Alienação fiduciária – consolidação da propriedade – purgação de mora

KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

Kollemata - jurisprudência

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ALGUMAS NOTAS SOBRE A PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR.
Mauro Antônio Rocha [1]

Em sentença prolatada nos autos de pedido de providências [2] a MM. Juíza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital de São Paulo julgou válido o termo de quitação da dívida emitido pelo fiduciário por conta de acordo entabulado entre as partes no período que permeia a consolidação da propriedade e a realização dos leilões de venda, “afastando o entendimento de que o art. 24 (sic) da Lei nº 9.514/97 é cogente quanto à obrigatoriedade de realização do leilão, sem possibilidade de quitação da dívida”; validou a purgação da mora do devedor após o decurso do prazo legal, fundada na aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, conforme disposto no art. 39 da referida Lei º 9.514/97 e, ao mesmo tempo, decidiu pela impossibilidade do cancelamento da averbação que consolidou a propriedade imobiliária em nome do credor de financiamento com alienação fiduciária de garantia.

Do pedido formulado pelo Oficial de Registro de Imóveis depreende-se que houve a denegação do cancelamento de inscrições (registro e averbação) na matrícula imobiliária em razão da quitação da dívida pelo devedor, porque, no entender do Oficial, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina a realização de leilão público para a venda de imóvel objeto de consolidação da propriedade por conta do inadimplemento contratual e, por se tratar de norma cogente, essa obrigação não pode ser afastada para atender aos interesses das partes.

Contrariado, manifestou-se o credor satisfeito para argumentar que “a quitação pode ser feita até a assinatura do auto de arrematação, devido à aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66”, além de ponderar que, na condição de credor e proprietário do bem, aceitou o acordo realizado “que não trará prejuízo algum a terceiros”.

Em que pese o brilhantismo e o acerto final da r. sentença, que julgou válidos a purgação da mora e o termo de quitação correspondente, remanesce ao leitor atento alguma dificuldade para compreender sua extensão e sua aplicação prática.

Com efeito, há um aparente consenso doutrinário de que o pagamento integral da dívida e encargos opera a automática revogação da fidúcia, fazendo retornar a propriedade plena ao devedor fiduciante e conferindo ao termo de quitação efeito meramente declaratório.

Assim, salvo melhor juízo, o resultado objetivo da validação da purgação da mora e do termo de quitação emitido pelo fiduciário, feita pela MM. Juíza, será a confirmação da revogação da fidúcia e da correspondente consolidação da propriedade agora em nome do devedor fiduciário.

De outro lado, e ao mesmo tempo, ao negar o cancelamento da consolidação anterior em nome do credor fiduciante a r. sentença ceifou a operacionalidade jurídica e registral de suas decisões anteriores.

Aliás, é lícito reconhecer que a mesma dificuldade perpassa os raros precedentes firmados no Superior Tribunal de Justiça.

STJ – precedentes

No primeiro acórdão [3] precedente, foi provido recurso especial – em que se discutia até que momento o ainda mutuário (posto que a extinção do contrato principal somente ocorre com a alienação do bem em leilão e prestação de contas pelo credor ao devedor) pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário e se cuidava da intenção do devedor (que já não era fiduciante, uma vez que a propriedade já fora consolidada) de fazê-lo antes da alienação do imóvel pelo credor (na posição de proprietário do imóvel) em leilão público – admitiu-se a purgação até a assinatura do auto de arrematação, face a “incidência irrestrita daquele dispositivo legal (art. 34 do DL 70/66) aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97”, nos seguintes termos:

Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 (sic) à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

Parece-nos forçado o argumento de que a lei não dispôs sobre a data limite para purgação da mora pelo mutuário. O limite de 15 (quinze) dias da efetiva intimação para satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento está explícito e expresso no art. 26, I e VII da Lei Nº 9.514/97.

