Catanduva – imóvel rural em debate

30 de maio de 201825 de julho de 2026 SJ Cartórios, News Arrendamento rural, CAR, Catanduva, Código Florestal, dispersão registral, fração mínima de parcelamento, Georreferenciamento, Giuliano Marcucci Costa, Imóveis rurais, Imóvel Rural, Incra, Irib, Lei 10.267/2001, Registro de Imóveis, Reserva legal, sobreposição de cadastros, TCU, Usucapião extrajudicial

Encontro de Registradores de Catanduva, SP

No dia 19/5 passado, dando seguimento ao I Curso de Extensão em Direito Registral Imobiliário, realizado na cidade paulista de Catanduva, o Presidente do IRIB, Sérgio Jacomino, e o registrador Giuliano Marcucci Costa, da comarca de Palestina (SP), proferiram palestras sobre os seguintes temas: evolução do direito registral brasileiro (da manuscrição ao fólio real eletrônico) e aspectos relevantes dos imóveis rurais.

O IRIB, por seu presidente e editor, realizou a entrevista que segue abaixo com o Oficial de Palestina versando sobre o tema de sua palestra.

O georreferenciamento dos imóveis rurais é uma realidade nas serventias brasileiras após o advento da Lei 10.267/2001. Pela sua sistemática inaugurou-se uma interconexão entre os registros de imóveis e o INCRA. Gostaria que o Sr. comentasse esse modelo inovador e apontasse os benefícios e os problemas enfrentados pelos cartórios na interação com a autarquia.

Com o advento da Lei 10.267/2001, ocorreram diversas alterações na Lei 6.015/73 no sentido de aproximação entre a Administração Indireta Federal (INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), no trato das políticas públicas na área de imóveis rurais (gestão fundiária), e os Registros Públicos Imobiliários do País. Exemplo dessa interação entre cadastro-registro no tocante ao denominado “georreferenciamento” proposta pela legislação é a inclusão do § 3º do art. 225 na Lei 6.015/73:

“Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais”.

Em termos de georreferenciamento, vem a autarquia federal convergir com o Registro Público no sentido de aperfeiçoar a especialidade objetiva dos imóveis rurais. Por meio dessa geotecnologia, busca-se a precisão de coordenadas, azimutes, distâncias, medidas, com escopo final de evitar a sobreposição de áreas (polígonos). Está aí uma vantagem evidente da interação cadastro-registro para a segurança jurídica da propriedade rural, com escopo final de pacificação social.

Todavia, há na praxe uma necessidade de aprimoramento nas comunicações eletrônicas entre INCRA e Registro, evitando-se o uso de ofícios em papéis (como, para além do georreferenciamento, ocorre, apenas para citar um exemplo paulista, nas comunicações mensais de transmissões e de mudança física dos imóveis rurais do Registro ao INCRA – item 139, “q”, das NSCGJSP).

Já as comunicações de averbação de georreferenciamento ao INCRA, via eletrônica, carecem de boa regulamentação (que se dará no plano institucional), uma vez que revisões ou cancelamentos de certificações concedidas após a averbação no Registro de Imóveis ocorrem de ofício e, nesse caminho de interação das instituições, deve-se compreender que o Registro, dado seu caráter conceitual de operador de direito, atua, quase sempre, por provocação do interessado.

Surge, neste contexto, a discussão atual da implementação efetiva de um Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico (a fim de regulamentar a Lei 11.977/2009 e a Lei 13.465/2017) na busca de aprimoramento da interação eficaz entre Registro e Cadastro (vide Recomendação 14/2014 do CNJ) e da regulamentação de uma plataforma para tal desiderato.

O Tribunal de Contas da União condenou a profusão de cadastros de imóveis rurais no acórdão 1.942/2015, que tratou da governança de áreas rurais. O órgão criticou a “grande quantidade de legislações sobre o tema e vasta gama de instituições governamentais dispersas sem clara delimitação de funções” (acesso aqui). Como o Sr. vê o fenômeno de superposição de cadastros com finalidades análogas? Em que medida esse fenômeno se constitui num embaraço ao ambiente de negócios, onerando os intercâmbios econômicos que têm por objeto os imóveis rurais?

Em recente relatório de auditoria exarado pelo Tribunal de Contas da União (TC 011.713/2015-1), que resultou em v. acórdão 1.942/2015, visou-se o aprimoramento das ações de governança de solos não urbanos, o que redundou em recomendação ao Presidente da República, em articulação com o Congresso Nacional, para que se delimitem claramente as funções dos órgãos e entes responsáveis por políticas públicas de ordem fundiária, ambiental, fiscal, evitando a sobreposição de cadastros. Não há dúvida de que a otimização dos cadastros se reflete na simplificação do sistema para aqueles que produzem na área rural e isto tem a ver com proteção ao ambiente e a segurança alimentar, valores de sobrevivência da humanidade. Não obstante a importância das políticas públicas acerca das áreas rurais, o afastamento de sobreposições de atribuições e a interação de competências retiram aquele que deseja investir no campo, preservar o ecossistema, de um “labirinto” da burocracia estatal. Para além disso, a otimização dos diversos cadastros (como CCIR, CAR, ITR, programas governamentais em geral) implica também a possibilidade de uma maior interação com os Registros Públicos de Imóveis que poderão acolher informações e dados de interesse da sociedade, conferindo segurança jurídica e a devida publicidade, por meio de sistema eletrônico em plataforma devidamente regulamentada. De todo modo, melhor definida a atribuição de cada órgão estatal e seus respectivos programas, fica a ideia óbvia de concentrar as informações e dados desses diversos entes na matrícula do imóvel rural afetado, sob o manto da vantajosa publicidade registral.

O Sr. considera que o modelo de controle e gestão territorial de imóveis rurais pode ser abalado pela possibilidade (ao menos teórica) de usucapião de áreas superficiais inferiores ao módulo rural? Como o Sr. vê o fenômeno de “favela rural” decorrente de programas de assentamento que se mostraram inviáveis e insustentáveis? Corremos o risco de proliferação de minifúndios rurais? Qual o impacto registral?

A gestão fundiária brasileira é política pública de patamar federal que deve proteger o bem comum em suas diferentes vertentes. Isso implica dizer que ela deve compreender temas como ocupação e uso adequado do solo, segurança alimentar, sustentabilidade, aspectos fiscais. O norte é certamente a proteção da dignidade da pessoa humana, como valor constitucional e universal. O controle disso é feito pela Administração Pública Federal, em autarquia como o INCRA, especificamente, a respeito das áreas não urbanas. O risco da “favelização rural” decorrente de minifúndios, assentamentos insustentáveis, declaratórias de usucapião sobre áreas inferiores ao módulo (FMP) pode, sim, comprometer estes valores. De todo modo, o INCRA produz pesquisa de qualidade de vida nos assentamentos, por exemplo, o que deve servir de referencial para regularizações e desapropriações com essa finalidade. E qual o reflexo disso para o Registro de Imóveis? Discute-se atualmente, ante a previsão legal de usucapião extrajudicial (art. 216-A da LRP), a possibilidade de processamento e/ou registro de usucapião extrajudicial sobre área rural inferior à fração mínima de parcelamento (FMP). A exemplo do decidido no v. acórdão da lavra do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Apelação n° 9000001-86.2014.8.26.0082 e mais especificamente Apelação Cível nº 0007676-93.2013.8.26.0664), para citar um caso paulista, os mandados de sentença de usucapião, em todos os casos, devem vir acompanhados de CCIR (Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais) para a área usucapida. Mais que isso, ao menos para registro, tratando-se de área usucapida inferior à FMP, não se excepciona a regra, e o registro, seja por mandado ou por ata notarial, não poderá ser feito, ou seja, a matrícula não será descerrada (salvo vênia do INCRA, autarquia responsável). Conclui-se, assim, que, por enquanto, esse controle é meramente formal, não impedindo a referida “favelização rural”, possível por eventual afrouxamento do controle e gestão estatal.

O Plenário do STF encerrou o julgamento das ações relativas ao novo Código Florestal (Lei 12.651/2012). A averbação da reserva legal gera, ainda, certa controvérsia, especialmente no tocante a sua necessidade para fins de isenção fiscal. Como se acha o tema atualmente? Gostaria que comentasse o decidido na AC 1015407-59.2016.8.26.0037

A necessidade de averbação no Registro de Imóveis da Reserva Legal para fins de isenção do ITR foi objeto de discussão por parte do Eg. Superior Tribunal de Justiça, sendo que, conforme notícia publicada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB:

“A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a isenção do Imposto Territorial Rural (ITR) referente à área de reserva legal está condicionada à sua prévia averbação na matrícula do imóvel, conforme exigido pela Lei 4.771/65. A necessidade de registro da reserva legal, agora no Cadastro Ambiental Rural, foi mantida pelo novo Código Florestal. A decisão do colegiado, que pacifica o entendimento das Turmas de direito público, foi dada por maioria de votos no julgamento de embargos interpostos pela Fischer S/A Comércio, Indústria e Agricultura contra decisão da Segunda Turma do STJ, que considerou imprescindível a averbação da reserva legal para fins de gozo da isenção fiscal prevista no artigo 10 da Lei 9.393/96” (12.09.2013), fechando, assim, questão na necessidade da averbação da Reserva Legal perante o Oficial de Registro de Imóveis competente para a isenção tributária (ITR) sobre tais áreas.

