Maria Helena Leonel Gandolfo

Revisitando as galerias de fotos do nosso IRIB, os rostos de tantos amigos e amigas passam rapidamente, como num flash animado por quadros complexos e inextrincáveis – conexões que se formam numa espécie de mosaico existencial. Com quantas pessoas cruzamos no curso de nossas vidas? Quantas delas nos marcam de modo indelével? Os encontros e desencontros são um mistério profundo que não nos é dado conhecer.

Nesta manhã fria penso que a vida é efêmera. As situações, cenários, rostos que se desenharam nesta longa jornada vão se esmaecendo e nos fica um sentimento de profunda e inconsolável solidão. Voltamo-nos para o passado, como quem busca dar sentido ao presente e nos fortalecer para os desafios do futuro. Lembro-me do Elvino, do Jether, do Carvalhaes, do Oliveira Pena, do Albergaria, do Fioranti… Tantos nomes, tantos lugares, tantos textos… tudo passa dançando na memória e no écran do meu computador, veloz, fugaz.

Lembro-me bem de Maria Helena figurando de modo indisputável nos encontros do IRIB. Acho que a primeira vez que nos cruzamos foi em Fortaleza, em 1996 (ou terá sido em Belo Horizonte, em 1997?). Eu estava animado com o admirável mundo novo da informática registral. Ela demonstrava interesse na matéria.

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Consolidação de Normas da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo – 1972

No ano de 1972 ingressava na atividade registral no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de São Bernardo do Campo, então a cargo do registrador José Cândido Baleeiro. Ingressei como auxiliar atuando nos anexos – Cartório do Juri, Menores e Corregedoria Permanente.

Mais tarde, com a oficialização dos anexos, fui integrado no Registro de Imóveis da comarca. Lembro-me que havia no cartório uma edição que hoje disponibilizo aos leitores da Kollemata.

Era um livro bem acabado e que representava o resultado de árduo trabalho empreendido pelo desembargador José Carlos Ferreira de Oliveira, mas, principalmente pelo magistrado Mohamed Amaro — “afeito a estudos dessa natureza e dotado de espírito de pesquisa”, como se lê no prefácio abaixo. 

Esta obra é rara e se encontra, aqui e acolá, nas velhas serventias. À medida que novo registradores se apresentam, mais e mais esse material é relegado como antiqualhas. 

Um amigo, hoje desembargador, disse certa feita a meu respeito: “é o maior especialista em direito revogado do país!”. Ri da observação. Talvez tenha razão. Sou, afinal, um mero historiador distraído:

“Dependendo da sorte, meu caro leitor, pode calhar de ser o outro – esse que amanhece ao meu lado, obstinado, impaciente, azafamado pelas urgências e solicitudes esquecidas. Um historiador, portanto! 

Não se iluda! Sou qualquer um, na infinita certeza de que tudo calha num fato” [Observatório do Registro].

Deixo aqui consignadas estas poucas linhas como quem lança uma mensagem na garrafa. Alguém há de lê-las um dia, quem sabe? 

SÉRGIO JACOMINO.

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Teletrabalho em Cartório: prioneirismo registrado em livro

O livro A Evolução do Teletrabalho – Tomo II: Gestão traz artigo sobre a implantação do teletrabalho no 5º Registro de Imóveis de São Paulo desde o início do projeto, em 2018, até seu desenvolvimento, a partir de 2020, em plena pandemia (Fátima Rodrigo*).

Nataly Cruz e o professor Alvaro Mello no lançamento do livro A Evolução do Teletrabalho – Tomo II: Gestão, na sede da Associação dos Advogados de São Paulo – AASP, no dia 22 de abril de 2022.

Nataly Cruz e o professor Alvaro Mello no lançamento do livro A Evolução do Teletrabalho – Tomo II: Gestão, na sede da Associação dos Advogados de São Paulo – AASP, no dia 22 de abril de 2022.

O que acontece quando se juntam uma pandemia, um professor, consultor e pesquisador pioneiro na área de teletrabalho no Brasil e uma gestora de projetos e processos, do 5º Registro de Imóveis de São Paulo, envolvida com gestão e desenvolvimento tecnológico na área dos serviços extrajudiciais?

