Madalena Teixeira

SREI – ONR – SINTER em discussão

SJ IRIB, LGPDP, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, SINTER, SREI , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Em pauta iniciativas para o segundo semestre de 2020

O Presidente do IRIB, Sérgio Jacomino, presidiu na tarde de ontem (12/5) a reunião da diretoria executiva e nominativa do Instituto para tratar de temas do interesse dos associados e para programar as próximas etapas e atividades do IRIB programadas para o segundo semestre de 2020, tendo em vista os grandes transtornos causados pelo COVID-19 aos registradores imobiliários e ao próprio Instituto, cujos colaboradores estão em quarentena.

Presentes à reunião, além do Presidente, Sérgio Jacomino (SP) os registradores Jordan Fabrício Martins (SC), Fabiane de Souza Rodrigues Quintão (MG), George Takeda (SP), Naila de Rezende Khuri (SP), Caleb Matheus Ribeiro de Miranda (SP), Daniel Lago Rodrigues (SP), Daniela Rosário Rodrigues (SP), Flauzilino Araújo dos Santos (SP), Ivan Jacopetti do Lago (SP), Izaias Gomes Ferro Junior (SP), além de Lourdes Andrade Capelanes (secretária), Fábio Fuzari e Daniela dos Santos Lopes Fuzari (corpo técnico do IRIB). Justificou a sua ausência o registrador João Baptista Galhardo.

O Presidente fez um prévio relato que serviu de base para as discussões de alguns dos tópicos tratados na reunião. Entre os assuntos enfrentados, arrolam-se os:

ONR, SREI e SINTER

Segue-se um breve relato aos Srs. diretores e Sras. Diretoras das notícias relativas às últimas decisões da Corregedoria Nacional do CNJ a respeito dos temas – ONR, SREI e SINTER.

Todos tiveram conhecimento pela divulgação com destaque das sessões do CNJ que aprovaram o Provimento 89/2019, que dispôs sobre o “Código Nacional de Matrículas – CNM, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI, o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC e o acesso da Administração Pública Federal às informações do SREI”. O CNJ fixou com o dito ato normativo “diretrizes para o estatuto do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR”. 

Ministro Dias Toffoli preside sessão do CNJ
Ministro Dias Toffoli conduziu no final de 2019 as sessões de aprovação do ONR

Os vídeos da 302ª Sessão do CNJ, realizada no dia 17/12/2019, e da 53ª Sessão Extraordinária do órgão, realizada em 18 de dezembro, podem ser consultados nos links indicados e vale perceber ali as tensões subjacentes às decisões importantes que seriam tomadas pelo plenário do Conselho Nacional de Justiça reunido nas sessões derradeiras de 2019.

O ONR, criado por lei, teve seus estatutos aprovados pela assembleia de registradores de todo o país somente a 16 de abril do corrente ano. A notícia foi veiculada no site do IRIB (acesso aqui) e repercutida no Observatório do Registro, com comentários do presidente do IRIB, Sérgio Jacomino (acesso:  ONR – nasce uma estrela).

Neste último texto, acha-se a íntegra do discurso do presidente do IRIB que reafirmava que a conquista do ONR (e do SREI) era fruto do trabalho de registradores agregados aos ideais do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Segundo ele, o IRIB cumpria, naquele dia histórico, uma importante missão. Foi o Instituto que deu ânimo à bela iniciativa que então ganhava corpo. Ela nasce – disse – “literalmente, do suor e lágrimas de alguns poucos que, resistindo com grande coragem e determinação, enfrentaram, de peito aberto, todos os desafios”.

Foi uma grande vitória do IRIB, sem dúvida, conquista essa que merece ser comemorada e registrada com destaque.

Todavia, ainda que se tenha obtido um grande avanço institucional, estima-se que o processo de implementação do ONR ainda tarde. Há uma tarefa ainda mais ingente, qual seja: compatibilizar os atos normativos, baixados pelas corregedorias dos estados, vinculando-os e sujeitando-os às diretrizes estabelecidas pelo Provimento 89/2019. Como sabemos, o Provimento 47/2015, do mesmo órgão, foi expressamente revogado (art. 37), restando um trabalho de reconfiguração do arcabouço normativo que disporá sobre o SREI.

O ONR deverá se tornar o epicentro das transformações estruturais do Registro de Imóveis do Brasil, veiculando diretivas e normas técnicas que, homologadas pela Corregedoria Nacional do CNJ (agente regulador do ONR – § 4º do art. 76 da Lei 13.465/2017), deverão ser observadas por todas as unidades registrais brasileiras.

Inaugura-se uma nova etapa do Registro de Imóveis pátrio. Agora há um órgão público (agente regulador do Poder Judiciário) que poderá, de maneira efetiva, promover a governança do Sistema Registral, impondo padrões técnicos e normas jurídicas acerca do SREI, gravando-os com a nota de observância obrigatória e uniforme e fiscalizando o cumprimento de seus regulamentos e decisões.

SINTER – voltamos à mesa de negociação

Na semana passada (6/5/2020), o Sr. Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Humberto Martins, em memorável decisão, reconheceu que o Manual Operacional SINTER, submetido ao CNJ, deveria objetivar a harmonia e operacionalidade do SINTER, coordenando-o com o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI. Segundo o Sr. Ministro, tornou-se necessária uma nova versão do Manual, relevando-se as regras supervenientes trazidas pela Lei 13.465/2017 e pelo próprio Provimento 89/2019. Além disso, os representantes do Registro de Imóveis, que terão assento no Comitê Gestor do SINTER, deverão ser indicados pelo ONR, órgão gestor do SREI, ad referendum da própria Corregedoria Nacional.

Humberto Martins
Humberto Martins

O PP 0005650-96.2016.2.00.0000 teve o seu andamento sobrestado pelo prazo de 90 dias para que se elabore a nova versão do Manual Operacional do SINTER, findo o qual o Comitê Gestor deverá encaminhar nova versão para fins de homologação pelo plenário do CNJ.

Privacidade e Registros Públicos

Um tema sensível, que bordeava a criação do ONR, foi a questão da proteção de dados pessoais e patrimoniais que, nos termos da lei, devem ser mantidos e conservados pelos registradores, consoante vários dispositivos legais – brevitatis: arts. 22 a 27 da LRP c.c. art. 36 da Lei 8.935/1994 e  inc. II e III do art. 3º e art. 11 da Lei 12.965/2014, todos os dispositivos iluminados pelo inc. XII do art. 5º da CF/1988, como se verá abaixo.

O IRIB sempre se posicionou contra o envio de dados pessoais e patrimoniais para entidades privadas – sejam elas geridas ou não por registradores, sejam justificáveis ou não os objetivos que animaram tais iniciativas.

