Defesa da tese ocorreu hoje, 4/5/2021, a partir das 11h.
Intitulada “Algoritmos baseados em atenção neural para a automação da classificação multirrótulo de acórdãos jurídicos”, a dissertação de mestrado apresentada ao Instituto de Matemática e Estatística da Universidade de São Paulo (USP), para obtenção do título de Mestre em Ciências de Felipe Ribas Serras, teve como base a Kollemata, sistema de dados baseado exclusivamente no rico repertório jurisprudencial administrativo e registral imobiliário das últimas décadas, desenvolvido pelo Quinto Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo e Ex-Presidente do IRIB, Sérgio Jacomino.
Momento da proclamação do resultado. Felipe Serras foi aprovado por unanimidade.
O trabalho foi orientado pelo Professor Doutor Marcelo Finger e o tema faz parte do programa do curso de Ciência da Computação da USP. A foi apresentada no dia de hoje.
Uma recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo enfrentou uma questão recorrente: a prenotação sucessiva realizada para o fim ilusório de promover o “bloqueio” do registro para o acesso de títulos contraditórios.
A decisão foi exarada pela Dra. Tânia Mara Ahualli no Processo 0005231-04.2020.8.26.0100 de cujo teor se extrai: “A prioridade de registro caracteriza-se pela preferência dos títulos na ordem de sua prenotação, de modo que, apresentados títulos contraditórios, aquele com número de protocolo anterior será registrado. Caso esgotado o prazo da prenotação de 30 dias, sem que tenham sido cumpridas as exigências, o título seguinte na ordem de prenotações será qualificado e, não havendo exigências, registrado”.
A decisão lembra um antigo artigo redigido pelo meu amigo JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA, quando ainda atuava como Promotor de Justiça na mesma Vara, lá pelos idos de 1992. O texto, tanto quanto saiba, é o primeiro a enfrentar o tema. Posteriormente, outros seguiram na mesma senda.
Posteriormente, na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentaria o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”. Remeto o leitor ao artigo referido nas nótulas que registrei aqui mesmo, neste Observatório: A prenotação e a discricionariedade do Registrador.
No artigo eu questionava: “pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?”. Com citação de jurisprudência, apoiava a tese esposada pelo Dr. Marcelo Terra.
Novamente o tema volta à baila e eu senti o impulso de compartilhar, como forma de homenagear o tabelião de protesto da Capital de São Paulo, o artigo que parece ter sido o primeiro a enfrentar o tema polêmico.
Ele foi veiculado no Boletim do IRIB 179, de abril de 1991.
NOTAS SOBRE A PRENOTAÇÃO
A importância do protocolo no Registro de Imóveis foi bem expressa na lei anterior (Dec. 4.857/1939), que em seu art. 183 o designava chave do Registro Geral. Os sistemas de registro imobiliário fixam a solução dos conflitos decorrentes de direitos reais opostos ou contraditórios através da ordem das prenotações, cuja solução se impõe “por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição” (M.M.DE SERPA LOPES, Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Freitas Bastos, 1957, vol. IV, p. 328).
Esse princípio, denominado da prioridade, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (AFRANIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 216). O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que “o único elemento que permite, entre dois títulos contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que tomaram no protocolo”, pois é essa regra cristalinamente estampada no art. 186 da Lei de Registros Públicos” (ap. cível 3.568-0).
A prenotação assegura, assim, a prioridade, que não se perde com a demora, dentro do prazo de trinta dias (LRP, art. 205), no cumprimento das exigências formuladas pelo registrador. Garante-se ao primeiro título que nesse prazo não se examinará outro que lhe seja contrário, posteriormente apresentado.
O art. 534 do Código Civil exprime a relevância da prenotação ao determinar que o registro datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O registro, com isso, retroage seus efeitos até a data da prenotação, como se nela o ato tivesse sido lavrado, o que poderá ser importante em eventual conflito com outro direito real, em razão do acolhimento, no direito brasileiro, da norma pela qual, em matéria de registro de imóveis, tempus regit actum (Código Civil, art. 833, par. único; LRP, arts. 12, 186 e 191). PONTES DE MIRANDA alertou que o adquirente, “desde a data em que … obtém a protocolização o imóvel é seu” (Tratado de Direito Privado, 4ª ed., Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1983, t. XI, p. 330).