Quanto ao art. 34 do DL 70/66, entendemos que sua aplicação subsidiária está limitada às operações que, no Sistema de Financiamento Imobiliário, criado pela Lei nº 9.514/97, forem contratadas com garantia hipotecária nos termos do art. 17, II. Desse assunto se tratará mais adiante.

De toda sorte, ao determinar ao credor que aceite a purgação da mora e o pagamento da dívida e nada dispondo o referido acórdão em contrário, tem-se como implícita a autorização para o cancelamento da consolidação da propriedade e revogação da fidúcia.

No segundo julgado[4], citado pelo credor e destacado pela r. sentença, discutiu-se o mesmo tema, em situação diversa do primeiro: naquele, houve recusa ao recebimento intempestivo da dívida pelo credor; neste, as partes acordaram quanto à quitação, ficando a lide restrita ao cancelamento da averbação da consolidação da propriedade. No entanto, ao admitir a possibilidade da purgação da mora e do pagamento da dívida após o decurso do prazo legal, o Relator (com voto acatado pela unanimidade pela turma julgadora) afastou-se do caminho seguro da implicitude traçado pelo precedente e adentrou terreno pantanoso ao discorrer sobre a responsabilidade por gastos e despesas referentes a uma “nova transmissão de propriedade” (grifo do acórdão). Ultrapassa o limite da lógica jurídica a validação da purgação da mora e do pagamento da dívida seguida da propositura de “nova transmissão de propriedade” sendo que, a rigor, um novo negócio jurídico independeria de qualquer autorização judicial.

Voltando à r. sentença, decorrem do tema anunciado e da decisão prolatada algumas questões jurídicas e outras situações fáticas que serão examinadas neste artigo.

Consolidação da propriedade – ulterior quitação pelo credor

A primeira questão apresentada diz respeito à possibilidade de os interessados acordarem sobre o recebimento do valor devido e da quitação da dívida pelo credor após a averbação da consolidação da propriedade em seu nome.

Na decisão comentada, a MM. Juíza, para considerar válido o termo de quitação emitido pelo credor fiduciário, afastou “o entendimento de que o art. 24 (sic) da Lei nº 9.514/97 é cogente quanto a obrigatoriedade de realização do leilão”, sem, contudo, apresentar a justificativa legal, doutrinária ou jurisprudencial.

Dispõe o caput do referido art. 27 que uma vez consolidada a propriedade, o fiduciário promoverá público leilão para a alienação do imóvel no prazo de trinta dias, contados da data do registro de consolidação.

O artigo 27 da Lei nº 9.514/97 é mandatório, cogente e não permite qualquer outra interpretação que não aquela que se extrai de sua leitura direta. Destarte, a propriedade consolidada em nome do credor deve ser alienada em público leilão que o credor promoverá no prazo de trinta dias, em respeito à tradição civilista de negar a apropriação pelo credor do bem oferecido em garantia pelo devedor.

No entanto, apesar do caráter coercitivo da norma, admitir-se a possibilidade de purgação da mora a qualquer momento, depois da consolidação da propriedade e antes, evidentemente, da alienação do imóvel em leilão ou, mesmo, antes da venda direta após o resultado negativo dos leilões realizados nos termos da lei, parece coerente com a intenção legislativa de impedir a apropriação da garantia pelo credor e de proteger os interesses da parte momentaneamente mais fraca, evitando que o credor, se valha da lei para o enriquecimento sem causa, próprio ou de terceiros.

Examinando hipótese semelhante, Chalhub [5] assim se manifestou:

O leilão foi eleito pelo legislador como meio de conversão do bem em dinheiro, destinando-se o produto arrecadado ao acertamento de haveres entre as partes, mas nada impede que, em circunstâncias especiais, outro meio seja eleito pelas partes para alcançar o mesmo objetivo de acertamento de haveres, desde que os interesses do credor e do devedor sejam preservados e que a alternativa eleita pelas partes não importe em fraude de execução ou contra credores.

