No último dia 7 de agosto de 2025, por ocasião do L Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, participei, como debatedor da palestra Coordenação cadastro e registro: a experiência da Espanha, proferida pelo registrador espanhol, Fernando Jesús Manrique Merino.
Fernando Jesús Manrique Merino e Sérgio Jacomino – Manaus, 7/8/2025 – Encontro do IRIB
Destaquei a importância do IRIB no tema, indicando as passagens mais importantes, honrando a memória do grande geômetra, professor e amigo pessoal, Dr. Jürgen Philips.
Procurado pela jornalista Keli Rocha (Cartórios com Você), concedi a entrevista que o leitor lê abaixo, na íntegra.
O senhor teve um papel preponderante na aprovação da Lei nº 10.267/2001, pode pontuar ao longo desses 24 anos os avanços e desafios em legislação e controle registral?
Eu tive a honra e o privilégio de conduzir, à frente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, as tratativas com o governo federal que culminaram com o advento da Lei 10.267/2001 e de seu regulamento – Decreto 4.449, de 30 de outubro de 2002. No transcurso das discussões legislativas foi possível demonstrar que era perfeitamente possível estabelecer um protocolo de coordenação entre duas instituições, que são distintas e singulares, embora interdependentes – o cadastro técnico e o registro imobiliário. Essa distinção nem sempre é percebida ou valorizada, especialmente pelo Governo, que enxerga o registro de direitos como mero apêndice do cadastro. [Para conhecer a história da criação do GEO-IRIB, acesse: https://www.youtube.com/@IribAcademyIRIB/playlists.
Amanhã (20.05), às 14 horas no horário de Brasília, a professora doutora em Direito Civil da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, em Portugal, Mónica Jardim, vai proferir a palestra online “Sistemas Registrais e a sua Diversidade”, no canal do YouTube do Programa de Pós-Graduação em Direito da Universidade de Marília (PPGD – Unimar). Participarão como debatedores a professora-doutora, Mariana Ribeiro Santiago, o professor-doutor Elias Marques de Medeiros Neto e o professor-doutor Ivan Jacopetti do Lago.
O evento, organizado pelo coordenador do curso de mestrado e doutorado em direito da Unimar e editor da Revista Argumentum, professor doutor Jonathan Barros Vita, é oferecido pelo Programa de Direito da Unimar, em uma parceria com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), a Escola Superior de Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-ESA), o Laboratório do Núcleo de Estudos Avançados do SREI (NEAR-lab) e o Instituto Internacional de Direito (IID).
Confira a entrevista do IRIB com a acadêmica, que apresenta, de forma introdutória, os assuntos que serão abordados na palestra e precede a palestra que a doutora desenvolverá com os debatedores:
IRIB– Em que sentido se pode conceber o sistema registral para além da sua missão basal – que é a publicidade das situações jurídico-reais?
Mónica Jardim – Do ponto de vista do direito a constituir, segundo o meu entendimento, o registro predial pode e deve, de fato, passar a publicitar, embora com efeito meramente enunciativo, outras realidades jurídicas relacionadas com os prédios – que são o seu objeto -, assumindo-se, assim, como fonte privilegiada de informação para os intervenientes no tráfico jurídico.
Assim, por exemplo, o arrendamento, em virtude da regra emptio non tollit locatum, devia estar sempre sujeito a registro enunciativo, independentemente da sua duração. O mesmo se pode afirmar a propósito das preferências legais que são eficazes erga omnes independentemente de registro.
Por fim, embora ainda a título de exemplo, deveria ser consagrada uma cláusula legal de registrabilidade de quaisquer restrições de utilidade pública. Pois, como é evidente, o impacto e limitação que tais restrições representam para a utilidade econômica do prédio ou para a sua capacidade de gerar riqueza está longe de ser irrelevante para um futuro adquirente.
Por outro lado, no que diz respeito à descrição predial constante do registro, na nossa perspectiva, ela deveria ser bem mais completa, de modo a dar conta das reais qualidades da coisa que é o objeto do direito real. Designadamente, a descrição predial deveria integrar a informação cadastral do imóvel, a utilização possível do solo tendo em conta o direito urbanístico, o fato de o prédio estar integrado numa área de reserva agrícola, ecológica, ambiental, paisagística, contaminada, etc.
De fato, entendemos que se o registo prestasse este tipo de informação cumpriria mais assertivamente o seu fim que é, como se sabe, garantir a segurança do tráfico jurídico
IRIB – A sociedade de informação exige do sistema registral respostas a demandas como interconexão de bases de informação – cadastrais, ambientais, urbanísticas, sociais – para dar maior eficiência, modicidade e agilidade às transações econômicas. Como o sistema registral pode interoperar com vários sistemas? Quais os riscos e vantagens?
Mónica Jardim – Em Portugal tem-se pretendido implementar um sistema de informação predial única, com harmonização das informações da competência de diversas entidades (Registro Predial, Cadastro, Autoridade Tributária, etc.). Em consequência, pretende-se introduzir o NIP (Número de Identificação Predial).
É claro que, como já resulta da pergunta, tal ação reduziria assimetrias de informação entre os intervenientes no tráfico jurídico, conduziria à redução de custos e, em geral, garantiria maior agilidade às transações econômicas.
Mas, como é evidente, tal sistema exigirá uma coordenação pesada entre as diversas entidades envolvidas e apenas deverá ser implementado estando garantida a complementaridade das diversas entidades. De fato, é na complementaridade – que garanta e aproveite o que há de essencial e de distinto entre cada Entidade – que deve ser pensada e gizada a interligação.
Acresce que será imprescindível preservar o âmbito e finalidade de cada uma das informações a articular, bem como dos efeitos jurídicos que a lei reconhece a cada uma delas.
IRIB – Ao integrar-se em bases conexas, há sempre o risco de vulneração de dados de carácter pessoal, que se acham depositados nos registros públicos. Como conciliar os princípios da publicidade e privacidade?
Mónica Jardim – Na prática, a questão levanta problemas graves.
Teoricamente, tais princípios têm de ser conciliados, respeitando os princípios da finalidade e da proporcionalidade que presidem ao tratamento dos dados pessoais e que inspiram e suportam a Lei de Proteção de Dados.
Recordamos que, de acordo com o princípio da finalidade, a legitimidade da recolha dos dados pessoais está subordinada a uma finalidade previamente definida, explícita e constitucionalmente legítima. Já o princípio da proporcionalidade impõe que o tratamento de dados pessoais se guie por critérios de adequação, pertinência e necessidade relativamente àquela finalidade específica.
IRIB – Em muitos países ocorre o fenômeno de assimilação de funções típicas do Estado (como a atribuição ou adjudicação de direitos de propriedade) por empresas do mercado. Como a Sra. vê esse fenômeno? A privatização registral pode ser um fator de desenvolvimento?
Mónica Jardim – A privatização registral não pode ser um fator de desenvolvimento.