Os efeitos da prenotação, segundo o art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam “se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. A interpretação correta desse dispositivo exige, primeiramente, que se determine o dies a quo do prazo nele previsto.
De início, frise-se não ser possível fixá-lo, sempre, no dia do lançamento do título no protocolo, como uma apressada leitura do artigo poderia sugerir. O exame da legalidade do título impõe um considerável intervalo entre sua apresentação e o registro pretendido. AFRANIO DE CARVALHO lembra que “o estudo do contexto dos documentos consome longo tempo no cartório, onde o serventuário, em retrospecto mental e em inspeção ocular, recapitula, uma a uma, as possíveis irregularidades para embargá-las, visto como o livre trânsito delas envolve a sua responsabilidade civil” (op. cit., p. 271). Não se pode atribuir ao destinatário do prazo – que é o apresentante – a responsabilidade pela demora do registrador, sob pena de violação da regra mora no est, ubi nulla petitio est, consagrada no art. 963 do Código Civil, pela qual, “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.
VALMIR PONTES advertiu para o fato de que “bastaria ao oficial retardar o registro por mais de trinta dias para deixar o apresentante sem direito àquela preferência” (Registro de Imóveis, Saraiva, São Paulo, 1982, p. 118).
O prazo, como claramente diz o dispositivo, é para que o interessado atenda às exigências legais, que lhe devem ser indicadas por escrito (LRP, art. 198). Desse modo, enquanto ele não tem conhecimento dessas exigências, o prazo, evidentemente, não corre. Inicia-se ele no momento da devolução do título acompanhado da nota do oficial com as exigências.
O procedimento de registro exaure-se com a resignação do apresentante às razões aduzidas pelo oficial para a negativa do pretendido acesso ao Registro de Imóveis, o que é enunciável através de sua manifestação expressa ou, presumidamente, pelo decurso in albis do prazo de trinta dias. Pode também o apresentante não se conformar com as exigências e pretender submetê-las ao crivo do Juiz Corregedor da serventia, requerendo, para isso, a suscitação de dúvida ao oficial. Inaugura-se, nessa hipótese, uma nova fase no procedimento de registro, em que a prenotação continua a produzir seus efeitos e somente será cancelada quando a dúvida for julgada procedente (LRP, art. 203, inc. I), ou na pouco provável hipótese de o apresentante desinteressar-se pelo registro, deixando de tomar as providências do inc. II do art. 203.
Enquanto o procedimento de registro não terminar, será negado o registro de outro título que, em relação ao primeiro, reflita direito real contraditório. Ainda que se verifique facilmente que o posterior seja hábil ao registro, seu exame e ingresso dependem da rejeição final do anterior, em função de não se admitir comparação entre o conteúdo de ambos a fim de se aferir a superior idoneidade de um sobre o outro. O critério da precedência foi adotado com exclusividade pelo legislador.
O interessado no segundo título acha-se sujeito a aguardar o desfecho do pedido de registro do primeiro. Sua pretensão subordina-se ao resultado do procedimento em curso e somente com o termo deste é que poderá o registrador proceder ao exame do título posterior e inaugurar outro procedimento. Isso significa que a prenotação do título posterior terá eficácia durante o procedimento concernente ao primeiro título e – da mesma maneira como ocorreu no procedimento anterior – até o decurso do prazo de trinta dias que se conferir ao apresentante para satisfazer as exigências do oficial ou até que a dúvida eventualmente suscitada seja julgada procedente. Enquanto isso não acontecer, a prenotação tem validade e produz seus efeitos.