Em suma, considerando que são os próprios antigos prestadores de garantia e a antiga devedora que têm interesse em dispensar a realização do leilão, porque precisam de maior prazo para obter recursos necessários à reaquisição dos imóveis, e, mais, considerando, ainda, o precedente da própria Lei nº 9.514/1997, que dispensa o leilão na hipótese de dação em pagamento, não há dúvida de que é também admissível outro modo de acertamento de haveres que importe em extinção da dívida, desde que com a participação dos interessados.

Também neste ponto, andou bem a sentença analisada ao afastar a obrigatoriedade de aplicação da norma e admitir e considerar válido o termo de quitação negociado nas condições já referidas.

Cabe salientar, no entanto, que a consolidação da propriedade em nome do credor pode gerar uma expectativa de direitos a terceiro interessado em licitar e eventualmente adquirir o bem imóvel em um dos leilões referidos na lei e que restará frustrada sua intenção pelo acordo validado.

Dessa forma, o credor – agora proprietário – que aceita o recebimento da dívida após a consolidação da propriedade assume a responsabilidade pelos prejuízos eventualmente causados a terceiros interessados em participar dos leilões não realizados.

Consolidação da propriedade – quitação da dívida pelo devedor

A segunda questão – claramente conexa com a primeira – diz respeito à possibilidade de o devedor exigir do credor o recebimento do valor devido e consequente quitação da dívida após a averbação da consolidação da propriedade.

Se, na hipótese anterior, entendemos possível afastar o caráter mandatório da lei para acatar o acordo firmado entre as partes com a quitação da dívida após o prazo legal, assumindo o credor os riscos de indenizar prejuízos causados a terceiros, outra sorte terá o devedor inadimplente que pretender purgar a mora após a consolidação da propriedade quando não houver interesse do credor proprietário.

Na situação acima, decorrido o prazo para a purgação da mora, fixado legalmente e repetido de forma obrigatoriamente expressa no instrumento contratual, estará o credor autorizado a requerer a consolidação da propriedade. Ultimada a consolidação, o credor obtém a propriedade plena do imóvel, ainda que com restrição à disponibilidade por força da obrigação de efetuar a venda em leilão, ficando desde logo legitimado a promover a ação de reintegração de posse do imóvel e nenhum direito inerente à propriedade remanescerá para o devedor.

Nesse sentido, ensina Chalhub[6]:

“A ação de reintegração pode ser proposta pelo antigo fiduciário logo após a averbação da consolidação da propriedade em seu nome, não dependendo da realização do leilão previsto no art. 27 da Lei nº 9.515/97”.

Com entendimento contrário, Kumpel[7], citando Scavone Junior, afirma que:

“segundo o art. 37-A da lei 9.514/1997 o direito de o fiduciário ingressar com ação de reintegração de posse se dá a partir do dia da alienação em leilão público, termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restituir a posse”.

Porém, na mesma direção apontada por Chalhub, assim decidiu o Colendo STJ:

Lei nº 9.514/97. Alienação fiduciária de bem imóvel. Inadimplemento do fiduciante. Consolidação do imóvel na propriedade do fiduciário. Leilão extrajudicial. Suspensão. Irregularidade na intimação. Pretensão, do credor, a obter a reintegração da posse do imóvel anteriormente ao leilão disciplinado pelo art. 27 da Lei nº 9.514/97. Possibilidade. Interpretação sistemática da lei”. [8]

Assim, salvo se admitida a aplicação subsidiária dos dispositivos do Dec.-Lei n. 70/66, constranger o credor e proprietário do bem a aceitar o pagamento intempestivo da dívida representa inadmissível violação da lei e do contrato.

SFI – aplicação analógica do Dec.-Lei 70/1966

A terceira questão nos remete ao parágrafo anterior e diz respeito à aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário regulados pela Lei nº 9.514/97.

A Lei nº 9.514/1997 foi estruturada em três capítulos.

