as averbações realizadas à margem das transcrições:
Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.
No decorrer da semana sucessiva aos debates, surgiram alguns problemas adicionais que, curiosamente, se difundiram. Houve quem sustentasse não ser viável que as retificações se fizessem nos cartórios de competência territorial contemporânea, que era melhor mantê-las nos cartórios antigos, para que não houvesse a necessidade de trabalhar com documentos oriundos de outros cartórios, “como se as matrículas não fossem abertas com base em certidão de transcrição do registro anterior…”, observou Ricardo Dip. E concluiu:
“Todas essas questões são acidentais e não tocam diretamente o problema central. Não se discute sobre a ausência de uma norma específica e uniforme a respeito da atribuição ou competência administrativa registral para a retificação; tampouco não se diz que está errado se se fizer desse jeito. A questão está em verificar se há vantagens na adoção de um sistema único, se continuaremos, depois de 40 anos, na expectativa acaso de conviver por mais um século com um sistema duplicado”.
As discussões da semana passada renderam um debate lateral e o aprofundamento das indagações lançadas no curso da jornada. Foi possível colher aspectos e referências curiosas no tecido das próprias Normas de Serviço.
É patente que há duas situações destacadas, pelo menos, em que a prática de averbações deva ser feita na circunscrição atual. Uma refere-se à exceção criada pela Corregedoria no sentido de que, em se tratando de imóvel situado em outra comarca, a regra não se aplica. Trata-se do item 120 do Capítulo XX das referidas NSCGJSP:
“As averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem da transcrição ou inscrição a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, salvo se passou a pertencer a outra comarca”.
O subitem imediatamente seguinte trata de exceção que não se acha na própria lei:
“120.1. As averbações de indisponibilidades, ordens judiciais e atos da administração pública serão feitas na comarca de origem.
Uma segunda, embora aqui restrita a um cartório competente, no sentido de que também se abrirá a matrícula se não houver espaço físico no livro onde lançada a transcrição. Trata-se do item 54:
“Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual [transcrição?] será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade”.
Sérgio Jacomino, Registrador de São Paulo, apela para eventual omissão:
“a contrario, tratando-se de imóvel localizado em outra serventia, ainda que se tenha esgotado o espaço no livro para lançamento da averbação à margem da transcrição, não se encontra na norma a determinação de abertura de matrícula na nova serventia. Chamo a atenção para o art. 295 da LRP: “O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.
Unificação – uma questão de política judiciária
Uma questão de política registrária é saber se é ou não o momento oportuno para a unificação dos sistemas. Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura acha-se aberto em ambiente propício a encarar alterações desse jaez como um verdadeiro progresso para a instituição. Porém, “são os registradores que devem, principalmente, aferir o momento certo para a unificação dos sistemas. Saber o que efetivamente pode ocorrer com uma mudança dessas nos registros é, primeiramente, um tema melhor assinado para os registradores. A verdade é que falar de bananas é um problema, antes de tudo, dos bananicultores. Os oficiais de registro podem avaliar esse tema em debate muito melhor, em princípio, do que nós, os juízes, que temos uma visão de gabinete e enxergamos o problema desde outro posto de observação”, emendou Dip.
TANIA MARA AHUALLI, Juíza da Vara de Registros Públicos, informou aos presentes que, em vista das discussões travadas na semana passada, ocorreu uma reunião com todos os registradores da Capital de São Paulo onde estes temas foram amplamente comentados. Já está agendada uma nova reunião para apreciação de ideias e projetos para enfrentar o desafio posto e dar o pontapé inicial para a definitiva transição do sistema de transcrição para o sistema de matrícula.
Item 53 – ordenamento de atos e informação gráfica
53. No preenchimento das fichas das matrículas que comporão o Livro nº 2 de Registro Geral, serão observadas as seguintes normas:
VI – cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o de averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número sequencial do ato e o da matrícula. O número do ato será lançado por rigorosa ordem sequencial, de sorte que inicia-se no número 1 e segue-se ao infinito (exemplos: R. 1/780; R. 2/780; AV. 3/780; AV. 4/780; R.5/780; AV. 6/780 e assim, sucessivamente);
No início da vigência da lei havia certa dúvida, hoje já superada, quanto à ordem de seguimento dos atos – “R1, R2, R3, AV1, AV2, AV3, etc.”. Depois, entendeu-se, de modo mais adequado, qual seria o sentido da lei. Tratava-se de uma numeração só.
Ricardo Dip lança aos presentes uma indagação: qual a razão de ser da sigla “AV”, já que não há no registro de imóveis outro ato iniciado pela letra “A”? A única hipótese legal que justificaria a adoção da expressão “AV” seria para distinguir da Anotação existente no Registro Civil. Ainda assim, parece que se trate de mera tradição utilizar o dístico “AV” em vez de “A”.
Segundo Sérgio Jacomino, a expressão anotação ocorre na LRP na parte relativa ao Registro de Imóveis: protocolo – Livro 1 (art. 203, II), no indicador real (art. 179, in fine). As colunas de “anotações” à margem das inscrições nos Livros 1, 4 e 5 foram previstas nos modelos instituídos pela Lei de Registros Públicos. Segundo ele, as múltiplas remissões eletrônicas, perfeitamente possíveis nesses livros, poderiam ser qualificadas, com abonação, de “anotações”.
Segundo Jacomino, haverá ainda uma razão histórica:
“Avento aqui uma explicação que deverá motivar uma pesquisa nos antigos livros de registro para confirmação da hipótese. No Regulamento de 1846 (Decreto 482, de 14 de novembro) encontramos a especificação dos atos praticados pelo tabelião especial das hipotecas no art. 22: ‘Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1º o de registro geral das hypothecas da Comarca em que servirem, o qual será exclusivamente destinado ao registro das hypothecas dos bens situados na mesma Comarca, lançamento das averbações a ellas relativas, e annotações das certidões affirmativas, que passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca nos seus Livros: 2.º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as annotações das certidões negativas que passarem’.
Igualmente chamavam-se anotações as certidões de prática de atos de registro ou de averbação lançadas nos títulos entregues às partes (arts. 20, 25 etc.). As expressões registro, averbações e anotações se achavam, pois, no nascente registro hipotecário. Posteriormente, na vigência do Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, lavra preciosa do Conselheiro Nabuco, a expressão “anotações” ficou reservada para os indicadores real (art. 33), pessoal (art. 34) e protocolo (arts. 70, 73 e 153), exatamente como na vigente LRP”.
Chave do registro – protocolo
ADEMAR FIORANELLI, Registrador paulistano, lança a questão: por que há cartórios que, ao praticarem um registro ou uma averbação, inserem o número da prenotação?
RICARDO DIP – Para a localização do microfilme, caso contrário, o indicador de microfilmes teria de ser mantido separado da matrícula.
GEORGE TAKEDA complementa a ideia apontando para uma outra relevante razão. “Está dito na lei que os efeitos da inscrição retroagem à data da prenotação. Reza o art. 1.246 do CC: ‘O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’.