Sabemos que sem qualquer previsão legal ou normativa – seja do CNJ ou mesmo do Executivo Federal – o Comitê Gestor do SINTER decidiu, livremente e sem peias, que os registradores poderiam enviar ao SINTER os dados previstos no art. 5º do Decreto 8.764/2016 por intermédio das Centrais estaduais (v. itens 4.1 e 4.2, doc. # 2317114, p. 3, dentre vários outros documentos que podem ser consultados no bojo do PP 0005650-96.2016.2.00.0000, em cujo link o processo está disponível na íntegra).

Argumentava-se que a autorização normativa se fundava no Provimento CNJ 47/2015, expressamente revogado pelo Provimento 89/2019. Todavia, o dito regulamento estabelecia que os dados registrais seriam acolhidos nos chamados “repositórios registrais eletrônicos”, que armazenariam dados e documentos eletrônicos (inc. IV do art. 2º). Além disso, as chamadas centrais de serviços eletrônicos compartilhados conteriam somente indicadores que deveriam apontar para os ofícios de registro de imóveis que as integrem (§ 4º do art. 3º). Por fim, o ato normativo reproduz de modo específico o que se colhe na legislação: “em todas as operações das centrais de serviços eletrônicos compartilhados, serão obrigatoriamente respeitados os direitos à privacidade, à proteção dos dados pessoais e ao sigilo das comunicações privadas e, se houver, dos registros” (§ 6º do art. 3º), todas as solicitações e requisições, “feitas por meio das centrais”(…) serão enviadas ao ofício de registro de imóveis competente, que será o único responsável pelo processamento e atendimento (art. 4º). O articulado normativo remata com o seguinte: “os oficiais de registro de imóveis deverão manter, em segurança e sob seu exclusivo controle, indefinida e permanentemente, os livros, classificadores, documentos e dados eletrônicos, e responderão por sua guarda e conservação”.

Com base nesse entendimento, a solução alvitrada pelo Comitê Gestor do SINTER foi objeto de objeções e intensas críticas feitas pelo IRIB, que sempre se fiou na lei e normas, posicionando-se, firme e contrariamente, à proposta sufragada por seus pares no Comitê.

O que sempre importou ao Instituto, ao final e ao cabo, é que os dados da DOI, que deveriam ser encaminhados às centrais, instituídas pelo Manual como instâncias intermediárias, são protegidos e albergados sob o manto do sigilo fiscal. Não custa relembrar os comentários que foram feitos ao art. 3º do Decreto 8.764/2016 pelo presidente do IRIB:

“A regra de ouro do tratamento de dados enviados à RFB para execução de seu mister é o sigilo fiscal (art. 198 do CTN). Todavia, a Portaria RFB 1.384, de 9/9/2016 faz presumir que os dados relativos à DOI não são cobertos pelo manto do sigilo fiscal, em aparente contradição com a regra do referido art. 198 do CTN.

Além disso, vale rememorar o disposto no art. 197 do CTN, que sanciona a requisição de informações e acesso a dados de terceiros custodiados e mantidos pelos Oficiais de Registro de Imóveis, desde que obedecidos os preceitos do devido processo legal.

Nesse sentido, o CTN está perfeitamente afinado com o art. 41 da Lei 11.977/2009 e §§ 6º e 7º da Lei Federal 13.465/2017. A assimilação do acervo do Registro de Imóveis (dados estruturados com base no Manual Operacional do SINTER dos livros de registro), torna completamente devassável os dados que, de outro modo, poderiam ser acessados pela administração pública fazendária com base nos estritos limites legais” (V. JACOMINO, Sérgio. SINTER e o Registro Imobiliário Brasileiro. Neste artigo há várias referências ao sigilo fiscal).

Há copiosa difusão de documentos, compilados e mantidos para efeitos históricos, publicados pelas centrais estaduais e que orientavam os seus associados, registradores imobiliários, a enviar os arquivos das DOI´s para as centrais estaduais que se encarregariam da posterior remessa desses dados ao SINTER, num estranho e injustificável bis in idem (vide, p. ex., o portal estatístico-registral).

Índices estatístico-registrais

A composição dos chamados índices “estatístico-registrais” é um projeto reconhecidamente importante e sua iniciativa é de fato louvável, tanto assim que o IRIB curava não só de sua idealização como de sua concreta efetivação. Todavia, a importância e relevância do serviço devem ceder passo aos princípios que dão suporte ao Sistema Registral, além, é claro, de sua sujeição à ordem legal e constitucional. Vejamos em detalhe.

Visto bem de perto, trata-se de uma atividade relevante, porém meramente acessória – assim como o será a fiscalização do recolhimento dos tributos (art. 289 da LRP c.c. inc. VI do art. 134 do CTN), a coordenação com o cadastro (§ 3º do art. 8º da Lei 5.868/1972 c.c. Lei 10.267/2001), além de uma série de tantas outras atividades correlatas.

No fundo, a produção de dados estatísticos relativos ao mercado imobiliário é uma missão cometida ao próprio estado brasileiro. É uma típica missão do cadastro territorial, ferramenta de gestão que não se confunde, teleologicamente, com o Registro de Direitos. Por exemplo, a criação e manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil são atribuições cometidas ao IBGE (Decreto 7.565/2011). Esta entidade pública (fundação pública), tem natureza completamente distinta das entidades privadas, e poderá firmar convênios com o ONR, por exemplo, para a criação de um sofisticado sistema de índices e estatísticas que poderá servir aos propósitos e necessidades do estado ou do mercado (art. 2º).

Por fim, os atos dos registradores – ainda quando se projetem em associações de classe, no bojo do fenômeno que tenho qualificado de atividades para-registrais – são timbrados pelos princípios inerentes aos atos administrativos, de modo que ao registrador, e eventualmente às suas emanações, só lhes é dado fazer aquilo que a lei autorize, na forma como o preveja expressamente – eis aí o axioma da indisponibilidade, pela Administração, dos interesses públicos.

NEAR-lab – o braço da inovação tecnológica do Registro de Imóveis

Por essa razão, o NEAR-lab – Núcleo de Estudos Avançados do Registro de Imóveis (incubado na atual gestão no IRIB), promoveu excelentes debates internos que culminaram com o projeto de produção de dados estatísticos e índices em que os dados pessoais e patrimoniais seriam preservados na origem depois de veiculados os resultados perfeitamente anonimizados – ou seja: os dados seriam mantidos na própria serventia, a teor do art. 22 e ss. da Lei 6.015/1973 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994 – para ficar na legislação registrária.

