Alienação fiduciária – vários imóveis

Da concentração do procedimento intimatório para purgação da mora no caso de múltiplas alienações fiduciárias de bem imóvel em garantia de dívida única 

[*]. Mauro Antônio Rocha [**]

– I –

Neste ano, completam-se os primeiros vinte anos de existência da alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia.

Ingressada no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, inicialmente como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, a alienação fiduciária foi, durante alguns anos, vista com desconfiança pelos investidores – que aguardaram passivamente por algum sinal positivo do Poder Judiciário e também pelos consumidores de crédito – apáticos e intimidados com a severidade dos procedimentos de execução extrajudicial propostos.

Foi somente a partir de 2002, quando já se prenunciavam anos de estabilidade econômica, crescimento do produto interno bruto, pleno emprego e reajustes reais de salários, fatores por si – independentemente do tipo de garantia adotado – suficientes para a redução dos riscos de crédito e de negócio, que as instituições financeiras aderiram efetivamente ao instituto, passando a conceder mútuo financeiro com a garantia fiduciária imóvel, que, ademais, já comprovara, em operações esporádicas e monitoradas, a simplicidade dos procedimentos de contratação e, quando necessário, a indubitável rapidez da execução extrajudicial adotada. Continuar lendo

Alienação fiduciária – mudanças legais à vista

KollemataAlienação fiduciária de bem imóvel

O que mudará após a sanção presidencial após a sanção do PLC 12/2017 (MP 759/2016)? – Mauro Antônio Rocha [1]

Como havíamos previsto no artigo Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Apontamentos críticos sobre a proposta de alteração da Lei nº 9.514/1977 tentada pelas entidades representativas das instituições financeiras [2] o plenário da Câmara dos Deputados incluiu no Capítulo X (artigos 66 e 67) da Medida Provisória nº 759/2016 as propostas de modificação da alienação fiduciária de bem imóvel regulada pela Lei nº 9.514/1997, de interesse das instituições financeiras. Sob a forma de Projeto de Lei de Conversão nº 12/2017 o texto aprovado pelo Senado Federal, após trâmite judicial de regularização, está pendente de sanção da Presidência da República para vigência.

Mas, afinal, o que muda efetivamente na lei da alienação fiduciária? Continuar lendo

Alienação fiduciária – purgação de mora

Kollemata - jurisprudência

Limites da prerrogativa da purgação da mora em operações de crédito garantidas por propriedade fiduciária de bens imóveis.

Melhim N. Chalhub *

A purgação da mora em operações de crédito garantidas por propriedade fiduciária de bens imóveis tem sido objeto de interessante debate ante a pretensão do devedor de exercer essa prerrogativa após a averbação da consolidação, pela qual a propriedade é incorporada ao patrimônio do credor fiduciário.

A questão ganhou grande repercussão a partir de decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça, que reabriram o prazo para purgação da mora depois da consolidação, fundamentando-se em que:

(1) a Lei 9.514/1997 não teria fixado data-limite para purgação da mora e essa omissão justificaria a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-lei 70/1966, que, ao regulamentar a execução extrajudicial de crédito hipotecário, permite a purgação da mora até a data da arrematação;

(2) o contrato de mútuo garantido por propriedade fiduciária não se extingue por força do inadimplemento absoluto e da consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário; e

(3) a consolidação da propriedade não importa em incorporação do imóvel no patrimônio do credor fiduciário. [1]

Continuar lendo

Alienação fiduciária – reconstituição do registro

Kollemata

Alienação fiduciária – reconstituição do registro pelo cancelamento em decorrência da consolidação da propriedade. Sérgio Jacomino.

Uma questão tem agitado os debates e a suscitação de vários processos de dúvida. Nos casos de alienação fiduciária, intimado o devedor para purgar a mora, quedando-se inerte e consolidando-se a propriedade na pessoa do credor fiduciante, é possível repristinar o registro original da alienação fiduciária? Continuar lendo

Alienação fiduciária de bem imóvel

Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. Mauro Antônio Rocha [1]

  1. Introdução

É cada vez mais frequente que, no fornecimento de bens ou serviços para pagamento futuro, na concessão de empréstimos ou no financiamento para a aquisição dos referidos bens e serviços, o credor exija a constituição de garantia real da dívida, notadamente por alienação fiduciária, muitas vezes demandando a oneração concomitante de diversos imóveis de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores.

