Nesta foto histórica, vemos Elvino Silva Filho e Léa Emília Braune Portugal, registradores brasileiros presentes ao importante evento realizado na cidade de Buenos Aires.
Os textos aqui indicados e comentados pertencem a um momento decisivo da história recente do registro imobiliário brasileiro. Foram escritos e apresentados no ano de 1996, quando a informática deixava de ser simples ferramenta periférica das serventias e passava a interpelar o próprio modo de organização da informação registral. Já não se tratava apenas de substituir máquinas de escrever, agilizar a expedição de certidões, calcular emolumentos ou de manter índices auxiliares. A questão que então se anunciava era mais funda: em que medida a mudança do suporte poderia repercutir sobre a estrutura mesma do sistema registral?
Duas culturas: do papel ao dado
A pergunta conserva atualidade porque a história da informatização dos registros públicos não se confunde com a história da aquisição e do uso massivo de computadores. Esta é, quando muito, a sua superfície visível, o estrato aparente de uma transformação que vinha de longe. Por baixo dela movia-se outra história, mais complexa: a da passagem de uma cultura documentária, moldada pelo papel, pelo livro, pela ficha, pela lavratura de textos, pela assinatura autógrafa e pelo arquivo físico, para uma cultura informacional, em que os dados circulam, se recombinam, se integram e se oferecem à publicidade por meios até então desconhecidos.
Essa transição não era, nem poderia ser, apenas técnica. Como sustentado há trinta anos, o registro devia ser lido também sob a ótica do Direito do Consumidor e da transparência dos serviços públicos delegados, de modo que a modernização revelasse resultados eficazes, como certidões inteligíveis, úteis e acessíveis ao cidadão comum. A tecnologia deveria servir para romper a opacidade do jargão técnico, sem empobrecer a precisão jurídica; deveria abrir a linguagem do registro à compreensão social, sem dissolver a sua gramática própria. A certidão, afinal, não é ornamento burocrático. É a forma pela qual a situação jurídica do bem se torna cognoscível e confiável socialmente. O fundamento essencial do Registro de Imóveis é a segurança jurídica, e ela não deve modificar-se pelo advento de novos meios tecnológicos.
De fato, a tecnologia, nesse quadro, não deveria desempenhar um mero papel coadjuvante no processo administrativo. É instrumento poderoso, mas ambivalente: pode ordenar melhor o serviço, conferir-lhe escala, regularidade e transparência; ou, quando mal compreendida, projetar e cristalizar, ao modo de homologação (homós = mesmo, igual, semelhante, comum e logos = razão, relação etc.), limitações ontológicas em novos meios. O computador tanto pode iluminar a estrutura de um sistema quanto maquiar a sua desordem. A modernização sem teoria costuma ser apenas aceleração do equívoco.
Há institutos que a história registral parece condenar ao eterno retorno. O extrato é o mais teimoso deles. Oriundo de matrizes francesas, adaptado na lei belga, transplantado ao Brasil de modo hesitante em meados do século XIX, condenado por Lafayette como uma perfeita inutilidade e por Lysippo Garcia como peça boa apenas para pejar os cartórios e fornecer pasto às traças, o extrato foi abandonado com o advento do Código Civil de 1916. Eis que ele retorna numa nova sazão sob o pálio da modernidade do sistema registral (art. 6º da Lei 14.382/2022), redivivo como núcleo operativo do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.
Não é de hoje que observo atentamente o ciclo de renascimento e morte do instituto. Há mais de uma década sustento que os novos extratos nada mais são, afinal, do que a revivescência dos antigos bordereaux do século XIX. A crítica a eles dirigida não se inaugurou com a reforma legal de 2022 nem tampouco com a recente regulamentação promovida pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça. É importante demarcar a anterioridade da crítica, porque com isso se desarma, de saída, a suspeita de reação meramente episódica e apaixonada ao texto dos atos normativos recentemente baixados (Provimentos CNJ 228 e 229, de 16 de junho de 2026).
