KollGEN

A matrícula como token original revisitado

SJ Cartórios, KollGEN, Registro Eletrônico , , , , , , , , , , , ,

Publicidade registral e segurança jurídica na tokenização de ativos imobiliários*

Rua futurista chuvosa com teclado em vitrine, textos “A COISA”, “DATASTREAM ARCADE”, “SUA REPRESENTAÇÃO” e “CYBERNETIC EXCHANGE”.

Introdução: a ilusão do dataísmo

Dados não são informação; informação não é certeza; certeza não é confiança. É a publicidade registral que converte informação em segurança jurídica.

Essa cadeia de proposições resume a resposta do Direito Registral ao dataísmo – a crença de que a abundância de dados, processados em velocidade crescente, produziria por si mesma certeza e segurança jurídica. No mercado de tokenização de ativos do mundo real (RWA), essa crença se transformou em hype: o investidor olha a interface amigável do celular ou tablet e confunde a sofisticação do código com certeza de titularidade. Não se confunde.

Yuval Noah Harari demonstrou que a informação não mantém vínculo necessário com a verdade e que, desde a invenção da escrita, a propriedade nas sociedades letradas passou a depender não do documento em si, mas de inscrições reconhecidas por redes institucionais capazes de fazê-las valer.[1] Do barro cozido da Mesopotâmia ao silício das redes distribuídas, o suporte da informação (medium) muda incessantemente; a necessidade de uma instituição que a qualifique e a converta em confiança social permanece intacta.

Em 2026, a realidade confirmou o que a dogmática já prenunciava. Uma das plataformas mais conhecidas de tokenização imobiliária do mundo, que prometia “democratizar” o investimento em imóveis residenciais norte-americanos, anunciou a liquidação voluntária de um portfólio estimado em US$ 140 milhões. Milhares de investidores, espalhados por dezenas de países, viram-se desamparados pela própria arquitetura que prometia protegê-los. Mais de setecentos imóveis haviam sido incorporados às ofertas; no litígio de Detroit, os bens passaram à supervisão de um fiduciário especialmente designado pelo juízo local. O caso não é o centro do nosso argumento, mas a confirmação empírica de uma tese anteriormente formulada.[2]

Continuar lendo →

Saltum Magicum – A publicidade STJ

SJ Cartórios, Dinamização do crédito, KollGEN , , , , , , , , , , ,
“Saltum magicum” – a publicidade registral no STJ

Introdução

Nota derivada da revisão do estudo Caução e cessão fiduciária de “direitos reais relativos a imóveis”. As decisões examinadas foram colhidas automaticamente no site do STJ, organizadas com apoio em IA. O rol acha-se no Quadro que acompanha este texto e disponível em: https://cartorios.org/wp-content/uploads/2026/11/2026-11-06-Ed.Especial-STJ-Saltum-KollGEN-Boletim.pdf. Casa Amarela, primavera de 2026.

Ao revisitar o estudo que dedicamos ao item 8 do inciso II do art. 167 da Lei 6.015/1973, abriu-se uma vereda paralela. Discutíamos a natureza do objeto da caução e da cessão fiduciária; impôs-se outra pergunta: que papel resta ao registro quando garantias e cessões que a lei a ele sujeita nascem, circulam e se opõem a terceiros sem o seu concurso? Ficam fora do recorte – e não sem críticas – as transmissões que a lei submete a regime próprio: o endosso dos títulos de crédito, a cessão do crédito representado por CCI escritural (art. 22, § 2º, da Lei 10.931/2004) e os gravames constituídos em entidades registradoras (art. 129, § 2º, da LRP). Estão em causa a transparência e o controle da sociedade sobre a circulação de bens e ativos.

A resposta vem sendo dada pelo Superior Tribunal de Justiça – sem alarde e sem que a classe registral lhe desse atenção. Em pouco mais de uma década, a Corte deslocou a constituição da garantia da cessão fiduciária de créditos para a celebração do contrato, reduziu a publicidade perante terceiros à mera ciência do devedor e, por fim, estendeu a fórmula à cessão de crédito comum.

