Mês: setembro 2015

Lucro imobiliário – alienação de bens imóveis e direitos reais

SJ News ,

NOTAS DE ATUALIZAÇÃO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E DIREITOS REAIS.
Mauro Antônio Rocha [1]

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  1. A alienação de imóveis e outros direitos reais imobiliários que compõem o patrimônio da pessoa física pode gerar ganho de capital que estará sujeito à tributação do imposto sobre a renda – a que se convencionou chamar de imposto sobre o lucro imobiliário.

Recentemente, por meio da Medida Provisória nº 692/2015, a alíquota única de 15% (quinze por cento), que continua vigente até 31 de dezembro de 2015, foi alterada para o escalonamento da tributação por faixas de ganho obtido pelo contribuinte, passando a viger, a partir de 1º de janeiro de 2016, da seguinte forma:

AlíquotasFaixas de Ganho de Capital
15%Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

É importante ressaltar que além da venda, considera-se alienação para os efeitos legais a permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

Restam, portanto, pouco mais de três meses para a conclusão dos negócios jurídicos em andamento, bem como a efetivação das transmissões de bens ou direitos imobiliários – onerosas ou gratuitas – por conta de ajustes societários, sucessórios ou resultantes de ação de planejamento fiscal sem a incidência das novas alíquotas que, no limite, poderão dobrar o montante do imposto devido.

Parece-nos conveniente, portanto, atualizar as informações a respeito da apuração do custo de aquisição e do valor de alienação do bem ou direito, de forma a possibilitar o integral aproveitamento das reduções e isenções autorizadas na lei e mitigação de sua incidência pelos contribuintes.

Inicialmente, cabe ressaltar que algumas transações que resultam na alienação de bens imóveis estão excluídas do campo de incidência do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores.

Está isento de tributação o lucro imobiliário auferido:

Na alienação de qualquer imóvel que tenha sido alienado por valor não superior a R$ 35.000,00.
Na alienação do único imóvel de titularidade do contribuinte, possuído individualmente, em condomínio ou comunhão e que tenha sido alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.
Na alienação de imóvel residencial, de contribuinte pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira outro imóvel residencial com o produto da venda, no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato.

Quanto às duas últimas isenções acima, o contribuinte deve observar a que o benefício poderá ser usufruído apenas uma vez a cada cinco anos.

Com relação à utilização dos recursos auferidos com a alienação na compra de um novo imóvel residencial, é importante saber que a inobservância – deliberada ou não – da condição relativa à isenção, importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

Também a alienação de qualquer imóvel que tenha sido adquirido até 1969 estará excluída do campo de incidência do imposto o ganho de capital auferido por ter base de cálculo reduzida em 100% (cem por cento), conforme aplicação da tabela inserida no item 2.2.3 

  1. Apuração do lucro imobiliário

O lucro imobiliário – ou ganho de capital tributável – é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel apurados da forma abaixo descrita. 

2.1    Valor de alienação. 

O valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos e, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro será o valor de mercado do bem e na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio o valor efetivamente recebido do qual poderá ser descontado o montante pago à título de honorários ou comissão de corretagem devidamente comprovada, desde que, evidentemente, o pagamento tenha sido efetuado pelo vendedor.

Na transmissão onde não há pagamento efetivo, o valor de alienação será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição. 

2.2    Custo de aquisição.

O custo de aquisição do bem ou direito imobiliário alienado é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual do imposto de renda do exercício fiscal da efetiva alienação.

Cabe relembrar, para melhor compreensão, que os bens que compõem o patrimônio da pessoa física estão registrados na declaração de bens (art. 798 do Decreto 3.000/99) – integrante da declaração de rendimentos e ajuste – pelos valores de aquisição em reais, sem qualquer tipo de atualização monetária desde a declaração de rendimentos do ano base 1995, correspondente ao exercício fiscal de 1996, o que provocará evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, capaz de gerar ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.

Assim, o valor de aquisição registrado na declaração de imposto de renda do presente exercício fiscal corresponderá ao valor histórico de compra, atualizado da seguinte forma:

Bem adquirido até 31/12/1991O valor histórico foi trazido a valor de mercado na declaração do exercício de 1992 – ano calendário 1991 – e depois atualizado monetariamente até 1º/01/1996.
Bem adquirido

entre  1º/01/1992

a 31/12/1995

O valor histórico foi convertido em reais e atualizado monetariamente até 1º/01/1996, com os índices constantes da ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa à Instrução Normativa SRF nº 84/2001.
Bem adquirido

após 1º/01/1996

O valor histórico de compra não sofreu nenhuma atualização monetária.

Aos valores apurados na forma acima foram acrescidos – em cada ano calendário – diretamente nas declarações de imposto de renda dos respectivos exercícios fiscais – os dispêndios com a construção, ampliação, reforma, pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual, não cabendo, senão por meio de declarações retificadoras, fazê-lo acumuladamente quando da alienação.

Dessa forma, somente os gastos e despesas incorridos no próprio ano base da alienação é que poderão ser acrescidos ao valor informado na declaração de imposto de renda do exercício fiscal.

2.3    Lucro imobiliário.

A diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição é considerada ganho de capital tributável pelo imposto de renda à título de lucro imobiliário.

  • Fatores de redução do lucro imobiliário apurado.

O ganho de capital – lucro imobiliário – que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, poderá ser ajustado pela aplicação dos seguintes fatores de redução admitidos pela legislação vigente:

  • Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á ao ganho de capital apurado fator de redução de 0,60% para cada mês ou fração decorrido entre a data da aquisição e o mês de novembro/2005, sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte;
  • Na alienação realizada por pessoa física residente no país, o ganho de capital que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda será ajustado pela aplicação da redução correspondente a 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação;
  • Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual fixo de redução sobre o ganho de capital apurado na forma acima, correspondente a 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:
Ano de aquisiçãoRedução %Ano de aquisiçãoRedução %
Até 1969100197950
197095198045
197190198140
197285198235
197380198330
197475198425
197570198520
197665198615
197760198710
19785519885

 

  1. Alíquotas

Sobre o lucro imobiliário apurado na forma retro descrita aplicam-se as alíquotas fixadas na legislação de regência, da seguinte forma:

Até o dia 31 de dezembro de 2015:

AlíquotaFaixa de Ganho de Capital
15%Sobre o total lucro imobiliário – ganho de capital – apurado na forma acima.