Jacomino pôs-se em concordância com o comentário do coordenador Ricardo Dip no sentido de que a indicação pelo número do protocolo empresta uma ordem objetiva e prática para indexação da microfilmagem de todos os títulos e documentos destinados à conservação no Registro. Por serem os atos praticados em livros variados, segundo ele não haveria como basear-se numa ordem singela feito pelo número de das inscrições. Seria muito complexo fazer isso. Sempre foi evidente manter uma indicação unívoca e o protocolo, como “chave do registro” única, se presta admiravelmente para isso. “Tanto que nas etiquetas dos microfilmes são indicados os números da prenotação”.
Matrícula – redundâncias gráficas
VII – é opcional a repetição do número da matrícula em seguida ao número de ordem do lançamento de cada ato;
Ricardo Dip revelou sua surpresa ao examinar uma ficha de matrícula do 7º RI com mais de 130 fichas. “Temos, sempre que possível, de evitar esse tipo de coisa. Temos de reconhecer que a questão não está em inserir uma letra a mais ou a menos (AV ou meramente A, no exemplo discutido), mas, e isto é um paradoxo, temos de começar a escrever mais. Ao menos, de lege ferenda, temos de considerar a vantagem de “escrever mais”, ou seja, de escrever em forma de anotação marginal (ei-la de volta!) para referir cancelamentos e retificações. Bem ao lado de registros e averbações alteradas. Isso deve compensar-se, em todo o caso, porque para bem ou para mal, a forma narrativa tende a desaparecer com o registro eletrônico.”
Insistindo na tese de que se deva manter a repetição do número da matrícula nos atos sucessivos, Jacomino expressou que, em sua experiência profissional, ocorre, eventualmente, de o lançamento do ato ser feito em ficha errada. “Com a indicação reiterada sempre se chama a atenção de quem pratica o ato para a verificação do número da matrícula onde será realizado o ato. Particularmente, entendo que isso funciona como um marcador, e eu optei por não abolir”.
VIII – no registro ou na averbação será (vel potius: serão) sempre indicado(s) o número e a data do protocolo do documento apresentado e a data em que o ato é praticado;
Segundo Ricardo Dip, essa disposição é nova e vai ao encontro de observação absolutamente correta do doutor George Takeda nesse mesmo sentido.
Ademar Fioranelli indica a data da transcrição na abertura de matrícula. “A certidão expedida revelará prazos e valerá como como vintenária, trintenária, etc. “.
Ademar Fioranelli registra que no momento da abertura da matrícula se deve inserir a data da transcrição aquisitiva. Observa que muitos cartórios não fazem desse modo. “Ao apontarmos a data da transcrição, eventual certidão de matrícula que possa ser expedida acabará por revelar os prazos das inscrições e valerá como como certidão vintenária, trintenária, etc. Ou seja, no caso de uma transcrição de 1975, por exemplo, com mais de trinta anos, não seria necessário fornecer uma certidão filiatória”.
George Takeda observou que, além do número da transcrição, ele insere dados como o titular aquisitivo resumido. Assim, a pessoa saberá de quem adquiriu o imóvel.
IX – na matrícula não poderá ser feito qualquer lançamento sob a rubrica de “certidão”, “anotação” ou “observação”, visto que o ato deve ser unicamente de registro (R) ou averbação (AV), inexistindo previsão legal para lançamento diverso;
Ricardo Dip lembrou que a antiga proibição da inscrição do protesto contra alienação de bens levava a o caminho de “intimar o registrador de que ele tinha de avisar qualquer adquirente que havia um protesto contra a alienação de bens. Considerando o progresso dos meios informáticos e a facilidade relativa com que essa tecnologia chega ao Registro, conviria hoje, dada a extensão das matrículas, voltar ao tema das averbações remissivas para admitir anotações ao lado dos registros. Por exemplo, na matrícula se faria referência a ‘R1 2018’ e ‘AV 2019’, desta forma já se saberia a qual averbação está se referindo o registro”.
Segundo ele, o indicador pessoal poderia suprir essa necessidade. Pode converter-se numa forma prática de controle dos atos, “já que nossa ficha de matrícula não permite, por agora, o direcionamento de uma coluna específica para estes casos, especialmente em casos como esses, os das 130 fichas. Imaginem o azar que seria um usufruto cancelado na AV 4000?” – pergunta retoricamente.
E-ping-pong
GEORGE TAKEDA – As informações relevantes aparecem na certidão do livro 1, e não na matrícula.
RICARDO DIP – Mas como é feito o controle do Livro 1?
GEORGE TAKEDA – Pelo sistema.
George Takeda sustenta que as informações relevantes devem aparecer na certidão do livro 1 (protocolo).
RICARDO DIP – Aí é que está a questão! Não podemos exigir um sistema informatizado em todos os cartórios do Brasil. Estamos tentando uma solução razoável que possa ser estendida a todas as serventias. Por esta razão é que seria interessante permitir a referência na matrícula, que deve continuar sendo gráfica.
SJ – Essa questão do indicador pessoal será ilusória se não houver uma qualificação do lançamento. Isso porque o nome da pessoa pode aparecer mais de uma vez na mesma matrícula em circunstâncias diferentes. George Takeda deu uma ideia que me pareceu genial. Quando pensávamos na matrícula eletrônica, imaginava-se uma consolidação periódica da matrícula. Funcionaria assim: a situação jurídica da matrícula é avaliada toda vez que se vai registrar um título. Quando da efetiva inscrição do título, far-se-ia uma espécie de ficha auxiliar da matrícula inicial, que remanesceria no final como uma espécie de síntese, em que todas as circunstâncias que ainda estão vigentes constariam da certidão.
RICARDO DIP – Do ponto de vista da informática é viável, mas do ponto de vista da escrita mecânica, embora possível, é bastante complicado.
GEORGE TAKEDA – Antigamente, fornecíamos a certidão do livro de Transcrição. Então se fazia a busca e a certidão vinha com os atos ativos. Seria interessante, no momento do registro, que houvesse uma ficha eletrônica auxiliar com um resumo da matrícula que basearia uma certidão futura dos atos em vigor.
ADEMAR FIORANELLI – Por exemplo, no caso de uma incorporação com 300 registros de venda de fração ideal vinculada a uma futura unidade, eu costumo fazer uma certidão resumida consignando a existência de uma incorporação, do registro da aquisição e do registro da alienação fiduciária ou hipoteca. A instituição financeira tem aceitado a consolidação dos atos vigentes por meio de certidão.
RICARDO DIP – Embora haja um certo risco nisso…
SJ – Mas essa é uma responsabilidade que teremos que assumir mais cedo ou mais tarde. Hoje é intolerável uma certidão com tantas páginas. O homem comum do povo não tem condições de compreender a situação jurídica de um imóvel. Nós mesmos não temos, sem grande enfado!
RICARDO DIP – Acho excelente a ideia, e muito possivelmente o futuro nos levará ao registro eletrônico, mas é preciso estar ciente da responsabilidade resultante da avaliação que se fará do que deve ou não ser indicado na certidão expedida por meio eletrônico.
VOZ NÃO IDENTIFICADA – O que o senhor acha de uma possível autorização administrativa para se proceder à atualização após a matrícula atingir certo número de fichas?
A plateia permanece atenta e interage com a mesa com perguntas e sugestões.
