KollGEN – Comentário ao Pedido de Providências CNJ 0007277-33.2019.2.00.0000 e ao art. 440-AX, §3º, I, do Provimento CNJ 195/2025.Sérgio Jacomino.
Introdução
A edição da KollGEN desta semana destaca o Pedido de Providências 0007277-33.2019.2.00.0000, julgado em 12/12/2025 pelo Min. Mauro Campbell Marques, Corregedor Nacional de Justiça. O PP teve origem em requerimento de um agrimensor que pleiteava a alteração da Recomendação CNJ 41/2019 para que, nas hipóteses de mera atualização de referencial cartográfico – do sistema Universal Transverso de Mercator (UTM) para o Geodésico Local (SGL) –, fosse dispensada a anuência dos confrontantes.
A Corregedoria, sem enfrentar o mérito da questão, limitou-se a reconhecer a perda superveniente do objeto: o Provimento 195/2025, publicado em 3/6/2025, já havia introduzido o art. 440-AX ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, disciplinando a matéria de forma que, no entender do julgador, atendia plenamente a pretensão do requerente. Em síntese: o art. 440-AX, §3º, I, dispensa a anuência do confinante quando o confrontante e a nova descrição estiverem certificados pelo INCRA.[1] Além disso, acrescentou, a Recomendação 41/2019 seria expressamente revogada por determinação exarada no bojo do referido processo.
Antes de entrar no mérito do problema de fundo, convém deixar assentado que este ligeiro comentário aproveita o mote da decisão como pretexto para discutir as mudanças paradigmáticas que o registro de imóveis experimenta. Sem juízos precipitados, mas apenas buscando reportar os lances visíveis e riscos potenciais de um processo de transformações que se acha em curso.
A questão da anuência dos confrontantes é muito relevante, é certo, mas constitui apenas uma camada de um desafio de outra ordem, que o novo marco normativo consolidou. É precisamente esse desafio que interessa examinar aqui, ainda que de modo muito perfunctório.
Embora a solução processual seja estruturalmente coerente, a decisão confirma, sem problematizar, um regime jurídico-normativo que suscita questões importantes à luz do princípio da legitimação registral.
No dia 19/5 passado, dando seguimento ao I Curso de Extensão em Direito Registral Imobiliário, realizado na cidade paulista de Catanduva, o Presidente do IRIB, Sérgio Jacomino, e o registrador Giuliano Marcucci Costa, da comarca de Palestina (SP), proferiram palestras sobre os seguintes temas: evolução do direito registral brasileiro (da manuscrição ao fólio real eletrônico) e aspectos relevantes dos imóveis rurais.
O IRIB, por seu presidente e editor, realizou a entrevista que segue abaixo com o Oficial de Palestina versando sobre o tema de sua palestra.
O georreferenciamento dos imóveis rurais é uma realidade nas serventias brasileiras após o advento da Lei 10.267/2001. Pela sua sistemática inaugurou-se uma interconexão entre os registros de imóveis e o INCRA. Gostaria que o Sr. comentasse esse modelo inovador e apontasse os benefícios e os problemas enfrentados pelos cartórios na interação com a autarquia.
Com o advento da Lei 10.267/2001, ocorreram diversas alterações na Lei 6.015/73 no sentido de aproximação entre a Administração Indireta Federal (INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), no trato das políticas públicas na área de imóveis rurais (gestão fundiária), e os Registros Públicos Imobiliários do País. Exemplo dessa interação entre cadastro-registro no tocante ao denominado “georreferenciamento” proposta pela legislação é a inclusão do § 3º do art. 225 na Lei 6.015/73:
“Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais”.
Em termos de georreferenciamento, vem a autarquia federal convergir com o Registro Público no sentido de aperfeiçoar a especialidade objetiva dos imóveis rurais. Por meio dessa geotecnologia, busca-se a precisão de coordenadas, azimutes, distâncias, medidas, com escopo final de evitar a sobreposição de áreas (polígonos). Está aí uma vantagem evidente da interação cadastro-registro para a segurança jurídica da propriedade rural, com escopo final de pacificação social.
Todavia, há na praxe uma necessidade de aprimoramento nas comunicações eletrônicas entre INCRA e Registro, evitando-se o uso de ofícios em papéis (como, para além do georreferenciamento, ocorre, apenas para citar um exemplo paulista, nas comunicações mensais de transmissões e de mudança física dos imóveis rurais do Registro ao INCRA – item 139, “q”, das NSCGJSP).
Já as comunicações de averbação de georreferenciamento ao INCRA, via eletrônica, carecem de boa regulamentação (que se dará no plano institucional), uma vez que revisões ou cancelamentos de certificações concedidas após a averbação no Registro de Imóveis ocorrem de ofício e, nesse caminho de interação das instituições, deve-se compreender que o Registro, dado seu caráter conceitual de operador de direito, atua, quase sempre, por provocação do interessado.
Surge, neste contexto, a discussão atual da implementação efetiva de um Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico (a fim de regulamentar a Lei 11.977/2009 e a Lei 13.465/2017) na busca de aprimoramento da interação eficaz entre Registro e Cadastro (vide Recomendação 14/2014 do CNJ) e da regulamentação de uma plataforma para tal desiderato.
O Tribunal de Contas da União condenou a profusão de cadastros de imóveis rurais no acórdão 1.942/2015, que tratou da governança de áreas rurais. O órgão criticou a “grande quantidade de legislações sobre o tema e vasta gama de instituições governamentais dispersas sem clara delimitação de funções” (acesso aqui). Como o Sr. vê o fenômeno de superposição de cadastros com finalidades análogas? Em que medida esse fenômeno se constitui num embaraço ao ambiente de negócios, onerando os intercâmbios econômicos que têm por objeto os imóveis rurais?
Em recente relatório de auditoria exarado pelo Tribunal de Contas da União (TC 011.713/2015-1), que resultou em v. acórdão 1.942/2015, visou-se o aprimoramento das ações de governança de solos não urbanos, o que redundou em recomendação ao Presidente da República, em articulação com o Congresso Nacional, para que se delimitem claramente as funções dos órgãos e entes responsáveis por políticas públicas de ordem fundiária, ambiental, fiscal, evitando a sobreposição de cadastros. Não há dúvida de que a otimização dos cadastros se reflete na simplificação do sistema para aqueles que produzem na área rural e isto tem a ver com proteção ao ambiente e a segurança alimentar, valores de sobrevivência da humanidade. Não obstante a importância das políticas públicas acerca das áreas rurais, o afastamento de sobreposições de atribuições e a interação de competências retiram aquele que deseja investir no campo, preservar o ecossistema, de um “labirinto” da burocracia estatal. Para além disso, a otimização dos diversos cadastros (como CCIR, CAR, ITR, programas governamentais em geral) implica também a possibilidade de uma maior interação com os Registros Públicos de Imóveis que poderão acolher informações e dados de interesse da sociedade, conferindo segurança jurídica e a devida publicidade, por meio de sistema eletrônico em plataforma devidamente regulamentada. De todo modo, melhor definida a atribuição de cada órgão estatal e seus respectivos programas, fica a ideia óbvia de concentrar as informações e dados desses diversos entes na matrícula do imóvel rural afetado, sob o manto da vantajosa publicidade registral.
O Sr. considera que o modelo de controle e gestão territorial de imóveis rurais pode ser abalado pela possibilidade (ao menos teórica) de usucapião de áreas superficiais inferiores ao módulo rural? Como o Sr. vê o fenômeno de “favela rural” decorrente de programas de assentamento que se mostraram inviáveis e insustentáveis? Corremos o risco de proliferação de minifúndios rurais? Qual o impacto registral?
A gestão fundiária brasileira é política pública de patamar federal que deve proteger o bem comum em suas diferentes vertentes. Isso implica dizer que ela deve compreender temas como ocupação e uso adequado do solo, segurança alimentar, sustentabilidade, aspectos fiscais. O norte é certamente a proteção da dignidade da pessoa humana, como valor constitucional e universal. O controle disso é feito pela Administração Pública Federal, em autarquia como o INCRA, especificamente, a respeito das áreas não urbanas. O risco da “favelização rural” decorrente de minifúndios, assentamentos insustentáveis, declaratórias de usucapião sobre áreas inferiores ao módulo (FMP) pode, sim, comprometer estes valores. De todo modo, o INCRA produz pesquisa de qualidade de vida nos assentamentos, por exemplo, o que deve servir de referencial para regularizações e desapropriações com essa finalidade. E qual o reflexo disso para o Registro de Imóveis? Discute-se atualmente, ante a previsão legal de usucapião extrajudicial (art. 216-A da LRP), a possibilidade de processamento e/ou registro de usucapião extrajudicial sobre área rural inferior à fração mínima de parcelamento (FMP). A exemplo do decidido no v. acórdão da lavra do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Apelação n° 9000001-86.2014.8.26.0082 e mais especificamente Apelação Cível nº 0007676-93.2013.8.26.0664), para citar um caso paulista, os mandados de sentença de usucapião, em todos os casos, devem vir acompanhados de CCIR (Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais) para a área usucapida. Mais que isso, ao menos para registro, tratando-se de área usucapida inferior à FMP, não se excepciona a regra, e o registro, seja por mandado ou por ata notarial, não poderá ser feito, ou seja, a matrícula não será descerrada (salvo vênia do INCRA, autarquia responsável). Conclui-se, assim, que, por enquanto, esse controle é meramente formal, não impedindo a referida “favelização rural”, possível por eventual afrouxamento do controle e gestão estatal.
