Diálogos sob as Romãzeiras

7 de junho de 20268 de junho de 2026 SJ Cartórios, Ermitanices Código Nacional de Normas, CNJ, CNN-CN-CNJ-Extra, Corregedoria Nacional de Justiça, direito registral, Hipertelia regulamentar, Independência jurídica do registrador, Inflação regulatória, Provimentos extrajudiciais

Tapeçaria medieval com uma mulher segurando um espelho, rodeada por um unicórnio e um leão, em um fundo floral vibrante.

Um autor sensível sempre anda à caça de unicórnios. Quem é este ser raro, de natureza nobre, que se dissimula na choldra de rostos tristes e inexpressivos? Quem é este ente virtuoso que não se furta a misteres tão prosaicos – como a leitura de textos mundanos? Meu Deus, os unicórnios leem!

Eu acredito em unicórnios. Às vezes eles nos revelam um insuspeito conhecimento que têm de nós mesmos. Há sempre um pacto de intimidade entre o leitor e o escritor. O unicórnio descansa a cabeça no colo da donzela – a alma gentil e soberana do escriba. A anima conduz o unicórnio para seu jardim de romãzeiras murado pelas plágulas vazadas de uma lavra infinda. O escriba é tão antigo quanto a escrita. E ele sempre a renova com sua pena perita.

O unicórnio sussurra aos meus ouvidos. Suas palavras calham como notas delicadas sobre as pedras orvalhadas na madrugada. Calham no jardim dos olvidos veneráveis. Até mesmo a lavra ilustrada se dobra à doçura dos pensamentos baratos que vagueiam na noite vazia.

Às vezes a verba se torna valente; às vezes tergiversa cinicamente – versa sobre si mesma, sem rima nem verso, apenas marcha no descompasso binário e controverso. Mas, muita calma nesta alma. Não resfolgue ainda. Resfolgar é hesitação, dúvida, tomadia de partida do mesmo velho e cansado recomeço.

Quaestio

O Dr. Diógenes de Cronópolis é um advogado retirado, amigo do Dr. Ermitânio Prado, ambos habituais do João Mendes Jr. ainda nos estertores da década de 60. Jamais nos encontramos no Rus Eremiticum. Ele visita o Velho Leão do Jockey às segundas-feiras; eu às quintas. Não nos falamos senão por telégrafo (logo vão compreender).

O circuito de nossos diálogos se armou a partir de uma palestra proferida por mim no encontro de registradores do Estado de São Paulo. Buscando reatar a nouvelle vague registral ao trato tradicional que nos reconduz aos alicerces da instituição registral, apresentei um diagnóstico que pretendia demonstrar empiricamente o que há mais de uma década Ricardo Dip anteviu, armado unicamente de sua aguda inteligência e das ferramentas da razão. A crítica não se esvaía no diagnóstico, nem era dirigida ao órgão regulador, mas propunha a superação dos obstáculos pela via da modernização do sistema e do uso de novas tecnologias.

Diógenes com sua lanterna percuciente vazou e esventrou o discurso e logo flagrou o ardil que articula a prosa pseudoilustrada do escriba. Apontou e feriu os nós do argumento com a luz furtada do gênio de todas as luzes. E riu-se de si mesmo ao enviar-me as tais mensagens telegráficas. Telégrafo? Sim, os novos meios acolhem e transformam os antigos meios em obras de arte. Divertimo-nos bastante com essas ideias. Falamo-nos por sinais digitais.

Dr. Diógenes se afasta do mote insepulto. Ainda nutre certo idealismo panglossiano. Entretanto, ele e eu sabemos que os mortos devem enterrar seus mortos. “Ou deles motejar, para se manter vivos e alertas” – diria o Dr. Ermitânio com humor mordaz.

Posto tudo isso, pergunto-lhe: seguimos com a prosa? Ele me responde que sim. Menos por necessidade, e mais motivado pelo impulso de dar curso ao duelo de espadas fátuas, confeito de letra e silêncio.

Lanço-me ao repto, como quem rapta e plagia o argumento e a resposta possível, decompondo-os – como ele fez, aliás. Encontramo-nos no labirinto!

Caro leitor. Não creia tanto no dito. Como na música do Bardo Iacominus, “leia o não escrito, o dito pelo não dito…”.

“Quantitativismo”

A mensagem crava uma sentença: a premissa central faz leitura excessivamente quantitativa de um fenômeno essencialmente qualitativo.

Entretanto, a objeção inverte a genealogia do trabalho. O ponto de partida não é o número, mas o diagnóstico dogmático, formulado por Ricardo Dip em 2010, da colisão entre o exercício do poder regulamentar e a autonomia e independência jurídica do registrador. A quantificação vem depois, como teste e prova: a tese qualitativa ganha lastro empírico verificável década e meia depois dos escritos dipianos. A razão, partindo dos princípios da instituição registral (eles próprios decantados da experiência), demonstra; a empiria recente, anos depois, não os funda, mas confirma-os. O fato não fundou a tese: compareceu como testemunha tardia do que o intelecto já sabia. Dr. Diógenes, o Sr. deveria sancionar a ordem dos fatores: a lanterna não lhe serve para enxergar à luz do dia, mas para significar.

