STJ

União estável e a publicidade registral.

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KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

União estável

A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.

Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.

No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.

Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.

O defeito da Lei 9.278/96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.

O contrato escrito (art. 5º) não se basta. Seria necessário que esse pacto se publicizasse por meio dos registros públicos (registro civil e registro de imóveis) para que a sua eficácia atingisse o círculo representado pelos terceiros.

Já em 2001 destacava esse aspecto. Sob o título Contratos devem ser registrados no Registro Civil e de Imóveis, comentava o projeto de lei da então deputada Marta Suplicy que se achava na ordem do dia e deveria ser votado. O comentário foi veiculado pelo extraordinário Boletim Eletrônico do IRIB, tantas vezes suporte de informações relevantes para a atividade registral:

Este boletim eletrônico divulgou o texto do projeto de lei, da autoria da atual prefeita da Capital de São Paulo, em seu substitutivo, que visa a regulamentar e disciplinar a parceria registrada de pessoas do mesmo sexo. Publicou também o relatório do Dep. Roberto Jefferson.

Pelo substitutivo apresentado (PL 1151, de 1995, ainda não votado), os contratos de parceria, quando tratarem de bens patrimoniais, deverão ser lavrados por notários e registrados no registro civil de pessoas naturais e no Registro de Imóveis competentes.

Embora o tema tenha suscitado críticas ácidas, censurando a divulgação do assunto neste Boletim Eletrônico, o fato é que tal parceria civil inevitavelmente repercutirá nas atividades de notários e registradores brasileiros, chamados a dar forma jurídica a contratos que disporão sobre questões patrimoniais, deveres, impedimentos e obrigações mútuas dos parceiros. Celebrado o instrumento público, caberá aos registradores imobiliários e civis registrar em seus livros os tais pactos.

Não deixa de ser bastante curioso – e digno de nota – o fato de que os maiores críticos do regime notarial e registral brasileiro queiram agora servir-se do sistema justamente para ampliar e dar a maior segurança jurídica à parceria e aos parceiros. Pois não hesitaram em prever expressamente a atuação do notário público para lavratura dos pactos “ante convivenciais” – se é que se pode chamar assim ditos contratos – e a atuação dos registradores civil e imobiliário, para garantir maior eficácia e publicidade do avençado.

De qualquer maneira, é preciso reconhecer: o Projeto de Dona Marta é muito mais técnico do que a Lei da União Estável, que previu deficientemente a ante contratação dos conviventes e sua publicidade imobiliária.

Os preconceitos devem ser superados. Do estrito ponto de vista profissional, os notários e registradores devem estar preparados para cumprir a lei, caso o projeto de D. Marta seja convertido afinal em diploma legal. [1]

O argumento central do Sr. Ministro, neste caso, é justamente o apoio imprescindível do fenômeno da publicidade registral para emprestar eficácia às situações jurídicas que se desenham com a união estável.

O Sanseverino usa algumas expressões que indicam que domina se não a estrita terminologia do direito registral, ao menos conhece os jargões correntes em nosso meio – como “álbum imobiliário” – o que demonstra que transita com segurança nesse terreno. Topamos, ainda, no coerente e bem escrito relatório, com outra expressão interessante – “conformação registral” – a apontar para um sentido de registro constitutivo de certos efeitos, como dizem os espanhóis, para qualificar a eficácia que se irradia erga omnes com a inscrição, mesmo naqueles casos em que o registro não ostente, tecnicamente, a natureza constitutiva do direito. Permitam-me citar trecho do relatório:

No casamento, ante a sua peculiar conformação registral, até mesmo porque dele decorre a automática alteração de estado de pessoa e, assim, dos documentos de identificação dos indivíduos, é ínsita essa ampla e irrestrita publicidade.

Projetando-se tal publicidade à união estável, tenho que a anulação da alienação do imóvel dependerá da averbação do contrato de convivência ou do ato decisório que declara a união no Registro Imobiliário em que inscritos os imóveis adquiridos na constância da união.

A necessidade de segurança jurídica, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, exige que os atos jurídicos celebrados de boa-fé sejam preservados.

Em outras palavras, nas hipóteses em que os conviventes tornem pública e notória a sua relação, mediante averbação no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência da união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento.

Contrariamente, não havendo o referido registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio que, à aparência, foi higidamente celebrado.