No capítulo primeiro é criado um novo sistema de financiamento imobiliário (não apenas habitacional), explicitados os meios de captação e os critérios de aplicação de recursos, assim como definidas as garantias obrigatórias – dentre elas a alienação fiduciária e a hipoteca – para a consecução da concessão de financiamentos e empréstimos.

No capítulo segundo é instituída a alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel – referida no capitulo primeiro da lei – e delineados os procedimentos de contratação da garantia real, manutenção contratual, recebimento das parcelas, quitação da dívida e, para o caso de inadimplemento contratual pelo devedor fiduciante, os procedimentos específicos de execução extrajudicial da dívida e da garantia fiduciária.

Mas é exatamente no capítulo das disposições gerais e finais que se encontrará o art. 39, com a seguinte redação:

Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966.

O artigo acima transcrito se presta, exatamente, para a amarração de pontas que restaram soltas no texto legal e a proporcionar a exata compreensão de seu alcance.

Neste sentido, o item I do art. 39 estabelece que as disposições legais existentes e referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH não são aplicáveis às operações do novo sistema de financiamento imobiliário, nem à captação e aplicação de recursos e às garantias admitidas para o sistema criado.

Noutro sentido, o item II do artigo transcrito dispõe serem aplicáveis “as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966” às operações de financiamento imobiliário em geral tratadas na lei.

Parece evidente que a norma em análise nos remete diretamente ao artigo 17 da lei, mais especificamente à aceitação da hipoteca como garantia. Somente nesse sentido é que se poderá compreender a aplicação subsidiária de dispositivos legais que tratam exclusivamente da execução extrajudicial de cédulas hipotecárias. Não parece bem, nem apropriada, a extensão das referidas normas aos financiamentos contratados com alienação fiduciária de garantia, que tem regras e procedimentos próprios de execução extrajudicial dispostas no capítulo II da Lei 9.514/1997.

Resta claro ser equivocada a aplicação do art. 34 do decreto-lei às operações com garantia de alienação fiduciária. Em primeiro lugar porque, ao contrário do que ocorre na garantia hipotecária – onde o imóvel permanece na propriedade do devedor até sua arrematação em leilão público, na alienação fiduciária a propriedade, que já era do credor na forma de propriedade fiduciária, é consolidada em seu nome antes da realização dos leilões, impossibilitando a purgação da mora e sua reversão para o devedor. Em segundo lugar, por não existir na alienação fiduciária – tecnicamente – a figura do auto de arrematação. Nesta, o bem é vendido pelo melhor lance em leilão, observados os critérios legais, e a transmissão da propriedade se faz por instrumento público ou particular de venda e compra, comparecendo como vendedor o credor (antigo fiduciário) e como comprador o licitante vencedor.

As diferenças entre os procedimentos preconizados pelos diplomas legais cotejados se revelam claramente na lição de Chalhub [9]:

Dada a configuração peculiar da propriedade fiduciária, não se pode cotejá-la, rigorosamente, com outros direitos reais de garantia, nem comparar os procedimentos de leilão com outros meios extrajudiciais de cobrança de dívidas e de venda de bens do devedor, pois, obviamente, cada um desses procedimentos deve adequar-se ao conteúdo próprio de cada espécie de dívida e garantia.

Os casos mais comuns, além da garantia fiduciária, são o da realização da garantia hipotecária regulada pelo Decreto-Lei nº 70, de 1966, e o da venda de unidade imobiliária em construção pertencente a condômino inadimplente, regulada pela Lei nº 4.591/64.

Não há semelhança entre a estrutura do direito material visada pelos citados diplomas, pois a Lei nº 4.591/64 e o Decreto-Lei nº 70/66 cuidam de ‘leilão de imóvel do devedor’, enquanto a Lei nº 9.514/97 trata de ‘leilão de imóvel do credor’.

Isso não obstante, esses regimes especiais de realização de garantia têm em comum o fato de os procedimentos de comprovação da mora e de venda do bem se desenrolarem no plano extrajudicial, sendo útil observar alguns aspectos a isso relativos, no que têm de relevante.