Passo a explicar: o Direito de Propriedade e restantes direitos reais não são conferidos pela natureza, são, isso sim, resultado da iniciativa social e, normalmente, Estadual. Por isso, pode-se afirmar que não há propriedade privada sem Estado.
De fato, os direitos reais não são outra coisa do que convenções sociais respaldadas ou apoiadas pelo Estado – por meio da Lei – que permitem adjudicar com carácter exclusivo e excludente os benefícios efetivos ou potencialmente gerados ou geráveis pelo recurso sobre o qual recai o direito.
O respaldo ou suporte do Estado significa que este se compromete a usar da sua força coercitiva caso os direitos reais sejam perturbados ou, de outro modo, o reconhecimento do direito de propriedade privada e de outros direitos reais, livremente transmissíveis, significa um compromisso efetivo por parte do Estado na defesa de tais direitos.
Portanto, é inegável que os direitos reais são função do Estado. Ora, o registro predial é a Instituição que tem como finalidade dar publicidade oficial aos direitos reais que têm por objeto imóveis.
Portanto, o assento registral é a declaração por parte do Estado de que a titularidade de um direito, sobre uma coisa, pertence a uma pessoa, com exclusão das restantes e que o Estado assim o reconhece e se compromete ao uso da sua força coercitiva perante qualquer um que perturbe o seu exercício.
Mas, ao mesmo tempo, por meio dos assentos registrais e do Registro Predial no seu todo, o Estado acaba por evitar o recurso à sua força coercitiva, pois o Registro gera segurança jurídica preventiva, evitando pleitos e conflitos.
Assim, em resumo, pode afirmar-se que o Registro Predial assegura, de forma definitiva, o direito à propriedade privada e à sua transmissão, bem como, constitui suporte indispensável às políticas de habitação e urbanismo, ambiente e qualidade de vida e ordenamento.
Acresce que, quando se tem consciência da segurança jurídica preventiva gerada pelo Registro Predial, não há como negar a importância do Registro no desenvolvimento socioeconômico de um país, sobretudo em face da atual aceleração da vida econômica mundial.
Em face do exposto, não tenho dúvidas em reafirmar que o exercício das funções registrais apenas deve competir ao Estado, não a entidades privadas! Designadamente, é preciso impedir a disseminação de “registros ficção” a cargo de instituições financeiras.
O Mortgage Electronic Registration System (MERS) – Sistema de Registo Electrónico de Hipotecas – é um exemplo da disseminação de registros ou, melhor de registros ficção, a cargo de instituições financeiras.
Em virtude dele, verificaram-se cessões massivas de créditos hipotecários sem que o novo credor passasse a constar do registro público. Na verdade, do Registro Público constava, permanentemente, como credor o MERS.
Este procedimento desconectou, como é manifesto, os registros públicos dos verdadeiros titulares dos créditos garantidos por hipotecas, uma vez que os ocultava. E esse encobrimento facilitou a explosão de uma prática de empréstimos predatórios, bem como a revenda e/ou securitização fraudulenta desses empréstimos ─ que, na verdade, do ponto de vista econômico, não eram comercializáveis. É o conhecido fenômeno do subprime. Mas, não só!
De fato, o MERS permitiu a cessão informal de hipotecas e de pacotes de hipotecas muito além do seu real valor, e até a cessão, com benefício financeiro, de pacotes de hipotecas sem qualquer valor, sendo, por isso, enganados os investidores a quem era ocultada a extensão do risco das perdas financeiras.
Acresce que, obviamente, quando os cessionários quiseram executar as hipotecas foram confrontados com o fato de não constarem do registro como credores hipotecários. Como credor hipotecário constava o MERS.
Por fim, não nos esqueçamos que o MERS provocou a intoxicação do sistema financeiro de vários países, e não apenas dos EUA, pois os investidores não eram exclusivamente estadunidenses. Consequentemente, foi um dos grandes causadores da recente crise econômica dos EUA e da Europa.
Questão diversa é a de saber se as funções registrais devem ser exercidas diretamente pelo Estado ou por entidades privadas em regime de delegação ou concessão.
Isto porque, quer numa hipótese quer noutra, a ordenação dos Registros é competência exclusiva do Estado e é inquestionável a natureza pública dos Registros.
Tanto assim é que, na Espanha, onde desde sempre o regime é o da llevanza privada, o art. 149, n. 1, da Constituição institui: “O Estado tem competência exclusiva em matéria de registros”.
IRIB – Fale sobre a palestra online. Qual é a sua expectativa, percepção, como avalia a iniciativa etc?
Mónica Jardim – Desde março que estou a dar aulas, quer teóricas quer práticas, por meios eletrônicos, para os alunos da graduação, das disciplinas de Direito das Coisas e de Direito dos Registros e do Notariado.
Foi, para mim, uma experiência completamente nova, mas muito gratificante.
É claro que tudo o que representa uma aula em sala de aula, com a interatividade constante, o caminhar entre os alunos, o gesticular, etc. se perdeu. E tal fez-me muita falta.
Quanto ao webinar, considero uma iniciativa excelente, sobretudo no quadro de pandemia em que todos vivemos e quando sabemos que a vida e a busca de conhecimentos têm de continuar.
Aceitei participar porque é um novo desafio, uma oportunidade de comunicar, de debater e ouvir outras opiniões e de todos sairmos mais sabedores.
Já soube que o número de pessoas que se revelou interessada no webinar foi elevado. Espero que corra da melhor forma e que corresponda às expectativas de todos.
Serviços:
Palestra: “Diálogos sobre o Desenvolvimento, Empresa e Sociedade DDES” – Sistemas Registrais e a sua Diversidade
Com Mónica Jardim, professora-doutora em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, como palestrante.
Com Mariana Ribeiro Santiago, professora-doutora em direito e editora da Revista Argumentum, Ivan Jacopetti do Lago, professor-doutor em direito e Elias Marques de Medeiros Neto, professor-doutor em direito, como debatedores.
Cerca de cem pessoas participaram da II Jornada Registral sobre Usucapião e Regularização Fundiária Urbana, realizada nos dias 18 e 19 de maio de 2018, em Balneário Camboriú, com apoio do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina.
O diretor de Tecnologia da Informação do IRIB, Flauzilino Araújo dos Santos (1º RI, São Paulo, SP), apresentou o tema de maior impacto para a classe em todo o Brasil neste momento de implantação do registro eletrônico. De forma simples e didática esclareceu o que está por trás das siglas hoje estreitamente associadas ao futuro da atividade: SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) e ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis). Publicamos, a seguir, um extrato das principais ideias expostas na palestra.
Confira a íntegra da palestra proferida. SJ.
Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro
Flauzilino Araújo dos Santos – 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (SP). Diretor de Tecnologia da Informação do IRIB
O SINTER é um projeto de importante dimensão para nosso País, como instrumento de gestão e de orientação de políticas públicas e, dentro de sua especificação, as informações do Registro de Imóveis são fundamentais para a composição de sua base cadastral.
