A torrente informacional abala o senso de orientação.
Já não há tempo para se consultar o Norte, os astros, os mestres. Reduzimos a informação a meros dados, a molécula a átomos, os cartório a datacenters.
Recombinamos o ‘tijolo fundamental’ do discurso e — fiat multitudo! Eis que os núcleos semânticos se dissolvem na rede. Não há mais um sentido de individuação, mas uma dissolução rizomática.
Nascem outros discursos. Metadiscursos. Descerra-se o HiperDireito.
Só a máquina será capaz de traduzir-se a si mesma?
Uma recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo enfrentou uma questão recorrente: a prenotação sucessiva realizada para o fim ilusório de promover o “bloqueio” do registro para o acesso de títulos contraditórios.
A decisão foi exarada pela Dra. Tânia Mara Ahualli no Processo 0005231-04.2020.8.26.0100 de cujo teor se extrai: “A prioridade de registro caracteriza-se pela preferência dos títulos na ordem de sua prenotação, de modo que, apresentados títulos contraditórios, aquele com número de protocolo anterior será registrado. Caso esgotado o prazo da prenotação de 30 dias, sem que tenham sido cumpridas as exigências, o título seguinte na ordem de prenotações será qualificado e, não havendo exigências, registrado”.
A decisão lembra um antigo artigo redigido pelo meu amigo JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA, quando ainda atuava como Promotor de Justiça na mesma Vara, lá pelos idos de 1992. O texto, tanto quanto saiba, é o primeiro a enfrentar o tema. Posteriormente, outros seguiram na mesma senda.
Posteriormente, na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentaria o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”. Remeto o leitor ao artigo referido nas nótulas que registrei aqui mesmo, neste Observatório: A prenotação e a discricionariedade do Registrador.
No artigo eu questionava: “pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?”. Com citação de jurisprudência, apoiava a tese esposada pelo Dr. Marcelo Terra.
Novamente o tema volta à baila e eu senti o impulso de compartilhar, como forma de homenagear o tabelião de protesto da Capital de São Paulo, o artigo que parece ter sido o primeiro a enfrentar o tema polêmico.
Ele foi veiculado no Boletim do IRIB 179, de abril de 1991.
NOTAS SOBRE A PRENOTAÇÃO
A importância do protocolo no Registro de Imóveis foi bem expressa na lei anterior (Dec. 4.857/1939), que em seu art. 183 o designava chave do Registro Geral. Os sistemas de registro imobiliário fixam a solução dos conflitos decorrentes de direitos reais opostos ou contraditórios através da ordem das prenotações, cuja solução se impõe “por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição” (M.M.DE SERPA LOPES, Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Freitas Bastos, 1957, vol. IV, p. 328).
Esse princípio, denominado da prioridade, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (AFRANIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 216). O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que “o único elemento que permite, entre dois títulos contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que tomaram no protocolo”, pois é essa regra cristalinamente estampada no art. 186 da Lei de Registros Públicos” (ap. cível 3.568-0).
A prenotação assegura, assim, a prioridade, que não se perde com a demora, dentro do prazo de trinta dias (LRP, art. 205), no cumprimento das exigências formuladas pelo registrador. Garante-se ao primeiro título que nesse prazo não se examinará outro que lhe seja contrário, posteriormente apresentado.
O art. 534 do Código Civil exprime a relevância da prenotação ao determinar que o registro datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O registro, com isso, retroage seus efeitos até a data da prenotação, como se nela o ato tivesse sido lavrado, o que poderá ser importante em eventual conflito com outro direito real, em razão do acolhimento, no direito brasileiro, da norma pela qual, em matéria de registro de imóveis, tempus regit actum (Código Civil, art. 833, par. único; LRP, arts. 12, 186 e 191). PONTES DE MIRANDA alertou que o adquirente, “desde a data em que … obtém a protocolização o imóvel é seu” (Tratado de Direito Privado, 4ª ed., Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1983, t. XI, p. 330).
Os efeitos da prenotação, segundo o art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam “se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. A interpretação correta desse dispositivo exige, primeiramente, que se determine o dies a quo do prazo nele previsto.
