terceiro de boa-fé

União estável e a publicidade registral – bis

SJ Kollemata , , , , , , , , , , , ,

O r. acórdão do STJ que hoje destacamos para a série Kollemata trata de importante tema relacionado com a publicidade registral. O aresto confirma o bom rumo sistemático que o tribunal tem dado à matéria.

União estável - dissolução - efeitos registrais

O tema central do debate é este: deve-se privilegiar um direito estático (aqui representado pelo direito à meação do convivente) ou o direito de terceiros, aspecto dinâmico favorecido pela publicidade registral?

Situação de fato – efeitos jurídicos

A situação de fato é a seguinte: um casal conviveu por longos anos em união estável, ao cabo dos quais adquiriu vários bens imóveis – fato cabalmente provado nos autos. Ao se separarem, o varão os alienou a terceiros, vindo a companheira a pleitear em juízo a anulação das escrituras e, por efeito reflexo, o cancelamento dos registros. Fundou o seu pedido no art. 5º da Lei 9.278/1996, buscando a aplicação da regra do regime da comunhão parcial de bens (arts. 1.647, I, e 1.725 do CC).

O STJ pôs em relevo a necessidade de se proteger a situação jurídica que decorre do condomínio advindo da união estável, tutelando os interesses do próprio convivente. Contudo, não ocorrendo a inscrição do contrato convivencial no registro de imóveis competente, deve-se buscar proteger os direitos daqueles que, de boa-fé, adquiram daquele que figura no registro como solteiro e em pleno gozo das faculdades de disposição do direito.

Publicidade registral – terceiros de boa-fé

Deve-se proteger o terceiro de boa-fé, eis que, “ao contrário do que ocorre no regime jurídico do casamento, em que se tem um ato formal (cartorário) e solene, o qual confere ampla publicidade acerca do estado civil dos contratantes, na união estável há preponderantemente uma informalidade no vínculo entre os conviventes, que não exige qualquer documento, caracterizando-se apenas pela convivência pública, contínua e duradoura”.

Portanto, não havendo a notícia no registro imobiliário da compropriedade decorrente da união estável — nem prova de má-fé dos adquirentes dos bens —, impõe-se o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de boa-fé.

Há de ser destacado, no v. aresto, o voto-vista do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que promove excelente incursão histórica na tramitação aziaga do projeto que afinal se converteu na Lei 9.278/1996. Desde o seu advento, lembra o ministro, houve severas críticas dirigidas à rejeição e veto dos arts. 3º e 4º do projeto que tratava da eficácia, perante terceiros, do contrato de convivência previsto no art. 5º da dita norma. Os problemas que hoje o tribunal enfrenta foram antevistos claramente pela doutrina, como citado no corpo do aresto que ora divulgamos. Eu mesmo, em antigo artigo, já apontava para esses problemas.

Outros dois aspectos foram muito bem apanhados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O primeiro deles é a incidência do parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015 ao caso concreto:

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Outro é o § 2º do art. 167 do CC, que ressalva os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Confira o acórdão: → REsp 1.592.072-PR, j. 21/11/2017, DJe 18/12/2017, rel. min. Marco Aurélio Bellizze.

Confira também

  1. JACOMINO, Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007 [Mirror: União civil de pessoas do mesmo sexo ].
  2. JACOMINO, Sérgio. União estável e a publicidade registral. In Observatório do Registro, 21.9.2015.
  3. REsp 1.424.275 – MT, j. 21/8/2014, DJ 16/12/2014, rel. min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO.

União estável e a publicidade registral.

SJ Kollemata , , , , , , , , , , , , , , , , ,

KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

União estável

A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.

Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.

No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.

Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.

O defeito da Lei 9.278/96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.

O contrato escrito (art. 5º) não se basta. Seria necessário que esse pacto se publicizasse por meio dos registros públicos (registro civil e registro de imóveis) para que a sua eficácia atingisse o círculo representado pelos terceiros.

Já em 2001 destacava esse aspecto. Sob o título Contratos devem ser registrados no Registro Civil e de Imóveis, comentava o projeto de lei da então deputada Marta Suplicy que se achava na ordem do dia e deveria ser votado. O comentário foi veiculado pelo extraordinário Boletim Eletrônico do IRIB, tantas vezes suporte de informações relevantes para a atividade registral:

Este boletim eletrônico divulgou o texto do projeto de lei, da autoria da atual prefeita da Capital de São Paulo, em seu substitutivo, que visa a regulamentar e disciplinar a parceria registrada de pessoas do mesmo sexo. Publicou também o relatório do Dep. Roberto Jefferson.

Pelo substitutivo apresentado (PL 1151, de 1995, ainda não votado), os contratos de parceria, quando tratarem de bens patrimoniais, deverão ser lavrados por notários e registrados no registro civil de pessoas naturais e no Registro de Imóveis competentes.