Na hipótese dos autos, não houve qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo da existência de união estável.

Colhe-se ainda dos autos a informação de que o imóvel, embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado.

Finalmente, foi consignado pelas instâncias a quo a inexistência de indícios de má-fé na conduta do adquirente.

Por fim, a única restrição que se poderia levantar contra esta decisão bem articulada será um dos fundamentos, baseado na informação de que o imóvel em questão, “embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado”.

A posse não é elemento estritamente registral e não servirá para elidir a boa-fé do adquirente. Não será a constatação fática da posse direta dos conviventes que legitimaria e fundamentaria a respeitável decisão. Bastaria, como o próprio acórdão reconhece, que a união estável, e seu contrato patrimonial, fossem objeto de inscrição no registro público competente.

Simplesmente é para isso que os Registros Públicos existem.

Confira: REsp 1.424.275 – MT, j. 21/8/2014, DJ 16/12/2014, rel. min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ.

  1. A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278⁄96, Precedente.
  2. Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar.
  3. Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico.
  4. A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente.
  5. Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem.

NOTA

[1] JACOMINO. Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007.

Notários e Registradores – a prescrição punitiva de atos infracionais

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kollemata – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

Kollemata - jurisprudência

Em decisão recente [1], a Eg. CGJSP vem de confirmar o entendimento, de certo modo sedimentado no órgão, de que a regra a disciplinar a prescrição da pretensão punitiva de atos infracionais de notários e registradores se extrairia da Lei Federal Lei nº 8.112/90, que dispõe sobre o regime jurídico dos servidores públicos civis da União, das autarquias e das fundações públicas federais. E isto em razão de que:

  1. A CF/1988 cometeu à União o regramento da responsabilidade dos notários e dos oficiais de registro e a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário (§ 1º do artigo 236 da CF)
  2. A lei 8.935/1994 não tratou especificamente da matéria prescricional;
  3. A Lei 8.112/90, Lei Federal que dispõe sobre a mesma matéria tratada na Lei Estadual nº 10.261/90 (Estatuto dos Funcionários Públicos de SP), há de prevalecer em face desta;
  4. À guisa de emprestar maior consistência ao argumento, e apoiada em precedentes, a decisão se projetou apoiada em analogia – como o tema da prescrição administrativa de penalidades aplicadas a magistrados. Sendo silente a Lei Orgânica da Magistratura Nacional – LOMAN seria possível a aplicação analógica da mesma Lei nº 8.112/90 a magistrados. No mesmo sentido o artigo 26 da Resolução n.º 135, de 13/7/2011, do Conselho Nacional de Justiça, que dispõe sobre a uniformização de normas relativas ao procedimento administrativo disciplinar aplicável aos magistrados, acerca do rito e das penalidades.

A r. decisão buscou consagrar um entendimento unívoco sobre a matéria, evitando emitir “sinais equívocos, ambíguos”, especialmente porque há precedentes recentes[2], citados no parecer, afirmando que a data da prática da falta sinaliza o início do prazo prescricional, como previsto no § 1º do artigo 261 da Lei Estadual 10.261/1968:

Artigo 261 – Extingue-se a punibilidade pela prescrição:

(…)

1º A prescrição começa a correr:

1 – do dia em que a falta for cometida;

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Cizânia registral – Conflito de Competência – JT x VRP

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A questão relativa aos conflitos que se originam de títulos judiciais que forcejam as portas do registro imobiliário quando encontram óbices legais inaugura um novo patamar.

Há muito o tema vem merecendo um enfrentamento sério e dedicado. As ordens judiciais oriundas da Justiça do trabalho – em sua maioria – aos esbarrarem em óbices levantados pelo Registro, repercutem e são resolvidas em no STJ como conflito de competência.

Mas essa divergência pode ser classificada como conflito de competência – considerando-se o fato de que o conflito se instaura entre o juízo administrativo e a justiça laboral?

A questão não é cerebrina e já foi cogitada numa das centenas de ações propostas nesse sentido. É o caso do → CC 45583-RJ, relator o Ministro Fernando Gonçalves, j. em 27.6.2007, DJ de 6.8.2007. Diz o relator:

De início, é preciso decidir acerca da possibilidade de se instaurar conflito de competência entre autoridade judiciária e autoridade administrativa, na verdade entre duas autoridades judiciárias, mas uma delas investida de função administrativa, in casu, o Juízo da Vara de Registros Públicos do Distrito Federal.