De início, frise-se não ser possível fixá-lo, sempre, no dia do lançamento do título no protocolo, como uma apressada leitura do artigo poderia sugerir. O exame da legalidade do título impõe um considerável intervalo entre sua apresentação e o registro pretendido. AFRANIO DE CARVALHO lembra que “o estudo do contexto dos documentos consome longo tempo no cartório, onde o serventuário, em retrospecto mental e em inspeção ocular, recapitula, uma a uma, as possíveis irregularidades para embargá-las, visto como o livre trânsito delas envolve a sua responsabilidade civil” (op. cit., p. 271). Não se pode atribuir ao destinatário do prazo – que é o apresentante – a responsabilidade pela demora do registrador, sob pena de violação da regra mora no est, ubi nulla petitio est, consagrada no art. 963 do Código Civil, pela qual, “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.
VALMIR PONTES advertiu para o fato de que “bastaria ao oficial retardar o registro por mais de trinta dias para deixar o apresentante sem direito àquela preferência” (Registro de Imóveis, Saraiva, São Paulo, 1982, p. 118).
O prazo, como claramente diz o dispositivo, é para que o interessado atenda às exigências legais, que lhe devem ser indicadas por escrito (LRP, art. 198). Desse modo, enquanto ele não tem conhecimento dessas exigências, o prazo, evidentemente, não corre. Inicia-se ele no momento da devolução do título acompanhado da nota do oficial com as exigências.
O procedimento de registro exaure-se com a resignação do apresentante às razões aduzidas pelo oficial para a negativa do pretendido acesso ao Registro de Imóveis, o que é enunciável através de sua manifestação expressa ou, presumidamente, pelo decurso in albis do prazo de trinta dias. Pode também o apresentante não se conformar com as exigências e pretender submetê-las ao crivo do Juiz Corregedor da serventia, requerendo, para isso, a suscitação de dúvida ao oficial. Inaugura-se, nessa hipótese, uma nova fase no procedimento de registro, em que a prenotação continua a produzir seus efeitos e somente será cancelada quando a dúvida for julgada procedente (LRP, art. 203, inc. I), ou na pouco provável hipótese de o apresentante desinteressar-se pelo registro, deixando de tomar as providências do inc. II do art. 203.
Enquanto o procedimento de registro não terminar, será negado o registro de outro título que, em relação ao primeiro, reflita direito real contraditório. Ainda que se verifique facilmente que o posterior seja hábil ao registro, seu exame e ingresso dependem da rejeição final do anterior, em função de não se admitir comparação entre o conteúdo de ambos a fim de se aferir a superior idoneidade de um sobre o outro. O critério da precedência foi adotado com exclusividade pelo legislador.
O interessado no segundo título acha-se sujeito a aguardar o desfecho do pedido de registro do primeiro. Sua pretensão subordina-se ao resultado do procedimento em curso e somente com o termo deste é que poderá o registrador proceder ao exame do título posterior e inaugurar outro procedimento. Isso significa que a prenotação do título posterior terá eficácia durante o procedimento concernente ao primeiro título e – da mesma maneira como ocorreu no procedimento anterior – até o decurso do prazo de trinta dias que se conferir ao apresentante para satisfazer as exigências do oficial ou até que a dúvida eventualmente suscitada seja julgada procedente. Enquanto isso não acontecer, a prenotação tem validade e produz seus efeitos.
O livro de protocolo não admite filtragem. Ao oficial não é lícito negar-lhe acesso, não importa sob que pretexto. O Conselho Superior da Magistratura preveniu que sucessiva prenotação de um título não impede o exame e o registro de outro. Há, por assim dizer, uma fila de precedência; quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas o fará após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação.
JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA
1º Promotor de Justiça de Registros Públicos da Capital de São Paulo
Alisto-me entre aqueles que consideram a chamada dúvida inversa um risco à segurança dos direitos entabulados no processo de registro. Admitida pelo pretório paulista, não raro a sua admissão gera inúmeras controvérsias – como a retratada na Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, julgada em 4/8/2016, cujo texto pode ser acessado abaixo.
Neste caso concreto, não houve a prenotação do título quando transitou pelo Registro competente, o que, de fato, acabou por potencializar os riscos inerentes à adoção desta via heterodoxa.