Algumas premissas dessa abordagem:
A necessidade de integração entre registro e cadastro físico é um problema que precisa ser resolvido. O SINTER é o veículo para concretizar essa integração;
A conexão entre o SREI e o SINTER propiciará benefícios recíprocos;
Os registros de segurança jurídica não se desnaturalizam com a conjugação de informações nos cadastros físicos;
É preciso extremar conceitos e finalidades próprias do registro e do cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas. Na realidade, registro e cadastro embora se completem, não se misturam; cada um deles tem sua própria órbita;
Por definição legal e por força dos princípios que informam o sistema de registro de imóveis brasileiro – princípios da fé pública, da inscrição, da segurança jurídica, dentre outros – é privativo do oficial de registro de imóveis expedir certidões e informações sobre situações inerentes aos assentos registrais – titularidade de domínio e direitos conexos. O SINTER não pode usurpar essa atividade.
Ao contrário do Direito Civil em que o agente pode fazer tudo o que a lei não proíbe, em Direito Administrativo, ao agente só lhe é dado fazer o que a lei o autoriza (Princípio da legalidade estrita).
O SINTER nasceu tendo por base o Decreto nº 8.764, de 10/5/2016, que instituiu o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e procurou regulamentar o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, que é o “registro eletrônico”.
Art. 5º Os serviços de registros públicos disponibilizarão à administração pública federal, sem ônus, documentos natodigitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional.
Essa inadequação congênita no Decreto nº 8.764/2016, que o submergia no pântano da ilegalidade, foi percuciente e sabiamente solucionada no PLV de conversão da MPV 759/2016 na Lei nº 13.465, de 2017, por proposta da Secretaria da Receita Federal, apresentada perante a Comissão Mista do Congresso Nacional que examinou referida MPV. A proposta da SRF deu origem ao parágrafo 7º, restando assim disposto:
Art. 76 da Lei nº 13.465/2017
Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
…
§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.
Por regras de hermenêutica e de exegese nem é necessário que se diga que o parágrafo (§ 7º) está subordinado ao caput (Art. 76), cujo efeito foi a ab-rogação das disposições do Decreto nº 8.764/2016, ditas inadequadas, relativamente:
[1º] ao armazenamento dos dados registrais de todas as matrículas de todas as unidades de Registro de Imóveis do País, o que faria exsurgir um cartório nacional com dados eletronicamente estruturados, sob a gestão da SRF; e,
[2º] a prestação de informações registrais diretamente pelo SINTER para os entes elencados no § 1º, do art. 3º, do Decreto 8.764/2016 e, também, para o Poder Judiciário e o Ministério Público (Art. 3º, § 2º).
Conclusões preliminares
O deslocamento da Publicidade Registral do ambiente do Registro de Imóveis para o ambiente do SINTER configurava absoluta afronta ao sistema constitucional previsto no art. 236, regulamentado pela Lei nº 8.935/1994.
1.1. Essa ilegalidade foi prontamente corrigida na Lei nº 13.465/2017 (§ 7º do art. 76), no entanto, a alteração não foi observada pelo Comitê Temático na elaboração do Manual Operacional apresentado ao CNJ (Proc. 0005650-96.2016.2.00.0000), porque se ateve apenas aos termos do Decreto nº 8.764, de 2016.
O SREI será acessado pelo SINTER via infraestrutura do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), a ser regulamentado e fiscalizado pela Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.
Da guarda e conservação dos dados registrais
É preciso sublinhar que os dados registrais, constantes de livros, documentos, papéis, títulos, mantidos em meios tradicionais ou eletrônicos (art. 16 c.c. art. 25 da Lei 6.015/1973), devem ficar sob a guarda, conservação, custódia e responsabilidade de registradores públicos (art. 24 da Lei 6.015/1973 e inc. I do art. 30 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994).
Outros diplomas relacionados com o SINTER
Decreto nº 8.777, de 11/5/2016, que institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal;
Decreto nº 8.789, de 29/6/2016, que dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal;
Portaria nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12/2016, p. 102), que dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados (SERPRO), a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas.
DECRETO Nº 8.777, DE 11 DE MAIO DE 2016.
Institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal.
CAPÍTULO II
DA LIVRE UTILIZAÇÃO DE BASES DE DADOS
Art. 4º Os dados disponibilizados pelo Poder Executivo federal, bem como qualquer informação de transparência ativa, são de livre utilização pelo Governo federal e pela sociedade.
Parágrafo único. Na divulgação de dados protegidos por direitos autorais pertencentes a terceiros, fica o Poder Executivo federal obrigado a indicar o seu detentor e as condições de utilização por ele autorizadas.
DECRETO Nº 8.789, DE 29 DE JUNHO DE 2016
Dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal.
Art. 3º …
2º A Secretaria da Receita Federal do Brasil disponibilizará, na forma por ela disciplinada, aos órgãos interessados, os seguintes dados não protegidos por sigilo fiscal conforme o disposto neste Decreto:
I – informações constantes da Declaração de Operações Imobiliárias – DOI, relativas à existência do bem imóvel, localização do ato registral, número e situação de CPF e CNPJ das partes;
O decaimento dos dados encaminhados para a SRF para a categoria de “dados cadastrais” representa um risco de vulneração da privacidade e de desnaturação do próprio sistema registral de tutela pública de interesses privados.
Os dados que originariamente ostentavam o caráter registral, mesmo quando compunham a DOI-RF, e que supúnhamos protegidos pelo manto do sigilo, agora se converteram em meros “dados cadastrais” (inc. I do § 2º do art. 3º do Dec. 8.789/2016) passíveis de utilização extra registral [1].
Podem esses dados ser vendidos?
A Portaria do Ministério da Fazenda nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12, p. 102), dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados, a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas [2].
Fato digno de nota é que o SERPRO poderá ser “remunerado diretamente pelos terceiros, usuários de solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos”:
Art. 3º. O Serpro será remunerado diretamente pelos terceiros, usuários da solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos.
1ª Conclusão
Doutrinariamente, não se pode separar, radicalmente, desde o terreno dos princípios registrais, a publicidade material da publicidade formal. Elas são indissociáveis e interdependentes.
A inadequação do Decreto 8.764/2016, que previa o deslocamento das bases de dados dos cartórios de registros de imóveis para compor uma réplica de todos os cartórios (o cartório dos cartórios), em ambiente extrarregistral, estranho ao controle do oficial de registro, foi solucionada pela Lei nº 13.465, de 2017, ao dispor:
Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
…
§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.
2ª Conclusão
A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária à cultura registral.
Aqui temos que fazer a distinção entre Publicidade Direta e Publicidade Indireta, observando que a publicidade direta, antes prevista no art. 19, do Decreto nº 4.857/39, não foi acolhida pela Lei nº 6.015/73 (art. 16). A Lei de Registros Públicos segue o sistema da Publicidade Indireta, via certidões e informações, que não se confunde com o acesso direto aos arquivos registrais, por qualquer meio, físico ou eletrônico (telemático).