Embora o tema tenha suscitado críticas ácidas, censurando a divulgação do assunto neste Boletim Eletrônico, o fato é que tal parceria civil inevitavelmente repercutirá nas atividades de notários e registradores brasileiros, chamados a dar forma jurídica a contratos que disporão sobre questões patrimoniais, deveres, impedimentos e obrigações mútuas dos parceiros. Celebrado o instrumento público, caberá aos registradores imobiliários e civis registrar em seus livros os tais pactos.

Não deixa de ser bastante curioso – e digno de nota – o fato de que os maiores críticos do regime notarial e registral brasileiro queiram agora servir-se do sistema justamente para ampliar e dar a maior segurança jurídica à parceria e aos parceiros. Pois não hesitaram em prever expressamente a atuação do notário público para lavratura dos pactos “ante convivenciais” – se é que se pode chamar assim ditos contratos – e a atuação dos registradores civil e imobiliário, para garantir maior eficácia e publicidade do avençado.

De qualquer maneira, é preciso reconhecer: o Projeto de Dona Marta é muito mais técnico do que a Lei da União Estável, que previu deficientemente a ante contratação dos conviventes e sua publicidade imobiliária.

Os preconceitos devem ser superados. Do estrito ponto de vista profissional, os notários e registradores devem estar preparados para cumprir a lei, caso o projeto de D. Marta seja convertido afinal em diploma legal. [1]

O argumento central do Sr. Ministro, neste caso, é justamente o apoio imprescindível do fenômeno da publicidade registral para emprestar eficácia às situações jurídicas que se desenham com a união estável.

O Sanseverino usa algumas expressões que indicam que domina se não a estrita terminologia do direito registral, ao menos conhece os jargões correntes em nosso meio – como “álbum imobiliário” – o que demonstra que transita com segurança nesse terreno. Topamos, ainda, no coerente e bem escrito relatório, com outra expressão interessante – “conformação registral” – a apontar para um sentido de registro constitutivo de certos efeitos, como dizem os espanhóis, para qualificar a eficácia que se irradia erga omnes com a inscrição, mesmo naqueles casos em que o registro não ostente, tecnicamente, a natureza constitutiva do direito. Permitam-me citar trecho do relatório:

No casamento, ante a sua peculiar conformação registral, até mesmo porque dele decorre a automática alteração de estado de pessoa e, assim, dos documentos de identificação dos indivíduos, é ínsita essa ampla e irrestrita publicidade.

Projetando-se tal publicidade à união estável, tenho que a anulação da alienação do imóvel dependerá da averbação do contrato de convivência ou do ato decisório que declara a união no Registro Imobiliário em que inscritos os imóveis adquiridos na constância da união.

A necessidade de segurança jurídica, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, exige que os atos jurídicos celebrados de boa-fé sejam preservados.

Em outras palavras, nas hipóteses em que os conviventes tornem pública e notória a sua relação, mediante averbação no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência da união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento.

Contrariamente, não havendo o referido registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio que, à aparência, foi higidamente celebrado.

Na hipótese dos autos, não houve qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo da existência de união estável.

Colhe-se ainda dos autos a informação de que o imóvel, embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado.

Finalmente, foi consignado pelas instâncias a quo a inexistência de indícios de má-fé na conduta do adquirente.

Por fim, a única restrição que se poderia levantar contra esta decisão bem articulada será um dos fundamentos, baseado na informação de que o imóvel em questão, “embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado”.

A posse não é elemento estritamente registral e não servirá para elidir a boa-fé do adquirente. Não será a constatação fática da posse direta dos conviventes que legitimaria e fundamentaria a respeitável decisão. Bastaria, como o próprio acórdão reconhece, que a união estável, e seu contrato patrimonial, fossem objeto de inscrição no registro público competente.

Simplesmente é para isso que os Registros Públicos existem.

Confira: REsp 1.424.275 – MT, j. 21/8/2014, DJ 16/12/2014, rel. min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ.

  1. A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278⁄96, Precedente.
  2. Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar.
  3. Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico.
  4. A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente.
  5. Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem.

NOTA

[1] JACOMINO. Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007.

Indisponibilidade de bens – um vírus: sua latência e potência

SJ Kollemata , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Indisponibilidade de bens

Um dos institutos jurídicos menos estudados entre nós é a chamada indisponibilidade de bens.

Qual a sua natureza jurídica? Por que crescem as hipóteses de sua decretação? Porque se vulgariza a utilização de um instrumento que deveria ser, por definição, a última medida a ser decretada, esgotados outros meios de satisfação do crédito? Porque se tem decretado a indisponibilidade antes mesmo de se tentar penhorar ou arrestar os bens? Porque se diz que o bem “fica gravado” quando, na realidade, trata-se de medida que atinge a disponibilidade das pessoas independentemente da ocorrência atual de uma titularidade?

Enfim, que diabos de indisponibilidade é essa que acaba por inibir a própria aquisição? É evidente que, decretada que seja uma indisponibilidade de bens, tal circunstância jazerá em estado de latência nos escaninhos labirínticos do sistema, ativando-se com o registro da aquisição.