 Não há, portanto, semelhança entre os procedimentos que possa justificar a aplicação subsidiária da referida norma.

Cancelamento de cancelamento

A quarta e final questão a ser enfrentada se refere à possibilidade de cancelamento da averbação de consolidação na matrícula imobiliária.

A sentença examinada afasta “a pretensão de cancelamento” por ter a averbação caráter meramente declaratório, repetindo decisão anterior da mesma vara: “a averbação da consolidação da propriedade não tem efeito constitutivo, nem o tem o cancelamento da averbação. Consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário o bem deve ser levado a leilão público. Cancelamento do cancelamento representaria via de cobrança indevida. Norma cogente que não pode ser afastada pela vontade das partes” [10].

A questão dos efeitos jurídicos do “cancelamento de cancelamento” de inscrição registral foi objeto do magistral acórdão proferido pelo Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em embargos de declaração, acolhidos em parte, sem modificação do julgado [11].

Naquele caso foram opostos embargos de declaração “contra acórdão que, negando provimento à apelação, manteve os óbices por força dos quais não se deferira o registro stricto sensu de compra e venda”.

Assim dispõe o relatório do v. acórdão:

Para a solução correta do caso é necessário ter presente que os resultados do cancelamento de um cancelamento variam, conforme o primeiro cancelamento seja nulo ou válido. Isso é consequência do fato de que o cancelamento, em si mesmo, é inscrição de conteúdo negativo.

De tal sorte, cuida-se de saber se possível seria o cancelamento do cancelamento, mormente daquele que teve como berço decisão em sede correcional. O Exmo. Sr. Des. Corregedor Geral da Justiça, acolhendo o raciocínio tecido pelos eminentes Magistrados, Drs. Geraldo Francisco Pinheiro Franco e Ricardo Henry Marques Dip concluiu no Proc. 66/89 que, definitivamente, era viável o cancelamento do cancelamento quando o ato administrativo (cancelamento) for inquinado de nulidade, e, consequentemente, não produz qualquer efeito, sendo, então, possível ser restaurado o registro cancelado por este cancelamento nulo. Notadamente, em primeiro plano, não se pode esquecer que todo cancelamento registrário é definitivo, ou seja, ele não se submete a um evento futuro e incerto. Ora, se assim o é, como imaginar-se o cancelamento do cancelamento. A solução aviltada pelos nobres juízes suso mencionados e acatada por Sua Exa. o Corregedor Geral da Justiça é, no todo, brilhante, uma vez que se o fundamento maior do cancelamento é a nulidade de pleno direito (art. 214 da Lei nº 6.015/73), por esse mesmo azo há de se cancelar o ato de cancelamento, isto é, se o cancelamento ordenado e realizado se mostra totalmente eivado deverá ele ser, igualmente, cancelado, pois não revestido de regularidade formal e substancial.

Contudo, nestes autos, não se trata do cancelamento de um cancelamento nulo.

Ora, se o cancelamento (Av.7) era válido, a inscrição cancelada (R.5) fora realmente suprimida do mundo jurídico. O novo cancelamento (Av.8) também tira do mundo jurídico o cancelamento primitivo (Av.7). Porém, uma vez que o novo cancelamento (Av.8), por definição, só tem eficácia negativa, segue-se que não tem força bastante para dar novo vigor ao R.5, no mesmo instante em que ataca a Av.7. Para tanto, seria necessário que o cancelamento tivesse alguma eficácia positiva, ou seja, que não fosse cancelamento, e sim nova inscrição de conteúdo positivo (registro stricto sensu ou averbação, conforme o caso).

Não é o caso, entretanto, de cancelamento do cancelamento.

O que se busca, aqui, é o cancelamento de uma averbação de consolidação da propriedade pelo decurso do prazo legal de purgação de mora.

