Sempre lidamos com o tema da exigibilidade da escritura pública para dar forma aos negócios jurídicos, nos termos do art. 108 do CC.
A expressão latina é boa e hoje dela me lembrava na crítica que dirigi ao Enunciado 289 do CJF:
“o valor de 30 salários mínimos constante no art. 108 do Código Civil brasileiro, em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade tributária”.
Liguei-a à ideia de simples formalização, decalcando-a de um texto latino qualquer que faz a fama de todo bom rábula.
Contudo, o Dr. Ermitânio Prado, numa de suas perorações prolixas, censurou-me. Disse que a expressão foi corrente em textos da Idade Média. Formalitas já se encontra em Tomás de Aquino e, segundo os filósofos, parece ter sido posta em uso por Duns Escoto.
Enfastiado com a minha falta de cultura escolástica rematou: “a origem disso tudo é Aristóteles”. E seguiu resmungando:
— Hilemorfismo, escriba! – matéria e forma. A causa eficiente do instrumento inscritível é a arte notarial.
Desviei o olhar para o papel de parede desbotado como quem dissimula algo e arrisquei um reparo: — Mas, Dr. Ermitânio, a escritura é artefato. Forma acidental do suporte, diriam os seus escolásticos — o pergaminho não muda de natureza por receber os signos do tabelião. Já o cravavam os mestres de Bolonha, ao reduzir o ofício a uma ars notariae…
O velho surpreendeu-se. Baixou os óculos e lançou-me um olhar que eu não conhecia. Senti-me como o papagaio que, além de repetir, inesperadamente argumenta.
— Forma acidental, concedo — disse, pausado. — Rolandino não me desmentiria. Mas o senhor confunde os reinos, escriba. No mundo do direito, a escritura não é ente natural, nem artefato: é ente institucional; só existe dentro da ordem que a constitui. E nessa ordem, o que a metafísica chama acidente, o direito chama substância. Não é por tropeço que os doutores dizem forma ad substantiam actus: sem ela, o negócio não é defeituoso — simplesmente é nulo — actus nullus est. A forma não adorna o ato: dá-lhe o ser, a substância. Analogice dictum, bem entendido — mas analogia de proporção, não figura de rábula.
E, retomando o livro, deitou-o e já sem me dirigir aquele olhar inédito assumiu ares professorais:
— O bronze segue bronze na estátua. Mas a declaração não segue mera declaração na escritura: torna-se negócio. Forma dat esse rei, escriba. No foro, isso basta.
Confesso que continuei sem entender perfeitamente o que me dizia o velho.
Continuo exigindo a escritura pública para formalizar negócios jurídicos com valor superior a 30 salários mínimos.
Na primeira parte deste estudo sustentei, pela genealogia do bordereau e pela lição nonagenária dos contratos-tipo, que o Provimento 228/2026 não sepultou o título. Ao definir o extrato como instrumento auxiliar – apto a subsidiar, jamais a substituir, a qualificação registral – e ao preservar íntegro o poder/dever de o oficial examinar o título sempre que a legalidade o reclame, o regulador reafirmou, em linguagem de hoje, aquilo que a nossa tradição sempre soube e conservou. Vamos seguir com a análise do ato normativo da Corregedoria Nacional com as considerações abaixo.
Para medir o acerto do Provimento 228/2026 não basta ler o que ele dispôs; é preciso confrontá-lo com aquilo que se pediu que dispusesse. A regulamentação dos extratos não nasceu em gabinete silencioso: foi precedida de consulta pública (Processo SEI 05164/2021), a que acorreram as entidades do mercado imobiliário e financeiro com os seus róis de pretensões. Entre as contribuições, destaca-se a da ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que apresentou dez sugestões numeradas para a regulamentação do registro por extrato e da assinatura eletrônica. É documento franco, tecnicamente bem armado – e por isso mesmo precioso: nele o modelo se confessa por inteiro.[1]
A Sugestão 6 é o coração de sua pretensão. Propunha-se que o oficial qualificasse o título e realizasse o registro exclusivamente a partir dos elementos constantes do extrato, “sendo vedado o exame da íntegra contratual” – ainda que apresentada para fins de conservação –, quanto a aspectos de forma, de assinatura ou de conteúdo.[2] Leia-se outra vez, que vale a pena: não se pedia apenas a suficiência do extrato; pedia-se a proibição de o registrador olhar o contrato que estivesse, eletronicamente, sob os seus olhos. Não bastava dispensar a qualificação do título – cumpria interditá-la, o que contraria frontalmente a própria letra do texto legal (art. 6º, § 1º, I, “a”): o oficial “qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico”.