RICARDO DIP – Para a capital de São Paulo, é prudencialmente viável. Para o Estado, talvez, possa admitir-se, desde que resolvamos um problema, que não se refere ao registrador, mas ao Juízo corregedor. Há muitos, de fato, com imensa boa vontade, muitos deles capacitados, mas alguns outros não possuem vocação para o tema registral. Essa observação não deve ser entendida como crítica, longe disso, é, em todo o caso, uma realidade conhecida por todos. Os juízes do nosso interior paulista são sacrificados por um número elevado de matérias (constitucional, civil, empresarial, penal, administrativo, tributário, eleitoral, ambiental, menores etc. etc.) e não se pode, de comum, deles exigir uma forte capacitação no terreno registral.
Segundo Ricardo Dip, a questão de verificar se essa iniciativa pode adotar-se em nível nacional exige cautela: “De fato devemos progredir no sentido mais econômico da prática registrária, há experiência institucional para isso, mas a extensão da mudança tem de ser bem avaliada. Entendo que, em princípio, aqui no Estado, pudesse cogitar-se de uma experiência paulistana, sob a supervisão competente da Vara de Registros Públicos e o acompanhamento superior da Corregedoria Geral. A proposta, por agora, é simples: a da instituição, na matrícula, de uma coluna para anotações meramente remissivas”.
Unitariedade da matrícula
X – a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a matrícula descreva e se refira a mais de um imóvel). Caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação.
Ricardo Dip inicia criticando a expressão “ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez”, que, segundo o desembargador, em rigor incide em excesso. “Basta que se altere a competência territorial para que o imóvel seja matriculado mais de uma vez… Com todo o respeito, apostos explicativos em normativas, tais “isto é”, “ou seja”, são desnecessários. Não se deve explicar em normas sobre o que se quer dizer com algo já dito. É fazer, em normas, interpretações autênticas apriorísticas…”.
Esse dispositivo cuida do importante princípio da unitariedade da matrícula. A Lei de Registros Públicos nunca albergou essa expressão que nós extraímos sistematicamente de seu articulado. “Esse entendimento prevaleceu, mas de modo capenga. Há diversas situações transitórias em que a unitariedade da matrícula não é observada. São situações como a da usucapião, de loteamentos, desmembramentos, de imóveis seccionados por estradas ou ruas. Chega-se a um ponto extremo: o de abrir matrícula para unidade autônoma, que é abrir matrícula para fração ideal”.
Remata: “não adianta colocar letra em matrícula para a solução do problema, que é essencialmente incompatível com a unitariedade da matrícula. Essa unitariedade não é absoluta quanto parece ostentar-se”.
A segunda parte do dispositivo diz “caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação”.
Jacomino observa, a propósito, que o fato de o imóvel estar descrito diferentemente em duas ou mais inscrições não implica, necessariamente, unificação. Para ele, a norma é defectiva. “Mais de uma descrição para o mesmo imóvel” não se corrige com “unificação”. Diz que a expressão tem carga semântica definida no contexto da LRP (art. 235). O problema, aparentemente, reside na possibilidade de se registrar vários títulos sucessivamente com descrição divergente, como ocorria, por exemplo, nos casos de folhas de partilhas sucessivas.
Fioranelli atalha para acrescentar que “nos casos de descrição divergente a norma a ser aplicada é a do art. 213 da LRP”.
Ricardo Dip já realizou uma leitura distinta da norma. “Na verdade, o texto está a referir-se às transcrições com descrições parciais, ou seja, quando se descreve uma parte, depois outra, e posteriormente busca-se a unificação para a descrição do todo. Obviamente, nos casos de descrição divergente, a retificação é o procedimento correto”.
Quebra-cabeças
ADEMAR FIORANELLI relembra que no sistema anterior era comum que se fizesse uma transcrição para três, quatro ou cinco imóveis. Em outras circunstâncias, era praticamente impossível recompor a totalidade dos comproprietários. “Na apresentação do novo título, nós abríamos matrículas para aqueles imóveis e consertava-se o erro. Já em relação às frações ideais, em que não se conseguia a recomposição da totalidade, ficava a seguinte dúvida: faltando um quinto do imóvel, prevalece o direito em relação aos quatro quintos? Não se pode deixar de considerar o direito de propriedade daquele um quinto. Atualmente é pacífico o entendimento no sentido de que é necessário recompor a totalidade dos condôminos, sob pena de não dar prosseguimento aos registros”.
Takeda relatou que experimentou um problema semelhante. Nas transcrições antigas a seu cargo não era possível indicar a totalidade das frações ideais dos proprietários porque o título era anterior ao Código Civil e não estava registrado. “Ora, no caso de sucessão causa mortis, o registro era feito somente da parte que cabia ao herdeiro com título, aquele que o não possuía ficava em aberto”.
Um dos participantes levantou a seguinte situação: “e quando não se localiza (ou não existe) o proprietário desse quinto? Há matrículas em minha serventia que a titulação está incompleta, em que são encontrados somente 80% dos condôminos”.
Ricardo Dip diz que é preciso distinguir essa situação. A unitariedade da matrícula estará respeitada com a descrição do imóvel como um todo. Uma parte de propriedade ignorada em sua situação pessoal tabular é perfeitamente possível de manter-se no registro. Nada se acrescentaria, a seu respeito, na matrícula, que já não estivesse de modo deficiente e em vigor na velha transcrição. Diversamente seria se não se conseguisse descrever o todo do imóvel. Aí a situação teria de ser vista de outro modo.
Ademar Fioranelli lembrou a lição de Gilberto Valente da Silva – com a qual compartilha: quando se deparasse com tal situação, dever-se-ia consignar “um quinto pertencente a Antonio da Silva, outro quinto a Benedito, e as demais partes inexistentes, como título não registrado”.
O desembargador conclui que “por mais que o registro seja importante meio de garantir a segurança jurídica é, afinal, um instrumento.”.
Acessão sobre dois imóveis
Um membro da plateia deparou-se com uma situação que talvez se encaixasse exatamente nessa parte final do item 53, X. “Numa transcrição havia a descrição de dois terrenos sobre os quais se edificou uma casa. Para a abertura da matrícula haverá a necessidade da unificação desses dois terrenos”.
O que está escrito na norma é caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel. A redação não se acha perfeita. Segundo Dip, deveria estar escrito “descrição parcial para o mesmo imóvel”. No caso relatado, embora fossem dois terrenos, estes eram parte de um só, tanto assim que poderiam ser unificados.
Ademar Fioranelli lembra que a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos casos em que a edificação abranja mais de dois terrenos, a unificação é obrigatória para a averbação da construção[1].
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum
George Takeda ofereceu-nos um caso extravagante: em alguns casos o proprietário é diferente. A prefeitura aprovou uma construção, concedeu habite-se…
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum? Como descerrar a matriz?
Na opinião de Jacomino nesse caso simplesmente rompe-se com a unitariedade. E isto na consideração de que o acessório segue o principal. Segundo ele, houve casos semelhantes ao citado em que a construção já estaria averbada sobre dois imóveis do mesmo proprietário sem que este pretendesse unificar. “Seria um direito não querer unificar?”.
Ricardo Dip observou, a propósito, que em casos em que a titularidade dominial é diversa não há como solver o problema no plano interno do registro.
Direito de superfície
Um participante lançou a seguinte questão: “na hipótese do titular de direito de superfície de três matrículas contíguas pretender construir sobre as três concedendo o direito de superfície sobre as três?
