No último dia 7 de agosto de 2025, por ocasião do L Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, participei, como debatedor da palestra Coordenação cadastro e registro: a experiência da Espanha, proferida pelo registrador espanhol, Fernando Jesús Manrique Merino.
Fernando Jesús Manrique Merino e Sérgio Jacomino – Manaus, 7/8/2025 – Encontro do IRIB
Destaquei a importância do IRIB no tema, indicando as passagens mais importantes, honrando a memória do grande geômetra, professor e amigo pessoal, Dr. Jürgen Philips.
Procurado pela jornalista Keli Rocha (Cartórios com Você), concedi a entrevista que o leitor lê abaixo, na íntegra.
O senhor teve um papel preponderante na aprovação da Lei nº 10.267/2001, pode pontuar ao longo desses 24 anos os avanços e desafios em legislação e controle registral?
Eu tive a honra e o privilégio de conduzir, à frente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, as tratativas com o governo federal que culminaram com o advento da Lei 10.267/2001 e de seu regulamento – Decreto 4.449, de 30 de outubro de 2002. No transcurso das discussões legislativas foi possível demonstrar que era perfeitamente possível estabelecer um protocolo de coordenação entre duas instituições, que são distintas e singulares, embora interdependentes – o cadastro técnico e o registro imobiliário. Essa distinção nem sempre é percebida ou valorizada, especialmente pelo Governo, que enxerga o registro de direitos como mero apêndice do cadastro. [Para conhecer a história da criação do GEO-IRIB, acesse: https://www.youtube.com/@IribAcademyIRIB/playlists.
É com imensa alegria que hoje tomei conhecimento de uma importante decisão que tenho a honra de compartilhar com cada um de vocês.
A duras penas vimos travando uma batalha hercúlea ao longo de muitos anos contra as iniciativas da Receita Federal do Brasil que originalmente ambicionava instituir um verdadeiro sistema de registro de imóveis eletrônico a cargo de uma secretaria do Executivo Federal, com base no Decreto 8.764/2016.
Após muitas discussões, de inúmeras idas e vindas, a operacionalização do sistema SINTER foi consubstanciada no seu Manual Operacional, contra o qual o IRIB investiu todas as suas energias, buscando revelar suas inconsistências e fragilidades, indicando inúmeros pontos em que havia clara afronta à Lei. O Manual representava, de fato, um modelo que reputávamos descolado da tradição jurídica brasileira e que era percebido por nós, Diretoria do IRIB, como dura investida contra a própria natureza do Registro de Imóveis no Brasil.
Não é uma guerra que se encerra, certamente. Outras e duras batalhas virão. O que finda, com esta histórica decisão, que honra sobremaneira seu prolator, é uma etapa que há de nos levar, necessariamente, a um novo patamar: a necessidade de rediscussão do Manual Operacional do SINTER, adequando-o à legislação superveniente, especialmente a Lei 13.465/2017e o Provimento CNJ 89/2019, que regulamentou o SREI – Registro de Imóveis eletrônico e o ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico.
Desnecessário ressaltar que essa era, exatamente, a postulação do IRIB, desde o início. Muitos dos Srs. e das Sras. foram testemunhas do desgaste que tudo isso gerou e ainda gera no seio da nossa especialidade.
Arrojamo-nos no combate a iniciativas que nos pareciam sombreadas por uma duvidosa legalidade – como a criação do próprio Registro Eletrônico, previsto na Lei 11.977/2009, a cargo e no bojo de uma Secretaria do Executivo Federal, com a previsão de envio de dados pessoais e patrimoniais estruturados dos cidadãos para centrais estaduais.
Essas iniciativas sempre foram percebidas por nós como afronta a direitos dos titulares inscritos, ferindo gravemente dispositivos da Lei de Registros Públicos e Lei dos Notários e Registradores. No fundo, tratava-se de compartilhamento de dados de caráter privado, protegidos por Lei, gerados pelos cartórios e albergados na RFB, ali mantidos e cobertos pelo manto do sigilo fiscal. O Decreto do SINTER jamais previu o envio desses dados, por interpostas pessoas – empresas/associações/entidades privadas – aos órgãos da Receita Federal.
De qualquer forma, penso que lutamos o bom combate e o CNJ acaba de confirmar e prestigiar essa reta orientação.
Agora teremos a chance de nos sentarmos à mesa com a Receita Federal do Brasil, reabrindo a rodada de discussões por intermédio de um interlocutor qualificado e que pode mudar a história do RI no Brasil. Falo do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis do Brasil, organismo criado por lei e fiscalizado diretamente pelo CNJ.
Os interesses legítimos da RFB
Reiteramos que os interesses da RFB são legítimos, sempre o reconhecemos. A interconexão entre cadastro e registro é uma evidente necessidade da sociedade brasileira, e nós, registradores imobiliários, nunca nos forramos ao desafio. Estamos prontos para a honrosa missão de construir essa infraestrutura, firmando um protocolo de cooperação recíproca com o órgão da administração pública federal.
A todos aqueles que nos apoiaram nessa batalha heroica, quase solitária, meu muito obrigado. Aos demais, que estiveram do outro lado, peço compreensão e colaboração. Está em causa a construção do nosso destino. Ao Presidente Flauzilino A. dos Santos, a quem está confiada a direção do ONR, peço sabedoria e discernimento.
