Simulação e a qualificação registral

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Pode o registrador qualificar um título de venda e compra, de extração notarial, e impedir o seu acesso baseado em elementos que levam à convicção de tratar-se de simulação?

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis que tem por objeto uma escritura de compra e venda em que o preço do negócio, equivalente a R$ 5.000,00, foi considerado vil, levando-se em consideração que a disparidade entre o valor da venda e o venal de referência, na data do instrumento correspondia a R$ 419.314,00.

O Registrador argumentou que, apesar de denominado compra e venda, o negócio aparenta ser uma simulação, com características de doação. Ressaltou a coincidência dos sobrenomes da vendedora e compradora, “denotando algum grau de parentesco entre elas.”

A magistrada, calcada na doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, para quem a simulação é “uma declaração falsa, enganosa, da vontade, visando aparentar negócio diverso do efetivamente desejado” e com fundamento no inc. II do art. 167 do CC., julgou a dúvida procedente e confirmou a denegação do registro. Além disso, deixou consignado na r. sentença que “a consideração de um negócio por outro trará repercussão na esfera tributária” e que ao registrador “cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada”.

É certo que pode ainda ocorrer um recurso e o tema seja revisitado pela instância superior.

Compra e venda – simulação. Valor irrisório. Nulidade. Qualificação registral – impostos.Dúvida – simulação de venda e compra – valor do objeto irrisório em face do real – nulidade – procedência. Processo 1062805-07.2016.8.26.0100, São Paulo, j. 12/8/2016, DJe 16/8/2016. Dra. Tânia Mara Ahualli. Legislação: CC art. 167, II; LRP art. 289.

 

 

Desapropriação amigável – jurisprudência selecionada

Kollemata - jurisprudência

O tema da desapropriação amigável gera incontáveis controvérsias. A jurisprudência oscila e faltava uma abordagem aprofundada do tema – seja no âmbito doutrinário, seja, mesmo, no âmbito da jurisprudência especializada.

O voto que publicamos nesta edição projeta a tradição do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo no trato aprofundado da matéria.

A questão cingiu-se ao seguinte: lavrado um instrumento notarial de “desapropriação amigável” o título remanesceria sem registro por mais de dez anos. No interregno, o proprietário deu o imóvel em hipoteca e alienou uma fração ideal do mesmo bem dado em desapropriação ao município.

Aferrado à ideia de que a desapropriação ostentaria a nota característica de representar um modo originário de aquisição, o município pretendeu o acesso do título, malgrado o fato de sucessivas alienação e oneração.

Neste cenário se movimentou o voto do eminente relator, des. Ricardo Dip. Fugindo da falsa questão – sobre ser a desapropriação um modo originário ou derivado de aquisição – o relator se fixará no aspecto formal da legitimação registral e do preenchimento dos requisitos legais da perda de propriedade imobiliária. A aquisição estatal de um bem, pela via expropriatória, exigirá a audiência processual dos expropriados ou seu consenso na via extrajudicial.

Para o registro da escritura seria necessário que se desse audiência às pessoas que, secundum tabulas, ostentem a legitimação de titularidade dominial plena (ou primária) ou aos que tenham titularidade in itinerē. Dirá que a “ideia de uma desapropriação oculta − vale dizer, fora do sistema formalizado de publicidade imobiliária − conjura contra a segurança jurídica”.

Vale a pena ler o excelente voto, cuja ementa é esta: Continuar lendo

Dúvida registral – recurso ao CNJ?

No PP 0002015-44.2015.2.00.0000, julgado em 26/4/2016 (DJe 6/5), o CNJ entendeu descabido o recurso dirigido ao órgão tirado em processo de dúvida registral que teve curso no Estado do Rio de Janeiro.

A decisão fundamentou-se  no fato de que a natureza exclusivamente administrativa das atribuições conferidas ao CNJ impediria a apreciação de matéria “discutida em sede jurisdicional”. Segundo o relator, baseado em precedente do STF (MS 27.650/DF), não caberia ao CNJ “conhecer e apreciar questão que já esteja sendo discutida em sede judicial”. E segue: “O CNJ tem atribuições de natureza exclusivamente administrativa, razão pela qual não lhe é permitido decidir questões que estejam submetidas à análise judicial, sob pena de assumir função jurisdicional”.