Pode-se discutir e combater a medida; não se pode acusá-la de substituir a análise qualitativa que a precede e a estrutura que afinal revela. A citação não é ornato para iletrados: o estudo opera com a tipologia dipiana das três modalidades de praxe administrativista – normação geral, solução administrativa de casos privados, mandatos singulares substituintes – e verifica que a primeira delas alcançou, no triênio 2023-2026, escala e densidade sem paralelo histórico.

O que era, em 2010, sintoma a ser provado empiricamente é, em 2026, fato auditado. Compulsado o CNN (Código Nacional de Normas), a leitura de conteúdo atribui ao ato registral 38,5% do corpus – o entorno fica com os 61,5% restantes; a análise de irradiação semântica classifica conceitualmente os seus 63 capítulos – não a partir das palavras-âncoras, mas por juízo hermenêutico, pela via da codificação, pelo método estatístico. Se vício houvesse, seria o da prudência excessiva: o coeficiente de 3,11× é deliberadamente conservador – excluídas as onze prorrogadoras, baixadas sob as trevas da COVID, subiria a 3,46× nos dias que correm.

Trabalhei sempre com o piso, nunca com o teto. E há uma inversão de ônus embutida na crítica: sem medida, o debate sobre excesso ou adequação regulatória permanece no terreno das meras impressões. Neste caso, os “fatos são coisas estúpidas”, motejando com a passagem hilária que alguns conhecem.

Este é precisamente o ponto: o estudo procurou complementar a dogmática com dados empíricos. Quem sustenta que o crescimento da regulação é evolução também precisará, em algum momento, fornecer um índice. A planilha auxiliar está depositada e disponível para consulta; aguardo a contraplanilha.

Além disso, a proposta do trabalho não se cinge a atacar ingenuamente o fenômeno da hipertelia regulamentar per se. Parto do pressuposto declarado já na lâmina inicial: Novos desafios – para uma resposta molecular assistida por inteligência artificial corporativa. Sobre os dados oferecidos construo uma tese. A constatação de que a entropia regulatória é conatural à burocratização do Estado contemporâneo não representa novidade alguma. Este fenômeno era já diagnosticado por Weber: a racionalização formal levada ao limite converte-se em irracionalidade material. Tampouco passou despercebida aos autores do século XX a produção normativa em ritmo industrial, com a consequente degradação da norma em medida de circunstância (legislação motorizada de Carl Schmitt). O que era motorização da lei, hoje é a motorização do regulamento, fato revelado no trabalho: uma alteração ao CNN a cada três semanas é o retrato do fenômeno.

O próprio Ricardo Dip, retomando o flou du droit de Mireille Delmas-Marty, chamou a isso evaporação do direito: “algo que hoje nos impera o que fazer para, amanhã, impor-nos exatamente o oposto” (Registro sobre Registros: Princípios, t. 3, Lepanto, 2019). E remata com a “expectativa contínua da anistia do dia seguinte”.

Seja como for, tomo o fato da evaporação do direito como hipótese de reconhecimento e enfrentamento, não como lamento reacionário em face das novas demandas sociais – mesmo diante da burocracia irracional made in Brazil. Ferramentas eficazes serão simplesmente imprescindíveis para enfrentar a tormenta administrativa. Leão não se caça com estilingue. Simples assim.

Evolução não é inflação…

“Evolução, não inflação”, diz o Dr. Diógenes. “Mais normas e plataformas não significam deformação; podem ser adaptação necessária de uma função pública a uma sociedade mais complexa e digitalizada”.

Neste ponto concedo um ponto ao Dr. Diógenes: talvez este direito gasoso (nas palavras do nosso amigo comum, Dr. Ermitânio Prado) seja o garde-fou que permite ao sistema jurídico adaptar-se e gerenciar a complexidade das sociedades plurais sem fraturar-se ao rolar escada abaixo rumo ao caos informacional. Talvez devêssemos considerar a logique floue aplicada ao raciocínio jurídico para lidar com essas transformações contemporâneas.

Sobre a evolução regulatória digo-lhe que a hipótese da adaptação à complexidade social foi bem ponderada. Tão bem ponderada que recebeu seção própria no estudo, com o reconhecimento expresso de que, sem ela, o diagnóstico seria parcial e, em alguma medida, injusto. Ali se nomeiam, uma a uma, as demandas sociais materialmente legítimas que pressionam o sistema: o crédito imobiliário em escala, a regularização fundiária, a interoperabilidade jurídico-fiscal-cadastral, a inteligência financeira, a eletronificação da sociedade, entre outras tantas assaz relevantes. Nenhuma delas é recusada – o texto chega a advertir que seria erro grosseiro lê-lo nesse sentido. A distinção que estrutura todo o argumento é outra: ela vinca a diferença entre a legitimidade da demanda e a forma institucional pela qual vem sendo atendida. A objeção, portanto, escancara uma porta aberta. Se o crescimento normativo respondesse singelamente à complexificação da sociedade, ele se distribuiria pelos instrumentos do CNJ. Não é o que os dados mostram: as Resoluções do Plenário (órgão colegiado, com contraditório institucional) mantêm ritmo praticamente neutro (≈1,0×); a explosão concentra-se integralmente nos Provimentos da Corregedoria Nacional (3,11×), instrumento monocrático por definição legal.

