SREI – Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis

4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo

O 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo entre os dias 6 e 7 de junho de 2013, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, rendeu inúmeros debates e discussões de capital importância para toda a categoria profissional.

Nesta edição, publicamos o extrato das exposições feitas no dia 7.6 pelo magistrado Antônio Carlos Alves Braga Jr.1 e pelo registrador paulistano Flauzilino Araújo dos Santos2.

Registro público eletrônico

Antônio Carlos Alves Braga Junior – juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça.

Antônio Carlos Alves Braga Jr.
Antônio Carlos Alves Braga Jr.

Mudando-se o meio, muda-se a forma. Temos à nossa frente uma perspectiva de revolução muito grande.

A tecnologia já não é mais nenhuma novidade para nós, mas a sua incorporação nas atividades notariais e de registro ainda contém uma característica de novidade.

Para a aplicação da tecnologia, dependemos de normatização, do estabelecimento de regras e da observância de certos padrões. Não é como ocorre em outras atividades privadas em que se pode simplesmente incorporar a modernidade e a tecnologia para se alcançar maior eficiência.

Precisamos tomar muito cuidado com os regramentos, para que possamos empregar as ferramentas tecnológicas com validade e segurança jurídicas e também com segurança operacional.

Continuar lendo

Dúvidas registrais, procedimentos administrativos e correição

4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo

Dúvidas registrais, procedimentos administrativos e correição
Vicente de Abreu Amadei
Marcelo Benacchio

Dando seguimento à publicação dos trabalhos apresentados no 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, publicamos as notas práticas dos m magistrados paulistas Vicente de Abreu Amadei1 e Marcelo Benacchio2.

A exposição foi feita no dia 7 de junho de 2013 na teatro do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Palácio MMDC, localizado na Capital.

Marcelo Benacchio, Vicente de A. Amadei e des. Ricardo Dip
Marcelo Benacchio, Vicente de A. Amadei e des. Ricardo Dip

Continuar lendo

O registro da averbação e a imponderável principalidade do acessório

sombraA recente Lei 11.922, de 13.3.2009, sancionada pelo Presidente Lula, é um estranho corpo legal enquistado no sistema do crédito imobiliário.

O diploma tem origem na MP 445, de 6 de novembro de 2008, que dispunha sobre a dispensa de recolhimento de parte dos dividendos e juros sobre capital próprio pela Caixa Econômica Federal.

Logo a matéria entraria em discussão na Câmara Federal. No seu itinerário, várias emendas foram apresentadas; outras tantas oferecidas pelo Senado e afinal, consolidadas e votadas, foram encaminhadas à sanção. A tramitação e seus acidentes podem ser acompanhados aqui

A questão mais delicada desta lei, vista da perspectiva dos registros públicos e do direito civil – para não falar do Crédito Imobiliário como um todo -, reside nos arts. 7º e 8º da citada lei, verbis:

Art. 7º. Fica dispensado o registro de averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos do aditivo contratual de que trata o art. 5º desta Lei.

Art. 8º. Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.

Continuar lendo

Regularização fundiária e sanção premial

Nesta semana, veio ter às minhas mãos um procedimento administrativo instaurado a pedido de um registrador paulistano que oferece sugestões à Primeira Vara de Registros Públicos para se implementar uma peculiar regularização fundiária na Capital de São Paulo.

Cumprindo determinação judicial – que, na verdade, representa uma rara oportunidade de contribuir com a regularização fundiária em nossa cidade -, os registradores prestarão informações e oferecerão sugestões para que a tal regularização fundiária seja real e efetiva.

Para não cair na tentação de acompanhar as conclusões dos que me antecederam, procurei deter-me um tanto no assunto. Deparei-me, então, com uma barreira aparentemente intransponível, ponto a que sempre chego e que reputo como essencial. Trata-se de um nódulo de caráter econômico e que pode ser expresso muito singelamente na questão: como estimular o ocupante de áreas irregulares a regularizar e legalizar o seu lote?

A resposta não é tão simples. Basta pensar no desenvolvimento que o tema vem merecendo na doutrina especializada, cujo maior expoente é o jurista brasileiro Edésio Fernandes. Centenas de livros estão devotados ao assunto, que envolve especialistas de várias áreas e tem, justificadamente, um marcado tratamento multidisplinar.

Como registrador, a minha tendência, como a de muitos de meus colegas, é centrar o foco nos aspectos relacionados ao núcleo da regularização, dita fundiára, de fundus – fundus est omne quidquid solo tenetur -, o que, por fenômeno de antonomásia, nos remete sempre à idéia de regularização fundiária registrária, tendo por objeto material os direitos relativos à propriedade e as acessões urbanas. Continuar lendo

Tio Sam e a fé pública

dailynews2

Entre outras podres delícias, o Tio Sam exportou para o mundo a crise decorrente das suas hipotecas podres.

Foi a primeira fissura no imaginário ingênuo daqueles que ainda acreditavam, em pleno século XXI, que o que é bom para os EEUU é bom para esta Selva de Papagaios.