A partir de 1º de janeiro de 2016:

AlíquotasFaixas de Ganho de Capital
15%Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

3.3    Prazos e formas de recolhimento.

O montante do imposto deve ser apurado no próprio mês em que foi auferido o ganho de capital, de forma definitiva, ou seja, não integrará a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

  1. Como calcular e declarar o imposto devido. 

As informações acima servirão para o planejamento tributário da alienação do bem ou direito, assim como, para uma estimativa do tributo a ser desembolsado em função da transação a ser realizada.

Para o cálculo efetivo e exato do imposto devido na transação imobiliária, a Secretaria da Receita Federal disponibiliza um meio eletrônico para calcular, declarar e emitir o DARF para pagamento do imposto apurado.

O programa pode ser acessado e baixado no seguinte endereço eletrônico da SRF:

http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2015/Gcapital/programaGC2015win.htm

6       Legislação aplicável.

A tributação do ganho de capital auferido pela pessoa física na alienação de bens e direitos está regulada pelo Decreto nº 3.000/99 – arts. 117 a 142, com as alterações introduzidas pelas Leis nº 7.713/88, 7.766/89, 8.134/90, 8.218/91, 8.383/91, 8.981/95, 9.249/95, 9.250/95, 9.393/96, 9.430/96, 9.532/97, além das Instruções Normativas SRF nº 84/2001 e 599/2005.

[1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

Cérbero e a unicidade na diversidade

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Visitei o velho Dr. Ermitânio Prado como sempre faço às quintas-feiras. Encontrei-o estirado na varanda enegrecida pela poluição da velha Pauliceia, refrescando-se na tarde calorenta de uma cidade destruída pela fealdade e que ele ainda tanto ama.

Serve-me um copo de limonada fresca. Diz que o limão “combina com seu gênio acre” e ri aquele seu riso amargo, cínico, como sempre faz quando está estomagado com algum assunto aborrecido. Percebo que quer desabafar e vou logo perguntando: como andam as coisas, Dr. Ermitânio?

— Desandamos, amanuense, desandamos! Desfazemos o bem-feito para torná-lo melhor só para alguns poucos eleitos. Confeito de confrades, se é que me entende, oficial registrário, confraria mui interessada.

Sempre inicia seu colóquio com uma verba cifrada e com o abuso de aliterações. Parece querer atrair o interlocutor para seus domínios devaneantes. Fico em silêncio, à espera. Começa a falar lentamente, com os olhos semicerrados.

— Falam em herança lusitana? Terei percebido bem? Arre! Antigamente, os juristas distinguiam os fundamentos tradicionais dos institutos e sabiam mais do que os rudimentos das instituições. Aplicavam-se à história do Direito como quem reverencia a sabedoria legada pelos nossos antepassados. Devotavam-se à gramática, à retórica, à lógica…

O Velho deitou falação a respeito da modernidade do sistema judiciário ianque, em que os juízes são eleitos, “fazem campanha, arrecadam fundos e são sufragados por seus eleitores”. Diz que é assim ao menos em 33 dos 50 estados da federação estadunidense. “Bastaria ler O recurso, de John Grisham, para entender o que digo… Caro registrador, pergunto-lhe: o que é bom para os Estados Unidos é bom para a República dos Estados Unidos da Bruzundanga?” – aguilhoa-me.

— Dr. Ermitânio, quero que fale sobre as tradições lusitanas – não sobre o Judiciário norte-americano. Por que se incomodam tanto com as luzes de Coimbra?

— Caro escriba, não consegui entender perfeitamente o que falam os confrades. Pedi aos amigos que soletrassem, mastigassem palavra a palavra, a fim de extrair o sumo de uma palração grogue que me chega por todos os canais. Os circunstantes pareciam embriagados com o próprio hálito. Se bem entendi, parece que acenavam a um passado que simplesmente não existe, feito caleidoscópio animado pelo lumen dos interesses de ocasião. Um passado que não passa de simples delírio. A cultura jurídica brasileira é a perfeita expressão da “geleia geral” que torna o passado um fato inteiramente imprevisível. Tradição lusitana… francamente! Nestes tempos de instantaneidades e de transparência, sabedoria e conhecimento se reduzem a mera quantidade de informação. No caso, má informação…

— Dr. Ermitânio, o Sr. falava da herança lusitana…

— Herança lusitana… Papagaio! Terão divisado, a bordo da barca vicentina, os onzeneiros da fé pública registral? Bofé! Como disse Camões, “quem não sabe a arte, não a estima”. Alguém saberia – como a seu tempo soube um José Geraldo Rodrigues de Alckmin ou um José Carlos Moreira Alves – quem foi José Thomaz Nabuco de Araújo? Saberá em que fontes se abeberou para reformar o sistema de publicidade registral? Terá a mínima noção do que representavam os sistemas de publicidade belga, francês e alemão no século XIX que influíram na modelagem do pátrio? Quem terá lido o substancioso parecer de Rui Barbosa na assimilação dos institutos registrais adotados e estudados até nos pubs da Pérfida Albião? Sem ter a mínima noção do que representa a tradição do nosso Direito, dobram-se à vaga de estultice e de toleimas que vem embalada por expressões e comparações toscas. Retomo o mote: “o que é bom para os Estados Unidos é bom para o Brasil”? Deus guarde e acolha Juracy Montenegro Magalhães e o livre do mal-entendido dos néscios e da apropriação inculta de seu imorredouro legado fraseológico.

Desisti de tentar obter uma declaração enfática sobre a filiação do sistema registral brasileiro. Quando interpelei o Velho, disse-me, lacônico: “propor que o sistema registral se filie às tradições lusitanas é o mesmo que dizer que as batatas foram descobertas no século XIX nalgum quintal de uma vila inglesa”. “Escriba diligente” – diz, parafraseando novamente o poeta português – “é fraqueza entre ovelhas ser leão”.

