O cartório de bolso nos assalta

E leva consigo a fé pública?

Durante séculos os notários atestavam, sob o manto da fé pública, os fatos propriis sensibus, visu et auditu e produziam, assim, prova robusta de representação da realidade – factual e jurídica. Era um humano investido do poder certificante. O notário via com os próprios olhos, ouvia com os próprios ouvidos e, por todos os seus órgãos de percepção, traduzia e revelava o mundo cognoscível em forma de ato autêntico. A confiança repousava numa pessoa natural; falível, é verdade, mas responsável, identificável, imputável. Apunha e depositava o signo pessoal na Chancelaria Real e jurava bem e verdadeiramente servirem seus ofícios. Segundo Corrêa Telles, as principais virtudes do tabelião consistem em ser verdadeiro, desinteressado, diligente e perito. Mais do que verdadeiros, eles devem “ter reputação de verdadeiros, porque eis que sejam uma vez apanhados em falsidade, ficam suspeitosas as escrituras que depois fizerem”.

No início do século X (c. 912), o Livro do Eparca de Leão VI, o Sábio, exigia que o notário apusesse ao ato, diante das partes e testemunhas, a fórmula requerida pela lei, para que as negociações fossem firmes e vinculantes, inatacáveis, e punia com açoite e tonsura o tabelião que descumprisse os ritos da formalidade e solenidade legais (Livro do Eparca. Cap. I, § 12).

Hoje, pretende-se que a fidelidade seja garantida por um sensor digital. O Apple Reference Image, anunciado com o iPhone 18 Pro, inverte esse arranjo tradicional. O novo sensor da câmera assina criptograficamente os dados capturados no exato momento da tomada. Esses dados assinados são processados pelo Private Cloud Compute, que deles gera uma imagem de referência inalterável. Um “negativo” digital fica preservado ao lado da versão editável, permitindo confrontar aquilo que o sensor originalmente captou com a imagem posteriormente apresentada. Altere-se a imagem principal, e a discrepância com a referência se revela. É evidente que estamos tratando de artefatos sintéticos digitais, não do velho, bom e fiável papel.

O oráculo, agora, é eminentemente tecnológico. Não se trata de mera evolução de um smartphone. Trata-se de inteligente reação da própria big tech aos simulacros digitais que povoam as cidades erigidas sobre camadas de silício. Quem não se incomoda com as imagens sintéticas geradas pelas IAs que infestam o ecossistema digital?

Vivemos uma inversão paradigmática: antes, uma foto era real até que houvesse motivo suficiente para desconfiar. Mesmo as adulterações mais sofisticadas não resistiam a uma perícia competente; hoje, toda imagem é suspeita até que um sistema prove sua origem. Prove e autentique. A confiança na veracidade da imagem (aquele velho princípio que sustentava desde o álbum de família até a prova judicial) pode migrar do olhar humano para algoritmos criptográficos.

E aqui mora o ponto incômodo e sensível de tudo isto: a presunção de autenticidade da representação passa a ser a prestação de um oráculo digital. A apropriação da expressão religiosa pelo jargão tecnológico não é fortuita nesta espécie de hipermaterialização radical da sociedade. Antes, postava-se diante do oráculo de Delfos, cujo deus, no dizer de Heráclito, “não fala, nem oculta; dá sinais”. Insinuava-se a súplica (no sentido antigo de fazê-la entrar no seio do sagrado) para que o deus revelasse, pela boca da Pítia, ou pelos olhos cegos de um Tirésias, o que aos olhos profanos se ocultava. Herdeira dessa fé originária, reverberante de dimensões espirituais, a tradução perita feita pelo tabelião valia como potente presunção de veracidade dos fatos cognoscíveis. A fé criptográfica que agora se insinua entre nós é um recurso do ecossistema digital, açambarcado nos labirintos de silício de uma única empresa. E isto é assustador: abrimos uma fenda no real e divisamos um cenário multiversal, decalcado da realidade, guarnecido com ares de autenticidade. O simulacro digital nos conduz, enfim, à fonte: Jean Baudrillard.