A singela pergunta que poderia ser lançada é: tem o processo de dúvida registral natureza jurisdicional?

Parece extreme de  controvérsias que o processo de dúvida ostenta o caráter administrativo (art. 204 da LRP). Não se tem admitido o recurso especial ou extraordinário ao STJ ou STF justamente por essa razão. Confira-se:

“O procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial de Registro tramitado perante o Poder Judiciário reveste-se de caráter administrativo, não-jurisdicional, agindo o juízo monocrático, ou o colegiado, em atividade de controle da Administração Pública” (AgRg nº Ag 885.882/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 16/12/2008, DJE 11/02/2009.

Ao decidir o procedimento de dúvida “o Tribunal exerce jurisdição voluntária, emitindo acórdão que – por não ser de última instância, nem fazer coisa julgada material – é imune a recurso especial” (Resp. 612.540/DF, Rel. Min. Humberto Martins, DJ de 05.03.2008; AgRg nº 985.782/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/10/2008, DJE 26/11/2008; AgRg nº Ag 656.216/SP, Rel. Ministro Massami Uyeda, Quarta Turma, julgado em 21/08/2007, DJ 17/09/2007, p. 286).

No precedente do STF citado, a matéria posta em discussão, embora versasse sobre questão de cunho eminentemente administrativo, o tema havia sido judicializado, razão pela qual a ministra Cármen Lúcia declarou nula a decisão do CNJ porque este havia “ultrapassado os limites de suas atribuições constitucionais ao cuidar de matéria posta à apreciação do Poder Judiciário”.

No caso concreto, aqui analisado, a controvérsia cingia-se sobre a registrabilidade de um título no RTDPJ. Aparentemente, os interessados, não se conformando com a decisão administrativa do órgão correcional do Estado do Rio de Janeiro, recorreram ao CNJ.

Não seria completamente descabido o recurso ao CNJ – especialmente nos casos em que o tema versasse, por exemplo, sobre questões regulamentadas pelo próprio órgão. Não nos esqueçamos que há uma série apreciável de atos normativos baixados pela Corregedoria Nacional de Justiça ou pelo plenário.

Enfim, o recurso em processo de dúvida não representa tout court matéria jurisdicionalizada. Ainda que o recurso se processe pela via de apelação (art. 202 da LRP). Nem mesmo quando se considere – como parte da doutrina efetivamente considera – que o processo de dúvida ostenta o caráter de jurisdição voluntária.

Vamos observar o desenvolvimento da matéria.

Não faltarão casos em que a controvérsia venha a se instaurar, justamente, na eventual regulação inarmônica entre corregedorias estaduais e o CNJ em matéria de registros públicos, cuja competência legislativa é privativa da União (inc. XXV, art. 22 da CF/1988). Já há exemplos de disciplina assimétrica em matéria processual – como no caso da usucapião extrajudicial – em que despontam provimentos díspares Brasil afora.

CNJ. Recurso administrativo. RTDPJ. Federação. Ata de assembleia – qualificação registral. Matéria judicializada – dúvida registral. CNJ – competência.

RECURSO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. REGISTRO DE DOCUMENTO. RECUSA DA SERVENTIA EXTRAJUDICIAL. DÚVIDA REGISTRAL. DISCUSSÃO SUBMETIDA À ESFERA JURISDICIONAL. APRECIAÇÃO PELO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. IMPEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Pedido de Providências concluso ao Gabinete da Corregedoria em 19/06/2015.

2. A matéria relativa à necessidade ou não do registro da ata da assembleia geral da federação requerente não é apreciável pelo Conselho Nacional de Justiça, dado encontrar-se submetida à análise judicial.

3. A natureza exclusivamente administrativa das atribuições conferidas ao Conselho Nacional de Justiça (art. 103-B, §4º, da CF/88) impede que este aprecie questão discutida em sede jurisdicional.

4. Recurso administrativo desprovido.

PP 0002015-44.2015.2.00.0000, j. 26/4/2016, DJe 6/5/2016, Dr. NORBERTO CAMPELLO

 

Emolumentos – retificação de registro

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Hoje vamos comentar interessante decisão da Eg. Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, proferida com base em parecer oferecido pelo Dr. Swarai Cervone de Oliveira, Juiz Assessor do órgão do TJSP.