Na opinião do Ministério Público, não se faz possível a existência de conflito de competência nessas hipóteses, uma vez que: a) no caso em exame, não existe causa única em relação a qual os juízos envolvidos se declaram competentes para o julgamento e b) a controvérsia cinge-se à efetivação de um ato administrativo. Outro caminho a ser trilhado é classificar a questão como conflito de atribuições e nesse sentido decidir o caso.

Entretanto, percebe-se que a hipótese não se amolda bem ao disposto na alínea “g” do inciso I do art. 105 da Constituição Federal, pois o que se vê, de fato, é um conflito entre juízes de direito, sendo que a atuação de um impede a efetivação de ordem emanada pelo outro, mostrando-se a situação bem mais afeita ao disposto na alínea “d” do mesmo dispositivo legal.

De toda forma, qualquer que seja o enquadramento que se dê, decidir pelo não conhecimento do conflito acaba por deixar a situação sem solução, tumultuando feito já entremeado de percalços, além de ferir o princípio da segurança jurídica, ante uma decisão judicial em desamparo, ainda que se reconheça o acerto do ato do Oficial de Registro que, em estrito cumprimento de suas atribuições, suscita dúvida ao juízo competente, cuja decisão inegavelmente preza pela regularidade dos registros públicos, conforme lhe exige a Lei 6.015/73.

Decidiu Sua Excelência enfrentar o problema como conflito de competência em vez de aprofundar o dissídio – o que talvez fosse interessante para solvermos, de uma vez por todas, conflitos que se multiplicam e cuja razão repousa no simples fato de que grande parte das decisões judiciais são simplesmente ilegais.

Esse aspecto igualmente não passou despercebido pelo ilustre relator, que jungiu a “ressalva da regularidade com que se houve o Oficial de Registros e o Juízo da Vara de Registros Públicos”. A atividade do registrador e do Juízo da Vara de Registros Públicos foram preservadas no episódio.

Mas há algo de novo no cenário dessas intermináveis discussões.

Em um caso oriundo daqui (Processo 583.00.2008.136569-0) , depois de impetrar inúmeros recursos – à CGJSP, mandado de segurança etc. – o caso acabou repercutindo no STJ que, em interessantíssima decisão, julgou competente o Juízo Administrativo.

O argumento é interessante. Vale a pena revelá-lo na íntegra. Trata-se do → CC 97.093-SP, rel. min. MARCO BUZZI.

No caso, o Juízo de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo determinara o cancelamento da inscrição da penhora, ordenada pelo Juízo trabalhista, porquanto o bem fora declarado indisponível pelo Juízo de Direito da 11ªVara Federal, no Distrito Federal, na forma do art. 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91.

Com efeito, não se está diante de conflito de interesse que, na lição de Carnelutti, resulte em lide. Se assim fosse, forçoso seria reconhecer a necessidade prévia de o cancelamento da penhora ser discutido em sede de processo de conhecimento, com o manejo dos recursos que lhe são inerentes.

Não é assim, porém, o que se dá no caso ora em exame, a penhora é ato judicial, sem dúvida alguma, mas o seu registro é ato administrativo. Verdade é que, embora assim se constitua, quando esse ato administrativo decorre de efeito secundário da sentença, nos casos em que, havendo lide, teve o interessado de apresentar processo de conhecimento, possa exigir, também, prévio pronunciamento judicial. Quando, entretanto, isso não ocorre e emerge a teratologia do registro da penhora (que se destina, por sua natureza, a levar o bem à praça para ser arrematado) em bem inalienável, assim considerado o que padece de indisponibilidade, esse ato administrativo do serventuário do registro de imóveis pode e deve ser censurado pelo Juízo de Direito encarregado da corregedoria dos registros públicos. Repetindo: se fosse o caso de se infirmar a inalienabilidade do bem, aí, sim, faltaria competência ao Juízo correicional, não, porém, quando a impossibilidade do registro da constrição decorre, por si só, da inalienabilidade do imóvel registrado.

Uma nova etapa de novas e instigantes questões se inaugura. Tomara o valor do registro seja reconhecido em nome da segurança jurídica.