Com tudo isso, dei o assunto por encerrado. Sabemos que o Registro de Imóveis brasileiro nada deve a Portugal. A publicidade de situações jurídicas no Brasil é fruto do gênio criativo de Nabuco e do contributo de tantos outros juristas que nos antecederam e aos quais devotamos o nosso maior respeito e consideração. Voltar-se às fontes, nesta altura, parece ser um trabalho perdido para essa “geração que alçou voo no flato acalorado dos favores políticos”, como disse o Velho. E segue, impassivo:

— Eia! Sigamos aos vestíbulos de Hades e seu cão tricéfalo. Cada uma das cabeças representa uma destacada personagem do nosso cenário político. Apesar da sua multicefalia, o monstro dedica-se integralmente à colimação dos objetivos financeiros de seu senhor. Nisso é uno, é íntegro, é fiel e concorde consigo mesmo e com seu amo. Já o dono do canzarrão é um ente despersonalizado e sua legião infernal recebe a ração ânua em dólares e anela alcançar esse dulcíssimo acepipe – excremento que o ânus do mundo deposita em suas arcas. Dizem que Cérbero dorme de olhos bem abertos. Na vigília, aquieta-se com os olhos cerrados. É dócil e folga com aqueles que se aproximam; mas ataca, de modo feroz, qualquer intentona de fuga.

Percebo o sinal da senectude na excessiva salivação. O ptialismo é a senha para me retirar. Acabou-se o tempo. Despedi-me e vi que permaneceu estático, com o copo embaciado pelo gelo derretido entre seus dedos rugosos. Está irritadiço. Não se conforma com os padrões da modernidade. Sente-se desconfortável diante do fenômeno de rápidas mudanças e de transformações que qualifica de “decadência sem elegância”. E segue palrando e rumorando de mau humor:

— Escriba: lidamos com o canaz sem a autoridade de um Héracles e pensamos poder domá-lo com blandícias e afagos reverenciais. Pobres, ingênuos! Por Toutatis, os notários e registradores seguem imprecando contra a inconstitucionalidade de meteoros que desabam sobre nossas cabeças como lápides funerárias. Idiotas…

Fico angustiado e perplexo com as palavras gravosas do Velho ermitão do Jockey, ainda quando não alcance inteiramente o sentido de sua prosa. Deus nos livre da peste que contamina o discurso dos juristas pós-modernos e dos velhos pessimistas.

Cultura inútil para gente ociosa que lê “As Veias Abertas da América Latina”.  

a) Fraudes imobiliárias, cartórios & burocracia. Pequena digressão a respeito do moderno e eficiente sistema notarial norte-americano e do fenômeno da identity theft mortgage. 

b) Tio Sam e a fé pública. O título é autoexplicativo.

c) Hipotecas podres, King Kong, notários e registradores. Idem.

d) Reforma hipotecária e o espírito do século. Jacomino, S. Pequeno texto, working in progress, sobre a remodelagem do registro hipotecário brasileiro no século XIX. 

e) Sistema Torrens. Pequeno estudo sobre as origens germânicas do sistema do Registro Torrens.

f)  A justiça estadual nos Estados Unidos. Site do Instituto Brasileiro de Administração do Sistema Judiciário. NE: link disfuncional? Acesse: FREITAS, Vladimir Passos de. A autonomia na Justiça Estadual norte-americana. Publicado originalmente em: Consultor Jurídico, coluna Segunda Leitura, 21 fev. 2010.

União estável e a publicidade registral.

SJ Kollemata , , , , , , , , , , , , , , , , ,

KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

União estável

A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.

Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.

No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.

Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.

O defeito da Lei 9.278/96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.

O contrato escrito (art. 5º) não se basta. Seria necessário que esse pacto se publicizasse por meio dos registros públicos (registro civil e registro de imóveis) para que a sua eficácia atingisse o círculo representado pelos terceiros.

Já em 2001 destacava esse aspecto. Sob o título Contratos devem ser registrados no Registro Civil e de Imóveis, comentava o projeto de lei da então deputada Marta Suplicy que se achava na ordem do dia e deveria ser votado. O comentário foi veiculado pelo extraordinário Boletim Eletrônico do IRIB, tantas vezes suporte de informações relevantes para a atividade registral:

Este boletim eletrônico divulgou o texto do projeto de lei, da autoria da atual prefeita da Capital de São Paulo, em seu substitutivo, que visa a regulamentar e disciplinar a parceria registrada de pessoas do mesmo sexo. Publicou também o relatório do Dep. Roberto Jefferson.

Pelo substitutivo apresentado (PL 1151, de 1995, ainda não votado), os contratos de parceria, quando tratarem de bens patrimoniais, deverão ser lavrados por notários e registrados no registro civil de pessoas naturais e no Registro de Imóveis competentes.

Embora o tema tenha suscitado críticas ácidas, censurando a divulgação do assunto neste Boletim Eletrônico, o fato é que tal parceria civil inevitavelmente repercutirá nas atividades de notários e registradores brasileiros, chamados a dar forma jurídica a contratos que disporão sobre questões patrimoniais, deveres, impedimentos e obrigações mútuas dos parceiros. Celebrado o instrumento público, caberá aos registradores imobiliários e civis registrar em seus livros os tais pactos.

Não deixa de ser bastante curioso – e digno de nota – o fato de que os maiores críticos do regime notarial e registral brasileiro queiram agora servir-se do sistema justamente para ampliar e dar a maior segurança jurídica à parceria e aos parceiros. Pois não hesitaram em prever expressamente a atuação do notário público para lavratura dos pactos “ante convivenciais” – se é que se pode chamar assim ditos contratos – e a atuação dos registradores civil e imobiliário, para garantir maior eficácia e publicidade do avençado.

De qualquer maneira, é preciso reconhecer: o Projeto de Dona Marta é muito mais técnico do que a Lei da União Estável, que previu deficientemente a ante contratação dos conviventes e sua publicidade imobiliária.

Os preconceitos devem ser superados. Do estrito ponto de vista profissional, os notários e registradores devem estar preparados para cumprir a lei, caso o projeto de D. Marta seja convertido afinal em diploma legal. [1]

O argumento central do Sr. Ministro, neste caso, é justamente o apoio imprescindível do fenômeno da publicidade registral para emprestar eficácia às situações jurídicas que se desenham com a união estável.