Trata-se de reclamação tirada contra a Oficial do Registro de Imóveis de Votorantim, Dra. Naila de Rezende Khuri.

Em representação formulada em face da registradora, o autor insurgiu-se contra o critério, por ela adotado, na cobrança de custas e emolumentos devidos pela prática de ato de averbação de retificação de registro.

A questão, basicamente, girou em torno do seguinte: a mera inserção de área superficial na matrícula representaria uma retificação “simples”, diferentemente de outras espécies, mais “difíceis” ou complexas, a demandar maior tempo de dedicação do registrador ao caso.

Preclusão consumativa do ato

A r. decisão traz interessantes elementos para a nossa reflexão. Em primeiro lugar, a ideia, indicada na informação prestada pela Dra. Naila Khuri, de que o simples pagamento dos emolumentos demonstraria o conformismo do interessado a respeito do critério adotado na cobrança. A representação pode ser entendida como “comportamento contraditório” na postulação de devolução da quantia paga, como destacou o parecerista.

A registradora apontou (e criticou) o comportamento oportunista do interessado:

(…) sem que houvesse qualquer irresignação, a parte cumpriu todos os itens da Nota de Exigência, inclusive o complemento do depósito prévio dos emolumentos, momento que se operou a preclusão consumativa do ato.

Entretanto, depois de praticado o ato, a reclamante discorda da cobrança como averbação com valor declarado.

Tendo sido informados, de modo claro e inequívoco, os critérios adotados pelo Cartório, com supedâneo na Lei de Custas e Emolumentos de SP, o pedido não poderia mesmo prosperar.

Além disso, haviam sido recolhidas ao Estado as custas devidas pela prática dos atos, de modo que a devolução pleiteada, se deferida, deveria cingir-se aos emolumentos.

Averbação light – registro hard

Não há qualquer discrímen na Lei de Custas e Emolumentos bandeirante acerca das espécies de retificação. As notas explicativas não distinguem as suas várias espécies. Como diz Naila Khuri, os emolumentos “não são devidos de acordo com a dificuldade ou facilidade da retificação”. E emenda:

Data venia, nem poderia ficar a critério do Oficial a distinção entre retificações “fáceis” e “difíceis”.

A eg. Corregedoria-Geral de Justiça prestigiou o critério adotado pela registradora e denegou provimento ao recurso.

Confira na seção Sem dúvida nenhuma! a suscitação de dúvida, a sentença de primeiro grau e o recurso da CGJSP.

Emolumentos – retificação de registro. Naila de Rezende Khuri. Em representação formulada contra a oficiala de Votorantim, São Paulo, o autor insurgiu-se contra o critério por ela adotado na cobrança de custas e emolumentos devidos pela prática de ato de averbação de retificação de registro. A questão, basicamente, girou em torna da seguinte questão: a mera inserção da área representava uma retificação “simples”, diferentemente de outras espécies, mais “difíceis”.

Retificação de registro e usucapião

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Hoje indicamos uma decisão do STJ, publicada no DJe de 10/3, que trata de uma questão que sempre atormenta os registradores imobiliários brasileiros quando se veem diante de um pedido de retificação de registro em que se pleiteia a “adequação do registro à realidade extra-tabular” com aumento de área.

Trata-se do REsp 1.228.288-RS assim ementado:

Retificação de registro – área – aumento – aquisição da propriedade. Usucapião. Recurso especial. Retificação de registro de imóvel. Art. 213 da lei n. 6.015/73. Pretensão de aquisição de propriedade. Impossibilidade. 1. A Lei de Registros Públicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros. 2. Não serve o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem. 3. Recurso especial desprovido. @ REsp 1.228.288-RS, j. 3/3/2016, DJe 10/3/2016., rel. min.: João Otávio Noronha. Legislação: CC art. 1.247; LRP art. 213.

É bem certo que, neste caso concreto, o próprio interessado alegou que houve apropriação de área não titulada. A propósito, o relator asseverou:

“A área do imóvel somente poderá ser corrigida se houver descompasso em relação à aquela que constar no registro. A retificação de área não diz respeito à pretensão de incorporação de nova área de modo que sejam ultrapassados os limites do imóvel originário. Não pode servir o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem”.

