Usucapião de bem hipotecado?

Kollemata - jurisprudênciaA nota publicada no site do STJ, a propósito da decisão proferida no REsp 1.253.767, que hoje divulgamos, leva o leitor, num relance, a considerar que se reconheceu a usucapião apesar da existência de hipoteca regularmente inscrita e hígida. Vejam o título: “Hipoteca de imóvel não invalida obtenção de usucapião”. No texto reafirma-se a ideia: “A hipoteca de imóvel não inviabiliza pedido de usucapião extraordinário feito por terceiro”.

Mas, a questão era, de fato, muito mais simples e não leva à perplexidade que o título sugeria.

A hipoteca realmente existiu, foi regularmente inscrita e, ao cabo do termo, quitada a dívida, foi cancelada.

A questão apreciada pelo tribunal centrava-se numa questão marginal: no pleito dos proprietários no sentido de que esse fator intercorrente (hipoteca) pudesse, de per si, ter o condão de interromper o prazo prescricional na marcha do exercício de posse mansa e ininterrupta, sem contestação, requisitos necessários para o deferimento do pleito de usucapião.

O ministro João Otávio de Noronha cravou na ementa:

O fato de o proprietário do imóvel ter celebrado negócio com instituição financeira e dado o bem em garantia, depois baixada, não configura verdadeira oposição à posse exercida por terceiros que nenhuma relação têm com aquele negócio, já que não foi adotada nenhuma providência hábil a interromper o lapso prescricional hábil a autorizar o reconhecimento da aquisição do domínio pela usucapião.

Caros amigos. Não há novidades no front. Apenas um acidente de percurso.

  • REsp 1.253.767-PR, j. 18/2/2016, DJe 26/2/2016, rel. min. João Otávio de Noronha

 

Alienação fiduciária – dezoito anos de existência

foreclosureTendo sido chamado a opinar sobre a interpretação correta de alguns dispositivos da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, tive a oportunidade de dizer, na ocasião, que, no cumprimento dela, sempre foi, e continua sendo, necessário relevar os seus defeitos.

Infelizmente, essa lei, mesmo com as alterações introduzidas pela Medida Provisória 2.223, de 4 de setembro de 2001, incorporadas pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, continua provocando polêmicas depois de mais de 17 anos de vigência.

Não é difícil perceber que a raiz da situação criada se encontra na ideia de transformar a transmissão do domínio de bens imóveis em garantia do pagamento de uma dívida, agravada pela redação destituída de técnica registral, responsável pelas incongruências existentes, apontadas não só por registradores, como, também, por doutrinadores e julgadores, levando-os, com frequência, a interpretações conflitantes.

No passado, a fidúcia sempre foi entendida como uma forma de contrato mais apropriada para coisas móveis e, de acordo com esse entendimento, foi regulamentada pelo atual Código Civil, no capitulo IX, arts. 1.361 a 1.368, confirmando o que já estabelecia a Lei 4.728 de 1965, alterada pelo Decreto-lei 911 de 1969. E, nessa regulamentação, pensamos, não foi por acaso que os legisladores evitaram a expressão alienação fiduciária em toda a extensão dos referidos artigos codificados. Evitaram-na porque sabiam que não seria fácil utilizá-la como forma de garantia, implicando, como ela realmente implica, como já foi dito, transferência do domínio do bem alienado. Em substituição, sintomaticamente, usaram a expressão propriedade fiduciária e decidiram não estender o alcance da regulamentação aos bens imóveis. Poderiam ter estendido, como no caso do condomínio edilício, ocasião em que modificaram boa parte da Lei 4.591 de 1964, mas optaram pela omissão, a nosso ver, por razões bem compreensíveis.

Seja como for, o fato é que a alienação fiduciária de bens imóveis aí está, apesar da previsão de registradores e doutrinadores de que a sua adoção traria dificuldades de aplicação. Todos se recordam das dúvidas iniciais quanto ao alcance dela aos contratos celebrados fora do SFI e das controvérsias quanto à utilização do instrumento particular para os negócios em geral devido à redação dúbia do art. 38. É certo que, com as alterações posteriormente introduzidas, tais dificuldades foram removidas, mas outras permaneceram. Continuar lendo

O registro da averbação e a imponderável principalidade do acessório

sombraA recente Lei 11.922, de 13.3.2009, sancionada pelo Presidente Lula, é um estranho corpo legal enquistado no sistema do crédito imobiliário.

O diploma tem origem na MP 445, de 6 de novembro de 2008, que dispunha sobre a dispensa de recolhimento de parte dos dividendos e juros sobre capital próprio pela Caixa Econômica Federal.

Logo a matéria entraria em discussão na Câmara Federal. No seu itinerário, várias emendas foram apresentadas; outras tantas oferecidas pelo Senado e afinal, consolidadas e votadas, foram encaminhadas à sanção. A tramitação e seus acidentes podem ser acompanhados aqui

A questão mais delicada desta lei, vista da perspectiva dos registros públicos e do direito civil – para não falar do Crédito Imobiliário como um todo -, reside nos arts. 7º e 8º da citada lei, verbis:

Art. 7º. Fica dispensado o registro de averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos do aditivo contratual de que trata o art. 5º desta Lei.

Art. 8º. Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.

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