Cabe aos registradores dar um tratamento profissional para a publicidade formal e isso exclui a apresentação para terceiros dos dados carentes de transcendência jurídica, e implica que a publicidade formal se expresse a partir de sua base única e primária com clareza e simplicidade, sem prejuízo do valor jurídico da informação, prestada na forma da lei.
3ª Conclusão
A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária a todas as disposições legais regulatórias.
Os artigos 22/26 da Lei 6.015, de 1973 dizem que os oficiais são os guardiões dos livros de registro; que são responsáveis pela vigilância, custódia e guarda; que respondem pela sua ordem e por sua conservação; e que os livros, papéis, dados e imagens devem permanecer indefinidamente na serventia.
Lei 8.935, de 1994:
Art. 46. Os livros, fichas, documentos, papéis, microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a guarda e responsabilidade do titular de serviço notarial ou de registro, que zelará por sua ordem, segurança e conservação.
Lei 11.977, de 2009:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Decompondo o articulado no Art. 41, da Lei 11.977/2009:
I – A disponibilização será feita a partir da implementação do Registro Eletrônico, e não antes. Então, a preexistência do Registro Eletrônico em funcionamento, perfeitamente estruturado, é um pré-requisito para disponibilização ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo Federal.
II – Que os registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal o acesso a informações constantes de seus bancos de dados. Disponibilizar o acesso a um banco de dados é completamente diferente de entregar uma réplica completa desse banco de dados para compor um espelho em ambiente estranho ao Registro.
III – Que essa disponibilização sem ônus será apenas para o Poder Judiciário e o Poder Executivo Federal. Evidentemente, outros usuários estarão sujeitos ao pagamento de custas e emolumentos, na forma da lei.
Por sua vez, o decreto que criou o SINTER previa (porque ab-rogado) em seu artigo 3º que outras entidades poderiam acessá-lo, inclusive, usuários que normalmente estão sujeitos ao pagamento dos emolumentos, in verbis:
Art. 3º O acesso pelos usuários às informações armazenadas no Sinter deverá ser efetuado observando o limite de suas competências, do sigilo fiscal e das demais hipóteses legais de sigilo e de restrição ao acesso a informações.
1º Serão usuários do Sinter:
I – a Secretaria da Receita Federal do Brasil;
II – os órgãos e as entidades da administração pública federal direta e indireta;
III – os serviços de registros públicos e os serviços notariais; e
IV – as administrações tributárias dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, mediante convênio celebrado com a Secretaria da Receita Federal do Brasil.
Em confronto com essa disposição dispõe o art. 41, da Lei 11.977/2009:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Aqui o legislador se referiu explicitamente ao “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. O pronome “seus” aponta de maneira inequívoca para a sede substantiva dos dados (publicidade material). Os dados não se deslocam; os dados permanecem “seus”, ou seja, sob a custódia, a guarda e a responsabilidade do Oficial de Registro.
É princípio basilar de hermenêutica jurídica segundo o qual a lei não contém palavras inúteis: verba cum effectu sunt accipienda. Ou seja, as palavras devem ser compreendidas como tendo alguma eficácia. Não se presumem, na lei, palavras inúteis[3].
Então, só é adequada a interpretação que encontrar um significado útil e efetivo para cada expressão contida na norma. E aqui a palavra é “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”.
Aliás, podemos ver aqui o direito do cidadão a que seus dados de caráter pessoal e patrimonial – dados que pertencem à área de sua privacidade – fiquem sob a tutela do Oficial do Registro de Imóveis, que zelará por sua ordem, integridade, incolumidade, segurança e conservação, nos termos da lei.
4ª Conclusão
O deslocamento dos dados do Registro de Imóveis para o SINTER está na contramão da tecnologia.
A tecnologia atual é o Google. Não há necessidade de formação de base de dados paralela. De conformidade com os fundamentos da comunicação eletrônica, os dados devem permanecer armazenados em sua fonte primária, onde as informações estão protegidas e são atualizadas em tempo real e, de onde são também acessadas com a devida segurança lógica.
O que é necessário, de um lado, é que haja um mecanismo de pesquisa eficaz na base de dados, com ferramentas inteligentes; e, do outro lado, que esses dados gozem de confiabilidade, integridade, alta disponibilidade e que sejam acessíveis na forma da lei.
Não se ignora que com o advento das novas tecnologias de Big Data, as organizações, e também os Oficiais de Registro de Imóveis, estão sendo desafiados a levar ainda mais em consideração o acesso aos seus dados e determinar a melhor abordagem para um desempenho ótimo.
Nesse cenário, os dados, mesmo sendo analisados pelas novas tecnologias de Big Data, ficam na origem dos dados – em suas bases primárias – e somente os resultados são trazidos como visualizações para análise futura.
Por essas razões parece lógico que o Manual Operacional do SINTER:
seja retirado da pauta do plenário do CNJ e
retorne para a Comissão Temática a fim de que sejam feitas as devidas adequações na forma da Lei nº 13.465, de 2017[4].
NOTAS DO EDITOR
[1] Vide JACOMINO. Sérgio. O Sinter e os irmãos siameses da gestão territorial. Decretos Federais 8.764 e 8.777 de 2016 em debate. In RDI 81, jul./dez. 2016. Acesso: http://bit.ly/sinter-rdi. Vide do mesmo autor: Meus dados registrais – meu cadastro estatalin Observatório do Registro. Acesso: http://bit.ly/sinter-obs.
[2] Não se desconhece a Portaria Interministerial 553, de 18/12/2017, que estabelece “diretrizes e políticas gerais a serem observadas na administração do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais”. Acesso: http://bit.ly/sinter-portaria. Aparentemente o enxoval normativo não tem sido suficiente para agasalhar a privacidade do cidadão e proteger os dados registrais. A Portaria 457/2016 terá sido expressamente revogada. Seja como for, prevalece sempre o decreto, como norma hierarquicamente superior. Após a realização do evento, o jornal O Globo, pelo Portal G1, publicou matéria que revela suposto esquema de venda de dados pessoais de brasileiros pelo Serpro. Vide: http://bit.ly/serpro-globo. [mirror].
[3] MAXIMILIANO. Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito, 8ª. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1965, p. 262.
[4] O IRIB requereu a retirada de pauta do plenário do pedido de providências em curso no CNJ e suscitou, ainda, questão de ordem para que, “observado o art. 76 da Lei 13.465/2017, seja suspensa a tramitação do presente pedido de providências até que sobrevenha a regulação do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), ou caso assim não se entenda, que sejam excluídos do Manual Operacional do Sinter os regramentos afetos aos registros de imóveis, uma vez que a lei atribui esta especialidade registral ao Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (SREI), que será operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, a ser regulamentado e fiscalizado por essa Corregedoria Nacional de Justiça”. O pleito foi atendido e a apreciação foi adiada. V. http://bit.ly/sinter-cnj.
