MP 759/2016

Champagne na laje. O ONR ontem, hoje e amanhã

SJ Cartórios, MP 1.085, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, SREI , , ,

Era uma quinta-feira, 23h.59min., noite do dia 22 de dezembro de 2016. Neste exato horário enviava um e-mail a um amigo brasiliense, sempre bem-informado, à época muito próximo dos registradores. Queria saber ser a medida provisória que todos esperávamos havia sido publicada no Diário da União. Recolhia-me na madrugada sem o saber. A bateria do celular havia se esgotado.

Eis que pela manhã, o e-mail batia na caixa-postal: “o assunto está resolvido. A MP foi publicada!”, dizia o amigo de modo lacônico. O dia 23 amanhecia com um novo marco legal para o Registro de Imóveis brasileiro. “Vivemos um dia histórico”, pensei. A MP 759/2016 estrelava no Diário Oficial da União.

Era necessário dar a boa-nova para os colegas. Eu acabava de ser eleito presidente do IRIB justamente para lutar pela modernização do sistema registral e, especialmente, pela aprovação do ONR – Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Sentia-me corresponsável. O artigo 54, num de seus parágrafos, trazia a grande novidade: O IRIB ficava autorizado a constituir o ONR e elaborar o seu estatuto social, submetendo-o à aprovação da Corregedoria Nacional de Justiça (§ 3º do art. 54). Sabemos que este dispositivo vigoraria até ser estranhamente derrubado na madrugada do dia 10.jul.2017… Afinal, era um projeto do próprio Executivo.

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Alienação fiduciária – mudanças legais à vista

SJ Kollemata , , , , , , , , , ,

Alienação fiduciária de bem imóvel

Kollemata

O que mudará após a sanção presidencial do PLC 12/2017 (MP 759/2016)?
Mauro Antônio Rocha [1]

Como havíamos previsto no artigo Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Apontamentos críticos sobre a proposta de alteração da Lei nº 9.514/1997 tentada pelas entidades representativas das instituições financeiras [2] o plenário da Câmara dos Deputados incluiu no Capítulo X (artigos 66 e 67) da Medida Provisória nº 759/2016 as propostas de modificação da alienação fiduciária de bem imóvel regulada pela Lei nº 9.514/1997, de interesse das instituições financeiras. Sob a forma de Projeto de Lei de Conversão nº 12/2017 o texto aprovado pelo Senado Federal, após trâmite de regularização, está pendente de sanção da Presidência da República para vigência.

Mas, afinal, o que muda efetivamente na lei da alienação fiduciária?

– I –

Estabelecimento de valor mínimo para venda do imóvel em leilão.

Quando o valor do imóvel determinado contratualmente pelas partes for inferior ao valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI exigível por força da consolidação da propriedade, este último será o valor mínimo considerado para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

Sua aplicação prática é residual, uma vez que a ocorrência da situação tratada é insignificante e, em geral, decorrente de erro na valoração ou avaliação inicial do imóvel.

O leitmotiv dessa alteração (inclusão de parágrafo único ao art. 24 da Lei nº 9.514/1997) é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de discussão judicial, principalmente quanto a milhares de contratos vigentes que estabeleceram a simples atualização monetária como critério de revisão do valor do bem.

– II –

Intimação por hora certa

Quando, por duas vezes, o oficial de Registro houver procurado o intimando sem o encontrar, havendo suspeita motivada de ocultação, poderá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho, de que voltará no dia útil imediato na hora que designar e que, na ausência do intimando dará por feita a intimação (inclusão do § 3º-A ao art. 26).

Cabe ressaltar que não é a quantidade de tentativas de intimação promovidas pelo Oficial o requisito essencial para a intimação ficta por hora certa e, sim, a suspeita motivada – detalhada e fundamentada em fatos concretos observados pelo notificador.

– III –

Intimação por hora certa em locais de acesso controlado

Nos condomínios edilícios, loteamentos ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação da hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria, responsável pelo recebimento de correspondência.

