Certidão da situação jurídica atualizada do imóvel
O quadro relativo à expedição de certidões na MP 1.085/2021 é prolixo e confuso, e a cada um dos seus dispositivos pode-se endereçar uns quantos pontos críticos. É o que pretendemos fazer nos limites de nossas forças.
Decidimos, juntamente com a editoria do MIGALHAS Notariais e Registrais, a cargo do Prof. Dr. CARLOS EDUARDO ELIAS DE OLIVEIRA, fatiar as reflexões, tornando-as mais claras e acessíveis aos nossos queridos leitores.
Vai, aqui, a Parte III dos comentários que tratará, especificamente, da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel e lançará de passagem alguns comentários sobre outras modalidades de certidão.
Vamos nos deter, com especial atenção, nesta “novidade” revelada pela MP 1.085/2021 na alteração da LRP com a inserção do § 9º do art. 19. Veremos que ela reside no fato de se ter apropriado de uma ideia sem compreendê-la perfeitamente e nem de a ter localizado em seu exato contexto original. Será mais uma ideia fora do lugar, como se procurará demonstrar logo abaixo.
Por outro lado, visto de uma certa perspectiva, podemos ter vislumbres acerca do que terá sido uma vetusta tradição já esquecida pela nouvelle vague registral. De modo inconsciente, talvez se tenha repristinado uma antiga praxe formal dos cartórios – a expedição da certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações – algo que os mais experientes se lembrarão perfeitamente. Segundo a máxima hegeliana, a história se repete, sempre, pelo menos duas vezes – ao que o nefasto averbaria: a segunda como farsa…
Seja como for, não há nadade novo no front. Vamos indicar, desde logo, o quadro que será objeto de nosso estudo:
“Art. 19. […]
§ 9º A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel compreende as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.
§ 10 As certidões do registro de imóveis, inclusive aquelas de que trata o § 6º, serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados a partir do pagamento dos emolumentos: […]
II – um dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e
§ 11 No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula contém a reprodução de todo seu conteúdo e é suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.
No caminho do registro tinha uma pedra. Tinha uma pedra no meio do caminho…
Como diria Oswald de Andrade, somo tudo, incorporo – e como! Mas não digeri como deveria, amiga.
O Bispo Sardinha era um gajo velho e sarado.
A senda dos sistemas de informação é rica e especializada. Acha-se além da capacidade deste escriba esforçado. Fiz o que pude, mas deixei uma alameda como pista que pode nos levar a uma vasta planície. Hoje posto no Migalhas.
Alguém poderá se aventurar e escrever sobre os sistemas tradicionais e os modernos sistemas de informação que a serpentina registral inaugura como soluço de má-digerida modernidade.
Intuo que os sistemas registrais tenham outra natureza ontológica e uma etiologia distintas. Distingui-los da SERPE é muito tentador e pode ser revelador. E instrutivo.
A MP 1.085/2021 é fonte de controvérsias. A redação não primou pelo apuro técnico e o intérprete se vê muitas vezes confrontado com questões que somente a jurisprudência haverá de solver. Até lá, divisam-se algumas turbulências e a tarefa do intérprete (e do operador do registro) é conciliar o que se revela confuso e contraditório e buscar um entendimento razoável para que a Medida possa ser cumprida e frutifique como pretendido.
Empreender uma análise de um texto legal tão complexo, nos alvores de sua vigência, já foi objeto de prudente advertência[1]. Todavia, como escapar desse desafio quando sabemos que a medida entrou em vigor já na data de sua publicação e os registradores devem, de imediato, extrair uma diretriz segura para sua aplicação na diuturnidade de seu mister?
Um dos pontos delicados da MP 1.085/2021 é o relativo aos prazos – seja para efetivação do registro ou para a expedição de certidões. Já apontei, em texto anterior, a aparente incongruência verificada entre os dispositivos que tratam da protocolização dos títulos e dos efeitos que daí possam decorrer, a depender da interpretação que se lhes dê[2].
Além disso, há dezenas de leis e normas que preveem prazos distintos para algumas espécies de títulos – com ênfase para os títulos qualificados como “eletrônicos”. Além disso, com as alterações havidas, criou-se um escalonamento de prazos, como estabelecido no artigo 188 da Lei 6.015/1973. Vamos nos achegar às hipóteses indicadas, enfrentando-as de modo realista.
