O extrato não sepulta o título – Parte II

SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, SERP , , , , , , , , , , ,
Entre os reflexos, o original — o título que o extrato não sepulta

O que se pediu e o que se proveu: a consulta pública, a objeção previsível e o acerto do Provimento CNJ 228/2026

Na primeira parte deste estudo sustentei, pela genealogia do bordereau e pela lição nonagenária dos contratos-tipo, que o Provimento 228/2026 não sepultou o título. Ao definir o extrato como instrumento auxiliar – apto a subsidiar, jamais a substituir, a qualificação registral – e ao preservar íntegro o poder/dever de o oficial examinar o título sempre que a legalidade o reclame, o regulador reafirmou, em linguagem de hoje, aquilo que a nossa tradição sempre soube e conservou. Vamos seguir com a análise do ato normativo da Corregedoria Nacional com as considerações abaixo.

O que se pediu e o que se proveu – a consulta pública e o Provimento 228/2026

Para medir o acerto do Provimento 228/2026 não basta ler o que ele dispôs; é preciso confrontá-lo com aquilo que se pediu que dispusesse. A regulamentação dos extratos não nasceu em gabinete silencioso: foi precedida de consulta pública (Processo SEI 05164/2021), a que acorreram as entidades do mercado imobiliário e financeiro com os seus róis de pretensões. Entre as contribuições, destaca-se a da ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que apresentou dez sugestões numeradas para a regulamentação do registro por extrato e da assinatura eletrônica. É documento franco, tecnicamente bem armado – e por isso mesmo precioso: nele o modelo se confessa por inteiro.[1]

A Sugestão 6 é o coração de sua pretensão. Propunha-se que o oficial qualificasse o título e realizasse o registro exclusivamente a partir dos elementos constantes do extrato, “sendo vedado o exame da íntegra contratual” – ainda que apresentada para fins de conservação –, quanto a aspectos de forma, de assinatura ou de conteúdo.[2] Leia-se outra vez, que vale a pena: não se pedia apenas a suficiência do extrato; pedia-se a proibição de o registrador olhar o contrato que estivesse, eletronicamente, sob os seus olhos. Não bastava dispensar a qualificação do título – cumpria interditá-la, o que contraria frontalmente a própria letra do texto legal (art. 6º, § 1º, I, “a”): o oficial “qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico”.

E a justificativa? A de sempre, agora armada de estatística: como menos de 2% das alienações fiduciárias registradas resultam na perda do imóvel – cancelando-se as demais pelo pagamento –, o escrutínio prévio seria inutilidade onerosa. E se o extrato exprimir mais do que conste no contrato – dívida maior, juros que as partes não pactuaram, condições que afrontam o consumidor –, os excessos, admite-se singelamente, poderão ser eventualmente corrigidos pelo decurso do tempo ou pelo escrutínio que se dará, nos raros 2% dos casos, no ato da execução, em matéria de defesa na via judicial. Eis a segurança jurídica reprogramada como contencioso diferido: a qualificação, expulsa da porta do registro, é reconvidada a entrar pela janela da due diligence, do litígio ou do leilão – precisamente o momento em que o devedor já não discute cláusulas: entrega uma procuração a um advogado ou as chaves de sua moradia. E, no interregno, o sistema de publicidade registral segue a proclamar o que a vontade das partes não consagrou.

O raciocínio seduz pela simplicidade de seus termos e pelo apoio estatístico. Vale para o mercado, mas não para o adquirente singular que eventualmente se veja na obrigação de litigar em juízo para defesa de seus direitos. Eis a questão central do debate: para quem o registro de imóveis afinal existe e serve? Certamente para a garantia dos direitos e interesses da sociedade – especialmente dos adquirentes da casa própria pelo SFH/SFI, a massa indiscutível dos negócios objeto de registro – e, via de consequência, do próprio sistema de crédito imobiliário.

É preciso olhar com atenção o que se declara: apenas 2% das alienações resultam em perda. Qual seria a porcentagem se historicamente o registro não desempenhasse o seu papel? No limite e ao cabo, poder-se-ia concluir – como consectário lógico da argumentação deduzida – que o registro de imóveis é, afinal, uma instituição perfeitamente dispensável já que seria possível precificar os 2% de sinistralidade ou patologia jurídica, confiando-se somente no comportamento regular do mercado e de intercâmbios interpessoais.

A verdade é que o argumento prova demais: é precisamente porque o dano é potencial – a perda da propriedade, da moradia, a ocorrência de litígios e controvérsias – que a prevenção barata na porta vale mais que a correção ruinosa na via judicial ou na execução; ninguém desativa o para-raios porque o raio é improvável. Calha perguntar: para que existem seguros de títulos nos Estados Unidos – já que ali o registro se limita a arquivar documentos, sem qualificá-los? Para vender, em apólice, a segurança que o sistema não presta. O notice registration não elimina o custo do escrutínio: desloca-o – da qualificação registral a cargo de um oficial público para a due diligence privada, do registro para o seguro de título, da prevenção para o contencioso, do exame de legalidade ex ante, para a reparação judicial ex post. O consumidor troca a garantia institucional por uma pretensão indenizatória. Entre pagar o prêmio da apólice a um agente segurador ou entregar a qualificação a um oficial público, o sistema brasileiro fez a sua escolha em 1846 – e a experiência norte-americana da titulação privada não deu ao mundo razões para invejar a escolha contrária.

Em face das provocações, o CNJ decidiu corretamente nos pontos mais sensíveis da controvérsia. Vejamos, panoramicamente:

Pediu-se a qualificação exclusiva pelo extrato; proveu-se o extrato como instrumento auxiliar, apto a subsidiar a qualificação (art. 210-A).

Pediu-se a vedação do exame da íntegra; proveu-se o arquivamento da íntegra do instrumento, em cópia simples, para os bens imóveis – na serventia, em regra (art. 210-E, I), acrescida, nas hipóteses do inciso II, da pasta própria do emitente, “sem prejuízo do arquivamento no registro de imóveis”. A primeira descende do art. 6º, § 1º, III, da Lei 14.382/2022, dispositivo vetado e restaurado pela derrubada do veto: o próprio Congresso, instado a escolher, escolheu o título; a pasta própria do emitente, por sua vez, descende do inc. IV, incluído pela Lei 14.620/2023. Proveu-se, ainda, a faculdade de o oficial exigir a íntegra, a qualquer tempo durante a qualificação, sempre que necessária (art. 210-I, caput e seu § 3º).

Aqui, porém, é preciso ajustar o foco no detalhe da própria lei. O inc. IV do § 1º do art. 6º da Lei 14.382/2022 dispõe que os extratos produzidos pelos legitimados “poderão ser apresentados ao registro eletrônico de imóveis, e as referidas instituições financeiras arquivarão o instrumento contratual ou título em pasta própria”. O “poderão” faculta o uso do extrato; o “arquivarão” impõe a pasta própria; quanto à entrega da íntegra do instrumento ao registro, a lei silencia. Foi nesse silêncio que se enxergou uma dispensa implícita: para os títulos do inc. IV, o instrumento repousaria exclusivamente nos arquivos do credor – o título que não chega, contra o que nos insurgimos desde a primeira hora.