E aqui o Dr. Diógenes ergueria a lanterna: a missão regulatória é, por desenho constitucional e regimental, endereçada ao Corregedor Nacional (EC 45, Regimento Interno do CNJ, tudo em ordem). Concedo-o sem reservas – e a concessão me serve. A competência é constante desde 2004; a explosão é do último triênio. Constante não explica variável. Se a atribuição fosse a causa, a curva seria a mesma há vinte anos – e não é: comparada consigo mesma, a Corregedoria Nacional produz hoje em ritmo sem paralelo em sua própria história. Note-se o que esse cotejo tem de decisivo: por comparar o órgão consigo mesmo, mantém fixa a competência e isola o que de fato variou – não quem regula, mas o quanto e o como. A comparação com o Plenário, por isso, não prova a tese; ilustra-a – e ainda assim revela a física dos instrumentos: onde há colégio e contraditório, a norma decanta; onde há centralização decisória, jorra.

Dirá o Dr. Diógenes que Plenário e Corregedoria não partilham o mesmo mandato, e que parte do desnível é de atribuição. Concedo de novo – e de novo a concessão me serve: é justamente por isso que a prova não repousa no contraste entre os dois, mas na Corregedoria medida contra o seu próprio passado. Ali não há mandato diverso a confundir o quadro; há um só mandato, constante, e um ritmo que disparou.

Os pesos e contrapesos criados para interação orgânica com a autoridade correcional já não operam, tout court. A Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro (CoNR), concebida pelo gênio de Marcelo Berthe e criada pela Ministra Maria Thereza de Assis Moura (Portaria CN-CNJ 53/2020), vai se perdendo na maré montante da normação. E o Conselho Consultivo e a Câmara de Regulação – que com ela formariam a tríade concebida para conter o impulso regulatório – deixaram de atuar de modo coordenado, à parte os pareceres ofertados a conselheiros que buscam orientação uniforme em casos concretos.

As 50 alterações ao próprio CNN em 32,5 meses representam 80% dos provimentos pós-CNN: o código recém-editado não cessa de reescrever-se. Uma emenda a cada três semanas; os números são impressivos.

“A evolução institucional consolida”

De fato, evolução institucional consolida; o que se observa é instabilidade do fluxo consolidador. E a moldura de conformidade redefine-se a cada janela de regulação: o Manual RFB de abril de 2026, que se propõe oferecer “visão integral do segmento”, nasceu defasado e defectivo – um mês depois entrava em vigência punitiva a NR-1 psicossocial; nas duas semanas seguintes ao fechamento do estudo sobrevieram os Provimentos 225 e 226. Até o diagnóstico nasce datado e já temos saudades do que ainda não vivemos… E registre-se: o trabalho não nega a legitimidade material de PLD/FT, LGPD ou interoperabilidade; elas estão expressamente classificadas como convergência legítima ou inovação com base legal. A crítica é ao ritmo, à instabilidade, à arquitetura de produção regulamentar, mas não à substância dessas pautas.

Falta à tese evolutiva, ademais, o essencial: o efeito agregado jamais foi objeto de avaliação institucional. Cada obrigação foi instituída por sua própria racionalidade, todas defensáveis isoladamente; nenhuma foi calibrada considerando o conjunto. E o exemplo da Resolução 547/2024 dá a medida da natureza do acréscimo: a serventia, ali, não qualifica nada – é convocada, simplesmente, a alimentar um circuito judiciário com informação preexistente em seu acervo. A informação é redundante; basta pensar no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro – LC 214/2025 e IN RFB 2.275/2025), na interoperabilidade de dados entre municípios e RI, DOI, cadastro ambiental, rural etc. Chamar a isso expansão de responsabilidades institucionais é generoso. E deixe-me lhe dizer: de regulação disfuncional e irracional há vários exemplos. Cito apenas um macroenguiço informacional: nada fala com nada. Erigimos uma babel entrópica.

À parte a irracionalidade das medidas que se sucedem sem lastro nas anteriores, a regulação nos conduz à ruptura do equilíbrio econômico-financeiro representado pela fixação dos emolumentos, que há muitas décadas vem ajustando-se às circunstâncias. Equilíbrio, recorde-se, com assento constitucional e legal (art. 236, § 2º, da CF; Lei n. 10.169/2000). A conta da adjunção contínua de atividades-meio chega sempre ao mesmo endereço.

O diagnóstico aponta para o tombo na escadaria do fórum sem o apoio do corrimão – para ficarmos nas paráfrases francesas.

“O entorno é condição estrutural do ato”

Segundo o nosso Homem da Lanterna, a conclusão do trabalho seria metodologicamente discutível. Concluir que o CNN se volta ao entorno porque só 38,5% tratam do ato registral seria falso. Basta pensar em setores regulados, governança, fiscalização, segurança da informação e controle de riscos. Estes não seriam aspectos periféricos, mas condições de validade e confiabilidade do ato principal.

Touché! Deixe-me devolver o golpe em quatro movimentos, à moda da sala d’armas. E guarde-se o Dr. Diógenes: ao final, reservo-lhe um coup d’arrêt.