Em Simulacros e Simulação (trad. Maria João da Costa Pereira. Lisboa: Relógio d’Água, 1991), Baudrillard descreve as fases sucessivas da imagem: ela começa por refletir uma realidade profunda; depois a mascara e deforma; em seguida, mascara a ausência de realidade; por fim, já não guarda relação com realidade alguma; é seu simulacro puro. A simulação, então, precede e engendra o real: o mapa precede o território, na sua famosa formulação. Estamos nos domínios do hiper-real, o abismo diante do qual nos encontramos: o selo criptográfico da Apple é a tentativa de reintroduzir, à força de algoritmos, a distinção entre o real e seu duplo, ou seja: busca restaurar o privilégio de nos revelar o “original” numa dimensão que somente o pressupõe. Baudrillard, porém, preveniria: “Quando o real já não é o que era, a nostalgia assume todo o seu sentido” e multiplicam-se, desesperados, os signos do real. O Reference Image talvez seja isso: não o retorno do real, mas a firma reconhecida de sua falta.

Ao mediar tecnologicamente tanto parcelas do contexto do usuário (via Siri Recap) quanto a certificação da proveniência da imagem capturada (via Reference Image), a Apple se candidata ao posto de “cartório digital” ao nos entregar o filtro que faz a portagem entre o mundo físico e os domínios do digital. A máquina percebe o contexto pelo que “ouve” e “vê” e ainda pelo processamento de padrões estatísticos e combinatórios para nos dar o certificado de “realidade”. O tabelião traduzia a realidade sob fé pública e respondia por seus erros. O sensor a certifica sob a fria (e desumana) fé privada algoritmizada. Pergunta-se: a quem responsabilizar por eventual erro ou pelo defeito da multiplicação labiríntica da realidade?

Supondo que o original migre da máquina: como autenticar sem o iPhone de permeio? O aparato se eleva à condição de intermedium. A resposta técnica só agrava o problema: a verificabilidade continua dependente de uma arquitetura cuja constituição, evolução e governança são controladas pela Apple. O Private Cloud Compute é o Central Scrutinizer de Frank Zappa retratado em Joe’s Garage: a voz que tudo intermedia e faz cumprir leis que ninguém votou. O aparato criou o central cybernotary?

A sátira tem lastro doutrinário: é o code is law de Lawrence Lessig. No ciberespaço, a arquitetura regula como a lei regula, e o código é um legislador que não se elege, não publica exposição de motivos e não se sujeita a contraditório e ao debate parlamentar. O padrão de autenticidade da Apple é isso: regulamento privado promulgado em silício em Cupertino, vigente e eficaz sem jamais ter sido votado ou sequer previamente conhecido. Não há autenticação desse gênero sem a arquitetura da Apple como pressuposto, nem hoje, nem daqui a trinta anos, quando alguém precisar provar em juízo a genuinidade de uma fotografia de 2026 e a empresa houver descontinuado o serviço, mudado o padrão ou simplesmente deixado de existir. Quem não se lembra do “momento Kodak”? Ou da Pan Am, que levava passageiros ao espaço em “2001: Uma Odisseia no Espaço”, de Kubrick? Uma era o “cartório” sentimental do século XX; a outra estampava o porvir… Nenhuma delas chegou viva ao futuro que ajudou a imaginar. A fé pública sobrevive ao notário que a emitiu; a fé criptográfica proprietária pode morrer com o ecossistema que a sustenta.

Restaria, então, o expediente da ata notarial (art. 384 do CPC): o tabelião certificaria, propriis sensibus, que compulsou uma máquina da Apple e que ali, diante de seus olhos, revelou-se o selo da autenticidade maquínica. A cadeia fica deliciosamente barroca: o fato da realidade impressiona o sensor, o sensor converte a imagem e gera a assinatura, a nuvem a certifica, a tela a exibe, o notário a vê e… a autentica e a fé pública sacramenta todo o conjunto.

O notário retorna, mas agora noutra posição: já não verte e reduz a termos a realidade; traduz a tradução da máquina. É a estrutura délfica outra vez: o sacerdote vertendo em oráculo inteligível um balbucio que não produz nem compreende.