Vale destacar o caráter extrafiscal do ITR, aqui modelado a critérios ambientais. Por outro lado, parece ainda ocorrer alguma controvérsia sobre o tema da obrigatoriedade da averbação da reserva (devidamente aprovada por órgão ambiental) ante a previsão do Código Florestal da possibilidade de dispensa da averbação da reserva legal, quando indicada no CAR – Cadastro Ambiental Rural (arts. 18 e 29). Em socorro à tese da indispensabilidade da averbação na matrícula do imóvel sucedeu recente decisão proferida pelo C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Ap. Cível 1015407-59.2016.8.26.0037), que trouxe ao cenário do registro de imóveis a discussão sobre a obrigatoriedade de averbação da Reserva Legal no competente Oficial de registro de imóveis. Por força do art. 12 da Lei 12.651/2012, todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados determinados percentuais mínimos. A questão toda é retratar o pensamento finalístico do legislador, ou seja, devemos entender que este pretendeu aglutinar o controle da Reserva Legal apenas em âmbito cadastral, como dá força aparente o art. 18, § 4º, do Código Florestal, que dispõe que o “registro” da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis; ou, de outra forma, prestigia a averbação na matrícula do imóvel, utilizando o cadastro como mero facilitador desse tráfego até o registro imobiliário? Note que o v. acórdão apontado circunscreve-se, à primeira vista, ao debate do ingresso obrigatório da compensação de reserva legal, no caso de destaque de área menor de um todo maior. Apesar do “modus” cadastral facilitador do Código Ambiental acima mencionado, do ponto de vista conceitual, difícil imaginar que o controle e gestão ambiental da Reserva Legal, possa, no final das contas, caminhar fora do sistema formal registral. Sobre isso já alertava o registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, em obra coordenada por Sérgio Jacomino[1] que “ao proceder à divisão ou desmembramento, muito provavelmente, a reserva não será transportada para todas as matrículas, o que aumentará o percentual legal em alguns imóveis, enquanto outros não possuirão qualquer cobertura ambiental”. Logo, verifica-se que a especialização objetiva da Reserva Legal contribui diretamente para as políticas de sustentabilidade alicerçando o uso de mecanismo como a compensação ambiental e servidões ambientais (vide arts. 30, 78, II, § 5º do Código Florestal). Neste particular, ao ser disponibilizado o resultado do julgamento (pelo menos preambularmente) da ADC 42 no site do STF tal ponto não foi afetado. Finalmente, toda questão volta-se para a garantia da especialização objetiva de um instituto pátrio (a Reserva Legal) indispensável para a preservação da fauna e flora, ecossistemas, preservação da vida humana, que não pode ficar à margem da segurança jurídica e fonte de publicidade do sistema de Registro de Imóveis.

As NSCGJSP preveem que a compensação de Reserva Legal deve ser averbada na matrícula após a homologação ou aprovação do órgão ambiental (item 125.1.3)[2]. Qual a importância da publicidade registral para controle do meio ambiente?

No Estado de São Paulo, as normas que regulam a atividade do Registro Público Imobiliário determinam que a compensação da Reserva Legal seja objeto de averbação (item 125.1.3, Cap. XX, NSCGJSP). Julgado recente sobre o assunto, proferido pelo C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Ap. Cível 1015407-59.2016.8.26.0037) enfrentou o tema. Por força do art. 12 da Lei 12.651/2012, todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados determinados percentuais mínimos. Nesse passo, surge a questão: qual a importância da publicidade registral para controle do meio ambiente? Ora, em um primeiro viés, a concentração de ocorrências ambientais na matrícula do imóvel (claro, crivadas pelo órgão ambiental competente) e a garantia de sua publicidade asseguram, em fólio confiável, o conhecimento de todos a respeito de tais ocorrências. A “vida” do imóvel, inclusive em seu aspecto ambiental, converge para o Registro Público, absorvendo, com certeza jurídica, desde a existência de uma Reserva Legal, com intuito de preservação e controle estatal, até uma notícia de contaminação no solo de interesse de um possível comprador de determinado imóvel. A especialização objetiva de uma reserva legal também é assunto relevante (em que pese o intuito facilitador do CAR, na Lei 12.651/2012). Sobre isso já alertava o registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, na referida obra coordenada por Sérgio Jacomino, que “ao proceder à divisão ou desmembramento, muito provavelmente, a reserva não será transportada para todas as matrículas, o que aumentará o percentual legal em alguns imóveis, enquanto outros não possuirão qualquer cobertura ambiental”. Bom que na “vida” dinâmica deste imóvel, que poderá ser afetado por destaque de áreas, desmembramentos, titulação originária, a segurança das porções de reserva legal florestal possa ser devidamente especializada nas novas matrículas. De todo modo, em linhas gerais, vejo como principal benefício advindo da publicidade registral em termos de controle ambiental, a ampliação desse controle por toda a sociedade com dados confiáveis e concentrados na origem jurídica do imóvel, sua matrícula.

Temos verificado que progressivamente os títulos de crédito rural (cédulas escriturais) estão sendo formalizados em meios eletrônicos (CPRs, warrants agropecuários etc.). O registro, originalmente feito nos cartórios de RI, hoje se perfaz em centrais de custódia autorizadas pelo Banco Central. Como avalia esse fenômeno de dispersão registral?

Os Registros Públicos obedecem a comandos constitucionais (art. 236 da CF/1988) atividade delegada pelo Estado a pessoa natural aprovada em concurso público. Não é o único modelo, pois há outros repositórios registrais como as Juntas, chamadas de Registro Empresarial, por exemplo. É de se concluir, portanto, que qualquer tentativa legislativa (ou pior: normativa) de dispersar os “registros” colide com os preceitos constitucionais. Não obstante esta evidente conclusão, percebem-se alguns fenômenos de proliferação de “registros” de cédulas, como as CCBs (ver CETIP – www.cetip.com.br); mais grave, ainda, são as tentativas açodadas de “agilizar” o crédito imobiliário que implicam preocupante dispersão da atividade prevista pela constituição em moldes estritos. Nesse sentido, grandes corporações pretendem criar sistemas de “controle” de seus próprios interesses lucrativos, mas que envolvem terceiros e a sociedade como um todo. Cuida-se do valor da segurança jurídica. A meu sentir, esta questão da “agilidade do mercado” é um paradigma quebrado à medida que a tecnologia permite esta pretendida rapidez, sem que percamos de vista a ideia de que um Registro não é apenas um ente coletor de informações e armazenador de dados; há, na realidade, um patamar acima disso, que é “conhecimento”, ou seja, ao passar pelo crivo do Oficial Público, operador do direito, a certeza jurídica dos atos relacionados com o objeto do registro. Tecnologia bem empregada, quero dizer, em auxílio ao aperfeiçoamento milenar dos Registros Públicos, respeitando a essência da atividade, é muito bem-vinda. Ainda que o “mercado” clame por agilidade a tecnologia está aí, como dito, e pulverizar o registro pode ser valor até mesmo de instabilidade para este mesmo “mercado” na ausência de repositório seguro gerido por ente independente, habilitado juridicamente, que não seja um mero banco de dados. Reforço ainda: além da afronta à Constituição, o que por si só bastaria, entendo que, conceitualmente, é inaceitável a dispersão registral como fator comprometedor da segurança jurídica. Primeiro, pela própria independência do Oficial de Registro Público, nos moldes constitucionais, que tutela o interesse de toda a sociedade (cidadãos, associações, empresas) e não é parte. Segundo, porque o Registro Público é fonte primária de publicidade dos atos relevantes ao objeto do registro, garantindo certeza quanto ao conteúdo de seu fólio. Em um momento histórico nacional (estamos aqui em 2018), em que, em meio às disputas políticas e jurídicas se sobrelevam, a sociedade e a mídia em geral passam a pautar — como que em redescoberta — o valor da segurança jurídica, clamando por dias mais previsíveis. Nesse passo, ao Registro Público devem convergir todos os dados relevantes sobre o objeto, representado por um arquivo oficial qualificado; e sua dispersão – não importa repetir – coloca em risco a segurança jurídica tradicionalmente estabelecida, com seu repertório legal e sua publicidade confiável e concentrada[3].

O Sr. permite a especialização de posse demarcada no interior de um imóvel em compropriedade? Permite a averbação de “divisão fática”?

A divisão fática de um imóvel devidamente matriculado, por mera posse, não tem ingresso no registro imobiliário brasileiro tendo em vista que não se coaduna com a segurança jurídica norteadora dos Registros Públicos e carece de legalidade, ante a falta de previsão legal (art. 167 da Lei 6.015/73 e legislações correlatas). Não que a posse não ingresse nunca no fólio real, pois o paradigma foi quebrado (legitimação de posse, por exemplo), sendo que o sistema registral hoje, ainda que excepcionalmente, abriga a posse, mas isso depende de previsão legal (princípio da taxatividade). Finalmente, aceitar tais registros estimularia o parcelamento irregular do solo, ao arrepio da lei.

Como o Sr. tem lidado com retificações de registro de imóveis rurais que confrontam com rios não navegáveis? As autoridades estaduais devem ser intimadas? Quais as precauções? Nos casos de retificação de área em que o imóvel retificando, de fato, confronta com rios não navegáveis, como tratar a especialização do imóvel retificando nessa linha divisória?

Há um conjunto de dispositivos legais, entre eles, destacadamente a Constituição (arts. 20 e 26), mas também decretos (vide Decreto 24.643, de 10 de julho de 1934 e Decreto-Lei 9.760/46). Para fins de retificação de área, e levando em conta o chamado Código de Águas costuma-se distinguir rio público (que são os navegáveis) dos rios privados (não navegáveis). Adotado tal sistema, tratando-se de confrontação com rio não navegável não há faixa de proteção ambiental que possa gerar polêmica quanto à propriedade desta faixa marginal. Portanto, nestes casos, dispensa-se a notificação do ente público por razões óbvias e, como cautela e imposição legal, notifica-se o proprietário do imóvel da margem oposta. Os trabalhos técnicos, que certificarão a condição do fluxo d’água, trarão o rio como divisa e o proprietário do imóvel da margem oposta como confrontante. Claro que há possibilidades de mudanças geradas pela natureza ou intervenção humana, já que um rio pode secar ou, ainda, remotamente, pelo tempo ou intervenção, tornar-se navegável. De todo modo, a situação é mais ou menos estável e uma alteração relevante nas condições desse rio poderia ensejar nova retificação de área, o que é possível. Em outro giro, que se admita, pelo texto dos dispositivos constitucionais acima invocados, incabível a defesa jurídica de rios particulares, ou, se houver dúvida quanto à condição de navegabilidade do rio, poderá, por cautela, remeter a notificação também ao respectivo ente federado.

