Alienação fiduciária – vários imóveis

Da concentração do procedimento intimatório para purgação da mora no caso de múltiplas alienações fiduciárias de bem imóvel em garantia de dívida única 

[*]. Mauro Antônio Rocha [**]

– I –

Neste ano, completam-se os primeiros vinte anos de existência da alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia.

Ingressada no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, inicialmente como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, a alienação fiduciária foi, durante alguns anos, vista com desconfiança pelos investidores – que aguardaram passivamente por algum sinal positivo do Poder Judiciário e também pelos consumidores de crédito – apáticos e intimidados com a severidade dos procedimentos de execução extrajudicial propostos.

Foi somente a partir de 2002, quando já se prenunciavam anos de estabilidade econômica, crescimento do produto interno bruto, pleno emprego e reajustes reais de salários, fatores por si – independentemente do tipo de garantia adotado – suficientes para a redução dos riscos de crédito e de negócio, que as instituições financeiras aderiram efetivamente ao instituto, passando a conceder mútuo financeiro com a garantia fiduciária imóvel, que, ademais, já comprovara, em operações esporádicas e monitoradas, a simplicidade dos procedimentos de contratação e, quando necessário, a indubitável rapidez da execução extrajudicial adotada.

Além disso, a referida simplicidade na contratação e a celeridade na execução proporcionadas por mecanismos tramados sob medida para o mercado de financiamento imobiliário, que abriga transações rudimentares – compra e venda pura, com transferência do domínio do bem imóvel mediante o recebimento integral do preço, cumulada com mútuo concedido ao comprador com garantia fiduciária constituída sobre o próprio imóvel –, atraiu outras modalidades creditícias com garantia imobiliária e, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, foi estendida também para outros empréstimos e obrigações em geral.

Obviamente, são essas outras operações extremamente mais complexas, enredando uma pluralidade de contratos, credores e devedores com interesses diferenciados, terceiros meramente garantidores, garantias reais e fidejussórias concomitantes, além da constituição de alienação fiduciária sobre múltiplos bens imóveis em garantia de uma só dívida, a exigir registros em diferentes circunscrições, em comarcas judiciais distintas ou, até mesmo, em estados diversos da federação etc.

Assim, ao mesmo tempo em que adotaram a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia ideal por conta exatamente das características de simplicidade e celeridade, essas novas modalidades negociais passaram a demandar a conformação de tais características legais às condições específicas desses mercados.

Uma dessas condições específicas diz respeito aos procedimentos legais de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação pecuniária.

Ocorre que muitas das operações contratadas nos mercados financeiro e negocial envolvem recursos de tal grandeza que somente estarão garantidos com a alienação fiduciária de um conjunto de bens, de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores, exigindo – no caso do não recebimento do crédito no vencimento – a intimação do fiduciante pelo oficial de Registro da circunscrição de cada uma das propriedades, avultando os procedimentos legais em prejuízo dos benefícios vislumbrados no instituto.

Para contornar essa dificuldade, os interessados avocam o princípio da autonomia da vontade e a paridade de condições dos contratantes como justificativas para pactuar sem a observância rígida dos dispositivos legais, ou com a inserção de procedimentos extravagantes e inexistentes na fórmula legal – potencializando o contencioso judicial e expondo o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia a resultados inesperados que, muitas das vezes, retroalimentam a própria divergência.

– 2 –

A intimação do fiduciante é conditio sine qua non para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, para que o bem objeto da garantia seja oferecido à venda em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.

A Lei n. 9.514/1997 escolheu expressamente o oficial de Registro de Imóveis para presidir e controlar o procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária de bem imóvel e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos da execução extrajudicial, que, ademais, devem ser obrigatoriamente reproduzidos (art. 24, VII) em cláusula específica do instrumento contratual, não deixando margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.

Para tanto, dispõe o § 1º do art. 26, da Lei n. 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Assim, segundo redação do dispositivo legal transcrito, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde está situado o imóvel e o titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, a juízo do oficial do Registro de Imóveis.