Mas é preciso reconhecer que há um interstício periclitante no processo registral que representa, inequivocamente, um risco aos direitos dos envolvidos. Entre a denegação do registro, a autuação do processo de dúvida inversa e a remessa ao Oficial para declará-la, prenotando o título, ocorre um interregno em que as portas do registro ficam abertas para acolhimento de outros títulos que podem representar direitos contraditórios.
A dúvida inversa, realmente, não deveria ser admitida. Por uma razão singela: ela ocorre à margem da lei. Figura muito típica e singular no ordenamento jurídico pátrio, a dúvida registral ostenta o caráter administrativo (art. 204 da LRP), mas experimenta um reforço formal na fase recursal de apelação, atraindo regras de direito processual. Aliás, a LRP é inteiramente coerente nesse aspecto, pois das decisões administrativas cabe recurso de apelação “com ambos os efeitos” (v. § 4º do art. 76, § 3º do art. 109, art. 202, § 2o do art. 214, art. 275 todos da LRP).
Ainda recentemente, julgando o Recurso Especial 1.111.343-SP, o ministro Villas Bôas Cueva lembrou a lição de Walter Ceneviva no sentido de que a dúvida inversa é descabida e que a sua adoção acaba por fragilizar o sistema de prenotação, malferindo, eventualmente, os direitos de terceiros e das próprias partes.
No bojo da discussão foi agitado o sempre relembrado acórdão do STF que claramente inadmitiu a figura após o advento da atual Lei de Registros Públicos, prestigiando o jurista bandeirante:
Duvida. Recurso extraordinário. Registro público. Dúvida inversa.
Configurando-se a hipótese como de dúvida – pois como tal foi proposta -insuscetível de ver examinado o acórdão do Tribunal de Justiça que a decidiu, na via do extraordinário. De observar que tendo sido a formulação da dúvida anterior a lei n. 6.015/73, a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-la ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a Lei n. 6.015/73 e que a dúvida inversa tornou-se realmente inviável. (RE 77.966 – MG, j. 13/5/1983, DJ 17/6/1983 , rel. Aldir Passarinho.
“Ad primum, já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida ‘inversa’, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.
A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).
Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo para as justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez (e o caso destes autos é só mais um exemplo dentre tantos), o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado (Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, São Carlos, j. 4/8/2016, DJe 2/9/2016, rel. des. Manoel de Queiroz Pereira Calças com o voto vencido do des. Ricardo Dip).
O desembargador Ricardo Dip é coerente. Em artigo que fez fortuna, publicado na Revista de Direito Imobiliário, assim destacou o tema da dúvida inversa:
“Incabível é a denominada dúvida inversa. Com efeito, a partir da vigência da Lei 6.015, de 31.12.73, mais não se justifica sua admissão, que tinha acolhida, sob o Regulamento de 1939, por isso que a suscitação da dúvida se entendia então facultativa.
Atualmente, contudo, sua dedução é indiscutivelmente obrigatória, tanto que requerida, e o caminho de viabilidade jurídica vem traçado na Lei de Registros Públicos.
Ainda sob o broquel de sua natureza administrativa não se vê razão para admitir um procedimento impróprio, quando não seja para colmatar lacuna da lei. E não é lacunosa, a propósito, a Lei de Registros Públicos (cf. STF, 2.ª Turma, RE 77.966, 13.5.83, Min. Aldir Passarinho…).
Acrescente-se que a eventual recusa de suscitação pelo Oficial se atalha por procedimento administrativo disciplinar, tanto mais que essa recusa configura falta grave.
Não há, desse modo, nenhum motivo que justifique a tomada de caminho heterodoxo, com maltrato do que dispõe a Lei de Registros Públicos”. (DIP, Ricardo. RIBEIRO, Benedito Silvério. Algumas linhas sobre a dúvida no Registro de Imóveis. RDI 22, jul./dez. 1982).
Adiro inteiramente às razões invocadas pelo eminente desembargador paulista.
Note-se, de passagem, que no REsp 1.111.343 – SP (vide abaixo) não se discriminam as hipóteses de suscitação de dúvida – cabível tanto nos casos de mera averbação quanto de registro em sentido estrito. É bem verdade, outrossim, que também não se distinguiu, com a precisão desejável, a figura do registrador e do notário. Confira:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. NÃO CABIMENTO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CORREGEDOR.