Como resultado dessas pesquisas, foi apresentado (e aceito) pelo Banco Mundial a contribuição  Measuring property registry in Brazil: A privacy by design econometric model (acesso aqui), assinado por Adriana Jacoto Unger, Bruno Bioni, Marcelo Fantinato e Maria Luciano, notórios especialistas da academia brasileira. Entre centenas de trabalhos oriundos de todo o mundo, a pesquisa do IRIB foi a escolhida e seus resultados seriam apresentados ao plenário do concorrido 21st Annual World Bank Conference on Land and Poverty. Todavia, o encontro, pautado para ocorrer em março deste ano, foi suspenso em virtude da COVID-19, porém o paper foi divulgado no site oficial do organismo.

Freddy Brasileiro, Nataly Cruz e Adriana Unger na POC do SREI
Freddy Brasileiro, Nataly Cruz e Adriana Unger – Do ideal ao real – POC do SREI, 2019

Concluindo: que os cartórios enviem esses dados da DOI diretamente à RFB, cumprindo assim a lei, parece-nos lógico e natural – além de perfeitamente legal. Todavia, isso não se dá no caso de envio desses mesmos dados (DOI´s) às centrais estaduais, por mais idôneas que estas entidades e seus administradores sejam. Trata-se simplesmente de observância do princípio da reserva legal para a disciplina desse compartilhamento. Não há lei ou normas autorizadoras. A propósito, confiram: SINTER – nótulas insones, texto do presidente do IRIB.

O fato novo é que a produção de dados estatísticos doravante deverá ser assimilada pelo ONR, consoante dispõe o art. 16 do Provimento n. 89/2019. Segundo a norma, o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC “é destinado ao atendimento remoto dos usuários de todas as serventias de registro de imóveis do país por meio da internet, à consolidação de dados estatísticos sobre dados e operação das serventias de registro de imóveis, bem como ao desenvolvimento de sistemas de apoio e interoperabilidade com outros sistemas”.

O SAEC será, portanto, o eixo fundamental que deverá tracionar não só as atividades principais de modelagem do Registro de Imóveis eletrônico, mas igualmente as acessórias – como a produção de dados estatísticos. Confira-se, a propósito:

Art. 20. O SAEC deverá manter as seguintes bases de dados:

I – Base Estatística contendo os dados estatísticos sobre a operação das serventias de registro de imóveis, objetivando a consolidação de dados de tais serventias;

(…)

Art. 21. Todos os ofícios de registro de imóveis devem possuir um sistema eletrônico que possibilite realizar interações com o SAEC e com as centrais de serviços eletrônicos compartilhados para suportar o atendimento aos serviços eletrônicos, bem como o encaminhamento de estatísticas de operação (grifos nossos. Provimento n. 89/2019).

O STF e a proteção da privacidade

Assim é que, confirmando as conclusões do IRIB, apresentadas inclusive em evento sediado na EPM – Escola Paulista da Magistratura, o STF acaba de decidir, por maioria de seus membros, que seriam irreparáveis os danos causados à proteção do sigilo da vida privada dos usuários dos serviços de telefonia fixa e móvel se os seus dados fossem escrutinizados pela administração pública.

O Pleno do STF suspendeu a eficácia da Medida Provisória 954/2020, determinando que o órgão público federal se abstivesse de requisitar a disponibilização de dados pessoais e privados como previsto na referida medida provisória. Os objetivos e fundamentos que justificavam a edição da MP 954/2020 eram apresentados como fatos relevantes. Confira-se:

1) a necessidade da produção tempestiva de dados para o monitoramento da pandemia de COVID-19;

2) a necessidade de garantir a continuidade da PNAD Contínua, com a natural preservação de suas séries históricas básicas, úteis à gestão e avaliação de políticas públicas em âmbito nacional;

3) a tempestividade necessária para a obtenção dos dados requeridos junto às empresas de telecomunicações, supondo-se que uma Medida Provisória terá eficácia mais significativa se comparada a quaisquer outras normas ou instrumentos de solicitação dos dados” (Justificativa).

Como se vê, eram objetivos que foram justificados como nobres, mas a eficácia da medida legal foi obstada pelo Supremo Tribunal Federal que relevou outros aspectos envolvidos na ponderação de princípios. Vale a pena a leitura do excelente voto da ministra Rosa Weber, disponibilizado no site do Supremo Tribunal Federal (ADI 6.389). O interessante nessa decisão é que se fez o devido destaque da expressão – dados – que se acha entremeada no inc. XII do art. 5º da CF/1988. Segundo a ministra, as “informações, relacionadas à identificação – efetiva ou potencial – de pessoa natural, configuram dados pessoais e integram, nessa medida, o âmbito de proteção das cláusulas constitucionais assecuratórias da liberdade individual (art. 5º, caput), da privacidade e do livre desenvolvimento da personalidade (art. 5º, X e XII) (omissis). Decorrências dos direitos da personalidade, o respeito à privacidade e à autodeterminação informativa foram positivados, no art. 2º, I e II, da Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), como fundamentos específicos da disciplina da proteção de dados pessoais (vide voto aqui).

Já o ministro Gilmar Mendes, na mesma ADI 6.389, toca num ponto especialmente importante para os registradores imobiliários – ele põe em relevo a “inovação jurídica como contraface da inovação técnica: a permanente abertura da ordem constitucional à transformação tecnológica”.

Interessante que o Sr. Ministro chame a atenção do exegeta à “contraface” da inovação tecnológica, justapondo-a à inovação jurídica. Os juristas contemporâneos são convocados a dar novas e inteligentes soluções a problemas que a sociedade da informação apresenta no seu constante e inexorável avanço tecnológico. Esses mesmos avanços tecnológicos – diz Gilmar Mendes – “suscitam riscos generalizados de violação de direitos fundamentais básicos, para além da questão comunicacional”. E segue em seu substancioso voto:

“O direito fundamental à igualdade – enquanto núcleo de qualquer ordem constitucional – é submetido a graves riscos diante da evolução tecnológica. A elevada concentração de coleta, tratamento e análise de dados possibilita que governos e empresas utilizem algoritmos e ferramentas de data analytics, que promovem classificações e esteriotipações [sic] discriminatórias de grupos sociais para a tomada de decisões estratégias [sic] para a vida social, como a alocação de oportunidades de acesso a emprego, negócios e outros bens sociais. Essas decisões são claramente passíveis de interferência por viesses [sic] e inconsistências que naturalmente marcam as análises estatísticas que os algoritmos desempenham”.