O Plenário do STF encerrou o julgamento das ações relativas ao novo Código Florestal (Lei 12.651/2012). A averbação da reserva legal gera, ainda, certa controvérsia, especialmente no tocante a sua necessidade para fins de isenção fiscal. Como se acha o tema atualmente? Gostaria que comentasse o decidido na AC 1015407-59.2016.8.26.0037
A necessidade de averbação no Registro de Imóveis da Reserva Legal para fins de isenção do ITR foi objeto de discussão por parte do Eg. Superior Tribunal de Justiça, sendo que, conforme notícia publicada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB:
“A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a isenção do Imposto Territorial Rural (ITR) referente à área de reserva legal está condicionada à sua prévia averbação na matrícula do imóvel, conforme exigido pela Lei 4.771/65. A necessidade de registro da reserva legal, agora no Cadastro Ambiental Rural, foi mantida pelo novo Código Florestal. A decisão do colegiado, que pacifica o entendimento das Turmas de direito público, foi dada por maioria de votos no julgamento de embargos interpostos pela Fischer S/A Comércio, Indústria e Agricultura contra decisão da Segunda Turma do STJ, que considerou imprescindível a averbação da reserva legal para fins de gozo da isenção fiscal prevista no artigo 10 da Lei 9.393/96” (12.09.2013), fechando, assim, questão na necessidade da averbação da Reserva Legal perante o Oficial de Registro de Imóveis competente para a isenção tributária (ITR) sobre tais áreas.
Vale destacar o caráter extrafiscal do ITR, aqui modelado a critérios ambientais. Por outro lado, parece ainda ocorrer alguma controvérsia sobre o tema da obrigatoriedade da averbação da reserva (devidamente aprovada por órgão ambiental) ante a previsão do Código Florestal da possibilidade de dispensa da averbação da reserva legal, quando indicada no CAR – Cadastro Ambiental Rural (arts. 18 e 29). Em socorro à tese da indispensabilidade da averbação na matrícula do imóvel sucedeu recente decisão proferida pelo C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Ap. Cível 1015407-59.2016.8.26.0037), que trouxe ao cenário do registro de imóveis a discussão sobre a obrigatoriedade de averbação da Reserva Legal no competente Oficial de registro de imóveis. Por força do art. 12 da Lei 12.651/2012, todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados determinados percentuais mínimos. A questão toda é retratar o pensamento finalístico do legislador, ou seja, devemos entender que este pretendeu aglutinar o controle da Reserva Legal apenas em âmbito cadastral, como dá força aparente o art. 18, § 4º, do Código Florestal, que dispõe que o “registro” da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis; ou, de outra forma, prestigia a averbação na matrícula do imóvel, utilizando o cadastro como mero facilitador desse tráfego até o registro imobiliário? Note que o v. acórdão apontado circunscreve-se, à primeira vista, ao debate do ingresso obrigatório da compensação de reserva legal, no caso de destaque de área menor de um todo maior. Apesar do “modus” cadastral facilitador do Código Ambiental acima mencionado, do ponto de vista conceitual, difícil imaginar que o controle e gestão ambiental da Reserva Legal, possa, no final das contas, caminhar fora do sistema formal registral. Sobre isso já alertava o registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, em obra coordenada por Sérgio Jacomino[1] que “ao proceder à divisão ou desmembramento, muito provavelmente, a reserva não será transportada para todas as matrículas, o que aumentará o percentual legal em alguns imóveis, enquanto outros não possuirão qualquer cobertura ambiental”. Logo, verifica-se que a especialização objetiva da Reserva Legal contribui diretamente para as políticas de sustentabilidade alicerçando o uso de mecanismo como a compensação ambiental e servidões ambientais (vide arts. 30, 78, II, § 5º do Código Florestal). Neste particular, ao ser disponibilizado o resultado do julgamento (pelo menos preambularmente) da ADC 42 no site do STF tal ponto não foi afetado. Finalmente, toda questão volta-se para a garantia da especialização objetiva de um instituto pátrio (a Reserva Legal) indispensável para a preservação da fauna e flora, ecossistemas, preservação da vida humana, que não pode ficar à margem da segurança jurídica e fonte de publicidade do sistema de Registro de Imóveis.
As NSCGJSP preveem que a compensação de Reserva Legal deve ser averbada na matrícula após a homologação ou aprovação do órgão ambiental (item 125.1.3)[2]. Qual a importância da publicidade registral para controle do meio ambiente?
No Estado de São Paulo, as normas que regulam a atividade do Registro Público Imobiliário determinam que a compensação da Reserva Legal seja objeto de averbação (item 125.1.3, Cap. XX, NSCGJSP). Julgado recente sobre o assunto, proferido pelo C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Ap. Cível 1015407-59.2016.8.26.0037) enfrentou o tema. Por força do art. 12 da Lei 12.651/2012, todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados determinados percentuais mínimos. Nesse passo, surge a questão: qual a importância da publicidade registral para controle do meio ambiente? Ora, em um primeiro viés, a concentração de ocorrências ambientais na matrícula do imóvel (claro, crivadas pelo órgão ambiental competente) e a garantia de sua publicidade asseguram, em fólio confiável, o conhecimento de todos a respeito de tais ocorrências. A “vida” do imóvel, inclusive em seu aspecto ambiental, converge para o Registro Público, absorvendo, com certeza jurídica, desde a existência de uma Reserva Legal, com intuito de preservação e controle estatal, até uma notícia de contaminação no solo de interesse de um possível comprador de determinado imóvel. A especialização objetiva de uma reserva legal também é assunto relevante (em que pese o intuito facilitador do CAR, na Lei 12.651/2012). Sobre isso já alertava o registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, na referida obra coordenada por Sérgio Jacomino, que “ao proceder à divisão ou desmembramento, muito provavelmente, a reserva não será transportada para todas as matrículas, o que aumentará o percentual legal em alguns imóveis, enquanto outros não possuirão qualquer cobertura ambiental”. Bom que na “vida” dinâmica deste imóvel, que poderá ser afetado por destaque de áreas, desmembramentos, titulação originária, a segurança das porções de reserva legal florestal possa ser devidamente especializada nas novas matrículas. De todo modo, em linhas gerais, vejo como principal benefício advindo da publicidade registral em termos de controle ambiental, a ampliação desse controle por toda a sociedade com dados confiáveis e concentrados na origem jurídica do imóvel, sua matrícula.
Temos verificado que progressivamente os títulos de crédito rural (cédulas escriturais) estão sendo formalizados em meios eletrônicos (CPRs, warrants agropecuários etc.). O registro, originalmente feito nos cartórios de RI, hoje se perfaz em centrais de custódia autorizadas pelo Banco Central. Como avalia esse fenômeno de dispersão registral?
Os Registros Públicos obedecem a comandos constitucionais (art. 236 da CF/1988) atividade delegada pelo Estado a pessoa natural aprovada em concurso público. Não é o único modelo, pois há outros repositórios registrais como as Juntas, chamadas de Registro Empresarial, por exemplo. É de se concluir, portanto, que qualquer tentativa legislativa (ou pior: normativa) de dispersar os “registros” colide com os preceitos constitucionais. Não obstante esta evidente conclusão, percebem-se alguns fenômenos de proliferação de “registros” de cédulas, como as CCBs (ver CETIP – www.cetip.com.br); mais grave, ainda, são as tentativas açodadas de “agilizar” o crédito imobiliário que implicam preocupante dispersão da atividade prevista pela constituição em moldes estritos. Nesse sentido, grandes corporações pretendem criar sistemas de “controle” de seus próprios interesses lucrativos, mas que envolvem terceiros e a sociedade como um todo. Cuida-se do valor da segurança jurídica. A meu sentir, esta questão da “agilidade do mercado” é um paradigma quebrado à medida que a tecnologia permite esta pretendida rapidez, sem que percamos de vista a ideia de que um Registro não é apenas um ente coletor de informações e armazenador de dados; há, na realidade, um patamar acima disso, que é “conhecimento”, ou seja, ao passar pelo crivo do Oficial Público, operador do direito, a certeza jurídica dos atos relacionados com o objeto do registro. Tecnologia bem empregada, quero dizer, em auxílio ao aperfeiçoamento milenar dos Registros Públicos, respeitando a essência da atividade, é muito bem-vinda. Ainda que o “mercado” clame por agilidade a tecnologia está aí, como dito, e pulverizar o registro pode ser valor até mesmo de instabilidade para este mesmo “mercado” na ausência de repositório seguro gerido por ente independente, habilitado juridicamente, que não seja um mero banco de dados. Reforço ainda: além da afronta à Constituição, o que por si só bastaria, entendo que, conceitualmente, é inaceitável a dispersão registral como fator comprometedor da segurança jurídica. Primeiro, pela própria independência do Oficial de Registro Público, nos moldes constitucionais, que tutela o interesse de toda a sociedade (cidadãos, associações, empresas) e não é parte. Segundo, porque o Registro Público é fonte primária de publicidade dos atos relevantes ao objeto do registro, garantindo certeza quanto ao conteúdo de seu fólio. Em um momento histórico nacional (estamos aqui em 2018), em que, em meio às disputas políticas e jurídicas se sobrelevam, a sociedade e a mídia em geral passam a pautar — como que em redescoberta — o valor da segurança jurídica, clamando por dias mais previsíveis. Nesse passo, ao Registro Público devem convergir todos os dados relevantes sobre o objeto, representado por um arquivo oficial qualificado; e sua dispersão – não importa repetir – coloca em risco a segurança jurídica tradicionalmente estabelecida, com seu repertório legal e sua publicidade confiável e concentrada[3].
O Sr. permite a especialização de posse demarcada no interior de um imóvel em compropriedade? Permite a averbação de “divisão fática”?
A divisão fática de um imóvel devidamente matriculado, por mera posse, não tem ingresso no registro imobiliário brasileiro tendo em vista que não se coaduna com a segurança jurídica norteadora dos Registros Públicos e carece de legalidade, ante a falta de previsão legal (art. 167 da Lei 6.015/73 e legislações correlatas). Não que a posse não ingresse nunca no fólio real, pois o paradigma foi quebrado (legitimação de posse, por exemplo), sendo que o sistema registral hoje, ainda que excepcionalmente, abriga a posse, mas isso depende de previsão legal (princípio da taxatividade). Finalmente, aceitar tais registros estimularia o parcelamento irregular do solo, ao arrepio da lei.