Gostaria de compartilhar aqui pequenas nótulas reflexivas dedicadas a um tema que parece ter despertado vivo interesse entre notários e registradores – especialmente a partir do advento do Provimento 89/2019, que criou o ONR – Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis e que deu um renovado ânimo ao SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico.
Os temas centrais que permeiam todas as discussões envolvendo os temas do registro eletrônico são estes: centralização versus descentralização de dados e cobrança de taxas pela prestação de serviços complementares por birôs de serviços eletrônicos estaduais.
Ainda há pouco recolhemos o sentimento de alguns setores da classe registral que manifestaram perplexidade com a situação que se foi delineando com o avanço de iniciativas que temos chamado de para-registrais. Enquanto nos desgastamos em diatribes intestinas sobre o tema da centralização de dados e implicações com a LGPD, empresas privadas avançam sobre o Registro de Imóveis, “centralizando dados e sendo útil”, como alguém registrou com certa dose de realismo – ou de cinismo.
Devo confessar que igualmente experimento o mesmo sentimento de perplexidade. Todavia, como pretendo demonstrar logo abaixo, penso que o tema da centralização versus descentralização de dados – e o impacto dos modelos organizativos no sistema de proteção de dados pessoais – é, no fundo, uma falsa questão. Tenho sustentado que é possível conciliar os interesses que nascem de novas demandas da sociedade com a tutela e a proteção de dados pessoais, harmonizando as ideias de universalização e centralização de acesso com a distribuição de dados, molecularizando todo o sistema registral brasileiro.
No transcurso dessas discussões adveio a Lei 14.206, de 27 de setembro de 2021, recolocando o tema na arena política-corporativa. A centralização de dados e a cobrança de taxas heterodoxas são, de fato, uma indigestão institucional provocada por ideias extravagantes, imperfeitas e fora do lugar.
O art. 42-A da Lei 8.935/1994 é um corpus alienus na lei de notários e registradores. Sabemos a origem da iniciativa, mas não sabemos o seu derradeiro desenlace. Entretanto, calha lançar algumas nótulas reflexivas acerca do que se nos afigura mais do que uma defectiva redação legislativa; este será, possivelmente, o primeiro passo de uma aventura temerária que provocará um cisma ainda maior das especialidades do serviço notarial e registral, retardando sua regeneração e modernização.
A consumação do texto aprovado no Congresso Nacional e que redundou na alteração da Lei 8.935/1994 é um evidente “jabuti”, como é chamado no jargão jurídico as emendas que não guardam qualquer pertinência temática com o objeto da medida provisória encaminhada à apreciação do Poder Legislativo.
Trata-se de um “contrabando legislativo”, como também ficou conhecida essa prática inconstitucional. Segundo o STF, viola “a Constituição da República, notadamente o princípio democrático e o devido processo legislativo (arts. 1º, caput, parágrafo único, 2º, caput, 5º, caput, e LIV, CRFB), a prática da inserção, mediante emenda parlamentar no processo legislativo de conversão de medida provisória em lei, de matérias de conteúdo temático estranho ao objeto originário da medida provisória”[1].
É de uma clareza solar que a criação das tais centrais eletrônicas estaduais para prestação de serviços complementares e facultativos – a latere das centrais criadas, regulamentadas e fiscalizadas pelo Poder Público – é manifestamente inconstitucional. Sua figuração em MP que instituía o “Documento Eletrônico de Transporte” é um corpus alienum incrustrado no objeto originário da MP 1.051/2021, convertida afinal na Lei 14.206/2021.
Essas tentativas erráticas têm uma larga história. Para efeitos de registro, passo a relatar algumas das iniciativas aziagas que despontaram no cenário da classe de notários e registradores brasileiros, dividindo opiniões e instaurando a cizânia institucional.
