Ementa: O ensaio contesta a ideia de que a fé pública registral e a publicidade de direitos seriam invenção do gênio alemão do século XIX. Provocado pelo Velho ermitânio Prado, ao querer publicar a obra de Ehrenberg, o narrador rastreia, via De la Serna e Lysippo Garcia, as raízes peninsulares do instituto. Tese: o registro com fé pública foi peninsular antes de alemão, e popular antes de sábio. Palavras-chaves: fé pública registral; publicidade de direitos; registro de imóveis; terceiro de boa-fé; inoponibilidade do não inscrito; Cortes de Toledo (1538-1539); Cortes de Madri (1528); petición LXIIIJ; origem popular do registro; Lei Hipotecária de 1861; Pedro Gómez de la Serna; Lysippo Garcia; Victor Ehrenberg; história do direito registral espanhol.^[1]

Fui ter com o dr. Ermitânio Prado certo de contagiá-lo com o meu júbilo: vamos editar, em primeira tradução ao português, a obra seminal de Victor Ehrenberg — Segurança Jurídica e Segurança de Tráfego com referência especial ao Registro Comercial —, livro que muitos citam e poucos leram.

O Velho ouviu-me até o fim, com aquela paciência que nele já é uma forma de reprovação. Achou a empresa oportuna; mas não se entusiasmou, e, ao cabo, deixou ver o que o incomodava. Não era Ehrenberg – a esse há de render-se ao que é seu; era a pressa com que, ao primeiro sinal de rigor dogmático, corremos a creditá-lo ao gênio tudesco, como se a publicidade constitutiva, a eficácia saneadora e a presunção absoluta do registro tivessem nascido, armadas e acabadas, da cabeça de algum jurista alemão do século XIX. “Acostumamo-nos”, disse-me, “a desconsiderar tudo quanto a cristandade peninsular obrou de valioso – e o prejuízo é nosso.”

Provoquei-o: haveria, antes dos tudescos, quem houvesse pensado o registro?

O Velho não respondeu de pronto. Como sempre, respondeu indicando-me mais e melhor leitura. Que eu fosse ao registrador Lysippo Garcia, atento como poucos, no início do século XX, aos movimentos reformistas; e que, por ele, chegasse a Pedro Gómez de la Serna, autor da admirada exposição de motivos da Lei Hipotecária espanhola de 1861. Ali, disse-me, eu acharia mais do que uma data anterior: acharia um registro de outra índole. “Não o instrumento que os senhores tudescos ergueram, nos séculos IX e X, para firmar o próprio domínio sobre vastos territórios, mas um registro de origem popular, pedido pelas cidades, feito para servir à sociedade — e não a uns poucos senhores”. “Demonstre isso”, concluiu, “e depois publique o seu alemão à vontade.”

Segui o conselho. De la Serna desce, com método, aos primórdios da matéria – e a sua Ley Hipotecaria é menos um comentário do que uma viagem ilustrada às origens da publicidade de direitos. Comecemos por onde ele começa.

Cortes de Madri de 1528

Sobre os primórdios da publicidade de direitos diz ele que, seguindo-se à magnífica epopeia da reconquista, o país devotava suas energias para fortalecer o crédito em todos os seus aspectos, inclusive o territorial. Sob o cetro de Carlos I, no impulso das grandes conquistas da América, formularem-se pleitos de garantia e segurança dos direitos.

A necessidade de fortalecimento do crédito, diz De La Serna, devia ser então um fato universalmente reconhecido. Segundo ele, as Cortes de Madri, celebradas a 1528, resultaram no primeiro ensaio de publicidade registral em Espanha. Eis a transcrição do pleito formulado ao rei:

“Suplican V. M. mande que todos los censos tributos que se echaren que los que assi los vendieren, los escrivanos ante quien pasaren sean obligados despues de hechos los contratos de llevar lo antel escrivano de concejo del lugar adonde passare dentro de treynta dias: por que de alli se sepa lo que se acensúa é atributa: porque será esto causa que ninguno venda mas de una vez lo que quisiere: porque muchas veces acaesce lo contrario”.[2]

Carlos I então respondeu:

“A esto vos respondemos que mandamos que las personas que de aquí adelante pusieren censos y tributos sobre sus casas y heredades y posesiones que tengan atributadas, ó encensuadas primero á otro, sean obligados de manifestar y declarar los censos y tributos que hasta entonces tuvieren cargados sobre las dichas sus casas y heredades y posesiones, so pena que si assi no lo hizieren, paguen con el dos tanto la cuantía que rescibieren por el censo que assi vendieren y cargaren de nuevo á la persona quien vendieron el dicho censo” .