O livro de protocolo não admite filtragem. Ao oficial não é lícito negar-lhe acesso, não importa sob que pretexto. O Conselho Superior da Magistratura preveniu que sucessiva prenotação de um título não impede o exame e o registro de outro. Há, por assim dizer, uma fila de precedência; quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas o fará após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação.
JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA
1º Promotor de Justiça de Registros Públicos da Capital de São Paulo
O r. acórdão do STJ que hoje destacamos para a série Kollemata trata de importante tema relacionado com a publicidade registral. O aresto confirma o bom rumo sistemático que o tribunal tem dado à matéria.
O tema central do debate é este: deve-se privilegiar um direito estático (aqui representado pelo direito à meação do convivente) ou o direito de terceiros, aspecto dinâmico favorecido pela publicidade registral?
Situação de fato – efeitos jurídicos
A situação de fato é a seguinte: um casal conviveu por longos anos em união estável, ao cabo dos quais adquiriu vários bens imóveis – fato cabalmente provado nos autos. Ao se separarem, o varão os alienou a terceiros, vindo a companheira a pleitear em juízo a anulação das escrituras e, por efeito reflexo, o cancelamento dos registros. Fundou o seu pedido no art. 5º da Lei 9.278/1996, buscando a aplicação da regra do regime da comunhão parcial de bens (arts. 1.647, I, e 1.725 do CC).
O STJ pôs em relevo a necessidade de se proteger a situação jurídica que decorre do condomínio advindo da união estável, tutelando os interesses do próprio convivente. Contudo, não ocorrendo a inscrição do contrato convivencial no registro de imóveis competente, deve-se buscar proteger os direitos daqueles que, de boa-fé, adquiram daquele que figura no registro como solteiro e em pleno gozo das faculdades de disposição do direito.
Publicidade registral – terceiros de boa-fé
Deve-se proteger o terceiro de boa-fé, eis que, “ao contrário do que ocorre no regime jurídico do casamento, em que se tem um ato formal (cartorário) e solene, o qual confere ampla publicidade acerca do estado civil dos contratantes, na união estável há preponderantemente uma informalidade no vínculo entre os conviventes, que não exige qualquer documento, caracterizando-se apenas pela convivência pública, contínua e duradoura”.
Portanto, não havendo a notícia no registro imobiliário da compropriedade decorrente da união estável — nem prova de má-fé dos adquirentes dos bens —, impõe-se o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de boa-fé.
Há de ser destacado, no v. aresto, o voto-vista do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que promove excelente incursão histórica na tramitação aziaga do projeto que afinal se converteu na Lei 9.278/1996. Desde o seu advento, lembra o ministro, houve severas críticas dirigidas à rejeição e veto dos arts. 3º e 4º do projeto que tratava da eficácia, perante terceiros, do contrato de convivência previsto no art. 5º da dita norma. Os problemas que hoje o tribunal enfrenta foram antevistos claramente pela doutrina, como citado no corpo do aresto que ora divulgamos. Eu mesmo, em antigo artigo, já apontava para esses problemas.
Outros dois aspectos foram muito bem apanhados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O primeiro deles é a incidência do parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015 ao caso concreto:
“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.
Outro é o § 2º do art. 167 do CC, que ressalva os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.
Confira o acórdão: → REsp 1.592.072-PR, j. 21/11/2017, DJe 18/12/2017, rel. min. Marco Aurélio Bellizze.
O que mudará após a sanção presidencial do PLC 12/2017 (MP 759/2016)? Mauro Antônio Rocha [1]
Como havíamos previsto no artigo Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Apontamentos críticos sobre a proposta de alteração da Lei nº 9.514/1997 tentada pelas entidades representativas das instituições financeiras[2] o plenário da Câmara dos Deputados incluiu no Capítulo X (artigos 66 e 67) da Medida Provisória nº 759/2016 as propostas de modificação da alienação fiduciária de bem imóvel regulada pela Lei nº 9.514/1997, de interesse das instituições financeiras. Sob a forma de Projeto de Lei de Conversão nº 12/2017 o texto aprovado pelo Senado Federal, após trâmite de regularização, está pendente de sanção da Presidência da República para vigência.