Suspeito que estamos criando um inédito sistema de opacidade nas transações imobiliárias. A penumbra passa a ser associada à ideia de segurança jurídica e patrimonial erigida como cidadela contra a sanha fiscalista do estado brasileiro. Calharia um estudo para se apurar em que medida o uso desse instrumento é contraproducente. Nem me refiro, aqui, à indisponibilidade de bens decretada no bojo de ações de improbidade administrativa, intervenção em instituições financeiras, combate ao terrorismo etc.; falo da vulgarização do instrumento nos processos de execução fiscal e trabalhista.

No caso do acórdão publicado na data de hoje, aqui compartilhado, ocorre a denegação do registro de alienação de bem imóvel em que o cedente dos direitos de uma promessa (não inscrita) tem, contra si, a decretação da indisponibilidade em data posterior à data escritura.

No v. aresto, assenta-se que pouco importa que o ato de indisponibilidade tenha sido decretado após a celebração da compra e venda. Imperaria, entre nós, a regra do tempus regit actum, que sujeita todo e qualquer título às limitações e gravames vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua consagração [1].

O mais interessante é que a indisponibilidade acaba por alcançar negócios jurídicos que nem sequer serão objeto de registro – como, no caso, a cessão de direitos de promessa não inscrita.

Não será a primeira decisão do Conselho Superior da Magistratura que confirma a denegação de registro nessas condições. Na Ap. Civ. 0043598-78.2012.8.26.0100, por exemplo, a indisponibilidade revelou-se por ocasião da inscrição, já que os contratos preliminares não vieram a seu tempo a registro e a certidão de propriedade, expedida pelo Ofício Imobiliário, não poderia mesmo enunciar um gravame que não figuraria na matrícula” [2].

Esse tipo de situação se repete amiúde e pode perfeitamente configurar uma grande injustiça [3].

Tendo em vista tratar-se de uma escritura pública de compra e venda, presume-se que as partes tenham sido orientadas pelo notário a verificar a situação jurídica dos alienantes, consultando a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB (Provimento CNJ 39/2014) para a lavratura da escritura. Ou, nos casos de maior cuidado, a pesquisa terá sido feita nos distribuidores. Nesse caso, por suposição (não se sabe quando a escritura foi lavrada) o resultado terá sido negativo e o terceiro adquirente, desarmado, será colhido por um fato que, de outro modo, não teria como conhecer.

As indisponibilidades são uma espécie de armadilha jurídica que pode alcançar o contratante de boa-fé, impossibilitado, muitas vezes, de fazer uma custosa investigação nos distribuidores especializados. Toda investigação dessa natureza é cara e, em alguns casos, demorada e o que é pior: de resultados duvidosos. Basta imaginar que a simples inscrição na dívida ativa em qualquer órgão da administração pública pode caracterizar a alienação ou oneração de bens como fraude contra o credor hiper-privilegiado.

Vejam o que decidiu o STJ sobre o tema:

(a) a natureza jurídica tributária do crédito conduz a que a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil); (…) (c) a fraude de execução prevista no artigo 185 do CTN encerra presunção jure et de jure, conquanto componente do elenco das “garantias do crédito tributário”; (RESP 1.141.990 – PR, j. 10/11/2010, rel. min. LUIZ FUX).

Depois, não se pode presumir uma simulação, como aventado na já citada Ap. Civ. 0043598-78.2012.8.26.0100, em que a contratação privada, não inscrita, foi tida como expediente para contornar a indisponibilidade decretada. Definitivamente, não se presume a má fé!

Como se vê, o grande drama dos gravames ocultos, que inspirou os legisladores no Século XIX a criarem o Registro Hipotecário, continua presente e embaraçando o livre intercâmbio de bens, onerando o sistema com crescentes custos transacionais. É o chamado “Custo Brasil”.

Além disso, as hipóteses de indisponibilidade, antes muito restritas, hoje são alargadas para alcançar os casos em que os devedores do fisco não apresentam bens à penhora, nem as pesquisas eletrônicas os revelam. Isto é, quando essas pesquisas são feitas, já que a decretação da indisponibilidade não faz pressupor uma pesquisa anterior que poderia perfeitamente transitar pelos meios eletrônicos pelos quais o gravame terá sido inscrito na CNIB. Encontrado que fosse um bem qualquer e a indisponibilidade plenária seria evitada e muitos casos, como os tratados neste aresto, poderiam ser evitados, os custos envolvidos poupados e os interesses do terceiro de boa-fé protegidos.

Este é um defeito congênito do sistema que está a merecer um estudo aprofundado no sentido de seu aperfeiçoamento.

Sabemos que muitas dessas indisponibilidades são genéricas, inespecíficas, e se mantêm incubadas como um vírus latente, à espera da formação de condições especiais – como a movimentação patrimonial – para se tornarem ativas. São centenas de inscrições oriundas de execuções fiscais de valores irrisórios, atulhando os repositórios com créditos podres.