O Sanseverino usa algumas expressões que indicam que domina se não a estrita terminologia do direito registral, ao menos conhece os jargões correntes em nosso meio – como “álbum imobiliário” – o que demonstra que transita com segurança nesse terreno. Topamos, ainda, no coerente e bem escrito relatório, com outra expressão interessante – “conformação registral” – a apontar para um sentido de registro constitutivo de certos efeitos, como dizem os espanhóis, para qualificar a eficácia que se irradia erga omnes com a inscrição, mesmo naqueles casos em que o registro não ostente, tecnicamente, a natureza constitutiva do direito. Permitam-me citar trecho do relatório:

No casamento, ante a sua peculiar conformação registral, até mesmo porque dele decorre a automática alteração de estado de pessoa e, assim, dos documentos de identificação dos indivíduos, é ínsita essa ampla e irrestrita publicidade.

Projetando-se tal publicidade à união estável, tenho que a anulação da alienação do imóvel dependerá da averbação do contrato de convivência ou do ato decisório que declara a união no Registro Imobiliário em que inscritos os imóveis adquiridos na constância da união.

A necessidade de segurança jurídica, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, exige que os atos jurídicos celebrados de boa-fé sejam preservados.

Em outras palavras, nas hipóteses em que os conviventes tornem pública e notória a sua relação, mediante averbação no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência da união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento.

Contrariamente, não havendo o referido registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio que, à aparência, foi higidamente celebrado.

Na hipótese dos autos, não houve qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo da existência de união estável.

Colhe-se ainda dos autos a informação de que o imóvel, embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado.

Finalmente, foi consignado pelas instâncias a quo a inexistência de indícios de má-fé na conduta do adquirente.

Por fim, a única restrição que se poderia levantar contra esta decisão bem articulada será um dos fundamentos, baseado na informação de que o imóvel em questão, “embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado”.

A posse não é elemento estritamente registral e não servirá para elidir a boa-fé do adquirente. Não será a constatação fática da posse direta dos conviventes que legitimaria e fundamentaria a respeitável decisão. Bastaria, como o próprio acórdão reconhece, que a união estável, e seu contrato patrimonial, fossem objeto de inscrição no registro público competente.

Simplesmente é para isso que os Registros Públicos existem.

Confira: REsp 1.424.275 – MT, j. 21/8/2014, DJ 16/12/2014, rel. min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ.

  1. A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278⁄96, Precedente.
  2. Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar.
  3. Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico.
  4. A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente.
  5. Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem.

NOTA

[1] JACOMINO. Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007.

Indisponibilidade de bens – um vírus: sua latência e potência

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Indisponibilidade de bens

Um dos institutos jurídicos menos estudados entre nós é a chamada indisponibilidade de bens.

Qual a sua natureza jurídica? Por que crescem as hipóteses de sua decretação? Porque se vulgariza a utilização de um instrumento que deveria ser, por definição, a última medida a ser decretada, esgotados outros meios de satisfação do crédito? Porque se tem decretado a indisponibilidade antes mesmo de se tentar penhorar ou arrestar os bens? Porque se diz que o bem “fica gravado” quando, na realidade, trata-se de medida que atinge a disponibilidade das pessoas independentemente da ocorrência atual de uma titularidade?

Enfim, que diabos de indisponibilidade é essa que acaba por inibir a própria aquisição? É evidente que, decretada que seja uma indisponibilidade de bens, tal circunstância jazerá em estado de latência nos escaninhos labirínticos do sistema, ativando-se com o registro da aquisição.

Suspeito que estamos criando um inédito sistema de opacidade nas transações imobiliárias. A penumbra passa a ser associada à ideia de segurança jurídica e patrimonial erigida como cidadela contra a sanha fiscalista do estado brasileiro. Calharia um estudo para se apurar em que medida o uso desse instrumento é contraproducente. Nem me refiro, aqui, à indisponibilidade de bens decretada no bojo de ações de improbidade administrativa, intervenção em instituições financeiras, combate ao terrorismo etc.; falo da vulgarização do instrumento nos processos de execução fiscal e trabalhista.

No caso do acórdão publicado na data de hoje, aqui compartilhado, ocorre a denegação do registro de alienação de bem imóvel em que o cedente dos direitos de uma promessa (não inscrita) tem, contra si, a decretação da indisponibilidade em data posterior à data escritura.

No v. aresto, assenta-se que pouco importa que o ato de indisponibilidade tenha sido decretado após a celebração da compra e venda. Imperaria, entre nós, a regra do tempus regit actum, que sujeita todo e qualquer título às limitações e gravames vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua consagração [1].

O mais interessante é que a indisponibilidade acaba por alcançar negócios jurídicos que nem sequer serão objeto de registro – como, no caso, a cessão de direitos de promessa não inscrita.

Não será a primeira decisão do Conselho Superior da Magistratura que confirma a denegação de registro nessas condições. Na Ap. Civ. 0043598-78.2012.8.26.0100, por exemplo, a indisponibilidade revelou-se por ocasião da inscrição, já que os contratos preliminares não vieram a seu tempo a registro e a certidão de propriedade, expedida pelo Ofício Imobiliário, não poderia mesmo enunciar um gravame que não figuraria na matrícula” [2].

Esse tipo de situação se repete amiúde e pode perfeitamente configurar uma grande injustiça [3].

Tendo em vista tratar-se de uma escritura pública de compra e venda, presume-se que as partes tenham sido orientadas pelo notário a verificar a situação jurídica dos alienantes, consultando a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB (Provimento CNJ 39/2014) para a lavratura da escritura. Ou, nos casos de maior cuidado, a pesquisa terá sido feita nos distribuidores. Nesse caso, por suposição (não se sabe quando a escritura foi lavrada) o resultado terá sido negativo e o terceiro adquirente, desarmado, será colhido por um fato que, de outro modo, não teria como conhecer.

As indisponibilidades são uma espécie de armadilha jurídica que pode alcançar o contratante de boa-fé, impossibilitado, muitas vezes, de fazer uma custosa investigação nos distribuidores especializados. Toda investigação dessa natureza é cara e, em alguns casos, demorada e o que é pior: de resultados duvidosos. Basta imaginar que a simples inscrição na dívida ativa em qualquer órgão da administração pública pode caracterizar a alienação ou oneração de bens como fraude contra o credor hiper-privilegiado.

Vejam o que decidiu o STJ sobre o tema:

(a) a natureza jurídica tributária do crédito conduz a que a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil); (…) (c) a fraude de execução prevista no artigo 185 do CTN encerra presunção jure et de jure, conquanto componente do elenco das “garantias do crédito tributário”; (RESP 1.141.990 – PR, j. 10/11/2010, rel. min. LUIZ FUX).