Falo do seu sistema registral – com o perdão da expressão – em que tudo parecia ser muito simples,  rápido, eficiente  e econômico. Para muitos dos que atuam no mercado imobiliário tupiniquim, os modelos de securitização e sua base jurídica de segurança estrutural – sistemas de seguros de títulos e registros administrativos – eram tudo de bom.

“Amo tudo isso” – dizia o empolgado colega do crédito imobiliário, entre um Mac e uma taça generosa de café, macaqueando os players da Fannie Mae and Freddie Mac. Para ser moderno basta acreditar nessas entidades  e apostar na roleta de ações.

Pena que tudo isso deu sumiço e ruiu ruidosamente. Tudo muito ruim, seu moço!

Mas pra quem não conhece muito bem o sistema registral, com o abuso da expressão, recomendo a leitura da patética reportagem do Daily News, edição de 2 de dezembro de 2008It took 90 minutes for Daily News to ‘steal’ the Empire State Building.

Inacreditável: venderam o Empire State Building! E com o apoio de um  “notário” – notaram como uma vez mais é preciso metaforizar esta prosa?

Os 102 anos de história testemunharam o simulacro que consumiu alguns poucos minutos – preenchimento de formulários, atuação de notário e pimba! tudo muito simples, rápido, eficiente e econômico.

Pena que nada disso é seguro. Mas afinal, em tempos pós-modernos, em que tudo que é sólido desmancha no ar, em que a realidade é surpreendida por seus arremedos tecnológicos, para que segurança?

Depois de tentar, arriscar e fracassar, tente de novo: game over!

(Vale a pena ler a nota publicada no Último Segundo).

Continuar lendo

Direito registral imobiliário: luzes e trevas

Ildeu Lopes Guerra

Nuvens da inquisição ainda se encontram em alguns cartórios de registro de imóveis, verdadeiros repositórios da burocracia. Tudo é feito de modo a não consumar o ato registral, pelo qual já receberam, antecipadamente. Se não bastassem os absurdos da exigências feitas, quase sempre com mais de 30 dias da data do protocolo, quando a vítima, após o calvário do acompanhamento diário junto à serventia, se depara com a exigência, lhe é dito ou escrito: “suscite dúvida!”

Transfere-se o serviço do oficial para o Juiz da Vara de Registros Públicos que, no mais das vezes, pelo desconhecimento do que de fato está ocorrendo, emite o “atestado de óbito da vítima’. Esta, por falta de conhecimento ou condições, não contestou nem apresentou defesa, correndo o processo à revelia.

O processo de dúvida, se competente o oficial, é o remédio último, somente quando examinadas todas as possibilidades de se realizar o ato, e não podendo as partes superar o exigido, se legal e razoável.

No que se refere às incorporações imobiliárias da Lei n. 4.591/1964, “o bicho pega”. De início, temos a variedade de relações de documentos, quando a lei é uma só. Apresentando o processo, com base na relação, mesmo com o acompanhamento diário, somente decorrido um mês ou mais (quando o prazo legal é de 15 dias) o apresentante é surpreendido com exigências de documentos, superiores às descritas na relação, além de, obrigatoriamente, ser exigida a revalidação de todo o processo.

Faz-se necessário que os cartórios tenham ciência de que a incorporação imobiliária é uma operação comercial, envolvendo altos custos financeiros.

O empreendimento só pode ser lançado no mercado após o registro da incorporação imobiliária. O atraso de um lançamento pode, simplesmente, inviabilizar o negócio. Alegam que a documentação não está a contento (o que ocorre, em certos casos), porém, a maioria dos processo é feita por empresas, advogados ou despachantes especializados. Por que o ônus desta contratação? Tempo e custo, em virtude do exposto, em vão.

A lei impõe aos incorporadores a obrigação de registrar a incorporação, ao passo que alguns cartórios tratam de inviabilizar os registros. Daí que, de cada cinco prédios em construção, pelo menos três estarão na informalidade. É a realidade, comprovada pelos próprios cartórios, quando se verifica a proliferação de contratos ou escrituras de fração ideal, correspondendo à futura unidade que, depois de protocolados, são devolvidos, com a exigência da apresentação do processo de incorporação.

A construção civil necessita de regras claras, sólidas. Os riscos dos negócios são dos os de mercado, sendo desnecessário acrescentar outros, como vem acontecendo.

As empresas da construção civil são as que “criam” imóveis, lotes ou edificações, que são a base, o produto, do registro de imóveis. São elas que, conforme estatísticas, por meio da geração de empregos, pagamentos de impostos, respondem por, pelo menos, 60% da movimentação econômica do país. Merecem respeito, não só dos cartórios, mas de todas as repartições públicas e dos governos.

As exigências poderiam ser feitas de uma única vez, no prazo legal, e fundamentadas.

Os oficiais e seus examinadores têm o dever e a obrigação de saber ver e compreender os documentos que examinam, à luz do conhecimento do direito registral imobiliário, pois, somente com essa compreensão, poder-se-á, se for o caso, acatar ou informar a parte interessada, bem com complementá-los ou corrigi-los.

É preciso ter em mente que o usuário dos serviços de registros não sabem e não têm a obrigação de saber das questões registrárias. E mais: o usuário merece todo o respeito, enquanto cidadão e ser humano que é.