São objetivos da intimação de que trata o art. 26 da Lei n. 9.514/1997, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento e, de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido.

Não há dúvida de que os objetivos retro indicados restarão atingidos – mormente por se tratar de dívida única – com uma só intimação regularmente cumprida, sendo lícito entender improdutivo o atendimento literal do dispositivo legal para dirigir diversas intimações ao mesmo devedor, expedidas por oficiais de Registro distintos e com práticas funcionais dissemelhantes.

Como está visto, essa exigência legal, para além de dispendiosa e inócua, permite ao devedor, depois de uma primeira intimação, ausentar-se deliberadamente dos endereços indicados pelo credor, com vistas a adiar ou inviabilizar outras intimações, prejudicando a consecução da execução extrajudicial, estabelecendo prazos distintos para a purgação da mora de uma mesma dívida e, no caso de não pagamento, impossibilitando a consolidação da propriedade e a realização de leilão conjunto dos bens, em detrimento, inclusive, da transparência do procedimento.

Outra questão correlata se refere aos obstáculos, que, ao largo da lei, serão enfrentados para a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor nos casos de múltiplas alienações fiduciárias, já que muitos oficiais de Registro de Imóveis entendem somente ser essa averbação possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e da certificação do decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos.

Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo legal, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.

Entretanto, contam esses registradores com precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do Processo 115322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital [1], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora e Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”. 

– 3 –

Com relação à multiplicidade de intimação que dificulta a execução, já apontamos em manifestações anteriores [2], pautando-nos na redação do § 3º do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, a possibilidade de que – a requerimento e de acordo com a logística estabelecida pelo credor – as intimações sejam dirigidas pelos Registros de Imóveis ao oficial de Registro de Títulos de Documentos da comarca de domicílio do devedor, para que sejam procedidas em ato único, de maneira a afastar as dificuldades já mencionadas, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.

Não há impedimento legal ou prejuízo jurídico de qualquer espécie que justifique eventual desacordo do oficial de Registro para o encaminhamento da intimação ao oficial de Registro de Títulos e Documentos único, para atender interesse do credor.

Tal procedimento, no entanto, apesar de viável e possível, constitui apenas um paliativo destinado a contornar as dificuldades de atendimento às determinações legais e dependem de instrumentos de logística a serem desenvolvidos pelo próprio credor, além de compreensão e boa vontade dos registradores de imóveis envolvidos e da perfeita interação do oficial de Títulos e Documentos aos objetivos da intimação única.

– 4 –

Todavia, passados vinte anos da promulgação da lei, o ambiente econômico tornou-se inóspito e propício ao aumento da inadimplência, agravando o quadro de cobrança forçada das dívidas e, consequentemente, de reação judicial dos devedores e fiduciantes. Nesse contexto, o mundo jurídico se deu conta de que apenas uma parte proporcionalmente irrelevante dos contratos levados à execução extrajudicial resultou na consolidação da propriedade em nome do credor, e que parcela ainda menor deles foi judicializada, e, por conta disso – e do desconhecimento da visão dos magistrados quanto ao instituto –, as instituições financeiras evocam antigos fantasmas e expõem o temor de que uma possível desfiguração da alienação fiduciária de bem imóvel pelo Poder Judiciário possa transformá-la em nova garantia hipotecária, apontando para a necessidade do desenvolvimento de expedientes menos propensos à litigiosidade e mais adequados à norma legal.

Por essa razão, o que se propõe aqui é uma alteração legislativa que permita de forma estruturada e efetiva, nesses casos de multiplicidade de garantias e de circunscrições registrais, a intimação do devedor inadimplente ou fiduciante, para que a purgação da mora seja realizada por qualquer dos oficiais de Registro envolvidos, os quais, além de ultimar a intimação, se encarregarão de notificar aos demais ofícios acerca do pedido, para as devidas providências registrais, acompanhando e mantendo-os atualizados até o desfecho final do processo.