Penso que, pouco a pouco, vamos honrando, um a um, os compromissos assumidos na campanha à presidência do IRIB. O Instituto sempre lutou pela defesa institucional da atividade e dos registradores imobiliários de todo o Brasil. O IRIB cumpre uma missão histórica de promover o ONR e dar à luz um organismo que pode forjar a estrada rumo ao nosso futuro.
Algo acontece agora. Você está preparado?
As portas estão abertas para o entendimento. Bem haja!
O superintendente do Incra em São Paulo, veiculou um interessante artigo no Valor Econômico de hoje (11/6/2007, A10) intitulado Terra pública não é terra de ninguém. O interessante na matéria é a clara percepção de que as áreas imensas da Amazônia, especialmente na terra do meio, padecem, ainda, de um ordenamento fundiário. Trata-se de um problema estrutural básico“, segundo o jornal.
O superintendente do Incra identifica uma nova ameaça: o PAC, que prevê a recriação da Sudam e a possibilidade concreta de uma nova onde de grilagem que deve ser combatida. “Para isso, são necessárias uma base cadastral fidedigna dos imóveis rurais e a retomada das áreas públicas, objetivo do Programa Cadastro de Terras e Regularização Fundiária, do Ministério do Desenvolvimento Agrário”.
Logo em seguida nos faz a gentileza de lembrar de que “toda propriedade rural brasileira foi, na sua origem, terra pública”, e daí desfia os conhecidos tropos do discurso romântico de eterno retorno a uma virgindade perdida dos povos da floresta.
O artigo desnuda claramente o estado atual da compreensão dos problemas e das possíveis soluções que o governo, pelo seu braço regularizador, aventam.
O primeiro grande equívoco: imaginar-se que o ordenamento fundiário se alcança com uma base fidedigna dos imóveis rurais. O cadastro existe há décadas e jamais pode oferecer mais do que uma enorme confusão fundiária – aliás denunciada pelo próprio articulista. São muito bem conhecidas as superposições fundiárias criando o que chamei alhures de síndrome do beliche dominial.
Uma base cadastral é simplesmente essencial, porém como contraparte de uma outra banda, igualmente indispensável: o registro da propriedade, seja ela pública ou privada.
Os técnicos acabam enxergando esse enorme Elefante de Ghor pela sua peculiar perspectiva. Engenheiros, em regra, não divisam a importância de mecanismos jurídicos para determinação e proteção de direitos que são exercidos sobre as coisas — estejam elas situadas num grande centro urbano ou no arco da discórdia. Bastaria um exemplo gráfico — muito ao gosto da tecnocracia geodésica: uma ortofoto pode registrar os característicos da superfície abrangida, mas jamais identificará as divisas legais das propriedades. Por esse motivo, o Registro jurídico é essencialmente diferente do registro cartográfico.
E aí vai o segundo equívoco: o Incra insiste em um cadastro rural, esquecendo-se de que a zona rural pertence aos municípios e a eles compete, legalmente, ordenar as áreas de seus territórios em seu plano diretor (art. 40, parágrafo 2 do Estatuto da Cidade).
O cadastro do INCRA não tem servido para os desafios da ordenação territorial. É falho estruturalmente, formado a partir de declarações unilaterais que naturalmente são pouco fiáveis e os seus gestores não enxergam as necessárias conexões que devem existir entre instituições tão distintas como o são o próprio Cadastro e o Registro. Tampouco se investe numa legislação federal prevendo normas gerais para a constituição de um bom cadastro técnico multifinalitário – logicamente abrangendo as áreas urbanas e rurais, considerando-se que o Cadastro Imobiliário de um país deva ser único.
Ainda há pouco, em evento realizado na cidade de Lima, reunidos os representantes dos vários países da América Latina, EEUU e Europa (Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Equador, Espanha, Estados Unidos da América, El Salvador, Honduras, México, Paraguai, República do Peru e Venezuela) foi firmada a declaração de Lima, cujo item 1, d, reza:
“Muito embora possa existir o fólio real sem a respectiva base gráfica – e, de fato, assim nasceu a maioria de nossos sistemas registrais – um sistema registral eficiente deve servir-se de uma adequada base gráfica. A identificação gráfica pode ser proporcionada pelo Cadastro. Todavia, dadas as particularidades e fins próprios tanto do Registro quanto do Cadastro, ambas as instituições ou funções devem conservar sua autonomia sem prejuízo de sua permanente colaboração”.
Em suma: o cadastro não é essencial ao Registro, mas pode servir como importante apoio coadjuvante para especialização e ubiquação da parcela. O jogo entre as instituições reclama mais do que integração — busca coordenação e colaboração entre os órgãos.
Tenho insistido que a trágica morte de Doroty Stang se deveu ao erro que deve ser creditado à ignorância ativa da tecnocracia engajada e militante que propugnou a distribuição de títulos a granel na Amazônia como quem faz propagação de panfletos ideológicos: sem lastro e responsabilidade, sem definição dos direitos envolvidos, sem mecanismos claros, democráticos e transparentes, de publicidade de direitos. Enfim, sem a clara definição da situação dominial e possessória de milhares de ocupantes que disputam, com apoio na violência pessoal, tais direitos.
Onde o Estado falha e a sociedade se torna refém de políticas populistas, grassa a miséria, o subdesenvolvimento e a violência.
