“In Search of the Castaways; or Captain Grant’s Children”. Jules Verne drawn by Édouard Riou, 23/6/1868.
Li os dois artigos, aproveitando a tarde modorrenta logo após o almoço frugal. São textos densos, duros e belos como os cristais. Não se engane o leitor com o número reduzido de páginas e as entrelinhas duplicadas em tipo caprichado.
Veio-me à mente uma imagem: uma pedra atirada nas ondas da internet, como as garrafas lançadas ao mar. Na superfície das redes, tão fugazes, tão líquidas e instantâneas, não há polimento, apenas ignorância e desimportância. Mas a pedra desce. Deixa a espuma à tona e alcança o leito de um grande rio, onde talvez permaneça por muito tempo, joia escondida, segredo entesourado para uma época que supere os anacronismos. Como as mensagens na garrafa de um tempo romântico e misterioso, endereçadas, disse alguém, a quem as encontre.
O que importam as pedras lançadas ao rio? Importa que remanesçam. A corrente as faz rolar, chocar-se e atritar com a areia e com outras pedras… Mas cada uma segue sendo a mesma pedra, provada pela correnteza. Assim me parecem os belos seixos que tenho à minha frente agora: neles se adivinham o tempo e as correntezas que lhes retiraram os ângulos agudos.
O tempo, juiz severo dos anacronismos, é também o artífice dos seixos. Ao rio caberá dizer o que permanece. Por ora, fico na “terceira margem do rio”, secreto destinatário do que a água me trouxe nesta tarde.
Marginália Registral: nótulas averbatórias. Não tocam no principal, mas o alteram. Adrede, sem querer querendo.
Nascida do sangue da Górgona, a Anfisbena era um monstro de duas cabeças capaz de rastejar em direções opostas. O direito registral brasileiro foi picado por essa criatura. Ao tratar das cessões de CCI, a legislação desvia a publicidade do Registro, transformando a matrícula em um espelho que reflete apenas titularidades defuntas.
O resultado é uma antinomia teleológica. O legislador fala por duas bocas: uma seduz a sociedade com a promessa da “certidão da situação jurídica atualizada do imóvel” (art. 19, § 9º, da LRP); a outra morde o sistema ao dispensar justamente a averbação que daria lastro a essa atualização (art. 22, § 2º, da Lei 10.931/2004).
O legislador já não legisla: atua. E eviscera-se em cena aberta. Quando a lei cambaleia para lados distintos ao mesmo tempo, quem acaba devorado pela incerteza é o terceiro.
No Registro Público, o terceiro é também o primeiro.
Ilustração: Aberdeen University Library, Univ. Lib. MS 24 [Aberdeen Bestiary], fólio 68v.
Inteligência artificial, tokenização, segurança de dados e governança digital. Diálogos entre o velho Ermitânio Prado e o registrador Manoel Valente Figueiredo Neto. Os colóquios seguem a tradição dos “diálogos sob as romãzeiras”, com convidados especiais do Velho Leão do Jocquey: https://cartorios.org/2026/06/07/dialogos-sob-as-romazeiras/
Diálogos sob as romãzeiras. Ermitânio Prado recebe Dr. Manoel Valente.
I. Fé pública e tecnologia
Provocação. Se o sensor assina a imagem, a criptografia garante a integridade e o blockchain eterniza a cadeia, para que ainda serve a fé pública? A máquina não tornou o registrador supérfluo?
Resposta. Não. Para Manoel Valente, cada tecnologia cumpre uma função parcial: a máquina produz o vestígio, a criptografia preserva a integridade, a inteligência artificial identifica padrões e o blockchain dá persistência à cadeia. Nenhuma delas, isoladamente, produz aquilo que a Ciência Jurídica chama de fé pública.
O que a técnica entrega são evidências, rastros e graus de certeza técnica. A fé pública é outra coisa: é atribuição jurídica, conferida pelo Estado a alguém que responde pelo que atesta.
“Elas produzem evidências, rastros e graus de certeza técnica, não a fé.”
Provocação. Então o dilema é escolher: ou a fé pública humana, ou a fé criptográfica?
Resposta. O jurista recusa a dicotomia. O verdadeiro desafio não é escolher entre uma e outra, mas compreender como uma poderá estruturar a outra sem que o Estado e o oficial de registro desapareçam da cadeia de confiança.