O professor Alvaro Augusto Araújo Mello, fundador da Sociedade Brasileira de Teletrabalho e Teleatividades (Sobratt), encontrou na disposição do 5º RISP, por intermédio da gestora Nataly Cruz, a parceria ideal para um projeto-piloto pioneiro de implantação do teletrabalho em cartórios.

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Extratos, títulos e outras notícias

Pequenas digressões acerca da reforma da LRP (Lei 14.382/2022)

As recentes reformas legais, promovidas pela Lei 14.382/2022, nos convocam a novas reflexões sobre o impacto que suas disposições terão no dia a dia dos cartórios de registros de imóveis brasileiros.

Aparentemente, há uma lenta, sutil, porém inexorável, mudança de paradigmas – não só do ponto de vista do direito formal (registral), mas do próprio direito material, ou seja, na constituição, modificação e extinção de direitos reais.

Não é recente este movimento disruptivo. Basta que se pense na constituição do direito real de propriedade fiduciária que ocorre à margem do Registro de Imóveis pela via das cessões de direitos registradas em entidades para-registrais (§§ 1º e 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004). Além disso, espocam “entidades registradoras”, cuja natureza privada pouco a pouco assimila aspectos jurídicos de “publicidade e eficácia perante terceiros” (art. 26 da Lei 12.810/2013), atributos reconhecidamente próprios dos sistemas de registros públicos, criados, fiscalizados e regulados pelo Poder Público.

A Lei 14.382/2022 reformou a Lei de Registros Públicos – um respeitável monumento legislativo – subvertendo alguns princípios do tradicional sistema de registro de direitos, inclinando-o a uma nova ambiência digital: o registro de mera notícia (Notice)[1].

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O doloroso cansaço do mundo

SIC TRANSIT GLORIA MUNDI (2005) Giorgio Salmoiraghi

À época do 38º Encontro Regional do IRIB, realizado entre os dias 24 e 25 de junho de 2019 na cidade de Cuiabá, Mato Grosso, estava imerso em especulações acerca da transitoriedade das coisas. A beleza dos homens, e tudo de nobre e belo que pudessem criar, tudo parece fadado à extinção.

Igualmente as instituições cumprem um itinerário, um certo desígnio, repleto de encontros e desencontros e de desenlace incerto.

Já àquela época se anunciavam as mudanças que o Registro de Imóveis experimentaria logo em seguida, embaladas nas reformas que nos colheram a todos desarmados. Lembrei-me, então, da Transitoriedade, pequeno artigo de Freud, de onde retiro a seguinte passagem:

“Algum tempo atrás, fiz um passeio por uma rica paisagem num dia de verão, em companhia de um amigo taciturno e de um jovem poeta, mas já famoso. O poeta admirava a beleza do cenário que nos rodeava, porém não se alegrava com ela. Perturbava-o o pensamento de que toda aquela beleza estava condenada à extinção, pois desapareceria no inverno, e assim também toda a beleza humana e tudo de belo e nobre que os homens criaram ou poderiam criar. Tudo o mais que, de outro modo, ele teria amado e admirado, lhe parecia despojado de valor pela transitoriedade que era o destino de tudo.”[1]

De certa maneira a melancolia que então experimentava era análoga à do amigo taciturno. Em Cuiabá, apresentaríamos os resultados de nossos estudos acerca do SREI – Registro de Imóveis eletrônico, um extraordinário esforço humano, belo, singular, que parecia fadado ao perecimento.

As conclusões de Freud não calham e, de fato, não me interessavam minimamente. Sou um homem de fé. Acredito, firmemente, que nossas obras estão inscritas no Grande Livro da Vida, são perenes. Algo torna-se eterno quando entra na dimensão tangível da realidade. Além disso, podemos sempre nos lembrar de que “a beleza salvará o mundo”, como disse Dostoiévski.

A passagem do texto freudiano tocava-me especialmente por expressar a perplexidade essencial que experimentamos diante da constatação do destino inevitável de tudo que é humano e belo.

