Marginália Registral: nótulas averbatórias. Não tocam no principal, mas o alteram. Adrede, sem querer querendo.
Nascida do sangue da Górgona, a Anfisbena era um monstro de duas cabeças capaz de rastejar em direções opostas. O direito registral brasileiro foi picado por essa criatura. Ao tratar das cessões de CCI, a legislação desvia a publicidade do Registro, transformando a matrícula em um espelho que reflete apenas titularidades defuntas.
O resultado é uma antinomia teleológica. O legislador fala por duas bocas: uma seduz a sociedade com a promessa da “certidão da situação jurídica atualizada do imóvel” (art. 19, § 9º, da LRP); a outra morde o sistema ao dispensar justamente a averbação que daria lastro a essa atualização (art. 22, § 2º, da Lei 10.931/2004).
O legislador já não legisla: atua. E eviscera-se em cena aberta. Quando a lei cambaleia para lados distintos ao mesmo tempo, quem acaba devorado pela incerteza é o terceiro.
No Registro Público, o terceiro é também o primeiro.
Ilustração: Aberdeen University Library, Univ. Lib. MS 24 [Aberdeen Bestiary], fólio 68v.
Inteligência artificial, tokenização, segurança de dados e governança digital. Diálogos entre o velho Ermitânio Prado e o registrador Manoel Valente Figueiredo Neto. Os colóquios seguem a tradição dos “diálogos sob as romãzeiras”, com convidados especiais do Velho Leão do Jocquey: https://cartorios.org/2026/06/07/dialogos-sob-as-romazeiras/
Diálogos sob as romãzeiras. Ermitânio Prado recebe Dr. Manoel Valente.
I. Fé pública e tecnologia
Provocação. Se o sensor assina a imagem, a criptografia garante a integridade e o blockchain eterniza a cadeia, para que ainda serve a fé pública? A máquina não tornou o registrador supérfluo?
Resposta. Não. Para Manoel Valente, cada tecnologia cumpre uma função parcial: a máquina produz o vestígio, a criptografia preserva a integridade, a inteligência artificial identifica padrões e o blockchain dá persistência à cadeia. Nenhuma delas, isoladamente, produz aquilo que a Ciência Jurídica chama de fé pública.
O que a técnica entrega são evidências, rastros e graus de certeza técnica. A fé pública é outra coisa: é atribuição jurídica, conferida pelo Estado a alguém que responde pelo que atesta.
“Elas produzem evidências, rastros e graus de certeza técnica, não a fé.”
Provocação. Então o dilema é escolher: ou a fé pública humana, ou a fé criptográfica?
Resposta. O jurista recusa a dicotomia. O verdadeiro desafio não é escolher entre uma e outra, mas compreender como uma poderá estruturar a outra sem que o Estado e o oficial de registro desapareçam da cadeia de confiança.
Rejeita igualmente os dois extremos: transformar o cartório numa empresa de tecnologia, ou resistir à tecnologia para preservar a fé pública. A síntese que propõe é uma fórmula de dupla via.
“Precisamos juridicizar a tecnologia e tecnologizar a fé pública sem desumanizá-la.”
Provocação. A pergunta, afinal, é: a máquina pode certificar?
Resposta. Para ele, essa é a pergunta errada. A máquina já participa da certificação; o ponto decisivo é a imputação de responsabilidade. O direito precisa saber a quem atribuir as consequências do ato quando o instrumento que o produziu é automático.
“No limite, a questão não é se a máquina pode certificar. É saber quem responde juridicamente quando a máquina certifica.”
II. O registrador do século XXI
Provocação. Se a conferência de documentos for automatizada, o que resta ao registrador fazer?
Resposta. Resta-lhe uma função mais alta. O registrador deixaria de ser apenas aquele que vê, confere e registra documentos para assumir a função de guardião jurídico de uma infraestrutura digital de confiança.
Nesse novo desenho, o oficial supervisiona máquinas, valida modelos, interpreta exceções e responde pelos atos. Permanece como o ponto humano de imputação de responsabilidade.
“Alguém que supervisiona máquinas, valida modelos, interpreta exceções, responde pelos atos e permanece como ponto humano de imputação de responsabilidade.”
Provocação. “Quem guarda os guardiões?” A velha pergunta de Juvenal basta para o tempo das máquinas?
Resposta. Manoel propõe acrescentar-lhe uma segunda pergunta, que ele chama de “manoelina”: quem será o guardião quando os próprios instrumentos de prova forem produzidos, selecionados e verificados por máquinas?