George Takeda lembra que em casos como esse a prefeitura acaba por aprovar explorações urbanísticas complexas. “No nordeste, por exemplo, acontecem muitos casos em que o empreendimento é único, uma única matrícula, mas uma fração de terreno é de marinha e a outra é terreno alodial[2].
“Concluindo, parece-me que o princípio da unitariedade não tem um caráter absoluto. Se em São Paulo existem situações como as relatadas aqui, imaginem em outros Estados em que isso não foi sequer considerado…” – rematou o coordenador.
54. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade;
Transcrições lacunosas
Ricardo Dip nos convida para voltarmos nossos olhos ao tema da precariedade da transcrição:
“Em 1987, quando passamos a observar a necessidade de um controle maior dos parcelamentos do ponto de vista qualitativo, quantitativo e de localização, soluções extremas foram tomadas e levaram a resultados menos felizes. Houve até o cancelamento, em dada comarca, de todos os registros de loteamentos com descrições inadequadas.
Se uma descrição, ainda que precária, se acha em vigor, por que razão não se poderia repeti-la na matrícula? Não devemos entender que uma descrição precária seja sempre nula; do contrário, entenderíamos também que a transcrição não teria validade. É preciso que haja cuidado com esses excessos de precisão. Há uma pretensão implícita de uma dada linguagem definitiva que nunca teremos. Desde que se trate de um imóvel real e supostamente determinado, ainda que a descrição seja precária, não há necessidade de se exigir a abertura de matrícula”.
Ademar Fioranelli e um participante observam que não se tem admitido que se abra matrícula nos casos em que o imóvel não apresente uma base geodésica, nos casos dos chamados “registros flutuantes”. A jurisprudência também não tem admitido abertura de matrícula quando há área remanescente. Nestes casos, será necessário, primeiramente, apurar o remanescente e depois retificar a parcela.
Outro participante emite a sua opinião crítica: “entendo que há um excesso nesse entendimento porque, muitas vezes, a pessoa é proprietária de um pequeno imóvel e precisa se submeter aos custos de um processo de retificação por conta de uma área superficial que muitas vezes é indiferente para ela”.
“Frequentemente temos nos comportado com um pouco de exagero nessa questão da descrição” – disse o coordenador. E continuou:
“Todos sabem de minha empolgação teórica com o tema do controle da disponibilidade nos parcelamentos. Passei a entender possível o aproveitamento de todos os dados do registro para fazer as indicações nas matrículas. Havia exemplos comuns: descrição cujo imóvel tinha dez metros de fundo e confinava com outro, cujas metragens estavam descritas, com exceção da medida de fundos. Ora, pensou-se em submeter a um processo de retificação quando era evidente que, se houvesse uma presunção da veracidade da transcrição anterior, essa presunção haveria de valer para todos. Portanto, sou inclinado a um justo médio que não leve a uma pretensão descritiva exacerbada”.
E preleciona: três critérios são fundamentais para estes casos:
1) as matrículas não têm que ter uma força saneadora de tudo que estava na transcrição ou no registro anterior. Se uma transcrição permite que dela se extraia alguma eficácia, não há sentido exigir coisas novas somente porque se migram os dados para a matrícula. Se a transcrição não é nula, por que a matrícula o seria?
2) Se não se trata da integralidade do imóvel, não devemos admitir a partição, se, com isso, se prejudicar a descrição anterior.
3) Não temos de transformar o registro em cadastro. Essa ideia já teve um custo altíssimo para nós. Philadelpho Azevedo dizia, no final da década de 20[3], que era um sonho absolutamente utópico fosse alguém fazer medição de imóvel no Brasil inteiro por meio de trena. Não tem sentido exagerar nessa questão descritiva, basta que o imóvel esteja determinado.
Diz: “temos que considerar um fato muito relevante e de complicada aferição caso a caso, na medida em que se suporia conhecer bem as regiões, sobretudo a propriedade imobiliária, principalmente de cidades pequenas, onde sempre se conhece o proprietário, ou onde começa e termina determinada propriedade. Não tem nenhum sentido que o excesso na formalização da publicidade registral sempre e inevitavelmente haja de sobrepor-se à publicidade jurídica e social. Não é a vida que é feita para o registro, é o registro que é feito para a vida. Muitas vezes é preciso que se tenha essa sensibilidade, e é à conta disso que há critérios para a capital de São Paulo que não podem ser estendidos, sem mais, para outros lugares”.
“A exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos”.
Jacomino notou ser paradoxal o fato de que a “exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos. A realidade se impõe, neste caso, ao tecnicismo. Hoje nós retificamos, e muito, as retificações que foram feitas na Vara de Registros Públicos no período em que havia uma hipervalorização da chamada especialidade objetiva…” – concluiu.
Essa observação, na opinião do coordenador, é muito preciosa. “Se não é possível localizar o imóvel pela descrição, é preciso confiar na publicidade social, do dia a dia. E isso representa, na verdade, uma regressão em detrimento do próprio registro. Tudo que é excessivo no registro leva à nulidade, se não jurídica, a uma nulidade de eficácia. Essa questão nos remete à falta de um órgão exclusivo para cuidar das questões cadastrais”.
Alguém lembra que mais do que simples medidas, as referências aos registros vizinhos são mais importantes. “Hoje em dia, para efeitos de localização, o importante é constar da descrição confronta com a matrícula tal”.
Retificação extrajudicial
Ricardo Dip admitiu sua apreensão quando foi autorizada por lei a retificação administrativa. Havia elementos para isso. Segundo ele, haverá dois pontos fundamentais que distinguem bem a função do registrador da do juiz: “a primeira é a impossibilidade de o registrador colmatar lacunas, e a segunda é o fato de que ele não colhe prova fora do registro. A função do registrador se expandiu sobremaneira com essa competência administrativa[4]. Há mais de vinte séculos, Aristóteles já bem ensinara que cada gênero do saber tem sua correspondente certeza, “não esperemos ter o mesmo grau de certeza em todos os gêneros das coisas que sabemos”. E segue:
“Em relação a coisas individuais, os juízes nunca podem ter certeza absoluta. Não temos a pretensão de ser equivalentes a Deus”.
Um registrador consciente dos próprios deveres, de suas responsabilidades e limitações, sente-se um pouco molestado do ponto de vista psicológico, porque sabe que terá de dar uma decisão que depende de uma realidade externa à qual não tem acesso. No momento em que sair da sua realidade para avaliar uma realidade externa, ele estará transformado em um juiz. Considero muito complexa esta situação.
Quando se dá um caso em que não se consegue chegar claramente a alguma certeza, a função do juiz se torna pavorosa. Já passei muito tempo sem dormir por não saber onde estava a verdade, por não saber se condenava ou absolvia alguém. Isso gera uma solidão que, se for egótica, é depressiva.
Fornecendo soluções de segurança meramente formais, o registro permitia mais facilmente chegar a uma solução. Ainda que houvesse dúvidas, eram dúvidas mais concretizadas. No momento em que o registro se abriu para o universo da retificação administrativa o resultado é que registrador foi transformado em juiz.
George Takeda lembrou que nos dez anos decorridos desde o advento da Lei 10.931, de 2004, não há conhecimento de nenhum caso de anulação de retificação.