Nesta foto histórica, vemos Elvino Silva Filho e Léa Emília Braune Portugal, registradores brasileiros presentes ao importante evento realizado na cidade de Buenos Aires.
Os textos aqui indicados e comentados pertencem a um momento decisivo da história recente do registro imobiliário brasileiro. Foram escritos e apresentados no ano de 1996, quando a informática deixava de ser simples ferramenta periférica das serventias e passava a interpelar o próprio modo de organização da informação registral. Já não se tratava apenas de substituir máquinas de escrever, agilizar a expedição de certidões, calcular emolumentos ou de manter índices auxiliares. A questão que então se anunciava era mais funda: em que medida a mudança do suporte poderia repercutir sobre a estrutura mesma do sistema registral?
Duas culturas: do papel ao dado
A pergunta conserva atualidade porque a história da informatização dos registros públicos não se confunde com a história da aquisição e do uso massivo de computadores. Esta é, quando muito, a sua superfície visível, o estrato aparente de uma transformação que vinha de longe. Por baixo dela movia-se outra história, mais complexa: a da passagem de uma cultura documentária, moldada pelo papel, pelo livro, pela ficha, pela lavratura de textos, pela assinatura autógrafa e pelo arquivo físico, para uma cultura informacional, em que os dados circulam, se recombinam, se integram e se oferecem à publicidade por meios até então desconhecidos.
Essa transição não era, nem poderia ser, apenas técnica. Como sustentado há trinta anos, o registro devia ser lido também sob a ótica do Direito do Consumidor e da transparência dos serviços públicos delegados, de modo que a modernização revelasse resultados eficazes, como certidões inteligíveis, úteis e acessíveis ao cidadão comum. A tecnologia deveria servir para romper a opacidade do jargão técnico, sem empobrecer a precisão jurídica; deveria abrir a linguagem do registro à compreensão social, sem dissolver a sua gramática própria. A certidão, afinal, não é ornamento burocrático. É a forma pela qual a situação jurídica do bem se torna cognoscível e confiável socialmente. O fundamento essencial do Registro de Imóveis é a segurança jurídica, e ela não deve modificar-se pelo advento de novos meios tecnológicos.
De fato, a tecnologia, nesse quadro, não deveria desempenhar um mero papel coadjuvante no processo administrativo. É instrumento poderoso, mas ambivalente: pode ordenar melhor o serviço, conferir-lhe escala, regularidade e transparência; ou, quando mal compreendida, projetar e cristalizar, ao modo de homologação (homós = mesmo, igual, semelhante, comum e logos = razão, relação etc.), limitações ontológicas em novos meios. O computador tanto pode iluminar a estrutura de um sistema quanto maquiar a sua desordem. A modernização sem teoria costuma ser apenas aceleração do equívoco.
Há institutos que a história registral parece condenar ao eterno retorno. O extrato é o mais teimoso deles. Oriundo de matrizes francesas, adaptado na lei belga, transplantado ao Brasil de modo hesitante em meados do século XIX, condenado por Lafayette como uma perfeita inutilidade e por Lysippo Garcia como peça boa apenas para pejar os cartórios e fornecer pasto às traças, o extrato foi abandonado com o advento do Código Civil de 1916. Eis que ele retorna numa nova sazão sob o pálio da modernidade do sistema registral (art. 6º da Lei 14.382/2022), redivivo como núcleo operativo do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.
Não é de hoje que observo atentamente o ciclo de renascimento e morte do instituto. Há mais de uma década sustento que os novos extratos nada mais são, afinal, do que a revivescência dos antigos bordereaux do século XIX. A crítica a eles dirigida não se inaugurou com a reforma legal de 2022 nem tampouco com a recente regulamentação promovida pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça. É importante demarcar a anterioridade da crítica, porque com isso se desarma, de saída, a suspeita de reação meramente episódica e apaixonada ao texto dos atos normativos recentemente baixados (Provimentos CNJ 228 e 229, de 16 de junho de 2026).