A leitura não resiste à boa hermenêutica. Os incisos de um mesmo parágrafo são disposições coordenadas – entre eles não há relação de regra e exceção que o texto não institua – e iluminam-se pelo caput e pelos parágrafos do artigo a que servem. Entre os comandos dos incs. III e IV não há incompatibilidade alguma: um cuida do acompanhamento do extrato (a íntegra, em cópia simples, ao registro); o outro, da custódia do original (a pasta própria do credor). Deveres de custódia com objetos e depositários distintos cumulam-se, não se excluem – e, sem incompatibilidade, não há falar em derrogação, nem convocar a especialidade, que só socorre onde há conflito. Nota bene: quando o § 1º quis facultar ou excepcionar, disse-o com todas as letras – a facultatividade do arquivamento para os bens móveis (“o requerente poderá, a seu critério, solicitar”, inc. II) e a exceção do tabelião de notas (inc. III, restaurado pela derrubada do veto). O silêncio do inc. IV, cercado de exceções expressas, não é eloquente: é apenas silêncio.

Todo o conjunto normativo do art. 6º deve ser iluminado à luz de uma exegese integrativa. O caput manda receber extratos “para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos” – títulos materiais (art. 167 da LRP e art. 1.245 c/c parágrafo único do art. 1.275 do CC), devidamente instrumentalizados (art. 221 da LRP). O inc. I, “a”, conserva o título como objeto da própria qualificação (“o oficial qualificará o título…”) – ponto sobre o qual voltaremos. E o § 2º, ao dispensar a atualização prévia da matrícula, ressalva os dados imprescindíveis à “subsunção do objeto e das partes aos dados constantes do título apresentado” – a indicar que, também na via do extrato, um título haverá de ser apresentado. Ler no inc. IV o título que não chega ao Registro seria fazer um inciso satélite eclipsar o eixo em torno do qual gravita o artigo inteiro.

Pode-se argumentar que a confusão terminológica que a lei consagrou (extrato = título) salva a interpretação exceptiva. A Lei 14.382/2022 integra-se num sistema do direito civil e o sistema não aboliu o registro do título.

O Provimento 228/2026 desfez a ambiguidade salvando o sentido com base na boa hermenêutica. O art. 210-E, II, reproduz a “pasta própria” do emitente, mas acrescenta o que a lei não dissera: “sem prejuízo do arquivamento no registro de imóveis”. Vale dizer: cumulam-se as custódias, não se substituem – o original no arquivo do credor e no próprio Registro Imobiliário, a servir aos interessados que sempre poderão solicitar certidão do instrumento registrado e arquivado (art. 18, in fine, da LRP).

É mais um lance, e dos mais expressivos, em que o regulador, provocado a sepultar o título, preferiu conservá-lo. Nem se objete que o Provimento teria exigido o que a lei não exige: ele explicitou o que do conjunto legal já se extraía e condicionou o uso de uma via excepcional, no âmbito da competência regulamentar (art. 7º, VIII, da Lei 14.382/2022). A instituição que não quiser a via indicada sempre poderá apresentar o próprio título diretamente (art. 4º, § 3º, do próprio provimento).

A vigilância, ainda assim, não é dispensável. A cláusula “sem prejuízo” comportaria, em tese, leitura enfraquecedora – a de mera ressalva de um arquivamento facultativo na serventia. Cumpre rechaçá-la com a leitura atenta do art. 210-E, I e II, conjugando-se com a genealogia legal que se acaba de expor. Além disso, tal interpretação da cláusula devolveria o instrumento fundamental aos arquivos de uma das partes contratantes – em regra a mais forte –, enfraquecendo a inteira cognoscibilidade da situação jurídica e a tutela do consumidor (princípio da informação + publicidade jurídica) que historicamente caracterizam o registro imobiliário brasileiro. Não há, em nosso sistema, a abstração da causa do sistema registral alemão. Nesta interpretação, a informação relevante deixaria de estar imediatamente disponível no fólio real para depender de requerimento dirigido a agente privado, parte interessada na operação. E nenhuma ITN poderá consagrá-la: a matéria excede a padronização técnica e operacional a que as instruções se confinam (art. 210-C, § 5º, do CNN; art. 228-AD, § 4º, Provimento 229/2026).

A advertência tem lastro doutrinário: ainda ao tempo da MP 1.085/2021, Claudia Lima Marques e Bruno Miragem debruçaram-se sobre este aspecto (entre outros): o registro por extrato com informações parciais impede o exame de legalidade próprio da qualificação registral, inclusive o controle das cláusulas cogentes e abusivas do CDC. A facultatividade do arquivamento da íntegra obsta o acesso do consumidor ao conteúdo do contrato de adesão e põe em risco a própria integridade do instrumento, conservado exclusivamente com o fornecedor. Além disso, a dispensa da assinatura eletrônica qualificada amplia os riscos de erro e fraude e a fragmentação do procedimento dispersa os regimes de responsabilidade até então concentrados no art. 22 da Lei 8.935/1994, com assento constitucional (art. 236, § 1º), fragilizando o direito básico do consumidor à efetiva prevenção e reparação de danos (art. 6º, VI, do CDC).[3]

Pediu-se que a declaração unilateral do apresentante desonerasse o oficial de qualquer responsabilidade; proveu-se a repartição que já conhecemos: o emitente responde pela fidelidade, o oficial pela legalidade (art. 210-N). Pediu-se ainda que incorporadores e loteadores pudessem apresentar extratos das vendas de seus próprios empreendimentos – o credor a emitir o resumo da garantia constituída em seu favor, mas o art. 210-B não os contemplou. Pediu-se, enfim, que a conformidade ao leiaute bastasse; proveu-se que a conformidade técnica não gera presunção de veracidade, validade ou registrabilidade, nem vincula o juízo jurídico do oficial (art. 210-C, § 4º).

E o próprio Provimento cuidou de lavrar, na cláusula final do art. 4º, § 3º, o que bem se pode chamar o atestado de vida do título: cumprido o cronograma da massificação, permanece “assegurado o direito de apresentação do título por meio eletrônico integral ou físico”. Nenhuma ITN, cronograma ou meta poderá converter o extrato em canal exclusivo.

Nem se diga que a consulta pública foi estéril para os seus proponentes. O Provimento acolheu o que a contribuição tinha de operacional – o leiaute padronizado, os campos obrigatórios, as próprias declarações de responsabilidade do emitente, que o art. 210-M reproduz em substância, expurgada, porém, a cláusula de desoneração do oficial.[4] Acolheu-se a técnica; recusou-se a tese.

Uma objeção previsível

Antecipo a objeção, que virá de ambos os flancos. Os arautos do “eficientismo econômico”, advogando a redução do Direito a mero instrumento de maximização da eficiência econômica, dirão: se o oficial pode exigir o título a qualquer tempo, nada se ganhou – o extrato converte-se em etapa a mais – um bis in idem –, e a prometida celeridade morre na prenotação. Dirão, do lado adverso: se o extrato nada vale sem o título, então para que serve? – duplicou-se o trânsito, eis tudo. As duas objeções, simétricas e contrárias, padecem do mesmo vício de perspectiva: medem extrato e título pela mesma régua, como se disputassem o mesmo posto. Não disputam. A chave é, uma vez mais, a repartição do art. 210-N: a fidelidade é mera declaração unilateral do emitente; da legalidade do negócio jurídico (título em sentido material e formal) cuida o oficial. O extrato serve à máquina – ao fluxo, à prenotação, à estrutura de dados, à infovia; o título serve ao juízo – à qualificação registral, que leiaute algum substitui. Onde há divisão de trabalho não há duplicação. E nunca é demais relembrar: a máquina enxerga ambas as peças como dados; a congruência entre elas, a máquina (IA) pode confrontar as peças, apontar incongruências e acelerar a conferência; o juízo de admissibilidade registral, porém, permanece pessoal, jurídico e indelegável.