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Penhora de imóveis ou de direitos ou o quê?

Na edição de 17.2.2016 deste periódico, discutimos um tema muito interessante e que guarda enorme interesse para os registradores brasileiros.

Não raro, defrontamo-nos com decisões jurisdicionais que prima facie soam lógicas, mas, vistas com cuidado, especialmente pela perspectiva dos direitos materiais, representam absurdezas difíceis de reparar na sucessão natural do iter dominial.

Enfrentamos os temas derivados de recente decisão, proferida pela 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em que se determinou a penhora de uma oficina localizada em parte de imóvel residencial do executado, objeto de uma só matrícula do registro predial e com numeração predial distinta.

Muitos emprestaram sua opinião.

Nesta ocasião, tenho o gosto de reproduzir o pensamento da registradora portuguesa, querida colega que goza de enorme prestígio, reconhecida como autoridade nos temas de direitos registral.

Divulgo o texto com entretítulos por mim interpolados (com a vênia da colega). SJ

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Penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade
Madalena Teixeira*

A questão da penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade não constituirá preocupação privativa dos colegas brasileiros, porquanto, também entre nós, tem surgido a dificuldade em lidar com a apreensão de parte da coisa, que é objeto do direito de propriedade do executado, e com a sua tradução tabular. Continuar lendo

Acessão sobre bem alheio

Kollemata - jurisprudênciaInteressante questão foi posta à apreciação da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo. Trata-se de um inusitado pedido de cancelamento de matrícula em razão da edificação, feita por terceiros, sobre bem próprio. Segundo o peticionário, o município vem lançando IPTU sobre imóvel que, na realidade, já não existiria, “pois o lote foi suprimido com o avanço de edifícios construídos nos lotes vizinhos sobre o terreno”.

O pedido foi denegado. E a recusa se deu com bons fundamentos legais. A juíza sentenciante acenou com o disposto no art. 1.255 do Código Civil, cuja redação é a seguinte:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Mas há uma novidade no atual código civil. Trata-se de exceção ao princípio superficies solo cedit. E ela se acha no parágrafo único do dispositivo:

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Nesse caso, excedendo a acessão o valor do próprio terreno – como parece se dar no caso concreto – aquele que construiu de boa-fé “adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”.

O solo passa, então, a ser considerado um bem acessório do principal – no caso, a construção erigida sobre o terreno.

Trata-se de uma acessão inversa, na feliz expressão de Nelson Rosenvald (Direitos Reais, teoria e questões, 2a ed. Niterói: Impetus, 2003, p. 93).

O que parece evidente é que não se poderia simplesmente postular (e obter) a prestação no sentido de se cancelar a matrícula do imóvel, como pretenderam os interessados.

A r. decisão andou muito bem em enfocar o problema sob a ótica eleita.

Imóvel – acessão sobre bem alheio. Terreno alheio – acessão.Pedido de cancelamento de matrícula – alegação de que o imóvel não mais existe – terreno que não se confunde com a construção em sua superfície – regularidade da situação registraria – improcedência. @ Processo 1086920-29.2015.8.26.0100, São Paulo, j. 17/2/2016, DJe 22/2/2016, Dra. Tânia Mara Ahualli. Legislação: CC2002 – Código Civil de 2002 | 10.406/2002, ART: 1255

 

Usucapião de bem hipotecado?

Kollemata - jurisprudênciaA nota publicada no site do STJ, a propósito da decisão proferida no REsp 1.253.767, que hoje divulgamos, leva o leitor, num relance, a considerar que se reconheceu a usucapião apesar da existência de hipoteca regularmente inscrita e hígida. Vejam o título: “Hipoteca de imóvel não invalida obtenção de usucapião”. No texto reafirma-se a ideia: “A hipoteca de imóvel não inviabiliza pedido de usucapião extraordinário feito por terceiro”.

Mas, a questão era, de fato, muito mais simples e não leva à perplexidade que o título sugeria.

A hipoteca realmente existiu, foi regularmente inscrita e, ao cabo do termo, quitada a dívida, foi cancelada.