Para que a alteração legislativa proposta atinja seu desiderato, parece-nos suficiente a introdução de dois parágrafos ao artigo 26 da Lei n. 9.514/1997: um deles para autorizar que qualquer oficial de Registro de Imóveis, dentre as serventias com circunscrição territorial sobre os imóveis alienados fiduciariamente, realize a intimação do fiduciante e proceda às notificações aos demais Ofícios de Imóveis para as providências legais exigíveis, e um outro para dispor sobre a notificação da purgação da mora pelo devedor, ou do encaminhamento da respectiva certidão de decurso de prazo, exigida para a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Nesse sentido, sugerimos acrescer ao texto legal os referidos parágrafos com a seguinte redação:

Parágrafo (1).  Na hipótese em que múltiplas alienações fiduciárias tenham sido contratadas para a garantia de uma única dívida, poderá o fiduciário requerer ao oficial do competente Registro de Imóveis de qualquer das propriedades fiduciárias que proceda à intimação do fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer a prestação vencida nos termos e nas condições estipuladas no § 1º deste artigo, bem como para que informe da mora e da intimação aos demais Ofícios de Imóveis para prenotação e anotações nos respectivas livros.

Parágrafo (2). Purgada a mora, o oficial do Registro de Imóveis, no mesmo prazo previsto no § 6º deste artigo, informará aos demais Ofícios de Imóveis sobre o convalescimento do contrato de alienação fiduciária. Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial encaminhará certidão de transcurso de prazo aos demais Ofícios de Imóveis para que promovam a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário. 

Operacionalmente, entendemos suficiente que aos requisitos do requerimento de intimação se inclua a necessidade de declinar o ofício de registro de imóveis, o número da matrícula, o número e a data do registro de cada um dos contratos de alienação fiduciária abrangidos pela intimação, cuidando o requerente de comprovar, quando se tratar de contratos individuais, a vinculação da garantia ao contrato principal inadimplido, informações essas que serão transcritas para o instrumento padrão de intimação utilizado pelo Ofício de Registros.

Concomitantemente à expedição ou postagem, o Registro de Imóveis encaminhará ofício a cada uma das serventias imobiliárias, preferencialmente por meio eletrônico, diretamente ou por meio de entidade representativa dos registradores, sobre a instauração do procedimento intimatório, para prenotação e lançamento no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que seja consignada sua existência em caso de emissão de certidão da matrícula imobiliária.

Na hipótese do recebimento do valor cobrado, o Registro de Imóveis enviará ofício informando sobre a purgação da mora e convalescimento dos contratos de alienação fiduciária, para que cada uma das serventias proceda ao cancelamento dos efeitos da prenotação. Na outra hipótese – não recebimento do valor cobrado no prazo legal – noticiará o ocorrido a cada uma das serventias, por meio de certidão de transcurso do prazo para purgação da mora, possibilitando que, mediante comprovação do recolhimento dos tributos exigidos legalmente, possa o credor fiduciário requerer a consolidação da propriedade em seu nome.

Conquanto tenham sido consideradas para a resolução equilibrada e apropriada das dificuldades apontadas, as alterações do texto legal sugeridas ainda se prestam também a simplificar e desburocratizar o ato intimatório, dispensando a produção e a reprodução de documentos, além de prescindir das reiteradas intimações, pagamentos, recebimentos e prestações de contas exigidas na forma atual.

Obviamente, esses procedimentos operacionais sugeridos, assim como o detalhamento dos emolumentos devidos pelos interessados, deverão ser debatidos pelas entidades representativas dos registradores e formalizados pelas Corregedorias-Gerais dos Tribunais de Justiça dos estados.

– 5 –

Diante do exposto, com o propósito de contribuir para a compreensão dessas operações e permitir o aproveitamento pleno do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia de negócios financeiros e comerciais em geral, com a segurança jurídica que dele é esperado, sugerimos a apreciação da proposta de alteração legislativa, nos moldes retro mencionados, apresentando, para isso, minuta de projeto de lei a ser analisada e discutida pelas comissões pertinentes desta Ordem.