E há mais: o tempo do exame, que a objeção supõe superior, com as novas tecnologias despenca. O que ontem exigia horas de leitura atenta pode hoje realizar-se em minutos, por processo endo-registral baseado em ferramentas de IA. Recebido o título – nato-digital ou digitalizado –, a inteligência artificial, operando no interior da própria serventia e sob a estrita regência do oficial, lê o instrumento, extrai os dados juridicamente relevantes e gera, ela própria, a estrutura: um extrato de conferência, rebatido, campo a campo, contra o extrato do emitente, o título e contra a matrícula. Convergentes e congruentes que sejam os dados, o fluxo segue célere para a validação humana; divergentes, acende-se o alerta que orienta o aprofundamento da qualificação.

A estrutura deixa de ser um pressuposto que o mercado visa fornecer como insumo para tornar-se um produto que o próprio registro gera: o extrato do emitente vale como hipótese; o título, como objeto inscritivo; a estrutura endo-registral, como resultado da qualificação. Ultrapassada essa barreira, o resultado converte-se em objeto do registro estruturado. Se a máquina extrai do título a própria estrutura extratada, esvazia-se o derradeiro argumento pela dispensa do título: não se poupa trabalho algum suprimindo a fonte de que a estrutura se origina. De quebra, dissolve-se aquele nódulo informacional de estruturação intermediário que, vimos, encarece e torna redundante o trânsito entre os agentes do crédito e as serventias – subsistindo, por certo, o canal institucional de recepção pelo Serp (art. 210-C, § 3º): no processo endo-registral, o dado nasce onde será qualificado, gerado sob estrita vigilância e curadoria do próprio oficial.

Por fim, aqui se desvela o que sempre esteve à vista: o próprio ato de registro é um extrato. Desde 1865 o oficial colhe do título os elementos de transcendência real e os traslada às colunas do antigo Livro 4. Sempre se registrou por extrato, em colunas, a partir de um título.[5] A questão é esta: quem extrai o que e de quê. O extrato que consuma a inscrição é peça endo-registral – lavrada pelo registrador, a partir do título, sob qualificação e coberta pela fé pública –, não o resumo unilateral de quem tem interesse na operação e pode até mesmo capturar o agente da inscrição, malferindo sua independência. O extraneus ao órgão registral propõe; o oficial do registro extrai, qualifica e inscreve.

Vejamos a partir de outro ângulo. Extrair, aqui, não é simplesmente transcrever: é interpretar. O que se acha no registro é eficaz erga omnes; não o que se acha no título – menos ainda no extrato. E, para lavrar o assento, o oficial exerce atividade criadora que ultrapassa, muitas vezes, a literalidade do instrumento, atenta à vontade real das partes. É o próprio Código Civil que o ordena: “nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem” (art. 112) – o princípio da primazia da intenção, ou da vontade real, que a doutrina consagra. Ora, o extrato exógeno é, por construção, literalista: campos estruturados capturam a letra do negócio estereotipado, jamais a intenção que a anima. Decidir o que, do título, tem transcendência real – e como se traslada ao fólio – é juízo hermenêutico, não mera transposição de dados; e esse juízo releva, ainda mais, o papel do registrador.

Mas a mesma máquina pede vigília, e aqui a advertência de Manoel Valente é preciosa – e subscrevo-a. A estruturação do extrato não é neutra: “padronizar significa tornar comparável por padrões pré-definidos; tornar comparável significa tornar treinável”.[6] A mesma infraestrutura de dados que celebra a interoperabilidade constitui, em potência, uma base de treinamento algorítmico – e “datifica” não só o negócio, mas o próprio comportamento decisório do registrador. Daí o risco que Valente nomeia com felicidade: a fossilização hermenêutica – a inteligência treinada no passado tende a estabilizar o passado como modelo do futuro, convertendo o majoritário em recomendação e pauta, e estas em expectativa de conformidade. O consenso algorítmico jamais se confunde com juridicidade; a qualificação exige plasticidade interpretativa, prudência e sensibilidade ao caso concreto – atributos que nenhuma abordagem estatística reproduz. Trata-se de um juízo próprio e indelegável, isto é, ele atua de modo jurídico-prudencial, pois não copia servilmente os dados do título, mas produz o documento precedido de um juízo jurídico – a qualificação.[7] Em suma: o registrador examina o caso concreto, julga e impera o registro – decide a inscrição ou a denega. O juízo prudencial sobre o singular é indelegável e insubstituível: ninguém pode ser prudente por outro – nem o emitente, nem o regulador, nem as partes.

Fixa-se, pois, a fórmula, que é a de Valente e é também a do Provimento: a inteligência artificial assiste; nunca substitui. O algoritmo pode confrontar extrato e título, apontar inconsistências, aparelhar o exame – o extrato de conferência de que falamos é a planilha de qualificação que Afrânio de Carvalho anteviu há décadas, agora dinâmica.[8] O que não se admite é que o algoritmo “impere” o registro ou decida a sua denegação: o deferimento automatizado, o score qualificatório, a recomendação vinculante degradariam a prudentia iuris em pauta estatística, e o registrador, em validador passivo – precisamente o que o Provimento veda ao blindar, em redundância deliberada, o juízo do oficial (arts. 210-C, § 4º; 210-K; 210-O, § 2º; 210-Q, § 4º).

Conclusão

O percurso pode agora recolher-se a poucas linhas. O extrato não é novidade: é o bordereau redivivo, que a própria França reputou frágil demais para sustentar a propriedade e que, entre nós, jamais passou de apoio auxiliar de um registro que sempre exigiu o título. O título é o suporte material da inscrição; suprima-o e desnatura-se o sistema de inspiração romana que ilumina o Direito Civil brasileiro.

O padrão previamente qualificado tampouco é novidade: os contratos-tipo, quase nonagenários, conviveram décadas com o título sem jamais o suplantar. O direito posto não destoa: o dirigismo contratual comete ao oficial o controle de cláusulas que só o título revela. E a prova dos nove veio da própria regulamentação: instado a vedar o exame da íntegra, o CNJ proveu o contrário – arquivamento da íntegra, exigência do instrumento, juízo do oficial desvinculado da conformidade técnica.

A fórmula que tudo resume já foi dita e convém repeti-la, porque é simples: o título comporta o extrato; não é por ele substituído ou subsumido. O extrato acelera, estrutura, pavimenta; o título instrumenta, funda, garante. O emitente responde pela fidelidade da translação de dados; o oficial, pela legalidade. E a máquina – que lê, confere, estrutura e alerta – trabalha a serviço do juízo, nunca em seu lugar. Não substitui o agente que delibera, julga e decide o caso concreto. Dados não são informação; informação não é certeza; o extrato é dado – o instrumento, título.

O extrato retornará; é do seu feitio – a história registral o condena ao eterno retorno. Que encontre, a cada regresso, o que encontrou agora: um sistema que sabe acolhê-lo como serviçal sem coroá-lo senhor. Assim, o cartório do futuro não será o do homem e do cão. Será o do jurista, cercado de ferramentas tecnológicas que leem e conferem para que o homem faça o que só ele pode fazer: julgar e decidir. Bem lido o direito posto, o extrato não sepulta o título. Nunca pôde fazê-lo. Por sorte o agente regulador não foi seduzido por vãs promessas e ilusões veiculadas como meros slogans de propaganda oficial. 