É preciso que o usuário não seja tratado como criminoso ou vigarista, e sim como um ignorante com relação à matéria registral, ao passo em que mestre ele é em outras atividades, nas quais ignorante, provavelmente, será o oficial do cartório. Por que não?

É hora, estando já consolidado no país o Direito Registral Imobiliário, de todos aqueles que estão do outro lado do balcão dos cartórios serem qualificados, educados e respeitosos com o usuário.

Resta recorrer aos ensinamentos do saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva (magistrado, estudioso dos registros públicos, conselheiro do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, que prestou, sem remuneração, consultoria jurídica ao IRIB e a seus associados por mais de 26 anos, até 2003, quando faleceu), a maior autoridade em registros públicos no Brasil, incansável lutador, durante toda a sua vida, contra a burocracia cartorária.

O heuretés, o inventor do contemporâneo registro de imóveis brasileiro, nas palavras do também eminente Desembargador do TJSP, Ricardo Dip (Revista de Direito Imobiliário, 55 – fls. 388) precisa lançar sua luz sobre Minas Gerais, em especial na Corregedoria Geral de Justiça, para serem adotadas as “Normas de Serviços para o Registro de Imóveis”, com regras claras, prazos precisos, principalmente com relação às incorporações imobiliárias, Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e loteamentos da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

Em São Paulo, a Corregedoria, democraticamente, abre as portas para os oficiais de registros públicos apresentem suas contribuições para atualização e aperfeiçoamento das “Normas de Serviços dos Cartórios Extrajudiciais”, existentes desde os idos de 1978. Desde então, vem sendo atualizadas permanentemente.

A luta dos oficiais, do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, a contribuição da 1ª Vara de Registros Públicos, do Conselho Superior de Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, no sentido de só emitirem sentenças ou pareceres após a requalificação dos títulos e acatamento de consultas, consolidaram o Direito Imobiliário Registral.

A jurisprudência, hoje, serve de base para todos os países, cujos sistemas registrais são iguais ou semelhantes ao sistema brasileiro. É chegada a hora de a Corregedoria Geral de Justiça e do Conselho Superior de Magistratura de Minas Gerais se manifestarem e, a exemplo de São Paulo, criarem nossa norma e os mecanismos que propiciem aperfeiçoamento dos nossos oficiais, principalmente os de Registro de Imóveis, acatando consulta, emitindo provimentos que determinem suas atuações em casos polêmicos.

Que, nos processos de dúvida, seja feito um novo exame do título. O usuário se vê, hoje, submetido a verdadeiros abusos de poder de determinados cartórios (ainda bem que são minoria) com descabidas exigências, não fundamentadas e com a prévia decretação de “suscitar dúvida”.

Ora, o exame e a qualificação do título são da competência do oficial, operador do direito, a ele inerentes, e não do juiz da Vara de Registros Públicos. O processo de dúvida, como previsto na Lei de Registros Públicos, é a providência última, quando a parte não pode ou não quer cumprir a exigência, e se esta for legal.

O examinador precisa saber olhar, compreender o título que examina à luz da legislação, dos costumes e das jurisprudências, para acatá-lo ou refutá-lo fundamentadamente, por escrito, no prazo de 15 dias, e não após o prazo de entrega (30 dias) como vem acontecendo.

Esperamos que a Corregedoria assegure esta nova era com um provimento que defina, detalhadamente, a relação de documentos que deverão ser exigidos para o registro de processos de incorporação da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, inclusive determinando o prazo legal para a comunicação da pendência, quando houver.

Se as serventias cumprirem seu papel, determinado na Constituição e nas leis que regem os registros públicos, mais registros e averbações serão feitos na forma da lei.

Aí, sim, livres ficaremos das nuvens e dos entulhos presentes, até então, no Estado.

* Ildeu Lopes GuerraEspecialista em registros cartorários, atua há mais de 30 anos como consultor de Direito Registral Imobiliário.

Registro e Cadastro – Uma interconexão necessária

Sérgio Jacomino [1]

Para enfrentar o problema da necessidade de integração entre o registro e o cadastro físico; para tentar apontar os benefícios recíprocos que a conexão propiciaria; para compreender que os registros de segurança jurídica não se desnaturalizariam com a conjugação de informações com os cadastros físicos, é preciso verificar ligeiramente a figura da matrícula nos registros imobiliários, como foi introduzida em nosso sistema e qual a sua natureza jurídica. Principalmente, extremar os conceitos de matrícula e cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas em nosso meio.

O termo matrícula é de fato rico em significações e bastaria uma avaliação de seu emprego em outros campos do direito, restringindo assim a pesquisa onomasiológica, para verificar o caráter plurívoco e polissêmico que encerra.

