Na primeira parte deste estudo sustentei, pela genealogia do bordereau e pela lição nonagenária dos contratos-tipo, que o Provimento 228/2026 não sepultou o título. Ao definir o extrato como instrumento auxiliar – apto a subsidiar, jamais a substituir, a qualificação registral – e ao preservar íntegro o poder/dever de o oficial examinar o título sempre que a legalidade o reclame, o regulador reafirmou, em linguagem de hoje, aquilo que a nossa tradição sempre soube e conservou. Vamos seguir com a análise do ato normativo da Corregedoria Nacional com as considerações abaixo.
Para medir o acerto do Provimento 228/2026 não basta ler o que ele dispôs; é preciso confrontá-lo com aquilo que se pediu que dispusesse. A regulamentação dos extratos não nasceu em gabinete silencioso: foi precedida de consulta pública (Processo SEI 05164/2021), a que acorreram as entidades do mercado imobiliário e financeiro com os seus róis de pretensões. Entre as contribuições, destaca-se a da ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que apresentou dez sugestões numeradas para a regulamentação do registro por extrato e da assinatura eletrônica. É documento franco, tecnicamente bem armado – e por isso mesmo precioso: nele o modelo se confessa por inteiro.[1]
A Sugestão 6 é o coração de sua pretensão. Propunha-se que o oficial qualificasse o título e realizasse o registro exclusivamente a partir dos elementos constantes do extrato, “sendo vedado o exame da íntegra contratual” – ainda que apresentada para fins de conservação –, quanto a aspectos de forma, de assinatura ou de conteúdo.[2] Leia-se outra vez, que vale a pena: não se pedia apenas a suficiência do extrato; pedia-se a proibição de o registrador olhar o contrato que estivesse, eletronicamente, sob os seus olhos. Não bastava dispensar a qualificação do título – cumpria interditá-la, o que contraria frontalmente a própria letra do texto legal (art. 6º, § 1º, I, “a”): o oficial “qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico”.
Não posso deixar passar a oportunidade de registrar, nesta quadra tumultuada, o meu respeito e admiração por este grande jurista brasileiro.
Nunca escondi a minha condição de discípulo do eminente magistrado. Ao longo de várias décadas pude ser conduzido à melhor doutrina, orientado ao Bem e ao bom Direito, instruído na boa razão e na filosofia.
Embora distante de Sua Excelência por conta dos misteres de representação corporativa, nunca poderei negar a importância fundamental que teve e ainda tem na minha formação intelectual, pessoal e profissional.
Sou-lhe muito grato, e devo sempre reconhecer, pública e amorosamente, a importância que tem para mim e para toda uma geração de profissionais que atua no âmbito registral e notarial.
Tenho certeza de que falo em nome de todos os registradores imobiliários do Brasil – e além.
Este grupo de decretos forma um plexo significativo e devem ser tomados como um novo paradigma do Registro de Imóveis brasileiro.
Não será possível detalhar as razões pelas quais se formou este diagnóstico. É nosso dever, contudo, apresentar a todos os registradores brasileiros um quadro crítico relativamente ao tema do Registro Eletrônico e de como esse tema foi conduzido até aqui pelo Instituto.
A captura do Registro de Imóveis
Como todos sabem, deu-se a captura do Registro Eletrônico pelo Poder Executivo federal. Sem que se promovesse uma ampla consulta ou audiência pública envolvendo os principais protagonistas, que são os próprios registradores imobiliários brasileiros, o Decreto do SINTER foi baixado depois de um breve período em que o projeto original foi discutido e sucessivamente modificado em razão de críticas que recebeu desde o início.
O IRIB alinhou-se à Receita Federal desde a primeira hora. Elegeu o SINTER como a via oblíqua, lateral, para a regulação do Registro Eletrônico no país, declarando-se frontalmente contrário à regulamentação da Lei 11.977/2009 pelo Poder Judiciário.
O desenho da democracia totalitária
O olho que tudo vê – Big Brother
Convidado a participar do 1º Seminário Nacional da Rede de Gestão Integrada de Informações Territoriais (Brasília – dias 7 a 9 de outubro de 2013), fui um crítico do projeto, como se pode ver no texto “O SINTER e o desenho da democracia totalitária” de 16.10.2013 enviado aos organizadores do Seminário e aos registradores.