Notas

[1] ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias. Sugestões para a regulamentação da Lei 14.382/22: registro por extrato e assinatura eletrônica. Contribuição apresentada à Corregedoria Nacional de Justiça (processo SEI 05164/2021), publicada no sítio do CNJ. Disponível: https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2022/12/associacao-brasileira-de-incorporadoras-imobiliarias-abrainc.pdf.

[2] Sugestão 6 (Qualificação do título a partir do extrato), enunciado [1] e notas explicativas ns. 37-41 – onde figuram a invocação do art. 6º, § 1º, I, “a”, da Lei 14.382/2022, a estatística dos 2% e a admissão de que o vício de consentimento do extrato “venha a ingressar no fólio real”.

[3] Parecer de Claudia Lima Marques e Bruno Miragem sobre a MP 1.085/2021, lavrado em resposta a consulta do Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal e Seção São Paulo (Porto Alegre, 2/5/2022). V. tb. dos mesmos autores a versão sintética A raposa e o galinheiro: a MP 1.085/2021 e os riscos ao consumidor: https://www.estadao.com.br/politica/blog-do-fausto-macedo/a-raposa-e-o-galinheiro-a-mp-1-085-2021-e-os-riscos-ao-consumidor/

[4] Compare-se o art. 210-M, I e IV, do CNN (red. Provimento 228/2026) com a Sugestão 1, nota explicativa n. 7, i-ii, da contribuição da ABRAINC: as declarações são substancialmente as mesmas; suprimiu-se, porém, a desoneração do oficial de qualquer responsabilidade pelas inconformidades, que lá se propunha.

[5] V. art. 28 do Decreto 3.453/1865. Note-se a distinção: transcrição das transmissões não é transcrição verbo ad verbum do título – o próprio Regulamento facultava às partes, além da transcrição colunar, a “transcripção verbo ad verbum” (art. 273). As colunas que recebiam os núcleos de informação achavam-se estruturadas no art. 269 do mesmo Regulamento – requisitos de tal modo essenciais que a sua falta acarretava a nulidade radical da transcrição, “ainda que os extractos sejão sufficientes” (arts. 278 e 279). Note-se que a estruturação se fazia internamente. A mesma arquitetura se encontra hoje no art. 176 da LRP.

[6] FIGUEIREDO NETO, Manoel Valente. Por uma base ética de treinamento da IA no Registro de Imóveis brasileiro: salvaguardas necessárias. 2026 (no prelo). Do autor colho ainda a “captura procedimental integral” e a datificação do comportamento decisório do registrador.

[7] DIP, Ricardo. Registro de imóveis (princípios). Descalvado, SP: Editora Primus, 2017. p. 118. (Série Registros sobre Registros, 1).

[8] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 372: os extratos deveriam ser feitos “para preparar as inscrições, como documentos anteriores”, dando versão abreviada dos títulos. Afrânio anteviu, por desenvolvimento lógico da estrutura do extrato e o registro colunar, a planilha de qualificação – ferramenta do exame de legalidade, não seu sucedâneo.

Vésperas do SREI – Registro de Imóveis Eletrônico. 30 anos de Estudos e Reflexões – 1996-1997

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I Congresso Internacional de Direito Registral - 1972, Buenos Aires.
Nesta foto histórica, vemos Elvino Silva Filho e Léa Emília Braune Portugal, registradores brasileiros presentes ao importante evento realizado na cidade de Buenos Aires.

Os textos aqui indicados e comentados pertencem a um momento decisivo da história recente do registro imobiliário brasileiro. Foram escritos e apresentados no ano de 1996, quando a informática deixava de ser simples ferramenta periférica das serventias e passava a interpelar o próprio modo de organização da informação registral. Já não se tratava apenas de substituir máquinas de escrever, agilizar a expedição de certidões, calcular emolumentos ou de manter índices auxiliares. A questão que então se anunciava era mais funda: em que medida a mudança do suporte poderia repercutir sobre a estrutura mesma do sistema registral?

Duas culturas: do papel ao dado

A pergunta conserva atualidade porque a história da informatização dos registros públicos não se confunde com a história da aquisição e do uso massivo de computadores. Esta é, quando muito, a sua superfície visível, o estrato aparente de uma transformação que vinha de longe. Por baixo dela movia-se outra história, mais complexa: a da passagem de uma cultura documentária, moldada pelo papel, pelo livro, pela ficha, pela lavratura de textos, pela assinatura autógrafa e pelo arquivo físico, para uma cultura informacional, em que os dados circulam, se recombinam, se integram e se oferecem à publicidade por meios até então desconhecidos.

Essa transição não era, nem poderia ser, apenas técnica. Como sustentado há trinta anos, o registro devia ser lido também sob a ótica do Direito do Consumidor e da transparência dos serviços públicos delegados, de modo que a modernização revelasse resultados eficazes, como certidões inteligíveis, úteis e acessíveis ao cidadão comum. A tecnologia deveria servir para romper a opacidade do jargão técnico, sem empobrecer a precisão jurídica; deveria abrir a linguagem do registro à compreensão social, sem dissolver a sua gramática própria. A certidão, afinal, não é ornamento burocrático. É a forma pela qual a situação jurídica do bem se torna cognoscível e confiável socialmente. O fundamento essencial do Registro de Imóveis é a segurança jurídica, e ela não deve modificar-se pelo advento de novos meios tecnológicos.

De fato, a tecnologia, nesse quadro, não deveria desempenhar um mero papel coadjuvante no processo administrativo. É instrumento poderoso, mas ambivalente: pode ordenar melhor o serviço, conferir-lhe escala, regularidade e transparência; ou, quando mal compreendida, projetar e cristalizar, ao modo de homologação (homós = mesmo, igual, semelhante, comum e logos = razão, relação etc.), limitações ontológicas em novos meios. O computador tanto pode iluminar a estrutura de um sistema quanto maquiar a sua desordem. A modernização sem teoria costuma ser apenas aceleração do equívoco.

Fortaleza, 1996: a arquitetura é dos registradores

É esse o sentido dos trabalhos e apresentações aqui republicados. Em Algumas linhas sobre a informatização do registro imobiliário, apresentado em 1996 no XXIII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em Fortaleza,[1] procurava-se demonstrar que a informática poderia ser uma ferramenta valiosa para o desenvolvimento dos serviços registrais e notariais, desde que antecedida por uma ponderada reflexão teórica, conceitual e técnica. O texto não propunha a adoção deste ou daquele sistema, nem se deixava seduzir por fornecedores, programas, plataformas ou promessas de ocasião. O que ali se reclamava era outra coisa: que os próprios registradores assumissem a responsabilidade pela modernização de sua instituição, sem delegar a terceiros a definição de sua arquitetura informacional.

A advertência não era retórica. Àquela altura, a experiência concreta das serventias já permitia perceber um percurso, que se tornou típico, da informatização dos cartórios brasileiros. Primeiro automatizaram-se rotinas administrativas: cálculo de custas, protocolos auxiliares, relatórios financeiros. Depois vieram os processadores de texto, especialmente nos setores de certidão. Em seguida, a informatização dos indicadores pessoal e real que migrariam para bases de dados, inicialmente mantidas em ambientes externos e, mais tarde, incorporadas no processo interno das serventias, com acesso em tempo real. Cumprida essa etapa, a pressão tecnológica voltou-se para a entidade que singularizava o registro imobiliário inaugurado pela Lei 6.015/1973: a matrícula.