Não cabe neste opúsculo digressões metafísicas ou teológicas. Vale, quiçá, uma pequena crônica sobre as transformações experimentadas por homens e suas instituições e o modo pelo qual encaramos os desafios e os transcendemos. Busquei, naquela oportunidade, tocar a consciência dos meus pares.

Segue, com alterações, o discurso proferido na abertura dos trabalhos. O título é atribuído ao mesmo Freud.  

SÉRGIO JACOMINO

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Os cartórios não morrem jamais!

Vendo o rosto dos jovens que atuam na linha de frente do cartório – a “face” do Quinto Registro, como sempre digo – logo me lembro da minha juventude.

Há 50 anos ingressava na atividade como jovem auxiliar no Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo. O tempo passou num lance; parece ter sido um sopro…

E eis que o Registro de Imóveis se renova pela chegada de jovens entusiasmados e idealistas, imbuídos do firme propósito de seguir empunhando os valores que animam estas instituições multisseculares que são os cartórios.

Os leitores do Google devem ter percebido a crescente manifestação pública de satisfação, registrada pelos usuários aqui mesmo, nesta página. Esse movimento deve ser creditado a estes jovens que veem na foto: Lucas, Wesley, Rebecca, Natan, Beatriz (Bia), Adriana (Dri), Vitor, Enricco.

A eles, mas também ao BackOffice, que muitos não enxergam, devo meus agradecimentos.

Sobre cada um dos setores do Quinto Registro de Imóveis de São Paulo dedicarei um pequeno relato proximamente.

Saibam todos quantos este público testemunho virem, ou dele conhecimento tiverem, que todos nós fazemos parte de uma inumerável família cujos alicerces se acham na base de nossa civilização.

Quinto Registro de Imóveis. Atendimento - corpo profissional.

MP 1.085/2021 – O vinho e a água chilra

Introdução

Tente imaginar, caro leitor, que um belo dia você se depara com vários eventos aleatórios e extraordinários e se põe a pensar que absurdo seria se suspendêssemos as presunções no direito civil, tornando regra as hipóteses de exceção e vice-versa.

Neste estranho mundo você testemunharia, por exemplo, a queda de um raio no seu terreno e daí concluiria que naquele ponto não deveria construir porque outro corisco poderia precipitar-se no mesmo local.

Imagine, por hipótese, que você tivesse recebido um mandado judicial para promover o registro de determinado título e logo outro mandado ingressasse, ao mesmo tempo, determinando, sob pena de prisão, que se não promovesse o registro daquele título. Ou ainda que recebesse duas escrituras de hipoteca lavradas na mesma data, apresentadas no mesmo dia, que determinassem, taxativamente, a hora da sua lavratura, nos termos do art. 192 da LRP.

A você ocorreria alterar todo o processo de registro em razão destas exceções e em prejuízo das regras ordinárias hauridas da praxe registral?

Pois bem. Foi isso que aconteceu com o SERP – Sistema Eletrônico de Registros Públicos.

Sob o pífio argumento de que um ponto único na internet, com atribuições subdelegadas de protocolo (RTD, RCPJ e RI – inc. V do art. 3º da MP 1.085/2021), se evitaria o risco de conflito e contraditoriedade na constituição de garantias móveis e imóveis no mesmo título e com registros em especialidades diversas. A “prenotação” dos títulos, feita concomitantemente na plataforma eletrônica do SERP, evitaria o risco de que um raio pudesse fulminar a eficácia jurídica do negócio[1].

Nunca entendi muito bem este argumento que me soava simples subversão da ordinariedade dos processos registrais em favor de hipóteses excepcionais, francamente cerebrinas. A simples regulação uniforme, a cargo da Corregedoria Nacional de Justiça, seria mais do que suficiente.

As teses que se multiplicam são engendradas em razão da histórica ineficiência sistêmica dos registros públicos, que não se modernizaram a tempo – malgrado o fato de, há mais de uma década, termos apresentado à comunidade jurídica um modelo elegante de Registro de Imóveis eletrônico[2].