Junto com a pergunta vem uma dúvida sobre a própria classe: estamos preparados? Ele observa que os registradores se formaram “meio que sem lar”, aprendendo a se virar sozinhos — o que é força, mas também fragilidade diante de uma transformação dessa escala.
“Quem será o guardião quando os próprios instrumentos de prova forem produzidos, selecionados e verificados por máquinas?”
III. Tokenização e matrícula estruturada
Provocação. A tokenização do crédito imobiliário, anunciada por bancos e registradores, é o próximo passo inevitável?
Resposta. Ele acompanha de perto o Acordo de Cooperação Técnica firmado entre ONR, RIB, Banco do Brasil, Caixa, Sicoob, Sicredi, Ailos e Unicred, que prevê o uso de blockchain para dar suporte à jornada do crédito imobiliário, com testes previstos para março de 2027.
Mas faz uma ressalva de prudência: pela descrição do próprio Banco do Brasil, ainda se está na etapa de detalhamento das jornadas e de definição dos modelos de integração — portanto, antes da arquitetura definitiva de produção. Há tempo, e há necessidade, de o registro ocupar o seu lugar no desenho.
Registra ainda os sinais externos do mesmo movimento: o piloto de tokenização que a CVM prepara para o mercado de capitais, os fundos tokenizados da State Street e as repercussões no financiamento de imóveis.
Provocação. Qual será, então, a peça central dessa engrenagem?
Resposta. A matrícula estruturada. Para Manoel, o elemento central será uma matrícula eletrônica com os dados do imóvel, dos proprietários, dos ônus e dos gravames estruturados — ideia em que o ONR já vem trabalhando, inclusive com a proposta de uma certidão de matrícula estruturada voltada à futura tokenização.
É um ponto em que o jurista é afirmativo, quase profético.
“Matrícula estruturada é o que ocorrerá.”
IV. A inteligência artificial jurídica
Provocação. Os grandes lançamentos de IA para o mundo jurídico são apenas um “ChatGPT de toga”?
Resposta. Não. Ao ler o lançamento do Gemini Enterprise for Legal, em agosto de 2026, Manoel identificou uma mudança de paradigma: do chat para os agentes. Antes, o advogado perguntava e a IA respondia; agora, o advogado define um objetivo e o agente executa todo um fluxo de trabalho — a chamada IA agêntica.
Viu no movimento das grandes empresas a passagem de uma IA genérica para uma infraestrutura verticalizada por setor. Disse o mesmo do Astra for Law, da OpenAI: não é simplesmente um “ChatGPT jurídico”, mas uma infraestrutura especializada. E relatou notícias de que essas empresas já preparam produtos voltados a registros e notariado, com foco no Brasil e na América Latina.
Provocação. Que aplicação dessa IA mais interessa ao registro?
Resposta. O monitoramento regulatório contínuo — o regulatory horizon scanning: agentes que acompanham sem cessar as mudanças normativas e as confrontam com as políticas internas da organização, para identificar impactos antes que eles cheguem.
Foi dessa conversa que nasceu, por inspiração recíproca, o Scanning Regulatório do KollGEN [www.kollgen.com/radar].
V. Segurança de dados e fornecedores
Provocação. Quando o acervo de um cartório passa a ser lido por uma IA de fornecedor privado, os dados estão seguros?
Resposta. Manoel examinou determinado produto, módulo de inteligência artificial integrado ao sistema privado. A ferramenta faz OCR inteligente, lê e interpreta matrículas, compara as informações com o Indicador Real, identifica atos, partes e negócios jurídicos e transforma matrículas digitalizadas, inclusive imagens, em dados estruturados.
Leu os termos de uso. Neles, a empresa afirma que os dados inseridos e processados não são usados para treinar modelos externos ou de terceiros. Mas declara também que modelos, algoritmos, arquiteturas e tecnologias subjacentes são de sua propriedade e confidenciais.
A tensão fica posta: a promessa de não reutilizar os dados convive com a opacidade do instrumento. O oficial responde pelo ato, mas não enxerga por dentro a ferramenta que o ajuda a produzi-lo.
Provocação. Vale mais a pena o registrador ter o próprio sistema ou aderir ao do mercado?
Resposta. Ele viveu o dilema na própria serventia. Encerrou em setembro de 2026 o SMV — Sistema Manoel Valente, criado em 2019 — e adotou outro fornecedor para o 2º Registro de Imóveis de Caxias do Sul. Apresentou a decisão como maturidade, não como falha.
