Diálogos interinstitucionais – As sementes do SREI/ONR

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SREI - as sementes da modernização do Registro de Imóveis

No final do ano de 2002, em meio a críticas que a construção civil dirigia aos registros de imóveis – emolumentos altos e sem correspondência com os custos, “penduricalhos”, exigências díspares fixadas por provimentos locais, morosidade, burocracia e o “monopólio” territorial, ao qual se opunham a livre escolha do registrador e a concorrência[1] –, críticas logo amplificadas pela imprensa, que via nos cartórios um “custo-Brasil” a ser vencido com “modernas tecnologias”,[2] e às quais o IRIB respondeu defendendo a segurança jurídica do registro e apontando como caminho a informatização e a normatização federal,[3] seria firmado o convênio entre o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e a ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Havia alguns objetivos a serem atingidos: estudos, conferências, atividades coordenadas para aperfeiçoamento do sistema de crédito imobiliário, participação em eventos nacionais e internacionais e o mais importante de tudo: o GT ABECIP/IRIB para modernização da infraestrutura do sistema registral brasileiro.

Abaixo, a cronologia dos trabalhos seminais baseada nos documentos originais. Mais à frente, a parceria original seria proveitosa para outros lances da modernização do sistema registral. Por ora, dedicamo-nos às sementes que deram o fruto do SREI/ONR à sociedade brasileira.

Os documentos citados podem ser acessados em https://circuloregistral.com.br/2002/12/06/gt-abecip-irib/ (SJ).

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O Valor do Registro

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O Valor do Registro. As paráfrases de Victor Ehrenberg.

Texto de leitura – as fontes do debate e os acórdãos do STJ. A apresentação pode ser baixada aqui: PDF - logo https://wp.me/a6rdW-5a5.

No dia 23 de outubro de 2026, juntamente com a Profa. Dra. Mónica Jardim, estivemos na PUC – Pontifícia Universidade Católica de São Paulo para a aula sobre o livro de Victor Ehrenberg, Segurança jurídica e segurança de tráfego com referência especial ao registro comercial. O livro acha-se no prelo e foi apresentado aos alunos de pós-graduação da PUCSP-Digital, sob a coordenação da Profa. Dra. Rosa Nery, com a participação do Prof. Dr. Celso Fernandes Campilongo.

Sérgio Jacomino, 23 de outubro de 2026.

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A cadeia registral que o Registro não vê

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Cessões de créditos imobiliários, para-registração e o controle público das mutações na titularidade de direitos reais de garantia

Model Colapse. A cópia da cópia

Introdução

Em 12 de outubro de 2021 encaminhei à Corregedoria Nacional de Justiça um estudo e uma minuta de provimento, depois publicados sob o título Repositório Eletrônico Confiável Compartilhado do SREI – REC-SREI.[1] O problema ali enfrentado era preciso: as cessões de créditos garantidos por direitos reais imobiliários – a cessão fiduciária de créditos, a circulação de cédulas de crédito imobiliário (CCI) e congêneres – consumam-se fora do Registro de Imóveis. Com elas transmite-se por arrasto a propriedade fiduciária ou a titularidade da hipoteca, sem que a matrícula o revele. A proposta era atrair essas mutações para um livro eletrônico compartilhado entre as várias unidades registrais, sob governança do ONR, fiscalização e regulação pelo Poder Judiciário, que denominei Central Nacional de Gravames Registrais (CNGR).

Cinco anos depois, o tema retorna por uma via inesperada. Ao examinar o mercado de cessões de precatórios, a Justiça Federal produziu algo raro nesta matéria: um retrato empírico do que acontece quando créditos circulam em série, entre profissionais, longe de um registro público de direitos.[2] O diagnóstico foi depois incorporado pela Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB de 2 de outubro de 2026.[3]

O objeto deste opúsculo é outro – o precatório não é crédito imobiliário e nem se sujeita a inscrição no Registro de Imóveis –, mas a estrutura do problema é a mesma. E é nessa coincidência que reside o interesse destas notas. O diagnóstico judicial das assimetrias informativas e da perda de controle sobre as cadeias de cessões confirma, com números, o que vínhamos denunciando há anos sob o nome de para-registração: a migração das mutações jurídico-reais para entidades privadas que mimetizam a publicidade registral sem lhe assumir a natureza, os deveres e as responsabilidades. E anote-se de passagem: sem a correspondente delegação constitucional.