O Código de Minas prevê a inscrição da garantia caucionária ou a renúncia ao direito de participação do proprietário do solo nos resultados da lavra (parágrafo único do art. 12 do Dec.-Lei 227/1967. O Sr. já realizou esse ato? Comente a disposição legal em contraste com o decidido na AC 1.956-0, j. 13/6/1983, rel. des. Bruno Affonso de André.

As normas de serviço extrajudicial paulistas prescrevem que são passíveis de registro os atos, fatos ou títulos previstos em lei ou atos cuja natureza de registro stricto sensu seja definida em ato normativo (item 11, “a”, n. 42, Cap. XX[4]). Já a Lei 6.015/73, inciso I, apenas elenca os atos passíveis de registro stricto sensu. Pois bem. Quando tratamos de direitos reais (relação do art. 1.225 do CC) costumamos invocar o princípio da taxatividade. Segundo a lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, o princípio da taxatividade encerra a ideia tradicional de imputação do “monopólio de edificação dos direitos reais” ao legislador. (Direitos Reais, 7ª ed.). Daí costumeiramente adotamos a expressão numerus clausus para dizer que o elenco legislativo é soberano em imprimir a determinado negócio jurídico a roupagem de direito real – no mais, no sentido de distingui-lo de um mero direito obrigacional. Enquanto aquele se impõe perante toda a coletividade, por meio da publicidade registral, este último ficaria adstrito às partes. Os mesmos autores reconhecem que há direitos reais fora do quadrante do art. 1.225 do CC, como ocorre com a propriedade fiduciária e com a promessa de compra e venda (vide arts. 1.361 e 1.417 do CC). Se a doutrina entende como correto afirmar que os direitos reais se submetem ao princípio da taxatividade, o mesmo se pode dizer dos atos de registro stricto sensu? Ora, considerando que o fólio real não abrange apenas os direitos reais do citado art. 1.225 do CC, reputamos suficiente previsão na legislação (em sentido lato: lei formal ou normas administrativas). Neste ponto, para os atos de registro, passamos a entender que também podem ser relacionados atos por meio de comando normativo, o que não acontece com os direitos reais em si. Esta é uma distinção importante. Nessa esteira, lembramos que a Lei 6.015/73 não elenca o arrendamento rural como ato de registro imobiliário. Em São Paulo não há previsão normativa para o registro de contrato de arrendamento rural na matrícula do imóvel (ao contrário, há proibição[5]). Neste Estado, os contratos de arrendamento rural são de competência do Registro de Títulos e Documentos. Em Santa Catarina, há previsão expressa nas normas estaduais para averbação (não registro) de tal contrato na matrícula do imóvel (item 685, IX, do CNCGJ/SC). Dito isso, relevante julgado foi exarado no âmbito do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal Paulista no ano de 1983 (Ap. Civ. 1.956-0) que traz ao debate os conceitos ora cuidados. Interessante notar que o voto vencedor restringiu os atos de registro ao universo do art. 167, I da LRP, ao negar acesso ao registro de arrendamento rural relacionado com exploração de recursos minerais, a teor do Dec.-Lei 227/1967. Aparentemente, cuida-se de um contrato de exploração de jazida (para ser mais específico). Neste voto, remete-se o interessado ao Registro de Títulos e Documentos. E o que interessa aqui é verificar que, quase para além da taxatividade, o julgador criou uma reserva, um monopólio para o artigo 167, inciso I da LRP. Por outro lado, o voto vencido, em giro oposto, considerou que o rol do artigo tratado seria meramente exemplificativo e admitiu o registro por conta da previsão contida no Código de Mineração (Dec.-Lei 227/1967), em seu art. 12, I e II, e parágrafo único, que permitiu caucionar ou renunciar ao direito de participação do proprietário do solo e anuncia (no parágrafo único) a possibilidade de registro destes atos no Registro de Imóveis. A nosso sentir, parece que o voto vencido, além de não considerar que os atos de registro ficassem submetidos ao rol fixo da Lei 6.015/73 ainda retirou um caráter de “tipicidade” que, muitas vezes, sem notar, introduzimos na noção de “taxatividade”. Ou seja, os atos de registro stricto sensu (assim como os direitos reais) não podem ser criados pela vontade do particular, decerto; porém, a previsão legal não precisa ter o perfil de reserva legal, expressa em mínimos detalhes. Fechando a questão, entendemos que, por todas as razões aqui apontadas, a segunda posição é a que prevalece nos dias de hoje, inclusive com a permissão (embora polêmica, admitimos) de previsão de atos de registro (stricto sensu) não só por lei formal, mas por meio de norma administrativa. Esclareço que não tivemos a oportunidade de enfrentar uma situação real, conforme a descrita no art. 12 do Decreto-Lei acima mencionado.

O que define o imóvel rural – a localização ou a destinação? Comente casos concretos (p. ex. chácaras de recreio, atividades tipicamente urbanas em áreas rurais, etc.).

O que interessa ao Registro de Imóveis para caracterização de imóvel rural é a sua localização, ou seja, estando este fora do perímetro urbano ou de expansão urbana o imóvel é considerado rural. Logo, imóvel rural é aquele imóvel não urbano. Ao Município, por força de comando constitucional (art. 182 da CF/1988), é conferida primazia na definição da política urbana. Ou seja, é competência privativa do Município ordenar o espaço urbano, inclusive, por plano diretor. Assim, para retirar a condição de imóvel rural do sistema registral é preciso uma certidão do Poder Público Municipal atestando que aquela área passou a integrar o espaço urbano, que deverá ser acompanhada da lei municipal e do cadastro respectivo (recomenda-se pedido de cancelamento do CCIR, evitando a divergência cadastral). Salvo melhor juízo, não vejo como o controle formal da propriedade possa descaracterizar um imóvel por mera destinação, sem lei municipal ou algum provimento judicial, como acontece nos casos de chácaras de recreio, por exemplo. Em reforço ao defendido, a transitoriedade do uso da terra é fator incompatível com a segurança do Registro Público. Entendemos que o Registro não é volúvel qual piuma al vento. Agora, sob outro aspecto, indícios objetivos de fracionamento irregular do solo rural, como chácaras com lotes rurais de metragens inferiores à fração mínima de parcelamento, devem ser observados pelo Oficial de Registro, bem como pelas demais autoridades locais. Para concluir, a questão de destinação de um imóvel é tema que se relaciona com o debate tributário, na busca de se evitar a bitributação (ITR/ IPTU), ou seja, impedir que um mesmo fato gerador seja tributado por diferentes entes federativos (considerando que o ITR pode, apenas pode, ser arrecadado pelo Município), na disputa entre o texto legal (CTN, art. 32, § 1º), que considera o critério da localização, e entendimentos jurisprudenciais (STJ: REsp 1.112.646), que apontam para o critério da destinação.

Notas

[1] Registro de Imóveis e Meio Ambiente. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 62.

[2] 125.1.3. Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a notícia deverá ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos após a homologação ou aprovação do órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural – SICAR-SP.

[3] Vide notícia de 9.4.2018: https://g1.globo.com/economia/noticia/bancos-terao-que-registrar-carros-e-imoveis-dados-como-garantias.ghtml.

[4] NSCGJSP, Cap. XX, item 11: no Registro de Imóveis, “além da matrícula, serão feitos: a) o registro de (…) “outros atos, fatos ou títulos previstos em lei ou cuja natureza como ato de registro em sentido estrito seja definida em ato normativo”.

[5] NE. Vide item 78.3 do Cap. XX das NSCGJSP: “O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis”. V. na jurisprudência bandeirante: Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/3/2010, DJe 25/5/2010, rel. des. Munhoz Soares, com indicação de precedentes. [http://bit.ly/ac1262-6-4].

Cadastro e registro – novas e velhas questões

31 de julho de 201618 de julho de 2026 SJ Cartórios, Registro de Imóveis Cadastro, Espanha, Georreferenciamento, Irib, Jorge Requejo, Lei 10.267/2001, Projeto Geobase, Registro de Imóveis, UFPE

Corria o ano de 2007. O IRIB, sob nossa presidência, se abria ao mundo e atraía para o Brasil os mais renomados autores – registradores, acadêmicos e especialistas – para debater e discutir temas de interesse comum.

Cadastro de Saint-Aubin (1812) — Levantamento cadastral de Saint-Albin (IA)

Acedendo a um convite da Universidade Federal de Pernambuco, por intermédio da Professora Doutora Andréa Flávia Tenório Carneiro (Departamento de Engenharia Cartográfica), trouxemos ao Brasil o registrador espanhol Jorge Requejo Liberal, precocemente falecido, que nos presenteou com excelente palestra sobre a distinção essencial entre as instituições de cadastro e de registro de direitos.

A vinda de Jorge Requejo foi plena de episódios curiosos. Ele nos concedeu uma entrevista, ainda em Pernambuco, um dia após a sua palestra na UFPE. A filmagem foi feita pelo Carlos Alberto Petelinkar e o vídeo dormita por aí. Valeria a pena conseguir o original e postá-lo no YouTube. A filmagem fazia parte de nosso projeto frustrado de criar a TVR – Televisão do Registrador brasileiro. Parece que a ideia ainda não estava suficientemente amadurecida.