Como o Sr. tem lidado com retificações de registro de imóveis rurais que confrontam com rios não navegáveis? As autoridades estaduais devem ser intimadas? Quais as precauções? Nos casos de retificação de área em que o imóvel retificando, de fato, confronta com rios não navegáveis, como tratar a especialização do imóvel retificando nessa linha divisória?
Há um conjunto de dispositivos legais, entre eles, destacadamente a Constituição (arts. 20 e 26), mas também decretos (vide Decreto 24.643, de 10 de julho de 1934 e Decreto-Lei 9.760/46). Para fins de retificação de área, e levando em conta o chamado Código de Águas costuma-se distinguir rio público (que são os navegáveis) dos rios privados (não navegáveis). Adotado tal sistema, tratando-se de confrontação com rio não navegável não há faixa de proteção ambiental que possa gerar polêmica quanto à propriedade desta faixa marginal. Portanto, nestes casos, dispensa-se a notificação do ente público por razões óbvias e, como cautela e imposição legal, notifica-se o proprietário do imóvel da margem oposta. Os trabalhos técnicos, que certificarão a condição do fluxo d’água, trarão o rio como divisa e o proprietário do imóvel da margem oposta como confrontante. Claro que há possibilidades de mudanças geradas pela natureza ou intervenção humana, já que um rio pode secar ou, ainda, remotamente, pelo tempo ou intervenção, tornar-se navegável. De todo modo, a situação é mais ou menos estável e uma alteração relevante nas condições desse rio poderia ensejar nova retificação de área, o que é possível. Em outro giro, que se admita, pelo texto dos dispositivos constitucionais acima invocados, incabível a defesa jurídica de rios particulares, ou, se houver dúvida quanto à condição de navegabilidade do rio, poderá, por cautela, remeter a notificação também ao respectivo ente federado.
O Código de Minas prevê a inscrição da garantia caucionária ou a renúncia ao direito de participação do proprietário do solo nos resultados da lavra (parágrafo único do art. 12 do Dec.-Lei 227/1967. O Sr. já realizou esse ato? Comente a disposição legal em contraste com o decidido na AC 1.956-0, j. 13/6/1983, rel. des. Bruno Affonso de André.
As normas de serviço extrajudicial paulistas prescrevem que são passíveis de registro os atos, fatos ou títulos previstos em lei ou atos cuja natureza de registro stricto sensu seja definida em ato normativo (item 11, “a”, n. 42, Cap. XX[4]). Já a Lei 6.015/73, inciso I, apenas elenca os atos passíveis de registro stricto sensu. Pois bem. Quando tratamos de direitos reais (relação do art. 1.225 do CC) costumamos invocar o princípio da taxatividade. Segundo a lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, o princípio da taxatividade encerra a ideia tradicional de imputação do “monopólio de edificação dos direitos reais” ao legislador. (Direitos Reais, 7ª ed.). Daí costumeiramente adotamos a expressão numerus clausus para dizer que o elenco legislativo é soberano em imprimir a determinado negócio jurídico a roupagem de direito real – no mais, no sentido de distingui-lo de um mero direito obrigacional. Enquanto aquele se impõe perante toda a coletividade, por meio da publicidade registral, este último ficaria adstrito às partes. Os mesmos autores reconhecem que há direitos reais fora do quadrante do art. 1.225 do CC, como ocorre com a propriedade fiduciária e com a promessa de compra e venda (vide arts. 1.361 e 1.417 do CC). Se a doutrina entende como correto afirmar que os direitos reais se submetem ao princípio da taxatividade, o mesmo se pode dizer dos atos de registro stricto sensu? Ora, considerando que o fólio real não abrange apenas os direitos reais do citado art. 1.225 do CC, reputamos suficiente previsão na legislação (em sentido lato: lei formal ou normas administrativas). Neste ponto, para os atos de registro, passamos a entender que também podem ser relacionados atos por meio de comando normativo, o que não acontece com os direitos reais em si. Esta é uma distinção importante. Nessa esteira, lembramos que a Lei 6.015/73 não elenca o arrendamento rural como ato de registro imobiliário. Em São Paulo não há previsão normativa para o registro de contrato de arrendamento rural na matrícula do imóvel (ao contrário, há proibição[5]). Neste Estado, os contratos de arrendamento rural são de competência do Registro de Títulos e Documentos. Em Santa Catarina, há previsão expressa nas normas estaduais para averbação (não registro) de tal contrato na matrícula do imóvel (item 685, IX, do CNCGJ/SC). Dito isso, relevante julgado foi exarado no âmbito do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal Paulista no ano de 1983 (Ap. Civ. 1.956-0) que traz ao debate os conceitos ora cuidados. Interessante notar que o voto vencedor restringiu os atos de registro ao universo do art. 167, I da LRP, ao negar acesso ao registro de arrendamento rural relacionado com exploração de recursos minerais, a teor do Dec.-Lei 227/1967. Aparentemente, cuida-se de um contrato de exploração de jazida (para ser mais específico). Neste voto, remete-se o interessado ao Registro de Títulos e Documentos. E o que interessa aqui é verificar que, quase para além da taxatividade, o julgador criou uma reserva, um monopólio para o artigo 167, inciso I da LRP. Por outro lado, o voto vencido, em giro oposto, considerou que o rol do artigo tratado seria meramente exemplificativo e admitiu o registro por conta da previsão contida no Código de Mineração (Dec.-Lei 227/1967), em seu art. 12, I e II, e parágrafo único, que permitiu caucionar ou renunciar ao direito de participação do proprietário do solo e anuncia (no parágrafo único) a possibilidade de registro destes atos no Registro de Imóveis. A nosso sentir, parece que o voto vencido, além de não considerar que os atos de registro ficassem submetidos ao rol fixo da Lei 6.015/73 ainda retirou um caráter de “tipicidade” que, muitas vezes, sem notar, introduzimos na noção de “taxatividade”. Ou seja, os atos de registro stricto sensu (assim como os direitos reais) não podem ser criados pela vontade do particular, decerto; porém, a previsão legal não precisa ter o perfil de reserva legal, expressa em mínimos detalhes. Fechando a questão, entendemos que, por todas as razões aqui apontadas, a segunda posição é a que prevalece nos dias de hoje, inclusive com a permissão (embora polêmica, admitimos) de previsão de atos de registro (stricto sensu) não só por lei formal, mas por meio de norma administrativa. Esclareço que não tivemos a oportunidade de enfrentar uma situação real, conforme a descrita no art. 12 do Decreto-Lei acima mencionado.
O que define o imóvel rural – a localização ou a destinação? Comente casos concretos (p. ex. chácaras de recreio, atividades tipicamente urbanas em áreas rurais, etc.).
O que interessa ao Registro de Imóveis para caracterização de imóvel rural é a sua localização, ou seja, estando este fora do perímetro urbano ou de expansão urbana o imóvel é considerado rural. Logo, imóvel rural é aquele imóvel não urbano. Ao Município, por força de comando constitucional (art. 182 da CF/1988), é conferida primazia na definição da política urbana. Ou seja, é competência privativa do Município ordenar o espaço urbano, inclusive, por plano diretor. Assim, para retirar a condição de imóvel rural do sistema registral é preciso uma certidão do Poder Público Municipal atestando que aquela área passou a integrar o espaço urbano, que deverá ser acompanhada da lei municipal e do cadastro respectivo (recomenda-se pedido de cancelamento do CCIR, evitando a divergência cadastral). Salvo melhor juízo, não vejo como o controle formal da propriedade possa descaracterizar um imóvel por mera destinação, sem lei municipal ou algum provimento judicial, como acontece nos casos de chácaras de recreio, por exemplo. Em reforço ao defendido, a transitoriedade do uso da terra é fator incompatível com a segurança do Registro Público. Entendemos que o Registro não é volúvel qual piuma al vento. Agora, sob outro aspecto, indícios objetivos de fracionamento irregular do solo rural, como chácaras com lotes rurais de metragens inferiores à fração mínima de parcelamento, devem ser observados pelo Oficial de Registro, bem como pelas demais autoridades locais. Para concluir, a questão de destinação de um imóvel é tema que se relaciona com o debate tributário, na busca de se evitar a bitributação (ITR/ IPTU), ou seja, impedir que um mesmo fato gerador seja tributado por diferentes entes federativos (considerando que o ITR pode, apenas pode, ser arrecadado pelo Município), na disputa entre o texto legal (CTN, art. 32, § 1º), que considera o critério da localização, e entendimentos jurisprudenciais (STJ: REsp 1.112.646), que apontam para o critério da destinação.
Notas
[1]Registro de Imóveis e Meio Ambiente. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 62.
[2] 125.1.3. Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a notícia deverá ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos após a homologação ou aprovação do órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural – SICAR-SP.
[4] NSCGJSP, Cap. XX, item 11: no Registro de Imóveis, “além da matrícula, serão feitos: a) o registro de (…) “outros atos, fatos ou títulos previstos em lei ou cuja natureza como ato de registro em sentido estrito seja definida em ato normativo”.
[5] NE. Vide item 78.3 do Cap. XX das NSCGJSP: “O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis”. V. na jurisprudência bandeirante: Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/3/2010, DJe 25/5/2010, rel. des. Munhoz Soares, com indicação de precedentes. [http://bit.ly/ac1262-6-4].
Corria o ano de 2007. O IRIB, sob nossa presidência, se abria ao mundo e atraía para o Brasil os mais renomados autores – registradores, acadêmicos e especialistas – para debater e discutir temas de interesse comum.