Primeiro: o argumento prova demais. Se tudo o que cerca o ato é condição estrutural dele, nenhuma proporção concebível – digamos, 61,5%, 80%, 95% – jamais caracterizaria desvio. Segundo: o estudo não afirma que o ancilar é ilegítimo; a essencialidade do acessório decorre de sua própria natureza. Afirma-se que os anéis burocráticos não são o núcleo-duro do sistema e que seu custo operacional recai integralmente sobre um único ponto de integração (o registrador), sem ontologia comum nem reaproveitamento de dados. A questão não é a existência do entorno, é o custo, em termos de tempo e de energia, necessário para tradução e cognição. E o critério não é meu, é de Ricardo Dip, na fórmula do equilíbrio: a intendência estatal do registro cifra-se, exclusivamente, na aferição da regularidade e da continuidade da prestação do serviço. O que o cotejo empírico revela é regência de mérito operacional – TIC, governança de dados, triagem social, contabilidade fiscal cruzada – que ultrapassa de longe o controle de regularidade. O delegatário não é mais inspecionado quanto ao bom funcionamento de seu mister; é dirigido, em minúcia, quanto ao modo de executá-lo.

Terceiro: a metodologia foi deliberadamente exposta à contestação: três leituras (conservadora, crítica e otimista), três métricas (caracteres, artigos, capítulos), tabela com as 63 classificações contestável item a item, e a ressalva expressa de que a análise por codificador único não é padrão-ouro. O crítico que discorde pode recodificar – o método foi construído para isso. E note-se: mesmo na leitura mais favorável ao CNN (69,7%), três em cada dez ocorrências tratam do ancilar; na leitura desagregada, o ato não ultrapassa 45% em nenhuma das três métricas.

A analogia com setores regulados claudica no essencial: o registrador não é entidade supervisionada típica; ele é um delegatário, pessoa física, com independência jurídica e autonomia legalmente reconhecidas e asseguradas (Lei 8.935/94). O poder-dever de atuar como jurista, essencial na atividade, não pode solver-se na multidão de encargos ad extra.

Não se pode esquecer: o registrador não forma seus preços; ele remunera-se com os emolumentos, fixados por lei. Se há desequilíbrio progressivo, adivinha-se a ruína do modelo.

Some-se a sobreposição de múltiplas qualificações jurídicas sobre a mesma pessoa: profissional do direito investido em delegação personalíssima; contribuinte individual e fonte pagadora equiparada a empresa; controlador LGPD e obrigado perante o COAF; empregador celetista, entre outras. Só a primeira é constitutiva da função; várias outras (apenas indicadas ad exemplum) agregaram-se por estratificação, sem recomposição do regime econômico. Ao fim e ao cabo, trata-se de uma equação econômica, se considerarmos que os anéis estratificados são elementos consubstanciais à atividade, como sugere o meu contendor.

Há, porém, um quarto golpe, que o próprio Estado me forneceu de presente. A Portaria MTE 1.419/2024 cataloga os fatores psicossociais de adoecimento no trabalho: sobrecarga; baixo controle e autonomia; baixa clareza de papel; baixas recompensas; baixa justiça organizacional. Ora, esses fatores são – a coincidência é clinicamente perfeita – exatamente os efeitos que o conjunto regulatório descrito no estudo produz sobre o próprio delegatário: sobrecarga ancilar; baixo controle (plataformas desequilibradas, dispersão funcional do Serp, normalização imperita etc.); baixa clareza de papéis (entre a função jurídica, o controle correcional e o fiscal); baixas recompensas (emolumentos descompensados ante deveres e obrigações em constante expansão); baixa justiça organizacional (o ônus transferido sem recomposição).

A norma do MTE, dirigida aos empregados da serventia, é a fotografia clínica do que o entorno faz ao empregador. Um entorno que o próprio Estado classifica como patogênico quando aplicado a qualquer trabalhador não pode ser descrito, sem ironia, como condição estrutural de confiabilidade do ato. E não esqueçamos o que está em jogo quando o entorno devora o centro: as qualificações (jurídicas) continuam a ser feitas – mais superficiais, com fundamentação mais sumária, jurisprudência menos consistente, extratos e inscrições “por indicação” (extratos). A qualificação não desaparece; rebaixa-se. E com ela rebaixa-se o conteúdo material da delegação.

Confesso ao leitor o que o Dr. Diógenes já farejou: nada disso foi ainda o coup d’arrêt prometido. Os movimentos pararam e responderam; o golpe de parada é outro: fere-se o adversário no tempo do próprio ataque. Pois bem: concedo-lhe tudo. Seja o entorno condição estrutural do ato. Mas toda condição vive em função do condicionado – e condição que onera sem servir, que se estratifica sem ontologia comum, que consome a cognição do ato que deveria fiar e devolve qualificação rebaixada e delegatário adoecido, falha precisamente como condição. Elevados os anéis burocráticos a estrutura, sua desordem é desordem estrutural: o Dr. Diógenes, querendo absolver a periferia, agravou-lhe a pena. E que ninguém me acuse de recusar as cascas: a cebola é as suas camadas. Mas, descascada sem método, acaba como a de Peer Gynt: anel sobre anel e nenhum miolo; e quem a descasca, chora. A proposta do trabalho nunca foi outra: não arrancar os anéis, mas instituir a arte de descascá-los – sem choro nem ranger de dentes.

“Plataformização é modernização”

Nem sempre, Dr. Diógenes, nem sempre. O Sr. leu a integração tecnológica como sobrecarga, quando pode ser redução de assimetrias informacionais, transparência e fortalecimento da segurança jurídica.