Mas os louváveis objetivos que inspiraram a pragmática de 1528 não bastaram para coibir os abusos que havia tratado de corrigir, “porque se limitaba solo los censos y tributos bajo cuyas denominaciones no podían comprenderse ni la hipoteca ni otras cargas reales que afectan la propiedad”. Seria necessário dar um passo além. E ele veio em forma de reiteração nas Cortes de 1548 e 1558. Era necessário pensar no estabelecimento de um registro em que se pudesse inscrever e publicar a verdadeira titularidade e os direitos correspondentes. Era fundamental que se criasse um mecanismo que revelasse o verdadeiro estado da propriedade imobiliária e, com isso, fechar as portas ao frequente delito de estelionato.

Cortes de Toledo de 1538-1539

As cortes de Toledo se inauguraram a 15 de outubro de 1538 e se concluíram a 30 de março de 1539.

A pragmática de 1528 mandava declarar os ônus, sob pena de quem os ocultasse; não criava, porém, o registro público que os publicasse e tornasse oponíveis a terceiros. A declaração que ela exigia era privada – do devedor ao novo credor, relação interpartes –, e operava depois do dano, pela pena, não antes dele, pelo fato cognoscível. Faltava o salto: deixar de punir quem ocultava os ônus e passar a proteger quem confiava. Esse salto, que De La Serna já anunciava ao dizer que se tornara forçoso “pensar no estabelecimento de um registro”, dá-se em Toledo.

As Cortes que Carlos V convocou por real cédula de 6 de setembro de 1538 reuniram-se no mosteiro de San Juan de los Reyes, sob a presidência do cardeal D. Juan Tavera, arcebispo de Toledo, e ficaram na memória por motivo alheio ao nosso: foram as últimas em que se juntaram os três braços – clero, nobreza e comum –, pois a nobreza, recusando a sisa geral que o imperador lhe pedia, foi despedida para nunca mais ser convocada. Mas, sob o ruído daquela ruptura, os procuradores das cidades fizeram passar, no caderno de cento e vinte petições decretado a 30 de março de 1539, algo de muito mais longo alcance para a nossa matéria. Vinte daquelas resoluções viraram leis da Nueva Recopilación; uma delas nos interessa acima de todas.

É a petición LXIIIJ.[3] Reparem como o problema é posto exatamente nos termos de 1528 – o comprador que ignora os encargos que os vendedores “encubren y callan” –, mas a solução agora é de outra natureza:

“Asi mismo se escusarian muchos pleytos sabiendo los compradores los censos y tributos e impusiones é ipotecas que tienen las casas y heredades que compran, lo qual encubren y callan los vendedores. Suplicamos á Vuestra Magestad mande que en cada Ciudad, villa ó lugar donde oviere cabeza de jurisdicion aya una persona que tenga un libro en que se registren todos los contratos de las qualidades dichas: y que no registrandose dentro de vn termino no hagan fe ni pueda ni se juzgue conforme á ellos, ni por ellos sea obligado á cosa alguna ningund tercero posseedor, avnque tenga causa del vendedor, y quel tal registro no se muestre á ninguna persona, sino quel registrador pueda dar fe si ay ó no algun tributo ó venta anterior á pedimiento del vendedor.”

O registrador deveria dar certidão negativa de ônus e alienações. A resposta do rei, desta vez sem o rodeio da pena, é a adesão lisa e plena: “A esto vos respondemos que mandamos que se haga ansi como nos lo suplicays.”

Detenhamo-nos no que está, em castelhano de 1539, dentro destas poucas linhas. Há um livro – não uma sanção pecuniária – em cada cabeça de jurisdição. Há uma pessoa encarregada dele, e a petição já lhe dá o nome que ainda hoje usamos: o registrador. Há, a esse registrador, o poder de dar fé: “el registrador pueda dar fe si ay ó no algun tributo ó venta anterior”.