O registro constitutivo continua previsto em lei (arts. 1.361, § 1º, e 1.452 do CC), e a Lei 6.015/1973 exige o registro para que a alienação fiduciária e a cessão de créditos surtam efeitos em relação a terceiros (art. 129, 10º). O Tribunal o afasta, para a cessão fiduciária do art. 66-B da Lei 4.728/1965, porque a lei especial não estaria a prever o efeito constitutivo. Mas o silêncio da lei não prevalece sobre o expressamente dito. O próprio Código manda aplicar as suas disposições às demais espécies de titularidade fiduciária “naquilo que não for incompatível com a legislação especial” (art. 1.368-A) – e silêncio não é incompatibilidade;[1] a lei especial que dispõe a par da geral não a revoga nem modifica (art. 2º, § 2º, da LINDB). Levado às últimas consequências, o raciocínio chega às raias do absurdo: bastaria a qualquer lei especial calar-se para dispensar o registro que a lei comum exige. E já se foi além: na reserva de domínio, dispensou-se o registro que o próprio Código expressamente exige (art. 522).

Há, aqui, um salto mágico – um saltum magicum –, nascido do laxismo conceitual que grassa no direito brasileiro: na jurisprudência e, agravado pela defectiva reforma da legislação registral mais recente, na própria lei. Ele colhe o espírito do tempo, que sopra no sentido do esvaziamento dos registros públicos e, ao mesmo passo, enfuna as velas de aparatos para-registrais. A publicidade não desaparece: muda de mãos, do registro público, delegado sob fiscalização do Judiciário e aberto a todos, para sistemas privados de consulta restrita.

No debate sobre o item 8 do inciso II do art. 167 da LRP, o salto foi do adjetivo: a Lei 9.514/1997 dizia real a garantia (art. 17, § 1º); a nova redação do item 8 passou a exigir que fosse real, e relativo a imóvel, o direito sobre o qual ela recai. Nos v. arestos do STJ, o salto é do efeito: a eficácia contra todos, que o sistema faz depender do registro, passa ao próprio contrato, sem a blindagem que a publicidade material assegura aos terceiros. As decisões que documentam o percurso – vinte e oito, de 2010 a 2026 – acham-se reunidas no Quadro que acompanha este texto.

Continuar lendo →

A cadeia registral que o Registro não vê

SJ Cartórios, KollGEN, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , , , , , , , , ,

Cessões de créditos imobiliários, para-registração e o controle público das mutações na titularidade de direitos reais de garantia

Model Colapse. A cópia da cópia

Introdução

Em 12 de outubro de 2021 encaminhei à Corregedoria Nacional de Justiça um estudo e uma minuta de provimento, depois publicados sob o título Repositório Eletrônico Confiável Compartilhado do SREI – REC-SREI.[1] O problema ali enfrentado era preciso: as cessões de créditos garantidos por direitos reais imobiliários – a cessão fiduciária de créditos, a circulação de cédulas de crédito imobiliário (CCI) e congêneres – consumam-se fora do Registro de Imóveis. Com elas transmite-se por arrasto a propriedade fiduciária ou a titularidade da hipoteca, sem que a matrícula o revele. A proposta era atrair essas mutações para um livro eletrônico compartilhado entre as várias unidades registrais, sob governança do ONR, fiscalização e regulação pelo Poder Judiciário, que denominei Central Nacional de Gravames Registrais (CNGR).

Cinco anos depois, o tema retorna por uma via inesperada. Ao examinar o mercado de cessões de precatórios, a Justiça Federal produziu algo raro nesta matéria: um retrato empírico do que acontece quando créditos circulam em série, entre profissionais, longe de um registro público de direitos.[2] O diagnóstico foi depois incorporado pela Nota Técnica Conjunta CNJ–BCB de 2 de outubro de 2026.[3]

O objeto deste opúsculo é outro – o precatório não é crédito imobiliário e nem se sujeita a inscrição no Registro de Imóveis –, mas a estrutura do problema é a mesma. E é nessa coincidência que reside o interesse destas notas. O diagnóstico judicial das assimetrias informativas e da perda de controle sobre as cadeias de cessões confirma, com números, o que vínhamos denunciando há anos sob o nome de para-registração: a migração das mutações jurídico-reais para entidades privadas que mimetizam a publicidade registral sem lhe assumir a natureza, os deveres e as responsabilidades. E anote-se de passagem: sem a correspondente delegação constitucional.