Seja como for, sempre retorno aos temas que nos empolgaram no passado. Seja porque os problemas não foram suficientemente resolvidos, seja porque as questões não foram esclarecidas, merecendo, ainda, uma abordagem renovada pelos jovens investigadores e estudiosos.

Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis Livro relata elaboração da lei 10.267/01 e de seu decreto regulamentador

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, IRIB, e o Departamento de Engenharia Cartográfica da Universidade Federal de Pernambuco, UFPE, realizaram, em Recife, no último dia 24 de outubro, o lançamento conjunto do livro Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis: a lei 10.267/2001, o decreto 4.449/2002 e atos normativos do Incra, da professora Dra. Andrea Flávia Tenório Carneiro, pela coleção Irib em Debate, em parceria com Sérgio Antonio Fabris Editor.

A professora Andrea Carneiro é líder do Grupo de Pesquisa em Posicionamento Geodésico e Cadastro Imobiliário da UFPE e participou da comissão de elaboração da lei 10.267/2001, e de seu decreto regulamentador, como representante do IRIB. Seu livro conta a história dessa participação e das discussões que culminaram no projeto da lei 10.267/01 e no texto do decreto 4.449/02.

O lançamento, no auditório do Centro de Tecnologia e Geociências da UFPE, no campus da UFPE em Recife-PE, contou com a presença do reitor Amaro Lins, que fez questão de prestigiar o evento, mesmo não chegando a tempo de participar da mesa diretora devido a outro compromisso concomitante.

O mestre de cerimônias, professor José Luiz Portugal, do departamento de Engenharia Cartográfica, iniciou a solenidade chamando para a composição da mesa de trabalhos: o professor Ernesto Gurgel do Amaral Sobrinho, representando o diretor do Centro de Tecnologia e Geociências da UFPE; o doutor Sérgio Jacomino, presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil; o professor doutor Tarcísio Ferreira Silva, representando o chefe do departamento de Engenharia Cartográfica da UFPE, e a professora doutora Andréa Flávia Tenório Carneiro.

Entre os oficiais de registro de imóveis presentes ao evento estavam os doutores Paulo Siqueira Campos, de Paulista, acompanhado de seus filhos e funcionários; Alda Lúcio Paes, de Timbaúba; Maurenice Lima e Mauro Souza Lima, de Camaragibe, este presidente da Anoreg-PE.

Cadastro e registro no Brasil e na Espanha

O presidente do Irib Sérgio Jacomino proferiu a palestra Cadastro e registro de imóveis: uma interconexão necessária, mostrando à plateia de registradores e professores engenheiros-cartógrafos quais as implicações trazidas pela lei 10.267/01 com a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros.

O Irib convidou, também, o doutor Jorge Requejo Liberal, do Colégio de Registradores da Espanha, para falar sobre O Projeto Geobase: Incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros imobiliários da Espanha.

As bases gráficas dos prédios registrais. O Projeto Geobase

Jorge Requejo Liberal*

Por meio da publicidade registral, adquire plena eficácia não só o conteúdo privado dos direitos reais imobiliários, como as limitações que sobre o mesmo impõe a função social da propriedade consagrada no artigo 128 da Constituição Espanhola. Tais limitações fixam o conteúdo ordinário e normal dos direitos reais imobiliário de acordo com a exigência de que o exercício dos mesmos sirva, não só ao seu titular, mas a toda a comunidade em que ele habita.

Ante o exposto, é evidente que o mais importante, para conseguir os efeitos da segurança jurídica que se buscam, é a publicidade do conteúdo dos direitos sobre os imóveis inscritos no Registro da Propriedade e, afirmado isto, a segurança será mais completa quanto mais se defina o objeto desses direitos, sua configuração física, os dados de fato.

O Registro de Imóveis não necessita, para produzir seus efeitos, ou para fazê-lo de maneira mais eficaz, que sua atuação esteja coordenada com a do Cadastro Físico. O que verdadeiramente necessita é que os prédios inscritos tenham uma representação gráfica que permita uma perfeita identificação dos mesmos, mediante a definição, também gráfica, de seus limites, de sua superfície e sua localização no território, por meio das coordenadas geodésicas de cada um dos pontos que definem seu perímetro, para que se possa conhecer, de forma indubitável, qual é o lugar que os prédios ocupam dentro do território e sua relação com os demais. Desse modo, em qualquer ponto dos que formam um prédio lhe corresponderão algumas coordenadas e, em senso contrário, tais coordenadas só possam referir-se a esse ponto concreto.

Distinções básicas entre cadastro e registro de imóveis

É evidente a diferença existente entre ambas as instituições — Cadastro e Registro — pois enquanto a primeira tem uma finalidade eminentemente fiscal, a segunda tem como objeto a segurança do tráfico jurídico sobre os imóveis. Uma adequada gestão tributária é o objetivo da atuação cadastral. Porém isso não tem por que coincidir com a segurança jurídica do tráfico imobiliário que é o objetivo da atuação registral, por meio de procedimentos de garantias jurídicas dos quais o Cadastro carece, por isso admite a existência de parcelas configuradas contra a legislação urbanística ou a de Unidades Mínimas de Cultivo, ou Edificações construídas sem licença, o que não cabe que tenha acesso ao Registro.

Não se pode afirmar que ambas têm como objeto os imóveis, pois as unidades físicas que são objeto do Cadastro, além de denominarem-se parcelas, definem-se sobre a base do aproveitamento que se obtém das mesmas, enquanto para o Registro são imóveis as porções diferenciadas do território que pertencem a um proprietário ou vários, em condomínio pró-indiviso; quer dizer, são o objeto dos direitos reais, e sua configuração leva-se a cabo livremente por seus proprietários, com independência dos diferentes aproveitamentos de que sejam suscetíveis e com a única limitação derivada da normativa setorial aplicável em seu caso (divisibilidade).

Para o Cadastro existem duas classes de parcelas em função de seus aproveitamentos rurais e urbanas para em seguida submetê-las a um tratamento fiscal e a uma representação gráfica diferentes, enquanto para o Registro só existe uma classe de prédios, suscetíveis de abrir fólio, e o procedimento registral é o mesmo para todas, seja qual for seu aproveitamento ou natureza.

Inclusive a Lei de Fazendas Locais espanhola assinala expressamente a possibilidade de divergências entre a verdadeira natureza dos bens (rural ou urbana) quando no parágrafo 2 do artigo 105 diz: Em consequência disto, está sujeito o incremento de valor que experimentem os terrenos que devam ter a consideração de urbanos para efeitos do tal Imposto sobre Bens Imóveis, independentemente de que estejam ou não contemplados como tais no Cadastro ou no Padrão daquele.

No Registro da Propriedade figuram inscritos os direitos sobre os bens imóveis e as pessoas de seus proprietários, com os efeitos que lhe atribui a Lei Hipotecária, de tal forma que quem adquire algum desses direitos que o Registro publica, que figura como proprietário no Registro da Propriedade, é mantido em sua aquisição jurídica frente a qualquer um. Por essa razão, o acesso dos direitos ao Registro da Propriedade sujeita-se a tão rigoroso procedimento de garantias jurídicas que suporta a produção destes efeitos de asseguramento que permitem, por sua vez, garantir o tráfico imobiliário.

A titularidade das parcelas concede-se pelo Cadastro Físico, por intermédio de um procedimento de natureza administrativa, de forma unilateral, e com caráter censual, porque aquele que busca a instituição cadastral é um sujeito passivo a quem se atribui a obrigação de pagamento dos distintos impostos que têm sua base no inventário Cadastral. Por isso, o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Imposto sobre Bens Imóveis) recai sobre o imóvel, qualquer que seja seu proprietário. Embora o titular cadastral possa não ser o verdadeiro proprietário, na verdade é o imóvel que garante, com seu valor, a realização tributária, sendo indiferente, à Administração Municipal, se o que paga este Imposto seja ou não o verdadeiro proprietário do imóvel.

Exemplo disso é a nova redação do artigo 65 da Lei de Fazendas Locais: Nas hipóteses de mudança, por qualquer causa, na titularidade dos direitos que constituem o fato tributável por este imposto, os bens imóveis objeto de tais direitos ficarão afetados ao pagamento da totalidade da quota tributária, nos termos previstos no artigo 41 da Lei 230/1963 de 28 de dezembro, Geral Tributária. Por essa razão, os Notários solicitarão informação e advertirão os comparecentes sobre as dívidas pendentes pelo Imposto sobre Bens Imóveis associadas ao imóvel que se transmite.

Lei Geral Tributária Art. 41 – 1. Os adquirentes de bens afetados por Lei à dívida tributária responderão por eles, por derivação da ação tributária, se a dívida não for paga.

A derivação da ação tributária contra os bens afetados exigirá ato administrativo notificado regulamentarmente, podendo o adquirente fazer o pagamento, deixar que prossiga a atuação ou reclamar contra a liquidação praticada ou contra a procedência de tal derivação.
A derivação só alcançará o limite previsto pela Lei ao assinalar a afetação dos bens. Art. 74. – 1. Os bens e direitos transmitidos ficarão afetados à responsabilidade do pagamento das quantidades líquidas, ou não, correspondente aos tributos que gravem tais transmissões, aquisições ou importações, qualquer que seja o possuidor, salvo se este resulte ser um terceiro protegido pela fé pública registral, ou se justifique a aquisição dos bens, com boa fé e justo título ou em estabelecimento mercantil ou industrial, no caso de bens móveis não inscritíveis.