Corria o ano de 2007. O IRIB, sob nossa presidência, se abria ao mundo e atraía para o Brasil os mais renomados autores – registradores, acadêmicos e especialistas – para debater e discutir temas de interesse comum.
Levantamento cadastral de Saint-Albin (IA)
Acedendo a um convite da Universidade Federal de Pernambuco, por intermédio da Professora Doutora Andréa Flávia Tenório Carneiro (Departamento de Engenharia Cartográfica), trouxemos ao Brasil o registrador espanhol Jorge Requejo Liberal, precocemente falecido, que nos presenteou com excelente palestra sobre a distinção essencial entre as instituições de cadastro e de registro de direitos.
A vinda de Jorge Requejo foi plena de episódios curiosos. Ele nos concedeu uma entrevista, ainda em Pernambuco, um dia após a sua palestra na UFPE. A filmagem foi feita pelo Carlos Alberto Petelinkar e o vídeo dormita por aí. Valeria a pena conseguir o original e postá-lo no YouTube. A filmagem fazia parte de nosso projeto frustrado de criar a TVR – Televisão do Registrador brasileiro. Parece que a ideia ainda não estava suficientemente amadurecida.
Seja como for, sempre retorno aos temas que nos empolgaram no passado. Seja porque os problemas não foram suficientemente resolvidos, seja porque as questões não foram esclarecidas, merecendo, ainda, uma abordagem renovada pelos jovens investigadores e estudiosos.
SJ
Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis Livro relata elaboração da lei 10.267/01 e de seu decreto regulamentador
O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, IRIB, e o Departamento de Engenharia Cartográfica da Universidade Federal de Pernambuco, UFPE, realizaram, em Recife, no último dia 24 de outubro, o lançamento conjunto do livro Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis: a lei 10.267/2001, o decreto 4.449/2002 e atos normativos do Incra, da professora Dra. Andrea Flávia Tenório Carneiro, pela coleção Irib em Debate, em parceria com Sérgio Antonio Fabris Editor.
A professora Andrea Carneiro é líder do Grupo de Pesquisa em Posicionamento Geodésico e Cadastro Imobiliário da UFPE e participou da comissão de elaboração da lei 10.267/2001, e de seu decreto regulamentador, como representante do IRIB. Seu livro conta a história dessa participação e das discussões que culminaram no projeto da lei 10.267/01 e no texto do decreto 4.449/02.
O lançamento, no auditório do Centro de Tecnologia e Geociências da UFPE, no campus da UFPE em Recife-PE, contou com a presença do reitor Amaro Lins, que fez questão de prestigiar o evento, mesmo não chegando a tempo de participar da mesa diretora devido a outro compromisso concomitante.
O mestre de cerimônias, professor José Luiz Portugal, do departamento de Engenharia Cartográfica, iniciou a solenidade chamando para a composição da mesa de trabalhos: o professor Ernesto Gurgel do Amaral Sobrinho, representando o diretor do Centro de Tecnologia e Geociências da UFPE; o doutor Sérgio Jacomino, presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil; o professor doutor Tarcísio Ferreira Silva, representando o chefe do departamento de Engenharia Cartográfica da UFPE, e a professora doutora Andréa Flávia Tenório Carneiro.
Entre os oficiais de registro de imóveis presentes ao evento estavam os doutores Paulo Siqueira Campos, de Paulista, acompanhado de seus filhos e funcionários; Alda Lúcio Paes, de Timbaúba; Maurenice Lima e Mauro Souza Lima, de Camaragibe, este presidente da Anoreg-PE.
Cadastro e registro no Brasil e na Espanha
O presidente do Irib Sérgio Jacomino proferiu a palestra Cadastro e registro de imóveis: uma interconexão necessária, mostrando à plateia de registradores e professores engenheiros-cartógrafos quais as implicações trazidas pela lei 10.267/01 com a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros.
O Irib convidou, também, o doutor Jorge Requejo Liberal, do Colégio de Registradores da Espanha, para falar sobre O Projeto Geobase: Incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros imobiliários da Espanha.
As bases gráficas dos prédios registrais. O Projeto Geobase
Jorge Requejo Liberal*
Por meio da publicidade registral, adquire plena eficácia não só o conteúdo privado dos direitos reais imobiliários, como as limitações que sobre o mesmo impõe a função social da propriedade consagrada no artigo 128 da Constituição Espanhola. Tais limitações fixam o conteúdo ordinário e normal dos direitos reais imobiliário de acordo com a exigência de que o exercício dos mesmos sirva, não só ao seu titular, mas a toda a comunidade em que ele habita.
Ante o exposto, é evidente que o mais importante, para conseguir os efeitos da segurança jurídica que se buscam, é a publicidade do conteúdo dos direitos sobre os imóveis inscritos no Registro da Propriedade e, afirmado isto, a segurança será mais completa quanto mais se defina o objeto desses direitos, sua configuração física, os dados de fato.
O Registro de Imóveis não necessita, para produzir seus efeitos, ou para fazê-lo de maneira mais eficaz, que sua atuação esteja coordenada com a do Cadastro Físico. O que verdadeiramente necessita é que os prédios inscritos tenham uma representação gráfica que permita uma perfeita identificação dos mesmos, mediante a definição, também gráfica, de seus limites, de sua superfície e sua localização no território, por meio das coordenadas geodésicas de cada um dos pontos que definem seu perímetro, para que se possa conhecer, de forma indubitável, qual é o lugar que os prédios ocupam dentro do território e sua relação com os demais. Desse modo, em qualquer ponto dos que formam um prédio lhe corresponderão algumas coordenadas e, em senso contrário, tais coordenadas só possam referir-se a esse ponto concreto.
Distinções básicas entre cadastro e registro de imóveis
É evidente a diferença existente entre ambas as instituições — Cadastro e Registro — pois enquanto a primeira tem uma finalidade eminentemente fiscal, a segunda tem como objeto a segurança do tráfico jurídico sobre os imóveis. Uma adequada gestão tributária é o objetivo da atuação cadastral. Porém isso não tem por que coincidir com a segurança jurídica do tráfico imobiliário que é o objetivo da atuação registral, por meio de procedimentos de garantias jurídicas dos quais o Cadastro carece, por isso admite a existência de parcelas configuradas contra a legislação urbanística ou a de Unidades Mínimas de Cultivo, ou Edificações construídas sem licença, o que não cabe que tenha acesso ao Registro.
Não se pode afirmar que ambas têm como objeto os imóveis, pois as unidades físicas que são objeto do Cadastro, além de denominarem-se parcelas, definem-se sobre a base do aproveitamento que se obtém das mesmas, enquanto para o Registro são imóveis as porções diferenciadas do território que pertencem a um proprietário ou vários, em condomínio pró-indiviso; quer dizer, são o objeto dos direitos reais, e sua configuração leva-se a cabo livremente por seus proprietários, com independência dos diferentes aproveitamentos de que sejam suscetíveis e com a única limitação derivada da normativa setorial aplicável em seu caso (divisibilidade).