Parece-nos já não existir entrave ou dúvida quanto à legalidade da constituição de propriedade fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único.

Entretanto, persiste a negativa de alguns registradores de imóveis quanto a aceitar a determinação prévia do percentual de garantia atribuído a cada um dos imóveis em relação à dívida total – juntamente com algumas outras questões decorrentes de equívocos doutrinários e interpretação incorreta da lei, em detrimento da celeridade na recuperação dos créditos a emperrar o fluxo dos negócios financeiros e comerciais. Continuar lendo

Alienação fiduciária – arrematação – valor excedente

Kollemata - jurisprudência

KOLLEMATA

O CSMSP publicou no último dia 4/2/2016 a intimação do acórdão proferido na Ap. Civ. 1010103-21.2015.8.26.0100 de São Paulo, cujo link se indica abaixo.

O tema posto em debate é assaz interessante e já foi diversas vezes abordado nas reuniões que se realizam todas as quintas-feiras na Sala Elvino Silva Filho, no bojo das discussões sobre a Normativa Mínima Nacional do CNJ – Conselho Nacional de Registro, coordenadas pelo desembargador Ricardo Dip.

O tema de base é a natureza jurídica da obrigação legal, cometida ao agente fiduciário, de promover a entrega do numerário excedente ao devedor fiduciante após a realização do leilão. A obrigação se encontra estampada no § 4º do art. 27 da Lei 9.514/1997, que reza:

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Pois bem. Qual a natureza jurídica dessa obrigação legal? Dependendo da resposta, será possível satisfazer a outra questão que se achava subjacente na suscitação de dúvida: quais são os limites da qualificação registral na verificação da efetiva devolução das importâncias que sobejaram?

Vínhamos de discutir, nas concorridas sessões da NMN do CNJ, que anteriormente à etapa do leilão, previsto no art. 27 da citada lei, a propriedade já se havia consolidado na pessoa do fiduciário. Rompido o vínculo contratual e consolidada a propriedade em virtude do inadimplemento da obrigação, remanesceria, tão somente, a obrigação, de caráter legal, de promover a entrega dos valores que sobejaram ao antigo fiduciante, já desvestido do direito de fiduciante.

Foi justamente nesse sentido a decisão do Conselho:  a obrigação de prestar contas acerca do valor excedente “é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante”.

Em razão desse entendimento, decidiu-se que não seria atribuição do registrador, ao qualificar a escritura de compra e venda (arrematação), verificar o cumprimento do referido dispositivo legal. Enfim, a eventual inobservância do dever legal de repasse da quantia recebida pelo agente fiduciário e proprietário pleno do imóvel – “ou mesmo discordância do valor excedente apurado -, deve ser objeto de ação própria e adequada”.

A decisão nos parece correta. Diga-se: em regra, pois é sempre possível que, pela via judicial, se busque a rediscussão das condições de constituição em mora e sucessiva consolidação da propriedade, revertendo-a em favor do antigo fiduciante. Essas decisões, que vez por outra despontam no cenário judiciário, colocam em risco todo o sistema da Lei 9.514/1997. Agrava-se o quadro havendo arrematante – como neste aqui havia. Este terceiro fica irremediavelmente prejudicado, pois, fiado no registro, adquiriu a propriedade do imóvel no público leilão realizado nos termos da lei.

Eis a decisão:

Escritura de compra e venda. Alienação fiduciária. Arrematação. Valor excedente – obrigação de restituição – natureza pessoal. Qualificação registral – limites.

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – imóvel arrematado em leilão público promovido pela credora fiduciária – recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do §4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – exigência indevida – recurso provido – dúvida julgada improcedente – registro do título determinado.