Antes, porém, um disclaimer: entendo perfeitamente o impulso que tem levado alguns colegas a conceber estruturas complexas de prestação de “serviços de natureza complementar”. São iniciativas bem-intencionadas, embora as julgue precipitadas e assistemáticas. As críticas que lanço pretendem alçar-se a um diálogo eminentemente técnico e acadêmico. Pretendo detalhar em breve, num pequeno artigo, os fenômenos de disrupção que provocam temores e iniciativas precipitadas[2]. Por ora, indico as digressões que lancei na despedida da presidência do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, em logo texto sob a epígrafe – disrupção é destruição, do qual destaco:
“Vivemos uma época de crise, um período turbulento. A aceleração violenta dos processos sociais – impactados pela crescente influência das tecnologias da informação e comunicação – nos levará a encruzilhadas inesperadas, a caminhos inauditos. Seremos desafiados por demandas da sociedade e do mercado que já não podem ser atendidas de maneira improvisada, nem de modo anacrônico. Já não podemos nos fiar em conceitos enrijecidos, decalcados de uma pseudo tradição que não é tradição e que talvez não passe mesmo de mero reacionarismo – quando não de tecnofobia de luditas ilustrados”[3].
De uns tempos a esta banda, temos visto o surgimento de artigos veiculados em jornais, sites e periódicos que vêm a lume criticando as iniciativas do CNJ acerca do ONR e do SREI. São textos bem escritos, embalados por um irresistível bom-mocismo, urdido, quase sempre, por uma narrativa sedutora e que se fundamenta em princípios e valores que ninguém ousará afrontar.
Entretanto, vistos atentamente, os textos acabam por inocular na opinião pública o germe da confusão, da insegurança, e, ao final e ao cabo, a verdade é que estamos diante de mera desinformação.
O texto veiculado na edição da Folha de São Paulo de 11 de agosto, assinado por Rafael Valim e Antônio Corrêa de Lacerda – “As centrais de cartórios e os falsos liberais” –, é um típico exemplo desse fenômeno[1].
Constranjo-me por iniciar reconhecendo que este texto lhe parecerá, caro leitor, um esforço ocioso de reiteração do que é um verdadeiro truísmo. Paciência, vamos lá!
A Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, ao lado dos órgãos correcionais dos Tribunais de Justiça dos Estados, tem a atribuição legal e constitucional de regular e fiscalizar os cartórios brasileiros e tem cumprido essa nobre missão sem consentir com os desvios indicados na dita matéria. Não é difícil provar o que afirmamos.
STF – ONR – DE QUANTAS FALSIDADES SE CONSTRÓI UMA VERDADE?
Vivemos a época da pós-verdade, post-fact.
Li atentamente r. decisão do Min. Gilmar Mendes e ele relata fielmente a afirmação posta nos autos. Ali se sustenta, candidamente, que o ONR promoverá a atração e concentração de todos os dados registrais, ferindo os mais elementares direitos dos cidadãos e destruindo o modelo de delegação.
Vamos conhecer o argumento apresentado ao STF:
“Destaca [a postulante] que, através de outros provimentos exarados pela Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento 48/2016 e Provimento 89/2019), também foram criadas centrais relativas: a) ao registro de títulos e documentos e civil de pessoas jurídicas; e b) ao registro de imóveis, com o mesmo intuito, qual seja, a remessa de todos os registros e respectivos documentos, contendo dados pessoais, para as respectivas centrais, geridos e administrados por associações privadas, que passarão a ser detentoras de todos os registros do país, de todos os cidadãos brasileiros, sem qualquer exceção, sendo que, a partir da alimentação dos respectivos bancos de dados, qualquer pessoa poderá acessar tais dados pela rede mundial de computadores, pagando um módico preço de uma certidão”.
“Aduz [a postulante] que o gerenciamento dessas informações por associações privadas implicaria no desvirtuamento do modelo de delegação e fiscalização previsto pela Constituição da República, pois seria incabível a delegação dos serviços notariais e de registro à pessoa jurídica de direito privado e a fiscalização por parte do Poder Judiciário”.
Os grifos são nossos.Ação Ordinária 2.549.
Esses foram os argumentos apresentados à Corte. Verdade? Mentira? Fact ou fake?
Neste mundo de slogans e simulacros, já não importa a verdade dos fatos. Importam as versões, as narrativas, os slogans, postos em circulação e que tendem a ser assimiladas como verdades indiscutíveis não só por magistrados, mas pela própria classe. Por um efeito desses fenômenos de difração cognitiva, tornam-se verdades absolutas para aqueles que formulam suas próprias fantasias.