O que segue é breve. Reconstituo o fenômeno, confronto-o com os dados da Justiça Federal, identifico o ponto de coincidência – o controle público das mutações, a cargo do Registro de Imóveis ou do Registro de Títulos e Documentos, conforme a natureza do crédito –, e, finalmente, indico o que do Projeto REC-SREI pode ser retomado para o crédito imobiliário.

Continuar lendo →

Carta de Sentença Arbitral. Novas questões – soluções tradicionais

SJ Cartórios, KollGEN , , , , , , , ,

Sérgio Jacomino

Nesta edição vamos enfrentar um caso concreto que tramitou pela nossa Serventia e que acabou na Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo em grau de recurso. O tema era complexo e envolvia várias questões relativas a direito material. A Eg. Corregedoria negou provimento ao recurso e manteve a recusa, sem descer a detalhes que se achavam no processo e na minha manifestação – como a questão da formalização do título arbitral. Fez bem o venerando órgão do Judiciário bandeirante. Em face dos precedentes que a própria decisão reportou, não cabia mesmo adentrar nessa seara espinhosa.

A formalização do título era o aspecto lateral que destaco aqui por tanger o nervo sensível de uma questão não enfrentada em seus fundamentos jurídico-institucionais: a carta de sentença oriunda de juízo arbitral é o veículo formal idôneo para os casos de inventário, adjudicação e usucapião extrajudiciais?

Sempre entendi que não – e sigo no mesmo pensamento, embora alguns precedentes admitam, em determinadas hipóteses, o acesso de tais títulos ao fólio sem maiores considerações, como veremos em breve síntese abaixo.

O Eg. Conselho Nacional de Justiça acha-se novamente debruçado sobre o tema (Pedido de Providências 0008369-70.2024.2.00.0000, em trâmite na Corregedoria Nacional de Justiça, ao qual se vincularam as Consultas 0001045-63.2023.2.00.0000 e 0006597-09.2023.2.00.0000, ambas sobrestadas).[1] Em breve, teremos um posicionamento que é bem-vindo por encerrar controvérsias e estabelecer um norte seguro para a diuturnidade das atividades notariais e registrais.

Até lá, vale a pena agitar os argumentos que se podem alevantar contra o esvaziamento dos atos próprios dos notários e dos escrivães judiciais – órgãos da fé pública, que a larga tradição do direito judiciário brasileiro consagrou e revestiu da mais alta importância por sua função documental e formalizadora dos atos jurídicos. São os órgãos auxiliares da justiça, incumbidos de “lavrar os atos e contratos, de autenticar os atos processuais, de atestar a identidade das pessoas, das letras e das assinaturas e firmas, de registrar os títulos de direito e de conservar os respectivos formais”, como registrou João Mendes de Almeida Jr.[2] São tais órgãos os agentes do “poder certificante” do Estado na tutela e proteção jurídica de interesses privados.

Sinto-me à vontade para veicular o meu ponto de vista. Não sou notário nem escrivão judicial. A defesa que faço dos “órgãos da fé pública” é uma tomada consciente de posição na defesa da tradição judiciária e do foro judicial e extrajudicial.[3]

Continuar lendo →

KollGEN e a maré informacional

SJ KollGEN

A torrente informacional abala o senso de orientação.

Já não há tempo para se consultar o Norte, os astros, os mestres. Reduzimos a informação a meros dados, a molécula a átomos, os cartório a datacenters.

Recombinamos o ‘tijolo fundamental’ do discurso e — fiat multitudo! Eis que os núcleos semânticos se dissolvem na rede. Não há mais um sentido de individuação, mas uma dissolução rizomática.

Nascem outros discursos. Metadiscursos. Descerra-se o HiperDireito.

Só a máquina será capaz de traduzir-se a si mesma?

Visite: www.kollgen.com