A criptografia reproduziu essa arquitetura sem lhe pedir licença: um certificado vale porque assinado por uma autoridade certificadora, que vale porque assinada por outra, e assim sucessivamente até a raiz; e a raiz assina o próprio certificado. No topo da cadeia, a criptografia já não consegue produzir a própria confiança: encontra uma âncora previamente aceita. Eis a Grundnorm tecnológica; não a raiz que se autoproclama verdadeira, mas a decisão exterior ao cálculo que manda tratá-la como confiável. O próprio Livro do Eparca já exibia essa estrutura em seu prefácio: Deus grava a Lei nas Pedras com o próprio dedo, o imperador a promulga, o prefeito a executa, o notário a apõe aos atos. Toda cadeia de fé remonta, afinal, a um ponto originário de confiança que já não pode ser justificado por outro elo da própria cadeia. A diferença está na raiz: a cadeia notarial hoje ancora-se no Estado e, na sua genealogia mais funda, no sagrado; a cadeia criptográfica ancora-se num autossigno corporativo guardado a sete chaves num cofre na Califórnia.

Seria tentador concluir que a autenticidade é propriedade das cadeias que se autocertificam. Mas não é exatamente isso que se percebe. Esta conclusão nos levaria à desumanização do circuito. Cadeia é conduto, medium, grafo interoperável; não fonte. Certificar é ato performativo: “dou fé” não descreve coisa alguma, mas faz algo, e só o faz porque há um sujeito investido de poderes certificantes que se compromete com o lavrado e responde pelo ato praticado.

O tabelião pode faltar à verdade, precisamente porque é um sujeito moral, capaz de compreender o dever que o vincula e de responder por sua transgressão. A fé pública, entretanto, não deriva de sua virtude pessoal: assenta na investidura, nos deveres funcionais, no procedimento e na imputação de responsabilidade pessoal. A máquina não mente, propriamente, porque não é um ser moral. Pode errar, falsear resultados ou produzir consequências danosas; e o Direito pode imputar essas consequências ao desenvolvedor, ao operador, à empresa ou, por construção normativa, ao próprio sistema. Essa imputação jurídica, porém, não equivale à responsabilidade moral: uma coisa é suportar juridicamente as consequências de um resultado; outra, responder pelas razões de uma conduta.

A máquina, por si só, tampouco pode atestar porque não investe a si mesma de autoridade jurídica. O poder certificante terá de ser imputado a uma instituição, pessoa ou sistema juridicamente reconhecido, submetido a regras legais e de responsabilidade.

A máquina produz vestígio, índice, rastro causal: sinal de que certos elementos atravessaram o sensor sem censura humana. Mas indício não é asserção; entre o vestígio e o atestado há um abismo que só um sujeito pode atravessar e portar. E note-se bem: a máquina pode certificar tecnicamente a proveniência da captura; não pode, de per se, certificar a verdade daquilo que foi capturado.

Também aqui Delfos ensina: Apolo, diz Heráclito, não fala, nem oculta; dá sinais. A máquina tampouco. E sinais pedem intérprete. O sensor é um Tirésias às avessas: é omnisciente, “enxerga” tudo e não “vê” nada; capta e grava cada pixel do mundo e não vaticina coisa alguma; não intui, nem percebe intenções e microssinais sutis que só o humano capta e interpreta. Ao sensor sobram miríades de olhos que ao velho tebano faltavam, mas não lhe vale a vidência que só a cegueira do vate foi capaz de alcançar.