Ofereço aqui, perdido nestas nótulas de comentários à jurisprudência de São Paulo, algumas sugestões para aperfeiçoamento do sistema de indisponibilidades:

  1. Antes de se decretar uma indisponibilidade plenária, a autoridade deveria ser conduzida a um processo preliminar de consulta acerca da existência de bens ou de direitos inscritos cujos titulares poderiam ser atingidos pelo gravame. O processo é simples e não envolve qualquer custo para a sua formulação. Não se faria a inscrição na CNIB sem antes certificar-se que inexiste bens e direitos em nome das pessoas atingidas.
  2. A CNIB é um repositório eletrônico [4], regulamentado pelo Judiciário [5] e funciona como livro de registro que cada serventia é obrigada a manter, depositado na “nuvem” e compartilhado por todos os Oficiais de Registro de Imóveis. Trata-se da primeira experiência, ainda imperfeita, de “molecularização [6]” do sistema registral em meios eletrônicos.
  3. Como repositório eletrônico, um livro eletrônico que é, compartilhado por todos os registros de imóveis, dele se poderia extrair certidão negativa de indisponibilidade de bens (art. 18 da LRP).
  4. Assim como o notário, que antes de realizar qualquer transação deve consultar a CNIB [7], no caso de instrumentos particulares, os cartórios de Registro de Imóveis poderiam expedir CND´s de indisponibilidade de bens, juntamente com as certidões das matrículas ou de transcrições, a fim de se resguardar os interesses dos contratantes.
  5. As instituições financeiras integrantes do SFH ou SFI igualmente deveriam cadastrar-se no sistema CNIB e realizar a consulta antes de formalizar a transação.

Seja como for, o espinhoso tema da indisponibilidade de bens está a desafiar os estudiosos do direito registral, especialmente os próprios registradores imobiliários, convidados a estudar o aperfeiçoamento da CNIB.

NOTAS: 

[1] Podem-se citar vários precedentes: Ap. Cíveis nº 115-6/7, 777-6/7, 530-6/0, 0004535-52.2011.8.26.0562, 0015089-03.2012.8.26.0565, 0000181-62.2014.8.26.0114, 0001748-75.2013.8.26.0337.

[2] Ap. Civ. 0043598-78.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 26/9/2013, DJ 2/10/2013, rel. des. José Renato Nalini.

[3] Alguma luz se pode divisar, por exemplo, na redação prudente do § 4º do art. 19 da Lei 12.846, de 1º/8/2013, que faz a ressalva de direitos de terceiros de boa-fé.

[4] Arts. 39 e 40 da Lei 11.977/2009 cc. Art. 25 da Lei 6.015/1973. Note-se, no último dispositivo, a alusão à microfilmagem e de “outros meios de reprodução autorizados em lei”. A lei é extraordinária ao assimilar a ideia de suporte da informação a medium. A autorização legal veio com as citadas leis.

[5] Art. 16 da Lei 11.419/2006. No Estado de São Paulo: Provimento CG 13/2012, de 11/5/2012 (Dje 14/05/2012), des. José Renato Nalini. Provimento CNJ 39/2014 de 25/7/2014, (DJE de 30/7/2014), min. Guilherme Calmon.

[6] As expressões “molecularização” e “atomização” tornaram-se recorrentes em meus artigos. O modelo do nosso sistema registral, que se tornou paradigmático a partir de seu desenvolvimento ainda no século XIX, era baseado na criação de serventias isoladas, instaladas em comarcas, cujo exercício da atividade registral era fracionada (atomização). Somente muito recentemente, com o uso de recursos tecnológicos proporcionados, fundamentalmente, pela formação de redes eletrônicas, as serventias passaram a se inter-relacionar. Neste ambiente eletrônico (medium) dá-se o intercâmbio e o compartilhamento de informações sem que se elimine a ideia básica de autonomia, individualização e personificação da delegação. O Registro de Imóveis é uno em todo o território nacional; a interconexão dos Registros permite a prestação do serviço fracionada por meio da delegação. No transcurso do 4º Certforum, realizado entre os dias 8 a 10 de agosto de 2006, no Centro de Convenções Ulysses Guimarães, em Brasília, indiquei que vivemos a “terceira onda” do Registro de Imóveis, com a informatização, interconexão, interoperabilidade e integridade dos registros. “Com um marco regulatório”, disse, “promoveremos a molecularização dos registros, deixaremos de ter atomização para ter interconexão, intercâmbio, enfim, networking”. (Jacomino. Sérgio. IRIB, in Boletim Eletrônico do Irib n. 2.705, de 19/10/2006). Mais tarde, concluiria: “hoje, os cartórios ainda permanecem atomizados, sem comunicação entre si. No entanto, estamos caminhando para outro paradigma, vamos superar a ideia de atomização pelo conceito de molecularização, ou seja, essas unidades estarão ligadas umas às outras como moléculas e trocando informações, o que aumentará a segurança das informações e reduzirá custos”. Jacomino. Sérgio. A matrícula in Boletim do IRIB n. 330, jan./mar. 2007.