A arqueologia do extrato – a reconstituição genealógica que reata o bordereau francês aos espécimes redivivos – publiquei-a em 2010, portanto doze anos antes do advento da Lei 14.382/2022[1]; desde então reitero a crítica à substituição do título pelo extrato, com constância e sob variadas formas.[2] O que os civilistas do Oitocentos combatiam era o extrato que se revelou o filho de seu próprio tempo, concebido no contexto do regime hipotecário decimonômico; o meu esforço foi outro – mostrar que a mesma estrutura regressa com roupas novas, sob o manto panglossiano da economicidade, racionalidade, eficiência e multifuncionalidade. A cada nova geração esta curiosa espécie ressuscita para logo a sepultar com epitáfios que a seguinte, distraída, ignora. Um eterno retorno.
Entretanto, há diferenças entre os extratos franceses, belgas e brasileiros e o atual. O que apresento à discussão não é mera questão terminológica ou pauta de homologação de modelos ultrapassados, mas questiono a justificativa, encomiástica e quase panfletária, que embala o discurso de modernização do sistema registral brasileiro – ao preço de sacrificar princípios que são consubstanciais ao nosso sistema. A reforma da LRP inoculou elementos exógenos à tradição do nosso Direito, como veremos.
O modelo de extratos que nos revela a Lei 14.382/2022 é disruptivo e representa uma profunda mudança de paradigmas. Importado de outras matrizes de direito, tem nome, origem e autoria confessados: não é o bordereau do sistema francês; não é a “minuta duplicada” que se insinuou no Decreto 482/1846 (artigos 12 e 22), tampouco os extratos previstos na reforma de Nabuco (1864-5), nem os que figuraram nos decretos de Rui Barbosa (1890); nem mesmo os contratos-tipo ou padrão recentes; o novo extrato abeberou-se de fontes menos tradicionais: o Notice Registration, propagado mundo afora pela UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law), assumido por nós como panaceia para atualizar e modernizar o sistema registral pelos mais renomados comentadores da recente reforma da LRP.[3] Não se pode dizer, como dizem os doutos, que estes formulários correspondem aos extratos da legislação brasileira. De fato, não. E veremos o porquê.
Sob o influxo deste admirável mundo novo do registro digital, o nosso sistema registral abalou-se com uma reforma que, na prática, pretendeu rebaixá-lo: de um sistema de inspiração romana, de registro de títulos (impropriamente denominado registro de direitos)[4] a mero registro de documentos. Pior ainda: a registro baseado em meras indicações eletrônicas. A reforma buscou consagrar o esvaziamento do elemento mais importante e consubstancial do sistema registral brasileiro: a qualificação jurídica.
A iniciativa não prosperou tout court em razão das aparas que o próprio CNJ opôs à época das discussões vestibulares do projeto. Convertido que fosse o ofício imobiliário em mero birô de dados algoritmizado, as nobres funções jurídicas esvair-se-iam, reduzido o registrador a validador passivo de fluxos de dados estruturados, by design, por terceiros interessados. Neste cenário, o profissional do direito abdicaria do poder/dever de qualificação jurídica e o vácuo seria “naturalmente” preenchido por terceiros, na consideração de que sempre haverá uma diligência prévia seja pública (notarização) ou privada (due diligence, title search, seguro de título) para acautelar os contratantes em face de eventuais acidentes na execução dos negócios jurídicos relativos a bens imóveis.
Contra esse minimalismo jurídico e dataísta sustentei, sempre, a mesma tese – singela na formulação e grave nas consequências: os extratos podem acompanhar, mas não podem substituir o título, sob pena de converter o próprio registrador em peça meramente funcional e dispensável no grafo de informações e dados registrais coordenados por um hub informacional (plataforma do ONR). Adaptando a clássica boutade, talvez anônima e popularizada por Warren Bennis: o cartório do futuro terá apenas um homem e um cão: o homem para alimentar o cão, o cão para impedir que o homem toque nas máquinas.
Pois é chegado o momento de reexaminar o problema com a serenidade do tempo transcorrido e à luz dos atos normativos recentemente editados.
BOLETIM KollGEN – Edição 25 – 3ª semana fev./2026 [consolidado]
Nesta edição destacamos dois assuntos que estão na ordem do dia: (a) a tokenização de ativos imobiliários e (b) ato normativo do MT que trata do uso da inteligência artificial (IA) no extrajudicial. Ambos os assuntos apontam para o impacto das novas tecnologias e sua perturbadora aproximação com as atividades registrais.
Boa leitura! Sampa, fevereiro de 2026 Sérgio Jacomino, Oficial da Capital de São Paulo. Nataly Cruz, Especialista em gestão documental e AI Prompt Designer.