Ao longo dos anos, o termo matrícula pôde significar tanto a inscrição necessária para o exercício do comércio[2], quanto o registro de navios e embarcações; podia indicar o procedimento para estabelecimento de empresas de armazéns gerais,[3] ou o cadastro do leiloeiro, atividade que se exerce mediante prévia matrícula no órgão respectivo. O próprio registro Torrens, hoje regulado pela Lei 6015/73, previa, desde o ano de 1890, a matrícula nos procedimentos de registração.[4] A vigente lei de registros públicos igualmente prevê a matrícula de oficinas impressoras, jornais, periódicos, empresas de radiodifusão e agências de notícias.[5]

O conceito de matrícula no registro imobiliário entre nós foi sendo joeirado pela contribuição sistemática de inúmeros estudiosos ao longo do tempo, desde o advento da Lei 6015/73, até os dias de hoje. A comunidade de estudiosos do direito registral permitiu fixar, com razoável precisão, o conceito jurídico de matrícula.

Conceito de matrícula

Assim, matrícula, para Maria Helena Leonel Gandolfo é “um ato de registro, no sentido lato, que dá origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da transcrição da qual se originou”[6]

Partindo da definição da notável registradora paulistana, poderíamos destrinçar seus elementos e tecer algumas considerações com o fim de bem fixar o conceito.

Assim como a inscrição pode significar tanto o ato de inscrever quanto o seu resultado (o inscrito)[7], para fins pedagógicos poderíamos distinguir entre o ato jurídico de matrícula – no sentido de inscrição inaugural no sistema de fólio real –  e a matrícula como sinônimo de fólio real, que encerra as inscrições a ele endereçadas relativamente à unidade predial.

Na sua formulação substantiva, o termo matrícula acena para o sentido já registrado nos bons dicionários latinos, cuja raiz aponta para a idéia de rol e, mais amplamente, de registro público.[8]Com o sentido de fólio real, a matrícula é a própria folha, a base – continente registral – sobre a qual vão aportar os assentos relativos ao domínio e às demais mutações jurídicas – conteúdo registral – que tenham por objeto o imóvel matriculado.[9]

A matrícula, com o sentido lato de registro, é a primeira inscrição no fólio real[10]. Pois, assim dito, subentende-se: (a) que se trata de um registro jurídico – para afastar a idéia de que a matrícula seria tão-só um ato cadastral[11] (b) que estamos diante de um ato jurídico cuja conseqüência imediata é fixar o atributo de dominialidade, enunciando a situação jurídica do imóvel e (c) que a matrícula, entendida como ato jurídico de inscrição, pode apresentar nítida distinção em relação ao fólio real, que é o suporte da inscrição.

Matrícula e cadastro – rápidas distinções

Afrânio de Carvalho desde muito cedo refutou a idéia de que a matrícula representasse meramente um ato cadastral, que pudesse assim ser deixada “solta no mundo da irrelevância”.[12] Com certa razão a crítica, pois a tendência dos comentadores de primeira hora, provavelmente afetados pelas frustradas tentativas de aproximar o nosso sistema de direito registral ao alemão, acabou considerando o advento da Lei 6015/73, e especialmente da instituição da matrícula, como o marco legal da instituição entre nós de um verdadeiro cadastro.

Enfim, a matrícula é a inscrição primigênia no fólio real, base para qualquer outra que lhe suceda, porque passa a fundamentar o direito de propriedade sobre o imóvel.

Prosseguindo, afirma-se que a matrícula dá origem à individualidade do imóvel. O sistema anterior era organizado tendo por base um fólio coletivo, de base documental, ou mista, em que o assento se perfazia pela “transcrição” do título, em ordem cronológica, podendo albergar dita “transcrição” mais de um imóvel ou partes ideais, embora pudesse referir-se – essa a hipótese mais comum – a um só imóvel. Na verdade, com o advento da atual lei de registros públicos, houve a opção pela técnica do fólio real, que organiza a publicidade imobiliária a partir da unidade predial e sua respectiva matriz, em implicação recíproca.[13]

O aspecto que merece a minha melhor consideração, nesse passo, é que a matrícula, como sinônimo de fólio real, é um importante divisor sistemático, contrastando os modelos de organização da publicidade imobiliária pela ênfase que deposita no ordenamento real. Portanto, não é a matrícula que daria origem à individualidade do imóvel – a sugerir que o antecedente da matriz seria o caos de indeterminação objetiva – mas enfatizando a organização do sistema nessas bases, define-se a relação que vai imperar na ordenação criadora dos assentos – um imóvel uma matrícula.

Matrícula – recidiva de domínio

A definição oferecida pela estudiosa de direito registral culmina com o reconhecimento do atributo dominial derivado da transcrição.

Mais uma vez, Afrânio de Carvalho socorre-nos em boa doutrina para justificar o caráter dominial da matrícula[14]. De fato, a inscrição originariamente feita no livro de transmissões – o antigo livro 3 do Decreto 4857/39 – sofre uma mutação morfológica, uma mudança exterior, sem qualquer interferência substancial. A mudança do sistema, que impõe agora uma nova forma de organização do registro, não contamina a medula do sistema registral brasileiro: a matrícula representa a recidiva de domínio.