Jacomino dá notícias de que, por meio de convênio firmado entre a ARISP e a Fundação Getúlio Vargas, pesquisadores realizaram um levantamento minucioso de ações reivindicatórias e anulatórias para identificar o papel do Registro de Imóveis na potencialização de conflitos. O relatório, que será apresentado em breve, acaba por demolir um dos mitos que circulam no sentido de que os registradores e seus registros, com suas deficiências, potencializam os conflitos fundiários. Esta é uma denúncia ideológica que precisa ser guerreada não só no plano das ideias, mas também no plano fático. O resultado da pesquisa apontou que nenhum processo judicial do Tribunal de Justiça de São Paulo envolveu erro do registro.
Ricardo Dip relatou que se acha há dez anos no Tribunal de Justiça. “Há uma crise de identidade competencial, em que ninguém sabe ao certo quem é competente para julgar as questões de registro – ora é a Seção de Direito Privado, ora é a de Direito público –, e, nesse quadro, enfrentei dois ou três casos de retificações de registro, mas em nenhum se reconheceu erro do registro”.
Um exemplo final foi proporcionado por Ademar Fioranelli:
Outro caso bastante interessante são as mais de quatro mil regularizações fundiárias que foram feitas no SERLA[5]. Eram regularizações fundiárias em áreas precariamente descritas e cuja disponibilidade foi aferida na planta do SERLA. Até hoje, nunca houve uma impugnação sequer, nem do Ministério Público e nem de qualquer pessoa eventualmente prejudicada por aquelas regularizações”.
Panorama registral.
NOTAS (Por SJ).
[1]Ap. Civ. 48.258-0/8, São José do Rio Preto, j. 26/03/1999, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Ementa: Registro de Imóveis – Mandado de penhora – Lotes contíguos com matrículas autônomas – Menção à construção neles levantada – Necessidade de prévia unificação das matrículas e averbação da construção ou decisão judicial transitada em julgado determinando a arrematação dos lotes pela mesma pessoa como se fosse um único imóvel – Dúvida procedente – Recurso improvido”. Vide também: Ap. Civ. 42.129-0/6, São Paulo, j. 27/02/1998, DJ 28/04/1998, rel. des. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição.
[2] Em São Paulo: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de convenção de condomínio – Ausência de antecedente averbação da construção e do registro da instituição do condomínio – Terreno de Marinha – Falta de unidade da base imobiliária – Registro Inviável – Recusa mantida. (Ap. Civ. 37.190-0/1, Itanhaém, j. 07/04/1997, DJ 02/07/1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha).
[3] Philadelpho Azevedo foi o autor do projeto que se transformou no Decreto 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, que reorganizou os Registros Públicos em conformidade como Código Civil de 1916. Mais tarde, reptando Soriano Neto, sustentará que a eficácia (valor) do registro não está na dependência de um bom sistema de cadastro, como ocorre na Alemanha. O livro é um clássico da literatura especializada: AZEVEDO. Philadelpho. Registro de Imóveis (valor da transcrição). Rio de Janeiro: Liv. Jacintho, 1942, 91 p.
[4] V. art. 213, § 12 da LRP, que faculta ao oficial realizar “diligências no imóvel” para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
[5] SERLA é acrônimo de Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo.
Os Registros Públicos brasileiros acham-se na atualidade numa terrível encruzilhada. Premidos por necessidades econômicas e sociais, e refletindo uma tendência irreprimível, os Serviços Registrais pátrios acham-se na iminência de abandonar o tradicional modelo atomizado de organização institucional, herdado da modelagem concebida na segunda metade do século XIX, e adotar um modelo de “molecularização” do sistema.
Essa mudança é reflexo de uma transformação nos meios de fixação da informação registral. A arquitetura informacional dos registros públicos, já tradicional, mudará substancialmente. Estamos rapidamente abandonando o paradigma da registração em suporte cartáceo, superando rapidamente a etapa intermédia de computação de rede (client/server) para experimentar um brave new world: a computação em nuvem (cloud computing) e a consequente interconexão dos Registros Públicos. Com a informação migrando dos tradicionais fólios para bases de dados especializadas, as capas de informação podem descerrar gigantescos portais que vão tracionar os Registros Públicos a novos patamares e levá-los diretamente ao século XXI. Essa mudança representa uma miríade de desafios e de grandes oportunidades e de imensos riscos.
Os meios eletrônicos tendem a conformar os próprios conteúdos. É conhecida a boutade de Marshal McLuhan – “a forma é o conteúdo”. A tecnologia está modelando um novo Registro Público. Assim como não teria sido possível a invenção de um admirável mundo novo sem as maravilhas náuticas de cartógrafos sarracenos, judeus e cristão, congregados na Escola de Sagres, não será possível colonizar o cyberspace sem uma cartografia precisa, a cargo dos profissionais diretamente envolvidos no fazer registral: os próprios registradores imobiliários. Essa tarefa é indelegável.
Mas o que esses profissionais têm a dizer a respeito dos novos meios eletrônicos e seus impactos na sua singular atividade?
Dos tradicionais fólios de matrículas, com a informação articulada em um discurso narrativo, vazado em linguagem natural, ao Registro estruturado, não sobrará mais do que escombros linguísticos. O registro será estruturado e a inscrição realizada com base nas tendências apontadas pela tecnologia da informação.
Como toda transformação, a progressiva desestruturação/reestruturação dos registros prediais, atendendo a imperativos tecnológicos, podem levar a equívocos conceituais na modelagem de um novo sistema registral.
O processo é inçado de reconhecidas dificuldades. Corremos o risco de conceber o Registro Eletrônico como mera reprodução homóloga de inscrições tradicionais. Pode ocorrer o fenômeno que tenho apelidado de McLuhan´s syndrome, i.e., o impacto de novas tecnologias, especialmente a disponibilidade de novos meios eletrônicos (cloud computing, p. ex.) tendendo a conformar os próprios registros, dando-lhes uma nova dimensão, pode nos levar, contudo, à repetição de equívocos, como os “efeitos especulares” dos registros tradicionais replicados em meios digitais. Carreiam-se aos novos meios digitais, por definição muito mais ricos e complexos, as limitações materiais oferecidas pelas media anteriores.
Marshall McLuhan estudou alguns desses fenômenos interessantes no seu conhecido livro Understandig media – the extensions of Man (Cambridge: MIT, 1994. 365p.). Destaco uma passagem que bem sintetiza o fenômeno: toda forma de transporte (e os meios digitais não são mais do que meios “quentes” de trânsito informacional) não apenas conduz, mas traduz e transforma o transmissor , o receptor e a mensagem:
“each form os transport not only carries, but translates and transforms, the sender, the receiver, and the message. The use of any kind of medium or extension of man alters the patterns or interdependence among people, as it alters the ratios among our senses” (p. 90)”.
O “meio é a mensagem”. Os meios eletrônicos, suportando os nossos conhecidos registros e inscrições, tenderão a transformar-lhes substancialmente. O “conteúdo” de nossos meios digitais, contudo, podem vir a se constituir em outros “meios” – no caso os velhos livros de registro replicados homologamente -, a menos que percebamos a natureza substancialmente distinta daqueles e que possamos, com isso, ultrapassar os velhos paradigmas.
Em suma, dos novos meios eletrônicos haverá de nascer um novo Registro Predial.