A tentação da matrícula digital

Foi nesse ponto que a discussão ganhou densidade. A chamada matrícula digital surgia, para muitos, como a solução mais tangível e evidente. Era, em boa medida, sintoma do fenômeno que Evgeny Morozov viria mais tarde a denunciar como “solucionismo tecnológico”: a inclinação de traduzir problemas jurídicos complexos em dificuldades meramente operacionais, supostamente domesticáveis pela eficiência técnica, pela estruturação de dados, por plataformas ou por algoritmos.

Digitalizar as fichas, armazená-las em discos óticos (a expressão foi consagrada em lei: art. 41 da Lei 8.935/1994), desenvolver mecanismos de busca, dispensar ou relativizar os antigos indicadores real e pessoal – até então organizados em fichários, à maneira dos sistemas Kardex – tudo isto, para muitos, parecia esgotar o problema.

Assim estávamos. Tudo parecia simples, rápido, moderno. Mas o moderno, quando não se submete a exame escrupuloso e crítico, rapidamente se converte em fetiche tecnológico. A tecnologia tende a apresentar como avanço aquilo que pode ser apenas reprodução especular de um modelo moldado por paradigma anterior. O rádio, durante algum tempo, foi pensado como telégrafo sem fios; o cinema demorou a libertar-se do teatro; a televisão, do cinema. Também o registro corria o risco de conceber o meio eletrônico como mera cartolina luminosa no écran de microcomputadores. Permitam-me um adendo: ainda hoje vivemos esta fase especular…

Metafólio ou fólio real eletrônico?

Daí a crítica, reiterada nos textos e exposições de 1996, à digitalização da matrícula concebida como simples conversão eletrônica do antigo suporte em papel. A objeção não se dirigia à informática, mas ao seu uso limitado e condicionado por modelos organizativos que já davam sinais de exaustão. Converter a matrícula em imagem, submetê-la ao reconhecimento óptico de caracteres e depois pesquisá-la como texto corrido não estruturado (plain text) não significava constituir um verdadeiro fólio real eletrônico. Representava, antes, criar um metafólio caro, complexo, redundante e conceitualmente equivocado. O problema não estava no scanner, no disco óptico ou no computador; estava na ilusão de que a substituição de um suporte por outro equivaleria à reformulação do próprio sistema.

Essa distinção era, e ainda continua sendo, essencial. A matrícula em papel, tal como se consolidou entre nós, traz consigo marcas históricas de sistemas anteriores. A forma narrativa, as expressões de encadeamento, a sucessão textual dos atos, a dependência de leitura linear – tudo isso respondia às condições materiais de sua época. Transpor tal conformação para o meio eletrônico, sem discriminar o que ali é juridicamente relevante e o que pertence apenas à retórica do suporte, seria desperdiçar as possibilidades próprias da informática.

O fólio real eletrônico, se viesse a existir com relevância técnica e institucional, haveria de ser uma entidade nova. Não uma fotografia da ficha; não uma imagem nobre do velho assento; não uma tela para simular o papel. Deveria articular dados estruturados, indicadores, plantas, confrontações, vínculos cadastrais, imagens, históricos, certidões e níveis diferenciados de informação. Essas camadas poderiam refinar a publicidade formal do registro, desde que submetidas à lógica jurídica da inscrição. O risco estaria sempre em inverter a relação: fazer da inscrição um apêndice do banco de dados, quando o banco de dados deveria ser instrumento da inscrição.

Qualificação não é algoritmo

A preocupação de fundo era preservar a natureza do registro imobiliário como instituição jurídica, não como simples repositório de dados e documentos. O registro brasileiro não é arquivo passivo de títulos, documentos, dados – nem coleção de imagens, nem banco indiferenciado de textos. É sistema de inscrição, em que a qualificação registral opera a depuração jurídica do título, separando o que tem transcendência real do que permanece no plano obrigacional, circunstancial, acessório ou meramente narrativo e informativo. Por isso, o uso da informática deve auxiliar tanto a qualificação quanto a publicidade, a conservação e a gestão, mas não pode substituir o juízo jurídico do registrador por rotinas opacas de algoritmização do processo registral.

Esse ponto merece insistência. O título apresentado ao registro chega carregado de intenções, cláusulas, referências, circunstâncias e resíduos documentais. A qualificação não é ato mecânico de recepção, tampouco simples conferência formal. É operação jurídica de filtragem institucional. O registrador lê o título à luz do sistema legal, do próprio historial tabular, e extrai o que deve ingressar no fólio real com eficácia perante terceiros. Se não compreendermos perfeitamente a operação de transformação midiática, corre-se o risco de reduzir o processo de registro a mero algoritmo ou, como hoje percebemos: agente de inteligência artificial a substituir o Oficial no seu mister essencial.

Essa posição dialogava com uma tradição internacional já amadurecida nos congressos do IPRA-CINDER. Desde Buenos Aires, em 1972, e Madri, em 1974, firmara-se a compreensão de que mecanização, microfilmagem, reprografia e informática deveriam ser concebidas como meios instrumentais, subordinados aos princípios substantivos do sistema registral. A técnica poderia racionalizar o trabalho, melhorar os índices, facilitar a reconstrução do acervo, favorecer a publicidade e abrir caminho para integração com cadastros; mas não poderia suplantar a qualificação, a fé pública e a lavratura da inscrição e constância formal do assento redigido e firmado sob responsabilidade do registrador. O poder de dação de fé pública é indelegável. Essa linha de congruência com a doutrina internacional serviu de contraponto a certas improvisações nacionais. Aliás, era o que propugnava o registrador Elvino Silva Filho, que teve o privilégio de redigir e ver aprovadas as conclusões (Comissão III) do I Congresso Internacional do CINDER (hoje IPRA-CINDER).[2]

São Paulo, 1996: a lição da microfilmagem

O texto que se segue – A microfilmagem, a informática e os serviços notariais e registrais brasileiros – foi apresentado no transcurso do I Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais, realizado em São Paulo em setembro de 1996.[3] Ali retomamos o debate por outro ângulo. A microfilmagem aparecia ali não como peça de museu tecnológico, mas como experiência histórica útil. Sua implantação fora precedida de discussão normativa, definição de requisitos técnicos, debate sobre segurança, preservação, indexação e valor probatório. Havia, portanto, um conceito a recolher: antes de introduzir tecnologia em serviço público de segurança jurídica, é preciso fixar padrões, procedimentos, responsabilidades e efeitos legais. A microfilmagem mostrava que a inovação podia ser assimilada sem destruir o sistema. A informática exigiria prudência ainda maior, justamente porque sua capacidade de reestruturar o sistema era mais profunda e radical. Revelava a potencialidade disruptiva que poderia desfigurar o sistema registral brasileiro.

A prudência, convém insistir, não era simples recusa ou resistência irracional às novas tecnologias. Não se defendia uma atitude conservadora, nem uma nostalgia do papel. Ao contrário. A crítica à digitalização mimética vinha acompanhada da percepção de que a integração dos serviços era inexorável. Já se experimentavam, na cidade de Franca (SP), serviços pela internet, banco de dados jurisprudencial, informações ao usuário, solicitação de certidões e acompanhamento da tramitação de títulos. Os cartórios de notas também começavam a se inter-relacionar com os registros imobiliários. O horizonte que se abria já nos revelava: interconexão e comunicação remota, integração entre serventias, intercâmbio de informações e atendimento mais eficiente ao cidadão. Tudo isto foi agitado nesses encontros realizados há décadas.