O território

O Registro da Propriedade e o Cadastro têm em comum o seu objeto, que é o território, porém não as distintas partes que compõem o mesmo, como ocorre com o Urbanismo (onde também existem parcelas, porém configuradas neste caso segundo os usos autorizados pelo planejamento), ou com o Meio-Ambiente, ou as Costas, ou em geral com qualquer Instituição que tenha por objeto o território, porém cada uma delas o representa dividido em distintas unidades segundo os fins ou objeto que lhe são próprios.

Isto não significa que o Registro deva desenvolver-se à margem do Cadastro. Tampouco, deve fazê-lo à margem do Urbanismo ou do Meio-Ambiente, para citar apenas alguns dos setores de âmbito territorial com transcendência na definição do conteúdo das faculdades que integram o direito da propriedade. Para isto, não é preciso que nenhuma das Instituições que têm como âmbito de atuação o território se imponha às demais na hora de definir uma representação gráfica do mesmo; o verdadeiramente importante é que todas falem o mesmo idioma, ou utilizem o mesmo sistema. É algo parecido à utilização do sistema métrico decimal, porém neste caso denomina-se Sistema de Projeção, e utilizando o mesmo podemos afirmar que estamos referindo-nos à mesma parte do território mediante a referência a algumas coordenadas, com independência de qual seja o número de identificação Cadastral, o número do prédio registral ou a Unidade de Atuação X de um Município.

A representação gráfica georreferenciada dos prédios permite, por meio de sua definição por coordenadas, associar a tais prédios qualquer informação de âmbito territorial que tenha relevância no tráfico jurídico (Sistemas Gerais, Áreas de Atuação, Elementos Protegidos, Urbana ou Não urbanizável, Parques Naturais, Orla costeira, etc.) e certamente a cadastral, porém para isso não é preciso que a parcela urbanística ou a cadastral coincidam, como de fato ocorre, com o prédio registral.

A incorporação ao Registro de Imóveis da representação gráfica dos prédios registrais foi recentemente objeto de regulamentação legal mediante a Lei 24/2001, que modifica o artigo 9 da Lei Hipotecária, e a colaboração com o Cadastro Imobiliário pela Lei 13/1996 e Ordem Ministerial que a desenvolve, com resultados mais que satisfatórios do transpasse de dados entre ambas as Instituições, para serem utilizados por cada uma delas para a finalidade e com as consequências que derivam de sua distinta natureza.

Poderá completar-se a identificação do prédio, mediante a incorporação ao título inscritível, de uma base gráfica ou mediante sua definição topográfica com conformação a um sistema de coordenadas geográficas, referente às redes nacionais geodésicas e de nivelação em projeto expedido por técnico competente.

A base gráfica cadastral ou urbanística e o plano topográfico, se forem utilizados, deverão ser acompanhados do título em exemplar duplicado. Um de seus exemplares se arquivará no Registro, sem prejuízo de sua incorporação a suportes informáticos. Do arquivo do duplicado se tomará nota à margem do assento correspondente à operação praticada e no exemplar arquivado o Registrador fará constar referência suficiente ao prédio correspondente. Poder-se-á obter o arquivo da base gráfica como operação registral específica, mediante ata notarial autorizada a requerimento do titular registral, na qual descreva-se o prédio e se incorpore a base gráfica.

Os Registradores disporão de aplicações informáticas para o tratamento de bases gráficas que permitam sua coordenação com os prédios registrais e a incorporação a estes da qualificação urbanística, meio-ambiental ou administrativa correspondente.

Quando o texto legal fala de coordenação, não menciona o Cadastro para nada, senão no que se refere à coordenação dos prédios registrais com suas bases gráficas, para depois incorporar a estes o que denomina qualificação urbanística, meio-ambiental ou administrativa, pelo qual nesta última também se pode incluir a Cadastral, porém em nenhum caso atribui ao Cadastro a qualidade de constituir a base gráfica exclusiva dos prédios registrais, nem a necessidade de estabelecer uma coordenação entre os prédios do Registro e as parcelas do Cadastro.

Superfície dos prédios

Apesar da escassa consideração jurisprudencial aos dados de fato que resultam das descrições dos prédios inscritos no Registro da Propriedade, dentre eles o relativo à superfície é o que encontra mais regulamentação normativa, conforme o artigo 9 da Lei Hipotecária e a regra 4ª do artigo 51 do Regulamento Hipotecário:

Art. 9º – Toda inscrição que se faça no Registro expressará as seguintes circunstâncias:

1ª A natureza, situação e lindeiros dos imóveis objetos da inscrição, ou aos quais afete o direito que deva inscrever-se, e sua medida superficial, nome e número, se constarem do título.

4ª A medida superficial se expressará em todo caso e com base no sistema métrico decimal, sem prejuízo de que também se faça constar a equivalência às medidas do país.

Não obstante, e apesar de tratar-se de uma magnitude perfeitamente definível, o Regulamento ainda contempla algumas margens possíveis de erro, o qual muitas vezes pode vir, inclusive, provocado pelo meio matriculador (Cadastro), pois esta referência obrigatória imposta pela Lei de 96, não tem em conta que na informação do organismo fiscal, o dado alfanumérico e o gráfico não são idênticos, que a superfície que figura na certificação e a que resulta da representação gráfica da parcela não coincidem, problema este que se agrava quando estamos em presença de um prédio sujeito ao regime de Propriedade Horizontal, pois se lhe atribui a parte proporcional da superfície correspondente aos elementos comuns.

Em ordem ao que dispõe o artigo 298 do Regulamento Hipotecário: poderão inscrever-se os excessos de extensão creditados mediante certificação cadastral ou, quando forem inferiores à quinta parte da extensão inscrita, com o certificado ou informe de técnico competente, nos termos previstos no artigo 53 da Lei de 30 de dezembro de 1996, que permitam a perfeita identificação do prédio… Poderão fazer-se constar no Registro, como retificação de superfície, os excessos de extensão que não excedam da vigésima parte da extensão inscrita. Em consequência, as possibilidades de se identificar graficamente um prédio são amplas, embora não se dê uma total identificação entre a superfície que figure no Registro e a que nos ofereça sua representação gráfica, pois a própria normativa regulamentar nos abre uma margem que oscila entre 5% e 20%, e se a isso lhe acrescentamos a inexatidão do dado oferecido pela Certificação Cadastral, a margem que se oferece ao Registrador para chegar a identificar graficamente um prédio registral é suficiente, embora não exista uma total coincidência no dado superficial.

Projeto Geobase – a posse

Talvez o primeiro e mais importante fato que tem lugar em relação aos prédios, ou aos imóveis em geral, seja o fato da posse, e concretamente da posse material. Em meados do século XIX, que foi quando teve lugar a promulgação da atual Lei Hipotecária, os proprietários exerciam de maneira direta a posse de seus prédios, de modo que não era tão desatinado algo que hoje nos parece quase ininteligível, e que consiste na identificação dos prédios por seus lindeiros, e mais concretamente pelo nome dos proprietários dos prédios colindantes, de forma que, quando se dizia que um prédio qualquer se limitava ao Norte com Juan García ou José Gómez, era porque realmente se podia ver Juan García ou José Gómez cultivando, ou obtendo os aproveitamentos do prédio contíguo.

Georreferenciamento

Na época da publicação da Lei Hipotecária, não existiam os meios técnicos de que hoje dispomos, e que nos permitem afirmar rotundamente que os prédios se limitam com prédios, e que esses limites têm que ser determinados de forma objetiva, e não por meio das pessoas que, a cada momento, sejam seus proprietários. No mundo atual a posse, sobretudo dos prédios rurais, já não se detém de maneira tão ostensiva, e não são poucos os casos de pessoas que adquirem um prédio (geralmente por herança) que não tenham tido ocasião de examinar, devido geralmente à falta de conhecimento do território (emigração) ou por escassa rentabilidade de seu cultivo (montes); porém ainda é preciso contar com um procedimento que nos permita saber como é e onde se encontra um prédio qualquer, e isso se consegue por meio da definição do lugar que ocupam no espaço, na terra, e esse procedimento não é outro que o georreferenciamento, por intermédio do qual pode-se afirmar que em um ponto qualquer da Terra lhe correspondem algumas determinadas coordenadas, e que essa referência só corresponde a esse ponto e não pode estar ocupado por outro.

Prédio registral

A evolução do conceito do direito da propriedade, e sua função social (que encontra sua consagração na própria Constituição), nos obrigam a estabelecer uma definição mais completa do que é o prédio Registral, e para isso há que levar ao Registro da Propriedade sua descrição gráfica (em sentido estrito), suas limitações Meio-ambientais, Urbanísticas, Agrárias e, em geral, tudo aquilo que, hoje em dia, determina o estatuto da propriedade. Se há de conseguir a velha aspiração de coordenar o Registro da Propriedade com qualquer Base Geográfica que nos permita, se não confeccionar, certamente publicar os prédios tal e como são na realidade.

Determinar quais seriam as consequências jurídicas da incorporação propugnada, pode parecer em um primeiro momento um trabalho complicado, embora talvez seja o transcurso do tempo o que as defina.

No momento, há que partir da base indiscutível de que o Registrador não intervém na configuração urbanística, meio-ambiental ou agrária dos prédios, nem é sua missão a de qualificá-la. Porém, o que certamente faremos será tomar os dados dos que legal e tecnologicamente podem fazê-lo, e uma vez que os temos tomado nos limitamos a publicá-los, e neles nos apoiaremos para qualificar o que certamente podemos, e para o que fundamentalmente criou-se o Registro da Propriedade, e que não é outra coisa senão a proteção da legalidade dos atos e contratos relativos ao domínio e demais direitos reais sobre bens imóveis.