Levantamento cadastral de Saint-Albin (IA)
Acedendo a um convite da Universidade Federal de Pernambuco, por intermédio da Professora Doutora Andréa Flávia Tenório Carneiro (Departamento de Engenharia Cartográfica), trouxemos ao Brasil o registrador espanhol Jorge Requejo Liberal, precocemente falecido, que nos presenteou com excelente palestra sobre a distinção essencial entre as instituições de cadastro e de registro de direitos.
A vinda de Jorge Requejo foi plena de episódios curiosos. Ele nos concedeu uma entrevista, ainda em Pernambuco, um dia após a sua palestra na UFPE. A filmagem foi feita pelo Carlos Alberto Petelinkar e o vídeo dormita por aí. Valeria a pena conseguir o original e postá-lo no YouTube. A filmagem fazia parte de nosso projeto frustrado de criar a TVR – Televisão do Registrador brasileiro. Parece que a ideia ainda não estava suficientemente amadurecida.
Seja como for, sempre retorno aos temas que nos empolgaram no passado. Seja porque os problemas não foram suficientemente resolvidos, seja porque as questões não foram esclarecidas, merecendo, ainda, uma abordagem renovada pelos jovens investigadores e estudiosos.
SJ
Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis Livro relata elaboração da lei 10.267/01 e de seu decreto regulamentador
O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, IRIB, e o Departamento de Engenharia Cartográfica da Universidade Federal de Pernambuco, UFPE, realizaram, em Recife, no último dia 24 de outubro, o lançamento conjunto do livro Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis: a lei 10.267/2001, o decreto 4.449/2002 e atos normativos do Incra, da professora Dra. Andrea Flávia Tenório Carneiro, pela coleção Irib em Debate, em parceria com Sérgio Antonio Fabris Editor.
A professora Andrea Carneiro é líder do Grupo de Pesquisa em Posicionamento Geodésico e Cadastro Imobiliário da UFPE e participou da comissão de elaboração da lei 10.267/2001, e de seu decreto regulamentador, como representante do IRIB. Seu livro conta a história dessa participação e das discussões que culminaram no projeto da lei 10.267/01 e no texto do decreto 4.449/02.
O lançamento, no auditório do Centro de Tecnologia e Geociências da UFPE, no campus da UFPE em Recife-PE, contou com a presença do reitor Amaro Lins, que fez questão de prestigiar o evento, mesmo não chegando a tempo de participar da mesa diretora devido a outro compromisso concomitante.
O mestre de cerimônias, professor José Luiz Portugal, do departamento de Engenharia Cartográfica, iniciou a solenidade chamando para a composição da mesa de trabalhos: o professor Ernesto Gurgel do Amaral Sobrinho, representando o diretor do Centro de Tecnologia e Geociências da UFPE; o doutor Sérgio Jacomino, presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil; o professor doutor Tarcísio Ferreira Silva, representando o chefe do departamento de Engenharia Cartográfica da UFPE, e a professora doutora Andréa Flávia Tenório Carneiro.
Entre os oficiais de registro de imóveis presentes ao evento estavam os doutores Paulo Siqueira Campos, de Paulista, acompanhado de seus filhos e funcionários; Alda Lúcio Paes, de Timbaúba; Maurenice Lima e Mauro Souza Lima, de Camaragibe, este presidente da Anoreg-PE.
Cadastro e registro no Brasil e na Espanha
O presidente do Irib Sérgio Jacomino proferiu a palestra Cadastro e registro de imóveis: uma interconexão necessária, mostrando à plateia de registradores e professores engenheiros-cartógrafos quais as implicações trazidas pela lei 10.267/01 com a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros.
O Irib convidou, também, o doutor Jorge Requejo Liberal, do Colégio de Registradores da Espanha, para falar sobre O Projeto Geobase: Incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros imobiliários da Espanha.
As bases gráficas dos prédios registrais. O Projeto Geobase
Jorge Requejo Liberal*
Por meio da publicidade registral, adquire plena eficácia não só o conteúdo privado dos direitos reais imobiliários, como as limitações que sobre o mesmo impõe a função social da propriedade consagrada no artigo 128 da Constituição Espanhola. Tais limitações fixam o conteúdo ordinário e normal dos direitos reais imobiliário de acordo com a exigência de que o exercício dos mesmos sirva, não só ao seu titular, mas a toda a comunidade em que ele habita.
Ante o exposto, é evidente que o mais importante, para conseguir os efeitos da segurança jurídica que se buscam, é a publicidade do conteúdo dos direitos sobre os imóveis inscritos no Registro da Propriedade e, afirmado isto, a segurança será mais completa quanto mais se defina o objeto desses direitos, sua configuração física, os dados de fato.
O Registro de Imóveis não necessita, para produzir seus efeitos, ou para fazê-lo de maneira mais eficaz, que sua atuação esteja coordenada com a do Cadastro Físico. O que verdadeiramente necessita é que os prédios inscritos tenham uma representação gráfica que permita uma perfeita identificação dos mesmos, mediante a definição, também gráfica, de seus limites, de sua superfície e sua localização no território, por meio das coordenadas geodésicas de cada um dos pontos que definem seu perímetro, para que se possa conhecer, de forma indubitável, qual é o lugar que os prédios ocupam dentro do território e sua relação com os demais. Desse modo, em qualquer ponto dos que formam um prédio lhe corresponderão algumas coordenadas e, em senso contrário, tais coordenadas só possam referir-se a esse ponto concreto.
Distinções básicas entre cadastro e registro de imóveis
É evidente a diferença existente entre ambas as instituições — Cadastro e Registro — pois enquanto a primeira tem uma finalidade eminentemente fiscal, a segunda tem como objeto a segurança do tráfico jurídico sobre os imóveis. Uma adequada gestão tributária é o objetivo da atuação cadastral. Porém isso não tem por que coincidir com a segurança jurídica do tráfico imobiliário que é o objetivo da atuação registral, por meio de procedimentos de garantias jurídicas dos quais o Cadastro carece, por isso admite a existência de parcelas configuradas contra a legislação urbanística ou a de Unidades Mínimas de Cultivo, ou Edificações construídas sem licença, o que não cabe que tenha acesso ao Registro.
Não se pode afirmar que ambas têm como objeto os imóveis, pois as unidades físicas que são objeto do Cadastro, além de denominarem-se parcelas, definem-se sobre a base do aproveitamento que se obtém das mesmas, enquanto para o Registro são imóveis as porções diferenciadas do território que pertencem a um proprietário ou vários, em condomínio pró-indiviso; quer dizer, são o objeto dos direitos reais, e sua configuração leva-se a cabo livremente por seus proprietários, com independência dos diferentes aproveitamentos de que sejam suscetíveis e com a única limitação derivada da normativa setorial aplicável em seu caso (divisibilidade).
Para o Cadastro existem duas classes de parcelas em função de seus aproveitamentos rurais e urbanas para em seguida submetê-las a um tratamento fiscal e a uma representação gráfica diferentes, enquanto para o Registro só existe uma classe de prédios, suscetíveis de abrir fólio, e o procedimento registral é o mesmo para todas, seja qual for seu aproveitamento ou natureza.
Inclusive a Lei de Fazendas Locais espanhola assinala expressamente a possibilidade de divergências entre a verdadeira natureza dos bens (rural ou urbana) quando no parágrafo 2 do artigo 105 diz: Em consequência disto, está sujeito o incremento de valor que experimentem os terrenos que devam ter a consideração de urbanos para efeitos do tal Imposto sobre Bens Imóveis, independentemente de que estejam ou não contemplados como tais no Cadastro ou no Padrão daquele.
No Registro da Propriedade figuram inscritos os direitos sobre os bens imóveis e as pessoas de seus proprietários, com os efeitos que lhe atribui a Lei Hipotecária, de tal forma que quem adquire algum desses direitos que o Registro publica, que figura como proprietário no Registro da Propriedade, é mantido em sua aquisição jurídica frente a qualquer um. Por essa razão, o acesso dos direitos ao Registro da Propriedade sujeita-se a tão rigoroso procedimento de garantias jurídicas que suporta a produção destes efeitos de asseguramento que permitem, por sua vez, garantir o tráfico imobiliário.
A titularidade das parcelas concede-se pelo Cadastro Físico, por intermédio de um procedimento de natureza administrativa, de forma unilateral, e com caráter censual, porque aquele que busca a instituição cadastral é um sujeito passivo a quem se atribui a obrigação de pagamento dos distintos impostos que têm sua base no inventário Cadastral. Por isso, o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Imposto sobre Bens Imóveis) recai sobre o imóvel, qualquer que seja seu proprietário. Embora o titular cadastral possa não ser o verdadeiro proprietário, na verdade é o imóvel que garante, com seu valor, a realização tributária, sendo indiferente, à Administração Municipal, se o que paga este Imposto seja ou não o verdadeiro proprietário do imóvel.
Exemplo disso é a nova redação do artigo 65 da Lei de Fazendas Locais: Nas hipóteses de mudança, por qualquer causa, na titularidade dos direitos que constituem o fato tributável por este imposto, os bens imóveis objeto de tais direitos ficarão afetados ao pagamento da totalidade da quota tributária, nos termos previstos no artigo 41 da Lei 230/1963 de 28 de dezembro, Geral Tributária. Por essa razão, os Notários solicitarão informação e advertirão os comparecentes sobre as dívidas pendentes pelo Imposto sobre Bens Imóveis associadas ao imóvel que se transmite.
Lei Geral Tributária Art. 41 – 1. Os adquirentes de bens afetados por Lei à dívida tributária responderão por eles, por derivação da ação tributária, se a dívida não for paga.
A derivação da ação tributária contra os bens afetados exigirá ato administrativo notificado regulamentarmente, podendo o adquirente fazer o pagamento, deixar que prossiga a atuação ou reclamar contra a liquidação praticada ou contra a procedência de tal derivação.