O Ministro Gilmar Mendes ressalta que “vivemos na era das escolhas de Sofia automatizadas. Independente do acerto ou desacerto dessas decisões automatizadas, é inequívoco que a proteção dos valores estruturante da nossa democracia constitucional requer que o Direito atribua elementos de transparência e controle que preservem o exercício da cidadania”. (vide o voto aqui).

Privacy by design

Desnecessário ressaltar que os dados sensíveis dos titulares de direitos inscritos nos Registros Públicos – versando sobre situações jurídicas pessoais ou reais – representam um vasto manancial de elementos que, combinados por meio de algoritmos baseados em big data (data analytics), podem revelar novos e imponderáveis resultados que apresentam um risco potencial de afronta a direitos fundamentais, dando ocasião a toda sorte de atos vulneradores da privacidade e possibilitando o uso indevido de dados para fins que extrapolam a missão institucional dos Registros Públicos Civil e Imobiliário.

Não se deve olvidar que a publicidade jurídica é uma sofisticada ferramenta que foi concebida e consagrada em lei a fim de aparelhar os intercâmbios econômicos e para prover informações fidedignas acerca da situação jurídica e pessoal dos cidadãos para fins lícitos e bem determinados em lei.

Em Portugal, segundo nos afiança Madalena Teixeira, os registradores ativeram-se, sempre, ao respeito ao princípio da finalidade e ao princípio da proporcionalidade, pautando-se “pelo mesmo critério ou limite na divulgação da informação: a publicidade da situação jurídica dos prédios”. Nada mais. E continua a jurista portuguesa: “ainda assim, o RGPD não deixou de reforçar a necessidade de uma consciencialização mais fina do direito à proteção dos dados pessoais e do correspondente dever de reserva por parte dos serviços de registo, designadamente, em face dos riscos de uso ilegítimo e de desvio de finalidade potenciados pelos meios tecnológicos, que, consabidamente, podem degradar ou enfraquecer aquele direito”. Para um maior aprofundamento do tema: Proteção de dados e os Registros Públicos – entrevista concedida pela registradora portuguesa Madalena Teixeira ao registrador Sérgio Jacomino.

Enfim, a gestão do acesso e da divulgação da informação dos Registros Públicos deve se dar segundo critérios de racionalidade instrumental, em respeito e observância das finalidades do sistema de publicidade jurídica, revestindo-se os atos de irradiação informativa de licitude no tratamento de dados, cuidados requeridos na nossa LGPD, acarretando “um cabal cumprimento do dever de accountability e uma concretização efetiva dos conceitos de privacy by design e de privacy by default (para conhecer em detalhes o significado dessas expressões acesse o link citado).

CGJSP decide em harmonia com o STF

Desembargador Ricardo Mair Anafe, corregedor-geral da Justiça de São Paulo

Afinada inteiramente com a mesma orientação inaugurada pelo STF, a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, no Processo 42.360/2020, decidiu, com base no respeitável parecer do magistrado Alberto Gentil de Almeida Pedroso, que a formação de um banco de dados fornido com informações sensíveis dos cidadãos, “sem nenhuma pertinência temática com a atividade fim, deve ser negada”. Diz ainda o magistrado:

“A acessibilidade indiscriminada de todos os dados existentes nos assentos de óbitos lavrados no Estado de São Paulo pela Polícia Civil – sem pedido fundamentado – não merece ser acolhido, por ausência de previsão legal e exposição desmedida de dados sensíveis dos indivíduos.

Cabe ao Registrador Civil a condição de guardião das informações contidas nos registros de nascimento, casamento, óbito e demais fenômenos jurídicos relevantes para a vida do cidadão – ainda que facultado ao interessado obter acesso às informações que se mostrarem pertinentes”.

O Sr. Corregedor-Geral de São Paulo, desembargador RICARDO ANAFE, aprovou o parecer e negou o pedido (Processo CG 42.360/2020, dec. de 11/5/2020, Dje 11/5/2020, des. Ricardo Anafe).

Conclusões

As peças estão em movimento. Os registradores são chamados a dar respostas aos grandes desafios que nos abalam em face de demandas que nos chegam de variadas fontes: administração pública, mercado, e outros agentes que interatuam no ambiente da sociedade da informação.

Os operadores do Direito – em particular os registradores, guardiães das informações registrais – são convocados para dar respostas inteligentes e consistentes aos desafios da sociedade da informação, sem que a própria natureza da atividade seja corrompida pela precipitação ou pela falta de clareza.

Proteção de dados e os Registros Públicos

SJ LGPDP , , , , , , , , , , , , , ,
LGPD e os Registros Públicos
LGPD e os Registros Públicos

LGPD e os Registros Públicos em debate na Escola Paulista da Magistratura

Entre os dias 2 e 3 de setembro será promovido na EPM o seminário A Lei Geral de Proteção de Dados em debate – proteção de dados e os Registros Públicos, com o apoio do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e da Associação dos Registradores de Pessoas Naturais de São Paulo (Arpen-SP).

A registradora portuguesa Madalena Teixeira, membro do IRN – Instituto dos Registos e do Notariado de Portugal e do CENoR – Centro de Estudos Notariais e Registrais da Universidade de Coimbra, será uma das palestrantes e nos concedeu uma entrevista em que nos antecipa o foco nos temas que abordará em sua visita a São Paulo. Confira as respostas. Abaixo, informações para inscrição no evento. (Sérgio Jacomino).

SJ: Como os registradores portugueses receberam o Regulamento e quais foram as contribuições por eles dadas para a aplicação das regras em Portugal?

Registradora portuguesa Madalena Teixeira

MT: Para os registradores portugueses, o RGPD não implicou uma alteração comportamental significativa na medida em que já existiam uma Lei de Proteção de Dados Pessoais (Lei n.º 67/98, de 26 de outubro) e uma regulamentação das bases de dados do registo predial (vertida no Código do Registo Predial desde 1999), acolhendo os princípios fundamentais neste domínio, designadamente o princípio da finalidade e o princípio da proporcionalidade. Com a entrada em vigor do RGPD, a prática nos serviços de registo manteve-se, pois, orientada pelos mesmos princípios (o da finalidade e o da proporcionalidade) e pelo mesmo critério ou limite na divulgação da informação: a publicidade da situação jurídica dos prédios. Ainda assim, o RGPD não deixou de reforçar a necessidade de uma consciencialização mais fina do direito à proteção dos dados pessoais e do correspondente dever de reserva por parte dos serviços de registo, designadamente, em face dos riscos de uso ilegítimo e de desvio de finalidade potenciados pelos meios tecnológicos, que, consabidamente, podem degradar ou enfraquecer aquele direito.

Quais as maiores dificuldades enfrentadas pelos registradores? Como conciliar as disposições da Comunidade com a progressiva apropriação de dados pessoais por grandes corporações?