Poderíamos dizer que se revela, em estado embrionário, a fé pública registral?

E há, sobretudo, a consequência jurídica que faz do registro um registro, e não um mero arquivo: os fatos que não se inscrevam “no hagan fe”, e por isso “ni… sea obligado á cosa alguna ningund tercero posseedor, avnque tenga causa del vendedor”. Está ali, em germe, a inoponibilidade do não inscrito ao terceiro. Como consectário lógico, dá-se a proteção do terceiro que confia no que o livro diz ou cala.

Não se force a analogia além do que ela suporta: aquele registro castelhano era pessoal e relativamente sigiloso (o livro “no se muestre á ninguna persona”), e a fé que o registrador dava era negativa – certidão se havia ou não tributo ou venda anterior.

Estamos ainda longe da publicidade jurídica com a conceberam os juristas do século XIX. Mas a raiz do problema se revela nas cortes. A eficácia que faz do terceiro de boa-fé o centro de gravidade do sistema, a oponibilidade que se consagra pela inscrição, o ofício que empresta fé ao que consta – tudo aquilo que de hábito atribuímos ao gênio tudesco do século XIX – acha-se aqui prefigurado, em Castela, três séculos antes, e nasce de uma preocupação rasteiríssima e perene: que ninguém venda duas vezes o que é seu, e que quem compra possa saber o que compra.

Há, porém, um traço que não se deve perder, e que Lysippo Garcia, relendo De la Serna, faz questão de sublinhar.[4] O registro castelhano não nasce, como os dos senhores tudescos dos séculos IX e X, para firmar o domínio do grande sobre o vasto território; nasce do lado oposto. Basta reparar em quem o pediu: a petición saiu das primeiras Cortes a que já não acudiam nem a nobreza nem o clero — aquelas mesmas de onde os grandes se haviam retirado —, e foi obra dos procuradores das cidades e vilas. É lei de origem popular, que, nas palavras de Lysippo, “nada teve de feudal”; na Espanha, anota De la Serna, “nunca os grandes senhores pensaram em registros” para assegurar seus direitos senhoriais. E há a contraprova, quase cômica de tão franca: a medida não pegou porque os poderosos não a quiseram. As Cortes de Valladolid de 1548 e 1558 ainda clamavam pela sua observância, e a razão da desídia era transparente — o interesse das “pessoas poderosas que, carregadas de dívidas, não queriam que se conhecesse o estado de sua fortuna”. Quem ocultava os ônus tinha nome e brasão. A publicidade que ali se ensaiava amparava o pequeno que compra, não o grande que cala; e é por isso, antes que por qualquer refinamento dogmático, que ela merece o nome de raiz.

Vale registrar, por fim, que a ideia não brotou isolada nas Cortes. O próprio De la Serna anota que, em 10 de fevereiro daquele mesmo 1538, Carlos I já fizera publicar em Flandres um edito que estabelecia um registro “en justa protección de la propiedad y de la contratación”, com o mesmo intuito de coibir fraudes e estelionatos. O monarca que assentiu em Toledo trazia, pois, a ideia na bagagem: a publicidade registral despontava ao mesmo tempo de um e de outro lado de seus reinos, como exigência de uma época, e não como invento de uma só nação. É essa simultaneidade o que de mais instrutivo nos diz a velha senda hispânica.

O índice da própria edição acadêmica arquiva a petición sob a rubrica, em si reveladora, de “Registro de la propiedad”, e a resume assim: “el Rey accedió á ello y fué ley”.[5] Não foi, pois, proposta morta no papel: foi deferida e teve força de lei no caderno de 1539. Mas a mesma edição adverte, ao pé da página, que o acordo “no produjo ley ni en la Nueva ni en la Novísima Recopilación”. Eis o ponto: foi lei, mas não foi recopilada. As grandes consolidações posteriores não a recolheram, e a publicidade que ela instituía não chegou, ao que tudo indica, a criar raízes como instituição permanente. O que Toledo nos lega não é, então, um registro em funcionamento contínuo, mas algo distinto: uma publicidade registral inteiramente concebida e promulgada em 1539, que a Espanha só reergueria – agora para durar – na Lei Hipotecária de 1861. A semente foi lançada em 1539 e germinaria em 1861.