A derivação só alcançará o limite previsto pela Lei ao assinalar a afetação dos bens. Art. 74. – 1. Os bens e direitos transmitidos ficarão afetados à responsabilidade do pagamento das quantidades líquidas, ou não, correspondente aos tributos que gravem tais transmissões, aquisições ou importações, qualquer que seja o possuidor, salvo se este resulte ser um terceiro protegido pela fé pública registral, ou se justifique a aquisição dos bens, com boa fé e justo título ou em estabelecimento mercantil ou industrial, no caso de bens móveis não inscritíveis.
O território
O Registro da Propriedade e o Cadastro têm em comum o seu objeto, que é o território, porém não as distintas partes que compõem o mesmo, como ocorre com o Urbanismo (onde também existem parcelas, porém configuradas neste caso segundo os usos autorizados pelo planejamento), ou com o Meio-Ambiente, ou as Costas, ou em geral com qualquer Instituição que tenha por objeto o território, porém cada uma delas o representa dividido em distintas unidades segundo os fins ou objeto que lhe são próprios.
Isto não significa que o Registro deva desenvolver-se à margem do Cadastro. Tampouco, deve fazê-lo à margem do Urbanismo ou do Meio-Ambiente, para citar apenas alguns dos setores de âmbito territorial com transcendência na definição do conteúdo das faculdades que integram o direito da propriedade. Para isto, não é preciso que nenhuma das Instituições que têm como âmbito de atuação o território se imponha às demais na hora de definir uma representação gráfica do mesmo; o verdadeiramente importante é que todas falem o mesmo idioma, ou utilizem o mesmo sistema. É algo parecido à utilização do sistema métrico decimal, porém neste caso denomina-se Sistema de Projeção, e utilizando o mesmo podemos afirmar que estamos referindo-nos à mesma parte do território mediante a referência a algumas coordenadas, com independência de qual seja o número de identificação Cadastral, o número do prédio registral ou a Unidade de Atuação X de um Município.
A representação gráfica georreferenciada dos prédios permite, por meio de sua definição por coordenadas, associar a tais prédios qualquer informação de âmbito territorial que tenha relevância no tráfico jurídico (Sistemas Gerais, Áreas de Atuação, Elementos Protegidos, Urbana ou Não urbanizável, Parques Naturais, Orla costeira, etc.) e certamente a cadastral, porém para isso não é preciso que a parcela urbanística ou a cadastral coincidam, como de fato ocorre, com o prédio registral.
A incorporação ao Registro de Imóveis da representação gráfica dos prédios registrais foi recentemente objeto de regulamentação legal mediante a Lei 24/2001, que modifica o artigo 9 da Lei Hipotecária, e a colaboração com o Cadastro Imobiliário pela Lei 13/1996 e Ordem Ministerial que a desenvolve, com resultados mais que satisfatórios do transpasse de dados entre ambas as Instituições, para serem utilizados por cada uma delas para a finalidade e com as consequências que derivam de sua distinta natureza.
Poderá completar-se a identificação do prédio, mediante a incorporação ao título inscritível, de uma base gráfica ou mediante sua definição topográfica com conformação a um sistema de coordenadas geográficas, referente às redes nacionais geodésicas e de nivelação em projeto expedido por técnico competente.
A base gráfica cadastral ou urbanística e o plano topográfico, se forem utilizados, deverão ser acompanhados do título em exemplar duplicado. Um de seus exemplares se arquivará no Registro, sem prejuízo de sua incorporação a suportes informáticos. Do arquivo do duplicado se tomará nota à margem do assento correspondente à operação praticada e no exemplar arquivado o Registrador fará constar referência suficiente ao prédio correspondente. Poder-se-á obter o arquivo da base gráfica como operação registral específica, mediante ata notarial autorizada a requerimento do titular registral, na qual descreva-se o prédio e se incorpore a base gráfica.
Os Registradores disporão de aplicações informáticas para o tratamento de bases gráficas que permitam sua coordenação com os prédios registrais e a incorporação a estes da qualificação urbanística, meio-ambiental ou administrativa correspondente.
Quando o texto legal fala de coordenação, não menciona o Cadastro para nada, senão no que se refere à coordenação dos prédios registrais com suas bases gráficas, para depois incorporar a estes o que denomina qualificação urbanística, meio-ambiental ou administrativa, pelo qual nesta última também se pode incluir a Cadastral, porém em nenhum caso atribui ao Cadastro a qualidade de constituir a base gráfica exclusiva dos prédios registrais, nem a necessidade de estabelecer uma coordenação entre os prédios do Registro e as parcelas do Cadastro.
Superfície dos prédios
Apesar da escassa consideração jurisprudencial aos dados de fato que resultam das descrições dos prédios inscritos no Registro da Propriedade, dentre eles o relativo à superfície é o que encontra mais regulamentação normativa, conforme o artigo 9 da Lei Hipotecária e a regra 4ª do artigo 51 do Regulamento Hipotecário:
Art. 9º – Toda inscrição que se faça no Registro expressará as seguintes circunstâncias:
1ª A natureza, situação e lindeiros dos imóveis objetos da inscrição, ou aos quais afete o direito que deva inscrever-se, e sua medida superficial, nome e número, se constarem do título.
4ª A medida superficial se expressará em todo caso e com base no sistema métrico decimal, sem prejuízo de que também se faça constar a equivalência às medidas do país.
Não obstante, e apesar de tratar-se de uma magnitude perfeitamente definível, o Regulamento ainda contempla algumas margens possíveis de erro, o qual muitas vezes pode vir, inclusive, provocado pelo meio matriculador (Cadastro), pois esta referência obrigatória imposta pela Lei de 96, não tem em conta que na informação do organismo fiscal, o dado alfanumérico e o gráfico não são idênticos, que a superfície que figura na certificação e a que resulta da representação gráfica da parcela não coincidem, problema este que se agrava quando estamos em presença de um prédio sujeito ao regime de Propriedade Horizontal, pois se lhe atribui a parte proporcional da superfície correspondente aos elementos comuns.
Em ordem ao que dispõe o artigo 298 do Regulamento Hipotecário: poderão inscrever-se os excessos de extensão creditados mediante certificação cadastral ou, quando forem inferiores à quinta parte da extensão inscrita, com o certificado ou informe de técnico competente, nos termos previstos no artigo 53 da Lei de 30 de dezembro de 1996, que permitam a perfeita identificação do prédio… Poderão fazer-se constar no Registro, como retificação de superfície, os excessos de extensão que não excedam da vigésima parte da extensão inscrita. Em consequência, as possibilidades de se identificar graficamente um prédio são amplas, embora não se dê uma total identificação entre a superfície que figure no Registro e a que nos ofereça sua representação gráfica, pois a própria normativa regulamentar nos abre uma margem que oscila entre 5% e 20%, e se a isso lhe acrescentamos a inexatidão do dado oferecido pela Certificação Cadastral, a margem que se oferece ao Registrador para chegar a identificar graficamente um prédio registral é suficiente, embora não exista uma total coincidência no dado superficial.
Projeto Geobase – a posse
Talvez o primeiro e mais importante fato que tem lugar em relação aos prédios, ou aos imóveis em geral, seja o fato da posse, e concretamente da posse material. Em meados do século XIX, que foi quando teve lugar a promulgação da atual Lei Hipotecária, os proprietários exerciam de maneira direta a posse de seus prédios, de modo que não era tão desatinado algo que hoje nos parece quase ininteligível, e que consiste na identificação dos prédios por seus lindeiros, e mais concretamente pelo nome dos proprietários dos prédios colindantes, de forma que, quando se dizia que um prédio qualquer se limitava ao Norte com Juan García ou José Gómez, era porque realmente se podia ver Juan García ou José Gómez cultivando, ou obtendo os aproveitamentos do prédio contíguo.
Georreferenciamento
Na época da publicação da Lei Hipotecária, não existiam os meios técnicos de que hoje dispomos, e que nos permitem afirmar rotundamente que os prédios se limitam com prédios, e que esses limites têm que ser determinados de forma objetiva, e não por meio das pessoas que, a cada momento, sejam seus proprietários. No mundo atual a posse, sobretudo dos prédios rurais, já não se detém de maneira tão ostensiva, e não são poucos os casos de pessoas que adquirem um prédio (geralmente por herança) que não tenham tido ocasião de examinar, devido geralmente à falta de conhecimento do território (emigração) ou por escassa rentabilidade de seu cultivo (montes); porém ainda é preciso contar com um procedimento que nos permita saber como é e onde se encontra um prédio qualquer, e isso se consegue por meio da definição do lugar que ocupam no espaço, na terra, e esse procedimento não é outro que o georreferenciamento, por intermédio do qual pode-se afirmar que em um ponto qualquer da Terra lhe correspondem algumas determinadas coordenadas, e que essa referência só corresponde a esse ponto e não pode estar ocupado por outro.
Prédio registral
A evolução do conceito do direito da propriedade, e sua função social (que encontra sua consagração na própria Constituição), nos obrigam a estabelecer uma definição mais completa do que é o prédio Registral, e para isso há que levar ao Registro da Propriedade sua descrição gráfica (em sentido estrito), suas limitações Meio-ambientais, Urbanísticas, Agrárias e, em geral, tudo aquilo que, hoje em dia, determina o estatuto da propriedade. Se há de conseguir a velha aspiração de coordenar o Registro da Propriedade com qualquer Base Geográfica que nos permita, se não confeccionar, certamente publicar os prédios tal e como são na realidade.
Determinar quais seriam as consequências jurídicas da incorporação propugnada, pode parecer em um primeiro momento um trabalho complicado, embora talvez seja o transcurso do tempo o que as defina.