Vamos à sua provocação como quem sai a campo para a caça. A sua objeção combate um espantalho. O Sr. sabe, eu fui um dos coautores do SREI e ONR. Justo eu combateria a plataformização? Não faz muito sentido.

Sustento a integração desde 2006, quando diagnostiquei a fissiparidade registral – o isolamento de cada cartório sob normação local – e propus exatamente o contrário da insularização cartorária em tempos de coordenação: “ultrapassar o modelo de atomização dos registros, alcançando o modelo de molecularização, integrando cada ponto numa ampla rede de interconexões”.

O trabalho não se volta contra a integração tecnológica das unidades – ou como eu sempre chamei: a molecularização do registro. O que o trabalho sugere é que se pode construir uma arquitetura de integração muito mais ambiciosa e eficaz que a vigente. Proponho um hub corporativo de IA, ontologia comum, APIs públicas auditáveis, interoperabilidade e dados distribuídos.

A forma vigente traiu o desenho originário. A documentação técnica do SREI (CNJ/LSI-TEC, 2012) previa arquitetura distribuída em duas camadas – o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC) como ponto único de contato e encaminhamento; o Sistema do Cartório (SC) em cada serventia, custodiando o acervo –, com integridade assegurada por encadeamento criptográfico dos blocos com assinaturas eletrônicas, sem necessidade de centralização física, e com liberdade de cada oficial quanto à hospedagem, em respeito à autonomia de gestão da Lei 8.935/94.

O que se erigiu, depois, foi outra coisa: vedação expressa de centrais compartilhadas descentralizadas (CNN, art. 211, § 2º) e monopólio das plataformas dos operadores do Serp (§ 3º). E o critério já havia sido corretamente fixado pelo Ministro Toffoli no PP 0003703-65.2020.2.00.0000 (http://kollsys.org/p8s): as centrais são “meras ferramentas de trabalho que podem ser compartilhadas, por simples questão de racionalidade, adequação, eficiência e economicidade”. O compartilhamento “não retira a autonomia e a independência de cada registrador no exercício do seu juízo de qualificação”. Ferramenta compartilhada, sim; absorção de atribuições, centralização de dados em plataformas exógenas e imposição de encargos laterais, não.

A crítica não é ao fim (interoperabilidade, redução de assimetrias, IA agêntica – pontos em que estamos de pleno acordo), mas ao meio: 23 conexões obrigatórias com leiautes incompatíveis, em que nada se alinha, nada retorna, nada se reaproveita. Estamos erigindo uma torre de incomunicação cara e por definição disfuncional. Se a plataformização atual de fato reduzisse assimetrias informacionais, os próprios órgãos dialogariam entre si – e não exigiriam que o registrador traduzisse manualmente o mesmo dado vinte e três vezes (quando não mais).

Modernização que terceiriza a entropia para a ponta não é modernização: é transferência de custo. É a burocracia que revela a ineficiência do Estado e do próprio Sistema de Justiça. A prova de que o nosso trabalho abraça a modernização é que a resposta que ofereço é a assimilação de ferramentas tecnológicas, não a restauração de modelos anacrônicos. Saúdo expressamente o Constrijud (Prov. 224/2026) como primeiro módulo a adotar arquitetura nativa por API. Seu art. 4º determina, pela primeira vez em ato do CNJ, que as novas funcionalidades operem exclusivamente por interoperabilidade, com arquivos eletrônicos estruturados definidos em ITN do ONR – a primeira prefiguração normativa do desenho molecular que proponho há muito. Na mesma cadência normativa coexistem, pois, o vetor entrópico e a semente molecular; aposto na semente.

“Só isso já invalida tudo”

Esgrimista perito, mas temerário, Dr. Diógenes afirma que me baseio em uma premissa viciada: “a metodologia parte do pressuposto de que o crescimento regulatório é, por definição, negativo; só isso já invalida tudo”. E conclui com um bom golpe: “Complexidade não é sinônimo de desvio de finalidade”.

Qual é esta premissa, que não se acha nem entre os pressupostos declarados nem entre os corolários das conclusões do trabalho? É a resposta a uma pergunta que não foi feita – uma mutatio controversiae: mudou-se a questão para poder respondê-la. A premissa atribuída ao trabalho não é a premissa do trabalho; o Dr. Diógenes pretende vencer um duelo a que só ele compareceu.

Vamos lá. O estudo declara, com todas as letras, que a regulação uniforme nacional é, sub modo, necessária; que a competência regulamentar da Corregedoria é regimental, está prevista em lei e nunca foi controvertida; que estas mudanças são imparáveis; que a modernização tecnológica é inevitável e às vezes bem-vinda. Chega a advertir, em cláusula prudencial expressa, que não se trata de imputar má-fé nem desígnio reestatizante a quem protagoniza o movimento regulatório. Em nenhum momento se sustenta que crescimento regulatório é negativo por definição – o critério é funcional, e está enunciado na tese final: compartilhar nos meios, segregar no núcleo, auditar nas fronteiras.

Regulação que organiza o medium é bem-vinda; regulação que comprime o núcleo da qualificação – atividade jurídica personalíssima – é o que se identifica como distorção, mormente quando desfalcada de meios eficazes para consumação. O critério é, ademais, bifronte: esquivar o excesso da intervenção estatal e, simetricamente, evitar a exacerbação de uma autonomia que tornaria estritamente privado o que é público. O estudo policia as duas faces de Jano: rejeita, nominalmente, a solução insular e submete a camada compartilhada à supervisão correcional e a APIs auditáveis por órgãos de Estado.

