A ultratividade da garantia real nas operações de crédito rural

credito-rural_905Pergunta-se: no penhor rural o prazo da garantia pode dissociar-se daquele pactuado na obrigação? Em outras palavras: é possível a chamada “renovação simplificada e automática” com a concessão de novo crédito, mantida a anterior garantia? É possível a dissociação entre o prazo da garantia e o do vencimento da obrigação garantida?

Na Ap. Civ. 0000344-60.2015.8.26.0614, abaixo indicada, o tema volta a ser enfrentado pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. A velha questão parece voltar à balha em razão da alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-lei 167/67 pela Lei n. 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos. Especialmente, a questão volta a ser agitada em razão de uma modalidade de operação de crédito rural, disciplinada pelo Banco Central do Brasil.

No v. aresto paulista alude-se a esta regra administrativa. Aparentemente, ela se acha consubstanciada na Resolução 4.106, de 28/6/2012, que alterou as disposições do Manual de Crédito Rural, especialmente no item 30, que, dentre outras disposições, trata da chamada renovação simplificada e automática que pode ocorrer no dia seguinte ao pagamento do crédito referente à safra anterior. Liquidada a operação de crédito anteriormente pactuada, outro financiamento automático é concedido, nos termos das regras do BACEN.

Todavia, as operações de crédito autorizadas pelo Banco Central não podem chegar ao ponto de alterar a natureza mesma dos instituto jurídicos. Tratando-se de um título de crédito, expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, a garantia, elemento acessório da obrigação, não pode estender-se “simplificada e automaticamente”. No entendimento do Conselho Superior da Magistratura, a chamada renovação simplificada nada mais seria do que uma nova contratação, “o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste”.

Na verdade, o tema não é novo no âmbito do Conselho paulista. Assim já se havia decidido na Ap. Civ.  9000002-51.2011.8.26.0252, Ipauçu, j. de 18/3/2014, DJ de 5/05/2014, rel. des. Elliot Akel, na esteira de inúmeros precedentes que podem ser colhidos no dito aresto.

O Colégio Registral do Rio Grande do Sul igualmente enfrentou o tema. Nos termos de seu Comunicado 25/2014 [mirror], uma vez paga a dívida, o efeito natural das garantias acessórias será a sua extinção. Segundo o Colégio, “não existe garantia latente ou potencial. A garantia real é vinculada a uma dívida ou obrigação; extinta esta, extingue-se aquela. A extinção da garantia independe do ato formal de cancelamento do registro; é o pagamento da dívida que a extingue”.

Enfim, parece que essas operações de crédito, com as tintas da peculiar tendência que lamentavelmente se identifica nos inúmeros órgãos e instâncias administrativas governamentais que atuam regulamentando nichos da atividade econômica, acabam se chocando com os velhos e tradicionais institutos de direito, com graves prejuízos à segurança jurídica.

Cédula rural pignoratícia. Penhor rural. Prazo da garantia. Princípio da legalidade – qualificação.

Registro de Imóveis – cédula rural pignoratícia – prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – impossibilidade – precedentes deste conselho – apelação desprovida. Ap. Civ. 0000344-60.2015.8.26.0614, Tambaú, j. 9/11/2015, rel. XAVIER DE AQUINO. 

Sérgio Jacomino. Registrador Imobiliário.  

Alienação fiduciária e locação de imóveis

Alienação fiduciária de bem imóvel. Repercussões da constituição da propriedade fiduciária na locação do imóvel perante o Registro de Imóveis.
Mauro Antônio Rocha [1]

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Do contrato de alienação fiduciária decorre a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa imóvel (art.22, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997) e a consequência primeira e fundamental resultante da constituição da propriedade fiduciária é o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23, § único).

Dessa forma, com o registro da alienação fiduciária no competente Ofício de Registro, a propriedade é transferida ao fiduciário, com o escopo de garantia, juntamente com a posse indireta do imóvel, permanecendo o fiduciante, na posse direta, assegurada, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária (art. 24, V).  Continuar lendo

Alienação fiduciária – consolidação da propriedade – purgação de mora

KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

Kollemata - jurisprudência

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ALGUMAS NOTAS SOBRE A PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR.
Mauro Antônio Rocha [1]

Em sentença prolatada nos autos de pedido de providências [2] a MM. Juíza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital de São Paulo julgou válido o termo de quitação da dívida emitido pelo fiduciário por conta de acordo entabulado entre as partes no período que permeia a consolidação da propriedade e a realização dos leilões de venda, “afastando o entendimento de que o art. 24 (sic) da Lei nº 9.514/97 é cogente quanto à obrigatoriedade de realização do leilão, sem possibilidade de quitação da dívida”; validou a purgação da mora do devedor após o decurso do prazo legal, fundada na aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, conforme disposto no art. 39 da referida Lei º 9.514/97 e, ao mesmo tempo, decidiu pela impossibilidade do cancelamento da averbação que consolidou a propriedade imobiliária em nome do credor de financiamento com alienação fiduciária de garantia.

Do pedido formulado pelo Oficial de Registro de Imóveis depreende-se que houve a denegação do cancelamento de inscrições (registro e averbação) na matrícula imobiliária em razão da quitação da dívida pelo devedor, porque, no entender do Oficial, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina a realização de leilão público para a venda de imóvel objeto de consolidação da propriedade por conta do inadimplemento contratual e, por se tratar de norma cogente, essa obrigação não pode ser afastada para atender aos interesses das partes. Continuar lendo

Kollemata

A divulgação da excelente coleção de jurisprudência do Estado de São Paulo está de casa nova.

Integrando, desde o inverno de 2009,  o Projeto EDC – Projeto Educartório – Educação Continuada de Cartórios – o repertório passa a ser divulgado nos canais de informação do Projeto, além do espelhamento no site i-Registradores, da Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo.

Para saber mais:

Kollemata – o nome e a coisa

Chegou o momento de finalizar o CD que deverá conter a coletânea batizada de Kollemata e que será distribuída a todos os profissionais que direta ou indiretamente atuam na área dos Registros Imobiliários e Notas.

Foi um trabalho árduo e envolveu a participação de muitos colaboradores.

A história do nome, objetivos perseguidos e o registro de colaboradores (e os agradecimentos sinceros) vão no texto abaixo.

Para os que necessitam consultar o acervo diretamente na internet: http://www.kollemata.com.br

Para conhecer a história deste projeto, baixe aqui: Kollemata – o nome e a coisa, Sérgio Jacomino

Muito obrigado aos leitores e amigos desta Casa.

Sérgio Jacomino