É de notar que a intimação a que se refere o texto legal (inclusão do § 3º-B ao art. 26) é aquela destinada a dar ciência do retorno do notificador no dia e hora designados e não a intimação para a purgação da mora.

– IV –

Prazo de averbação da consolidação da propriedade

Nos contratos de financiamento habitacional a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no Registro de Imóveis 30 dias após a expiração do prazo para a purgação da mora.

De acordo com o texto aprovado (§ 1º do art. 26-A) a averbação será feita no trigésimo dia (e não até o trigésimo dia), tratando-se de prazo peremptório cujo descumprimento resultará na exigência de novo procedimento de intimação.

O procedimento acima é aplicável exclusivamente ao financiamento habitacional, que integra o financiamento imobiliário, mas com ele não se confunde. Entende-se por financiamento habitacional aquele concedido com recursos legalmente direcionados à aquisição de imóvel para moradia. Já o financiamento imobiliário compreende as operações de financiamento para a compra de imóvel para moradia, para renda ou investimento; aquisição de terrenos, imóveis comerciais, industriais etc.

– V –

Pagamento das parcelas até a data de averbação da consolidação

Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de pagar as parcelas da dívida e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade, convalescendo o contrato fiduciário (§ 2º do art. 26-A).

A rigor, na prática, o prazo de purgação de mora foi, nestes casos, estendido de 15 para 45 dias.

Pelos critérios estabelecidos, o credor fiduciário está obrigado a consolidar a propriedade no trigésimo dia e o devedor fiduciante tem assegurado o direito de efetuar o pagamento até a data da consolidação. Isso estabelece um potencial conflito de interesses para a data limite que poderá gerar inúmeras demandas judiciais, além de propiciar o recolhimento indevido ou desnecessário do imposto de transmissão.

– VI –

Comunicação da data dos leilões ao devedor

O credor fiduciário fica obrigado a comunicar ao fiduciante – inclusive por meio eletrônico – as datas, horários e locais de realização dos leilões públicos (inclusão do § 2º-A ao art. 27).

A ausência de procedimentos para a comunicação e de aferição do seu efetivo cumprimento é fator de insegurança e ensejará demandas judiciais. Parece evidente que, se ao devedor é dada a oportunidade de pagamento da dívida, essa comunicação deve ser pessoal e comprovada.

– VII –

Direito de preferência ao devedor para adquirir o imóvel

Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida mais despesas até a data da realização do segundo leilão.

De fato, não há qualquer novidade na alteração legal (§ 2º-B ao art. 27), uma vez que o devedor sempre teve a possibilidade de adquirir o imóvel em leilão pela melhor oferta, estando obrigado, na condição de credor do excedente, a cumpri-la somente até o valor da dívida e despesas.

De toda forma, com a inclusão desse direito de preferência no texto legal as oportunidades de recuperação do bem pelo devedor fiduciante inadimplente foram alargadas. Ao final, o devedor poderá (a) purgar a mora nos 15 dias regulamentares após notificação; (b) efetuar o pagamento das parcelas vencidas até o trigésimo dia depois do decurso do prazo para a purga; (c) adquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data de realização do segundo leilão.

– VIII –

Controvérsias contratuais serão resolvidas em perdas e danos

Dispõe o parágrafo único incluído ao art. 30 da lei que, nas operações de financiamento imobiliário, consolidada a propriedade em nome do credor, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias contratuais ou de cobrança e leilão – exceto irregularidade relativa à própria intimação – serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.

A execução extrajudicial somente se justifica pela garantia de respeito aos princípios constitucionais, resguardando o acesso do devedor à justiça, ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa, entre outros direitos e pela manutenção do monopólio da jurisdição pelo Estado.

Ao afastar as garantias constitucionais essa modificação enfrentará contestação acerca de sua própria constitucionalidade – face ao inciso LV do artigo 5º da Constituição Federal – e ensejará máxima judicialização da matéria.

– IX –

Cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação

De acordo com a nova redação do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 o fiduciante pagará taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade até a data em que o fiduciário ou seu sucessor vier a ser imitido na posse.