Logo em seguida, entre os dias 28 e 29 de novembro de 2013, realizou-se, no Rio de Janeiro, o VIII Seminário Luso-Brasileiro-Espanhol de Direito Registral Imobiliário, ocasião em que, debruçado sobre a minuta do decreto regulamentar do Executivo, de 18/11/2013, encetamos críticas à redação defectiva do regulamento, apontando, mas também a nossa preocupação com os rumos das discussões. O núcleo das críticas foi o art. 8º e seguintes da minuta, que representava, na prática, a criação de uma instância superior e supervisora da atividade registral. Tratava-se da criação de um super registro ao qual se subordinariam todos os registradores, convertendo-os em meros amanuenses laborando em etapas intermediárias do processo de registro.
Mais adiante, tendo sido aperfeiçoada a redação, agora debruçando-me sobre a minuta de 6/2/2014, enviei um alerta para os colegas registradores: SINTER – um sequestro de dados, datado de 7/2/2014. Nele deixava assentado que uma ampla discussão seria necessária entre todos os registradores: “se este modelo for sufragado pela categoria de registradores, sujeito-me, com críticas. Mas que não se consume uma mudança tão substancial sem ao menos uma ampla discussão da categoria!”. Dali a alguns dias retornaria ao mesmo tema, conclamando os registradores a uma reflexão sobre a tal minuta: “causa-me espécie que este tema esteja tão mal discutido entre nós” (Sequestro de dados – bis).
Os registradores dizem: “não”!
No mesmo diapasão manifestou-se Flauzilino Araújo dos Santos: “como presidente da ARISP, participei de duas reuniões em Brasília, e minha posição foi e é contrária à remessa de dados para formação de outros ambientes para prestação de informações registrais. Não é um sentir isolado e pessoal do presidente, mas a Diretoria da ARISP entende que esse tema deve, primeiramente, passar por ampla discussão com toda a classe de registradores” (Comunicado 2/2014, de 14/2/2014).
A crítica mais contundente viria, contudo, com a publicação da Carta de São Paulo, tirada na assembleia de registradores, reunidos no dia 15/2/2014 na cidade de Campinas. Depois de um longo arrazoado, os colegas declararam discordância quanto ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER, desaprovando os termos da minuta de decreto e postulando a convocação de um fórum nacional de registro de imóveis que envolvesse todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do Judiciário, do Executivo e do Legislativo e a sociedade civil. Esse fórum jamais se realizou.(Carta de Campinas – 15/2/2014).
A competência regulamentar é do Judiciário
Por fim, em 2/4/2014, o registrador Emanuel Costa Santos tocaria na ferida ao alertar que a competência para regulamentar a Lei 11.977/2009 era do Poder Judiciário, não do Executivo federal. (SINTER: a Federação, o Judiciário e os Registros Públicos). Aderimos à tese que desbordava aspecto não enfrentado em aulas e debates proferidos na EPM – Escola Paulista da Magistratura, ocasião em que sustentava a mesma posição (cf. Ata nº 04 – 26.10.2012). A tese da competência judiciária seria afinal consubstanciada no artigo Registro de Imóveis Eletrônico – Competência Regulamentar do Poder Judiciário (DIP. Ricardo et al. Registros Públicos e Notas – Conselho Nacional de Justiça: Atos Normativos Apontados Gestão Min. Nancy Andrighi. São Paulo: Quinta Editorial, 2015, p. 27).
O que poderia ter sido feito e não foi?
O Instituto seduziu-se pelo convite de uma Secretaria de Estado e acabou fazendo tábula rasa de nossas advertências e do comando legal incutido na redação do art. 37 da Lei 11.977/2009 que previu que os próprios serviços de registros públicos – e não o Executivo! – instituiriam o sistema de registro eletrônico.
É sempre bom bater na tecla: a responsabilidade de instituir o Registro Eletrônico havia sido cometida a nós e a sua regulamentação pelo Judiciário.
Por que não se guerreou a iniciativa governamental de carrear para o âmago da administração pública os dados registrais?