Ao mesmo tempo, acompanha com atenção a consolidação do setor por grupos estrangeiros especializados em adquirir softwares de nicho. A resposta dele não é ideológica: cada caminho ensina uma coisa diferente.
“Um sistema próprio ensina a pensar. Um sistema de mercado ensina a escalar.”
VI. Governança da inteligência artificial
Provocação. O perigo é a IA ficar inteligente demais?
Resposta. Para Manoel, o problema talvez não seja esse, mas a velocidade com que as capacidades evoluem — inclusive a capacidade de a própria IA ajudar a construir versões melhores de si mesma.
Comentando o ensaio de Dario Amodei, alertou para o risco de a capacidade tecnológica avançar mais rápido do que a capacidade de compreender, auditar e controlar esses sistemas, a ponto de a governança ficar permanentemente atrás da tecnologia.
Provocação. Qual é, então, o remédio: parar?
Resposta. Não. Ele destaca que a proposta não é simplesmente “parar a IA”, mas criar mecanismos de avaliação independente, auditoria externa, padrões internacionais e uma espécie de velocidade segura para o desenvolvimento dos modelos.
Na mesma linha, registrou outros alertas que considera relevantes: a “rendição cognitiva” diante da IA, apontada pelo relatório do MIT sobre IA e educação; a advertência da Anthropic, em seu pedido de abertura de capital, sobre riscos catastróficos; e a tese de Ray Dalio de uma bolha no setor.
VII. Política institucional: o Provimento 247
Provocação. O Validador Nacional de Selos é uma infraestrutura de confiança ou um risco para a atividade?
Resposta. Manoel acompanhou cada passo da crise: o ofício da ANOREG/BR e das entidades nacionais pedindo que a CNR retirasse a indicação da NEWTECH S.A.; a petição da CNR ao Corregedor Nacional pela revogação integral do Provimento 247; e o indeferimento do pedido de revogação imediata, com a eficácia suspensa durante a fase de participação institucional e avaliação técnica.
Reconhece a finalidade declarada pelo CNJ — uma infraestrutura nacional que aumente a autenticidade, a integridade, a rastreabilidade e a segurança dos atos extrajudiciais. A desconfiança não recai sobre o objetivo, mas sobre quem opera e em que modelo.
Provocação. E o CNJ vai recuar?
Resposta. A leitura dele é cética. Avalia que o CNJ não voltará atrás e que, num ambiente de pressão sobre a própria magistratura, a tendência é cortar o que for possível de quem estiver ao alcance — corpo técnico, serviços auxiliares, serviços delegados —, numa lógica em que “todo mundo vai sofrer”.
“Mas o CNJ não vai voltar atrás.”
VIII. A agenda que se abre
Provocação. Essas conversas vão ficar no etéreo?
Resposta. Não é o que ele pretende. Aprovado no pós-doutorado em Direito da UCS, com a pesquisa “Propriedade Privada Imóvel e Infraestruturas de Confiança na Governança Territorial: o papel do MapBiomas no planejamento territorial sustentável”, quer transformar o relatório final num livro. Faz questão da expressão “infraestruturas de confiança”, e não “de governança”.
Diz precisar da academia para validar as ideias que amadureceram no diálogo.
Os próximos compromissos: o webinar da ENNOR em 11 de novembro de 2026, às 14h30, sobre propriedade privada imóvel e infraestruturas de governança territorial; e um seminário de encerramento do pós-doutorado na UCS, previsto para março de 2027, para o qual convidou Sérgio Jacomino a proferir palestra sobre registro de imóveis, tecnologia e infraestruturas de confiança.
“Quem sabe, dele sair um livro, fruto das conversas que tivemos aqui sobre IA, tecnologia, propriedade, interfaces e ingerências.”
Síntese
Manoel Valente aceita a tecnologia como produtora de prova, mas sustenta que a fé pública e a responsabilidade pelo ato devem permanecer humanas e estatais. Desconfia menos da técnica do que da velocidade com que ela avança, da opacidade dos fornecedores e de quem controla a infraestrutura.
Provocações em aberto
Questões que a conversa levanta e ainda não responde — matéria para o livro, o seminário ou o próximo diálogo:
Qual a velocidade segura para a adoção da IA nas serventias, e quem a mede?
Como desenhar, juridicamente, a imputação de responsabilidade quando o ato é assistido ou produzido por IA? Será possível imputar responsabilidade à máquina?
Que garantias de auditoria o registrador pode exigir de um fornecedor cujo modelo é confidencial?