O que segue é breve. Reconstituo o fenômeno, confronto-o com os dados da Justiça Federal, identifico o ponto de coincidência – o controle público das mutações, a cargo do Registro de Imóveis ou do Registro de Títulos e Documentos, conforme a natureza do crédito –, e, finalmente, indico o que do Projeto REC-SREI pode ser retomado para o crédito imobiliário.

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Carta de Sentença Arbitral. Novas questões – soluções tradicionais

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Sérgio Jacomino

Nesta edição vamos enfrentar um caso concreto que tramitou pela nossa Serventia e que acabou na Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo em grau de recurso. O tema era complexo e envolvia várias questões relativas a direito material. A Eg. Corregedoria negou provimento ao recurso e manteve a recusa, sem descer a detalhes que se achavam no processo e na minha manifestação – como a questão da formalização do título arbitral. Fez bem o venerando órgão do Judiciário bandeirante. Em face dos precedentes que a própria decisão reportou, não cabia mesmo adentrar nessa seara espinhosa.

A formalização do título era o aspecto lateral que destaco aqui por tanger o nervo sensível de uma questão não enfrentada em seus fundamentos jurídico-institucionais: a carta de sentença oriunda de juízo arbitral é o veículo formal idôneo para os casos de inventário, adjudicação e usucapião extrajudiciais?

Sempre entendi que não – e sigo no mesmo pensamento, embora alguns precedentes admitam, em determinadas hipóteses, o acesso de tais títulos ao fólio sem maiores considerações, como veremos em breve síntese abaixo.

O Eg. Conselho Nacional de Justiça acha-se novamente debruçado sobre o tema (Pedido de Providências 0008369-70.2024.2.00.0000, em trâmite na Corregedoria Nacional de Justiça, ao qual se vincularam as Consultas 0001045-63.2023.2.00.0000 e 0006597-09.2023.2.00.0000, ambas sobrestadas).[1] Em breve, teremos um posicionamento que é bem-vindo por encerrar controvérsias e estabelecer um norte seguro para a diuturnidade das atividades notariais e registrais.

Até lá, vale a pena agitar os argumentos que se podem alevantar contra o esvaziamento dos atos próprios dos notários e dos escrivães judiciais – órgãos da fé pública, que a larga tradição do direito judiciário brasileiro consagrou e revestiu da mais alta importância por sua função documental e formalizadora dos atos jurídicos. São os órgãos auxiliares da justiça, incumbidos de “lavrar os atos e contratos, de autenticar os atos processuais, de atestar a identidade das pessoas, das letras e das assinaturas e firmas, de registrar os títulos de direito e de conservar os respectivos formais”, como registrou João Mendes de Almeida Jr.[2] São tais órgãos os agentes do “poder certificante” do Estado na tutela e proteção jurídica de interesses privados.

Sinto-me à vontade para veicular o meu ponto de vista. Não sou notário nem escrivão judicial. A defesa que faço dos “órgãos da fé pública” é uma tomada consciente de posição na defesa da tradição judiciária e do foro judicial e extrajudicial.[3]

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CND – a pedra de tropeço dos registradores

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CND do INSS – os obstáculos burocráticos para a aquisição do imóvel

A dispensa administrativa da CND (arts. 47 e 48 da Lei 8.212/1991) entre o poder normativo do CNJ, o Provimento CG 17/2026 e o risco fiscal remanescente perante a Receita Federal. SJ

Declaração de princípios

Antes de qualquer outra consideração, faço de imediato uma declaração de princípios: sou frontalmente contrário, ideologicamente, às exigências cada vez mais gravosas do Estado na consumação de seus interesses. As políticas e exigências fiscais não deveriam impedir a prática dos atos de disposição e oneração de bens e direitos privados. Aliás, esta é a regra consagrada no art. 12 da LRP. Nenhuma exigência fiscal deveria obstar a apresentação de um título a registro, sua prenotação e consequente registro – que é o corolário lógico do sistema. Certo que o dispositivo deve ser conjugado com o art. 289 da mesma lei – e aqui calha uma enorme lacuna para digressões jurídicas suscitadas pelas recentes decisões dos tribunais e do CNJ, às quais vamos nos reportar abaixo.

Estão em causa as draconianas consequências do art. 48 da Lei 8.212/1991 – nulidade do ato, responsabilidade solidária dos oficiais do registro, além de multa. Do mesmo jaez é o art. 134, VI, do CTN.

Ideologicamente, portanto, correta a orientação traçada pelo CNJ e pela CGJSP buscando base e conforto em precedentes do STF. Mas o problema deste artigo não é ideológico; é saber quem pode dizê-lo, por qual via, e com que eficácia – e o que sobra ao registrador enquanto as respostas não coincidem.

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