[7] Art. 12 do Provimento CG 13/2012, cit. e art. 14 do Provimento CNJ 39/2014.

Ilustração: Íris Jacomino

 Kollemata - jurisprudência

KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL

Compra e venda. Indisponibilidade. Qualificação registral – tempus regit actum.

Registro de Imóveis – dúvida – escritura pública de venda e compra – cedente cujos bens foram declarados indisponíveis – impossibilidade de registro de alienação voluntária – irrelevância de a indisponibilidade ter sido decretada depois do negócio jurídico – princípio do tempus regit actum – dúvida procedente – recurso desprovido.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 9000017-44.2013.8.26.0577 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE: São José dos Campos CIRC.: 1 DATA JULGAMENTO: 30/07/2015 DATA DJ: 17/09/2015 Relator: Elliot Akel íntegra:

PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000017-44.2013.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante LUIZ GILBERTO BARRETA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 30 de julho de 2015.

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 9000017-44.2013.8.26.0577
Apelante: Luiz Gilberto Barreta
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos.
Voto nº 34.244

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA – CEDENTE CUJOS BENS FORAM DECLARADOS INDISPONÍVEIS – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA – IRRELEVÂNCIA DE A INDISPONIBILIDADE TER SIDO DECRETADA DEPOIS DO NEGÓCIO JURÍDICO – PRINCÍPIO DO TEMPUS REGIT ACTUM – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos, que se negou a registrar escritura pública de venda e compra porque a interveniente cedente teve seus bens declarados indisponíveis antes do registro.

A recorrente alega que o negócio jurídico de venda e compra é anterior à decretação da indisponibilidade e, portanto, os adquirentes não podem ser prejudicados.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

É verdade que a escritura pública de venda e compra, com cessão de compromisso (original juntado às fls. 32/33), foi lavrada em 23 de setembro de 2003.

Quando o título foi levado a registro, contudo, já havia anotação de indisponibilidade de bens da cedente, oriunda de duas ações civis públicas.

A qualificação registral segue a regra tempus regit actum, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração (Ap. Cíveis nº 115-6/7, nº 777-6/7, nº 530-6/0, e nº 0004535-52.2011.8.26.0562).

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação n. 29.886-0/4, Relator o ilustre Desembargador Marcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça:

“A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.”

Logo, o Oficial não poderia mesmo registrar a escritura, da mesma forma que o Juiz Corregedor Permanente, no exercício de função administrativa, não poderia levantar as indisponibilidades.

Nesses termos nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fé pública registral – nótulas insones

SJ Cartórios , , , , , , , , , , ,

Ementa: O ensaio contesta a ideia de que a fé pública registral e a publicidade de direitos seriam invenção do gênio alemão do século XIX. Provocado pelo Velho ermitânio Prado, ao querer publicar a obra de Ehrenberg, o narrador rastreia, via De la Serna e Lysippo Garcia, as raízes peninsulares do instituto. Tese: o registro com fé pública foi peninsular antes de alemão, e popular antes de sábio. Palavras-chaves: fé pública registral; publicidade de direitos; registro de imóveis; terceiro de boa-fé; inoponibilidade do não inscrito; Cortes de Toledo (1538-1539); Cortes de Madri (1528); petición LXIIIJ; origem popular do registro; Lei Hipotecária de 1861; Pedro Gómez de la Serna; Lysippo Garcia; Victor Ehrenberg; história do direito registral espanhol.[1]

Fui ter com o dr. Ermitânio Prado certo de contagiá-lo com o meu júbilo: vamos editar, em primeira tradução ao português, a obra seminal de Victor Ehrenberg — Segurança Jurídica e Segurança de Tráfego com referência especial ao Registro Comercial —, livro que muitos citam e poucos leram.

O Velho ouviu-me até o fim, com aquela paciência que nele já é uma forma de reprovação. Achou a empresa oportuna; mas não se entusiasmou, e, ao cabo, deixou ver o que o incomodava. Não era Ehrenberg – a esse há de render-se ao que é seu; era a pressa com que, ao primeiro sinal de rigor dogmático, corremos a creditá-lo ao gênio tudesco, como se a publicidade constitutiva, a eficácia saneadora e a presunção absoluta do registro tivessem nascido, armadas e acabadas, da cabeça de algum jurista alemão do século XIX. “Acostumamo-nos”, disse-me, “a desconsiderar tudo quanto a cristandade peninsular obrou de valioso – e o prejuízo é nosso.”

Provoquei-o: haveria, antes dos tudescos, quem houvesse pensado o registro?