Alienação fiduciária em debate

AF

Mauro Antônio Rocha é conhecido de todos os que se devotam ao estudo do direito real imobiliário. Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP) e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial é o Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

Mauro Rocha alia sua boa formação teórica com uma valiosa prática que decorre de sua atividade de coordenação jurídica dos contratos imobiliários da Caixa Econômica Federal. Como advogado, vivencia, na prática, os problemas que vão surgindo no mundo do crédito imobiliário. Vivemos uma etapa importante de concretização plena da Lei 9.514/1997 no enfrentamento dos problemas que surgem com a execução extrajudicial do crédito inadimplido.

Mauro Rocha no oferece um decálogo de conclusões que o Observatório do Registro submete à discussão dos leitores deste blogue.

Dê sua opinião. Participe das discussões. As contribuições serão levadas a debate nas sessões que se realizam na Sala Elvino Silva Filho. Continuar lendo

Alienação fiduciária e locação de imóveis

Alienação fiduciária de bem imóvel. Repercussões da constituição da propriedade fiduciária na locação do imóvel perante o Registro de Imóveis.
Mauro Antônio Rocha [1]

af– 1 –

Do contrato de alienação fiduciária decorre a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa imóvel (art.22, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997) e a consequência primeira e fundamental resultante da constituição da propriedade fiduciária é o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23, § único).

Dessa forma, com o registro da alienação fiduciária no competente Ofício de Registro, a propriedade é transferida ao fiduciário, com o escopo de garantia, juntamente com a posse indireta do imóvel, permanecendo o fiduciante, na posse direta, assegurada, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária (art. 24, V).  Continuar lendo

RTD – o desmonte do registro público brasileiro

Bigdata_privacyTratei do episódio do desmonte do RTD brasileiro – que qualifiquei de crônica de uma morte anunciada, parafraseando o autor latino-americano – no post publicado em outubro do ano passado.

Esse é um tema recorrente aqui neste blogue. O leitor poderá encontrar uma defesa leal e sincera do RTD feita por um registrador que não tem essa importante atribuição. 

Hoje trago à apreciação dos leitores o que considero uma perfeita síntese desse processo de desmonte progressivo e efetivo do registro público brasileiro, tal e qual o conhecemos há mais de uma centúria.

Trata-se da decisão proferida no Processo CG 156.742/2015, decisão de de 25/11/2015 (DJe de 7/12/2015), do des. Xavier de Aquino que redundou no Provimento CG 52/2015, de 4/12/2015.

Nesta decisão vamos encontrar uma minuciosa cronologia das etapas que acabaram por consumar a substituição dos antigos sistemas registrais por novos e modernos, geridos e administrados por atores privados de capital multinacional, e por isso mesmo muito poderosos, que ocuparam, por ineficiência e falta de visão da própria categoria, os espaços que historicamente estiveram reservados às instituições registrais.

A crítica deve ser assimilada pelos registradores. Este triste exemplo deve ser objeto de uma detida reflexão por todas as especialidades que, em maior ou menor grau, sofrem o mesmo assédio e podem estar sujeitos aos mesmos azares.

Vivemos uma nova era – a era da informação. Os grandes bancos de dados acabarão por se impor, assimilando os registros ordinários de valor econômico e jurídico da sociedade. As transações econômicas serão estruturadas e “datificadas”, para usar um neologismo que surge no âmbito das tecnologias de big data.

Com as bênçãos do Judiciário (em primeiro lugar – antes mesmo que as reformas legislativas ganhassem corpo) e do executivo e legislativo, hoje temos um registro concorrente, constituído a latere dos sistemas tradicionais, denominado SNG – Sistema Nacional de Gravames, que realiza todas as operações de registro de alienações fiduciárias de veículos automotores. Trata-se do “maior banco de dados privado de informações sobre financiamentos de veículos do país”, segundo a mesma instituição privada.

Para que se tenha uma ideia do que este registro extravagante representa, no ano de 2015 o SNG registrou 1.474.995 financiamentos de veículos (vide aqui).

Não é pouco e isto não representa uma fração do que esses enormes bancos de dados armazenam.