PROJETO DE LEI Nº        , DE 2017

(Ordem dos Advogados do Brasil OAB – Subseção São Paulo)

Altera a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que “Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. ”

O Congresso Nacional decreta:

Art. 1º Esta lei altera a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, para acrescentar os parágrafos 9º e 10 ao seu art. 26.

Art. 2º O art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar acrescido dos §§ 9º e 10 seguintes:

Art. 26. ……………………………………….

…………………………………………………..

§ 9º Na hipótese em que múltiplas alienações fiduciárias tenham sido contratadas para a garantia de uma única dívida, poderá o fiduciário requerer ao Oficial do competente Registro de Imóveis de qualquer das propriedades fiduciárias que proceda à intimação do fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer a prestação vencida nos termos e nas condições estipuladas no § 1º deste artigo, bem como para que informe da mora e da intimação aos demais ofícios de imóveis para prenotação e anotações nos respectivas livros.

§ 10 Purgada a mora, o Oficial do Registro de Imóveis, no mesmo prazo previsto no § 6º deste artigo, informará aos demais ofícios de imóveis sobre o convalescimento do contrato de alienação fiduciária. Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial encaminhará certidão de transcurso de prazo aos demais ofícios de imóveis para que promovam a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Art. 3º Esta lei entra em vigor na data da sua publicação.

JUSTIFICAÇÃO

A alienação fiduciária sobre bens imóveis ingressou no ordenamento jurídico brasileiro com a Lei n. 9.514, de 20/11/1997, como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, simplificando procedimentos de contratação e proporcionando execução extrajudicial célere e eficaz.

A utilização do instrumento como garantia de modalidades negociais mais complexas, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2/8/2004, entretanto, ressaltou algumas dificuldades na operacionalização da execução extrajudicial fora do âmbito do mercado de crédito imobiliário, demandando sua conformação às condições específicas desses mercados, dentre elas a observância dos procedimentos de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento da obrigação pecuniária quando garantida pela alienação fiduciária constituída sobre dois ou mais imóveis.

Com efeito, a intimação do fiduciante deve ser realizada pelo oficial do Registro de Imóveis com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel objeto do contrato. Ocorre que, nas operações com múltiplas garantias imobiliárias, o procedimento intimatório também será multiplicado, o que, além de dispendioso e inócuo, prejudica a consecução das intimações, estipula prazos e lugares diferentes para o pagamento e impossibilita a consolidação simultânea da propriedade, requisito para o leilão conjunto dos bens, em prejuízo dos benefícios vislumbrados no instituto.

A presente proposição visa permitir que o procedimento intimatório seja concentrado em uma só serventia registral, que notificará aos demais ofícios de Registro de Imóveis sobre a instauração, andamento e encerramento do procedimento intimatório para a necessária prenotação e anotações nos livros próprios, propiciando segurança jurídica a milhares de negócios financeiros e comerciais com garantia fiduciária.

Essa alteração legislativa, além de solucionar a dificuldade apontada no procedimento de execução extrajudicial, representará sensível simplificação do procedimento, sem prejuízo da necessária segurança jurídica, dispensando a produção e reprodução de inúmeros documentos, além de torná-los menos burocráticos que os atuais, os quais exigem repetidas intimações, pagamentos, recebimentos e prestações de contas.

NOTAS

[1] Processo 1115322-57.2014.8.26.0100, São Paulo – 4 SRI, j. 9/1/2015, DJe 20/1/2015, Dra. Tânia Mara Ahualli. Acesso: https://goo.gl/EyNv5g.

[2] ROCHA, Mauro A. Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. https://cartorios.org/2016/10/18/alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel/

[*] Trabalho publicado originalmente na Revista Científica Virtual, edição nº 24, 2017, da Escola Superior de Advocacia da OAB/SP.

[**] Mauro Antônio Rocha é Advogado; professor, palestrante e especialista em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial e membro da Comissão de Direito Notarial e de Registros Públicos da OABSP. Coordenador Jurídico da Caixa Econômica Federal – CEF.

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