Rejeita igualmente os dois extremos: transformar o cartório numa empresa de tecnologia, ou resistir à tecnologia para preservar a fé pública. A síntese que propõe é uma fórmula de dupla via.
“Precisamos juridicizar a tecnologia e tecnologizar a fé pública sem desumanizá-la.”
Provocação. A pergunta, afinal, é: a máquina pode certificar?
Resposta. Para ele, essa é a pergunta errada. A máquina já participa da certificação; o ponto decisivo é a imputação de responsabilidade. O direito precisa saber a quem atribuir as consequências do ato quando o instrumento que o produziu é automático.
“No limite, a questão não é se a máquina pode certificar. É saber quem responde juridicamente quando a máquina certifica.”
II. O registrador do século XXI
Provocação. Se a conferência de documentos for automatizada, o que resta ao registrador fazer?
Resposta. Resta-lhe uma função mais alta. O registrador deixaria de ser apenas aquele que vê, confere e registra documentos para assumir a função de guardião jurídico de uma infraestrutura digital de confiança.
Nesse novo desenho, o oficial supervisiona máquinas, valida modelos, interpreta exceções e responde pelos atos. Permanece como o ponto humano de imputação de responsabilidade.
“Alguém que supervisiona máquinas, valida modelos, interpreta exceções, responde pelos atos e permanece como ponto humano de imputação de responsabilidade.”
Provocação. “Quem guarda os guardiões?” A velha pergunta de Juvenal basta para o tempo das máquinas?
Resposta. Manoel propõe acrescentar-lhe uma segunda pergunta, que ele chama de “manoelina”: quem será o guardião quando os próprios instrumentos de prova forem produzidos, selecionados e verificados por máquinas?
Junto com a pergunta vem uma dúvida sobre a própria classe: estamos preparados? Ele observa que os registradores se formaram “meio que sem lar”, aprendendo a se virar sozinhos — o que é força, mas também fragilidade diante de uma transformação dessa escala.
“Quem será o guardião quando os próprios instrumentos de prova forem produzidos, selecionados e verificados por máquinas?”
III. Tokenização e matrícula estruturada
Provocação. A tokenização do crédito imobiliário, anunciada por bancos e registradores, é o próximo passo inevitável?
Resposta. Ele acompanha de perto o Acordo de Cooperação Técnica firmado entre ONR, RIB, Banco do Brasil, Caixa, Sicoob, Sicredi, Ailos e Unicred, que prevê o uso de blockchain para dar suporte à jornada do crédito imobiliário, com testes previstos para março de 2027.
Mas faz uma ressalva de prudência: pela descrição do próprio Banco do Brasil, ainda se está na etapa de detalhamento das jornadas e de definição dos modelos de integração — portanto, antes da arquitetura definitiva de produção. Há tempo, e há necessidade, de o registro ocupar o seu lugar no desenho.
Registra ainda os sinais externos do mesmo movimento: o piloto de tokenização que a CVM prepara para o mercado de capitais, os fundos tokenizados da State Street e as repercussões no financiamento de imóveis.
Provocação. Qual será, então, a peça central dessa engrenagem?
Resposta. A matrícula estruturada. Para Manoel, o elemento central será uma matrícula eletrônica com os dados do imóvel, dos proprietários, dos ônus e dos gravames estruturados — ideia em que o ONR já vem trabalhando, inclusive com a proposta de uma certidão de matrícula estruturada voltada à futura tokenização.
É um ponto em que o jurista é afirmativo, quase profético.
“Matrícula estruturada é o que ocorrerá.”
IV. A inteligência artificial jurídica
Provocação. Os grandes lançamentos de IA para o mundo jurídico são apenas um “ChatGPT de toga”?
Resposta. Não. Ao ler o lançamento do Gemini Enterprise for Legal, em agosto de 2026, Manoel identificou uma mudança de paradigma: do chat para os agentes. Antes, o advogado perguntava e a IA respondia; agora, o advogado define um objetivo e o agente executa todo um fluxo de trabalho — a chamada IA agêntica.
Viu no movimento das grandes empresas a passagem de uma IA genérica para uma infraestrutura verticalizada por setor. Disse o mesmo do Astra for Law, da OpenAI: não é simplesmente um “ChatGPT jurídico”, mas uma infraestrutura especializada. E relatou notícias de que essas empresas já preparam produtos voltados a registros e notariado, com foco no Brasil e na América Latina.