Acresce que a presunção de veracidade do ato notarial é juris tantum: comporta prova em contrário, admite arguição de falsidade, sujeita-se ao contraditório. Essa atacabilidade não é defeito; é a dignidade epistemológica do sistema, pois a verdade jurídica constrói-se dialeticamente, diante de um quadro da realidade que se apresenta a um juiz que se convence e decide motivadamente. A verificação criptográfica responde binariamente a uma questão técnica; a prova jurídica continua submetida ao contraditório. Não se contradita uma curva elíptica, mas contraditam-se as premissas, os procedimentos e os efeitos que alguém pretende extrair dela. E quando o sensor assina, a nuvem certifica, a API verifica e a plataforma publicita, sem a interveniência de um terceiro fiduciente, a máquina passa a certificar o conteúdo para processamento de outra máquina. Não se eleva a prova; abole-se o foro. A autenticidade dotada de fé pública, portanto, não é simples propriedade das coisas nem das cadeias: decorre de uma ordem jurídica que investe um agente de poder certificante, submete seu exercício a um juízo prudencial e lhe imputa os efeitos do ato praticado. Uma cadeia de autenticação há de terminar num rosto e não dormitar desperta num cofre sediado nas nuvens abscônditas de um servidor qualquer do Vale do Silício. A pergunta que deixo aos leitores não é se a tecnologia funciona. Sabemos que funciona e pode parecer magia até mesmo para os coetâneos. O problema não é a máquina; é a transformação de uma infraestrutura de confiança tecnicamente poderosa em autoridade sem um regime equivalente de prova, investidura, transparência, continuidade, impugnação e responsabilidade. O eixo sobre o qual deve assentar nosso questionamento é este: quem guarda os guardiões quando o guardião é um ente espectral que deita fundas raízes nas nuvens?

Fleuron

Referências

APPLE. Apple apresenta o iPhone 18 Pro e o iPhone 18 Pro Max. 9 set. 2026. Apple Newsroom. Disponível em: https://www.apple.com/br/newsroom/2026/09/apple-debuts-iphone-18-pro-and-iphone-18-pro-max/ Acesso em: 12 set. 2026.

BAUDRILLARD, Jean. Simulacros e Simulação. Tradução de Maria João da Costa Pereira. Lisboa: Relógio d’Água, 1991. As fases da imagem, p. 13; o mapa que precede o território, p. 8; a citação literal, p. 14.

BERNARDES, Paula. A jogada mais importante da Apple passou quase despercebida no evento. 2026. Publicado pelo canal Paula Bernardes. Disponível em: https://youtu.be/VQbF5Ixyl_I. Acesso em: 12 set. 2026. As reflexões supra foram feitas a partir desta análise. As fontes primárias se acham publicadas no site da empresa.

LEÃO VI, o Sábio. Le livre du préfet ou l’édit de l’empereur Léon le Sage sur les corporations de Constantinople. Traduction française du texte grec de Genève par Jules Nicole. Genève; Bâle: Georg & Cie, 1894. A citação se acha no Cap. I, § 12.

LESSIG, Lawrence. Code: version 2.0. New York: Basic Books, 2006. Disponível em: http://codev2.cc/download+remix/Lessig-Codev2.pdf. Acesso em: 12 set. 2026. A fórmula code is law abre o capítulo 1, p. 5; sobre a arquitetura como modalidade de regulação, v. cap. 7 (What things regulate), p. 120-137.

TELLES, José Homem Corrêa. Manual do tabellião ou ensaios de jurisprudencia eurematica: contendo a collecção de minutas dos contratos e instrumentos mais usuaes, e das cautelas mais precisas nos contratos, e testamentos. Lisboa: Imprensa Nacional, 1859. Sobre as virtudes do tabelião e citação literal, v. p. 11.

ZAPPA, Frank. Joe’s Garage: Acts I, II & III. Los Angeles: Zappa Records, 1979. A passagem se acha no Act I, faixa 1, The Central Scrutinizer.

Forma dat esse rei

Aristóteles - forma dat esse rei

Sempre lidamos com o tema da exigibilidade da escritura pública para dar forma aos negócios jurídicos, nos termos do art. 108 do CC.

A expressão latina é boa e hoje dela me lembrava na crítica que dirigi ao Enunciado 289 do CJF:

“o valor de 30 salários mínimos constante no art. 108 do Código Civil brasileiro, em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade tributária”.

Liguei-a à ideia de simples formalização, decalcando-a de um texto latino qualquer que faz a fama de todo bom rábula.

Contudo, o Dr. Ermitânio Prado, numa de suas perorações prolixas, censurou-me. Disse que a expressão foi corrente em textos da Idade Média. Formalitas já se encontra em Tomás de Aquino e, segundo os filósofos, parece ter sido posta em uso por Duns Escoto.

Enfastiado com a minha falta de cultura escolástica rematou: “a origem disso tudo é Aristóteles”. E seguiu resmungando:

— Hilemorfismo, escriba! – matéria e forma. A causa eficiente do instrumento inscritível é a arte notarial.