Depois, não se pode presumir uma simulação, como aventado na já citada Ap. Civ. 0043598-78.2012.8.26.0100, em que a contratação privada, não inscrita, foi tida como expediente para contornar a indisponibilidade decretada. Definitivamente, não se presume a má fé!

Como se vê, o grande drama dos gravames ocultos, que inspirou os legisladores no Século XIX a criarem o Registro Hipotecário, continua presente e embaraçando o livre intercâmbio de bens, onerando o sistema com crescentes custos transacionais. É o chamado “Custo Brasil”.

Além disso, as hipóteses de indisponibilidade, antes muito restritas, hoje são alargadas para alcançar os casos em que os devedores do fisco não apresentam bens à penhora, nem as pesquisas eletrônicas os revelam. Isto é, quando essas pesquisas são feitas, já que a decretação da indisponibilidade não faz pressupor uma pesquisa anterior que poderia perfeitamente transitar pelos meios eletrônicos pelos quais o gravame terá sido inscrito na CNIB. Encontrado que fosse um bem qualquer e a indisponibilidade plenária seria evitada e muitos casos, como os tratados neste aresto, poderiam ser evitados, os custos envolvidos poupados e os interesses do terceiro de boa-fé protegidos.

Este é um defeito congênito do sistema que está a merecer um estudo aprofundado no sentido de seu aperfeiçoamento.

Sabemos que muitas dessas indisponibilidades são genéricas, inespecíficas, e se mantêm incubadas como um vírus latente, à espera da formação de condições especiais – como a movimentação patrimonial – para se tornarem ativas. São centenas de inscrições oriundas de execuções fiscais de valores irrisórios, atulhando os repositórios com créditos podres.

Ofereço aqui, perdido nestas nótulas de comentários à jurisprudência de São Paulo, algumas sugestões para aperfeiçoamento do sistema de indisponibilidades:

  1. Antes de se decretar uma indisponibilidade plenária, a autoridade deveria ser conduzida a um processo preliminar de consulta acerca da existência de bens ou de direitos inscritos cujos titulares poderiam ser atingidos pelo gravame. O processo é simples e não envolve qualquer custo para a sua formulação. Não se faria a inscrição na CNIB sem antes certificar-se que inexiste bens e direitos em nome das pessoas atingidas.
  2. A CNIB é um repositório eletrônico [4], regulamentado pelo Judiciário [5] e funciona como livro de registro que cada serventia é obrigada a manter, depositado na “nuvem” e compartilhado por todos os Oficiais de Registro de Imóveis. Trata-se da primeira experiência, ainda imperfeita, de “molecularização [6]” do sistema registral em meios eletrônicos.
  3. Como repositório eletrônico, um livro eletrônico que é, compartilhado por todos os registros de imóveis, dele se poderia extrair certidão negativa de indisponibilidade de bens (art. 18 da LRP).
  4. Assim como o notário, que antes de realizar qualquer transação deve consultar a CNIB [7], no caso de instrumentos particulares, os cartórios de Registro de Imóveis poderiam expedir CND´s de indisponibilidade de bens, juntamente com as certidões das matrículas ou de transcrições, a fim de se resguardar os interesses dos contratantes.
  5. As instituições financeiras integrantes do SFH ou SFI igualmente deveriam cadastrar-se no sistema CNIB e realizar a consulta antes de formalizar a transação.

Seja como for, o espinhoso tema da indisponibilidade de bens está a desafiar os estudiosos do direito registral, especialmente os próprios registradores imobiliários, convidados a estudar o aperfeiçoamento da CNIB.

NOTAS: 

[1] Podem-se citar vários precedentes: Ap. Cíveis nº 115-6/7, 777-6/7, 530-6/0, 0004535-52.2011.8.26.0562, 0015089-03.2012.8.26.0565, 0000181-62.2014.8.26.0114, 0001748-75.2013.8.26.0337.

[2] Ap. Civ. 0043598-78.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 26/9/2013, DJ 2/10/2013, rel. des. José Renato Nalini.

[3] Alguma luz se pode divisar, por exemplo, na redação prudente do § 4º do art. 19 da Lei 12.846, de 1º/8/2013, que faz a ressalva de direitos de terceiros de boa-fé.

[4] Arts. 39 e 40 da Lei 11.977/2009 cc. Art. 25 da Lei 6.015/1973. Note-se, no último dispositivo, a alusão à microfilmagem e de “outros meios de reprodução autorizados em lei”. A lei é extraordinária ao assimilar a ideia de suporte da informação a medium. A autorização legal veio com as citadas leis.

[5] Art. 16 da Lei 11.419/2006. No Estado de São Paulo: Provimento CG 13/2012, de 11/5/2012 (Dje 14/05/2012), des. José Renato Nalini. Provimento CNJ 39/2014 de 25/7/2014, (DJE de 30/7/2014), min. Guilherme Calmon.

[6] As expressões “molecularização” e “atomização” tornaram-se recorrentes em meus artigos. O modelo do nosso sistema registral, que se tornou paradigmático a partir de seu desenvolvimento ainda no século XIX, era baseado na criação de serventias isoladas, instaladas em comarcas, cujo exercício da atividade registral era fracionada (atomização). Somente muito recentemente, com o uso de recursos tecnológicos proporcionados, fundamentalmente, pela formação de redes eletrônicas, as serventias passaram a se inter-relacionar. Neste ambiente eletrônico (medium) dá-se o intercâmbio e o compartilhamento de informações sem que se elimine a ideia básica de autonomia, individualização e personificação da delegação. O Registro de Imóveis é uno em todo o território nacional; a interconexão dos Registros permite a prestação do serviço fracionada por meio da delegação. No transcurso do 4º Certforum, realizado entre os dias 8 a 10 de agosto de 2006, no Centro de Convenções Ulysses Guimarães, em Brasília, indiquei que vivemos a “terceira onda” do Registro de Imóveis, com a informatização, interconexão, interoperabilidade e integridade dos registros. “Com um marco regulatório”, disse, “promoveremos a molecularização dos registros, deixaremos de ter atomização para ter interconexão, intercâmbio, enfim, networking”. (Jacomino. Sérgio. IRIB, in Boletim Eletrônico do Irib n. 2.705, de 19/10/2006). Mais tarde, concluiria: “hoje, os cartórios ainda permanecem atomizados, sem comunicação entre si. No entanto, estamos caminhando para outro paradigma, vamos superar a ideia de atomização pelo conceito de molecularização, ou seja, essas unidades estarão ligadas umas às outras como moléculas e trocando informações, o que aumentará a segurança das informações e reduzirá custos”. Jacomino. Sérgio. A matrícula in Boletim do IRIB n. 330, jan./mar. 2007.