Mónica Jardim é a entrevistada desta temporada do Observatório do Registro. Concedida por mim, logo após o coroamento de seu projeto de doutorado, a jurista portuguesa desafia temas que empolgam os registradores brasileiros – como o ensino da disciplina de direito registral nas universidades e difusão da doutrina registral em várias partes do mundo.
Mónica Jardim atua como Professora Auxiliar da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, onde é regente da disciplina de Direito dos Registros e do Notariado e uma das responsáveis pelas aulas práticas de Direitos Reais. É Mestre em Direito Civil, Doutora em Direito Civil (Tese de Doutoramento intitulada: “Efeitos Substantivos do Registo Predial), Membro, indicado por reconhecido mérito científico, do Conselho do Notariado de Portugal. Membro da Direção do Centro de Estudos Notariais e Registais. Co-responsável pela organização da Pós-graduação em “Direito Notarial e Registal” e dos diversos Cursos Breves realizados pelo CENoR, bem como pela organização do Seminário Luso-Brasileiro e Espanhol sobre Direito Imobiliário Registral, pela Bienal de Jurisprudência Luso-Brasileira em Direito Imobiliário e Registral e pelo Encontro de Direitos Reais e Direito Registral e Notarial. Membro do Conselho Editorial dos “Cadernos do CENoR” Membro do Conselho Editorial da revista: “Cadernos da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo” tendo reallizado múltiplas apresentações em colóquios, seminários e conferências em Portugal e no Estrangeiro.
SJ – Dra. Mónica Jardim, a Sra. é bastante conhecida no âmbito da comunidade de juristas, de registradores e de notários brasileiros. Todos nós participamos de seus cursos, palestras, conferências, pronunciados aqui ou na Faculdade de Direito de Coimbra. Tendo obtido, com elevado mérito, distinção e louvor – por unanimidade – o título de doutora, como a Sra. avalia o estado atual da disciplina do direito registral?
MJ – Se se refere à disciplina de Direito Registral enquanto disciplina integrante do curso de Direito, afirmo que em Portugal, após a introdução da disciplina no Curso da Faculdade de Direito de Coimbra, outras Faculdades, seguindo o exemplo, fizeram o mesmo. O que, obviamente, considero uma mais valia para os respectivos Cursos e, consequentemente, para a formação dos nossos alunos (futuros juízes, advogados, registradores, notários, etc.). Considero que o mesmo deveria ser feito nas Universidades Estrangeiras. Se se refere à Disciplina de Direito Registral como uma área de estudo doutrinal, tenho a clara perceção de que a doutrina, na última década, tem dado muito mais importância a esta área do Direito, porque, finalmente, por um lado, apercebeu-se de que não se pode saber Direitos Reais sem saber Direito Registral e, por outro, deu-se conta da importância de um bom sistema Registral para a Economia Nacional. De todo o modo, cumpre salientar que na Alemanha, Áustria e Espanha já há largos anos existem excelentes escritos em matéria de Registro Predial.
O direito registral não integra o currículo das universidades brasileiras. Este é um problema ou, de fato, a disciplina, por envolver uma especialização, calharia somente em cursos de pós-graduação?
Como resulta da primeira parte da resposta à questão anterior, entendo que a disciplina de direito registral deve integrar o currículo de todas as Faculdades de Direito, uma vez que é preciso assegurar que todos os alunos tenham, no mínimo, consciência da importância do Registro e conhecimento: das noções básicas, dos princípios registrais; dos efeitos do registro do seu país; da diferença entre os sistemas que consagram a fé pública registral e os que não a adotam, etc. Em cursos de Pós-graduação, como se sabe, é suposto que os alunos já tenham as bases essenciais da disciplina. Portanto, nestes cursos, o Direito Registral deve ser lecionado de forma muito mais profunda.
Como a Sra. avalia a disseminação da ideia de registros de segurança jurídica (ou registros de direitos) em países com escassa experiência ou minguada tradição na matéria?
Segundo o meu entendimento, todos os sistemas registrais deveriam evoluir para registros de segurança jurídica, os únicos que acautelam os terceiros, não só perante direitos não publicitados mas, também, perante causas de inexistência, invalidade ou ineficácia ex tunc do título do seu causante e, ainda perante a invalidade do registro anterior ao seu. A escassa experiência ou minguada tradição na matéria não é justificativo para defender a não consagração do registro de segurança jurídica – que vale dizer, a não adoção do princípio da fé pública registral em sentido rigoroso.
Mónica Jardim – defesa da tese de doutorado
O Registro não é uma instituição natural, mas sim uma instituição artificial: uma pura criação humana para atingir determinados fins no tráfico jurídico. Por isto, os diversos sistemas registrais beneficiam-se, de forma especial, dos estudos de direito comparado. De fato, em matéria registral, as soluções foram e são transplantáveis: a experiência existente é abundante. O objetivo de todos os sistemas registrais é o mesmo – garantir a segurança jurídica dos direitos e a proteção do tráfico imobiliário. As normas que suponham um impulso tendente a atingir tal objetivo foram e podem continuar a ser aproveitadas por outros ordenamentos jurídicos…
…isso explica a disseminação de sistemas registrais em várias partes do mundo…
Recordamos que o documento Diretriz sobre a Administração do Território, da Comissão para a Europa das Nações Unidas, colocou em relevo a superioridade de um sistema de máxima proteção do terceiro sobre um sistema de proteção mínima, ao considerar que o sistema ideal de Registro deve consagrar o princípio do espelho, o princípio da cortina e o princípio da garantia (the mirror principle, the curtain principle, the insurance principle), segundo os quais, respectivamente, o registro deve refletir fielmente a realidade, deve bastar a consulta do registro (sem necessidade de fazer averiguações extraregistrais) e o registro deve garantir a exatidão do que publica. Sublinhe-se, por fim, que a consagração do princípio da fé pública registral não favorece apenas os terceiros. De fato, a maior segurança do tráfico por si gerada interessa também àquele a quem, efetivamente, pertence o direito. Isto porque a segurança do tráfico é uma modalidade de atuação da segurança jurídica e, por conseguinte, uma modalidade de proteção do direito, porquanto uma das formas de proteger o titular é valorizando e, assim, facilitando a transmissão do seu direito.
A adoção de um bom sistema de Registro de Direitos pressupõe certas medidas de caráter legal ou institucional…
É evidente. Não se pode criar um bom Registro de segurança jurídica, sem que se adotem medidas legais como: fólio real; sujeição a registro de transmissões mortis causa; consagração dos princípios da continuidade e da legalidade no sentido mais amplo – ou seja, mecanismos de controle de legalidade de forma e de fundo dos documentos apresentados, tanto por si sós, como relacionando-os com os eventuais obstáculos que o Registro possa opor ao assento pretendido. É necessário colocar em vigor um bom sistema de georreferenciamento que evite a duplicação de matrículas referentes ao mesmo imóvel, etc., etc. Um sistema registral, que assegure em absoluto os direitos que publicita (porque afasta o princípio nemo plus iuris in alium transferre potest e o princípio resoluto iuris dantum resoluto ius accipiens), acaba por privar o verdadeiro titular do seu direito.
Isso é quase um efeito “expropriatório”. Como assim?