O Velho não respondeu de pronto. Como sempre, respondeu indicando-me mais e melhor leitura. Que eu fosse ao registrador Lysippo Garcia, atento como poucos, no início do século XX, aos movimentos reformistas; e que, por ele, chegasse a Pedro Gómez de la Serna, autor da admirada exposição de motivos da Lei Hipotecária espanhola de 1861. Ali, disse-me, eu acharia mais do que uma data anterior: acharia um registro de outra índole. “Não o instrumento que os senhores tudescos ergueram, nos séculos IX e X, para firmar o próprio domínio sobre vastos territórios, mas um registro de origem popular, pedido pelas cidades, feito para servir à sociedade — e não a uns poucos senhores”. “Demonstre isso”, concluiu, “e depois publique o seu alemão à vontade.”

Segui o conselho. De la Serna desce, com método, aos primórdios da matéria – e a sua Ley Hipotecaria é menos um comentário do que uma viagem ilustrada às origens da publicidade de direitos. Comecemos por onde ele começa.

Cortes de Madri de 1528

Sobre os primórdios da publicidade de direitos diz ele que, seguindo-se à magnífica epopeia da reconquista, o país devotava suas energias para fortalecer o crédito em todos os seus aspectos, inclusive o territorial. Sob o cetro de Carlos I, no impulso das grandes conquistas da América, formularem-se pleitos de garantia e segurança dos direitos.

A necessidade de fortalecimento do crédito, diz De La Serna, devia ser então um fato universalmente reconhecido. Segundo ele, as Cortes de Madri, celebradas a 1528, resultaram no primeiro ensaio de publicidade registral em Espanha. Eis a transcrição do pleito formulado ao rei:

“Suplican V. M. mande que todos los censos tributos que se echaren que los que assi los vendieren, los escrivanos ante quien pasaren sean obligados despues de hechos los contratos de llevar lo antel escrivano de concejo del lugar adonde passare dentro de treynta dias: por que de alli se sepa lo que se acensúa é atributa: porque será esto causa que ninguno venda mas de una vez lo que quisiere: porque muchas veces acaesce lo contrario”.[2]

Carlos I então respondeu:

“A esto vos respondemos que mandamos que las personas que de aquí adelante pusieren censos y tributos sobre sus casas y heredades y posesiones que tengan atributadas, ó encensuadas primero á otro, sean obligados de manifestar y declarar los censos y tributos que hasta entonces tuvieren cargados sobre las dichas sus casas y heredades y posesiones, so pena que si assi no lo hizieren, paguen con el dos tanto la cuantía que rescibieren por el censo que assi vendieren y cargaren de nuevo á la persona quien vendieron el dicho censo” .

Mas os louváveis objetivos que inspiraram a pragmática de 1528 não bastaram para coibir os abusos que havia tratado de corrigir, “porque se limitaba solo los censos y tributos bajo cuyas denominaciones no podían comprenderse ni la hipoteca ni otras cargas reales que afectan la propiedad”. Seria necessário dar um passo além. E ele veio em forma de reiteração nas Cortes de 1548 e 1558. Era necessário pensar no estabelecimento de um registro em que se pudesse inscrever e publicar a verdadeira titularidade e os direitos correspondentes. Era fundamental que se criasse um mecanismo que revelasse o verdadeiro estado da propriedade imobiliária e, com isso, fechar as portas ao frequente delito de estelionato.

Cortes de Toledo de 1538-1539

As cortes de Toledo se inauguraram a 15 de outubro de 1538 e se concluíram a 30 de março de 1539.

A pragmática de 1528 mandava declarar os ônus, sob pena de quem os ocultasse; não criava, porém, o registro público que os publicasse e tornasse oponíveis a terceiros. A declaração que ela exigia era privada – do devedor ao novo credor, relação interpartes –, e operava depois do dano, pela pena, não antes dele, pelo fato cognoscível. Faltava o salto: deixar de punir quem ocultava os ônus e passar a proteger quem confiava. Esse salto, que De La Serna já anunciava ao dizer que se tornara forçoso “pensar no estabelecimento de um registro”, dá-se em Toledo.

As Cortes que Carlos V convocou por real cédula de 6 de setembro de 1538 reuniram-se no mosteiro de San Juan de los Reyes, sob a presidência do cardeal D. Juan Tavera, arcebispo de Toledo, e ficaram na memória por motivo alheio ao nosso: foram as últimas em que se juntaram os três braços – clero, nobreza e comum –, pois a nobreza, recusando a sisa geral que o imperador lhe pedia, foi despedida para nunca mais ser convocada. Mas, sob o ruído daquela ruptura, os procuradores das cidades fizeram passar, no caderno de cento e vinte petições decretado a 30 de março de 1539, algo de muito mais longo alcance para a nossa matéria. Vinte daquelas resoluções viraram leis da Nueva Recopilación; uma delas nos interessa acima de todas.