[7] Art. 12 do Provimento CG 13/2012, cit. e art. 14 do Provimento CNJ 39/2014.

Ilustração: Íris Jacomino

 Kollemata - jurisprudência

KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL

Compra e venda. Indisponibilidade. Qualificação registral – tempus regit actum.

Registro de Imóveis – dúvida – escritura pública de venda e compra – cedente cujos bens foram declarados indisponíveis – impossibilidade de registro de alienação voluntária – irrelevância de a indisponibilidade ter sido decretada depois do negócio jurídico – princípio do tempus regit actum – dúvida procedente – recurso desprovido.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 9000017-44.2013.8.26.0577 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE: São José dos Campos CIRC.: 1 DATA JULGAMENTO: 30/07/2015 DATA DJ: 17/09/2015 Relator: Elliot Akel íntegra:

PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000017-44.2013.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante LUIZ GILBERTO BARRETA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 30 de julho de 2015.

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 9000017-44.2013.8.26.0577
Apelante: Luiz Gilberto Barreta
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos.
Voto nº 34.244

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA – CEDENTE CUJOS BENS FORAM DECLARADOS INDISPONÍVEIS – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA – IRRELEVÂNCIA DE A INDISPONIBILIDADE TER SIDO DECRETADA DEPOIS DO NEGÓCIO JURÍDICO – PRINCÍPIO DO TEMPUS REGIT ACTUM – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos, que se negou a registrar escritura pública de venda e compra porque a interveniente cedente teve seus bens declarados indisponíveis antes do registro.

A recorrente alega que o negócio jurídico de venda e compra é anterior à decretação da indisponibilidade e, portanto, os adquirentes não podem ser prejudicados.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

É verdade que a escritura pública de venda e compra, com cessão de compromisso (original juntado às fls. 32/33), foi lavrada em 23 de setembro de 2003.

Quando o título foi levado a registro, contudo, já havia anotação de indisponibilidade de bens da cedente, oriunda de duas ações civis públicas.

A qualificação registral segue a regra tempus regit actum, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração (Ap. Cíveis nº 115-6/7, nº 777-6/7, nº 530-6/0, e nº 0004535-52.2011.8.26.0562).

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação n. 29.886-0/4, Relator o ilustre Desembargador Marcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça:

“A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.”

Logo, o Oficial não poderia mesmo registrar a escritura, da mesma forma que o Juiz Corregedor Permanente, no exercício de função administrativa, não poderia levantar as indisponibilidades.

Nesses termos nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – Seminário “Elvino Silva Filho”

SJ ABDRI , , , , , , , , , , , , , , , ,
Sérgio Jacomino

Discurso do Presidente da APDR – Academia Brasileira de Direito Registral.

Senhor Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, desembargador José Renato Nalini; Senhor Corregedor-Geral de Justiça de São Paulo, desembargador Hamilton Elliot Akel. Senhor desembargador Ricardo Dip, confrades da ABDRI; Senhor Presidente do IRIB, Dr. João Pedro Lamana Paiva, Senhor Presidente da ARISP, Flauzilino Araújo dos Santos.

Queridos amigos, estimados colegas.

Estamos diante de uma encruzilhada. Os registradores brasileiros são chamados a dar uma resposta institucional aos desafios que a sociedade contemporânea nos apresenta, tentando desatar o nó górdio representado pelo avanço das novas tecnologias sobre as atividades multisseculares dos Registros Públicos.

Observem os nossos dilemas e desafios: universalização do acesso sem desnaturar a modelagem institucional de órgãos registrais fracionados; rapidez na execução dos serviços sem a degradação da segurança jurídica; autorregulação sem malferir ou contrastar a coordenação e disciplina judiciária; desenvolvimento e fortalecimento da independência jurídica dos registradores, sem extrapolar os limites da autonomia em sua ordem. Exercício privado – serviço público delegado.

São binômios tensivos que parecem prefigurar uma sina dos Registros Públicos e das Notas.

Eu pergunto: como lidar com as tendências que se anunciam como fatos irreversíveis? Como assimilar os impulsos de modernização do sistema sem renunciar ao caudal da tradição? Como preparar-se para as mudanças dos meios tradicionais de fixação da inscrição?

Este seminário pretende lançar as bases desta discussão. Iniciamos agora os primeiros passos, tímidos ainda, rumo ao nosso futuro.

Mas, que futuro pode ser este que não uma porta que se abre com as chaves da nossa tradição?

As atividades registrais são uma necessidade social. Prova desse fato é, de um lado, a longa trajetória de desenvolvimento e aperfeiçoamento, desde a criação do Registro Hipotecário, em 1846. Chegamos até aqui e isto simplesmente não seria possível se esta instituição não se prestasse, como se prestou, a dar respostas perfeitamente adequadas às necessidades econômicas e sociais. De outra banda, nítido é o açodamento e o acirramento dos ataques que vimos sofrendo por parte das forças de mercado que, aliadas a alguns setores da administração pública, buscam capturar e subverter as atribuições tradicionais que são próprias dos órgãos da fé pública. Não estaríamos nesta desconfortável situação de tensão latente fossem os Registros Públicos mera e simplesmente uma formidável máquina burocrática e formalista, já imprestável para enfrentar as renovadas demandas e necessidades sociais.

Lidamos com situações jurídicas relativas às pessoas e às suas coisas. Descobrimos, algo perplexos, que as situações jurídicas podem ser representadas por dados, manipulados por sofisticados sistemas de comunicação e de informação. Conhecimento é poder, como disse a seu tempo Bacon, e hoje diríamos: conhecimento e informação é poder. Vivemos uma época em que o impacto das novas tecnologias tende a reformar os processos tradicionais de trabalho, modificando hábitos, transformando rotinas e inaugurando novas culturas.