Mas justamente porque esse processo era inevitável, não poderia ser conduzido aleatoriamente. A fala proferida no Simpósio Nacional da Anoreg-SP insistia na necessidade de constituir uma comissão de registradores, com participação de especialistas em informática, para estudar o tema e apresentar diretrizes à categoria. Não se pretendia uma “estatização branca” da tecnologia, nem a exclusão da iniciativa privada. O que se pretendia era estabelecer paradigmas mínimos, regras comuns, critérios de segurança e homogeneidade procedimental. Um serviço público nacional não poderia transformar-se em arquipélago de soluções locais, cada qual prisioneira de seu fornecedor, de sua linguagem, de seus formatos e de seus interesses.

Mais tarde (1997), buscaríamos o apoio da academia para o estabelecimento de padrões mínimos e recomendação de boas práticas para a informatização do Registro de Imóveis. Firmaríamos convênio com a Fundação Vanzolini (POLI-USP) e dali resultaria o primeiro documento orientativo para os Oficiais de Registro.[4]

Entre a inércia e o deslumbramento

Esse ponto talvez seja o mais importante para o leitor contemporâneo. A informatização do registro imobiliário brasileiro nasceu tensionada entre dois riscos opostos. De um lado, a inércia corporativa, sempre pronta a invocar a segurança jurídica como sinônimo de estabilidade e para justificar a permanência de rotinas já percebidas como superadas. De outro, o deslumbramento tecnológico, que confunde velocidade com segurança, imagem com informação, acumulação de dados com publicidade jurídica. Os textos desta quadra recusam ambos os extremos. A tradição registral não é obstáculo à modernização; é precisamente o critério que permite distinguir modernização verdadeira de simples aparato fetichista.

A experiência posterior mostrou que muitas das questões ali levantadas permaneceriam em aberto por décadas: validade jurídica do documento eletrônico, assinatura eletrônica, acesso remoto, interoperabilidade, segurança de bases de dados, conservação de acervos, padrões nacionais, relação entre registro e cadastro, publicidade registral em meios eletrônicos e limites de acesso a informações pessoais.

O vocabulário mudou; as tecnologias também. Saíram de cena os discos ópticos, os modems, os sistemas isolados e certas promessas ingênuas do OCR. Entraram redes de alta velocidade, centrais eletrônicas, certificados digitais, bases interoperáveis, serviços em nuvem e novas preocupações com proteção de dados. Mais recentemente, somaram-se a esse quadro as ferramentas de busca semântica, a automação documental e a inteligência artificial agêntica. Mas o núcleo do problema permaneceu: quem modela o ato registral modela, em larga medida, a própria publicidade jurídico-real.

No limiar do registro eletrônico

Daí a atualidade desses textos. Eles não devem ser lidos apenas como documentos de época, mas como advertência metodológica com vistas à reformulação dos processos registrais. Mostram que a informatização não começou com uma lei, uma central, um provimento ou uma plataforma. Começou antes, no esforço de compreender que o registro é uma tecnologia jurídica de organização da confiança e da segurança jurídica. A informática veio somar-se a essa tecnologia anterior, não apagá-la. O desafio era, e continua sendo, fazer com que o novo meio realize melhor os fins permanentes da instituição: segurança, autenticidade, eficácia, cognoscibilidade, conservação e serviço à cidadania.

Há, nessa perspectiva, uma lição que talvez tenha sido insuficientemente percebida. O registro eletrônico não se mede pela ausência de papel, mas pela qualidade jurídica da informação que oferece. Não basta suprimir fichas, digitalizar livros, converter imagens ou interligar bases. A questão decisiva é saber se a publicidade eletrônica permite desvelar a situação jurídica do imóvel, com maior segurança, menor ambiguidade e maior responsabilidade institucional. O meio digital não redime, por si só, a confusão conceitual. Em certos casos, apenas a torna mais veloz, replicável e talvez mais difícil de corrigir.

Também por isso o tema da publicidade merece cuidado. A publicidade registral nunca foi simples exposição indiscriminada de dados. É publicidade juridicamente qualificada, construída para proporcionar meios de cognoscibilidade de situações jurídico-reais, não para alimentar mercados paralelos de informação que vicejam à sua volta. A integração eletrônica amplia o alcance do registro, mas também exige delimitação de finalidades, controle de acessos, rastreabilidade, preservação de acervos e responsabilidade sobre o tratamento dos dados. A abertura do sistema deve caminhar com a consciência de seus limites. A transparência não pode degenerar em dispersão; a eficiência não pode obscurecer a garantia e a segurança jurídica.

Vistos em conjunto, os artigos de 1996 compõem uma espécie de limiar. De um lado, encerram o ciclo da mecanização, da microfilmagem e da informática como aparato ancilar. De outro, anunciam o ciclo do registro eletrônico, da integração sistêmica e da publicidade formal em meios digitais. Foram escritos no instante em que o registro imobiliário brasileiro, diante do abismo tecnológico, poderia dar um passo, retroceder ou mudar de rumo. A escolha proposta era clara: não recusar a máquina, nem convertê-la em fetiche. É preciso compreendê-la no contexto institucional. E, compreendendo-a, submetê-la à razão jurídico-registral.

Notas

[1] O texto foi escrito por mim e apresentado no evento por Ary José de Lima e Kioitsi Chicuta. Coube a mim a tarefa de estruturar o texto e indicar rotas para o desenvolvimento do Registro de Imóveis eletrônico. Vide: Algumas Linhas Sobre a Informatização do Registro Imobiliário. Palestra proferida no dia 16/8/1996 no transcurso do XXIII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, Fortaleza – Ceará. Sérgio Jacomino, Ary José de Lima e Kioitsi Chicuta. Há extratos de vídeo do evento registrados no YouTube: https://youtu.be/0f-VG4Zimbw.

[2] Carta de Buenos Aires – Comissão III – Conclusões. 2/12/1972. O documento foi firmado por Elvino Silva Filho (Brasil), Oscar A. Salas Marrero (Costa Rica); Fernando Muñoz Cariñanos (Espanha); Francisco Vázquez Fernández (México), Iván Escobar Fornos (Nicarágua) e Raúl R. García Coni (Argentina). Secretário: Ernesto Emilio Calandra.

[3] Vide I Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais – São Paulo, realizado entre os dias 11, 12 e 13/9/1996, no Centro de Convenções do Hotel Transamérica. Evento promovido pela Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo, Associação de Notários e Registradores de SP e Escola Nacional da Magistratura. JACOMINO, Sérgio. A informática e os serviços notariais e registrais brasileiros. Palestra proferida no dia 11/9/1996. Acesso no YouTube: https://youtu.be/Fz0v2BTvtSY.

[4] JACOMINO, Sérgio. Registro Eletrônico – Fundação Vanzolini. Dossiê. São Paulo: Círculo Registral, 2017. Disponível em: https://wp.me/p6YdB6-R2.

O extrato não sepulta o título – Parte I

SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, SERP, SREI , , , , , , , , , , ,
Sala de espelhos - a realidade simulada

A lição da história e da dogmática: estruturação de documentos, qualificação registral e o acerto do Provimento CNJ 228/2026

(com uma nótula sobre os bordereaux ressuscitados)

Dados não são informação.
Informação não é certeza.
O extrato é dado; o instrumento, título.