A arqueologia do extrato – a reconstituição genealógica que reata o bordereau francês aos espécimes redivivos – publiquei-a em 2010, portanto doze anos antes do advento da Lei 14.382/2022[1]; desde então reitero a crítica à substituição do título pelo extrato, com constância e sob variadas formas.[2] O que os civilistas do Oitocentos combatiam era o extrato que se revelou o filho de seu próprio tempo, concebido no contexto do regime hipotecário decimonômico; o meu esforço foi outro – mostrar que a mesma estrutura regressa com roupas novas, sob o manto panglossiano da economicidade, racionalidade, eficiência e multifuncionalidade. A cada nova geração esta curiosa espécie ressuscita para logo a sepultar com epitáfios que a seguinte, distraída, ignora. Um eterno retorno.
Entretanto, há diferenças entre os extratos franceses, belgas e brasileiros e o atual. O que apresento à discussão não é mera questão terminológica ou pauta de homologação de modelos ultrapassados, mas questiono a justificativa, encomiástica e quase panfletária, que embala o discurso de modernização do sistema registral brasileiro – ao preço de sacrificar princípios que são consubstanciais ao nosso sistema. A reforma da LRP inoculou elementos exógenos à tradição do nosso Direito, como veremos.
O modelo de extratos que nos revela a Lei 14.382/2022 é disruptivo e representa uma profunda mudança de paradigmas. Importado de outras matrizes de direito, tem nome, origem e autoria confessados: não é o bordereau do sistema francês; não é a “minuta duplicada” que se insinuou no Decreto 482/1846 (artigos 12 e 22), tampouco os extratos previstos na reforma de Nabuco (1864-5), nem os que figuraram nos decretos de Rui Barbosa (1890); nem mesmo os contratos-tipo ou padrão recentes; o novo extrato abeberou-se de fontes menos tradicionais: o Notice Registration, propagado mundo afora pela UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law), assumido por nós como panaceia para atualizar e modernizar o sistema registral pelos mais renomados comentadores da recente reforma da LRP.[3] Não se pode dizer, como dizem os doutos, que estes formulários correspondem aos extratos da legislação brasileira. De fato, não. E veremos o porquê.
Sob o influxo deste admirável mundo novo do registro digital, o nosso sistema registral abalou-se com uma reforma que, na prática, pretendeu rebaixá-lo: de um sistema de inspiração romana, de registro de títulos (impropriamente denominado registro de direitos)[4] a mero registro de documentos. Pior ainda: a registro baseado em meras indicações eletrônicas. A reforma buscou consagrar o esvaziamento do elemento mais importante e consubstancial do sistema registral brasileiro: a qualificação jurídica.
A iniciativa não prosperou tout court em razão das aparas que o próprio CNJ opôs à época das discussões vestibulares do projeto. Convertido que fosse o ofício imobiliário em mero birô de dados algoritmizado, as nobres funções jurídicas esvair-se-iam, reduzido o registrador a validador passivo de fluxos de dados estruturados, by design, por terceiros interessados. Neste cenário, o profissional do direito abdicaria do poder/dever de qualificação jurídica e o vácuo seria “naturalmente” preenchido por terceiros, na consideração de que sempre haverá uma diligência prévia seja pública (notarização) ou privada (due diligence, title search, seguro de título) para acautelar os contratantes em face de eventuais acidentes na execução dos negócios jurídicos relativos a bens imóveis.
Contra esse minimalismo jurídico e dataísta sustentei, sempre, a mesma tese – singela na formulação e grave nas consequências: os extratos podem acompanhar, mas não podem substituir o título, sob pena de converter o próprio registrador em peça meramente funcional e dispensável no grafo de informações e dados registrais coordenados por um hub informacional (plataforma do ONR). Adaptando a clássica boutade, talvez anônima e popularizada por Warren Bennis: o cartório do futuro terá apenas um homem e um cão: o homem para alimentar o cão, o cão para impedir que o homem toque nas máquinas.
Pois é chegado o momento de reexaminar o problema com a serenidade do tempo transcorrido e à luz dos atos normativos recentemente editados.
Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica.[1]
A Ilusão do Dataísmo: O Labirinto da Informação e a Busca pela Certeza
Mais dados somados a informação não representam maior certeza e verdade jurídica. Informação despojada de certeza não gera confiança. A realidade jurídica dos bens e direitos somente se revela, com segurança jurídica e certeza, pela proclamação de direitos que entre nós é representada pelo sistema de publicidade registral.