De outra banda, como compreender que se encaminhe a um escaninho único demandas cuja natureza e interesses são essencialmente diversos? Quem necessita de uma certidão de casamento, não vai bater às portas eletrônicas do Registro de Imóveis, assim como quem busca registrar a sua propriedade imobiliária não direciona seu pleito ao Registro Civil. E assim sucessivamente. Se a ideia fosse levar o RTD para o âmbito dos modelos sugeridos por organismos internacionais (OEA, UNCITRAL etc.)[3], por qual razão buscou-se tracionar nesta aventura temerária registros tão diversos como o Registro Civil de Pessoas Naturais, de Pessoas Jurídicas e de Imóveis?

Este melting pot registral é regressivo e disfuncional; nos reconduz a modelos organizativos já superados pela nova ordem constitucional, como procurei demonstrar em outro artigo[4]. A menos que se pretenda não exatamente um retorno, mas simplesmente a ultrapassagem dos modelos tradicionais de registração, confiando o mister registral a entidades privadas.

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MP 1.085/2021 – breves comentários – parte III

Certidão da situação jurídica atualizada do imóvel

O quadro relativo à expedição de certidões na MP 1.085/2021 é prolixo e confuso, e a cada um dos seus dispositivos pode-se endereçar uns quantos pontos críticos. É o que pretendemos fazer nos limites de nossas forças.

Decidimos, juntamente com a editoria do MIGALHAS Notariais e Registrais, a cargo do Prof. Dr. CARLOS EDUARDO ELIAS DE OLIVEIRA, fatiar as reflexões, tornando-as mais claras e acessíveis aos nossos queridos leitores.

Vai, aqui, a Parte III dos comentários que tratará, especificamente, da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel e lançará de passagem alguns comentários sobre outras modalidades de certidão.

Vamos nos deter, com especial atenção, nesta “novidade” revelada pela MP 1.085/2021 na alteração da LRP com a inserção do § 9º do art. 19. Veremos que ela reside no fato de se ter apropriado de uma ideia sem compreendê-la perfeitamente e nem de a ter localizado em seu exato contexto original. Será mais uma ideia fora do lugar, como se procurará demonstrar logo abaixo.

Por outro lado, visto de uma certa perspectiva, podemos ter vislumbres acerca do que terá sido uma vetusta tradição já esquecida pela nouvelle vague registral. De modo inconsciente, talvez se tenha repristinado uma antiga praxe formal dos cartórios – a expedição da certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações – algo que os mais experientes se lembrarão perfeitamente. Segundo a máxima hegeliana, a história se repete, sempre, pelo menos duas vezes – ao que o nefasto averbaria: a segunda como farsa

Seja como for, não há nada de novo no front. Vamos indicar, desde logo, o quadro que será objeto de nosso estudo: 

“Art. 19. […]

§ 9º  A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel compreende as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.

§ 10 As certidões do registro de imóveis, inclusive aquelas de que trata o § 6º, serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados a partir do pagamento dos emolumentos: […]

II – um dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e

§ 11  No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula contém a reprodução de todo seu conteúdo e é suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.

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MP 1.085 e o Monstro de Horácio

Introdução

Dobro-me à tarefa de interpretar e conjugar as disposições contidas na Medida Provisória 1.085/2021, baixada no lusco-fusco do ano findo, cotejando-as com a legislação do sistema registral brasileiro, buscando uma interpretação coerente e aproveitando o que de bom a medida provisória possa nos revelar.

Apresento à reflexão dos leitores alguns aspectos que poderiam ter sido objeto de debates e estudos antes que se consumasse a publicação da dita MP. São ideias e reflexões que julgo ainda válidas e que podem ser úteis, a fim de contribuir com o transcurso do processo legislativo ou de posterior regulamentação pela Corregedoria Nacional de Justiça.

Grande parte do texto já havia sido objeto de debates marginais travados no âmbito do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, entidade que tive a honra de presidir à época em que as discussões se iniciaram e tomavam corpo. Foi, então, produzida e apresentada a Nota Técnica 2/2020, de 6 de agosto de 2020, em que se concluía que as disposições legais e normativas já existentes seriam mais do que suficientes para que os cartórios de registro de imóveis pudessem operar o Registro de Imóveis Eletrônico, de forma totalmente digital[1].