Qual resposta efetiva foi dada às nossas críticas – entre outras, de que caberia a nós, registradores, a tarefa de instituir o RE e ao Poder Judiciário a missão de regulamentar o Registro Eletrônico?
O IRIB abraçou a proposta do Governo Federal cuja defesa entusiasmada figurou no Comunicado IRIB de 19.5.2014. Neste documento, após várias críticas, acabaram por ser assimiladas várias de nossas restrições, mas o então presidente acabou manifestando o seu apoio ao projeto SINTER: “São visíveis os avanços resultantes da nossa intervenção. A Receita Federal do Brasil acatou nossos pleitos e hoje temos uma minuta de Decreto-Lei [sic] que – se aprovada na forma como está – representa um avanço para o Registro de Imóveis brasileiro. (Comunicado de 19.5.2014).
Ato culminante dessa escalada foi a ereção do SINTER como lema da campanha eleitoral da última gestão (Irib – chapa – propostas 2015-2016).
Conclusões
Nós criticamos leal, direta, convictamente, a iniciativa política das gestões anteriores.
Reconhecemos, por outro lado, a dificuldade para se posicionar criticamente em face das investidas governamentais. Isso não exime a liderança, contudo, da responsabilidade de ter conduzido esse assunto de maneira tão imperita e imprudente.
A estruturação dos dados, para formação de um Registro de Imóveis Eletrônico, talvez se torne possível pela via compulsória do decreto que regulamentou a Lei 11.977/2009. Não deixa de ser um triste paradoxo o fato de que a criação do Registro de Imóveis Eletrônico, a nós confiado, talvez se concretize por órgão exógeno à função registral.
Não podemos permitir. Não haveremos de fracassar neste desafio. Somos uma corporação respeitável. A nós foi conferida, pela lei, a tarefa de dar consistência e concretude ao Registro de Imóveis Eletrônico. Não podemos deixar vago um espaço que está sendo ocupado pelo Executivo Federal.
Algumas linhas sobre a informatização do Registro Imobiliário. 1996. Sérgio Jacomino, Kioitsi Chicuta e Ary José de Lima. Trabalho apresentado no transcurso do XXIII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis realizado na cidade de Fortaleza, Ceará, 1996.
Registro Eletrônico: a nova fronteira do Registro Público Imobiliário. 2010. Sérgio Jacomino. Parecer sobre o anteprojeto de regulamentação encaminhado pelo Ministério da Justiça. Sugestões colhidas na reunião de Diretoria do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Maio de 2010.
Registro de imóveis eletrônico – uma reflexão tardia? 2016. Flauzilino Araújo dos Santos. O Registro de Imóveis eletrônico é uma realidade presente no Brasil. Em que medida o sistema registral será afetado? Os registradores estão preparados para as mudanças? Uma reflexão sobre o desenvolvimento de novas tecnologias aplicadas ao Registro de Imóveis brasileiro.
Dez anos depois, o desfecho permite aferir o que aqui se sustentava.
A regulamentação do Registro Eletrônico não se fez pela via do decreto do Executivo. Fez-se onde dizíamos que devia fazer-se: a Lei 13.465/2017 criou o Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico — entidade dos próprios registradores —, o Conselho Nacional de Justiça regulamentou o SREI e a Lei 14.382/2022 instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos. O paradoxo que temíamos no fecho deste texto — o de que a criação do Registro Eletrônico, a nós confiada por lei, se concretizasse por órgão exógeno à função registral — não se consumou. A competência regulamentar do Judiciário e a titularidade registral do sistema prevaleceram.
O SINTER, por seu turno, encontrou afinal a sua medida. Reformulado pelo Decreto 11.208/2022, foi convertido em instrumento nitidamente cadastral e tributário pela Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a reforma da tributação sobre o consumo. Nela, o Cadastro Imobiliário Brasileiro passou a integrar o SINTER, e os imóveis urbanos e rurais devem nele inscrever-se (art. 265), servindo o cadastro de base à apuração do valor de referência dos bens (art. 256). Em agosto de 2025, a Instrução Normativa RFB 2.275 determinou aos serviços notariais e de registro a integração ao SINTER e a adoção do CIB como identificador único dos imóveis.