No momento, há que partir da base indiscutível de que o Registrador não intervém na configuração urbanística, meio-ambiental ou agrária dos prédios, nem é sua missão a de qualificá-la. Porém, o que certamente faremos será tomar os dados dos que legal e tecnologicamente podem fazê-lo, e uma vez que os temos tomado nos limitamos a publicá-los, e neles nos apoiaremos para qualificar o que certamente podemos, e para o que fundamentalmente criou-se o Registro da Propriedade, e que não é outra coisa senão a proteção da legalidade dos atos e contratos relativos ao domínio e demais direitos reais sobre bens imóveis.
Em resumo, incorporamos ao Registro alguns dados de fato, que são a base indispensável para uma perfeita delimitação das titularidades reais sobre os imóveis, e do alcance das faculdades dominiais, delimitadas não somente pela titularidade jurídica, mas por aquelas situações que de maneira crescente vão criando uma série de encargos ou limitações ocultas que é preciso conhecer para a segurança do tráfico (Meio-ambiente, Parques Nacionais, Costas, Obras Públicas, Corredores de Ruído, Zonas Contaminadas, Gasodutos, etc…).
Os Registros da Propriedade são repartições públicas disseminadas por todo o território da União Europeia. A proximidade ao cidadão: bens imóveis, informação, segurança jurídica, lhes faz especialmente aptas para serem otimizadas enquanto repartições de Informação geral, dispondo das adequadas bases gráficas georreferenciadas nas quais fiquem definidas as distintas camadas de informação com transcendência no conteúdo das faculdades que integrem o direito de propriedade para ser posta à disposição dos cidadãos conforme estabelece para o aspecto meio-ambiental a Diretiva 90/313 CEE (Comunidade Econômica Europeia) do Conselho, 7 de junho de 1990.
Os redatores da Lei Hipotecária regulamentadora do Registro da Propriedade conceberam um sistema de segurança jurídica imobiliária baseado no prédio como unidade de organização, e considerados os tempos de promulgação da mesma (meados do século XIX) e os meios com os quais se podia contar, não tiveram outro remédio que recorrer a uma descrição literária para a identificação dos prédios que, embora até agora tenha dado seus frutos, hoje, e com a aparição das novas tecnologias (fundamentalmente informáticas), manifesta-se como um sistema insuficiente e de difícil ajuste com a realidade física.
Uma identificação clara e perfeita dos prédios é o complemento ideal para que o Registro publique, com todas as garantias de nossa legislação hipotecária, qual é a situação jurídica dos mesmos. Os prédios limitam-se com prédios, ocupam um lugar geográfico determinado e têm uma forma geométrica característica; com base nestes três princípios, simples e fundamentais, temos que apoiar o sistema de Bases Gráficas dos prédios registrais.
Com os meios técnicos que temos já a nosso alcance, essencialmente informáticos, a identificação gráfica dos prédios que contemplam os artigos 9 da Lei Hipotecária e o artigo 298 de seu Regulamento, é a resposta adequada por parte dos Registradores da Propriedade não só para atender às disposições legais, mas porque é um requisito essencial para a configuração de um Registro atual.
Se chegamos a identificar da maneira mais perfeita possível os prédios registrais, com os existentes na realidade extra-registral, podemos chegar a oferecer uma publicidade sobre a configuração dos mesmos que, na prática se converterá, por sua confiabilidade, em um instrumento imprescindível de garantia de todas as situações jurídicas imobiliárias, inclusive das que afetem a dados de fato.
* Jorge Requejo Liberal é registrador da propriedade em Valladolid, Espanha e esteve no Brasil a convite do Irib.
Mónica Jardim é a entrevistada desta temporada do Observatório do Registro. Concedida por mim, logo após o coroamento de seu projeto de doutorado, a jurista portuguesa desafia temas que empolgam os registradores brasileiros – como o ensino da disciplina de direito registral nas universidades e difusão da doutrina registral em várias partes do mundo.
Mónica Jardim atua como Professora Auxiliar da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, onde é regente da disciplina de Direito dos Registros e do Notariado e uma das responsáveis pelas aulas práticas de Direitos Reais. É Mestre em Direito Civil, Doutora em Direito Civil (Tese de Doutoramento intitulada: “Efeitos Substantivos do Registo Predial), Membro, indicado por reconhecido mérito científico, do Conselho do Notariado de Portugal. Membro da Direção do Centro de Estudos Notariais e Registais. Co-responsável pela organização da Pós-graduação em “Direito Notarial e Registal” e dos diversos Cursos Breves realizados pelo CENoR, bem como pela organização do Seminário Luso-Brasileiro e Espanhol sobre Direito Imobiliário Registral, pela Bienal de Jurisprudência Luso-Brasileira em Direito Imobiliário e Registral e pelo Encontro de Direitos Reais e Direito Registral e Notarial. Membro do Conselho Editorial dos “Cadernos do CENoR” Membro do Conselho Editorial da revista: “Cadernos da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo” tendo reallizado múltiplas apresentações em colóquios, seminários e conferências em Portugal e no Estrangeiro.
SJ – Dra. Mónica Jardim, a Sra. é bastante conhecida no âmbito da comunidade de juristas, de registradores e de notários brasileiros. Todos nós participamos de seus cursos, palestras, conferências, pronunciados aqui ou na Faculdade de Direito de Coimbra. Tendo obtido, com elevado mérito, distinção e louvor – por unanimidade – o título de doutora, como a Sra. avalia o estado atual da disciplina do direito registral?
MJ – Se se refere à disciplina de Direito Registral enquanto disciplina integrante do curso de Direito, afirmo que em Portugal, após a introdução da disciplina no Curso da Faculdade de Direito de Coimbra, outras Faculdades, seguindo o exemplo, fizeram o mesmo. O que, obviamente, considero uma mais valia para os respectivos Cursos e, consequentemente, para a formação dos nossos alunos (futuros juízes, advogados, registradores, notários, etc.). Considero que o mesmo deveria ser feito nas Universidades Estrangeiras. Se se refere à Disciplina de Direito Registral como uma área de estudo doutrinal, tenho a clara perceção de que a doutrina, na última década, tem dado muito mais importância a esta área do Direito, porque, finalmente, por um lado, apercebeu-se de que não se pode saber Direitos Reais sem saber Direito Registral e, por outro, deu-se conta da importância de um bom sistema Registral para a Economia Nacional. De todo o modo, cumpre salientar que na Alemanha, Áustria e Espanha já há largos anos existem excelentes escritos em matéria de Registro Predial.
O direito registral não integra o currículo das universidades brasileiras. Este é um problema ou, de fato, a disciplina, por envolver uma especialização, calharia somente em cursos de pós-graduação?
Como resulta da primeira parte da resposta à questão anterior, entendo que a disciplina de direito registral deve integrar o currículo de todas as Faculdades de Direito, uma vez que é preciso assegurar que todos os alunos tenham, no mínimo, consciência da importância do Registro e conhecimento: das noções básicas, dos princípios registrais; dos efeitos do registro do seu país; da diferença entre os sistemas que consagram a fé pública registral e os que não a adotam, etc. Em cursos de Pós-graduação, como se sabe, é suposto que os alunos já tenham as bases essenciais da disciplina. Portanto, nestes cursos, o Direito Registral deve ser lecionado de forma muito mais profunda.
Como a Sra. avalia a disseminação da ideia de registros de segurança jurídica (ou registros de direitos) em países com escassa experiência ou minguada tradição na matéria?
Segundo o meu entendimento, todos os sistemas registrais deveriam evoluir para registros de segurança jurídica, os únicos que acautelam os terceiros, não só perante direitos não publicitados mas, também, perante causas de inexistência, invalidade ou ineficácia ex tunc do título do seu causante e, ainda perante a invalidade do registro anterior ao seu. A escassa experiência ou minguada tradição na matéria não é justificativo para defender a não consagração do registro de segurança jurídica – que vale dizer, a não adoção do princípio da fé pública registral em sentido rigoroso.
Mónica Jardim – defesa da tese de doutorado
O Registro não é uma instituição natural, mas sim uma instituição artificial: uma pura criação humana para atingir determinados fins no tráfico jurídico. Por isto, os diversos sistemas registrais beneficiam-se, de forma especial, dos estudos de direito comparado. De fato, em matéria registral, as soluções foram e são transplantáveis: a experiência existente é abundante. O objetivo de todos os sistemas registrais é o mesmo – garantir a segurança jurídica dos direitos e a proteção do tráfico imobiliário. As normas que suponham um impulso tendente a atingir tal objetivo foram e podem continuar a ser aproveitadas por outros ordenamentos jurídicos…
…isso explica a disseminação de sistemas registrais em várias partes do mundo…
Recordamos que o documento Diretriz sobre a Administração do Território, da Comissão para a Europa das Nações Unidas, colocou em relevo a superioridade de um sistema de máxima proteção do terceiro sobre um sistema de proteção mínima, ao considerar que o sistema ideal de Registro deve consagrar o princípio do espelho, o princípio da cortina e o princípio da garantia (the mirror principle, the curtain principle, the insurance principle), segundo os quais, respectivamente, o registro deve refletir fielmente a realidade, deve bastar a consulta do registro (sem necessidade de fazer averiguações extraregistrais) e o registro deve garantir a exatidão do que publica. Sublinhe-se, por fim, que a consagração do princípio da fé pública registral não favorece apenas os terceiros. De fato, a maior segurança do tráfico por si gerada interessa também àquele a quem, efetivamente, pertence o direito. Isto porque a segurança do tráfico é uma modalidade de atuação da segurança jurídica e, por conseguinte, uma modalidade de proteção do direito, porquanto uma das formas de proteger o titular é valorizando e, assim, facilitando a transmissão do seu direito.