Como há muito se salientou em parecer do Conselho Técnico do IRN (Instituto dos Registos e do Notariado), o sistema de registo predial está concebido para responder a duas perguntas básicas: se determinado bem está registrado e, na hipótese afirmativa, qual a situação jurídica que lhe é atribuída pelo registro. É para responder a estas questões, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, que se justifica manter organizado um conjunto de dados reais e pessoais. E é com esta finalidade pública que os interessados contam quando tomam conhecimento da recolha de um conjunto de dados que os identificam, ou tornam identificáveis, a partir da informação registral. Não obstante, a vis attractiva dos dados contidos no registro predial intensifica-se com o “brilho” das novas tecnologias e as dificuldades de balanceamento entre os diversos direitos e interesses em presença agudizam-se.

Pode explicar melhor?

O interesse nos dados pessoais começa logo no próprio Estado e não deixa de se manifestar também nas pequenas e médias empresas, sem que possamos afirmar, ao menos de forma categórica, que o tratamento de dados realizado por estas entidades tem um impacto menor no direito fundamental à proteção dos dados pessoais. Ainda assim, as soluções tecnológicas e os meios financeiros de que as grandes corporações dedicadas à definição de perfis ou à comercialização de informação dispõem permitem alvitrar riscos mais significativos. Daí que se mostrem indispensáveis, por parte dos responsáveis pelas bases de dados pessoais, uma gestão do acesso e da divulgação da informação segundo os critérios de licitude do tratamento ínsitos no RGPD, um cabal cumprimento do dever de accountability e uma concretização efetiva dos conceitos de privacy by design[1] e de privacy by default[2]. Aos registradores, por seu turno, cumpre uma aplicação consistente do bloco legislativo existente em matéria de proteção de dados pessoais (Constituição da República Portuguesa, RGPD, Lei nacional de proteção de dados pessoais e normas integradas na legislação privativa dos registros), cumprindo, e fazendo cumprir pelos seus colaboradores, todas as regras tendentes a acautelar a segurança e a integridade da informação, e abstendo-se de divulgar os dados para finalidades diversas das que determinaram a sua recolha sem que se mostre existir, para o efeito, norma habilitadora bastante.

Como o Registro Público português protege os dados albergados nos seus cartórios? Há uma política de boas práticas? Pode indicar as referências legais e regulamentares? Pode sugerir alguma literatura?

Os dados reais e pessoais recolhidos no âmbito da atividade registral estão incorporados em bases de dados relacionais centralizadas, alicerçadas em infraestruturas e recursos tecnológicos pertencentes ao Ministério da Justiça. Para além de medidas de segurança da informação, extensíveis a toda a Administração Pública, tem-se verificado um compromisso, por parte dos responsáveis pelas bases de dados e pelas infraestruturas tecnológicas correspondentes, que, essencialmente, se analisa: (a) na adoção de medidas tendentes a garantir a segurança e a confidencialidade dos dados pessoais; (b) no cumprimento do dever de designação de um Data Protection Officer (DPO)[3], a quem compete uma importante função de monitorização, aconselhamento e tutoria no âmbito da proteção dos dados pessoais e da aplicação da respectiva lei, bem como o relevantíssimo papel de interlocutor e cooperador com a CNPD; (c) numa atitude proativa no sentido do cumprimento zeloso das normas sobre proteção de dados pessoais, colaborando ativamente com a autoridade de controlo, ou seja, a Comissão Nacional de Proteção de Dados Pessoais; (d) e num comportamento adequado ao princípio de privacy by default, diligenciando no sentido de o tratamento dos dados pessoais ser efetuado de forma lícita, leal, transparente e equitativa. Com referência ao RGPD, encontramos coligidas algumas orientações práticas em: http://www.sg.pcm.gov.pt/media/33595/05.pdf. Com foco preciso no RGPD, encontramos todo o trabalho publicado pela Comissão Nacional de Proteção de Dados em “Forum de Proteção de Dados”: https://www.cnpd.pt/bin/revistaforum/revistaforum.htm

A Sra. tem sido convidada para palestrar no Brasil. O que espera deste encontro em São Paulo na Escola Paulista da Magistratura?

A participação em eventos promovidos pela EPM, IRIB e ARPEN tem sido, para mim, uma honra e uma oportunidade para a partilha de reflexões e de entendimentos, tendo em vista alcançar aquilo que qualquer aplicador do direito ambiciona: “a solução que deve ser”. Também neste evento espero a reflexão conjunta e a troca de perspetivas, mas espero, acima de tudo, o foco que o direito à proteção dos dados pessoais demanda e o contributo de todos, oradores e participantes, para uma articulação sólida e coerente entre o princípio da publicidade que domina a atividade registal e o direito fundamental à proteção de dados pessoais.

Quero participar!

O evento conta com a coordenação dos desembargadores Marcelo Martins Berthe e Luís Soares de Mello Neto e dos juízes Antonio Carlos Alves Braga Júnior e Fernando Antonio Tasso. O objetivo é aprofundar o conhecimento sobre o tema da privacidade e proteção de dados pessoais no contexto do serviço registral.

O evento será realizado nos próximos dias 2 e 3 de setembro, das 9 às 18 horas, no auditório do 4º andar da EPM – Escola Paulista da Magistratura (R. da Consolação, 1483, Consolação, São Paulo – Capital).

Mais informações e inscrições aqui: EPM – Escola Paulista da Magistratura.

Notas

[1] NE: “Privacy by Design” é uma “metodologia na qual a proteção de dados pessoais é pensada desde a concepção de sistemas, práticas comerciais, projetos, produtos ou qualquer outra solução que envolva o manuseio de dados pessoais”. MORAES, Henrique Fabretti. Proteção de dados pessoais: privacy by design e compliance. Acesso: http://bit.ly/priv_design. Vide os princípios basais da PbD: CAVOUKIAN, Ann. Privacy by Design – The 7 Foundational Principles. Acesso: http://bit.ly/Ann_Cavoukian.

[2] NE: “Privacy by Default” é uma decorrência do Privacy by Design. Trata-se da ideia de que o produto ou serviço seja lançado e recebido pelo usuário com todas as salvaguardas que foram concebidas durante o seu desenvolvimento. No caso dos Registros Públicos brasileiros, a privacy by default decorre dos princípios fundamentais que se acham na concepção dos sistemas registrais e de publicidade jurídica. A subversão das regras basilares insculpidas na LRP pode colocar em risco o próprio sistema registral.