Parafraseando Marshall McLuhan, que no clássico Understanding Media proclamou que o meio é a mensagem, a forma é o conteúdo, poderíamos aproveitar o delicioso mote para expressar a tendência natural de que a revolução formal experimentada pelo registro brasileiro acarretasse, como poderosa vis atractiva, a instituição de sua contraparte material – a consagração do eixo fundamental e estrutural de um registro imobiliário moderno, a fé pública registral. Mas, a mudança do sistema de organização fundiária no Brasil, com a introdução do fólio real, até hoje anela a necessidade de uma integração com o cadastro físico. A matrícula clama naturalmente pela sua contraparte: o cadastro – quod omnia intendunt assimilari capitastrum. Essa necessidade estrutural do sistema se expressa timidamente em alguma referência legal (Art. 176, § 1o, 2, III e art. 278, § 1o, III da Lei 6015/73 sem falar nos dispositivos do Estatuto da Terra).

Mas é preciso consignar que nem sempre o atributo dominial da matrícula é derivado da transcrição que a antecede. Pode ocorrer que o fólio se inaugure com a inscrição primigênia que inicia não só o historial tabular, mas também a fixação inaugural de seu atributo dominial: é o début registral, no dizer de García Coni.[15] Há casos em que o imóvel, através da matrícula, passa de uma realidade extra registral ao regime da publicidade registral, ficando adstrita aos seus rigores e efeitos. Assim, por exemplo, no processo administrativo discriminatório de terras devolutas da união,[16] ou na matrícula de bens públicos – quando se pensa na necessidade de matriculação desses bens quando desafetados para alienação. Pense-se na usucapião, na acessão (aluvião, avulsão) nos títulos de domínio anterior ao Código Civil – cujos titulares, na opinião de Walter Ceneviva, têm “direito adquirido ao não registro, mesmo para assegurar disponibilidade[17] etc.

Inscrição, especialidade e determinação

Embora a matrícula de fato tenha representado um grande avanço na organização do registro predial brasileiro, a grande dificuldade que ainda resiste bravamente, e desafia a inteligência dos operadores do direito, é a imperfeita determinação dos bens imóveis, já que o nosso sistema registral padece, como já apontado, com a falta de conexão com um sistema cadastral minimamente organizado.

Suspeito que a doutrina hipotecarista brasileira (mais do que a doutrina, a iterativa jurisprudência administrativa e registral) identificando claramente as deficiências que decorrem dessa falha estrutural – mirando-se no sistema paradigmático do direito tudesco – substituiu a falta de integração com o cadastro físico pelo reforço da idéia de especialização do imóvel pela descrição literal do bem. Naturalmente, vimos investindo no aperfeiçoamento da chamada especialização do bem inscrito, optando-se, todavia, pelo procedimento técnico mais inadequado. Como conseqüência, nosso sistema registral está como que condenado a um injusto purgatório, pois ainda padece dos atributos necessários para consagrar, à perfeição, a eficácia da inscrição.

Ocorre uma curiosa idealização no nosso sistema. Assim, quanto mais detalhada fosse a descrição do imóvel matriculado, com todas as minudências expressas em descrições literais, maior seria a segurança, pouco importando que simplesmente se reproduz em um novo meio (matrícula) um ultrapassado modelo de determinação e individuação dos imóveis, exatamente como se dava nos longevos registros (transcrições). À mingua de uma necessária interconexão entre o registro de segurança jurídica e o cadastro físico, procurou-se fazer repousar na técnica da especialidade literal do bem matriculado a compensação dessas notórias deficiências. Levadas às últimas conseqüências, a especialização do bem, assim encetada, representa um notável retrocesso sistemático, pois simplesmente reproduz um procedimento anacrônico para a determinação do bem inscrito. Nem mesmo as famosas retificações de registro, pelos motivos que abaixo serão apontados, logram atingir um grau mínimo de segurança na determinação dos bens imóveis.

Acostumados ao jargão técnico que se fez dominante após o advento da Lei 6015/73, dizemos que os imóveis matriculados devem estar “especializados”, isto é, perfeitamente descritos e caracterizados, com todas as minudências que permitam individuá-los e estremá-los de quaisquer outros.

Perseguimos a segurança jurídica, fazendo concretizar-se o princípio de especialidade.

Mas, lamentavelmente, estamos faltos de uma abordagem estrutural, uma visão de conjunto, pois a segurança jurídica que se busca na precisa especialização do bem imóvel não logra atingir perfeitamente a conexão da parcela com sua confinância. Não há no registro uma representação da imbricação que se verifica no solo. Ou seja, temos uma visão fragmentária das parcelas, sem qualquer elemento de amarração estrutural com o todo. Em suma, tem-se, ainda, uma visão atomizada, pulverizada, desestruturada, dos imóveis que se entretecem na vasta malha do território.

O “beliche dominial” e a fé pública registral

Essa a razão da recorrente superposição de parcelas, acarretando o que tenho denominando de  síndrome de beliche dominial, com títulos contraditórios, versando sobre bens imóveis que se superpõem. Ingressando no ofício predial, inoculam o germe da nulidade pela destruição da legitimação do registro pela dupla matriculação – problema pouco explorado por nós e que está a merecer um estudo mais detido.

Poucos se aperceberam que a relutância em admitir-se entre nós a fé pública registral, robustecendo a eficácia do registro, se deve, em grande parte, às deficiências na determinação segura dos bens que são objeto das inscrições. E a deficiência é sempre magnificada e agravada pela falha estrutural de inexistência de integração entre o registro de segurança jurídica e o cadastro físico.