Afrânio de Carvalho, citado no mesmo acórdão, leciona que “assim como a constituição de direitos reais por atos entre vivos se dá pela inscrição, a extinção desses direitos se opera pelo cancelamento, que é a inscrição negativa”. Completa, Lysippo Garcia, também ali, que “o cancelamento da inscrição é o meio de tirar-se-lhe a eficiência, tornando público que cessaram seus efeitos e deve considerar-se inexistente”.

Ao contrário do que ocorre na hipótese de “cancelamento de cancelamento”, situação em que “a inscrição cancelada não é propriamente ‘restaurada’, pois o cancelamento do cancelamento não lhe deu nova validade ou nova eficácia[12], no cancelamento da averbação de consolidação da propriedade fica restaurada a validade e eficácia do registro da alienação fiduciária em garantia e, quando for o caso de quitação da dívida, a possibilidade, também, de consolidação da propriedade agora em nome do devedor.

Observe-se que, a Lei nº 6.015/1973 assim dispõe sobre o cancelamento:

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

III – a requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

IV – a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.

Interessa-nos o item II que permite que sejam cancelados qualquer dos quarenta e dois atos de registro elencados no art. 167, I, da Lei nº 6.015/1973 “a requerimento unânime das partes que tenham (dele) participado”.

Ora, se a lei admite o cancelamento do registro da compra e venda, da alienação fiduciária em garantia, da arrematação ou adjudicação em hasta pública, para ficar apenas em alguns exemplos, não se justifica negar o cancelamento da averbação que consolida a propriedade, a requerimento formal das partes, apenas por ser esta meramente declaratória.

A simplicidade do argumento denegatório contrasta com a relevância material e ideológica do bem jurídico tratado. Demais disso, não se vislumbra claramente a diferença conceitual que permite o cancelamento de uma averbação de impenhorabilidade, por exemplo, e impede o cancelamento de uma averbação da consolidação de propriedade.

Pelo exposto, nada impede, a nosso ver, que a requerimento das partes seja a averbação de consolidação cancelada, retornando a titularidade do imóvel a situação anterior, restabelecendo-se, se for o caso, a alienação fiduciária e possibilitando ao credor que proceda à quitação da dívida ou que retome o curso do contrato de financiamento, como medida de justiça, que atende ao direito constitucional à moradia e aos princípios de celeridade e economia processual.

Conclusões

Concluímos o presente com a convicção de que:

  1. O art. 27 da Lei nº 9.514/97 é cogente quanto à obrigatoriedade de alienação em leilão público do imóvel cuja propriedade foi consolidada por força do decurso de prazo da purgação de mora pelo devedor;
  2. Apesar do caráter coercitivo da norma, a critério e por interesse do credor fiduciário, o recebimento da dívida a qualquer tempo, após a consolidação da propriedade e antes da alienação do bem para terceiro em público leilão ou, ainda, após infrutíferos os leilões determinados por lei, cumpre os “desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal”[13];
  3. Nos exatos termos do art. 39 da Lei nº 9.514/97, os artigos 29 a 41 do -Lei n. 70/66 são aplicáveis apenas às operações de financiamento imobiliário com garantia hipotecária;
  4. Não sendo os artigos 29 a 41 do -Lei n. 70/66 aplicáveis às operações de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, não está o credor obrigado ao recebimento da dívida após a consolidação da propriedade;
  5. A averbação da consolidação da propriedade é, salvo melhor juízo, inscrição de caráter positivo e, por conseguinte, seu cancelamento não caracterizará o ‘cancelamento de cancelamento’, podendo ser admitido, por analogia ao art. 250, II, da LRP a requerimento unânime das partes contratuais, quer para possibilitar a quitação da dívida pelo devedor e o consequente cancelamento da restabelecida garantia fiduciária, quer para o pagamento do valor devido e para a repristinação da alienação fiduciária e consequente retorno do contrato de financiamento ao seu curso normal, resguardados os eventuais direitos de terceiros.