É a petición LXIIIJ.[3] Reparem como o problema é posto exatamente nos termos de 1528 – o comprador que ignora os encargos que os vendedores “encubren y callan” –, mas a solução agora é de outra natureza:

“Asi mismo se escusarian muchos pleytos sabiendo los compradores los censos y tributos e impusiones é ipotecas que tienen las casas y heredades que compran, lo qual encubren y callan los vendedores. Suplicamos á Vuestra Magestad mande que en cada Ciudad, villa ó lugar donde oviere cabeza de jurisdicion aya una persona que tenga un libro en que se registren todos los contratos de las qualidades dichas: y que no registrandose dentro de vn termino no hagan fe ni pueda ni se juzgue conforme á ellos, ni por ellos sea obligado á cosa alguna ningund tercero posseedor, avnque tenga causa del vendedor, y quel tal registro no se muestre á ninguna persona, sino quel registrador pueda dar fe si ay ó no algun tributo ó venta anterior á pedimiento del vendedor.”

O registrador deveria dar certidão negativa de ônus e alienações. A resposta do rei, desta vez sem o rodeio da pena, é a adesão lisa e plena: “A esto vos respondemos que mandamos que se haga ansi como nos lo suplicays.”

Detenhamo-nos no que está, em castelhano de 1539, dentro destas poucas linhas. Há um livro – não uma sanção pecuniária – em cada cabeça de jurisdição. Há uma pessoa encarregada dele, e a petição já lhe dá o nome que ainda hoje usamos: o registrador. Há, a esse registrador, o poder de dar fé: “el registrador pueda dar fe si ay ó no algun tributo ó venta anterior”.

Poderíamos dizer que se revela, em estado embrionário, a fé pública registral?

E há, sobretudo, a consequência jurídica que faz do registro um registro, e não um mero arquivo: os fatos que não se inscrevam “no hagan fe”, e por isso “ni… sea obligado á cosa alguna ningund tercero posseedor, avnque tenga causa del vendedor”. Está ali, em germe, a inoponibilidade do não inscrito ao terceiro. Como consectário lógico, dá-se a proteção do terceiro que confia no que o livro diz ou cala.

Não se force a analogia além do que ela suporta: aquele registro castelhano era pessoal e relativamente sigiloso (o livro “no se muestre á ninguna persona”), e a fé que o registrador dava era negativa – certidão se havia ou não tributo ou venda anterior.

Estamos ainda longe da publicidade jurídica com a conceberam os juristas do século XIX. Mas a raiz do problema se revela nas cortes. A eficácia que faz do terceiro de boa-fé o centro de gravidade do sistema, a oponibilidade que se consagra pela inscrição, o ofício que empresta fé ao que consta – tudo aquilo que de hábito atribuímos ao gênio tudesco do século XIX – acha-se aqui prefigurado, em Castela, três séculos antes, e nasce de uma preocupação rasteiríssima e perene: que ninguém venda duas vezes o que é seu, e que quem compra possa saber o que compra.

Há, porém, um traço que não se deve perder, e que Lysippo Garcia, relendo De la Serna, faz questão de sublinhar.[4] O registro castelhano não nasce, como os dos senhores tudescos dos séculos IX e X, para firmar o domínio do grande sobre o vasto território; nasce do lado oposto. Basta reparar em quem o pediu: a petición saiu das primeiras Cortes a que já não acudiam nem a nobreza nem o clero — aquelas mesmas de onde os grandes se haviam retirado —, e foi obra dos procuradores das cidades e vilas. É lei de origem popular, que, nas palavras de Lysippo, “nada teve de feudal”; na Espanha, anota De la Serna, “nunca os grandes senhores pensaram em registros” para assegurar seus direitos senhoriais. E há a contraprova, quase cômica de tão franca: a medida não pegou porque os poderosos não a quiseram. As Cortes de Valladolid de 1548 e 1558 ainda clamavam pela sua observância, e a razão da desídia era transparente — o interesse das “pessoas poderosas que, carregadas de dívidas, não queriam que se conhecesse o estado de sua fortuna”. Quem ocultava os ônus tinha nome e brasão. A publicidade que ali se ensaiava amparava o pequeno que compra, não o grande que cala; e é por isso, antes que por qualquer refinamento dogmático, que ela merece o nome de raiz.

Vale registrar, por fim, que a ideia não brotou isolada nas Cortes. O próprio De la Serna anota que, em 10 de fevereiro daquele mesmo 1538, Carlos I já fizera publicar em Flandres um edito que estabelecia um registro “en justa protección de la propiedad y de la contratación”, com o mesmo intuito de coibir fraudes e estelionatos. O monarca que assentiu em Toledo trazia, pois, a ideia na bagagem: a publicidade registral despontava ao mesmo tempo de um e de outro lado de seus reinos, como exigência de uma época, e não como invento de uma só nação. É essa simultaneidade o que de mais instrutivo nos diz a velha senda hispânica.