Não se dá o caso de que o nosso registro predial seja inseguro. O sistema provê certa segurança, digamos estática, mas descura, por razões históricas e culturais, uma visão dinâmica do fenômeno consistente na constrasteação das confrontações. A dialética da confinância produziria a melhor determinação e individuação de cada imóvel objeto da inscrição. As referências da confinância, não sendo hauridas da descrição literal do próprio imóvel, mas resgatadas de uma planta cadastral segura, geraria uma certeza robustecida. Cresceria a segurança jurídica que o sistema almeja.

Demarcação de terras e queima de cartórios

A opção do legislador civil originalmente recolheu as idiossincrasias culturais e históricas da realidade fundiária brasileira, forjando um estatuto legal de extraordinária importância. Posteriormente, a doutrina e a jurisprudência, agravando a opção pelo modelo em vigor, acabaram por aprofundar o divórcio entre o registro e o cadastro – ao ponto de muitos registradores até hoje resistirem desconfiados à idéia dessa fundamental integração.

Os motivos são vários e não cabe aqui, nesta ligeira exposição, enumerá-los em pauta extensiva.

Mas, recolhem-se índices simbólicos que permitem descerrar os motivos dessa opção hoje consagrada. Em primeiro lugar o histórico contubérnio entre terras públicas e particulares, que dispensa maiores comentários. Além disso, a contradição entre a necessidade da regulamentação da propriedade e o modelo de exploração econômica da colônia que se assentava na agricultura predatória e extensiva, prática que se tornou regra depois da independência e se manteve até há bem pouco tempo como uma chaga da realidade fundiária e ambiental brasileira. Na voz autorizada de um cronista, essa contradição era aguda e nitidamente sentida pelos contemporâneos: “terrenos devolutos quase todos têm há doze anos a esta parte explorados, invadidos e apossados por um aluvião de pessoas e convertidos em fazendas”. Prosseguindo, anota que “um germe fecundíssimo de desordens e de crimes tem sido a confusão dos limites das propriedades rurais, tanto as adquiridas por sesmarias primitivamente, como as havidas por título de posse com cultivos efetivos. As divisas principalmente dessas ultimas só são firmadas e respeitadas por armas de fogo desfechadas de emboscadas de trás dos grossos troncos de nossas árvores seculares.”[18]

De qualquer maneira, a anarquia verificada na titulação de terras acabaria por redundar no primeiro diploma legal que visava pôr ordem no caos: a chamada Lei de Terras – Lei 601, de 18 de setembro de 1850. No transcurso de inúmeras tentativas legislativas baldadas, levadas a cabo para regularizar a questão das terras no Brasil, vemos a violenta resistência à organização fundiária, acirrando e consagrando o aspecto “agrarista” da sociedade brasileira. Desde o arrasamento de São Vicente, em 1534, patrocinado pelos misteriosos Bacharel do Iguape e Ruy García Moschera, acompanhados dos índios carijós, destruindo o pelourinho, arrombando a cadeia, libertando os prisioneiros e destruindo o cartório por incêndio, “queimado o ‘livro do tombo’, no qual estavam registradas as escrituras de sesmarias”[19], o que a história flagra é uma contínua e invariável reincidência de conflitos que versam sobre a questão da titulação das terras e especialmente sobre a demarcação das glebas.

Sobre incêndios em cartório, valeria um capítulo e merece breve referência aqui a revolta do Quebra-Quilos em que os proprietários, insatisfeitos com a adoção do sistema de medição e demarcação das terras, insuflaram a população a queimar cartórios.[20]

Enfim, a precária demarcação de terras acaba ocorrendo pela necessidade de substituir a garantia de escravos pela hipoteca, que exige, como é cediço, a identificação da garantia. Mas a perspectiva individualista da propriedade, dissociando-a de uma planta cadastral, permanece como um traço que ilumina nossa vocação àquela visão estática da especialização do imóvel. Não se releva a imbricação que acarreta uma visão global oferecida por uma planta cadastral. O ponto de partida da especialização é sempre a parcela, ou seja os interesses individuais do proprietário que se projetam sobre os interesses públicos de racional ordenação do solo. Até hoje os cadastros urbanos e rurais se  nutrem de informações parcelares, oferecidas unilateralmente pelo interessados – às vezes nem mesmo o proprietário – reproduzindo, sem que isto seja mera coincidência, o que já dispunha, por exemplo, o Registro do Vigário (art. 91) e a própria Lei 601, de 1865, que já previa a criação nas freguesias do “registro das terras possuídas, sobre as declarações feitas pelos respectivos possuidores, impondo multas e penas àqueles que deixarem de fazer nos prazos marcados as ditas declarações, ou as fizerem inexatas”.

Até mesmo o dístico “um imóvel, uma matrícula”, que orna os umbrais dos registros brasileiros, à parte representar importante fundamento operacional e marco legal, parece nutrir e estimular essa visão fragmentária do fólio imobiliário.