Desviei o olhar para o papel de parede desbotado como quem dissimula algo e arrisquei um reparo: — Mas, Dr. Ermitânio, a escritura é artefato. Forma acidental do suporte, diriam os seus escolásticos — o pergaminho não muda de natureza por receber os signos do tabelião. Já o cravavam os mestres de Bolonha, ao reduzir o ofício a uma ars notariae

O velho surpreendeu-se. Baixou os óculos e lançou-me um olhar que eu não conhecia. Senti-me como o papagaio que, além de repetir, inesperadamente argumenta.

— Forma acidental, concedo — disse, pausado. — Rolandino não me desmentiria. Mas o senhor confunde os reinos, escriba. No mundo do direito, a escritura não é ente natural, nem artefato: é ente institucional; só existe dentro da ordem que a constitui. E nessa ordem, o que a metafísica chama acidente, o direito chama substância. Não é por tropeço que os doutores dizem forma ad substantiam actus: sem ela, o negócio não é defeituoso — simplesmente é nulo — actus nullus est. A forma não adorna o ato: dá-lhe o ser, a substância. Analogice dictum, bem entendido — mas analogia de proporção, não figura de rábula.

E, retomando o livro, deitou-o e já sem me dirigir aquele olhar inédito assumiu ares professorais:

— O bronze segue bronze na estátua. Mas a declaração não segue mera declaração na escritura: torna-se negócio. Forma dat esse rei, escriba. No foro, isso basta.

Confesso que continuei sem entender perfeitamente o que me dizia o velho.

Continuo exigindo a escritura pública para formalizar negócios jurídicos com valor superior a 30 salários mínimos.

O extrato não sepulta o título – Parte II

Entre os reflexos, o original — o título que o extrato não sepulta

Na primeira parte deste estudo sustentei, pela genealogia do bordereau e pela lição nonagenária dos contratos-tipo, que o Provimento 228/2026 não sepultou o título. Ao definir o extrato como instrumento auxiliar – apto a subsidiar, jamais a substituir, a qualificação registral – e ao preservar íntegro o poder/dever de o oficial examinar o título sempre que a legalidade o reclame, o regulador reafirmou, em linguagem de hoje, aquilo que a nossa tradição sempre soube e conservou. Vamos seguir com a análise do ato normativo da Corregedoria Nacional com as considerações abaixo.

Para medir o acerto do Provimento 228/2026 não basta ler o que ele dispôs; é preciso confrontá-lo com aquilo que se pediu que dispusesse. A regulamentação dos extratos não nasceu em gabinete silencioso: foi precedida de consulta pública (Processo SEI 05164/2021), a que acorreram as entidades do mercado imobiliário e financeiro com os seus róis de pretensões. Entre as contribuições, destaca-se a da ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, que apresentou dez sugestões numeradas para a regulamentação do registro por extrato e da assinatura eletrônica. É documento franco, tecnicamente bem armado – e por isso mesmo precioso: nele o modelo se confessa por inteiro.[1]

A Sugestão 6 é o coração de sua pretensão. Propunha-se que o oficial qualificasse o título e realizasse o registro exclusivamente a partir dos elementos constantes do extrato, “sendo vedado o exame da íntegra contratual” – ainda que apresentada para fins de conservação –, quanto a aspectos de forma, de assinatura ou de conteúdo.[2] Leia-se outra vez, que vale a pena: não se pedia apenas a suficiência do extrato; pedia-se a proibição de o registrador olhar o contrato que estivesse, eletronicamente, sob os seus olhos. Não bastava dispensar a qualificação do título – cumpria interditá-la, o que contraria frontalmente a própria letra do texto legal (art. 6º, § 1º, I, “a”): o oficial “qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico”.

Continuar lendo

Vésperas do SREI – Registro de Imóveis Eletrônico. 30 anos de Estudos e Reflexões – 1996-1997

I Congresso Internacional de Direito Registral - 1972, Buenos Aires.
Nesta foto histórica, vemos Elvino Silva Filho e Léa Emília Braune Portugal, registradores brasileiros presentes ao importante evento realizado na cidade de Buenos Aires.