É o que sempre dissemos: o SINTER é cadastro, e cadastro fiscal. Não era, e não podia ser, o continente normativo do Registro de Imóveis eletrônico. Aquilo a que nos opúnhamos não era a integração de dados — necessária e legítima —, mas a subsunção do registro público à administração tributária, a conversão do registrador em amanuense de etapa intermediária de um processo alheio.
Registre-se, contudo, que a preocupação manifestada em 2014 sob o título “SINTER — um sequestro de dados” não se dissipou por inteiro. A administração tributária passa a dispor de acesso permanente a informações de titularidade, localização, área, uso e valor dos imóveis, e o descumprimento das obrigações de compartilhamento é comunicado ao Conselho Nacional de Justiça. A diferença — e ela é decisiva — está em que esse fluxo se dá agora a partir de um sistema registral concebido, mantido e regulamentado no âmbito próprio da função, e não como delegação de uma competência que a lei jamais retirou dos registradores.
Mantemos o texto tal como escrito em 4 de novembro de 2016, com a aspereza da hora. Servirá de registro de um debate que, afinal, se resolveu bem.
Alisto-me entre aqueles que consideram a chamada dúvida inversa um risco à segurança dos direitos entabulados no processo de registro. Admitida pelo pretório paulista, não raro a sua admissão gera inúmeras controvérsias – como a retratada na Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, julgada em 4/8/2016, cujo texto pode ser acessado abaixo.
Neste caso concreto, não houve a prenotação do título quando transitou pelo Registro competente, o que, de fato, acabou por potencializar os riscos inerentes à adoção desta via heterodoxa.
Mas é preciso reconhecer que há um interstício periclitante no processo registral que representa, inequivocamente, um risco aos direitos dos envolvidos. Entre a denegação do registro, a autuação do processo de dúvida inversa e a remessa ao Oficial para declará-la, prenotando o título, ocorre um interregno em que as portas do registro ficam abertas para acolhimento de outros títulos que podem representar direitos contraditórios.
A dúvida inversa, realmente, não deveria ser admitida. Por uma razão singela: ela ocorre à margem da lei. Figura muito típica e singular no ordenamento jurídico pátrio, a dúvida registral ostenta o caráter administrativo (art. 204 da LRP), mas experimenta um reforço formal na fase recursal de apelação, atraindo regras de direito processual. Aliás, a LRP é inteiramente coerente nesse aspecto, pois das decisões administrativas cabe recurso de apelação “com ambos os efeitos” (v. § 4º do art. 76, § 3º do art. 109, art. 202, § 2o do art. 214, art. 275 todos da LRP).
Ainda recentemente, julgando o Recurso Especial 1.111.343-SP, o ministro Villas Bôas Cueva lembrou a lição de Walter Ceneviva no sentido de que a dúvida inversa é descabida e que a sua adoção acaba por fragilizar o sistema de prenotação, malferindo, eventualmente, os direitos de terceiros e das próprias partes.
No bojo da discussão foi agitado o sempre relembrado acórdão do STF que claramente inadmitiu a figura após o advento da atual Lei de Registros Públicos, prestigiando o jurista bandeirante:
Duvida. Recurso extraordinário. Registro público. Dúvida inversa.
Configurando-se a hipótese como de dúvida – pois como tal foi proposta -insuscetível de ver examinado o acórdão do Tribunal de Justiça que a decidiu, na via do extraordinário. De observar que tendo sido a formulação da dúvida anterior a lei n. 6.015/73, a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-la ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a Lei n. 6.015/73 e que a dúvida inversa tornou-se realmente inviável. (RE 77.966 – MG, j. 13/5/1983, DJ 17/6/1983 , rel. Aldir Passarinho.
“Ad primum, já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida ‘inversa’, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.
A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).
Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo para as justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez (e o caso destes autos é só mais um exemplo dentre tantos), o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado (Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, São Carlos, j. 4/8/2016, DJe 2/9/2016, rel. des. Manoel de Queiroz Pereira Calças com o voto vencido do des. Ricardo Dip).