A força do registro imobiliário

O registro imobiliário não reproduz, ainda, e fielmente, a feição do território – salvo os casos recentes de parcelamentos do solo urbano, orientados por critérios técnicos de levantamento cartográfico aceitáveis (referências a marcos “amarrados” a redes geodésicas). Se partíssemos da descrição encontrada em cada matrícula e a partir delas nos propuséssemos a “remontar” a imagem do território de uma dada região, obteríamos como resultado um monstro disforme, uma representação completamente descaracterizada da realidade fundiária.

É preciso reconhecer, por outro lado, que tal ocorre não por culpa do profissional do direito encarregado desse mister. De fato, os registradores brasileiros sempre responderam à altura dos ingentes desafios de prover segurança jurídica aos negócios imobiliários. Mas, somos tributários de uma larga tradição que sempre buscou traduzir o objeto da inscrição em termos de descrição literal, quase sempre imperfeita. Os exemplos mais estapafúrdios povoam a literatura técnica e, o que é pior, compõem ainda hoje parte considerável dos registros prediais: imóvel que confronta com “os impossíveis da serra”; linha que divide com um “cemitério de índios”; prédio rústico que faz limite com o “pasto da vaca mocha” etc.

Estamos lamentavelmente presos a uma visão equivocada, além de superada, histórica e tecnologicamente. Mesmo tendo havido um salto qualitativo com o advento da sistemática da Lei 6015/73 – que ordena o registro a partir do imóvel, formando uma “base cadastral”, na dicção de alguns estudiosos de primeira hora – o fato é que, na matrícula, supervalorizamos, ainda, o elemento descritivo, literal, desprezando-se outros elementos seguros para a perfeita identificação do imóvel.

Assim, mesmo tendo o chamado sistema de fólio real priorizado o objeto (imóvel) na organização dos registros, não houve o correspondente aperfeiçoamento técnico na determinação do bem. Os memoriais descritivos, elaborados em muitos casos sem qualquer rigor técnico, apresentam sérios problemas e é comum não apresentarem correspondência com o que se encontra no solo. São conhecidos os exemplos de “ablaqueação”, “registros sem lastro”, para usar expressões cunhadas por Ricardo Henry Marques Dip e que fizeram fama no meio registral.

Ainda recentemente divulgaram-se notícias de fraudes em títulos e registros de imóveis rurais[21]. As superposições, intersecções e omissões de parcelas, que acarretam a nulidade e o bloqueio de matrículas, destruindo o eixo fundamental do registro (legitimação), se devem à falta de integração entre o registro predial e o cadastro.

Por outro lado, os registros também são feitos com suporte em títulos judiciais como retificações de registro,  discriminatórias e usucapiões.  Ainda assim a inscrição padece do mesmo mal. São registros inorgânicos.

Embora padeça de reconhecidas imperfeições, o registro cumpre magistralmente o seu papel. O que não deixa de ser paradoxal, pois a modesta taxa de litígios que versam sobre conflitos de domínio desorienta os seus críticos. Afinal, imóveis imperfeitamente descritos, em tese, proporcionariam infindáveis demandas judiciais.

Mas o fato é que, em parte, os registros ainda conservam um elemento importantíssimo de determinação do bem imóvel, embora este possa não estar representado no registro – especializado, como diríamos – com o rigor necessário para estremá-lo de qualquer outro, evitando-se a superposição. Muitas vezes, um imóvel imperfeitamente descrito é perfeitamente determinado. Depois, os limites naturais dos prédios rústicos e urbanos são socialmente reconhecidos e respeitados. E acima de tudo, o registro representa a segurança jurídica. A posse, que é a visibilidade do domínio, quando robustecida com um título de domínio, afasta, de maneira eficaz, grande parte dos conflitos.

Mas as exigências de segurança cada vez mais se impõem como uma verdadeira necessidade social. Parece que estamos chegando a um ponto de mutação, para usar uma expressão de moda. Paradoxalmente, somente atingiremos um estado aceitável de segurança na determinação das parcelas quando abandonarmos esse modelo que se baseia, quase que exclusivamente, na abordagem individualizada e atomizada dos imóveis. É preciso vislumbrar um novo modelo “holístico”, conceito que se aproxima de um cadastro físico, perfeitamente integrado com o registro imobiliário, servindo à sociedade como um todo. Hoje é mais do que necessário pensarmos um cadastro (multifinalitário?)  que possa absorver, segundo critérios técnicos e científicos, previamente estabelecidos e validados, as  informações dos vários níveis, seja em relação à questão física, agrária, ambiental, tributária, seja, na outra ponta, em relação a todas as questões relacionadas com o exercício e garantia dos direitos dominiais.

O relacionamento dos cartórios com as instituições públicas merece uma reavaliação, uma nova abordagem. Hoje, existe uma preocupação  institucional  muito maior em relação à perfeita integração num cadastro, que seja multifinalitário, que possa atender a múltiplas demandas sociais – públicas e privadas. É mais ou menos este o sentido que estamos tentando perseguir para o registro, pensar um registro para o Brasil nesses moldes. Por isso,  procurou-se uma parceria científica com a universidade. Por isso estamos aqui, para contribuir com a nossa experiência e com os nossos conhecimentos.