No entanto, as discussões transcorreram num circuito estrito que envolveu agentes do governo federal, interlocutores do mercado e setores da própria categoria profissional. Ainda assim, como quem aparece de surpresa na festa sem ser convidado, oferecemos críticas bem fundamentadas ao projeto, quando, ainda no ano de 2020, as ideias germinavam e eram agitadas interna corporis entre alguns poucos registradores[2].

Lamenta-se que não tenha havido uma discussão pública travada diretamente com as lideranças mais qualificadas da corporação registral, nem com a comunidade jurídica. Não se ouviu, tampouco, a Academia, nem se auscultou os registradores que congregam em organismos internacionais como o IBEROREG – Rede Registral Ibero americana e IPRA-Cinder – International Property Registries Association, entidades com as quais o IRIB mantém estreitos laços de cooperação técnica, científica e doutrinária de onde se poderia haurir bons exemplos a inspirar iniciativas de modernização dos registros prediais brasileiros.

Uma proposta de reforma legal, de tamanha magnitude, deveria ter sido posta em audiência pública, quando não enviada como projeto de lei ao Congresso Nacional, o que deveria ter sido feito. Ainda agora tomamos conhecimento de que o PL 4.188/2021, que tramitava em regime de urgência, o rito especial foi suprimido pela Mensagem de Cancelamento de Urgência n. 67/2022, do Executivo Federal. Foi retirada a urgência do texto com o fim de ser “inserido na MP (medida provisória) 1.085 e o tema continua sendo prioritário”, segundo noticiou o Portal R7[3].

Tenho absoluta certeza de que os técnicos do governo, instados por registradores e imbuídos da melhor boa-fé, estabeleceram uma interlocução que se revelou, afinal, ruinosa. Faltou aos interlocutores a experiência provada na diuturnidade do mister registral vivida nas pequenas, médias e grandes serventias do Brasil, além da minguada representação institucional. Perdeu-se uma rara oportunidade de atualizar o marco legal do Registro Imobiliário e reformar, com zelo e prudência, a conhecida Lei 6.015/1973, contribuindo com o impulso de modernização do sistema, fato reclamado pela sociedade, pelo mercado e pela própria administração.

A iniciativa do Ministério da Economia ainda assim é louvável. Ela deveria ter passado pelos canais de representação institucional da categoria, vale dizer, pelo IRIB, entidade que indiscutivelmente representa todos os registradores imobiliários brasileiros e que foi a responsável pelas boas iniciativas que frutificaram ao longo dos últimos 50 anos.

O texto revela algumas boas ideias que, a seu tempo, serão destacadas e valorizadas no labor a que me dedico de anotar e comentar esta MP passo a passo. Não desconsidero os imensos riscos de comentar uma norma inçada de reconhecidas dificuldades, potencializadas pela atecnia na redação de seus dispositivos, mas é o que nos cabe agora.

Enfim, temos a missão de enfrentar a iniciativa e tentar, da melhor maneira possível, contribuir para o sucesso das reformas, escoimando do texto suas imperfeições – desde sempre percebidas e explicitadas –, destacando outras que são virtuosas e sobre as quais voltaremos oportunamente, na série de textos que se seguirão nos comentários aos artigos e dispositivos da referida Medida Provisória 1.085/2021.

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Serpentina registral. No caminho do Registro tinha uma pedra

No caminho do registro tinha uma pedra. Tinha uma pedra no meio do caminho…

Como diria Oswald de Andrade, somo tudo, incorporo – e como! Mas não digeri como deveria, amiga.

O Bispo Sardinha era um gajo velho e sarado.

A senda dos sistemas de informação é rica e especializada. Acha-se além da capacidade deste escriba esforçado. Fiz o que pude, mas deixei uma alameda como pista que pode nos levar a uma vasta planície. Hoje posto no Migalhas.

Alguém poderá se aventurar e escrever sobre os sistemas tradicionais e os modernos sistemas de informação que a serpentina registral inaugura como soluço de má-digerida modernidade.

Intuo que os sistemas registrais tenham outra natureza ontológica e uma etiologia distintas. Distingui-los da SERPE é muito tentador e pode ser revelador. E instrutivo.

A isso me dedico, querida amiga.