Contei ao Velho o que encontrara. Ouviu sem triunfo – a vaidade nunca foi o seu vício – mas não escondeu certa satisfação. O registro com fé pública não fora invento tudesco do oitocentos: fora pedido, três séculos antes pelos procuradores das cidades castelhanas, em Cortes de onde a nobreza se retirara, e nascera com a vocação que o Velho fazia questão de sublinhar – a de amparar quem compra de boa-fé contra quem vende calando o que deve.

Que a ideia não tenha vingado então, e que a Espanha só a fizesse sistema em 1861, nada tira ao essencial: foi peninsular antes de ser alemã, e popular antes de ser sábia. “Agora”, disse-me, devolvendo-me o Ehrenberg que eu lhe emprestara, “pode publicar o seu tudesco. Chega em boa companhia – e em segundo lugar.”

---

Notas

[1] O texto foi escrito em 6.7.2015 e dormitou nos escaninhos do Observatório do Registro.

[2] Disposição que vingou em lei. É a petición 65 das Cortes de Madrid de 1528 (Cortes de los antiguos reinos de León y de Castilla, RAH, t. IV, Madrid, 1882, p. 478); reiterada em Valladolid (1548) e por Felipe II em Valladolid (1558), passou às recopilações de Castela: Nueva Recopilación, lib. V, tít. XV, ley II, e Novísima Recopilación de las Leyes de España (Madrid, 1805), lib. X, tít. XV, ley II. De la Serna a reproduz na Introducción Histórica de seu Ley Hipotecaria (1862), de onde a tomamos.

[3] A divergência de numeração tem explicação documental. Gómez de la Serna cita esta petição como de número XI (Ley Hipotecaria, Introducción Histórica, § 139); a edição crítica da Real Academia de la Historia a numera LXIIIJ e adverte, em nota, que corresponde à “petición 11.ª de las que se imprimieron en 1545” (Cortes de los antiguos reinos de León y de Castilla, t. V, Madrid, Rivadeneyra, 1903, p. 134, nota 2, remetendo às Cortes de Carlos V, t. XX, fol. 242). O número XI segue, pois, a edição impressa de 1545 das petições; o LXIIIJ, o caderno manuscrito que a Academia tomou por base – duas tradições de numeração de um mesmo texto, não é um lapso de De la Serna. As Cortes abriram-se em 15 de outubro de 1538 e o caderno de cento e vinte petições foi decretado em 30 de março de 1539, donde a datação “1538-1539”. Adoto a numeração e a página da edição da RAH.

[4] Lysippo Garcia desenvolve o ponto no capítulo “Na Hespanha” (em O Registro de Imóveis: a transcripção, 1922, p. 45-48), seguindo Gómez de la Serna, Ley Hipotecaria, Introducción Histórica, §§ 143 e 159.

[5] É como a regesta o índice de matérias da própria edição acadêmica, sob a rubrica – anacrônica e, por isso, reveladora – Registro de la propiedad: “En la Petición 64 de las Cortes de 1538, suplicaron los Procuradores que en cada ciudad, villa ó lugar que fuera cabeza de jurisdicción, hubiese un libro donde se registrasen los censos, tributos, imposiciones é hipotecas de las casas y heredades. El Rey accedió á ello y fué ley” (Cortes de los antiguos reinos de León y de Castilla, t. V, Madrid, Rivadeneyra, 1903, índice, s. v. “Registro de la propiedad”, com remissão à p. 134). A mesma edição adverte, contudo, ao pé daquela página, que o acordo “no produjo ley ni en la Nueva ni en la Novísima Recopilación” (ibid., p. 134, nota 3). Note-se que o índice normaliza a grafia –  ‘imposiciones é hipotecas’ – onde o texto da petición conserva a forma de época, ‘impusiones é ipotecas’.

Consulte as fontes:

– Cortes de Toledo – 1538. Texto transcrito.
– Cortes de los Antiguos Reinos de León y de Castilla, publicadas pela Real Academia de la História. Tomo IV.
– Cortes de los Antiguos Reinos de León y de Castilla, publicadas pela Real Academia de la História. Tomo V.