1. A parte pretende a anulação ou a reforma do acórdão estadual para que seja ordenado o desentranhamento de mandado judicial juntado nos autos do agravo de instrumento com o efetivo cumprimento pelo registro de imóvel.
2. Inviável o acolhimento de pedido de dúvida inversa – formulado pelo particular -, pois se trata de prerrogativa do oficial de registro.
3. Hipótese em que o serventuário registrador recusou-se a proceder ao cancelamento das averbações, pois entendeu necessário que a ordem judicial fosse transmitida via mandado, e não mediante ofício.
4. Manutenção do acórdão recorrido no sentido de que o descumprimento da ordem judicial deve ser dirimido pelo Juiz Corregedor do respectivo Registro de Imóveis.
5. Recurso especial não provido. (REsp 1.111.343 – SP, j. 3/12/2015, DJ 11/2/2016, rel. ministro Ricardo Villas Bôas Cueva).
Na série de decisões monocráticas proferidas pelo min. Teori Zavascki em mandados de segurança de registradores e notários do Estado do Paraná há uma síntese, quase pedagógica, do estado das discussões sobre o regime jurídico dos órgãos dos serviços notariais e registrais e de seus concursos. O pano de fundo das decisões são leis estaduais que permitiram a investidura por permuta.
Essas decisões assentam-se sobre os seguintes fundamentos:
O regime jurídico constitucional dos serviços notariais e de registro (art. 236 da CF/1988) se baseia em normas consideradas autoaplicáveis. Trata-se de serviço exercido em caráter privado e por delegação do poder público com ingresso ou remoção por concurso público de provas e títulos.
Trata-se de serviço público, porém o titular da serventia extrajudicial não é servidor e com este não se confunde.
A partir da Emenda Constitucional 22/82, de 29/6/1982, exige-se a realização de concurso público para ingresso na atividade (alteração dos arts. 206 e 207 da Constituição então vigente). A legislação estadual que equipare os notários e registradores, ou os assemelhe a servidores dos tribunais, para qualquer finalidade, seja legislação de iniciativa do Poder Judiciário ou não, anterior à Constituição de 1988, deixou de ser com ela compatível, ressalvadas, apenas, as situações previstas no art. 32 do ADCT. Essas regras não foram recepcionadas pela nova ordem constitucional, estando, portanto, revogadas.
Remoção somente por títulos?
O mais interessante desse conjunto decisório é a afirmação, feita de passagem pelo min. T. Zavascki, de que, pela nova redação dada ao art. 16 pela Lei 10.506/02 (de 9/7/2002), “a exigência de provas e títulos permaneceu exigível apenas para o provimento inicial. A partir de então, exige-se, para remoção, apenas o concurso de títulos“.
Eis a regra legal citada pelo ministro:
Art. 16. As vagas serão preenchidas alternadamente, duas terças partes por concurso público de provas e títulos e uma terça parte por meio de remoção, mediante concurso de títulos, não se permitindo que qualquer serventia notarial ou de registro fique vaga, sem abertura de concurso de provimento inicial ou de remoção, por mais de seis meses.
Já anteriormente, o mesmo ministro Zavascki havia relatado Agravo Regimental em MS 29.500-DF (j. 15.12.2015, DJe 16/2/2016) reafirmando que a partir da Carta de 1988 o concurso público é inafastável – mesmo os casos de remoção. Todavia, deixa assinalada uma pequena ressalva:
“Assim, a partir de 5/10/1988, o concurso público é pressuposto inafastável para a delegação de serventias extrajudiciais, inclusive em se tratando de remoção, observado, relativamente a essa última hipótese, o disposto no art. 16 da referida lei [8.935/1994], com a redação que lhe deu a Lei 10.506/2002. As normas estaduais editadas anteriormente, que admitem a remoção na atividade notarial e de registro independentemente de prévio concurso público, são incompatíveis com o art. 236, § 3º, da Constituição, razão pela qual não foram por essa recepcionadas”.
No mesmo sentido: MS 29.557-DF, j. 15/12/2015, DJe 13/5/2016, rel. min. Albino Zavascki. Há outras decisões no mesmo diapasão.
O que seria exatamente o concurso de títulos?
O tema ainda remanesce maltratado na doutrina e na jurisprudência do STF. Vale a pena debruçar-se sobre ele.