A adoção de um bom sistema de Registro de Direitos pressupõe certas medidas de caráter legal ou institucional…
É evidente. Não se pode criar um bom Registro de segurança jurídica, sem que se adotem medidas legais como: fólio real; sujeição a registro de transmissões mortis causa; consagração dos princípios da continuidade e da legalidade no sentido mais amplo – ou seja, mecanismos de controle de legalidade de forma e de fundo dos documentos apresentados, tanto por si sós, como relacionando-os com os eventuais obstáculos que o Registro possa opor ao assento pretendido. É necessário colocar em vigor um bom sistema de georreferenciamento que evite a duplicação de matrículas referentes ao mesmo imóvel, etc., etc. Um sistema registral, que assegure em absoluto os direitos que publicita (porque afasta o princípio nemo plus iuris in alium transferre potest e o princípio resoluto iuris dantum resoluto ius accipiens), acaba por privar o verdadeiro titular do seu direito.
Isso é quase um efeito “expropriatório”. Como assim?
Coloquemos um exemplo: se A, que compra o prédio a B (pessoa que o registo publicita como proprietário e afinal não o é), se torna dono do prédio, isto só sucede à custa do verdadeiro proprietário que se verá despojado do seu direito. Do mesmo modo, se A (pessoa que o registo publicita como proprietário do prédio x e afinal não o é), constitui a favor de B uma hipoteca que onera o referido prédio e este se torna efetivamente credor hipotecário, isto só sucede à custa do verdadeiro proprietário que verá onerado o seu direito e poderá ser dele privado no âmbito de uma ação executiva. Consequentemente, a referida proteção só deve ser concedida quando, previamente, o ordenamento jurídico haja criado um conjunto de condições que reduza, ao mínimo, a possibilidade de tal efeito “expropriatório” vir a ocorrer – uma vez que só assim se evita o colapso do sistema registral. Em resumo: a referida proteção supõe que a arquitectura organizacional e a gestão do sistema registral sejam, praticamente, à prova de erros. Uma vez que, se houver um volume de erros relevante, o número de “expropriações” tornar-se-á intolerável e o sistema entrará em colapso.
Como avalia o impacto de novas tecnologias no sistema registral? Vivemos um ocaso da identificação pessoal nos contratos imobiliários, a cargo de notários, substituída pela assinatura digital dos documentos eletrônicos?
Perante as atuais necessidades reveladas pela sociedade, não há como fugir à questão de saber se a informatização dos serviços registrais não há de caminhar paulatinamente para a criação de conservatórias digitais ou, na expressão brasileira, cartórios digitais. Conservatórias ou cartórios estes nos quais se solicitará on-line o registro, todo o processo terá suporte eletrónico e o próprio ato de registro e respetivas certidões serão documentos eletrónicos. Questão esta que não pode, obviamente, ser respondida sem ter presente que nunca poderá ser posta em causa a segurança jurídica que o serviço tem, pela sua própria natureza, de prestar ao comércio jurídico e à sociedade em geral, e que toda e qualquer mudança representa sempre um risco. Vale recordar: a modernidade não é um valor em si mesmo, vale quando acompanhada de segurança. No entanto, é preciso recordar Marshall McLuhan. Diz ele “all forms of transportation (and digital means are nothing more than ‘hot’ means of informational transport) not only conduct, but translate and transform the transmitter, the receptor and the message: Each form of transport not only carries, but translates and transforms, the sender, the receiver, and the message. The use of any kind of medium or extension of man alters the patterns or interdependence among people, as it alters the ratios among our senses” (Understanding Media – The Extensions of Man. Cambridge: MIT, 1994, p. 90).
E a assinatura digital – tende a suplantar uma tradicional atividade notarial?
Quanto à identificação pessoal nos contratos imobiliários, a cargo dos notários, estar a ser substituída pela assinatura digital de documentos eletrônicos, creio que não há dúvidas. É uma realidade. Mas, com as devidas garantias associadas à assinatura digital, em princípio, as vantagens serão grandes. De todo o modo, é preciso não esquecer os riscos inerentes aos documentos eletrônicos e às assinaturas eletrônicas, a este propósito vide, Diálogo sobre perplexidades, entrevista de Pedro Antonio Dourado de Rezende) [vide aqui].
Fazendo um sumário cotejo entre os vários modelos de organização da publicidade registral, o que a Sra. destacaria como pontos positivos e negativos nos vários modelos estudados pela Sra.?
Eu apenas estudei a fundo os sistemas europeus da civil law e, portanto, apenas a eles me vou referir. No sistema registral alemão, no austríaco e no espanhol aponto como especto positivo, obviamente, a consagração do princípio da fé pública registral. Como aspeto negativo, no sistema alemão indico o fato de tal princípio só se aplicar a adquirentes por negócio jurídico (não, por exemplo, às aquisições em processo executivo) e o fato de não ser admitida a usucapião contratabular. No sistema austríaco aponto como aspeto negativo o fato de apenas os terceiros adquirentes de boa fé em sentido ético (e não psicológico, como ocorre na Alemanha) serem protegidos pelo princípio da fé pública registral. Segundo o nosso entendimento, um sistema de registro de direitos, apenas deve exigir a boa fé em sentido psicológico. De fato, não nos parece correto exigir ao pretenso titular registral que desconheça sem culpa vícios registrais, porquanto, tal implica impor-lhe a obtenção de conhecimentos jurídicos que são próprios do técnico especializado que tem a competência para lavrar os registros. Por outro, porque, sempre que em causa estejam vícios registrais que envolvam a violação do princípio da legalidade, a exigência da boa fé em sentido ético traduz-se na imposição de um ônus de controle da correta atividade do responsável pela feitura dos registros. No sistema espanhol, considero negativo o fato de só beneficiarem da tutela do princípio da fé pública registral os adquirentes por negócio jurídico (não, por exemplo, às aquisições em processo executivo) e a título oneroso. No sistema francês, belga, luxemburguês e italiano os aspetos piores são, sem dúvida, a consagração do fólio pessoal (e não o real), a falta de consagração do princípio da legalidade em sentido rigoroso (apenas é efetuado um controle formal dos títulos, não um controle substancial) e, consequentemente, a falta de consagração do princípio da fé publica registral. No sistema belga e luxemburguês a esses aspetos negativos somam-se: a não inscrição de aquisições mortis causa e a não consagração do princípio da continuidade. No sistema italiano a esses aspetos soma-se a não consagração do princípio da continuidade tal como o conhecemos (em Itália, o princípio da continuidade não impõe o registro prévio a favor do causante como requisito necessário para a realização da inscrição ou da transcrição. Assim sendo, um documento pode ser publicado por uma conservatória italiana, mesmo quando o transferente ou o último titular do direito nunca tenha constado como titular registral. Consequentemente, não conduz a uma ordenação cronológica do arquivo. O título de aquisição do subadquirente pode ser publicado antes do título do seu causante. Não impede o acesso ao Registro de títulos contraditórios, razão pela qual não permite que a conservatória “depure” os títulos incompatíveis e recuse a feitura de um registro. No sistema holandês e grego indico como ponto negativo e contraditório o fato de o registro ser constitutivo apesar de não consagrarem o princípio da legalidade como controle de fundo dos documentos, nem, consequentemente, as presunções registrais. Acresce que também não consagram o princípio da fé pública registral.
Manuel Henrique Mesquita e Mónica Jardim
E o sistema português?
No sistema português, é claramente positivo o fato de ser um sistema de fólio real que publicita direitos adquiridos inter vivos ou mortis causa e adota os princípios da legalidade (no seu sentido mais amplo), da continuidade, consagrando simultaneamente as presunções de que o direito existe e pertence ao titular registral ― o que é claramente típico de um sistema que concede uma forte proteção aos terceiros. Mas, a verdade é que não assegura o terceiro quanto à exatidão do Registro e, consequentemente, concede-lhe uma proteção fraca, não adotando o princípio da fé pública registral. Apesar do afirmado, a verdade é que entendemos que o princípio da fé pública registral só poderá ser consagrado no ordenamento jurídico português após serem eliminados ou, pelo menos, substancialmente reduzidos os obstáculos que o impedem de ser um sistema exato.
E o sistema registral brasileiro?
Destaco como aspetos positivos: o fato de ser um sistema de fólio real que publicita direitos adquiridos inter vivos ou mortis causa e adota os princípios da legalidade (no seu sentido mais amplo), da continuidade. Indico como aspectos negativos: o fato de não consagrar as presunções de que o direito existe e pertence ao titular registral nem o princípio da fé pública registral.
Como avalia o intercâmbio entre o Brasil e Portugal em matéria de direito registral? Comente os nossos acordos de cooperação técnica e acadêmica.
O intercâmbio entre Brasil e Portugal em matéria de direito registral, na minha perspetiva, tem-se revelado um sucesso, uma vez que tem enriquecido enormemente não só aqueles que intervém nos congressos, seminários e conferências mas, ainda, todos os que depois têm acesso aos textos. O trabalho conjunto tem sido muito profícuo, a prova está no fato de já terem sido celebrados diversos acordos de cooperação técnica e acadêmica: com o IRIB, ANOREG, SERJUS, ESNOR, ARISP e sua UNIREGISTRAL, com a Escola Paulista de Magistratura. Acordos esses que nunca ficaram na gaveta, assim por exemplo: com o IRIB todos os anos realizamos o Luso-Brasileiro e Espanhol em Direito Imobiliário Registral; com a ARISP, a UNIREGISTRAL e com a Escola Paulista de Magistratura de dois em dois anos realizamos a Bienal de Jurisprudência Luso-Brasileira em Direito Imobiliário e Registral (cujo sucesso tem vindo em crescendo) e, desde 2012, o Encontro de Direitos Reais e Direito de Registros e do Notariado (que foi realizado em Coimbra, com apresentações de excelência as quais vão ser publicadas no primeiro número dos Cadernos do CENoR que está prestes a ser publicado.
Os brasileiros têm necessidade de aprofundar seus estudos em direito registral ou mesmo em direito civil. A FDC oferece cursos de pós-doutoramento ou de especialização? Como funcionariam?