Mas, afinal, o que muda efetivamente na lei da alienação fiduciária?
– I –
Estabelecimento de valor mínimo para venda do imóvel em leilão.
Quando o valor do imóvel determinado contratualmente pelas partes for inferior ao valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI exigível por força da consolidação da propriedade, este último será o valor mínimo considerado para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.
Sua aplicação prática é residual, uma vez que a ocorrência da situação tratada é insignificante e, em geral, decorrente de erro na valoração ou avaliação inicial do imóvel.
O leitmotiv dessa alteração (inclusão de parágrafo único ao art. 24 da Lei nº 9.514/1997) é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de discussão judicial, principalmente quanto a milhares de contratos vigentes que estabeleceram a simples atualização monetária como critério de revisão do valor do bem.
– II –
Intimação por hora certa
Quando, por duas vezes, o oficial de Registro houver procurado o intimando sem o encontrar, havendo suspeita motivada de ocultação, poderá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho, de que voltará no dia útil imediato na hora que designar e que, na ausência do intimando dará por feita a intimação (inclusão do § 3º-A ao art. 26).
Cabe ressaltar que não é a quantidade de tentativas de intimação promovidas pelo Oficial o requisito essencial para a intimação ficta por hora certa e, sim, a suspeita motivada – detalhada e fundamentada em fatos concretos observados pelo notificador.
– III –
Intimação por hora certa em locais de acesso controlado
Nos condomínios edilícios, loteamentos ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação da hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria, responsável pelo recebimento de correspondência.
É de notar que a intimação a que se refere o texto legal (inclusão do § 3º-B ao art. 26) é aquela destinada a dar ciência do retorno do notificador no dia e hora designados e não a intimação para a purgação da mora.
– IV –
Prazo de averbação da consolidação da propriedade
Nos contratos de financiamento habitacional a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no Registro de Imóveis 30 dias após a expiração do prazo para a purgação da mora.
De acordo com o texto aprovado (§ 1º do art. 26-A) a averbação será feita no trigésimo dia (e não até o trigésimo dia), tratando-se de prazo peremptório cujo descumprimento resultará na exigência de novo procedimento de intimação.
O procedimento acima é aplicável exclusivamente ao financiamento habitacional, que integra o financiamento imobiliário, mas com ele não se confunde. Entende-se por financiamento habitacional aquele concedido com recursos legalmente direcionados à aquisição de imóvel para moradia. Já o financiamento imobiliário compreende as operações de financiamento para a compra de imóvel para moradia, para renda ou investimento; aquisição de terrenos, imóveis comerciais, industriais etc.
– V –
Pagamento das parcelas até a data de averbação da consolidação
Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de pagar as parcelas da dívida e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade, convalescendo o contrato fiduciário (§ 2º do art. 26-A).
A rigor, na prática, o prazo de purgação de mora foi, nestes casos, estendido de 15 para 45 dias.
Pelos critérios estabelecidos, o credor fiduciário está obrigado a consolidar a propriedade no trigésimo dia e o devedor fiduciante tem assegurado o direito de efetuar o pagamento até a data da consolidação. Isso estabelece um potencial conflito de interesses para a data limite que poderá gerar inúmeras demandas judiciais, além de propiciar o recolhimento indevido ou desnecessário do imposto de transmissão.
– VI –
Comunicação da data dos leilões ao devedor
O credor fiduciário fica obrigado a comunicar ao fiduciante – inclusive por meio eletrônico – as datas, horários e locais de realização dos leilões públicos (inclusão do § 2º-A ao art. 27).
A ausência de procedimentos para a comunicação e de aferição do seu efetivo cumprimento é fator de insegurança e ensejará demandas judiciais. Parece evidente que, se ao devedor é dada a oportunidade de pagamento da dívida, essa comunicação deve ser pessoal e comprovada.
– VII –
Direito de preferência ao devedor para adquirir o imóvel
Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida mais despesas até a data da realização do segundo leilão.