A questão apreciada pelo tribunal centrava-se numa questão marginal: no pleito dos proprietários no sentido de que esse fator intercorrente (hipoteca) pudesse, de per si, ter o condão de interromper o prazo prescricional na marcha do exercício de posse mansa e ininterrupta, sem contestação, requisitos necessários para o deferimento do pleito de usucapião.

O ministro João Otávio de Noronha cravou na ementa:

O fato de o proprietário do imóvel ter celebrado negócio com instituição financeira e dado o bem em garantia, depois baixada, não configura verdadeira oposição à posse exercida por terceiros que nenhuma relação têm com aquele negócio, já que não foi adotada nenhuma providência hábil a interromper o lapso prescricional hábil a autorizar o reconhecimento da aquisição do domínio pela usucapião.

Caros amigos. Não há novidades no front. Apenas um acidente de percurso.

  • REsp 1.253.767-PR, j. 18/2/2016, DJe 26/2/2016, rel. min. João Otávio de Noronha

 

Qualificação registral – saneamento prévio

Kollemata - jurisprudênciaHoje vamos comentar uma decisão da CGJSP publicada no dia 18.2.2016, disponibilizada, na íntegra, no Portal Kollemata.

A questão é simples – embora as dificuldades práticas possam ser enormes.

No registro foram lavrados atos encadeados em que determinada pessoa adquiriu sucessivamente (a) uma fração ideal por sucessão mortis causa na condição de casada no exterior, (b) averbação de divórcio e (c) aquisição de fração ideal do bem já na condição de divorciada.

A matrícula, por zelo do oficial, traduziu, em boa síntese, a situação jurídica exatamente dessa forma. Contudo, deixou-se de especializar o título de aquisição quando a interessada era então casada no exterior.

Decidiu-se, agora, que não seria possível, administrativamente, alterar o registro aquisitivo para afastar a comunicação do bem adquirido, à míngua de maiores informações acerca dos efeitos patrimoniais do casamento com base na lex domicilii. 

A aquisição mortis causa foi objeto de inventário judicial.

Muitos títulos, como estes, têm aportado no registro diuturnamente, em que se apuram defeitos sanáveis e outros insanáveis e cujas consequências podem despontar mais à frente – ou muito tempo depois.

A qualificação registral, de uns tempos a esta banda, vem de ser limitada em face de decisões judiciais, mesmo naqueles casos em que não há coisa julgada material.

Sem entrar no mérito da decisão do Oficial, nem do decidido na CGJSP, num mero exercício acadêmico, diria que a situação jurídica do casal deveria ser clarificada no momento do registro da aquisição, isto é, na ocasião do registro da partilha, não posteriormente.

Ao proceder-se ao registro de aquisição, tal e qual se manifestou e qualificou no título judicial, tal fato acabou por inocular o germe da insegurança jurídica no sistema, obrigando os titulares a proceder, muito tempo depois, a uma retificação de registro, buscando elementos que possam servir de base para a alteração agora perseguida pelos interessados.

Registrar escrituras públicas, privadas, títulos judiciais, etc., em que os adquirentes são qualificados simplesmente como “casados no exterior pelo regime de bens vigente no país”, sem que se possa apurar diligentemente a regra legal aplicável ao caso concreto, sem que se faça constância desse fato no próprio ato de registro, é apostar na incerteza. Isto porque, não raro, ocorre a morte de um dos cônjuges e é justamente nesse momento, na declaração dos direitos dos herdeiros e eventual meeiro, que o problema se apresenta .

Retificação de registro. Casamento no exterior. Regime de bens. Sucessão. Lex domicilii. Domicílio do casal. Registro de Imóveis – pedido de retificação de dado qualificativo – ausência de erro ou omissão no registro – pedido que visa a afastar futura discussão a respeito da comunicação de bem recebido por herança – inviabilidade do pleito – existência de erro ou omissão que é imprescindível para a retificação do registro – recurso desprovido. Processo 11.947/2016, Mogi Guaçu, dec. de 5/2/2016, DJe 18/2/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças. Legislação: LICC – Lei de Introdução ao CC art. 7, § 4; LRP – Lei de Registros Públicos art. 213, I, “g”.