A cobrança de taxa de ocupação no mesmo período em que o devedor – e a dívida – são taxados com a cobrança de juros e atualização monetária, devidos entre a data da consolidação da propriedade até a data da alienação do bem em leilão, proporciona ao credor meio de enriquecimento sem causa.

– X –

Não aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 na alienação fiduciária

Os dispositivos do Decreto-Lei nº 70/1966 se aplicam – exclusivamente – aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

A alteração do disposto no art. 39 da lei tem por objeto afastar definitivamente o entendimento equivocado do STJ acerca da aplicação dos artigos 29 a 41 do DL 70/1966 à execução extrajudicial de créditos garantidos por alienação fiduciária.

NOTAS

[1] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Professor, palestrante e Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal – CEF.

[2] http://iregistradores.org.br/alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel-apontamentos-criticos-sobre-a-proposta-de-alteracao-da-lei-de-no-9-5141977-tentada-pelas-entidades-representativas-das-instituicoes-financeiras/ NE. O link acha-se inativo e perdido. Para acessar o artigo: [mirror].

Nota do editor: a MP 759/2016 (PLC 12/2017) foi convertida na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que incorporou as alterações à Lei nº 9.514/1997 analisadas neste artigo.

ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico

SJ ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , , , , , , , , , ,

RESUMO DA PROPOSTA DE CONSTITUIÇÃO DO OPERADOR NACIONAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS ELETRÔNICO

A minuta do ato constitutivo do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR foi elaborada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, com as seguintes considerações:

  1. Em bom momento o Poder Executivo Federal, por meio da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, complementa lacuna da Lei nº 11.977, de 7/7/2009, visto que essa lei prevê em seu art. 37 que “Os serviços de registros públicos de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os prazos e condições previstas em regulamento, instituirão sistema de registro eletrônico”, todavia, não disciplinou como os oficiais de registro de imóveis se organizariam, para implementação do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico – SREI.
  2. Tendo em vista estudos realizados no âmbito do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a E. Corregedoria Nacional de Justiça editou a Recomendação nº 14, em 2/7/2014, e disponibilizou o modelo para criação e implantação, nos cartórios, do Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário (S-REI), com o objetivo de replicar a plataforma em todo o país. Posteriormente, foi editado, também, pela E. Corregedoria Nacional, o Provimento nº 47, de 18/7/2015, que estabeleceu diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis. No art. 9º, desse provimento, foi fixado que “os serviços eletrônicos compartilhados passarão a ser prestados dentro do prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias”.
  3. A despeito do prazo de 5 (cinco) anos fixado pelo art. 39, da Lei nº 11.977, de 2009, bem como, do prazo fixado pelo art. 9º, do Provimento nº 47, de 2015, ambos já expirados, é certo que mesmo com os esforços já empreendidos pelos oficiais de registro de imóveis e por suas entidades representativas, ainda não foi possível implantar o registro de imóveis eletrônico, tanto para informatizar os procedimentos registrais internos e de gestão das serventias, quanto para promover a interconexão de todas as unidades de registro de imóveis do país com o Poder Judiciário, a Administração Pública e os usuários privados.
  4. Com efeito, a necessária interoperabilidade de dados, prevista na Lei nº 11.977/2009, na Recomendação nº 14/2014, e no Provimento nº 47/2015, EXIGE o funcionamento uniforme do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico – SREI, em todo o território nacional, com ênfase:
  • (1º) na adoção de governança corporativa para o Sistema Nacional de Registro de Imóveis (SNRI);
  • (2º) na inclusão digital das serventias registrais de pequeno porte; e,
  • (3º) em promover um barramento nacional de integração, interoperabilidade e acesso das bases de dados das serventias.

Esses requisitos, categorizados como essenciais para o funcionamento do SREI, constam na minuta apresentada pelo IRIB para constituição do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR.