Já se tornou ocioso nesta página dizer o que já se disse e redisse centenas de vezes:
Não há, nunca houve, não haverá uma porca linha sequer na documentação do ONR, de sua regulamentação pelo CNJ, que postule ou sustente a concentração de dados e documentos no SREI.
O “cartorião” é um delírio retórico de luditas pseudoilustrados que creem na própria narrativa. Tal fantasia mereceu a nossa incansável refutação.
★ CENTRAIS ELETRÔNICAS DE SERVIÇOS COMPARTILHADOS. ONR . ARPEN. CRC. LGPD . SREI. STF – AO – AÇÃO ORIGINÁRIA: 2.549. j. 21/6/2021, DJ 22/6/2021, rel. Gilmar Mendes. Acesso: http://kollsys.org/qfg.
A pós-modernidade e o relativismo – a fragmentação do real e a era do post truth
Deparei-me nesta radiosa manhã com o texto As centrais de cartórios e os riscos à proteção de dados pessoais – Centralização do sistema registral é incompatível com as disposições da LGPD, de autoria de renomados juristas que se dedicaram à tarefa de prospectar o que poderia vir a ser o ONR – Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis e o SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis [2].
O texto é uma reiteração de argumentos já apresentados e que parecem dimanar de uma mesma fonte original, fonte esta que, por seu turno, busca diligentemente erigir uma espécie de “mito fundacional” do Sistema SREI-ONR, assentando-o sobre meras narrativas. Nihil novi sub sole, apenas um típico fenômeno de desinformação.
Mas, afinal, qual o eixo essencial do artigo? Em que bases se assenta?
Sob um texto bem escrito, com a citação de autores e temas relevantes, afinal nos deparamos, apenas e tão somente, com uma suíte jornalística. Qual a gema nuclear do discurso? Responde-se: CEN-TRA-LI-ZA-ÇÃO – expressão soletrada, escrita, reescrita, sobrescrita, como se a verdade pudesse ser proscrita e de suas cinzas pudesse brotar a fonte de todas as virtudes.
SJ entrevista Marcelo Martins Berthe e Flauzilino Araújo dos Santos
O ONR e o SREI, como organismos sócio corporativos, ainda lutam para se firmar. São muitos os desafios, inúmeros os obstáculos, imensos os interesses que, por aparentemente contrariados, resistem como podem às mudanças corporativas e institucionais.
É preciso, portanto, contar esta história de transformações por que passa o Registro de Imóveis. Faço-o em nome próprio, colhendo, de maneira a mais fidedigna possível, o testemunho daqueles que foram os principais artífices dessa grande transformação do sistema registral brasileiro.
Sei que as crônicas do processo poderão nos dar no futuro uma importante chave interpretativa dos eventos que se sucedem e que vivenciamos no interior desta vetusta e honorável atividade que é o Registro de Imóveis.
O custeio do ONR
Na véspera da publicação da Lei 14.118, de 13 de janeiro de 2021, aguardávamos, ansiosos, o desenlace do trabalho de articulação e convencimento dos atores políticos acerca da importância do custeio do ONR. A questão que se nos apresentava era clara: ou criávamos rapidamente um mecanismo de sustentação e custeio do sistema, que permitiria a autogestão, ou logo cairíamos reféns de iniciativas estritamente privadas, sem qualquer tipo de controle institucional ou regulatório.
Havíamos recebido um sinal positivo da Presidência da República informando-nos que os parágrafos incluídos no art. 76 da Lei 13.465/2017 não haviam sido vetados. A notícia nos veio como um bálsamo. Sabíamos que havia uma intensa campanha de desinformação que se disseminava sub-repticiamente nas antecâmaras do Congresso Nacional e da própria administração, visando entorpecer a discussão e deslocar o eixo que justificava e dava arrimo à ideia de institucionalidade e sustentabilidade do ONR.
Nas vésperas do advento da lei eu dava algumas pistas do que ocorria nos intestinos do sistema em dois pequenos artigos veiculados aqui e alhures:
Registro de Imóveis eletrônico – uma conquista da sociedade brasileira, texto que era uma resposta a uma série de perguntas formuladas por um jornalista da Folha de São Paulo. Na edição de 18/12/2020 constataríamos que as respostas, dadas de forma precisa e objetiva, aparentemente decepcionaram o entrevistador que as reproduziu imperfeitamente em um espaço da grande imprensa que busca desencavar, como ali mesmo se diz, informações dos “bastidores da notícia”.