O índice da própria edição acadêmica arquiva a petición sob a rubrica, em si reveladora, de “Registro de la propiedad”, e a resume assim: “el Rey accedió á ello y fué ley”.[5] Não foi, pois, proposta morta no papel: foi deferida e teve força de lei no caderno de 1539. Mas a mesma edição adverte, ao pé da página, que o acordo “no produjo ley ni en la Nueva ni en la Novísima Recopilación”. Eis o ponto: foi lei, mas não foi recopilada. As grandes consolidações posteriores não a recolheram, e a publicidade que ela instituía não chegou, ao que tudo indica, a criar raízes como instituição permanente. O que Toledo nos lega não é, então, um registro em funcionamento contínuo, mas algo distinto: uma publicidade registral inteiramente concebida e promulgada em 1539, que a Espanha só reergueria – agora para durar – na Lei Hipotecária de 1861. A semente foi lançada em 1539 e germinaria em 1861.

Contei ao Velho o que encontrara. Ouviu sem triunfo – a vaidade nunca foi o seu vício – mas não escondeu certa satisfação. O registro com fé pública não fora invento tudesco do oitocentos: fora pedido, três séculos antes pelos procuradores das cidades castelhanas, em Cortes de onde a nobreza se retirara, e nascera com a vocação que o Velho fazia questão de sublinhar – a de amparar quem compra de boa-fé contra quem vende calando o que deve.

Que a ideia não tenha vingado então, e que a Espanha só a fizesse sistema em 1861, nada tira ao essencial: foi peninsular antes de ser alemã, e popular antes de ser sábia. “Agora”, disse-me, devolvendo-me o Ehrenberg que eu lhe emprestara, “pode publicar o seu tudesco. Chega em boa companhia – e em segundo lugar.”

Notas

[1] O texto foi escrito em 6.7.2015 e dormitou nos escaninhos do Observatório do Registro.

[2] Disposição que vingou em lei. É a petición 65 das Cortes de Madrid de 1528 (Cortes de los antiguos reinos de León y de Castilla, RAH, t. IV, Madrid, 1882, p. 478); reiterada em Valladolid (1548) e por Felipe II em Valladolid (1558), passou às recopilações de Castela: Nueva Recopilación, lib. V, tít. XV, ley II, e Novísima Recopilación de las Leyes de España (Madrid, 1805), lib. X, tít. XV, ley II. De la Serna a reproduz na Introducción Histórica de seu Ley Hipotecaria (1862), de onde a tomamos.

[3] A divergência de numeração tem explicação documental. Gómez de la Serna cita esta petição como de número XI (Ley Hipotecaria, Introducción Histórica, § 139); a edição crítica da Real Academia de la Historia a numera LXIIIJ e adverte, em nota, que corresponde à “petición 11.ª de las que se imprimieron en 1545” (Cortes de los antiguos reinos de León y de Castilla, t. V, Madrid, Rivadeneyra, 1903, p. 134, nota 2, remetendo às Cortes de Carlos V, t. XX, fol. 242). O número XI segue, pois, a edição impressa de 1545 das petições; o LXIIIJ, o caderno manuscrito que a Academia tomou por base – duas tradições de numeração de um mesmo texto, não é um lapso de De la Serna. As Cortes abriram-se em 15 de outubro de 1538 e o caderno de cento e vinte petições foi decretado em 30 de março de 1539, donde a datação “1538-1539”. Adoto a numeração e a página da edição da RAH.

[4] Lysippo Garcia desenvolve o ponto no capítulo “Na Hespanha” (em O Registro de Imóveis: a transcripção, 1922, p. 45-48), seguindo Gómez de la Serna, Ley Hipotecaria, Introducción Histórica, §§ 143 e 159.

[5] É como a regesta o índice de matérias da própria edição acadêmica, sob a rubrica – anacrônica e, por isso, reveladora – Registro de la propiedad: “En la Petición 64 de las Cortes de 1538, suplicaron los Procuradores que en cada ciudad, villa ó lugar que fuera cabeza de jurisdicción, hubiese un libro donde se registrasen los censos, tributos, imposiciones é hipotecas de las casas y heredades. El Rey accedió á ello y fué ley” (Cortes de los antiguos reinos de León y de Castilla, t. V, Madrid, Rivadeneyra, 1903, índice, s. v. “Registro de la propiedad”, com remissão à p. 134). A mesma edição adverte, contudo, ao pé daquela página, que o acordo “no produjo ley ni en la Nueva ni en la Novísima Recopilación” (ibid., p. 134, nota 3). Note-se que o índice normaliza a grafia –  ‘imposiciones é hipotecas’ – onde o texto da petición conserva a forma de época, ‘impusiones é ipotecas’.

Consulte as fontes:

– Cortes de Toledo – 1538. Texto transcrito.
– Cortes de los Antiguos Reinos de León y de Castilla, publicadas pela Real Academia de la História. Tomo IV.
– Cortes de los Antiguos Reinos de León y de Castilla, publicadas pela Real Academia de la História. Tomo V.