O Centro de Estudos Notariais e Registrais da Faculdade de Direito de Coimbra todos os anos realiza, desde que o número de inscritos o permita, o curso de “Pós-graduação em Direito Notarial e Registro Predial – Prof. Doutor Henrique Mesquita”, as aulas são ao Sábado, durante todo o dia, durante cinco meses. Mas o CENoR pretende fazer a mesma pós-graduação compactada durante três semanas ou quatro semanas (de segunda a sexta) para brasileiros, angolanos, cabo-verdianos, etc. Quanto a cursos de pós doutoramento, na próxima Assembleia-Geral do CENoR – que se realizará em Abril -, por certo será aprovado um pós-doutoramento em Direito Registral e em Direito Notarial. O mesmo funcionará da seguinte forma: as inscrições estarão permanentemente abertas, um interessado pode iniciar o curso em Abril, outro em Maio, enfim …; terá a duração de um ano; durante o ano o doutorado terá de apresentar dois papers e no final do ano uma dissertação; o doutorado apenas terá de estar presente na Faculdade em dois ou três dias, para apresentar os papers juntamente com os colegas e para assistir a um dia de palestras de especialistas na matéria. Cada doutorado terá um orientador que prestará a assistência necessária presencialmente ou via e-mail. Quanto à pesquisa de livros e revistas existentes na Faculdade, existe um serviço que disponibiliza parte dos livros e os artigos das revistas em formato digital. Após a Assembleia do CENoR surgirão todos os pormenores na nossa página. Por fim, estamos a pensar realizar pós-graduações e, eventualmente, pós-doutoramentos em parceria com Entidades estrangeiras (creio que é o que no Brasil se denomina como pós-graduação ou pós-doutoramento sanduiche)
Como avalia a disseminação de registros eletrônicos, a cargo de instituições financeiras, (como o MERS, nos EEUU) em comparação com os sistemas europeus?
Sou completamente contrária à disseminação de registros a cargo de instituições financeiras. Na minha opinião apenas devem realizar registros pessoas com preparação específica e dotadas de fé pública (os registradores). Em Portugal já houve uma proposta de lei de um partido político, então na oposição, no sentido de atribuir aos notários o poder de lavrarem registros e eu manifestei-me contra, por diversas razões, não obstante os notários serem oficiais públicos. Na minha opinião o Registro deve permanecer exclusivamente a cargo dos Registradores, pois só assim se garante a efetiva realização dos assentos, a qualidade da sua feitura, a transparência quanto à titularidade dos direitos, a unicidade do Sistema. Tendo em conta as características do Registro Europeu e a sua qualidade (não obstante a diversidade de sistemas), não concebo a possibilidade de na Europa existirem Registros Privados a par de um Registro Público, mesmo havendo interconexão. O que não seria algo nada fácil de conseguir. Quem controlaria os Registros Privados? Como é evidente, deixar o controle a cargo dos próprios de nada adiantaria – um Registro Privado de prestamistas dificilmente pode ser imparcial. E não vislumbramos qualquer razão para que o Estado assuma tal papel e respetiva despesa se tem um Registro Público? Admitir a disseminação de registros eletrônicos, a cargo de instituições financeiras, (como o MERS) é franquear a porta à clandestinidade ou opacidade e, portanto, atingir fulminantemente o fim do Registro Público, que, como se sabe, é o de garantir que qualquer interessado, com legitimidade, tenha a possibilidade de conhecer todos os negócios que hajam tido por objeto determinado imóvel. Eliminando, assim, assimetrias de informação, garantindo a segurança jurídica dos direitos, a proteção do tráfico, o fomento do crédito territorial assegurado mediante garantias reais e a agilização das transacções imobiliárias e, por outro lado, evitando a usura e as fraudes, bem como os pleitos e conflitos sobre questões jurídico-imobiliárias. Mais, o MERS nada trouxe de bom para os EUA, muito ao invés. De fato, como afirma Fernando Méndez: “O MERS permitiu a securitização das hipotecas e a ocultação dos titulares delas (…) Esse encobrimento facilitou a explosão de uma prática de empréstimos predatórios – subprime, mas não somente esses – da qual não poderiam ser responsabilizados os pretamistas, porque não poderiam ser identificados quer pelos prestatários, quer pelos investidores enganados na compra de pacotes de hipotecas sem valor. (…) Antes do MERS não era possível vender, com benefício, hipotecas sem valor (…) Antes do MERS tampouco era possível para as entidades financeiras ocultar a extensão do risco das perdas financeiras como consequência das práticas de empréstimos predatórios residenciais, bem como a revenda e securitização fraudulenta desses empréstimos que, no entanto, não eram comercializáveis. Por derradeiro, antes do MERS, o beneficiário real de todo o deed of trusts sobre cada terreno nos EUA podia ser rapidamente conhecido, consultando-se simplesmente os registros públicos (…). Depois do MERS, assevera-se, os direitos de cobrança da hipoteca foram transferidos a uma entidade tão enorme, que a comunicação mais não é possível. Ela somente está interessada numa coisa: obter da execução hipotecária o maior proveito possível (…)”
O que a Sra. diria aos novos registradores de imóveis?
Que cumpram todos os seus deveres ao serviço da lei e dos cidadãos, procurem ter formação contínua e, sobretudo, que lutem para manter e fazer evoluir o sistema registral, impedindo, sempre, a disseminação de registros a cargo de outras entidades não dotadas de fé pública.
III ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO Águas de São Pedro, 15 a 17 de março de 2013
CARTA ÁGUAS DE SÃO PEDRO
Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Grande Hotel São Pedro entre os dias 15 a 17 de março de 2013 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:
I – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Os Registradores Imobiliários, conscientes da importância econômica e social da regularização fundiária, instrumento jurídico de fundamental importância para o desenvolvimento do país e para a inclusão social:
a) Reafirmam sua integral e histórica disposição para envidar todos os esforços necessários para viabilizar os programas de regularização fundiária a cargo da administração pública ou de organismos da sociedade civil legitimados para tanto.
b) Declaram sua disposição de coordenarem-se com a administração pública municipal para prestar informações e sua inteira colaboração para a consecução dos programas de regularização fundiária municipal.
c) Reiteram seu apoio às iniciativas da Eg. Corregedoria Geral de Justiça na matéria, atualizando regularmente o Cadastro de Regularização Fundiária – módulo do Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (CRI), da ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo.
d) Colocam-se à disposição das autoridades públicas, em todos os níveis de governo, para colaborar com o aperfeiçoamento dos instrumentos jurídicos para consolidação da ordem urbanística.
e) Declaram estar aptos a estabelecer interconexões com o cadastro municipal ou outros, a cargo da administração pública, compartilhando dados de seu interesse, segundo critérios previamente definidos e aprovados pela autoridade competente.
II – REGISTRO ELETRÔNICO
Os Registradores Imobiliários paulistas, cientes de que o Registro de Imóveis deve estender suas atividades a todos os usuários, utilizando-se de todos os meios tecnológicos disponíveis, universalizando seus serviços e integrando as políticas de governo e administração eletrônicos, considerando:
a) que o art. 37 da Lei 11.977, de 2009 – expressamente lhes atribuiu a responsabilidade pela criação, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis;
b) que a respectiva infraestrutura, em módulos específicos, foi criada, implementada e se encontra em funcionamento na Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP,
DECIDEM:
1) incrementar a infra-estrutura do Registro Eletrônico de Imóveis, a ela agregando todos os módulos do SREI e a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), plataforma desenvolvida, operada e administrada pela ARISP (Provimento CG 42/2012);
2) prestar, na medida de sua capacidade contributiva, colaboração financeira para o desenvolvimento, manutenção e ampliação do SREI;
3) combater, com respeito aos princípios da eficiência, segurança e modicidade, a proliferação de serviços que se intitulam de “cartórios”, e que vêm ilaqueando a boa-fé dos utentes e confundindo o consumidor dos serviços registrais.
c) incrementar a lista de possibilidades para o atendimento aos usuários pela Internet.
III – EFICIÊNCIA DOS SERVIÇOS REGISTRAIS
Os Registradores, em atenção aos princípios constitucionais da eficiência e segurança jurídica, regentes de sua função, que se traduzem na qualidade, rapidez e perfeição dos atos que praticam, ESTABELECEM, como meta a ser atingida por todos os registradores paulistas, o prazo de cinco dias úteis para o exame e registro dos títulos, com destaque preferencial aos títulos que integrem o sistema de crédito imobiliário (SFH, SFI e congêneres).
IV – PORTABILIDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Os Registradores de Imóveis de São Paulo, tendo em vista os problemas recorrentes para a averbação da portabilidade de créditos prevista no art. Art. 25, p. 3º, da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 12.703/2012 e tendo em vista a falta de padronização dos contratos que têm acedido os Registros e considerando que devem prestar todo o seu apoio às políticas públicas de redução de juros e encargos financeiros, para a concretização da meta constitucional de desenvolvimento econômico e social do país e de erradicação da pobreza, buscando realizar os atos com segurança e agilidade, ENUNCIAM como critérios para a qualificação dos instrumentos que formalizam operações de “portabilidade de crédito”:
a) A identificação, na figura da portabilidade, do instituto civil da sub-rogação, aplicando-se-lhe, no que couberem, as prescrições legais atinentes à matéria, inclusive com a prática de ato único, como previsto na lei.
b) A interpretação os contratos com base na intenção das partes (art. 112 do CC), em detrimento de eventual imprecisão nos termos empregados nos instrumentos.
RESOLVEM, ademais:
1) Instar as autoridades públicas encarregadas da regulação do mercado de crédito imobiliário para que promovam a regulamentação da Lei nº 12.703/2012 estabelecendo critérios técnicos precisos a fim de orientar os agentes financeiros na celebração de tais contratos.
2) Buscar estabelecer contatos com a ABECIP – Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança, para criar um fórum de discussões a fim de aperfeiçoar a lei e garantir os nobres objetivos que a inspiraram.
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