Perguntava-me: que “bastidores” seriam esses se todas as nossas iniciativas institucionais eram alardeadas aos quatro ventos? Todos os passos foram dados em conformidade com decisões do CNJ, registrados em processos públicos. De que narrativas se alimentavam os que me entrevistavam?
Toda essa movimentação revelava claramente que havia – e ainda os há – certos interesses que nunca se explicitam claramente e que sempre se apresentam sob as máscaras de slogans funcionais e auto justificadores. O rol desses mitologemas foi explicitado e enfrentado nos artigos supra referidos.
Ao final e ao cabo desse processo turbulento, não se forneceu suficiente combustível para alimentar as narrativas que já eram bastante evidentes nas perguntas formuladas pelo jornalista e nos artigos que adrede se sucediam na imprensa. A nótula publicada na FSP, confrontada com as respostas dadas, revelou-se simplesmente ridícula.
“Que tiro foi esse”?
Mas, afinal, que interesses se aninham por trás de tantas investidas que avançam por caminhos tão sinuosos?
Não se deve esquecer que uma ADI foi proposta no STF contra o ONR por uma entidade da qual nunca se ouvir falar em nosso meio. O curioso, nessa série de artigos, é que o ataque sempre se dá por intermédio de atores que igualmente são completamente desconhecidos do meio jurídico especializado, embora sejam personalidades muito respeitáveis em outras áreas do Direito. São ilustres desconhecidos do Registro de Imóveis.
O ONR e o SREI certamente mexem com interesses muito poderosos. Muitos têm a exata dimensão do que estou falando e não calha aqui explicitá-los. Na condição de presidente do IRIB, à época de todos esses acontecimentos, coube-me a defesa da instituição. Posso lhes garantir que não foi uma tarefa fácil. Não foi simples.
Passado já um certo tempo, hoje assisto aos novos lances como simples espectador, perplexo, mas atento aos movimentos que, longe de amainarem, somente recrudescem dia após dia.
Ainda agora há uma proposição em curso no Congresso Nacional em que o ONR é novamente alvejado. É possível identificar as impressões digitais daqueles que impulsionam essa guerrilha contra o ONR e enfrentam as decisões e iniciativas do próprio CNJ[1]. Acerca desses fatos já não me cabe mais falar, eis que são temas que as entidades corporativas devem curar como possam ou queiram.
Feitas estas considerações preambulares, deixe-me revelar uma entrevista que fiz com Marcelo Berthe e Flauzilino Araújo dos Santos nas vésperas da lei – no dia 12 de janeiro de 2021.
O registro de nosso colóquio flagrou um instantâneo de alegria e descontração, depois de um estresse tremendo que foi o acompanhamento da tramitação da MP 996, de 2020. (SJ).
Recebi de um colega de estudos um alentado texto com propostas de redação para a reforma da Lei de Registros Públicos com o pedido de estudo e opinião jurídica.
Em vez de debruçar-me sobre o articulado da proposta, julguei ser oportuno, preliminarmente, traçar uma diretriz crítica a fim de iluminar os intrincados problemas que a iniciativa representa e sugerir um rumo sistemático nas discussões.
Penso que estas singelas advertências devam merecer prudente reflexão antes do encaminhamento da proposta aos canais competentes do Governo Federal.
Notários e registradores – especialização e natureza
O princípio essencial que deve nortear a concepção da reforma legal da Lei 6.015/1973 (LRP) é o seguinte: cada especialidade representa um núcleo autônomo e singular que deve ser mantido organicamente no corpo da lei.
O § 1º do artigo 1º da LRP nos revela um conjunto harmônico e diversificado que dá coerência a todo o sistema. A parte geral da lei, dedicada ao conjunto de especialidades dos registros públicos, representa menos de 10% do total de 299 artigos do diploma. Os demais dispositivos são dedicados a cada especialidade, com delimitação de atribuições e de funções de modo muito bem definido e particularizado.
Registro Civil, de Pessoas Jurídicas, de Títulos e Documentos e de Imóveis são especialidades que vêm experimentando ao longo dos anos um processo de progressiva singularização em tudo consentânea com as exigências do mercado e do desenvolvimento orgânico das próprias atividades.