Em resumo, incorporamos ao Registro alguns dados de fato, que são a base indispensável para uma perfeita delimitação das titularidades reais sobre os imóveis, e do alcance das faculdades dominiais, delimitadas não somente pela titularidade jurídica, mas por aquelas situações que de maneira crescente vão criando uma série de encargos ou limitações ocultas que é preciso conhecer para a segurança do tráfico (Meio-ambiente, Parques Nacionais, Costas, Obras Públicas, Corredores de Ruído, Zonas Contaminadas, Gasodutos, etc…).

Os Registros da Propriedade são repartições públicas disseminadas por todo o território da União Europeia. A proximidade ao cidadão: bens imóveis, informação, segurança jurídica, lhes faz especialmente aptas para serem otimizadas enquanto repartições de Informação geral, dispondo das adequadas bases gráficas georreferenciadas nas quais fiquem definidas as distintas camadas de informação com transcendência no conteúdo das faculdades que integrem o direito de propriedade para ser posta à disposição dos cidadãos conforme estabelece para o aspecto meio-ambiental a Diretiva 90/313 CEE (Comunidade Econômica Europeia) do Conselho, 7 de junho de 1990.

Os redatores da Lei Hipotecária regulamentadora do Registro da Propriedade conceberam um sistema de segurança jurídica imobiliária baseado no prédio como unidade de organização, e considerados os tempos de promulgação da mesma (meados do século XIX) e os meios com os quais se podia contar, não tiveram outro remédio que recorrer a uma descrição literária para a identificação dos prédios que, embora até agora tenha dado seus frutos, hoje, e com a aparição das novas tecnologias (fundamentalmente informáticas), manifesta-se como um sistema insuficiente e de difícil ajuste com a realidade física.

Uma identificação clara e perfeita dos prédios é o complemento ideal para que o Registro publique, com todas as garantias de nossa legislação hipotecária, qual é a situação jurídica dos mesmos. Os prédios limitam-se com prédios, ocupam um lugar geográfico determinado e têm uma forma geométrica característica; com base nestes três princípios, simples e fundamentais, temos que apoiar o sistema de Bases Gráficas dos prédios registrais.

Com os meios técnicos que temos já a nosso alcance, essencialmente informáticos, a identificação gráfica dos prédios que contemplam os artigos 9 da Lei Hipotecária e o artigo 298 de seu Regulamento, é a resposta adequada por parte dos Registradores da Propriedade não só para atender às disposições legais, mas porque é um requisito essencial para a configuração de um Registro atual.

Se chegamos a identificar da maneira mais perfeita possível os prédios registrais, com os existentes na realidade extra-registral, podemos chegar a oferecer uma publicidade sobre a configuração dos mesmos que, na prática se converterá, por sua confiabilidade, em um instrumento imprescindível de garantia de todas as situações jurídicas imobiliárias, inclusive das que afetem a dados de fato.

* Jorge Requejo Liberal é registrador da propriedade em Valladolid, Espanha e esteve no Brasil a convite do Irib.

Por uma nova ordem jurídico-registral no Brasil

28 de novembro de 200311 de dezembro de 2025 SJ Doutrina, Registro de Imóveis, Registro Eletrônico Autonomia registral, Cadastro x Registro, Estatuto da Cidade, Georreferenciamento, Informatização, Lei 10.257/2001, Lei 10.267/2001, Lei 8.935/1994, Nova ordem jurídico-registral, Regulação federal, regularização fundiária, Retificação extrajudicial

Discutimos detidamente, no transcurso do seminário A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores, realizado entre os dias 27 e 28 de novembro de 2003, em São Paulo, Capital, nas dependências do Hotel Ca’d’Oro, a insurgência de uma nova ordem jurídico-urbanística, o que me deu a chance de poder discorrer, ainda que de maneira ligeira, sem o compromisso de aprofundar as múltiplas questões que envolvem o tema, sobre a necessidade imperiosa de se pensar numa nova ordem jurídico-registral no Brasil. O Estatuto da Cidade e a Medida Provisória 2.220, ambos de 2001, valorizaram nitidamente as atividades notariais e registrais, confirmando a importância das instituições encarregadas desse nobile officium no novo cenário jurídico-político que se desenha após o advento do marco legal das cidades brasileiras. Sérgio Jacomino[*]

Palavras-Chaves: Nova ordem jurídico-registral, Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, Lei 8.935/1994, Retificação extrajudicial, Georreferenciamento, Regularização fundiária, Autonomia registral, Regulação federal, Informatização, Cadastro x Registro, Lei 10.267/2001, CNJ e corregedoria.

**A vis atractiva do Registro de Imóveis brasileiro**

Um rápido passar de olhos nesses diplomas dá-nos a medida da importância creditada pelo legislador a essas instituições. Exemplificativamente, os instrumentos jurídicos previstos no artigo 4º do Estatuto da Cidade, instrumentos que a lei qualifica de institutos jurídicos – como a desapropriação, a servidão e limitações administrativas, tombamento de bens imóveis, instituição de unidades de conservação, concessões de direito real de uso e de uso especial para fins de moradia, parcelamento, edificação ou utilização do solo urbano, usucapião, direito de superfície, preempção, outorga onerosa, alteração de uso, entre outras e especialmente a regularização fundiária -, são instrumentos que, revalorizados pelo Estatuto da Cidade, já eram velhos conhecidos dos registros prediais e que agora chegam às suas portas robustecidos com o inegável sentido de potencializar o efeito de cognoscibilidade de situações jurídico-urbanísticas inerente à atividade da publicidade registral.

Descobre-se na lei 10.257/2001 uma valorosa confirmação do valor da concentração registral, seja atraindo os fatos jurídico-urbanísticos que apresentam, como não poderia deixar de ser, um nítido cariz público, modulando o exercício das faculdades de domínio, seja relevando a importância social da instituição registral na tutela pública de interesses privados, seu eixo mais fundamental, convertendo-a em peça indispensável para a consumação do que aqui se chama de nova ordem jurídico-urbanística.

Não pretendo descer às minudências dos dispositivos da Lei 10.257/2001 que apontam diretamente para o Registro de Imóveis, estudando, particularmente, as hipóteses de inscrição que estão previstas expressamente na lei. Pretendo, diversamente, sugerir elementos para fomentar os debates e discussões.

Não é por acaso que introduzi a idéia de uma nova ordem jurídico-registral no contexto destas discussões temáticas sobre o moderno urbanismo. Assim como o Estatuto da Cidade depositou clara ênfase no sentido de ordenação, equilíbrio, padrão, harmonia, organicidade – com vistas ao “pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana” (art. 2º, caput), fazendo propositado contraste com o modelo de intervenção pública desarticulada, atomizada, distorcida, descoordenada, entrópica –, também a atuação do registro de imóveis não poderá por muito mais tempo resistir incólume, à míngua de uma regração harmônica, sistemática, ordenadora das suas funções, igualmente públicas, igualmente relevantes do ponto de vista social. Enfim, não avançaremos sem o reconhecimento de uma nova ordem jurídico-registral.

É possível apanhar o estado de desarticulação do sistema registral sob dois ângulos distintos. Primeiro, na antevisão do novo espartilho constitucional e legal, que instaurou um novo paradigma para as funções registrais no país – o que ainda não se logrou compreender perfeitamente. Depois, vamos verificar como a atuação concreta dos registradores vem experimentando uma deletéria desarticulação, prejudicando o pleno exercício da atividade, obstaculizando, no limite, a certeza jurídica, a garantia e a tutela de interesses privados, o que vem ocorrendo no bojo de um processo de desmonte sistemático de instituições jurídico-sociais, como é o caso das atividades notariais e registrais, com sujeição administrativa e violação de seus mais caros postulados. A campanha pública que se faz no sentido de simplesmente extinguir tais atividades é um claro sinal desse desmonte.

Dispersão regulamentar e a entropia registral

Hoje, mais do que nunca, sentimos a necessidade – e isso é um imperativo de ordem econômica, para não deixar escapar essa variável importante das discussões – que os serviços registrais e notariais possam se harmonizar, adotando procedimentos-padrão, consagrando uma infra-estrutura de funcionamento adequada e harmônica para todo o território nacional. Aliás, consentaneamente com o que dispõe o inciso XXV do artigo 22 da CF/88, que fixa a regra de competência privativa da União para legislar sobre registros públicos.

O sistema não se pode compadecer com a existência de procedimentos registrais sujeitos a multifária fonte decisória e regulamentar. O modelo adotado pela Lei 8.935/94 acarreta uma notável dispersão procedimental, o que acaba gerando insegurança, imprevisibilidade, sérios obstáculos para a implementação de políticas públicas (como p. ex. a regularização fundiária), além de acarretar crescentes e insuportáveis custos de transação na complexa cadeia de alienações, aquisições e oneração de bens imóveis[1].

Como todos sabem, a Lei 8.935/94 dispôs que os notários e registradores devem obrigatoriamente observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente (art. 30, XIV). Essa disposição legal aprofundou uma já sentida assimetria, acarretando grave disfunção no sistema, pois, concretamente, estabelece que cada juiz, em cada comarca deste vasto país, pode baixar normas técnicas para o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis. Vale dizer, poderemos ter, em tese, um registro imobiliário afeiçoado, de modo idiossincrásico, a cada comarca do país, agravando o harmônico funcionamento dessas instituições.

Nunca se objetou que a fiscalização pudesse continuar a cargo da administração pública – especialmente do Judiciário, por tudo que representa, historicamente, para as atividades notariais e registrais. Mas a disciplina normativa, digamos propriamente regulamentar, deveria estar a cargo de uma fonte estável e unívoca, sem prejuízo independência e autonomia decisórias, fatores indispensáveis, que o registrador e notário devem ter garantidas para o justo desempenho de seu ofício.