[3] V. https://en.wikipedia.org/wiki/Data_Protection_Officer

Renúncia ao direito de propriedade

SJ Café com jurisprudência, Registro de Imóveis , , , , , , , , , , ,

“A demissão de um direito de propriedade imobiliária de que se é titular”

Madalena Teixeira

A renúncia ao direito de propriedade sobre imóveis não é questão que se encontre resolvida, por inteiro, no direito positivo português ou que receba uma orientação uniforme por parte da doutrina nacional.

Estabelecida a distinção entre abandono e renúncia abdicativa, considerando-se, brevitatis causa, que o abandono de imóveis se analisa, em regra, num comportamento negativo do proprietário, que se desliga ou se desinteressa da coisa por completo e para sempre, com a intenção de abdicar do seu direito (negócio jurídico de atuação), sem o atribuir a outrem, e que a renúncia abdicativa comporta uma declaração de vontade proprio sensu, visando, como efeito negocial imediato, a extinção do direito na esfera jurídica do seu titular, sobra, em comum, a questão de saber se estas causas de extinção dos direitos reais se aplicam à propriedade imobiliária.

Conquanto se encontrem disposições legais dispersas, no Código Civil português, a consentir a renúncia liberatória, vale dizer, a extinção do direito real com um intuito de libertação da obrigação propter rem, e não custe a generalização do seu regime sempre que o proprietário vise libertar-se do peso das obrigações que lhe são impostas por via da titularidade do direito, permanece o problema de saber se essa faculdade de renúncia ao poder que se tem sobre a coisa imóvel também existe, não quando se pretenda a exoneração de uma determinada obrigação real conexa com o direito de propriedade, mas quando, simplesmente, se queira o despojamento ou a pura abdicação, sem destinatário, do direito de que se é titular.

A este propósito, a doutrina civilística continua a repartir-se entre a afirmação da livre renunciabilidade do domínio sobre imóveis como faculdade que cabe no conteúdo da propriedade, do qual se extrai o direito de dispor do direito (art. 1305.º do CC) e, portanto, toda e qualquer forma negocial de perda relativa ou absoluta do direito, e o entendimento de que tal faculdade não encontra respaldo no plano do direito constituído [1].

Assim, em abono da possibilidade de renúncia ao direito de propriedade sobre prédios (ou do seu abandono), tem-se aduzido o princípio da autonomia privada, bem como o argumento de que a propriedade não é um encargo, mas um direito subjetivo, pelo que, sendo a renúncia ou o abandono a última defesa do particular perante o avolumar das exigências legais, só o proprietário deve ser juiz da conveniência ou inconveniência da manutenção dessa situação [2].

Já para outro setor da doutrina pesam outras inferências interpretativas, que sugerem precisamente a exclusão de um princípio geral de renunciabilidade dos direitos reais, como são a que se retiram do facto de nenhuma disposição do Código Civil português, para além da hipótese especial configurada no art. 1397.º (abandono de águas originariamente públicas), se referir ao abandono ou à renúncia abdicativa como causa de extinção do direito de propriedade (ou da generalidade dos direitos reais), ou como são as que resultam da opção do legislador pela previsão, expressa e específica, da renúncia abdicativa como causa de extinção de certos direitos reais menores (por exemplo, do usufruto e da servidão) no âmbito da regulamentação própria de tais direitos reais [3].

Outros argumentos, fundados no direito civil positivo e que servem de alicerce à exclusão da extinção do direito de propriedade sobre imóveis por renúncia abdicativa ou pela via do abandono, poderão resumir-se nos seguintes termos:

– A consagração da figura jurídica da renúncia liberatória não favorece a tese da livre renunciabilidade do direito de propriedade sobre imóveis, porquanto aquela se encontra ligada ao regime das obrigações ob rem e, mesmo quando implica a perda do direito do renunciante, a coisa não passa a ser nullius, antes é adquirida pelo destinatário da renúncia;

– A renúncia abdicativa e o abandono tornam as coisas nullius, enquanto a coisa não for adquirida pelo Estado ou por terceiro, por usucapião, a menos que se aceite a tese da reversão automática a favor do Estado;

– A previsão legal do abandono limitada às coisas móveis patenteia uma intenção contrária à aceitação da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre imóveis;

– A renúncia abdicativa compromete a utilidade da coisa e, dessa forma, a função social da propriedade [4].

Entretanto, o direito público segue o seu curso conformador da propriedade imobiliária, encontrando-se, no art. 24.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio), uma referência expressa à renúncia como causa de ingresso dos imóveis na titularidade pública.

É, pois, neste quadro de considerações que a questão da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre coisa imóvel vem sendo analisada entre nós, pelo que, não se oferecendo ao aplicador do direito uma communis opinio doctorum capaz de o orientar num único sentido, sobra-lhe a sabedoria prática e a capacidade de raciocinar e de encontrar a exata solução, a partir dos subsídios legais e doutrinários existentes.

Notas

[1] Partindo do princípio comum de que é o interesse privado que primariamente justifica o reconhecimento da propriedade privada, o diferendo doutrinário surge “apaziguado” pela admissibilidade da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre coisa imóvel no plano do direito a constituir. Porém, no plano do direito constituído, a discussão mantém-se.

[2] Aderindo à tese da livre renunciabilidade, entre outros, Oliveira Ascensão, Direito Civil. Reais, 5.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, pp.406/407, e Francisco Manuel de Brito Pereira Coelho, A Renúncia Abdicativa no Direito Civil, Studia Iuridica n.º 8, BFDUC, Coimbra Editora, Coimbra, p. 17.

[3] São estas as razões fundamentais alinhadas por Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1997, pp. 371/378.

[4] Vd. Luís A. Carvalho Fernandes, “Da renúncia dos direitos reais”, O DIREITO, Ano 138.º, 2006, III, Almedina, Coimbra, pp. 477 e ss.

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Madalena Teixeira é Conservadora da Conservatória dos Registos Predial e Comercial de Loulé (Algarve), integra o Conselho Consultivo, seções de registos predial, comercial e de bens móveis do Instituto dos Registos e do Notariado de Portugal. 

Penhora de imóveis ou de direitos – ou o quê?

SJ Café com jurisprudência, Kollemata , , , , , , , , , , ,

Na edição de 17.2.2016 deste periódico, discutimos um tema muito interessante e que guarda enorme interesse para os registradores brasileiros.

Não raro, defrontamo-nos com decisões jurisdicionais que prima facie soam lógicas, mas, vistas com cuidado, especialmente pela perspectiva dos direitos materiais, representam absurdezas difíceis de reparar na sucessão natural do iter dominial.

Enfrentamos os temas derivados de recente decisão, proferida pela 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em que se determinou a penhora de uma oficina localizada em parte de imóvel residencial do executado, objeto de uma só matrícula do registro predial e com numeração predial distinta.