Notas

[1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

[2] 1ª VRP/SP, Processo 1043214-93.2015.8.26, DJe de 13/08/2015.

[3] REsp 1.433.031 – DF (2013/0399263-2)

[4] REsp 1.462.210 – RS (2014/0149511-0)

[5] Chalhub, Melhin Namen. Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais – Estudos e Pareceres. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 132/134.

[6] Chalhub, Melhin Namen. Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais – Estudos e Pareceres. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 18.

[7] Kumpel, Vitor Frederico, Alienação Fiduciária em Garantia II, Migalhas, 25/03/2014

[8] REsp 1155716-DF, rel. Min. Nancy Aldrighi, DJe 22.3.2012)

[9] Chalhub Melhin Namen. Negócio Fiduciário. 4.ed. – Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 2009.

[10] Processo 1ª VRPSP 0018132-19. 2011.8.26.0100, São Paulo, j. 8/6/2011, DJ 17/6/2011. Cartório: 16º Oficial de Registro de Imóveis da Capital. Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão.

[11]Embargos Declaratórios 9000004-02-2013.8.26.0462/50000 – CSMSP, Rel. Des. Elliot Akel.

[12] Idem

[13] Idem.

7 comentários sobre “Alienação fiduciária – consolidação da propriedade – purgação de mora

  1. Li atentamente o artigo do Dr. Mauro Rocha centrado na recente decisão da 1VRPSP, de lavra da magistrada Tânia M. Ahualli.

    Em suas conclusões, o autor diz que com o “cancelamento da averbação de consolidação da propriedade fica restaurada a validade e eficácia do registro da alienação fiduciária em garantia e, quando for o caso de quitação da dívida, a possibilidade, também, de consolidação da propriedade agora em nome do devedor”.

    Mas, o cancelamento da averbação de consolidação – segundo a jurisprudência indicada – com a consequente restauração da situação jurídica anterior, somente poderia ser feita no caso de nulidade do próprio ato cancelatório. Como em regra um ato nulo não produz efeitos, o registro anterior seria repristinado. A restauração da validade da alienação fiduciária, neste caso, seria simples consequência lógica de eventual nulidade.

    No caso concreto, contudo, o ato de cancelamento não decorreu de nulidade. Por conseguinte, não se poderia falar de cancelamento do cancelamento; tampouco, a consolidação da propriedade poderia ser desfeita. Nem o registro de alienação fiduciária se repristinaria. Entendo que a consolidação da propriedade liquida a relação jurídica anterior (contrato: obrigação + garantia) e faz nascer uma obrigação legal do credor de levar o bem a leilão para recomposição dos interesses do devedor, mitigando, assim, os fumos de pacto comissório.

    Soa um tanto inflexível a posição subjacente à minha opinião de que a aplicação analógica do Decreto-Lei 70 ocorreria unicamente no que compatível. A analogia parte de um suposto de identidade. No caso, não há qualquer identidade entre a situação do devedor-hipotecário (ainda proprietário) e ex-devedor fiduciário – a permitir a aplicação analógica de purgação de mora antes da expedição do “auto de arrematação”.

    Melhim Chalhub toca no ponto ao considerar aspectos da extinção do contrato:

    Já a ​​extinção forçada do contrato de alienação fiduciária, decorrente do inadimplemento da obrigação do devedor fiduciante, ​​dá-se mediante consolidação da propriedade no patrimônio do credor, seguida de excussão do bem transmitido em garantia, pra levantamento de recursos necessários à satisfação do crédito e entrega do saldo ao fiduciante ou sua apropriação pelo credor, mediante dação em pagamento … ” (​​Pareceres​, op. cit. p. 11​).

    Seria possível a dação em pagamento. Mas não é o caso (§ 8 do art. 26 da Lei 9.514/1997).