Aliás, o trabalho oferece, para o excesso, uma causa institucional, não ideológica: o esvaziamento dos filtros internos do próprio CNJ (CoNR, pareceres prévios, Conselho e Câmara), com a reconcentração decisória na figura do Corregedor. O argumento não é regular menos, é regular melhor, com os freios e anteparos que o próprio desenho institucional sabiamente concebeu. “Na multidão de conselheiros há sabedoria”, já nos advertia Salomão. Uma objeção que precisa elaborar a premissa do adversário para então declarar fatal a conclusão não invalida o trabalho – confirma que não encontrou um bom alvo para ferir. Desta vez o golpe do Dr. Diógenes foi de força, não de florete.

“Calibrar, não reduzir”

A regulação insuficiente em ambientes complexos também gera riscos; o desafio é calibrar, não reduzir (até porque reduzir não seria possível). Com estas considerações, nosso contendor encerra a comunicação telegráfica.

Neste ponto há mais convergência do que o tom da objeção sugere. O trabalho justamente oferece os instrumentos para a calibragem reivindicada. Calibrar pressupõe medida e molde – um padrão prévio contra o qual se ajusta a medida. É a etimologia mesma da palavra que nos revela o sentido. Quem propõe calibragem sem dispor de métrica alguma propõe a calibragem sem calibre.

Os índices IPAE e IPFL existem exatamente para isso, com pesos explícitos, componentes decompostos e séries históricas. E o achado central do estudo é, precisamente, o diagnóstico de “descalibração” no sentido estrito que a objeção reivindica: nenhuma das obrigações incidentes foi calibrada considerando o conjunto; cada uma foi instituída por racionalidade setorial própria, e o efeito agregado sobre a serventia média jamais foi considerado e avaliado.

O quadro medido é, ainda, conservador por construção: as oito obrigações RFB+CNJ analisadas são fração de um catálogo real que inclui inúmeras outras obrigações acessórias – previdenciárias, municipais, estaduais, de compliance, tecnológicas, segurança, vigilância etc. Quem quiser calibrar terá, antes, de esgotar o inventário – e o estudo já indica a agenda: amostragem de serventias por porte, cronometragem de processos, custos de TI e conformidade. E a resposta proposta não é redução normativa – é reengenharia de arquitetura (hub, ontologia, APIs), que preserva todas as finalidades públicas do entorno enquanto devolve o tempo cognitivo da qualificação ao seu núcleo histórico e padrão dogmático.

Se o desafio é calibrar, convém começar por admitir que um sistema cuja norma central é alterada a cada três semanas, e que converge simultaneamente ao teto das duas escalas de pressão em 2026, está descalibrado. O diagnóstico de desequilíbrio é a primeira etapa de qualquer calibragem séria.

Uma elegia tardia

Agradeço a abordagem dialética. Ela honra o método. Mas observo, com um sorriso, que o próprio objetor concedeu o essencial. Diz: se “a sociedade contemporânea e seu excesso de regulação criou a IA”, então estamos de acordo no diagnóstico (excesso) e na resposta (IA) – que é precisamente a arquitetura molecular que a apresentação propõe, sub censura dos mais doutos.

Sub malogranatis encerra-se o ofício do dia. O hortus conclusus não é prisão: é o único lugar onde o unicórnio e a alma do escritor podem disputar sem se desencantar. Amanhã a quaestio renasce, um palmo acima na grande espiral institucional. A romã, lembre-se, é o fruto que guarda multidões sob uma só casca.

S. Iacominus

Post scriptum

A exposição feita na manhã do dia 29/5/2026 no transcurso do 6^o Encontro dos Oficiais dos Registradores de Imóveis de São Paulo, realizado na cidade de Atibaia, SP. Os interessados podem consultar a exposição aqui. Vale a recomendação da última lâmina:

HONESTIDADE METODOLÓGICA. Este resultado é indicativo, não definitivo. Análise por um único codificador. Padrão-ouro exigiria dois codificadores independentes com cálculo de concordância (kappa de Cohen). A tabela com as 63 classificações acha-se em documento mantido pelo pesquisador. Cada classificação é rastreável e contestável item a item.

– ARISP – Inflação Regulatória, Administrativização e Plataformização do Registro de Imóveis. Novos desafios. Para uma resposta molecular assistida por inteligência artificial corporativa.

SINTER 2.0: A ressurreição de um fantasma

26 de agosto de 202425 de junho de 2026 SJ SINTER Cadastro Imobiliário Brasileiro, CIB, direito registral, DOI-WEB, Modernização dos Cartórios, ONR, Receita Federal, reforma tributária, Registro de Imóveis, SINTER, Sinter 2.0, Srei

Resumo: O texto aborda os desafios da modernização do Registro de Imóveis no Brasil, destacando a implementação da DOI-WEB e a volta do SINTER. A falta de integração entre sistemas, a redundância de cadastros e a dependência de processos arcaicos são obstáculos a serem superados. A criação do SINTER, embora centralizadora, pode auxiliar na apuração do valor de referência dos imóveis, mas sua efetividade dependerá da cooperação entre as instituições envolvidas.

Nota do editor: o texto foi atualizado em fevereiro de 2025 na consideração do advento da Lei-Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025.