Muitos emprestaram sua opinião.

Nesta ocasião, tenho o gosto de reproduzir o pensamento da registradora portuguesa, querida colega que goza de enorme prestígio, reconhecida como autoridade nos temas de direitos registral.

Divulgo o texto com entretítulos por mim interpolados (com a vênia da colega). SJ

Madalena Teixeira - Penhora de Imóvel ou de Direitos?

Penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade
Madalena Teixeira*

A questão da penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade não constituirá preocupação privativa dos colegas brasileiros, porquanto, também entre nós, tem surgido a dificuldade em lidar com a apreensão de parte da coisa, que é objeto do direito de propriedade do executado, e com a sua tradução tabular.

Se dissermos, com José Lebre de Freitas [1], que a satisfação do direito do exequente é conseguida, no processo de execução, mediante a transmissão de direitos do executado, antecedida da apreensão (penhora) dos bens que constituem o objeto desses direitos, facilmente se conclui que, na penhora de um prédio, o que está em causa é o direito de propriedade plena e exclusiva do executado sobre esse prédio ou um direito real menor que acarrete a posse efetiva e exclusiva do mesmo.

Tratando-se do direito de propriedade, é dado adquirido, na fixação do conceito deste direito real, que ele afeta a totalidade da coisa que tem por objeto (princípio da especialidade ou da totalidade), não se concebendo, portanto, direitos de propriedade plena e exclusiva sobre partes não autonomizadas da coisa [2].

Assim, sendo o executado titular da propriedade plena e exclusiva do prédio, é o prédio (porção delimitada do solo com as construções nele existentes), como coisa una objeto da afetação própria do direito subjetivo, que deve ser objeto da apreensão (penhora), tendo em vista a ulterior transmissão do direito (de propriedade) do executado, para, através dele, direta ou indiretamente, ser satisfeito o interesse do credor [3].

Pode acontecer que o valor do prédio, que é objeto do direito de propriedade (plena e exclusiva) do executado, seja manifestamente superior ao da dívida exequenda e dos créditos reclamados, pesando então um problema de adequação da penhora ao valor da obrigação exequenda [4] e, bem assim, a ideia de que o sacrifício do patrimônio do devedor só é admissível desde que absolutamente necessário à satisfação do direito do credor [5].

No entanto, ainda que não se adeqúe, por excesso, ao montante do crédito exequendo, a execução não poderá deixar de recair sobre a totalidade do prédio ou sobre parte juridicamente individualizada. O mesmo é dizer que a alienação coercitiva de parte do prédio só se coadunará com o princípio da especialidade ou da unicidade do objeto atrás referido se houver um ato prévio ou simultâneo de autonomização material (fracionamento fundiário) ou jurídica (constituição do prédio em propriedade horizontal) dessa parte, que passe a constituir objeto único da titularidade a transmitir por via executiva.

Sabendo-se que a simples interposição de uma ação executiva não é de molde a postergar as garantias conferidas à propriedade privada ou o direito do devedor à integridade do seu patrimônio, qualquer ato de fracionamento fundiário ou de constituição da propriedade horizontal não deverá ocorrer, normalmente, por via de um qualquer poder coercitivo do tribunal, mas em resultado do exercício da faculdade de modificação do direito de propriedade que só ao proprietário pertence, observados que sejam os condicionalismos legais atinentes à criação de frações autônomas ou à divisão fundiária rústica ou urbana [6].

A ordem judicial e matriz constitucional

Mas mesmo que se queira encontrar fundamento, de cariz constitucional, que habilite o tribunal a substituir-se ao executado na modificação do direito de propriedade, de forma a resguardar, por exemplo, o direito à habitação, tal vicissitude deverá operar no âmbito da venda executiva, restringindo-se o objeto da venda à coisa juridicamente autonomizada e libertando-se simultaneamente a parcela sobrante ou a fração autônoma restante (destinada a habitação) do jugo da penhora.

O que, de ponto de vista legal e dos princípios constitucionais dos direitos reais, se mostra desajustado é, com efeito, a incidência simultânea de dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa jurídica (o prédio), com uma distinção funcional, econômica e fiscal de duas partes pertencentes a pessoas diversas, mas sem a correspondente individualização jurídica, negando-se, dessa forma, o destino jurídico unitário da coisa e a aptidão para abarcar a generalidade dos poderes sobre a totalidade da coisa que caracteriza e sustenta a essência do direito de propriedade.

Se consideramos, com alguma doutrina, que a penhora envolve a constituição de um direito real de garantia a favor do exequente [7], fácil será concluir, mais uma vez, que a penhora sobre parte de prédio não incide sobre coisa certa e determinada, vale dizer, não incide sobre prédio suscetível de propriedade autônoma e, como tal, não se coaduna com os princípios da coisificação e da especificação que orientam o Direito das Coisas.

A “inelutabilidade” da ordem judicial e qualificação registral

Ainda assim, o que fazer diante da “inelutabilidade” da penhora ordenada judicialmente, que, ao invés de incidir sobre o prédio, no seu todo, em consonância com o princípio da especialidade ou individualização ligado ao lado interno do direito real de propriedade, abrange apenas parte do prédio?

Considerando que a penhora consiste numa apreensão judicial de bens cujo acertamento pertence ao tribunal e que a penhora, embora delimite o objeto dos atos executivos subsequentes, não é o ato final do processo executivo e, portanto, só por si, não é de molde a operar o desmembramento do prédio, podendo vir a extinguir-se por causa diversa da venda executiva (por exemplo, em virtude do pagamento voluntário da dívida exequenda), a técnica que, entre nós, vem sendo aplicada vai no sentido de se proceder à feitura do registo da penhora na ficha do prédio, com identificação, no extrato da inscrição respetiva, da parte que é afetada pela diligência.

Uma vez realizada a venda executiva da parte penhorada, em processo dirigido, controlado e tutelado pelo juiz e, portanto, insuscetível de ser sindicado pelo serviço de registro, procede-se então à desconexão do prédio objeto mediato do registro de aquisição, a lavrar com base no título de venda judicial ou de adjudicação ao exequente, ainda que tal alienação ocorra à margem das disposições legais vigentes em matéria de fracionamento rústico ou do direito do urbanismo, posto que, repetimos, é ao juiz, não ao conservador, que compete a sindicância exclusiva da legalidade do ato judicial (venda executiva) produtor do desmembramento.