Introdução – o eterno retorno do extrato

Há institutos que a história registral parece condenar ao eterno retorno. O extrato é o mais teimoso deles. Oriundo de matrizes francesas, adaptado na lei belga, transplantado ao Brasil de modo hesitante em meados do século XIX, condenado por Lafayette como uma perfeita inutilidade e por Lysippo Garcia como peça boa apenas para pejar os cartórios e fornecer pasto às traças, o extrato foi abandonado com o advento do Código Civil de 1916. Eis que ele retorna numa nova sazão sob o pálio da modernidade do sistema registral (art. 6º da Lei 14.382/2022), redivivo como núcleo operativo do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

Não é de hoje que observo atentamente o ciclo de renascimento e morte do instituto. Há mais de uma década sustento que os novos extratos nada mais são, afinal, do que a revivescência dos antigos bordereaux do século XIX. A crítica a eles dirigida não se inaugurou com a reforma legal de 2022 nem tampouco com a recente regulamentação promovida pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça. É importante demarcar a anterioridade da crítica, porque com isso se desarma, de saída, a suspeita de reação meramente episódica e apaixonada ao texto dos atos normativos recentemente baixados (Provimentos CNJ 228 e 229, de 16 de junho de 2026).

A arqueologia do extrato – a reconstituição genealógica que reata o bordereau francês aos espécimes redivivos – publiquei-a em 2010, portanto doze anos antes do advento da Lei 14.382/2022[1]; desde então reitero a crítica à substituição do título pelo extrato, com constância e sob variadas formas.[2] O que os civilistas do Oitocentos combatiam era o extrato que se revelou o filho de seu próprio tempo, concebido no contexto do regime hipotecário decimonômico; o meu esforço foi outro – mostrar que a mesma estrutura regressa com roupas novas, sob o manto panglossiano da economicidade, racionalidade, eficiência e multifuncionalidade. A cada nova geração esta curiosa espécie ressuscita para logo a sepultar com epitáfios que a seguinte, distraída, ignora. Um eterno retorno.

Entretanto, há diferenças entre os extratos franceses, belgas e brasileiros e o atual. O que apresento à discussão não é mera questão terminológica ou pauta de homologação de modelos ultrapassados, mas questiono a justificativa, encomiástica e quase panfletária, que embala o discurso de modernização do sistema registral brasileiro – ao preço de sacrificar princípios que são consubstanciais ao nosso sistema. A reforma da LRP inoculou elementos exógenos à tradição do nosso Direito, como veremos.

O modelo de extratos que nos revela a Lei 14.382/2022 é disruptivo e representa uma profunda mudança de paradigmas. Importado de outras matrizes de direito, tem nome, origem e autoria confessados: não é o bordereau do sistema francês; não é a “minuta duplicada” que se insinuou no Decreto 482/1846 (artigos 12 e 22), tampouco os extratos previstos na reforma de Nabuco (1864-5), nem os que figuraram nos decretos de Rui Barbosa (1890); nem mesmo os contratos-tipo ou padrão recentes; o novo extrato abeberou-se de fontes menos tradicionais: o Notice Registration, propagado mundo afora pela UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law), assumido por nós como panaceia para atualizar e modernizar o sistema registral pelos mais renomados comentadores da recente reforma da LRP.[3] Não se pode dizer, como dizem os doutos, que estes formulários correspondem aos extratos da legislação brasileira. De fato, não. E veremos o porquê.

Sob o influxo deste admirável mundo novo do registro digital, o nosso sistema registral abalou-se com uma reforma que, na prática, pretendeu rebaixá-lo: de um sistema de inspiração romana, de registro de títulos (impropriamente denominado registro de direitos)[4] a mero registro de documentos. Pior ainda: a registro baseado em meras indicações eletrônicas. A reforma buscou consagrar o esvaziamento do elemento mais importante e consubstancial do sistema registral brasileiro: a qualificação jurídica.

A iniciativa não prosperou tout court em razão das aparas que o próprio CNJ opôs à época das discussões vestibulares do projeto. Convertido que fosse o ofício imobiliário em mero birô de dados algoritmizado, as nobres funções jurídicas esvair-se-iam, reduzido o registrador a validador passivo de fluxos de dados estruturados, by design, por terceiros interessados. Neste cenário, o profissional do direito abdicaria do poder/dever de qualificação jurídica e o vácuo seria “naturalmente” preenchido por terceiros, na consideração de que sempre haverá uma diligência prévia seja pública (notarização) ou privada (due diligence, title search, seguro de título) para acautelar os contratantes em face de eventuais acidentes na execução dos negócios jurídicos relativos a bens imóveis.

Contra esse minimalismo jurídico e dataísta sustentei, sempre, a mesma tese – singela na formulação e grave nas consequências: os extratos podem acompanhar, mas não podem substituir o título, sob pena de converter o próprio registrador em peça meramente funcional e dispensável no grafo de informações e dados registrais coordenados por um hub informacional (plataforma do ONR). Adaptando a clássica boutade, talvez anônima e popularizada por Warren Bennis: o cartório do futuro terá apenas um homem e um cão: o homem para alimentar o cão, o cão para impedir que o homem toque nas máquinas.

Pois é chegado o momento de reexaminar o problema com a serenidade do tempo transcorrido e à luz dos atos normativos recentemente editados.

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Dados não são informação. Informação não é certeza

SJ Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica. [1]

A Ilusão do Dataísmo: O Labirinto da Informação e a Busca pela Certeza

Mais dados somados a informação não representam maior certeza e verdade jurídica. Informação despojada de certeza não gera confiança. A realidade jurídica dos bens e direitos somente se revela, com segurança jurídica e certeza, pela proclamação de direitos que entre nós é representada pelo sistema de publicidade registral.

Vivemos, inegavelmente, sob o império do dataísmo. Diante do cenário de transformações disruptivas da pós-modernidade, vemo-nos avassalados por um caudal de informação simplesmente inassimilável para nós, humanos. Vivemos imersos em oceanos de dados que transitam rapidamente em redes eletrônicas e que conformam uma densa nuvem informacional somente decifrada pela máquina. Ainda assim, não se pode confundir esse fluxo incessante de dados com a realidade mesma das coisas. A abundância de informações não produz, por si só, a verdade.

Os seres humanos, nas sociedades complexas e hiperconectadas, vivem atordoados com o tráfego de informações, mas seguem carentes de certeza. O que realmente importa para quem realiza uma operação financeira, por exemplo, ou para quem transaciona um bem imóvel? A informação abundante, se não se reveste de uma camada de certeza, torna-se um fluxo de informação inseguro.

No âmbito econômico e patrimonial, o fenômeno da tokenização de ativos do mundo real (RWA – Real World Assets) irrompe como espécie de hype fetichista, como ecos de “solucionismo tecnológico” que encantam incautos. Diante de uma tela do celular, o investidor vislumbra um código criptográfico, uma representação matemática baseada em redes distribuídas, e assume a falsa premissa de que a sofisticação algorítmica equivale à certeza da titularidade jurídica. Não equivale. Como nos adverte com cirúrgica precisão Flauzilino Araújo dos Santos nesta obra, o dado emitido on-chain à margem da governança estatal não passa de um passivo disfarçado de oportunidade.