Para o Cadastro existem duas classes de parcelas em função de seus aproveitamentos rurais e urbanas para em seguida submetê-las a um tratamento fiscal e a uma representação gráfica diferentes, enquanto para o Registro só existe uma classe de prédios, suscetíveis de abrir fólio, e o procedimento registral é o mesmo para todas, seja qual for seu aproveitamento ou natureza.
Inclusive a Lei de Fazendas Locais espanhola assinala expressamente a possibilidade de divergências entre a verdadeira natureza dos bens (rural ou urbana) quando no parágrafo 2 do artigo 105 diz: Em consequência disto, está sujeito o incremento de valor que experimentem os terrenos que devam ter a consideração de urbanos para efeitos do tal Imposto sobre Bens Imóveis, independentemente de que estejam ou não contemplados como tais no Cadastro ou no Padrão daquele.
No Registro da Propriedade figuram inscritos os direitos sobre os bens imóveis e as pessoas de seus proprietários, com os efeitos que lhe atribui a Lei Hipotecária, de tal forma que quem adquire algum desses direitos que o Registro publica, que figura como proprietário no Registro da Propriedade, é mantido em sua aquisição jurídica frente a qualquer um. Por essa razão, o acesso dos direitos ao Registro da Propriedade sujeita-se a tão rigoroso procedimento de garantias jurídicas que suporta a produção destes efeitos de asseguramento que permitem, por sua vez, garantir o tráfico imobiliário.
A titularidade das parcelas concede-se pelo Cadastro Físico, por intermédio de um procedimento de natureza administrativa, de forma unilateral, e com caráter censual, porque aquele que busca a instituição cadastral é um sujeito passivo a quem se atribui a obrigação de pagamento dos distintos impostos que têm sua base no inventário Cadastral. Por isso, o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Imposto sobre Bens Imóveis) recai sobre o imóvel, qualquer que seja seu proprietário. Embora o titular cadastral possa não ser o verdadeiro proprietário, na verdade é o imóvel que garante, com seu valor, a realização tributária, sendo indiferente, à Administração Municipal, se o que paga este Imposto seja ou não o verdadeiro proprietário do imóvel.
Exemplo disso é a nova redação do artigo 65 da Lei de Fazendas Locais: Nas hipóteses de mudança, por qualquer causa, na titularidade dos direitos que constituem o fato tributável por este imposto, os bens imóveis objeto de tais direitos ficarão afetados ao pagamento da totalidade da quota tributária, nos termos previstos no artigo 41 da Lei 230/1963 de 28 de dezembro, Geral Tributária. Por essa razão, os Notários solicitarão informação e advertirão os comparecentes sobre as dívidas pendentes pelo Imposto sobre Bens Imóveis associadas ao imóvel que se transmite.
Lei Geral Tributária Art. 41 – 1. Os adquirentes de bens afetados por Lei à dívida tributária responderão por eles, por derivação da ação tributária, se a dívida não for paga.
A derivação da ação tributária contra os bens afetados exigirá ato administrativo notificado regulamentarmente, podendo o adquirente fazer o pagamento, deixar que prossiga a atuação ou reclamar contra a liquidação praticada ou contra a procedência de tal derivação.
A derivação só alcançará o limite previsto pela Lei ao assinalar a afetação dos bens. Art. 74. – 1. Os bens e direitos transmitidos ficarão afetados à responsabilidade do pagamento das quantidades líquidas, ou não, correspondente aos tributos que gravem tais transmissões, aquisições ou importações, qualquer que seja o possuidor, salvo se este resulte ser um terceiro protegido pela fé pública registral, ou se justifique a aquisição dos bens, com boa fé e justo título ou em estabelecimento mercantil ou industrial, no caso de bens móveis não inscritíveis.
O território
O Registro da Propriedade e o Cadastro têm em comum o seu objeto, que é o território, porém não as distintas partes que compõem o mesmo, como ocorre com o Urbanismo (onde também existem parcelas, porém configuradas neste caso segundo os usos autorizados pelo planejamento), ou com o Meio-Ambiente, ou as Costas, ou em geral com qualquer Instituição que tenha por objeto o território, porém cada uma delas o representa dividido em distintas unidades segundo os fins ou objeto que lhe são próprios.
Isto não significa que o Registro deva desenvolver-se à margem do Cadastro. Tampouco, deve fazê-lo à margem do Urbanismo ou do Meio-Ambiente, para citar apenas alguns dos setores de âmbito territorial com transcendência na definição do conteúdo das faculdades que integram o direito da propriedade. Para isto, não é preciso que nenhuma das Instituições que têm como âmbito de atuação o território se imponha às demais na hora de definir uma representação gráfica do mesmo; o verdadeiramente importante é que todas falem o mesmo idioma, ou utilizem o mesmo sistema. É algo parecido à utilização do sistema métrico decimal, porém neste caso denomina-se Sistema de Projeção, e utilizando o mesmo podemos afirmar que estamos referindo-nos à mesma parte do território mediante a referência a algumas coordenadas, com independência de qual seja o número de identificação Cadastral, o número do prédio registral ou a Unidade de Atuação X de um Município.
A representação gráfica georreferenciada dos prédios permite, por meio de sua definição por coordenadas, associar a tais prédios qualquer informação de âmbito territorial que tenha relevância no tráfico jurídico (Sistemas Gerais, Áreas de Atuação, Elementos Protegidos, Urbana ou Não urbanizável, Parques Naturais, Orla costeira, etc.) e certamente a cadastral, porém para isso não é preciso que a parcela urbanística ou a cadastral coincidam, como de fato ocorre, com o prédio registral.
A incorporação ao Registro de Imóveis da representação gráfica dos prédios registrais foi recentemente objeto de regulamentação legal mediante a Lei 24/2001, que modifica o artigo 9 da Lei Hipotecária, e a colaboração com o Cadastro Imobiliário pela Lei 13/1996 e Ordem Ministerial que a desenvolve, com resultados mais que satisfatórios do transpasse de dados entre ambas as Instituições, para serem utilizados por cada uma delas para a finalidade e com as consequências que derivam de sua distinta natureza.
Poderá completar-se a identificação do prédio, mediante a incorporação ao título inscritível, de uma base gráfica ou mediante sua definição topográfica com conformação a um sistema de coordenadas geográficas, referente às redes nacionais geodésicas e de nivelação em projeto expedido por técnico competente.
A base gráfica cadastral ou urbanística e o plano topográfico, se forem utilizados, deverão ser acompanhados do título em exemplar duplicado. Um de seus exemplares se arquivará no Registro, sem prejuízo de sua incorporação a suportes informáticos. Do arquivo do duplicado se tomará nota à margem do assento correspondente à operação praticada e no exemplar arquivado o Registrador fará constar referência suficiente ao prédio correspondente. Poder-se-á obter o arquivo da base gráfica como operação registral específica, mediante ata notarial autorizada a requerimento do titular registral, na qual descreva-se o prédio e se incorpore a base gráfica.