O mais intrigante disso tudo – e, sob certos aspectos, o que há de verdadeiramente assustador – é o fato de que as máquinas estão interferindo, já, positivamente, no resultando do trabalho humano, modificando-o substancialmente. Destaco, no âmbito do Direito, a influência, nitidamente percebida, no tratamento e processamento eletrônico da jurisprudência dos tribunais, que acabam por consagrar não a communis opinio doctorum, mas a expressão que aponta para fenômenos estatísticos, replicação de standards, que calham confortavelmente nos processos e sistemas digitais.

No nosso caso, é perfeitamente possível mensurar e precificar o fenômeno da inadimplência no crédito imobiliário, por exemplo – e isso com base em complexos processos de engenharia financeira e, principalmente, com o uso da tecnologia do big data. Não tardará e solertemente se proporá a substituição de sistemas de segurança jurídica preventiva, representados pelos Registros Públicos, pela segurança econômica e financeira que será o resultado de complexas análises de dados. Transitamos, perigosamente, da prevenção de litígios para a reparação modal e residual de danos – em nome da rapidez, da modicidade, da universalização e da padronização dos processos, tudo sob o pálio de uma nova ratio tecnocrática que desponta como as cidadelas de um admirável mundo novo do mercado.

Caros colegas. Vivemos o inferno pós-moderno. Em breve não será operacional o conhecimento que não possa ser reduzido a quantidades de bits e de bytes.

Mas é necessário resistir e compreender a natureza desses novos impulsos e tendências e, de alguma forma assimilar e reverter, a nosso favor, a força irresistível dessas transformações tecnológicas, fundando-nos no estrado seguro da nossa larga tradição.

Termino parafraseando um velho advogado e jurista paulistano, especialista em direito revogado. Não queiramos ser como o velho presunçoso e empedernido que “tinha todas as respostas e se esquecera completamente das perguntas”.

Volvamo-nos, pois, aos novos desafios com a mesma confiança e a reta determinação que foram a marca e o apanágio dos nossos maiores.

Bons trabalhos.

Sérgio Jacomino

Alienação fiduciária – dezoito anos de existência

SJ ABDRI , , , , , , , , , , , , , ,
foreclosure

Ulysses da Silva

Tendo sido chamado a opinar sobre a interpretação correta de alguns dispositivos da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, tive a oportunidade de dizer, na ocasião, que, no cumprimento dela, sempre foi, e continua sendo, necessário relevar os seus defeitos.

Infelizmente, essa lei, mesmo com as alterações introduzidas pela Medida Provisória 2.223, de 4 de setembro de 2001, incorporadas pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, continua provocando polêmicas depois de mais de 17 anos de vigência.

Não é difícil perceber que a raiz da situação criada se encontra na ideia de transformar a transmissão do domínio de bens imóveis em garantia do pagamento de uma dívida, agravada pela redação destituída de técnica registral, responsável pelas incongruências existentes, apontadas não só por registradores, como, também, por doutrinadores e julgadores, levando-os, com frequência, a interpretações conflitantes.

No passado, a fidúcia sempre foi entendida como uma forma de contrato mais apropriada para coisas móveis e, de acordo com esse entendimento, foi regulamentada pelo atual Código Civil, no capitulo IX, arts. 1.361 a 1.368, confirmando o que já estabelecia a Lei 4.728 de 1965, alterada pelo Decreto-lei 911 de 1969. E, nessa regulamentação, pensamos, não foi por acaso que os legisladores evitaram a expressão alienação fiduciária em toda a extensão dos referidos artigos codificados. Evitaram-na porque sabiam que não seria fácil utilizá-la como forma de garantia, implicando, como ela realmente implica, como já foi dito, transferência do domínio do bem alienado. Em substituição, sintomaticamente, usaram a expressão propriedade fiduciária e decidiram não estender o alcance da regulamentação aos bens imóveis. Poderiam ter estendido, como no caso do condomínio edilício, ocasião em que modificaram boa parte da Lei 4.591 de 1964, mas optaram pela omissão, a nosso ver, por razões bem compreensíveis.

Seja como for, o fato é que a alienação fiduciária de bens imóveis aí está, apesar da previsão de registradores e doutrinadores de que a sua adoção traria dificuldades de aplicação. Todos se recordam das dúvidas iniciais quanto ao alcance dela aos contratos celebrados fora do SFI e das controvérsias quanto à utilização do instrumento particular para os negócios em geral devido à redação dúbia do art. 38. É certo que, com as alterações posteriormente introduzidas, tais dificuldades foram removidas, mas outras permaneceram.

Uma dessas dificuldades relaciona-se com a forma correta do ato a praticar pelo registrador no caso de cessão do crédito pelo fiduciário: se é ato de averbação, como acontece com outras cessões de crédito, ou de registro, considerando que ela implica transferência de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia, como obviamente esclarece o art. 28, o que significa dizer que se trata, no caso, de outra transmissão do domínio, a rigor sujeita ao pagamento do imposto de transmissão.

No teor do art. 29, ocorre outro problema de redação e interpretação. Diz ele que o fiduciante poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária, induzindo a prática do registro de uma nova transmissão, quando sabemos que os direitos que lhe restaram se resumem à posse direta e à condição resolutiva que lhe permite recobrar o imóvel, se pagar a dívida, anotado o detalhe de que posse isolada do domínio não tem ingresso no registro imobiliário. A intenção aqui não é questionar a faculdade assegurada ao fiduciante de transferir os referidos direitos, mas sim a forma de registrá-los, forma essa que leva o registrador a aceitar, constrangidamente, a ideia de que a alienação fiduciária deve ser entendida como oneração.

Outro ponto controverso, por sinal interessante, relacionado com os arts. 26 e 27, foi a causa de recente pedido de providências formulado pelo 17º. Cartório de Registro de Imóveis, a requerimento de José Garcia, no qual a Dra. Tânia Mara Ahualli, titular da 1ª. Vara de Registros Públicos de São Paulo, teve a oportunidade de proferir, em data de 11 de agosto do corrente ano de 2015, decisão que servirá, certamente, de parâmetro para outras futuras. [1].

Resumindo o caso, o requerente celebrou contrato de mútuo com o Banco Intermedium S. A. e, com escopo de garantia, transferiu a propriedade de seu imóvel ao referido credor. Tendo se tornado inadimplente, foi realizada, na matrícula correspondente, a averbação de consolidação da propriedade.