De fato, não há qualquer novidade na alteração legal (§ 2º-B ao art. 27), uma vez que o devedor sempre teve a possibilidade de adquirir o imóvel em leilão pela melhor oferta, estando obrigado, na condição de credor do excedente, a cumpri-la somente até o valor da dívida e despesas.
De toda forma, com a inclusão desse direito de preferência no texto legal as oportunidades de recuperação do bem pelo devedor fiduciante inadimplente foram alargadas. Ao final, o devedor poderá (a) purgar a mora nos 15 dias regulamentares após notificação; (b) efetuar o pagamento das parcelas vencidas até o trigésimo dia depois do decurso do prazo para a purga; (c) adquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data de realização do segundo leilão.
– VIII –
Controvérsias contratuais serão resolvidas em perdas e danos
Dispõe o parágrafo único incluído ao art. 30 da lei que, nas operações de financiamento imobiliário, consolidada a propriedade em nome do credor, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias contratuais ou de cobrança e leilão – exceto irregularidade relativa à própria intimação – serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.
A execução extrajudicial somente se justifica pela garantia de respeito aos princípios constitucionais, resguardando o acesso do devedor à justiça, ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa, entre outros direitos e pela manutenção do monopólio da jurisdição pelo Estado.
Ao afastar as garantias constitucionais essa modificação enfrentará contestação acerca de sua própria constitucionalidade – face ao inciso LV do artigo 5º da Constituição Federal – e ensejará máxima judicialização da matéria.
– IX –
Cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação
De acordo com a nova redação do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 o fiduciante pagará taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade até a data em que o fiduciário ou seu sucessor vier a ser imitido na posse.
A cobrança de taxa de ocupação no mesmo período em que o devedor – e a dívida – são taxados com a cobrança de juros e atualização monetária, devidos entre a data da consolidação da propriedade até a data da alienação do bem em leilão, proporciona ao credor meio de enriquecimento sem causa.
– X –
Não aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 na alienação fiduciária
Os dispositivos do Decreto-Lei nº 70/1966 se aplicam – exclusivamente – aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.
A alteração do disposto no art. 39 da lei tem por objeto afastar definitivamente o entendimento equivocado do STJ acerca da aplicação dos artigos 29 a 41 do DL 70/1966 à execução extrajudicial de créditos garantidos por alienação fiduciária.
NOTAS
[1]O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Professor, palestrante e Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal – CEF.
Nota do editor: a MP 759/2016 (PLC 12/2017) foi convertida na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que incorporou as alterações à Lei nº 9.514/1997 analisadas neste artigo.
A decisão que pode ver aqui: Processo 1072167-67.2015.8.26.0100, de 15/3/2016, de lavra do Dr. Paulo César Batista dos Santos, é emblemática dos problemas que todos adivinham para o processo de usucapião extrajudicial.
O digno magistrado, corajosamente e ressalvando sua convicção pessoal, escancara o nó górdio do problema: a parte, beneficiária da justiça gratuita, deveria arcar com o valor das despesas para confecção da prova pericial, imprescindível ao julgamento do feito, realizada em seu total benefício.
Segundo o magistrado, a perícia de engenharia, na ação de usucapião, é das mais complexas e onerosas, de modo que o valor pago pela Defensoria Pública, incontestavelmente, não é suficiente para custear as despesas periciais, não sendo razoável aviltar o trabalho pericial com contraprestação desproporcional.
O ressarcimento das despesas tidas com a execução do trabalho visa ao reembolso de materiais, transporte, fotos etc., que não são abrangidos pela gratuidade e não significam acréscimo patrimonial ao expert.
Quem arcará com tais despesas? O Estado não provê os recursos; a parte tem o seu direito à gratuidade consagrado na lei e ratificado pelo entendimento majoritário dos tribunais; o perito não se submete a trabalhar por contraprestação aviltada. Como ficam essas ações? Dormitarão no limbo?
O fenômeno não é novo. Afinal, there ain’t no such thing as a free lunch!