Os Registradores disporão de aplicações informáticas para o tratamento de bases gráficas que permitam sua coordenação com os prédios registrais e a incorporação a estes da qualificação urbanística, meio-ambiental ou administrativa correspondente.
Quando o texto legal fala de coordenação, não menciona o Cadastro para nada, senão no que se refere à coordenação dos prédios registrais com suas bases gráficas, para depois incorporar a estes o que denomina qualificação urbanística, meio-ambiental ou administrativa, pelo qual nesta última também se pode incluir a Cadastral, porém em nenhum caso atribui ao Cadastro a qualidade de constituir a base gráfica exclusiva dos prédios registrais, nem a necessidade de estabelecer uma coordenação entre os prédios do Registro e as parcelas do Cadastro.
Superfície dos prédios
Apesar da escassa consideração jurisprudencial aos dados de fato que resultam das descrições dos prédios inscritos no Registro da Propriedade, dentre eles o relativo à superfície é o que encontra mais regulamentação normativa, conforme o artigo 9 da Lei Hipotecária e a regra 4ª do artigo 51 do Regulamento Hipotecário:
Art. 9º – Toda inscrição que se faça no Registro expressará as seguintes circunstâncias:
1ª A natureza, situação e lindeiros dos imóveis objetos da inscrição, ou aos quais afete o direito que deva inscrever-se, e sua medida superficial, nome e número, se constarem do título.
4ª A medida superficial se expressará em todo caso e com base no sistema métrico decimal, sem prejuízo de que também se faça constar a equivalência às medidas do país.
Não obstante, e apesar de tratar-se de uma magnitude perfeitamente definível, o Regulamento ainda contempla algumas margens possíveis de erro, o qual muitas vezes pode vir, inclusive, provocado pelo meio matriculador (Cadastro), pois esta referência obrigatória imposta pela Lei de 96, não tem em conta que na informação do organismo fiscal, o dado alfanumérico e o gráfico não são idênticos, que a superfície que figura na certificação e a que resulta da representação gráfica da parcela não coincidem, problema este que se agrava quando estamos em presença de um prédio sujeito ao regime de Propriedade Horizontal, pois se lhe atribui a parte proporcional da superfície correspondente aos elementos comuns.
Em ordem ao que dispõe o artigo 298 do Regulamento Hipotecário: poderão inscrever-se os excessos de extensão creditados mediante certificação cadastral ou, quando forem inferiores à quinta parte da extensão inscrita, com o certificado ou informe de técnico competente, nos termos previstos no artigo 53 da Lei de 30 de dezembro de 1996, que permitam a perfeita identificação do prédio… Poderão fazer-se constar no Registro, como retificação de superfície, os excessos de extensão que não excedam da vigésima parte da extensão inscrita. Em consequência, as possibilidades de se identificar graficamente um prédio são amplas, embora não se dê uma total identificação entre a superfície que figure no Registro e a que nos ofereça sua representação gráfica, pois a própria normativa regulamentar nos abre uma margem que oscila entre 5% e 20%, e se a isso lhe acrescentamos a inexatidão do dado oferecido pela Certificação Cadastral, a margem que se oferece ao Registrador para chegar a identificar graficamente um prédio registral é suficiente, embora não exista uma total coincidência no dado superficial.
Projeto Geobase – a posse
Talvez o primeiro e mais importante fato que tem lugar em relação aos prédios, ou aos imóveis em geral, seja o fato da posse, e concretamente da posse material. Em meados do século XIX, que foi quando teve lugar a promulgação da atual Lei Hipotecária, os proprietários exerciam de maneira direta a posse de seus prédios, de modo que não era tão desatinado algo que hoje nos parece quase ininteligível, e que consiste na identificação dos prédios por seus lindeiros, e mais concretamente pelo nome dos proprietários dos prédios colindantes, de forma que, quando se dizia que um prédio qualquer se limitava ao Norte com Juan García ou José Gómez, era porque realmente se podia ver Juan García ou José Gómez cultivando, ou obtendo os aproveitamentos do prédio contíguo.
Georreferenciamento
Na época da publicação da Lei Hipotecária, não existiam os meios técnicos de que hoje dispomos, e que nos permitem afirmar rotundamente que os prédios se limitam com prédios, e que esses limites têm que ser determinados de forma objetiva, e não por meio das pessoas que, a cada momento, sejam seus proprietários. No mundo atual a posse, sobretudo dos prédios rurais, já não se detém de maneira tão ostensiva, e não são poucos os casos de pessoas que adquirem um prédio (geralmente por herança) que não tenham tido ocasião de examinar, devido geralmente à falta de conhecimento do território (emigração) ou por escassa rentabilidade de seu cultivo (montes); porém ainda é preciso contar com um procedimento que nos permita saber como é e onde se encontra um prédio qualquer, e isso se consegue por meio da definição do lugar que ocupam no espaço, na terra, e esse procedimento não é outro que o georreferenciamento, por intermédio do qual pode-se afirmar que em um ponto qualquer da Terra lhe correspondem algumas determinadas coordenadas, e que essa referência só corresponde a esse ponto e não pode estar ocupado por outro.
Prédio registral
A evolução do conceito do direito da propriedade, e sua função social (que encontra sua consagração na própria Constituição), nos obrigam a estabelecer uma definição mais completa do que é o prédio Registral, e para isso há que levar ao Registro da Propriedade sua descrição gráfica (em sentido estrito), suas limitações Meio-ambientais, Urbanísticas, Agrárias e, em geral, tudo aquilo que, hoje em dia, determina o estatuto da propriedade. Se há de conseguir a velha aspiração de coordenar o Registro da Propriedade com qualquer Base Geográfica que nos permita, se não confeccionar, certamente publicar os prédios tal e como são na realidade.
Determinar quais seriam as consequências jurídicas da incorporação propugnada, pode parecer em um primeiro momento um trabalho complicado, embora talvez seja o transcurso do tempo o que as defina.
No momento, há que partir da base indiscutível de que o Registrador não intervém na configuração urbanística, meio-ambiental ou agrária dos prédios, nem é sua missão a de qualificá-la. Porém, o que certamente faremos será tomar os dados dos que legal e tecnologicamente podem fazê-lo, e uma vez que os temos tomado nos limitamos a publicá-los, e neles nos apoiaremos para qualificar o que certamente podemos, e para o que fundamentalmente criou-se o Registro da Propriedade, e que não é outra coisa senão a proteção da legalidade dos atos e contratos relativos ao domínio e demais direitos reais sobre bens imóveis.
Em resumo, incorporamos ao Registro alguns dados de fato, que são a base indispensável para uma perfeita delimitação das titularidades reais sobre os imóveis, e do alcance das faculdades dominiais, delimitadas não somente pela titularidade jurídica, mas por aquelas situações que de maneira crescente vão criando uma série de encargos ou limitações ocultas que é preciso conhecer para a segurança do tráfico (Meio-ambiente, Parques Nacionais, Costas, Obras Públicas, Corredores de Ruído, Zonas Contaminadas, Gasodutos, etc…).