A ninguém ocorreria que no âmbito das comarcas ou termos pudesse haver regulamentação da legislação civil (art. 22, inc. I, XX da CF/88), criando novos direitos reais, ou modificando, por via de regulamentos tópicos, o seu conteúdo, dispondo sobre regras de sucessão, direito de família etc. Em entendimento sincrônico, não deveria ser facultado aos Estados, por meio de instâncias administrativas, situadas em qualquer nível do aparelho estatal, desempenhando qualquer função no âmbito da Administração, dispor sobre regras procedimentais dos registros públicos.

Essas imperfeições e desajustes infraestruturais geram consequências deletérias. À parte da perspectiva legal e constitucional, encontramos uma profunda resistência à adoção de modelos modernizadores dos serviços registrais, divergindo da clara figuração constitucional de delegação de serviços públicos a particulares.

Vemos prosperar denúncias de fraudes presumidamente perpetradas por cartórios, acentuadamente em regiões remotas do país, a demonstrar que o sistema, em sua inteira pureza e rigor sistemáticos, não logrou alcançar o alto grau de desenvolvimento que ostenta em outros países e mesmo em regiões localizadas nos grandes centros urbanos do Brasil, onde os serviços são efetivamente delegados a agentes particulares capacitados para colaborar com a administração pública.

Nos rincões afastados é bastante comum a falta de profissionais qualificados, exiguidade de infraestrutura material, humana e tecnológica, dispersão geográfica dos serviços registrais, irracionalidade administrativa na concessão dos serviços, criação, anexação, extinção de cartórios à margem da lei, atomização e falta de integração em redes informáticas, falta de interesse profissional para se submeter a concursos públicos e ocupar posições de registradores e notários etc.

A combinação aziaga desses fatores tem acarretado que muitos desses serviços sejam prestados de maneira inadequada, desempenhados por profissionais não qualificados, indicados muitas vezes pelos Tribunais de Justiça, de cujos quadros ordinários são extraídos os escreventes e escrivães que atuam no foro extrajudicial.

Os registros públicos imobiliários padecem com os efeitos de atomização dos serviços, sofrem com o fenômeno de entropia de fontes variegadas de regulação, decisão e normação, profusão de regras estadualizadas e em parte contraditórias, prestação de serviços por agentes públicos não especializados em localidades em que o registro é estatizado, alheamento dos principais atores (os próprios registradores) nas discussões institucionais, não-participação efetiva desses profissionais na realização de concursos etc.

Em virtude de ainda não se ter atingido a plena maturidade institucional – em decorrência da falta de um claro marco legal – tudo isso tem levado o registro imobiliário a sofrer injustas censuras e de se ter instaurado um indisfarçável processo de sucateamento do sistema, com críticas acérrimas e obtusas.

Já tive a ocasião de assinalar que o impulso selvagem de derriçagem dos registros imobiliários se instaura sem que ao menos se dessem condições de conhecê-los em profundidade e de compreendê-los como importantes agentes do desenvolvimento econômico e social. Isso na melhor das hipóteses, quando não se instaura o processo para atingir justamente o objeto de sua atuação. Derriba-se o modelo consagrado de registro pátrio para se erigir, desde logo, outro, curiosamente também desconhecido, fruto de arremedo de modelos malsucedidos (e pior ainda compreendidos). O leste europeu nos dá exemplos eloquentes de desestruturação da propriedade pelo aniquilamento de seus sistemas registrais. Pode-se dizer dessa tendência, vistosa nestas latitudes, o que já se disse alhures: corremos o risco de sairmos da fase de estruturação e desenvolvimento da instituição registral para cair na plena decadência – sem que nos déssemos, ao menos, a oportunidade de experimentar o seu apogeu, com o pleno desenvolvimento e maturidade.

Nessa quadra se inscrevem as idéias de submissão dos registros às prefeituras municipais, intervenção direta do Estado nos misteres registrais e notariais, ou simples absorção dos cartórios por órgãos cadastrais, estatização que se pode dar em vários grados etc.

A modernização do sistema registral não prescinde de padrões tecnológicos

A atomização e fragmentação do sistema registral é patente. Os cartórios não estão integrados. Não adotam sistemas padronizados para atuação coordenada. Com o advento da informatização, essas instituições não se desenvolvem segundo regras preestabelecidas – nem adotam protocolos de interconexão, condição indispensável para respostas instantâneas a demandas por informação registral.

Em face dos complexos processos econômicos, acentuadamente globalizados, responde o Registro brasileiro de maneira disfuncional. Não há procedimentos estandardizados. O output do sistema é desconcentrado e dispersivo e os seus protocolos não podem ser reduzidos a padrões lógicos de conversibilidade e portabilidade. Com efeito, a informação registral não circula confortavelmente em redes eletrônicas, aumentando os custos de transação e informação, degradando, na outra ponta, o grau de certeza, rapidez e confiança dos operadores.

Não raro, nesses casos, o sistema econômico acaba por edificar outros mecanismos de informação jurídica e patrimonial, afastando o Estado de uma atividade que, por sua própria natureza, e por envolver a tutela de direitos e interesses públicos e privados, deve merecer os cuidados da sociedade organizada.

O advento da informática teve o condão de pôr-nos à mostra as deficiências e anacronismo da Lei 6.015/73: excessiva como norma, exígua como regulamento, a Lei de Registros Públicos necessita urgentemente ser reformada. Divisam-se enormes lacunas. A lei que nos deu impulso para superação de velhos paradigmas do registro fundiário está a merecer nossos melhores cuidados. A lei envelheceu.

Tal descompasso tem alimentado o vigor normativo-administrativo estadual, dando ensanchas a alguma improvisação e a interpretações assistemáticas em cada localidade (comarca) em que se acha um registro.

Até o advento da Lei 8.935/94 era comum uma discreta normatização estadual, seja em decorrência de decisões normativas, seja em decorrência de uma acertada concentração em razão da matéria em órgãos colegiados dos tribunais estaduais. Especificamente no Estado de São Paulo, tais medidas apresentaram excelentes resultados, com a fixação de uma norma procedimental de referência (normas de serviço) que serviu de base para outros Estados. Com justiça fala-se em uma escola paulista de direito registral, pelo desenvolvimento de uma doutrina que vicejava e dava seus frutos em respeitável corpo jurisprudencial.

De outro lado, uma enorme avalanche legislativa brindou-nos, nos últimos anos, com microssistemas que afetam diretamente o registro imobiliário, como a Lei de Incorporações e Condomínios, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, o Estatuto da Terra e o Estatuto da Cidade, as leis do SFH e SFI e muito especialmente a recente Lei 10.267/2001. Em face de todos esses diplomas legais, estamos desarmados de um regulamento harmônico que pudesse assentar, em sólidas bases sistemáticas, as regras de funcionamento dos registros imobiliários, tornando-os perfeitamente aptos e aparelhados para dar uma resposta consistente a todas essas demandas.

Para fazer frente aos novos desafios, e como projeções homólogas do modelo superado pelo novo molde constitucional e pela Lei 8.935/94, temos uma profusão normativa estadual, que se expressa por meio de decisões promanadas do juízo competente. Tais decisões administrativas, singulares ou coletivas, que ostentam um caráter normativo, visam a cumprir o preceito consagrado no art. 30, XIV, da Lei 8.935/94, que sujeitou os notários e registradores ao cumprimento das normas técnicas baixadas pelo juízo competente.

Migrando da galáxia judiciária, as atividades notariais e registrais, tradicionalmente reputadas como órgãos auxiliares da Justiça, com limites rígidos, com atribuições definidas na Organização Judiciária de cada Estado da Federação, hoje se encontram sem um centro de gravidade. Historicamente figurando ao lado dos secretários, escreventes, amanuenses, contínuos, escrivães, meirinhos, distribuidores, partidores, contadores, depositários públicos, etc., hoje os notários e registradores estão se afastando do núcleo duro do Judiciário, sem ter conseguido encontrar, ainda, uma referência que pudesse sinalizar autoridade e que pudesse, portanto, instaurar o estalão para referência de procedimentos em escala federal. Simplesmente ficamos desfalcados de um bom sistema de organização colegiada, corporativa, em virtude de preconceitos e temores injustificados.

A regra do citado artigo 30, XIV, da Lei 8.935/94 rendeu-se a um natural tropismo, estimulado historicamente pelo contubérnio das atividades notariais, registrais e judiciárias, e deve ser reformada. Uma coisa é a fiscalização; outra, muito diferente, é a disciplina regulamentar e normativa. Uma coisa é o zelo pela continuidade e regularidade dos serviços, outra a sujeição hierárquica que anula, na prática, a independência de atuação do profissional do direito. Uma coisa não deve necessariamente implicar a outra, ainda que possamos relevar e considerar uma certa “conaturalidade” das atividades registrais, notariais e judiciais, especialmente no histórico do direito brasileiro e português.

Regulação uniforme – exemplos

De qualquer maneira, as políticas públicas, que demandam um craveiro unívoco – como é o caso das políticas de regularização fundiária – para que possam ser desenvolvidas harmonicamente em todo o território, devem concretizar a regra do próprio artigo 22 da CF/88, que dispõe que compete privativamente à União legislar sobre registros públicos e direito civil, salvo eventual lei complementar que poderá autorizar os Estados a legislar sobre questões específicas das matérias relacionadas no referido artigo (parágrafo único do referido art. 22).

Bastaria lembrar a experiência bem-sucedida que se deu entre nós com a regulamentação, via Ministério da Justiça, da microfilmagem e, especialmente, da autorização, via portaria ministerial, para instalação de equipamentos e para a realização de serviços micrográficos nos cartórios brasileiros. Tal antecedente, pelos excelentes resultados, dá-nos uma referência importante que deveria ser estudada detidamente. Aqui precisamente houve uma regra uniforme e harmônica, com regulamentação plenária, vinculada naturalmente a órgão da União Federal. Vale estudar a Lei 5.433/68 e o Decreto Federal 1.799/96 como indicação de caminhos bem-sucedidos que podem ser experimentados quando o tema versar, por exemplo, sobre documentos eletrônicos, firmas digitais, certificação, normas procedimentais para regularização fundiária etc.