Confira:
STF. Mandado de segurança. Serventia notarial e de registro – regime jurídico. Concurso. Permuta. Remoção – concurso de títulos.
MS 29.245/DF, d. 23/8/2016, DJe 26/8/2016, min. Teori Albino Zavascki
MS 29.260/DF, d. 23/8/2016, DJe 26/8/2016, min. Teori Albino Zavascki
MS 29.291/DF, d. 23/8/2016, DJe 26/8/2016, min. Teori Albino Zavascki
MS 29.615/DF, d. 23/8/2016, DJe 26/8/2016, min. Teori Albino Zavascki
MS 29.725/DF, d. 22/8/2016, DJe 26/8/2016, min. Teori Albino Zavascki
A decisão que abaixo publicamos é de uma importância extraordinária. A Primeira Turma do STJ, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial interposto no mandado de segurança impetrado pela Federação da Agricultura e Pecuária do Estado de Minas Gerais – FAEMG (e outro) contra ato da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais, que determinara a observância da Lei estadual mineira nº 15.424/2004 para fins de cobrança de emolumentos cartorários relativos ao registro das cédulas de crédito rural.
A controvérsia girou em torno da seguinte questão: prevaleceria o teto máximo previsto no art. 34, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 167/67 para cobrança de emolumentos devidos pelo registro de cédulas de crédito rural?
A corte entendeu que o referido Decreto-Lei n. 167/67, anterior à Constituição da República de 1988 e à lei regulamentadora do seu art. 236, § 2º, que conferiu novo regime jurídico ao tema, foi derrogado pela legislação emolumentar superveniente.
A Lei n. 10.169/00 instituiu novas regras sobre os emolumentos e estas hão de prevalecer, segundo a corte, prestigiando a competência dos Estados-Membros de legislar sobre o assunto, em respeito e homenagem ao pacto federativo.
A conclusão é singela: houve a derrogação do art. 34 do Decreto-Lei n. 167/67 pela Lei n. 10.169/00, a teor do disposto no art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB.
O estudioso certamente irá se recordar que o STJ, de modo reiterado, vinha decidindo que a legislação que conferia gratuidades e descontos à União Federal, toda ela anterior ao advento da nova ordem constitucional, ainda estava em vigor e prevalecia, imperando os descontos e isenções que a todo jurista de escol soavam como perfeitamente inconstitucionais.
Vale a pena deter-se na leitura atenta do v. aresto, que traz elementos mais do que suficientes para afastar essa aberração generosa que se irradia magicamente pela administração e tribunais.
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL. REGISTRO. EMOLUMENTOS. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. LEI ESTADUAL QUE, COM BASE EM LEI FEDERAL, ELEVOU OS CUSTOS PARA O REGISTRO NOTARIAL DA CÁRTULA. VALIDADE. OBSERVÂNCIA DO LIMITE ESTABELECIDO PELO ART. 34, E, DO DECRETO-LEI N. 167/67. DESNECESSIDADE. DERROGAÇÃO DO DISPOSITIVO CORRELATO DO DECRETO-LEI PELA LEI FEDERAL POSTERIOR. ART. 2º, § 1º, DA LINDB. APLICAÇÃO.
I – A Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese. Inexistência de omissão, contradição ou obscuridade.
II – A Lei n. 10.169/00, ao regulamentar o art. 236, § 2º, da Constituição da República, estabeleceu “normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro”, deixando ao arbítrio dos Estados e do Distrito Federal a fixação do valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro.
III – Em 2004, foi promulgada a Lei Estadual mineira n. 15.424/04, a qual, com base na mencionada lei federal, elevou os custos para o registro da cédula de crédito rural, à revelia do limite estabelecido no art. 34, e, do Decreto-Lei n. 167/67.
IV – O Decreto-Lei n. 167/67 é anterior à Constituição da República de 1988 e à lei regulamentadora do seu art. 236, § 2º, que conferiu novo regime jurídico ao tema, de modo que a Lei n. 10.169/00instituiu novas regras sobre os emolumentos, as quais hão de prevalecer, prestigiando a competência dos Estados-Membros de legislar sobre o assunto, em homenagem ao princípio federativo.
V – Derrogação do art. 34 do Decreto-Lei n. 167/67 pela Lei n. 10.169/00, a teor do disposto no art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB.
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