Quem define o padrão da matrícula estruturada — o ONR, o CNJ, o mercado financeiro — e com que participação dos oficiais?
Como o registro ocupa seu lugar na tokenização antes que a arquitetura definitiva seja fixada por bancos e operadores?
No final do ano de 2002, em meio a críticas que a construção civil dirigia aos registros de imóveis – emolumentos altos e sem correspondência com os custos, “penduricalhos”, exigências díspares fixadas por provimentos locais, morosidade, burocracia e o “monopólio” territorial, ao qual se opunham a livre escolha do registrador e a concorrência[1] –, críticas logo amplificadas pela imprensa, que via nos cartórios um “custo-Brasil” a ser vencido com “modernas tecnologias”,[2] e às quais o IRIB respondeu defendendo a segurança jurídica do registro e apontando como caminho a informatização e a normatização federal,[3] seria firmado o convênio entre o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e a ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Havia alguns objetivos a serem atingidos: estudos, conferências, atividades coordenadas para aperfeiçoamento do sistema de crédito imobiliário, participação em eventos nacionais e internacionais e o mais importante de tudo: o GT ABECIP/IRIB para modernização da infraestrutura do sistema registral brasileiro.
Abaixo, a cronologia dos trabalhos seminais baseada nos documentos originais. Mais à frente, a parceria original seria proveitosa para outros lances da modernização do sistema registral. Por ora, dedicamo-nos às sementes que deram o fruto do SREI/ONR à sociedade brasileira.
Texto de leitura – as fontes do debate e os acórdãos do STJ. A apresentação pode ser baixada aqui: https://wp.me/a6rdW-5a5.
No dia 23 de outubro de 2026, juntamente com a Profa. Dra. Mónica Jardim, estivemos na PUC – Pontifícia Universidade Católica de São Paulo para a aula sobre o livro de Victor Ehrenberg, Segurança jurídica e segurança de tráfego com referência especial ao registro comercial. O livro acha-se no prelo e foi apresentado aos alunos de pós-graduação da PUCSP-Digital, sob a coordenação da Profa. Dra. Rosa Nery, com a participação do Prof. Dr. Celso Fernandes Campilongo.
Cessões de créditos imobiliários, para-registração e o controle público das mutações na titularidade de direitos reais de garantia
Introdução
Em 12 de outubro de 2021 encaminhei à Corregedoria Nacional de Justiça um estudo e uma minuta de provimento, depois publicados sob o título Repositório Eletrônico Confiável Compartilhado do SREI – REC-SREI.[1] O problema ali enfrentado era preciso: as cessões de créditos garantidos por direitos reais imobiliários – a cessão fiduciária de créditos, a circulação de cédulas de crédito imobiliário (CCI) e congêneres – consumam-se fora do Registro de Imóveis. Com elas transmite-se por arrasto a propriedade fiduciária ou a titularidade da hipoteca, sem que a matrícula o revele. A proposta era atrair essas mutações para um livro eletrônico compartilhado entre as várias unidades registrais, sob governança do ONR, fiscalização e regulação pelo Poder Judiciário, que denominei Central Nacional de Gravames Registrais (CNGR).
Cinco anos depois, o tema retorna por uma via inesperada. Ao examinar o mercado de cessões de precatórios, a Justiça Federal produziu algo raro nesta matéria: um retrato empírico do que acontece quando créditos circulam em série, entre profissionais, longe de um registro público de direitos.[2] O diagnóstico foi depois incorporado pela Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB de 2 de outubro de 2026.[3]
O objeto deste opúsculo é outro – o precatório não é crédito imobiliário e nem se sujeita a inscrição no Registro de Imóveis –, mas a estrutura do problema é a mesma. E é nessa coincidência que reside o interesse destas notas. O diagnóstico judicial das assimetrias informativas e da perda de controle sobre as cadeias de cessões confirma, com números, o que vínhamos denunciando há anos sob o nome de para-registração: a migração das mutações jurídico-reais para entidades privadas que mimetizam a publicidade registral sem lhe assumir a natureza, os deveres e as responsabilidades. E anote-se de passagem: sem a correspondente delegação constitucional.
O que segue é breve. Reconstituo o fenômeno, confronto-o com os dados da Justiça Federal, identifico o ponto de coincidência – o controle público das mutações, a cargo do Registro de Imóveis ou do Registro de Títulos e Documentos, conforme a natureza do crédito –, e, finalmente, indico o que do Projeto REC-SREI pode ser retomado para o crédito imobiliário.