Naturalmente, a questão torna-se bem mais complexa se o prédio não for materialmente divisível, obrigando a considerar «duas sortes» e, portanto, direitos de propriedade sobre partes (planos horizontais ou verticais) do prédio estruturalmente ligadas entre si através de partes comuns, sem a adequada constituição da propriedade horizontal e sem a definição do direito que incide sobre essas partes comuns (solo, colunas, pilares, paredes mestras, etc.).

Não sendo fácil equacionar a existência de uma compropriedade sobre essas «sortes» (dependendo da concepção perfilhada, a compropriedade pode consistir num conjunto de direitos sobre toda a coisa que se autolimitam; no direito de cada um dos comproprietários a uma quota ideal ou intelectual da coisa; ou num só direito com vários titulares; mas não na coexistência de direitos de propriedade diferenciados sobre partes especificadas da coisa), será igualmente duvidoso reconhecer aqui (1) a constituição de um usufruto sobre parte da coisa, pois não é de gozo pleno e temporário de coisa alheia que se trata, mas de coisa (rectius, parte de coisa) adquirida como própria e sem limitação temporal; (2) a constituição de um direito de superfície, posto que o solo não foi excluído da propriedade adquirida; (3) ou um ato de alienação de coisa futura, a produzir efeitos reais aquando da constituição da propriedade horizontal, dado que se declara vender uma parte componente de um prédio (uma parte de coisa existente do patrimônio do devedor), e não uma fração autônoma a constituir.

O relativismo jurídico, a atipicidade dos direitos e a segurança jurídica

Sobra então a aquisição da propriedade sobre parte da coisa, sem a devida autonomização jurídica e, portanto, uma atipicidade de direito e de regime que acaba por comprometer a finalidade de segurança e de certeza atribuídas ao registro.

Ora, a nosso ver, a solução registral, não podendo afastar-se dessa intencionalidade de segurança do comércio jurídico imobiliário, não deve passar, desde logo, por colocar nos particulares o ônus do esclarecimento da situação jurídica do prédio, empurrando-os para um enquadramento extrajudicial dos direitos respectivos como condição necessária à continuidade do trato sucessivo, nem deve outrossim consistir numa operação imediata de adaptação, a cargo do registrador, que se traduza em converter as relações jurídicas criadas num certo tipo ou categoria de direito real, reintegrando o sentido e alcance da decisão judicial.

Não estando em causa a obediência às decisões judiciais ou qualquer tipo de juízo crítico sobre o valor do ato praticado no processo sob tutela judicial, mas a falta de individualização jurídica do objeto transmitido e de definição do regime a que o prédio fica sujeito, a solução passará, antes de mais, ou pela recusa do registo, por estarmos diante de uma situação jurídica que não é enquadrável nas normas definidoras dos tipos legais e que, portanto, não existe como situação jurídica real [8], ou, ao menos, por um procedimento de dúvidas ao registo da venda judicial, assente precisamente no elevado grau de incerteza na compreensão da situação jurídica do prédio.

Na impossibilidade de consolidação da recusa ou de superação das dúvidas suscitadas e perante a obrigação de inscrever o título nos seus precisos termos, talvez possa então servir de modelo e de auxílio a figura da “propriedade por andares”, com a indivisão forçada de certas partes do edifício, que estava prevista no Código de Seabra (art. 2335.º do CC de 1867) [9]; que fazia conviver na mesma matrícula (relativa à unidade real ou à porção delimitada do solo) dois ou mais direitos de propriedade, tendo, cada um deles, por objeto uma parte da coisa devidamente identificada; e que permitia instalar, nas tábuas, dois ou mais tratos sucessivos paralelos.

Tudo isto, naturalmente, de forma a permitir o acatamento do ato judicial (cuja atipicidade normativa não se conseguiu demover) e na convicção de que, transposta esta fase, a continuidade do trato sucessivo não poderá já prescindir da integração da realidade criada numa categoria jurídica de direito real, mediante um título lavrado com a intervenção de todos os interessados e uma eventual aplicação da teoria da conversão dos negócios jurídicos.

NOTAS

[1] A Ação Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, 6.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2014. pp. 231 e ss.

[2] Henrique Mesquita, Direitos Reais, sumários das Lições ao Curso de 1966-1967, Coimbra, pp. 13/14, e Orlando de Carvalho, Direito das Coisas, Coimbra, 1977.

[3] Segundo Enrico Redenti, apud José Lebre de Freitas, ob. cit., p. 299, n. 3, a penhora incide sobre a coisa, mas com vista ou em função do direito; rigorosamente, a penhora realiza-se, na sua materialidade, sobre as coisas do devedor para mais tarde chegar à «expropriação» dos direitos reais sobre elas incidentes.

[4]  Sendo o bem atingido pela penhora total ou parcialmente destinado à habitação própria e permanente do executado, intercedem, em certos ordenamentos jurídicos, preocupações de índole constitucional relacionadas com o direito à habitação que também restringem as condições de alienação coerciva desses imóveis.

[5] Paula Costa e Silva, “As garantias do executado”, A Reforma da Ação Executiva, Revista da Faculdade de Direito da UNL, ano IV, n.º 7-2003, Almedina, Coimbra, 2003, p. 201.

[6] É precisamente na regra da proporcionalidade da penhora que assenta a faculdade que, entre nós, é concedida ao executado de requerer autorização para proceder ao fracionamento do imóvel penhorado divisível, de modo a permitir ou o levantamento parcial da penhora sobre alguns dos imóveis resultantes da divisão, com fundamento na manifesta suficiência do valor dos restantes para a satisfação do crédito do exequente e dos credores reclamantes, ou que a venda executiva se inicie por algum ou alguns dos prédios resultantes da divisão, cujo valor seja suficiente para o pagamento.

[7] V., por todos, José Lebre de Freitas, A Ação Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, cit., pp. 307/308.

[8] Cfr. Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 4.ª ed. rev. e at., Quid Juris? Sociedade Editora, Lisboa, 2003, p. 76.

[9] Já as Ordenações Filipinas (I, 68, 34) dispunham sobre a possibilidade de o sobrado e o sótão de um edifício terem diferentes proprietários.

Madalena Teixeira, licenciada em Direito pela Universidade de Coimbra, Conservadora dos Registos Predial e Comercial em Portugal, membro do Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P. (IRN), membro do Conselho Redatorial dos “Cadernos Cenor” do Centro de Estudos Notariais e Registais (CENOR), da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, docente nos Cursos de Pós-Graduação e Cursos Temáticos organizados pelo CENOR, autora de diversos artigos no domínio do Direito Registral, relacionados, entre outros, com o registo predial de sentenças estrangeiras, as limitações ao direito de propriedade, o direito ao ambiente, os empreendimentos turísticos, o registro eletrônico e a proteção de dados pessoais.