Coloquemos um exemplo: se A, que compra o prédio a B (pessoa que o registo publicita como proprietário e afinal não o é), se torna dono do prédio, isto só sucede à custa do verdadeiro proprietário que se verá despojado do seu direito. Do mesmo modo, se A (pessoa que o registo publicita como proprietário do prédio x e afinal não o é), constitui a favor de B uma hipoteca que onera o referido prédio e este se torna efetivamente credor hipotecário, isto só sucede à custa do verdadeiro proprietário que verá onerado o seu direito e poderá ser dele privado no âmbito de uma ação executiva. Consequentemente, a referida proteção só deve ser concedida quando, previamente, o ordenamento jurídico haja criado um conjunto de condições que reduza, ao mínimo, a possibilidade de tal efeito “expropriatório” vir a ocorrer – uma vez que só assim se evita o colapso do sistema registral. Em resumo: a referida proteção supõe que a arquitectura organizacional e a gestão do sistema registral sejam, praticamente, à prova de erros. Uma vez que, se houver um volume de erros relevante, o número de “expropriações” tornar-se-á intolerável e o sistema entrará em colapso.
Como avalia o impacto de novas tecnologias no sistema registral? Vivemos um ocaso da identificação pessoal nos contratos imobiliários, a cargo de notários, substituída pela assinatura digital dos documentos eletrônicos?
Perante as atuais necessidades reveladas pela sociedade, não há como fugir à questão de saber se a informatização dos serviços registrais não há de caminhar paulatinamente para a criação de conservatórias digitais ou, na expressão brasileira, cartórios digitais. Conservatórias ou cartórios estes nos quais se solicitará on-line o registro, todo o processo terá suporte eletrónico e o próprio ato de registro e respetivas certidões serão documentos eletrónicos. Questão esta que não pode, obviamente, ser respondida sem ter presente que nunca poderá ser posta em causa a segurança jurídica que o serviço tem, pela sua própria natureza, de prestar ao comércio jurídico e à sociedade em geral, e que toda e qualquer mudança representa sempre um risco. Vale recordar: a modernidade não é um valor em si mesmo, vale quando acompanhada de segurança. No entanto, é preciso recordar Marshall McLuhan. Diz ele “all forms of transportation (and digital means are nothing more than ‘hot’ means of informational transport) not only conduct, but translate and transform the transmitter, the receptor and the message: Each form of transport not only carries, but translates and transforms, the sender, the receiver, and the message. The use of any kind of medium or extension of man alters the patterns or interdependence among people, as it alters the ratios among our senses” (Understanding Media – The Extensions of Man. Cambridge: MIT, 1994, p. 90).
E a assinatura digital – tende a suplantar uma tradicional atividade notarial?
Quanto à identificação pessoal nos contratos imobiliários, a cargo dos notários, estar a ser substituída pela assinatura digital de documentos eletrônicos, creio que não há dúvidas. É uma realidade. Mas, com as devidas garantias associadas à assinatura digital, em princípio, as vantagens serão grandes. De todo o modo, é preciso não esquecer os riscos inerentes aos documentos eletrônicos e às assinaturas eletrônicas, a este propósito vide, Diálogo sobre perplexidades, entrevista de Pedro Antonio Dourado de Rezende) [vide aqui].
Fazendo um sumário cotejo entre os vários modelos de organização da publicidade registral, o que a Sra. destacaria como pontos positivos e negativos nos vários modelos estudados pela Sra.?
Eu apenas estudei a fundo os sistemas europeus da civil law e, portanto, apenas a eles me vou referir. No sistema registral alemão, no austríaco e no espanhol aponto como especto positivo, obviamente, a consagração do princípio da fé pública registral. Como aspeto negativo, no sistema alemão indico o fato de tal princípio só se aplicar a adquirentes por negócio jurídico (não, por exemplo, às aquisições em processo executivo) e o fato de não ser admitida a usucapião contratabular. No sistema austríaco aponto como aspeto negativo o fato de apenas os terceiros adquirentes de boa fé em sentido ético (e não psicológico, como ocorre na Alemanha) serem protegidos pelo princípio da fé pública registral. Segundo o nosso entendimento, um sistema de registro de direitos, apenas deve exigir a boa fé em sentido psicológico. De fato, não nos parece correto exigir ao pretenso titular registral que desconheça sem culpa vícios registrais, porquanto, tal implica impor-lhe a obtenção de conhecimentos jurídicos que são próprios do técnico especializado que tem a competência para lavrar os registros. Por outro, porque, sempre que em causa estejam vícios registrais que envolvam a violação do princípio da legalidade, a exigência da boa fé em sentido ético traduz-se na imposição de um ônus de controle da correta atividade do responsável pela feitura dos registros. No sistema espanhol, considero negativo o fato de só beneficiarem da tutela do princípio da fé pública registral os adquirentes por negócio jurídico (não, por exemplo, às aquisições em processo executivo) e a título oneroso. No sistema francês, belga, luxemburguês e italiano os aspetos piores são, sem dúvida, a consagração do fólio pessoal (e não o real), a falta de consagração do princípio da legalidade em sentido rigoroso (apenas é efetuado um controle formal dos títulos, não um controle substancial) e, consequentemente, a falta de consagração do princípio da fé publica registral. No sistema belga e luxemburguês a esses aspetos negativos somam-se: a não inscrição de aquisições mortis causa e a não consagração do princípio da continuidade. No sistema italiano a esses aspetos soma-se a não consagração do princípio da continuidade tal como o conhecemos (em Itália, o princípio da continuidade não impõe o registro prévio a favor do causante como requisito necessário para a realização da inscrição ou da transcrição. Assim sendo, um documento pode ser publicado por uma conservatória italiana, mesmo quando o transferente ou o último titular do direito nunca tenha constado como titular registral. Consequentemente, não conduz a uma ordenação cronológica do arquivo. O título de aquisição do subadquirente pode ser publicado antes do título do seu causante. Não impede o acesso ao Registro de títulos contraditórios, razão pela qual não permite que a conservatória “depure” os títulos incompatíveis e recuse a feitura de um registro. No sistema holandês e grego indico como ponto negativo e contraditório o fato de o registro ser constitutivo apesar de não consagrarem o princípio da legalidade como controle de fundo dos documentos, nem, consequentemente, as presunções registrais. Acresce que também não consagram o princípio da fé pública registral.
Manuel Henrique Mesquita e Mónica Jardim
E o sistema português?
No sistema português, é claramente positivo o fato de ser um sistema de fólio real que publicita direitos adquiridos inter vivos ou mortis causa e adota os princípios da legalidade (no seu sentido mais amplo), da continuidade, consagrando simultaneamente as presunções de que o direito existe e pertence ao titular registral ― o que é claramente típico de um sistema que concede uma forte proteção aos terceiros. Mas, a verdade é que não assegura o terceiro quanto à exatidão do Registro e, consequentemente, concede-lhe uma proteção fraca, não adotando o princípio da fé pública registral. Apesar do afirmado, a verdade é que entendemos que o princípio da fé pública registral só poderá ser consagrado no ordenamento jurídico português após serem eliminados ou, pelo menos, substancialmente reduzidos os obstáculos que o impedem de ser um sistema exato.
E o sistema registral brasileiro?