Os textos aqui indicados e comentados pertencem a um momento decisivo da história recente do registro imobiliário brasileiro. Foram escritos e apresentados no ano de 1996, quando a informática deixava de ser simples ferramenta periférica das serventias e passava a interpelar o próprio modo de organização da informação registral. Já não se tratava apenas de substituir máquinas de escrever, agilizar a expedição de certidões, calcular emolumentos ou de manter índices auxiliares. A questão que então se anunciava era mais funda: em que medida a mudança do suporte poderia repercutir sobre a estrutura mesma do sistema registral?

Duas culturas: do papel ao dado

A pergunta conserva atualidade porque a história da informatização dos registros públicos não se confunde com a história da aquisição e do uso massivo de computadores. Esta é, quando muito, a sua superfície visível, o estrato aparente de uma transformação que vinha de longe. Por baixo dela movia-se outra história, mais complexa: a da passagem de uma cultura documentária, moldada pelo papel, pelo livro, pela ficha, pela lavratura de textos, pela assinatura autógrafa e pelo arquivo físico, para uma cultura informacional, em que os dados circulam, se recombinam, se integram e se oferecem à publicidade por meios até então desconhecidos.

Essa transição não era, nem poderia ser, apenas técnica. Como sustentado há trinta anos, o registro devia ser lido também sob a ótica do Direito do Consumidor e da transparência dos serviços públicos delegados, de modo que a modernização revelasse resultados eficazes, como certidões inteligíveis, úteis e acessíveis ao cidadão comum. A tecnologia deveria servir para romper a opacidade do jargão técnico, sem empobrecer a precisão jurídica; deveria abrir a linguagem do registro à compreensão social, sem dissolver a sua gramática própria. A certidão, afinal, não é ornamento burocrático. É a forma pela qual a situação jurídica do bem se torna cognoscível e confiável socialmente. O fundamento essencial do Registro de Imóveis é a segurança jurídica, e ela não deve modificar-se pelo advento de novos meios tecnológicos.

De fato, a tecnologia, nesse quadro, não deveria desempenhar um mero papel coadjuvante no processo administrativo. É instrumento poderoso, mas ambivalente: pode ordenar melhor o serviço, conferir-lhe escala, regularidade e transparência; ou, quando mal compreendida, projetar e cristalizar, ao modo de homologação (homós = mesmo, igual, semelhante, comum e logos = razão, relação etc.), limitações ontológicas em novos meios. O computador tanto pode iluminar a estrutura de um sistema quanto maquiar a sua desordem. A modernização sem teoria costuma ser apenas aceleração do equívoco.

Continuar lendo

O extrato não sepulta o título – Parte I

Sala de espelhos - a realidade simulada

A lição da história e da dogmática: estruturação de documentos, qualificação registral e o acerto do Provimento CNJ 228/2026

(com uma nótula sobre os bordereaux ressuscitados)

Dados não são informação.
Informação não é certeza.
O extrato é dado; o instrumento, título.

Há institutos que a história registral parece condenar ao eterno retorno. O extrato é o mais teimoso deles. Oriundo de matrizes francesas, adaptado na lei belga, transplantado ao Brasil de modo hesitante em meados do século XIX, condenado por Lafayette como uma perfeita inutilidade e por Lysippo Garcia como peça boa apenas para pejar os cartórios e fornecer pasto às traças, o extrato foi abandonado com o advento do Código Civil de 1916. Eis que ele retorna numa nova sazão sob o pálio da modernidade do sistema registral (art. 6º da Lei 14.382/2022), redivivo como núcleo operativo do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

Não é de hoje que observo atentamente o ciclo de renascimento e morte do instituto. Há mais de uma década sustento que os novos extratos nada mais são, afinal, do que a revivescência dos antigos bordereaux do século XIX. A crítica a eles dirigida não se inaugurou com a reforma legal de 2022 nem tampouco com a recente regulamentação promovida pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça. É importante demarcar a anterioridade da crítica, porque com isso se desarma, de saída, a suspeita de reação meramente episódica e apaixonada ao texto dos atos normativos recentemente baixados (Provimentos CNJ 228 e 229, de 16 de junho de 2026).