O processo de modernização do Registro brasileiro tornou-se acidentado e seus resultados ainda pífios e insuficientes. Fiquemos num só exemplo: a nova DOI-WEB, prevista na Instrução Normativa 2.186, de 12 de abril de 2024, da Receita Federal do Brasil (RFB). Eis a curiosa solução avant la lettre da futura lei-complementar que hoje tramita no Congresso Nacional e que integra o plexo da reforma tributária[1].

Nesta nova modalidade de DOI, os cartórios são convocados a interagir com o órgão estatal por intermédio de plataformas de WebService que deverão ser concebidas pelas próprias serventias extrajudiciais e/ou por seus proxies registrais. Outra alternativa, oferecida pelo órgão fazendário, seria prover informações por intermédio de página disponibilizada pela própria RFB.

Entretanto, muitos dos dados que agora são exigidos pelo órgão não se acham disponíveis nos sistemas tradicionais dos cartórios – e isto por uma razão bastante singela: são elementos não previstos e exigidos pelo art. 176 da LRP. Para completar o bloco de declarações, será necessário coletar elementos de várias fontes e promover a inserção manual na plataforma estatal – ou em bloco, no formato JSON[2]. O certo é que haverá um retrabalho (em regra manual) para a complementação de informações de acordo com o novo layout da DOI-Web, salvo se houver um algoritmo inteligente para racionalizar o processo de formação da planilha informativa.

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Principio principal – ermitanices e diatribe de velhacazes

28 de setembro de 201825 de junho de 2026 SJ Ermitanices Cartórios, Crônicas registrais, direito notarial, direito registral, Ermitânio, Ermitânio Prado, Observatório do Registro, princípios do registro, pseudodoxia, reflexões jurídicas, velhacazes

Estive na quinta passada, como sempre faço à tardinha, logo depois do expediente, no apartamento do Velho, o excêntrico advogado paulistano, Dr. Ermitânio Prado.

Encontrei-o de bom humor. Ria um riso contagiante, até rebentar as ilhargas, como diz. Fica neste estado de excitação sempre que se depara com alguma expressão de “pseudodoxia galhofa”. As expressões são próprias do velho Leão do Jocquey.

Diz que um pobre diabo (não arrisquei identificar o nome do sujeito) o questionara pela manhã a respeito de diatribes que dividem lobos, raposas e outros velhacazes refinadíssimos.

Reproduzo aqui o final da conversa, sem que pudesse até agora identificar o sujeito:

– Dr. Ermitânio, já não estou entendendo nada!

– Meu jovem, isto já é um bom começo. Nada é sempre melhor do que tudo. A ignorância apofásica é a calha de todo conhecimento verdadeiro. Vamos lá! Esvazie-se! Inicie sua jornada pelos princípios. Com prudência verá que no princípio era a verba.

– Como assim, Dr. EP? Verba tabelioa?

– Tabelioa e registral.

E ria, “até rebentar as ilhargas”, o velho Ermitânio Prado.

SREI-ONR – o nó górdio da regulamentação

21 de agosto de 201829 de maio de 2025 SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, SREI Cartórios, Corregedoria Nacional de Justiça, Desjudicialização, direito registral, ONR, Serviços Extrajudiciais, Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, Srei

Neste pequeno post sigo com a série de artigos tangendo questões que me parecem relevantes para os Oficiais do Registro relativamente aos novos meios eletrônicos e os serviços registrais.

Hoje toco num fenômeno que venho chamando, à falta de melhor expressão, de tropismo digital. Os novos meios de comunicação e informação não só transportam e carregam, mas traduzem e transformam o emissor, o destinatário e a mensagem, disse Marshall McLuhan. O “meio é a mensagem”, cravará na deliciosa boutade do professor de Literatura de Toronto.

Esse fenômeno é nítido em todos os setores da sociedade. Como deixar de apreciá-lo com a devida atenção em nosso próprio contexto? (SJ).

Escrituras de autoria ou instrumentos prêt-à-porter?

Sempre me recordo do corpo pragmático da Summa Totivs Artis Notariæ Rolandina, forjada nos altos fornos da história, e das notáveis escrituras de autoria acompanhadas de uma exuberante esfragística e ornadas pela semiologia singular dos notários medievais. NotaryManuscripts

Como deixar de se lembrar dos autos processuais lusitanos, com sua praxe secular sedimentada em termos, juntadas, vistos, conclusões, cotas e margeamento? Autos de autoria, rios de narrativas.

Mas os autos de autoria cedem passo aos processos digitais.

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Café com jurisprudência – 9º ciclo debate aspectos de direitos civil, registral e notarial

16 de setembro de 201427 de junho de 2026 SJ Café com jurisprudência alienação fiduciária, Café com Jurisprudência, capacitação jurídica, ciclo de debates, direito notarial, direito registral, doação, EPM, Escola Paulista da Magistratura, Luís Paulo Aliende Ribeiro, Ricardo Dip, Tânia Mara Ahualli, União estável

EPM abre inscrições para o 9º Ciclo de debates “Café com Jurisprudência”

Até o dia 23 de setembro, estão abertas as inscrições para o 9º Ciclo de debates “Café com Jurisprudência” da EPM, sob a coordenação dos desembargadores Ricardo Henry Marques Dip e Luís Paulo Aliende Ribeiro e da juíza Tânia Mara Ahualli.