Experimentamos um momento propício para discutirmos a necessidade imperiosa de um regulamento de registro imobiliário e de um regulamento específico da Lei 8.935/94, dando maior coerência sistemática aos serviços, agilidade aos processos de registro, estabelecimento de padrões procedimentais, regulação de informatização dentre outras necessidades.

Georreferenciamento e retificação de registro

Poderíamos citar inúmeros exemplos, colhidos na experiência recente dos registros, para demonstrar como o sistema necessita ser repensado. Ficamos com a retificação de registro, à margem de muitos outros exemplos que poderão ser oportunamente discutidos.

O advento da Lei 10.267, de 2001, nos impõe a necessidade de um novo olhar para flagrar e compreender o sistema registral e a atividade do registrador em seu sentido primordial. Permitam-me traçar o quadro legal criado no contexto desse microssistema:

Primeiro, o § 4º do art. 176 da LRP estabelece, com a introdução feita pela Lei 10.267 referida, que a especialização objetiva (georreferenciamento) tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Ou seja, em qualquer hipótese de alienação, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação do imóvel prevista na própria LRP “será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA”.

Vê-se que a regra, consubstanciada no §3º do próprio artigo 176 da LRP, absorveu inteiramente o procedimento tradicional de determinação objetiva. Estamos já nos domínios de uma novilíngua de coordenadas, vértices e variáveis, cuja tradução em linguagem natural redundará em novas e aperfeiçoadas descrições dos imóveis rurais, o que acarretará a retificação do registro (suposto que a matrícula é ato de registro lato senso).

Será que deveremos sujeitar todos os interessados ou proprietários de imóveis rurais que possam ser alienados, ou desmembrados, ou remembrados, ou mesmo parcelados, ao procedimento judicial retificatório tendo em vista que as descrições e a área, em todos os casos, serão alteradas?

Basta pensar em escala, tendo em perspectiva estatísticas do próprio Ministério de Desenvolvimento Agrário, que apontam para a necessidade de se regularizar perto de 1,5 milhões de propriedades rurais. O Banco Interamericano de Desenvolvimento registrou, em documento recentemente publicado, que “é necessário que se analisem os mecanismos alternativos para agilizar e fazer de forma transparente, bem como ao mínimo custo unitário possível, o processo de regularização fundiária do Programa. O mecanismo selecionado deverá assegurar uma pronta solução dos problemas de retificação e outros eventuais identificados a partir do cadastramento dos 3,4 milhões de imóveis de domínio particular. Também, deve assegurar-se a pronta entrega de um título de domínio pleno sobre a terra para os ocupantes de 1,5 milhões de imóveis sem título” (Boletim eletrônico do IRIB n. 701, de 2003).

Quanto recurso público será consumido com a deflagração de procedimentos judiciais de retificação? Trazendo o foco para a regularização de imóveis urbanos, veremos que o mesmo problema se impõe: os custos inatingíveis de levantamento, regularização urbanística, regularização fundiária, lavratura de contratos, registros de títulos, dentre outros, encontra, via de regra, um outro elemento potencializador das dificuldades – os custos com a retificação judicial de registro, mesmo quando a área em apreço induvidosamente seja pública. O processo se torna inviável economicamente, o que explica, mas não justifica, o malogro generalizado das recentes experiências de regularizações fundiárias que não puderam atravessar a malha cerrada de burocracia e excessivo apego a fórmulas arraigadas numa praxe judicial-cartorária que precisa ser revista.

Cadastro físico e registro de direitos

Ao radicalizar a idéia de que as atribuições básicas de determinação física da parcela é tarefa de um verdadeiro sistema cadastral (o que o registro nunca foi, nem jamais poderia ter sido – o que deve ser reputada, tal confusão, a uma apressada e equivocada leitura do sistema tudesco), a nova lei nos impõe novos paradigmas para operar o sistema registral, obrigando-nos a abrir mão de consagrados entendimentos, tão mais arraigados em nossa cultura cartorária, quanto inadequados para dar conta dos desafios de melhor determinação do objeto físico da matrícula e, via de conseqüência, de consagrar maior segurança jurídica. O registro é de direitos. O cadastro é bem outra coisa! Por isso, hoje somos obrigados a repensar o relacionamento dos registros com sua contraparte essencial e natural: o cadastro físico.

Um novo olhar deve repousar sobre as normas a fim de desentranhar novos significados, sentidos inesperados. A indispensabilidade da retificação judicial, por exemplo, iterativamente afirmada com apoio na literalidade do parágrafo 3º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, pode ser superada pelo novo paradigma da Lei 10.267/2001.

Retificação de registro extrajudicial

Esse dispositivo sempre esteve condicionado por uma interpretação extremamente restritiva. A lei não indica de onde pode exsurgir o erro que se torna evidente. Do título? Do registro? De ambos? Desconsidero, aqui, propositadamente, uma respeitável construção doutrinária que pôs um espartilho confortável para condicionar a retificação sempre pela via judicial. Problematizo-a. O erro evidente, que se torna explícito e perfeitamente perceptível com o concurso dos instrumentos que a Lei 10.267/2001 criou, pode ser corrigido pelo oficial do registro, com a cautela de verificar sua adequação e cabimento, além da expressa concordância dos confrontantes[2]. Erro aqui deve ser entendido em seu sentido próprio de incorreção, inexatidão. Daí que se possa adequar o procedimento de retificação àquelas situações em que se apura uma inexatidão do registro pela tradução matemática dos levantamentos georreferenciados. Retificar é, pois, pôr em linha reta, endireitar, tornar o registro reto, certo.

O vetor interpretativo, que haverá de afetar todo o sistema coordenado dos parágrafos do citado artigo 213, se articula na idéia básica de que estamos diante de uma nova semiologia, a linguagem descritiva mudou em virtude da mutação do código. Não mudou o objeto, mas aperfeiçoou-se a maneira de descrevê-lo. É preciso, para não infirmar toda a sistemática da Lei 10.207/2001, encarecer uma interpretação que deposite toda a ênfase no caput do art. 213, pois o erro constante do registro, desde que não acarrete prejuízo a terceiros, poderá ser corrigido pelo próprio oficial registrador, com as cautelas de estilo. Os parágrafos do art. 213 simplesmente modulam a regra, criando procedimentos adicionais quando não se verificar a justa hipótese do caput. Assim, a alteração da descrição, divisas ou área, será sempre judicial quando se verificar a existência de conflitos e prejuízos. A regra de socorrer-se do procedimento judicial deverá ser, então, excepcional. Para desencadeá-lo, ter-se-á o conflito atual, não a sua mera presunção. Melhor dito: inverte-se a presunção; dá-se a presunção iuris tantum de não-conflito quando os interessados comparecem ao notário (§ 5º e 7º, art. 9º do Decreto 4.449) e manifestam sua vontade livre das peias burocráticas.

Trata-se, no limite, da recuperação do sentido da livre disposição de direitos e autonomia da vontade. Se o confinante pode extrajudicialmente o mais (alienar), por qual razão não poderia o menos (retificar ou permitir retificar)?

Ao refletir sobre essa questão singela, seremos levados a repensar o modus operandi do próprio registro, além dos limites de atuação do registrador e suas respectivas responsabilidades.

Corregedoria dos serviços registrais

Uma nova ordem jurídico-urbanística, leva-nos a pensar em uma nova ordem jurídico-registral. Estimula-nos a refletir sobre o novo perfil do registrador imobiliário que surge com a Constituição de 1988. Tal fato, contudo, não nos deverá subtrair dos horizontes especulativos a necessidade de descerrar um novo e original sentido para a função corregedora. Temos um novo registrador, mas temos em igual medida um novo juiz-corregedor; devemos assentar em outras bases o relacionamento institucional, delimitando claramente as atribuições de cada ator, sob pena de, não o fazendo, reafirmarmos um modelo ultrapassado de simples sujeição hierárquica, sacrificando a singularidade da atividade registral e notarial, que deve ser exercida com autonomia e independência funcional, fiscalizada pela Administração judiciária.

Este desafio está posto diante de nós. É preciso coragem para enfrentar os obstáculos, vencer os preconceitos e colocar os olhos no sumo interesse público que a todos motiva e inspira.

Notas adicionadas

[1] Nota do autor 1: Alguns anos após o evento A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores (2003) houve o advento da EC 45, de 2004, que atraiu, para o âmbito do Poder Judiciário, as questões relativas à regulação das atividades registrais com a criação do Conselho Nacional de Justiça (art. 103-B). Em parte, as críticas e reparos feitos aqui serão resolvidas com provimentos da Corregedoria-Nacional e provimento do próprio Conselho.

[2] NA 2: O advento da Lei 10.931/2004 inovou o tratamento da matéria. O art. 213 e seguintes da Lei 6.015/1973 agora permite o processamento da retificação de registro na via extrajudicial. Tal alteração representou um avanço inestimável e proporcionou maior celeridade e economicidade no processo retificatório.

Autoria e addendum

[*] Sérgio Jacomino é o Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, registrador e professor universitário. O texto é transcrição de pronunciamento no seminário A Nova Ordem Jurídico-Urbanística: um seminário para juízes, promotores e registradores, realizado em São Paulo, Capital, entre os dias 27 e 28 de novembro de 2003. O texto mereceu algum reparo ortográfico, mantida a redação original. Recebeu duas notas de rodapé para contextualizar a matéria e guiar o pesquisador. Atualizado em 18/8/2017.

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