    Penso, portanto, que a decisão da 1VRPSP, prolatada pela Dra. Tânia Mara Ahualli, foi acertada. Ela exigiu a realização de um novo negócio jurídico:

    “Destaca-se que não foi explicitada a forma desta “nova” transmissão. Acredito ser necessária a realização de novo negócio jurídico entre as partes, que suportarão os seus custos, para a renovação da garantia ou alteração da propriedade. A situação foi criada pela mora do devedor, que teve oportunidade anterior de purgá-la e não o fez, bem como pela atitude do credor em abrir mão da arrematação e aceitar a quantia devida, não podendo ser resolvida por mero cancelamento de averbação”.

    De fato, há um “novo negócio jurídico” a ensejar um novo registro, sem cancelamento da averbação. Nem de purgação da mora se deveria tratar.

    O mais longe que posso chegar, admitindo a analogia forçada do STJ (certamente tocado por um sentido social da solução aventada) seria admitir que a propriedade consolidada estaria numa espécie de “limbo suspensivo”, verdadeira condição legal de suspensividade em que a plena eficácia da propriedade somente se daria com a ultimação do certame licitatório. Isso justificaria que o proprietário não pudesse livremente dispor do bem (aliás, entendo que o credor poderia transmitir a propriedade limitada por esta espécie de ônus legal, desde que tais circunstâncias sejam esclarecidas no título e no registro). Nesse caso, tratando-se de uma propriedade em condição (legal) suspensiva, seria possível a purgação da mora e a volta ao status quo ante, pois a condição (leilão) não consumada faria com que a propriedade voltasse à situação anterior.

    Seja como for, o artigo merece aplausos por tocar num ponto sensível do instituto.

  2. Parabéns ao Dr. Mauro Rocha e ao Dr. Sérgio Jacomino. Excelente debate. Acompanho a posição do Dr. Jacomino fundado no art. 254 da Lei nº 6.015/73.

  3. Prezado Sergio Jacomino, amigo e mentor.
    Reli o artigo e comparei com as suas observações. Penso que expressamos os mesmos entendimentos, embora eu não consiga ter a clareza da exposição por você alcançada.
    Nossa única divergência é que você nega a possibilidade de cancelamento da consolidação.
    Mas, o Judiciário tem admitido o pagamento intempestivo da dívida e, por enquanto, ninguém apontou outra solução para resolver a situação a que você denominou de “limbo suspensivo”.

  4. Prezado Sergio Jacomino, amigo e mentor.
    Reli o artigo e comparei com as suas observações. Penso que expressamos os mesmos entendimentos, embora eu não consiga ter a clareza da exposição por você alcançada.
    Nossa única divergência é que você nega a possibilidade de cancelamento da consolidação. Mas, o Judiciário tem admitido o pagamento intempestivo da dívida e, por enquanto, ninguém apontou outra solução para resolver a situação a que você denominou de “limbo suspensivo”.
    Abs.
    Mauro Antônio Rpcha

  5. Boa tarde,

    Cheguei nesse artigo na busca para a seguinte dúvida: Se no cancelamento da consolidação de propriedade, pelo pagamento do débito pelocredor, o ITBI recolhido por pela instituição financeira devera ser devolvido?

  6. Boa tarde colegas operadores do direito. Saudações a todos. Ótimo tópico para se aprofundar nesse instituto que a cada dia se torna mais utilizado pelo cidadão, mas os efeitos da inadimplência vem causando algumas dúvidas nos procedimentos cartorários. Isto posto, estou com um caso aqui no cartório onde o imóvel foi consolidado pela CEF, onde o devedor não purgou a dívida após intimada, e agora as partes (CEF x Ex-Devedor) fizeram um requerimento em conjunto pedido o cancelamento da AV-9 (consolidação) fundamentado no art. 250, II da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). E agora, o que faço? Pois fiquei em dúvida quanto a aplicação desse artigo no referido caso, ante o artigo do Dr. Mauro Antônio Rocha e as ponderações do Dr. Sérgio Jacomino. Alguém tem jurisprudências sobre o assunto que possam me encaminhar por email?

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