A arqueologia do extrato – a reconstituição genealógica que reata o bordereau francês aos espécimes redivivos – publiquei-a em 2010, portanto doze anos antes do advento da Lei 14.382/2022[1]; desde então reitero a crítica à substituição do título pelo extrato, com constância e sob variadas formas.[2] O que os civilistas do Oitocentos combatiam era o extrato que se revelou o filho de seu próprio tempo, concebido no contexto do regime hipotecário decimonômico; o meu esforço foi outro – mostrar que a mesma estrutura regressa com roupas novas, sob o manto panglossiano da economicidade, racionalidade, eficiência e multifuncionalidade. A cada nova geração esta curiosa espécie ressuscita para logo a sepultar com epitáfios que a seguinte, distraída, ignora. Um eterno retorno.

Entretanto, há diferenças entre os extratos franceses, belgas e brasileiros e o atual. O que apresento à discussão não é mera questão terminológica ou pauta de homologação de modelos ultrapassados, mas questiono a justificativa, encomiástica e quase panfletária, que embala o discurso de modernização do sistema registral brasileiro – ao preço de sacrificar princípios que são consubstanciais ao nosso sistema. A reforma da LRP inoculou elementos exógenos à tradição do nosso Direito, como veremos.

O modelo de extratos que nos revela a Lei 14.382/2022 é disruptivo e representa uma profunda mudança de paradigmas. Importado de outras matrizes de direito, tem nome, origem e autoria confessados: não é o bordereau do sistema francês; não é a “minuta duplicada” que se insinuou no Decreto 482/1846 (artigos 12 e 22), tampouco os extratos previstos na reforma de Nabuco (1864-5), nem os que figuraram nos decretos de Rui Barbosa (1890); nem mesmo os contratos-tipo ou padrão recentes; o novo extrato abeberou-se de fontes menos tradicionais: o Notice Registration, propagado mundo afora pela UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law), assumido por nós como panaceia para atualizar e modernizar o sistema registral pelos mais renomados comentadores da recente reforma da LRP.[3] Não se pode dizer, como dizem os doutos, que estes formulários correspondem aos extratos da legislação brasileira. De fato, não. E veremos o porquê.

Sob o influxo deste admirável mundo novo do registro digital, o nosso sistema registral abalou-se com uma reforma que, na prática, pretendeu rebaixá-lo: de um sistema de inspiração romana, de registro de títulos (impropriamente denominado registro de direitos)[4] a mero registro de documentos. Pior ainda: a registro baseado em meras indicações eletrônicas. A reforma buscou consagrar o esvaziamento do elemento mais importante e consubstancial do sistema registral brasileiro: a qualificação jurídica.

A iniciativa não prosperou tout court em razão das aparas que o próprio CNJ opôs à época das discussões vestibulares do projeto. Convertido que fosse o ofício imobiliário em mero birô de dados algoritmizado, as nobres funções jurídicas esvair-se-iam, reduzido o registrador a validador passivo de fluxos de dados estruturados, by design, por terceiros interessados. Neste cenário, o profissional do direito abdicaria do poder/dever de qualificação jurídica e o vácuo seria “naturalmente” preenchido por terceiros, na consideração de que sempre haverá uma diligência prévia seja pública (notarização) ou privada (due diligence, title search, seguro de título) para acautelar os contratantes em face de eventuais acidentes na execução dos negócios jurídicos relativos a bens imóveis.

Contra esse minimalismo jurídico e dataísta sustentei, sempre, a mesma tese – singela na formulação e grave nas consequências: os extratos podem acompanhar, mas não podem substituir o título, sob pena de converter o próprio registrador em peça meramente funcional e dispensável no grafo de informações e dados registrais coordenados por um hub informacional (plataforma do ONR). Adaptando a clássica boutade, talvez anônima e popularizada por Warren Bennis: o cartório do futuro terá apenas um homem e um cão: o homem para alimentar o cão, o cão para impedir que o homem toque nas máquinas.

Pois é chegado o momento de reexaminar o problema com a serenidade do tempo transcorrido e à luz dos atos normativos recentemente editados.

Continuar lendo