Tokenização de ativos imobiliários
No bojo do Processo que tramita na 21ª Vara Federal Cível, o magistrado, Dr. Francisco Valle Brum, julgou procedente a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), declarando a nulidade da Resolução COFECI nº 1.551/2025. Como sabemos, o COFECI pretendia instituir um Sistema de Transações Imobiliárias Digitais com tokenização de ativos reais.
Já escrevemos sobre o assunto algumas vezes. Os argumentos parecem bem assentados [vide dossiê: http://kollsys.org/r3z].
KollGEN – Comentário ao Pedido de Providências CNJ 0007277-33.2019.2.00.0000 e ao art. 440-AX, §3º, I, do Provimento CNJ 195/2025.Sérgio Jacomino.
Introdução
A edição da KollGEN desta semana destaca o Pedido de Providências 0007277-33.2019.2.00.0000, julgado em 12/12/2025 pelo Min. Mauro Campbell Marques, Corregedor Nacional de Justiça. O PP teve origem em requerimento de um agrimensor que pleiteava a alteração da Recomendação CNJ 41/2019 para que, nas hipóteses de mera atualização de referencial cartográfico – do sistema Universal Transverso de Mercator (UTM) para o Geodésico Local (SGL) –, fosse dispensada a anuência dos confrontantes.
A Corregedoria, sem enfrentar o mérito da questão, limitou-se a reconhecer a perda superveniente do objeto: o Provimento 195/2025, publicado em 3/6/2025, já havia introduzido o art. 440-AX ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, disciplinando a matéria de forma que, no entender do julgador, atendia plenamente a pretensão do requerente. Em síntese: o art. 440-AX, §3º, I, dispensa a anuência do confinante quando o confrontante e a nova descrição estiverem certificados pelo INCRA.[1] Além disso, acrescentou, a Recomendação 41/2019 seria expressamente revogada por determinação exarada no bojo do referido processo.
Antes de entrar no mérito do problema de fundo, convém deixar assentado que este ligeiro comentário aproveita o mote da decisão como pretexto para discutir as mudanças paradigmáticas que o registro de imóveis experimenta. Sem juízos precipitados, mas apenas buscando reportar os lances visíveis e riscos potenciais de um processo de transformações que se acha em curso.
A questão da anuência dos confrontantes é muito relevante, é certo, mas constitui apenas uma camada de um desafio de outra ordem, que o novo marco normativo consolidou. É precisamente esse desafio que interessa examinar aqui, ainda que de modo muito perfunctório.
Embora a solução processual seja estruturalmente coerente, a decisão confirma, sem problematizar, um regime jurídico-normativo que suscita questões importantes à luz do princípio da legitimação registral.
“Cada um de nós, portanto, é um símbolo complementar de um homem, porque cortado como os linguados, de um só em dois; e procura então cada um o seu próprio complemento” (Platão, O Banquete, 191d).
O Mito de Andróginos (Platão)
No desenvolvimento das instituições jurídicas, ressurgem, ao longo da história, expressões que se inter-relacionam e gravitam em torno do sistema notarial e registral: autenticidade, autoria, integridade, indelebilidade e validade de atos, títulos e instrumentos que acedem ao Registro de Imóveis.
Desde o sentido original da palavra “símbolo”, passando por signo, téssera, tokens, instrumentos, fé pública e outras, descortina-se um admirável universo semântico que recobre, com significados próprios, expressões tradicionais correntes em nosso meio.
A lógica da autenticação – comprovação por aderência e complementaridade – reaparece, ao longo do tempo, sob distintas formas. Não se trata de cogitar uma simples continuidade histórica, mas de reconhecer padrões e estruturas que se renovam e, de certa forma, se regeneram no curso do tempo.
A história dos meios de autenticação revela um padrão constante: a verdade documental emerge sempre que duas partes complementares se reencontram — seja no symbolon grego, nas tésseras de hospitalidade, nas chartæ indentatæ medievais ou, hoje, nas assinaturas eletrônicas.
Compreender a lógica ancestral da autenticidade ajuda a explicar por que certos atos jurídicos exigem forma especial: dependem da recomposição verificável de elementos complementares. Essa exigência reaparece, no Brasil, nas normas sobre títulos eletrônicos.