  1. É de ser destacado que como critério de respeito ao Pacto Federativo e às Entidades de Classe em funcionamento nos Estados e no Distrito Federal, e outras que forem organizadas, o Estatuto proposto pelo IRIB prevê no § 5º, do art. 5º, o seguinte:

“§ 5º. A interligação de que trata o inciso I do § 4º e a execução dos serviços poderão ser feitos diretamente da unidade de registro de imóveis com a infraestrutura do ONR, ou por intermédio das centrais estaduais de serviços eletrônicos compartilhados, autorizadas por ato normativo da Corregedoria Geral de Justiça da respectiva unidade da federação, mediante convênio”.

Merece igual destaque que, nesse mesmo espírito agregador e de respeito às peculiaridades estaduais e regionais, o IRIB propôs na minuta apresentada à E. Corregedoria Nacional de Justiça, que sejam formados, além da Diretoria Executiva (DIREX) e do Comitê de Normas Técnicas (CNT), os seguintes órgãos de direção do ONR, que terão representantes de todas as Unidades da Federação Brasileira, a saber:

  • (1º) o Conselho Deliberativo, Órgão Colegiado de deliberação superior do ONR, que será composto pelo Presidente do IRIB e pelos vice-presidentes do IRIB de cada um dos Estados e do Distrito Federal, e seus respectivos suplentes;
  • (2º) o Conselho de Administração, composto pelo Presidente do IRIB e pelos representantes dos colégios e associações de registradores dos Estados e do Distrito Federal, e seus respectivos suplentes;
  • (3º) o Conselho Consultivo, formado pelo representante dessa E. Corregedoria Nacional de Justiça, que será seu Coordenador, e pelos representantes de todas as Corregedorias Gerais da Justiça dos Estados e do Distrito Federal; e,
  • (4º) o Conselho Fiscal composto pelo representante do IRIB e dois representantes dos colégios ou associações de registradores filiados, e seus respectivos suplentes.

Acreditamos que a interlocução entre as dignas autoridades judiciárias e oficiais de registro de imóveis dos diversos estados brasileiros funcionará, de forma muito positiva, na redução das assimetrias hoje verificadas na prestação de serviços registrais pelas diversas unidades, bem como, na redação de atos normativos, pelas diversas Corregedorias Gerais da Justiça.

  1. Diante da natureza jurídica das atividades dos registradores, na forma prevista no art. 236, da Constituição Federal, como um serviço exercido em caráter privado, por delegação do Poder Público, o ONR obedece a uma tendência moderna da chamada Administração Consensual, no sentido de descentralizarem-se, para o setor privado, aquelas atividades de interesse público que não demandam o exercício de prerrogativas de poder público, para entidades que representam uma forma de descentralização por cooperação, na consecução dessas atividades de interesse público.

Para esse desiderato a MPV nº 759/2016, sábia e percucientemente, prevê em seu § 4º, do art. 54, que “Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça exercer a função de agente regulador do ONR e zelar pelo cumprimento de seu estatuto”.

  1. Pelos termos propostos, a plataforma do ONR será um importante instrumento de apoio à gestão da Administração, mediante implantação das seguintes ferramentas:
  • (1ª) do Cadastro Nacional de Regularização Fundiária Urbana – CNReurb, de finalidade estatística, que conterá informações sobre os núcleos urbanos informais no território de cada Município e indicadores dos projetos de Regularização Fundiária Urbana registrados a partir da vigência da Lei nº 11.977, de 2009;
  • (2ª) do Cadastro Nacional de Aquisição de Terras Rurais por Estrangeiros – CNATRE, para fins de controle das aquisições e arrendamentos de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, na forma da Lei nº 5.709, de 5/10/1971; e,
  • (3ª) de interconexão do Sistema Nacional de Registro de Imóveis (SNRI), com cadastros técnicos multifinalitários de imóveis urbanos e rurais.
  1. Em conclusão, entendemos que a criação do ONR, na forma proposta pelo IRIB, em consonância com os termos da Medida Provisória 759, de 2016, representa um grande passo no aprimoramento da qualidade e eficiência do serviço público de registro de imóveis, prestado por delegação administrativa, o que, evidentemente, significará uma melhoria no ambiente de negócios imobiliários do País, e de informações registrais e tráfego de documentos eletrônicos, contribuindo para o eficaz desempenho dos misteres das dignas autoridades judiciárias e administrativas de todo o país, com evidente impacto de redução do “Custo Brasil” e do “Risco Brasil”.