Provocação. Que aplicação dessa IA mais interessa ao registro?
Resposta. O monitoramento regulatório contínuo — o regulatory horizon scanning: agentes que acompanham sem cessar as mudanças normativas e as confrontam com as políticas internas da organização, para identificar impactos antes que eles cheguem.
Foi dessa conversa que nasceu, por inspiração recíproca, o Scanning Regulatório do KollGEN [www.kollgen.com/radar].
V. Segurança de dados e fornecedores
Provocação. Quando o acervo de um cartório passa a ser lido por uma IA de fornecedor privado, os dados estão seguros?
Resposta. Manoel examinou determinado produto, módulo de inteligência artificial integrado ao sistema privado. A ferramenta faz OCR inteligente, lê e interpreta matrículas, compara as informações com o Indicador Real, identifica atos, partes e negócios jurídicos e transforma matrículas digitalizadas, inclusive imagens, em dados estruturados.
Leu os termos de uso. Neles, a empresa afirma que os dados inseridos e processados não são usados para treinar modelos externos ou de terceiros. Mas declara também que modelos, algoritmos, arquiteturas e tecnologias subjacentes são de sua propriedade e confidenciais.
A tensão fica posta: a promessa de não reutilizar os dados convive com a opacidade do instrumento. O oficial responde pelo ato, mas não enxerga por dentro a ferramenta que o ajuda a produzi-lo.
Provocação. Vale mais a pena o registrador ter o próprio sistema ou aderir ao do mercado?
Resposta. Ele viveu o dilema na própria serventia. Encerrou em setembro de 2026 o SMV — Sistema Manoel Valente, criado em 2019 — e adotou outro fornecedor para o 2º Registro de Imóveis de Caxias do Sul. Apresentou a decisão como maturidade, não como falha.
Ao mesmo tempo, acompanha com atenção a consolidação do setor por grupos estrangeiros especializados em adquirir softwares de nicho. A resposta dele não é ideológica: cada caminho ensina uma coisa diferente.
“Um sistema próprio ensina a pensar. Um sistema de mercado ensina a escalar.”
VI. Governança da inteligência artificial
Provocação. O perigo é a IA ficar inteligente demais?
Resposta. Para Manoel, o problema talvez não seja esse, mas a velocidade com que as capacidades evoluem — inclusive a capacidade de a própria IA ajudar a construir versões melhores de si mesma.
Comentando o ensaio de Dario Amodei, alertou para o risco de a capacidade tecnológica avançar mais rápido do que a capacidade de compreender, auditar e controlar esses sistemas, a ponto de a governança ficar permanentemente atrás da tecnologia.
Provocação. Qual é, então, o remédio: parar?
Resposta. Não. Ele destaca que a proposta não é simplesmente “parar a IA”, mas criar mecanismos de avaliação independente, auditoria externa, padrões internacionais e uma espécie de velocidade segura para o desenvolvimento dos modelos.
Na mesma linha, registrou outros alertas que considera relevantes: a “rendição cognitiva” diante da IA, apontada pelo relatório do MIT sobre IA e educação; a advertência da Anthropic, em seu pedido de abertura de capital, sobre riscos catastróficos; e a tese de Ray Dalio de uma bolha no setor.
VII. Política institucional: o Provimento 247
Provocação. O Validador Nacional de Selos é uma infraestrutura de confiança ou um risco para a atividade?
Resposta. Manoel acompanhou cada passo da crise: o ofício da ANOREG/BR e das entidades nacionais pedindo que a CNR retirasse a indicação da NEWTECH S.A.; a petição da CNR ao Corregedor Nacional pela revogação integral do Provimento 247; e o indeferimento do pedido de revogação imediata, com a eficácia suspensa durante a fase de participação institucional e avaliação técnica.
Reconhece a finalidade declarada pelo CNJ — uma infraestrutura nacional que aumente a autenticidade, a integridade, a rastreabilidade e a segurança dos atos extrajudiciais. A desconfiança não recai sobre o objetivo, mas sobre quem opera e em que modelo.
Provocação. E o CNJ vai recuar?