Os Registros da Propriedade são repartições públicas disseminadas por todo o território da União Europeia. A proximidade ao cidadão: bens imóveis, informação, segurança jurídica, lhes faz especialmente aptas para serem otimizadas enquanto repartições de Informação geral, dispondo das adequadas bases gráficas georreferenciadas nas quais fiquem definidas as distintas camadas de informação com transcendência no conteúdo das faculdades que integrem o direito de propriedade para ser posta à disposição dos cidadãos conforme estabelece para o aspecto meio-ambiental a Diretiva 90/313 CEE (Comunidade Econômica Europeia) do Conselho, 7 de junho de 1990.
Os redatores da Lei Hipotecária regulamentadora do Registro da Propriedade conceberam um sistema de segurança jurídica imobiliária baseado no prédio como unidade de organização, e considerados os tempos de promulgação da mesma (meados do século XIX) e os meios com os quais se podia contar, não tiveram outro remédio que recorrer a uma descrição literária para a identificação dos prédios que, embora até agora tenha dado seus frutos, hoje, e com a aparição das novas tecnologias (fundamentalmente informáticas), manifesta-se como um sistema insuficiente e de difícil ajuste com a realidade física.
Uma identificação clara e perfeita dos prédios é o complemento ideal para que o Registro publique, com todas as garantias de nossa legislação hipotecária, qual é a situação jurídica dos mesmos. Os prédios limitam-se com prédios, ocupam um lugar geográfico determinado e têm uma forma geométrica característica; com base nestes três princípios, simples e fundamentais, temos que apoiar o sistema de Bases Gráficas dos prédios registrais.
Com os meios técnicos que temos já a nosso alcance, essencialmente informáticos, a identificação gráfica dos prédios que contemplam os artigos 9 da Lei Hipotecária e o artigo 298 de seu Regulamento, é a resposta adequada por parte dos Registradores da Propriedade não só para atender às disposições legais, mas porque é um requisito essencial para a configuração de um Registro atual.
Se chegamos a identificar da maneira mais perfeita possível os prédios registrais, com os existentes na realidade extra-registral, podemos chegar a oferecer uma publicidade sobre a configuração dos mesmos que, na prática se converterá, por sua confiabilidade, em um instrumento imprescindível de garantia de todas as situações jurídicas imobiliárias, inclusive das que afetem a dados de fato.
* Jorge Requejo Liberal é registrador da propriedade em Valladolid, Espanha e esteve no Brasil a convite do Irib.
As recentes decisões judiciais acerca do WhatsApp são inócuas e não resolverão o problema da opacidade nas comunicações. E isto por várias razões. A primeira, indisputada, é a seguinte: todo cidadão tem o direito de manter suas comunicações em sigilo e ver preservadas a privacidade e a intimidade.
Tornaram-se célebres as palavras iniciais do manifesto de Phil Zimmermann quando escreveu o código PGP (Pretty Good Privacy) de criptografia:
“It’s personal. It’s private. And it’s no one’s business but yours. You may be planning a political campaign, discussing your taxes, or having a secret romance. Or you may be communicating with a political dissident in a repressive country. Whatever it is, you don’t want your private electronic mail (email) or confidential documents read by anyone else. There’s nothing wrong with asserting your privacy. Privacy is as apple-pie as the Constitution”.
[É pessoal. É privado. E não interessa a ninguém, só a você. Você pode estar planejando uma campanha política, discutindo seus impostos ou vivendo um romance secreto. Ou pode estar se comunicando com um dissidente político em um país repressivo. Seja o que for, você não quer que seu e-mail privado ou seus documentos confidenciais sejam lidos por mais ninguém. Não há nada de errado em afirmar sua privacidade. A privacidade é tão americana quanto a torta de maçã — e quanto a Constituição.]
Phil foi perseguido pelo governo norte-americano. Hoje é uma das mais célebres e reconhecidas autoridades no tema da privacidade.
O Estado deve ser freado em sua sanha “escrutinizadora”. A esmagadora maioria da população brasileira não comete crimes e não merece ser privada de serviços já essenciais, como o WhatsApp.
O pano de fundo dessa controvérsia toda é o impulso que anima os estados contemporâneos a empreender devassas eletrônicas, bisbilhotando e apropriando-se de dados de caráter pessoal para fins políticos e administrativos.
É evidente que ninguém pode compactuar com a prática de crimes. Todos somos concordes e uníssonos em apoiar medidas que possam ser tomadas para coibi-los e garantir um nível aceitável de segurança à sociedade.
Mas essas decisões judiciais serão eficazes?
Duvido muito. Somente aquele que crê, ingenuamente, que o crime organizado não conheça e domine a tecnologia de criptografia ou que não esteja atuando, há tempos, em camadas superpostas à internet tradicional, pode ser convencido do acerto dessas decisões. São conhecidas as ferramentas que permitem acesso à deep web e ao cipherspace, como RetroShare, KAD, Freenet, I2P, TOR etc. Estima-se que sobre a surface web se organize, superposto, um emaranhado de redes que chega a ser 500 vezes maior do que a web indexada pelo Google.
Hoje é perfeitamente possível trocar mensagens criptografadas utilizando-se de navegadores que preservam o anonimato. Vejam, por exemplo, a experiência TOR — The Onion Router: https://www.torproject.org/
Sou um crítico dessa tendência de bisbilhotice truculenta e indiscriminada. Ela se faz presente especialmente entre nós, sob vários modos e de diferentes maneiras. Todas trazem a marca, o mesmo timbre, idêntico padrão.
Muitos sabem de minhas restrições acerca de medidas como as que fundamentam a criação do Sinter e sua infraestrutura de assalto aos dados registrais (pessoais e indevassáveis por definição). Essas medidas vêm embaladas pelos recentes decretos 8.764/2016, 8.777/2016 e o novo 8.789/2016.
Tenho alertado que o mais grave dessas medidas é o decaimento do status dos dados registrais que se convertem em meros dados cadastrais. Ou seja: o cidadão, que mantém voluntariamente (ou não) seus dados sob a custódia dos Registros Públicos, de uma hora para outra pode ter seus dados pessoais convertidos em dados cadastrais, recombinados e processados para fins administrativos, políticos ou mesmo privados (v. inc. VII do art. 1º do Decreto 8.777/2016).
Acaso os Registros Públicos não se realizam e concretizam por uma singular atividade de tutela pública de interesses privados? Ora, esses interesses privados podem ser agitados em face do próprio Estado.
A meu respeito e ao de meus concidadãos, o Estado só pode obter informações quando o acesso for consentido. Trata-se de autodeterminação na disponibilização dos dados de caráter pessoal.
Vivemos dias difíceis. A única esperança reside na confiança de que seremos capazes de superar as barreiras e criar mecanismos e anteparos para colocar freios na sanha perscrutadora do Estado.