Consideramos importante destacar, ainda, que o ONR será um importante instrumento de apoio às atividades das Corregedorias Gerais da Justiça e da Corregedoria Nacional de Justiça, pela implementação de sistemas e formulação de indicadores de eficiência e critérios objetivos de fiscalização permanente dos serviços de registros de imóveis, de forma remota.

São Paulo, 17 de fevereiro de 2017.

FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS
Diretor de Tecnologia do IRIB

Ana Paula Silva Bueno, Flauzilino A. dos Santos, Lair A. S. Krahenbuhl e Bastiaan Philip Reydon (esq. p/dir.). Reunião em São Paulo, Capital.
Ana Paula Silva Bueno, Flauzilino A. dos Santos, Lair A. S. Krahenbuhl e Bastiaan Philip Reydon (esq. p/dir.). Reunião em São Paulo, Capital.

Pela Portaria 326, de 18/7/2016, foi constituído o Grupo de Trabalho denominado “Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária” (GTRPNRF) no âmbito do Ministério das Cidades.

Os objetivos que animaram a sua criação são os seguintes: debater propostas de alteração do marco legal de regularização fundiária e definir diretrizes e metas para a Política Nacional de Regularização Fundiária.

No dia de hoje, reuniram-se em São Paulo, informalmente, alguns membros da comissão e convidados para levantar temas para aprofundamento da reunião da dita comissão que ocorrerá em Brasília.

Participaram da reunião Flauzilino Araújo dos Santos, Renato Góes, Ana Paula Silva Bueno, Bastiaan Philip Reydon, Glaciele Leardini Moreira, Lair Alberto Soares Krähenbühl, desembargadores Marcelo Martins Berthe e Marcelo Fortes Barbosa Filho e Sérgio Jacomino.

Confira a Portaria 326/2016.

Reunião do GTRPNRF do dia 26 de outubro de 2016.
Reunião do GTRPNRF do dia 26 de outubro de 2016.

PORTARIA Nº 326, DE 18 DE JULHO DE 2016

O MINISTRO DE ESTADO DAS CIDADES, no uso das atribuições que lhe conferem os incisos I e II do parágrafo único do art. 87 da Constituição, e considerando o disposto na alínea a do inciso XI do art. 27 da Lei n. 10.683, de 28 de maio de 2003 e no inciso I do art. 1º do Anexo I do Decreto n. 4.665, de 3 de abril de 2003, resolve:

Art. 1º Instituir, no âmbito do Ministério das Cidades, o Grupo de Trabalho denominado “Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária” (GTRPNRF), com a finalidade de:

I – Debater propostas de alteração do marco legal de regularização fundiária; e

II – Definir diretrizes e metas para a Política Nacional de Regularização Fundiária.

Art. 2º O Grupo de Trabalho será composto pelos representantes listados abaixo:

[nominata omitida por revelar dados pessoais. Consultar a edição do Diário Oficial da União]

§ 1º O Grupo de Trabalho será coordenado pela Diretoria de Assuntos Fundiários do Ministério das Cidades.

§ 2º O Grupo de Trabalho poderá convidar a participar de suas atividades representantes de outros órgãos e entidades, públicas e privadas, bem como especialistas em assuntos ligados ao tema cuja presença seja considerada necessária ao cumprimento do disposto nesta Portaria.

§ 3º A participação no Grupo de Trabalho não ensejará remuneração e será considerada como serviço público relevante;

§ 4º A Diretoria de Assuntos Fundiários dará o suporte técnico e administrativo necessário ao funcionamento do Grupo de Trabalho.

Art. 3º O Grupo de Trabalho terá prazo de 60 dias para a conclusão de seus trabalhos a contar da data de sua designação, admitida sua prorrogação por igual período.

Art. 4º Esta Portaria entrará em vigor na data de sua publicação.

BRUNO ARAÚJO