Resposta. A leitura dele é cética. Avalia que o CNJ não voltará atrás e que, num ambiente de pressão sobre a própria magistratura, a tendência é cortar o que for possível de quem estiver ao alcance — corpo técnico, serviços auxiliares, serviços delegados —, numa lógica em que “todo mundo vai sofrer”.
“Mas o CNJ não vai voltar atrás.”
VIII. A agenda que se abre
Provocação. Essas conversas vão ficar no etéreo?
Resposta. Não é o que ele pretende. Aprovado no pós-doutorado em Direito da UCS, com a pesquisa “Propriedade Privada Imóvel e Infraestruturas de Confiança na Governança Territorial: o papel do MapBiomas no planejamento territorial sustentável”, quer transformar o relatório final num livro. Faz questão da expressão “infraestruturas de confiança”, e não “de governança”.
Diz precisar da academia para validar as ideias que amadureceram no diálogo.
Os próximos compromissos: o webinar da ENNOR em 11 de novembro de 2026, às 14h30, sobre propriedade privada imóvel e infraestruturas de governança territorial; e um seminário de encerramento do pós-doutorado na UCS, previsto para março de 2027, para o qual convidou Sérgio Jacomino a proferir palestra sobre registro de imóveis, tecnologia e infraestruturas de confiança.
“Quem sabe, dele sair um livro, fruto das conversas que tivemos aqui sobre IA, tecnologia, propriedade, interfaces e ingerências.”
Síntese
Manoel Valente aceita a tecnologia como produtora de prova, mas sustenta que a fé pública e a responsabilidade pelo ato devem permanecer humanas e estatais. Desconfia menos da técnica do que da velocidade com que ela avança, da opacidade dos fornecedores e de quem controla a infraestrutura.
Provocações em aberto
Questões que a conversa levanta e ainda não responde — matéria para o livro, o seminário ou o próximo diálogo:
Qual a velocidade segura para a adoção da IA nas serventias, e quem a mede?
Como desenhar, juridicamente, a imputação de responsabilidade quando o ato é assistido ou produzido por IA? Será possível imputar responsabilidade à máquina?
Que garantias de auditoria o registrador pode exigir de um fornecedor cujo modelo é confidencial?
Quem define o padrão da matrícula estruturada — o ONR, o CNJ, o mercado financeiro — e com que participação dos oficiais?
Como o registro ocupa seu lugar na tokenização antes que a arquitetura definitiva seja fixada por bancos e operadores?
No final do ano de 2002, em meio a críticas que a construção civil dirigia aos registros de imóveis – emolumentos altos e sem correspondência com os custos, “penduricalhos”, exigências díspares fixadas por provimentos locais, morosidade, burocracia e o “monopólio” territorial, ao qual se opunham a livre escolha do registrador e a concorrência[1] –, críticas logo amplificadas pela imprensa, que via nos cartórios um “custo-Brasil” a ser vencido com “modernas tecnologias”,[2] e às quais o IRIB respondeu defendendo a segurança jurídica do registro e apontando como caminho a informatização e a normatização federal,[3] seria firmado o convênio entre o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e a ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Havia alguns objetivos a serem atingidos: estudos, conferências, atividades coordenadas para aperfeiçoamento do sistema de crédito imobiliário, participação em eventos nacionais e internacionais e o mais importante de tudo: o GT ABECIP/IRIB para modernização da infraestrutura do sistema registral brasileiro.
Abaixo, a cronologia dos trabalhos seminais baseada nos documentos originais. Mais à frente, a parceria original seria proveitosa para outros lances da modernização do sistema registral. Por ora, dedicamo-nos às sementes que deram o fruto do SREI/ONR à sociedade brasileira.
Texto de leitura – as fontes do debate e os acórdãos do STJ. A apresentação pode ser baixada aqui: https://wp.me/a6rdW-5a5.
No dia 23 de outubro de 2026, juntamente com a Profa. Dra. Mónica Jardim, estivemos na PUC – Pontifícia Universidade Católica de São Paulo para a aula sobre o livro de Victor Ehrenberg, Segurança jurídica e segurança de tráfego com referência especial ao registro comercial. O livro acha-se no prelo e foi apresentado aos alunos de pós-graduação da PUCSP-Digital, sob a coordenação da Profa. Dra. Rosa Nery, com a participação do Prof. Dr. Celso Fernandes Campilongo.