Vivemos, inegavelmente, sob o império do dataísmo. Diante do cenário de transformações disruptivas da pós-modernidade, vemo-nos avassalados por um caudal de informação simplesmente inassimilável para nós, humanos. Vivemos imersos em oceanos de dados que transitam rapidamente em redes eletrônicas e que conformam uma densa nuvem informacional somente decifrada pela máquina. Ainda assim, não se pode confundir esse fluxo incessante de dados com a realidade mesma das coisas. A abundância de informações não produz, por si só, a verdade.
Os seres humanos, nas sociedades complexas e hiperconectadas, vivem atordoados com o tráfego de informações, mas seguem carentes de certeza. O que realmente importa para quem realiza uma operação financeira, por exemplo, ou para quem transaciona um bem imóvel? A informação abundante, se não se reveste de uma camada de certeza, torna-se um fluxo de informação inseguro.
No âmbito econômico e patrimonial, o fenômeno da tokenização de ativos do mundo real (RWA – Real World Assets) irrompe como espécie de hype fetichista, como ecos de “solucionismo tecnológico” que encantam incautos. Diante de uma tela do celular, o investidor vislumbra um código criptográfico, uma representação matemática baseada em redes distribuídas, e assume a falsa premissa de que a sofisticação algorítmica equivale à certeza da titularidade jurídica. Não equivale. Como nos adverte com cirúrgica precisão Flauzilino Araújo dos Santos nesta obra, o dado emitido on-chain à margem da governança estatal não passa de um passivo disfarçado de oportunidade.
O episódio relatado pela imprensa especializada no início de 2026 – não meramente alegórico, como adverte o próprio autor – da investidora residente em Madri que acreditou ter adquirido fração de um apartamento em Copacabana apenas por deter um token em seu dispositivo móvel ilustra a tragédia dessa assimetria informacional. Ela não adquiriu uma propriedade imobiliária; possuía, tão somente, um arquivo digital. Era portadora de uma imago iuris sine substantia: uma imagem de direito desprovida de qualquer substância jurídica.
O drama dessa investidora não é fruto do acaso. Pela regra universal da lex rei sitae, um token detido em Madri sobre um bem situado em Copacabana submete-se ao ordenamento brasileiro, e não ao protocolo que o emitiu. Como sustentam os juristas que estudaram a tokenização em perspectiva comparada, o fato de um direito ser representado por um token não altera o processo e a natureza jurídica da aquisição desses bens, nem dispensa as partes de observar as regras do lugar onde eles se encontram. Ora, o Brasil filia-se à tradição romanística do título e modo: a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela inscrição em qualquer livro ou repositório privado, mas pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), de regra precedido de escritura pública (art. 108). Enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser o dono por força do direito posto. O direito comparado confirma o ponto sem hesitação: justamente nas jurisdições que conjugam escritura e registro constitutivo, a viabilidade jurídica da tokenização imobiliária é reputada baixa, porque o token, por si só, não vence as formalidades que constituem o direito real. O nosso regime é ainda mais exigente que o espanhol (em regra declaratório e constitutivo da hipoteca e de certos efeitos). Eis por que a investidora não titularizava uma fração da propriedade imobiliária: detinha um dado imutável a respeito de um direito que jamais chegou a nascer.
A literatura comparada que examinou os contratos inteligentes dos projetos pioneiros de tokenização imobiliária – de Atlant a Smartlands e Crowdlitoken – revela que o adquirente do token quase nunca se torna proprietário do bem: a titularidade permanece com a sociedade veículo (propósito específico) ou com a própria emissora, cabendo ao investidor apenas um crédito obrigacional – por vezes um autêntico título de dívida digital – ou uma participação societária. O condomínio direto sobre o ativo, com seu rateio de encargos de conservação e o sempre latente direito de exigir a divisão da coisa comum entre dezenas de cotitulares de países e culturas distintas, é de tal modo disfuncional que empurra a engenharia para o invólucro societário. O passivo, então, vem mesmo disfarçado de oportunidade: o que se anuncia como propriedade democratizada é, na origem, um direito obrigacional contra um veículo de propósito específico.