O episódio relatado pela imprensa especializada no início de 2026 – não meramente alegórico, como adverte o próprio autor – da investidora residente em Madri que acreditou ter adquirido fração de um apartamento em Copacabana apenas por deter um token em seu dispositivo móvel ilustra a tragédia dessa assimetria informacional. Ela não adquiriu uma propriedade imobiliária; possuía, tão somente, um arquivo digital. Era portadora de uma imago iuris sine substantia: uma imagem de direito desprovida de qualquer substância jurídica.

O drama dessa investidora não é fruto do acaso. Pela regra universal da lex rei sitae, um token detido em Madri sobre um bem situado em Copacabana submete-se ao ordenamento brasileiro, e não ao protocolo que o emitiu. Como sustentam os juristas que estudaram a tokenização em perspectiva comparada, o fato de um direito ser representado por um token não altera o processo e a natureza jurídica da aquisição desses bens, nem dispensa as partes de observar as regras do lugar onde eles se encontram. Ora, o Brasil filia-se à tradição romanística do título e modo: a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela inscrição em qualquer livro ou repositório privado, mas pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), de regra precedido de escritura pública (art. 108). Enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser o dono por força do direito posto. O direito comparado confirma o ponto sem hesitação: justamente nas jurisdições que conjugam escritura e registro constitutivo, a viabilidade jurídica da tokenização imobiliária é reputada baixa, porque o token, por si só, não vence as formalidades que constituem o direito real. O nosso regime é ainda mais exigente que o espanhol (em regra declaratório e constitutivo da hipoteca e de certos efeitos). Eis por que a investidora não titularizava uma fração da propriedade imobiliária: detinha um dado imutável a respeito de um direito que jamais chegou a nascer.

A literatura comparada que examinou os contratos inteligentes dos projetos pioneiros de tokenização imobiliária – de Atlant a Smartlands e Crowdlitoken – revela que o adquirente do token quase nunca se torna proprietário do bem: a titularidade permanece com a sociedade veículo (propósito específico) ou com a própria emissora, cabendo ao investidor apenas um crédito obrigacional – por vezes um autêntico título de dívida digital – ou uma participação societária. O condomínio direto sobre o ativo, com seu rateio de encargos de conservação e o sempre latente direito de exigir a divisão da coisa comum entre dezenas de cotitulares de países e culturas distintas, é de tal modo disfuncional que empurra a engenharia para o invólucro societário. O passivo, então, vem mesmo disfarçado de oportunidade: o que se anuncia como propriedade democratizada é, na origem, um direito obrigacional contra um veículo de propósito específico.

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Indispondo-me Com Carinho

SJ Cartórios ,

Não posso criticar severamente o sistema da indisponibilidade de bens que tanto proveito representa para a sociedade brasileira. Tive a chance de opinar e interferir em todo o processo, convidado que fui pela diretoria da ARISP. A observação que faço a seguir é construtiva, no sentido de criar um ambiente tecnológico cada vez melhor e adequado às nossas reais necessidades.

A verdade é que o Sistema de Indisponibilidade de Bens vem sendo pensado por mim há muitos anos. Os registradores mais velhos certamente se lembrarão de que o propus ainda na presidência do IRIB. A sua modelagem estava definida há quase uma década. E ela não foi observada nesse sistema.

O modelo adotado pela ARISP não é bom. Representa uma estranha redundância e mesmo irracionalidade no tratamento das informações. Constituir um banco de dados “centralizado” (o que está bem) para servir de base para uma carga, via XML, reproduzindo, em cada unidade, uma base de dados redundante, homóloga, custosa tecnologicamente, burocrática por demandar averbações e manutenção em servidores de dados imprestáveis, é um pouco demais.

Nós temos à mão a tarefa de construir o Registro Eletrônico (Lei 11.977/2009) e optamos, estranhamente, por um modelo que ainda paga tributos à atomização do registro…

A indisponibilidade é um mecanismo que, inoculado no sistema, fica em estado de latência até que o titular (atingido pela ordem) agite seu direito – seja registrando sua aquisição, seja dispondo do direito. É nesse momento, nunca antes, que a eficácia contida da ordem frutifica em toda sua plenitude.

Perto de 99% dos dados que vêm da administração pública são ineficazes e vão dormitar nas bases de dados de todos os cartórios do estado até que o beijo do príncipe ocorra. Quanto lixo eletrônico a ocupar HD´s! Quase nunca há propriedades na unidade – quem sabe haja numa outra (unidade registral) qualquer…

Naquelas unidades em que há direitos inscritos, a indisponibilidade gera efeitos? Não! vai dormitar numa averbação praticamente inócua até que… bem, até que o cidadão adquira ou disponha do bem. Aí, sim, entra em cena o sistema da indisponibilidade de bens.

Nessas circunstâncias, porque importar dados se um o sistema, por definição, é eletrônico e pouco importa o lugar físico em que a base esteja?

Alguém redarguirá – “mas e a certidão que poderia ser expedida”?

Aqui a situação é mais complexa. Em primeiro lugar, nada impediria que se acrescentasse uma informação da Central em forma de certidão apartada, complementar à de propriedade, para qual, inclusive, haveria previsão legal para cobrança (ao menos como informação, para não onerar o cidadão). Vejamos em detalhe:

Há uma frase no velho decreto de 1986 que passa facilmente desapercebida — e que, relida hoje, parece ter sido escrita para este momento. Ela exige que a certidão expedida pelo Registro competente abranja não só os ônus reais, mas as ações reais e pessoais reipersecutórias. Ou seja: o legislador já entendia o Registro como repositório natural de tudo que pudesse turvar o direito de propriedade. Nós é que o esquecemos.

Como assim? informações sobre ações?

É isso mesmo. O sistema é lógico, se pensarmos que o RI é o repositório natural de todas as circunstâncias e vicissitudes que podem representar um estorvo no tráfego jurídico imobiliário. Ademais, “ônus reais”, expressão polissêmica, na tradição do direito registral e civil brasileiros quer significar toda e qualquer restrição ou limitação aos direitos de propriedade. A indisponibilidade é um ônus real porque atinge justamente a medula do direito de propriedade.

Voltando ao nosso tema, essa certidão poderia ser expedida facilmente pelo sistema de maneira empareada, como contraparte na dança da segurança jurídica, à certidão da propriedade (ou da matrícula) municiando os interessados na realização de seus negócios e alertando o Oficial para promover, se o caso, a averbação no registro respectivo.

Note que o sistema é defectivo em vários sentidos. Por não acolher, p. ex., as transcrições e os direitos espalhados nos livros antigos de inscrição. Uma indisponibilidade plenária que não abarque os registros dos antigos livros não pode ser considerada plenamente eficaz e segura. De forma diversa, se pensássemos na certidão da indisponibilidade, contraparte da segurança, mesmo as transcrições e inscrições estariam cobertas.

Não precisaríamos baixar essa montanha de dados inúteis que vão povoar nossos sistemas e poluir o já congestionado sistema registral.

Se quiserem discutir esse assunto, para melhoria geral do sistema, estou às ordens. Caso contrário, haveremos de deixar registrada, ao menos, a opinião que não pretenderá desafinar o coro dos contentes.

NE: Este texto foi escrito em 2012, logo após a instituição da CNIB no Estado de São Paulo. O texto dormitou como rascunho no blogue esses anos todos até que hoje me deparasse com ele. Vai aqui, com os defeitos e sinceridade de um testemunho que não envelheceu.