[1] Sérgio Jacomino é Registrador Imobiliário em São Paulo, Capital. Texto originalmente publicado em 17.10.2000 no site do IRIB.

[2] Código Comercial, Lei 556, de 25/6/1850

[3] Decreto 1102, de 21/11/1903

[4] Cfr.Dec. 451-B, de 31/5/1890 e seu regulamento, Dec. 955-A, de 5/11/1890.

[5] Cfr. art. 116, 123, 124, 125 e 126 da Lei 6015/73.

[6] Gandolfo, Maria Helena Leonel. Reflexões Sobre a Matrícula 17 Anos Depois. RDI 33/105, São Paulo, jan./jun. 1994.

[7] Wolff, Martin. et. al. Tratado de Derecho Civil, Derecho de Cosas. 3a ed. 1o Vol. Barcelona : Bosch, 1970, p. 177.

[8] Saraiva, F.R. dos Santos. Novíssimo Diccionario Latino Portuguez. 8a. ed. Rio de Janeiro : Garnier, 1924, p. 718. Cfr. também Torrinha, Francisco. Dicionário Latino Português. 3a ed. Porto : Gráficos Reunidos, 1985, p.506; Silva, De Plácido e. Vocabulário Jurídico, Vol III e IV, 3a ed. Rio de Janeiro : Forense, 1993, p. 164

[9] Aproveitando a ilustração dada por Nalini. José Renato. A Matrícula e o Cadastro no Registro Imobiliário. São Paulo : RDI 37/17, jan./abr. 1996.

[10] Carvalho, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3a ed. Rio de Janeiro : Forense, 1982, p. 434 passim. Sustentando tratar-se de um ato de registro: Silva, Gilberto Valente da. A Matrícula. Mim. Encontro Regional de Registradores Cuiabá – MT, 1987.

[11] Como advogam Balbino Filho, Nicolau. Registro de Imóveis. 6a. ed. São Paulo : Atlas, 1987, p. 92, citando Jether Sotano;Oliveira, Édson Josué Campos de. Registro Imobiliário. São Paulo : RT 1976.

[12] Carvalho, Afrânio. A Matrícula no Registro de Imóveis. São Paulo : RDI 5/31, jan./jun. 1980.

[13] Dip, Ricardo Henry Marques. Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária. São Paulo : RDI 22/54, jul./dez., 1988

[14] Carvalho, Afrânio. Op. Cit. p. 432

[15] García Coni, Raul R. El Contencioso Registral. Buenos Aires : Depalma, 1978, p. 75. Adverte-nos Coni que, no direito argentino, denomina-se matriculação à passagem do antigo sistema cronológico à técnica de fólio real. Por essa razão, matrícula e fólio real se empregam como sinônimos. (loc. cit.). Cfr. do mesmo autor Registración Inmobiliária Argentina. Buenos Aires : Depalma, 1983, p. 76.

[16] Lei 6383, de 7/12/76. Cfr. art. 13, § único: “caberá ao oficial do Registro de Imóveis proceder à matrícula e ao registro da área devoluta discriminada em nome da união”.

[17] Ceneviva, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 7a ed. São Paulo : Saraiva, 1991, p. 341-342.

[18] Viana, João Caldas. Relatório do presidente da província do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, 1843, p. 4

[19] Bueno, Eduardo. Capitães do Brasil – a saga dos primeiros colonizadores. Icoleção Terras Brasilis, Vol. III. Rio de Janeiro : Objetiva, 1999, p. 98 passim.

[20] Barman, Roderick J. The brazilian peasantry reexamined: the implications of the Quebra-Quilos revolt. (1874-1875) in Hispanic American Historical Review, vol. 57, n. 3, 1977. Posteriormente, nas páginas de Terras do sem fim, Jorge Amado iria imortalizar uma prática comum entre os coronéis: o caxixe “que era registrar um título de propriedade à base de uma velha medição já sem valor legal” e o incêndio de cartórios, como o patrocinado pelo Coronel Teodoro no cartório de Venâncio (cfr. O capítulo gestação de cidades, n. 10)

[21] A Folha de São Paulo de 11/8/98 (editoria Brasil 1-12) estampou notícia que ilustra muito bem a confusão causada pela titulação anárquica que nos vem de há muito, potencializada pelo próprio INCRA: “No final da década de 50, o então governador Moisés Lupyon distribui títulos de posse das áreas a colonizadoras e grandes empreendedores. Para solucionar o impasse, o Incra ingressou com ações de desapropriação na áreas de conflito, emitindo títulos definitivos. Ao ingressar com as ações, o Incra utilizou, porém, transcrições de posse viciadas (sem amparo legal) de cartórios da região para identificar os réus (que seriam desapropriados). O ato do Incra aumentou a confusão, já que muitas áreas possuíam até cinco transcrições de posse (superposição de títulos)”. À parte a grosseira confusão sobre atribuições de registros prediais e serviços notariais, além de desconhecimento olímpico da outorga de títulos pelo Estado (e de seus efeitos nos registros), o fato é que a superposição denunciada se dá pela anarquia dos cadastros e falta de integração com os registros.