Destaco como aspetos positivos: o fato de ser um sistema de fólio real que publicita direitos adquiridos inter vivos ou mortis causa e adota os princípios da legalidade (no seu sentido mais amplo), da continuidade. Indico como aspectos negativos: o fato de não consagrar as presunções de que o direito existe e pertence ao titular registral nem o princípio da fé pública registral.
Como avalia o intercâmbio entre o Brasil e Portugal em matéria de direito registral? Comente os nossos acordos de cooperação técnica e acadêmica.
O intercâmbio entre Brasil e Portugal em matéria de direito registral, na minha perspetiva, tem-se revelado um sucesso, uma vez que tem enriquecido enormemente não só aqueles que intervém nos congressos, seminários e conferências mas, ainda, todos os que depois têm acesso aos textos. O trabalho conjunto tem sido muito profícuo, a prova está no fato de já terem sido celebrados diversos acordos de cooperação técnica e acadêmica: com o IRIB, ANOREG, SERJUS, ESNOR, ARISP e sua UNIREGISTRAL, com a Escola Paulista de Magistratura. Acordos esses que nunca ficaram na gaveta, assim por exemplo: com o IRIB todos os anos realizamos o Luso-Brasileiro e Espanhol em Direito Imobiliário Registral; com a ARISP, a UNIREGISTRAL e com a Escola Paulista de Magistratura de dois em dois anos realizamos a Bienal de Jurisprudência Luso-Brasileira em Direito Imobiliário e Registral (cujo sucesso tem vindo em crescendo) e, desde 2012, o Encontro de Direitos Reais e Direito de Registros e do Notariado (que foi realizado em Coimbra, com apresentações de excelência as quais vão ser publicadas no primeiro número dos Cadernos do CENoR que está prestes a ser publicado.
Os brasileiros têm necessidade de aprofundar seus estudos em direito registral ou mesmo em direito civil. A FDC oferece cursos de pós-doutoramento ou de especialização? Como funcionariam?
O Centro de Estudos Notariais e Registrais da Faculdade de Direito de Coimbra todos os anos realiza, desde que o número de inscritos o permita, o curso de “Pós-graduação em Direito Notarial e Registro Predial – Prof. Doutor Henrique Mesquita”, as aulas são ao Sábado, durante todo o dia, durante cinco meses. Mas o CENoR pretende fazer a mesma pós-graduação compactada durante três semanas ou quatro semanas (de segunda a sexta) para brasileiros, angolanos, cabo-verdianos, etc. Quanto a cursos de pós doutoramento, na próxima Assembleia-Geral do CENoR – que se realizará em Abril -, por certo será aprovado um pós-doutoramento em Direito Registral e em Direito Notarial. O mesmo funcionará da seguinte forma: as inscrições estarão permanentemente abertas, um interessado pode iniciar o curso em Abril, outro em Maio, enfim …; terá a duração de um ano; durante o ano o doutorado terá de apresentar dois papers e no final do ano uma dissertação; o doutorado apenas terá de estar presente na Faculdade em dois ou três dias, para apresentar os papers juntamente com os colegas e para assistir a um dia de palestras de especialistas na matéria. Cada doutorado terá um orientador que prestará a assistência necessária presencialmente ou via e-mail. Quanto à pesquisa de livros e revistas existentes na Faculdade, existe um serviço que disponibiliza parte dos livros e os artigos das revistas em formato digital. Após a Assembleia do CENoR surgirão todos os pormenores na nossa página. Por fim, estamos a pensar realizar pós-graduações e, eventualmente, pós-doutoramentos em parceria com Entidades estrangeiras (creio que é o que no Brasil se denomina como pós-graduação ou pós-doutoramento sanduiche)
Como avalia a disseminação de registros eletrônicos, a cargo de instituições financeiras, (como o MERS, nos EEUU) em comparação com os sistemas europeus?
Sou completamente contrária à disseminação de registros a cargo de instituições financeiras. Na minha opinião apenas devem realizar registros pessoas com preparação específica e dotadas de fé pública (os registradores). Em Portugal já houve uma proposta de lei de um partido político, então na oposição, no sentido de atribuir aos notários o poder de lavrarem registros e eu manifestei-me contra, por diversas razões, não obstante os notários serem oficiais públicos. Na minha opinião o Registro deve permanecer exclusivamente a cargo dos Registradores, pois só assim se garante a efetiva realização dos assentos, a qualidade da sua feitura, a transparência quanto à titularidade dos direitos, a unicidade do Sistema. Tendo em conta as características do Registro Europeu e a sua qualidade (não obstante a diversidade de sistemas), não concebo a possibilidade de na Europa existirem Registros Privados a par de um Registro Público, mesmo havendo interconexão. O que não seria algo nada fácil de conseguir. Quem controlaria os Registros Privados? Como é evidente, deixar o controle a cargo dos próprios de nada adiantaria – um Registro Privado de prestamistas dificilmente pode ser imparcial. E não vislumbramos qualquer razão para que o Estado assuma tal papel e respetiva despesa se tem um Registro Público? Admitir a disseminação de registros eletrônicos, a cargo de instituições financeiras, (como o MERS) é franquear a porta à clandestinidade ou opacidade e, portanto, atingir fulminantemente o fim do Registro Público, que, como se sabe, é o de garantir que qualquer interessado, com legitimidade, tenha a possibilidade de conhecer todos os negócios que hajam tido por objeto determinado imóvel. Eliminando, assim, assimetrias de informação, garantindo a segurança jurídica dos direitos, a proteção do tráfico, o fomento do crédito territorial assegurado mediante garantias reais e a agilização das transacções imobiliárias e, por outro lado, evitando a usura e as fraudes, bem como os pleitos e conflitos sobre questões jurídico-imobiliárias. Mais, o MERS nada trouxe de bom para os EUA, muito ao invés. De fato, como afirma Fernando Méndez: “O MERS permitiu a securitização das hipotecas e a ocultação dos titulares delas (…) Esse encobrimento facilitou a explosão de uma prática de empréstimos predatórios – subprime, mas não somente esses – da qual não poderiam ser responsabilizados os pretamistas, porque não poderiam ser identificados quer pelos prestatários, quer pelos investidores enganados na compra de pacotes de hipotecas sem valor. (…) Antes do MERS não era possível vender, com benefício, hipotecas sem valor (…) Antes do MERS tampouco era possível para as entidades financeiras ocultar a extensão do risco das perdas financeiras como consequência das práticas de empréstimos predatórios residenciais, bem como a revenda e securitização fraudulenta desses empréstimos que, no entanto, não eram comercializáveis. Por derradeiro, antes do MERS, o beneficiário real de todo o deed of trusts sobre cada terreno nos EUA podia ser rapidamente conhecido, consultando-se simplesmente os registros públicos (…). Depois do MERS, assevera-se, os direitos de cobrança da hipoteca foram transferidos a uma entidade tão enorme, que a comunicação mais não é possível. Ela somente está interessada numa coisa: obter da execução hipotecária o maior proveito possível (…)”
O que a Sra. diria aos novos registradores de imóveis?
Que cumpram todos os seus deveres ao serviço da lei e dos cidadãos, procurem ter formação contínua e, sobretudo, que lutem para manter e fazer evoluir o sistema registral, impedindo, sempre, a disseminação de registros a cargo de outras entidades não dotadas de fé pública.