O desembargador Ricardo Dip é coerente. Em artigo que fez fortuna, publicado na Revista de Direito Imobiliário, assim destacou o tema da dúvida inversa:
“Incabível é a denominada dúvida inversa. Com efeito, a partir da vigência da Lei 6.015, de 31.12.73, mais não se justifica sua admissão, que tinha acolhida, sob o Regulamento de 1939, por isso que a suscitação da dúvida se entendia então facultativa.
Atualmente, contudo, sua dedução é indiscutivelmente obrigatória, tanto que requerida, e o caminho de viabilidade jurídica vem traçado na Lei de Registros Públicos.
Ainda sob o broquel de sua natureza administrativa não se vê razão para admitir um procedimento impróprio, quando não seja para colmatar lacuna da lei. E não é lacunosa, a propósito, a Lei de Registros Públicos (cf. STF, 2.ª Turma, RE 77.966, 13.5.83, Min. Aldir Passarinho…).
Acrescente-se que a eventual recusa de suscitação pelo Oficial se atalha por procedimento administrativo disciplinar, tanto mais que essa recusa configura falta grave.
Não há, desse modo, nenhum motivo que justifique a tomada de caminho heterodoxo, com maltrato do que dispõe a Lei de Registros Públicos”. (DIP, Ricardo. RIBEIRO, Benedito Silvério. Algumas linhas sobre a dúvida no Registro de Imóveis. RDI 22, jul./dez. 1982).
Adiro inteiramente às razões invocadas pelo eminente desembargador paulista.
Note-se, de passagem, que no REsp 1.111.343 – SP (vide abaixo) não se discriminam as hipóteses de suscitação de dúvida – cabível tanto nos casos de mera averbação quanto de registro em sentido estrito. É bem verdade, outrossim, que também não se distinguiu, com a precisão desejável, a figura do registrador e do notário. Confira:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. NÃO CABIMENTO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CORREGEDOR.
1. A parte pretende a anulação ou a reforma do acórdão estadual para que seja ordenado o desentranhamento de mandado judicial juntado nos autos do agravo de instrumento com o efetivo cumprimento pelo registro de imóvel.
2. Inviável o acolhimento de pedido de dúvida inversa – formulado pelo particular -, pois se trata de prerrogativa do oficial de registro.
3. Hipótese em que o serventuário registrador recusou-se a proceder ao cancelamento das averbações, pois entendeu necessário que a ordem judicial fosse transmitida via mandado, e não mediante ofício.
4. Manutenção do acórdão recorrido no sentido de que o descumprimento da ordem judicial deve ser dirimido pelo Juiz Corregedor do respectivo Registro de Imóveis.
5. Recurso especial não provido. (REsp 1.111.343 – SP, j. 3/12/2015, DJ 11/2/2016, rel. ministro Ricardo Villas Bôas Cueva).
Fiquei esta manhã refletindo sobre a sua mensagem. V. a encerra dizendo não lhe interessar a lógica dessa eleição. Sinta-se irmanado: a lógica dessa eleição é incompreensível também para mim!
Estava transitando numa área de conforto, com duas gestões bem avaliadas à frente do IRIB. Por que raios haveria de me expor novamente? Por que correr riscos assumindo um encargo que certamente vai subtrair um tempo essencial à família, aos estudos, ao trabalho, à arte?
Não sei responder. Só posso lhe dizer que sinto um impulso irresistível de tentar concretizar os passos ensaiados nas primeiras gestões. Numa palavra: concretizar a tradição. Sempre fui tocado pela ideia de transmitir aos mais jovens o que havia recebido dos meus maiores, sempre tão generosamente, amorosamente.
Elvino Silva Filho e Sérgio Jacomino
SJ, Vallet de Goytisolo, Ricardo Dip
O tempo urge. Nisso estou: construindo pontes.
Termino confessando que sou religioso e que os atributos que tão generosamente identifica em mim são expressão de algo muito maior. Sou mero instrumento. Peço a Deus um “coração sábio e entendido” (1 Reis 3,12), pois a fase que se aproxima é o tempo de uma dura, duríssima guerra. Uma imagem me ocorre: Hidra de Lerna, com suas múltiplas cabeças, diversos flancos.
E que possa honrar a confiança e a amizade de pessoas como você, querido colega, que se abalou a dar um testemunho tão tocante e desafiador ao mesmo tempo.