Aconteceu que já estava em curso o prazo para realização dos leilões previstos, quando, embora tardiamente, o requerente e fiduciante decidiu, com a concordância do fiduciário, saldar a dívida. Firmado o instrumento de quitação, foi ele apresentado ao Oficial registrador com o pedido de cancelamento da aludida averbação de consolidação, de forma a permitir a volta da propriedade do imóvel às mãos do devedor.

Fundamentado no disposto no art. 27, o Oficial entendeu que os leilões deviam ser realizados e recusou o pedido, ensejando a solicitação de providências em apreço. Chamado a manifestar-se, o fiduciário reportou-se ao Decreto-Lei 70/66, que admite o pagamento do débito até a assinatura do auto de arrematação.

Analisando o caso e considerando aplicável o disposto no art. 34 do referido decreto-lei, a digna magistrada considerou válida a quitação, mas decidiu pela improcedência do pedido, mantendo, assim, a recusa do Oficial, por entender que o retorno do imóvel às mãos do fiduciante não podia se operar pelo simples cancelamento pretendido, mas, sim, por meio de um novo negócio jurídico

Não havia como, a nosso ver, a digna magistrada decidir de outro modo, levando em conta que no regime estabelecido pelo Decreto-Lei 70/66, a propriedade permanece em nome do devedor até a realização dos leilões previstos, não havendo, portanto, nenhum impedimento à quitação da dívida até a assinatura da arrematação, como esclarece o citado art. 34. Diferentemente, no regime criado pela Lei 9.514, uma vez não pago o débito, a propriedade do imóvel, já alienado fiduciariamente, consolida-se em nome do credor-fiduciário, nada mais restando em mãos do devedor-fiduciante, de acordo com interpretação literal da lei.

A situação criada torna evidente, a nosso ver, o erro do legislador ao estabelecer a necessidade da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, fator que levou a eminente julgadora, Dra. Tânia Mara Ahualli, a socorrer-se de disposição de outra lei para, em interpretação ponderada, solucionar o problema sem maiores prejuízos para ambas as partes. Melhor seria se o legislador tivesse dispensado essa anomalia e ido direto para os leilões, evitando-se, dessa forma, o pagamento de outro imposto de transmissão e a extinção da condição resolutiva até a venda do imóvel leiloado, o que permitiria o seu retorno às mãos do devedor-fiduciante sem nenhum entrave. Aliás, nessa parte, o Código Civil, foi mais sábio que a Lei 9.514 ao silenciar quanto à mencionada consolidação, estabelecendo, no art. 1.364, que, vencida e não paga a dívida, o credor fica obrigado a vender, judicialmente ou extrajudicialmente, a coisa e aplicar o preço no pagamento de seu crédito, entregando, o saldo, se houver, ao devedor.

Para encerrar, a conclusão a que chegamos depois de exaustivas análises dessa lei, ao longo de tantos anos de vigência, é de que poderíamos perfeitamente passar sem ela se fossem introduzidas alterações no estatuto da hipoteca, aproveitando a iniciativa do Decreto-Lei 70/66, de forma a estender os seus benefícios aos contratos em geral, simplificando a forma contratual e o processo de execução da dívida hipotecária.

Autor: Ulysses da Silva. Registrador aposentado, Acadêmico da ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral.

Notas

[1] – Processo 1043214-93.2015.8.26, DJe de 13/08/2015.

Vide também: Alienação fiduciária de bem imóvel. Algumas notas sobre a purgação de mora após a consolidação da propriedade em nome do credor. MAURO ANTONIO ROCHA.
Mauro Antônio Rocha [1]

Ermitanices – Rui Barbosa e o ticket de sangue

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Rui Barbosa
Retrato de Rui Barbosa

O velho Rui Barbosa foi apresentado ao Jeca Tatu somente no final da vida.

Deu as costas ao sertão e desprezou os grotões. Dizem que se encantou com os bilhetes tingidos de sangue da City e que se ajoelhou num pio frêmito de agonia, como na hora de nossa morte, Deus o tenha. Velho bigode… tornou-se sábio quando já não pensava que tudo sabia.

Quanto ao Registro, não fez mais do que macaquear num arroubo genial Roberto Ricardo Torrens, que por seu turno ouviu (e compreendeu) o bar-bar tudesco de um gênio chamado Ulrich Hübbe.

As naus enfunadas da “die Hanse”, garantidas pelo gênio cautelar, inspiraram a modelagem jurídica do Registro Torrens.

Enquanto isso, aqui, Rui, hipnotizado pela aceleração do fluxo de capitais no mundo civilizado, reformou o regime hipotecário e encilhou a economia. Era o Brasil descendo a ladeira.

Enfim, o Registro Torrens não pegou porque não desceu a ladeira engrenado. O Brasil desce no engano, na falta de grana. Tudo, aqui é uma questão rudimentar de ruídos de ratos roendo a roupa do registro.

Prioridade e precedência registrais – boa ordem nos serviços

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Prioridade

O tema da prioridade registral (art. 186 da LRP) em contraste com a ordem de precedência dos títulos (arts. 11 e 12) é um tema pouco estudado.

Tenho entendido que ambas espécies coexistem num bom sistema registral. Uma diz respeito à preferência dos direitos reais; a outra se relaciona com a ordem interna de tramitação dos títulos, em atenção aos usuários e à boa regularidade dos processos registrais.

Sobre a prioridade já se gastou muita tinta e não vale a pena repisar um tema tão visitado na doutrina e na jurisprudência.

Gostaria de voltar-me para o tema da ordem de precedência dos títulos.

Já tive ocasião de me debruçar sobre as distinções entre prioridade e precedência. A precedência, no contexto da Lei 6.015/1973 tem o significado de ordenação dos processos de registro, não guardando relação direta e automática com a ordem estabelecida pelo Protocolo. Tanto é assim que o interessado pode dispensar a regular prenotação do título, renunciando aos potentes efeitos que decorrem da prioridade, postulando seu ingresso para simples exame e cálculo de emolumentos (§ único do art. 12 da LRP).

Enfim, a precedência se estabeleceu para garantia da ordem sequencial no exame, do efetivo controle dos títulos em tramitação, da observância do prazo legal e para o tratamento isonômico dos usuários dos serviços registrais.