As atividades acontecerão de 12 de setembro a 21 de novembro (às sextas-feiras), das 10 às 12 horas, no auditório do 1º andar do prédio da EPM (Rua da Consolação, 1.483).

As inscrições são gratuitas e abertas a magistrados, integrantes do Ministério Público, registradores, notários, advogados e funcionários do Poder Judiciário, Justiça Militar e serventias extrajudiciais.

São oferecidas 50 vagas (presenciais).

Será considerado aprovado o aluno que registrar frequência mínima de 75%. Haverá emissão de certificado de conclusão para os aprovados.

Inscrições: os interessados deverão preencher a ficha de inscrição diretamente no site da EPM. Caso o número de inscritos exceda o número de vagas, será divulgada lista dos selecionados, obedecendo-se a ordem cronológica de inscrição. Caso contrário, todos serão selecionados.

Após efetuada a matrícula, oportunamente, o aluno receberá mensagem de confirmação de matrícula no e-mail informado na ficha de inscrição, contendo login e senha de acesso à seção “Sala de Alunos” do site da EPM, onde poderá obter informações pertinentes ao curso.

Programa

Dia 26/9

União Estável – Sucessões, Divórcio e Partilha de Bens. Aspectos notariais e registrais. Palestrante: desembargador Euclides Benedito de Oliveira.

Dia 17/10

Alienação Fiduciária – Aspectos controversos (constituição de dupla garantia real, incorporação imobiliária e parcelamentos do solo). Palestrante: juiz Josué Modesto Passos

Dia 31/10

CND do INSS e Receita Federal – Alienação e oneração de bens imóveis – dispensa nos atos extrajudiciais. Palestrante: desembargador José Luiz Germano.

Dia 28/11

A nova questão de gênero e o Registo Público. Palestrante – professora Regina Beatriz Tavares da Silva.

Dia 5/12

Doação: Aspectos atuais (doação conjuntiva, entre cônjuges e reversão). Palestrante: desembargadora Rosa Maria Barreto Borriello de Andrade Nery.

Registros Públicos e Notas Eletrônicos – preparados para o futuro? – Entrevista com Marcelo Berthe

12 de setembro de 201427 de junho de 2026 SJ Registros Públicos e Notas Eletrônicos CNJ, concurso de cartórios, Corregedoria Geral da Justiça, delegação notarial, direito notarial, direito registral, EPM, Escola Paulista da Magistratura, fiscalização extrajudicial, Marcelo Martins Berthe, megacadastro, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas elertrônicos, Registros Públicos e Notas eletrônicos, segurança jurídica

Registro e Notas Eletrônicos
Preparados para o futuro?

O desembargador Marcelo Martins Berthe, coordenador da área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura, concedeu-nos a entrevista onde expõe suas expectativas em relação ao seminário que ocorrerá entre os dias 18 de setembro e 27 de novembro de 2014, com sessões alternados. O desembargador nos fala, ainda, da experiência na presidência do 9º concurso público de provas e títulos para outorga de delegações de notas e de registro do estado de São Paulo, em andamento. (Sérgio Jacomino).

A Escola Paulista da Magistratura, atenta à missão cometida ao Poder Judiciário de regular e fiscalizar as atividades notariais e registrais (art. 236, § 1º, da Carta de 1988) e empenhada no aperfeiçoamento dos seus serviços auxiliares e das “serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público” (EC 45, art. 103-B, III), vai promover o seminário Registros Públicos e Notas Eletrônicos – Novas tecnologias e os desafios da atividade notarial e registral, cujos objetivos gerais são os seguintes:

Segundo consta do projeto do seminário, os objetivos que animaram os organizadores do evento foram prospectar e trazer à discussão os temas mais importantes relativos à transmigração de meios (papel/digitalização), conservação, manutenção, atualização de acervos documentais em meios eletrônicos, enfocando os problemas, já reconhecidos, que essas transformações tecnológicas representam. Além disso, os organizadores visam:

Debater e discutir as conexões existentes entre o marco legal que regula a preservação, organização e proteção dos acervos documentais de preservação permanente e a legislação relativa às atividades notariais e registrais.
Buscar vias de modernização e o aperfeiçoamento das atividades notariais e registrais bandeirantes em bases tecnológicas digitais com abonação de autoridades ou instituições de reconhecida competência e notoriedade.
Indicar metas, objetivos gerais e específicos para se alcançar um padrão de excelência na prestação de serviços notariais e de registro em meios eletrônicos, atendendo as necessidades e os reclamos da sociedade por serviços eletrônicos.
Indicar caminhos para a modernização dos meios de regulação e fiscalização dos órgãos prestadores de serviços notariais e de registro.
Proporcionar e indicar aos órgãos do Poder Judiciário encarregados de regular as atividades notariais e registrais padrões mínimos e referências técnicas para a utilização dos recursos da tecnologia de informação e comunicação no âmbito das notas e dos registros.
Apresentar aos participantes os problemas e dificuldades inerentes à migração das bases de dados para novas plataformas digitais. Debater a obrigatoriedade das políticas de contingenciamento (arquivos de segurança, backup, computação em nuvem etc.).
Discutir e aprofundar aspectos sensíveis relativos à publicidade registral e notarial em meios eletrônicos e ao direito à privacidade, os riscos inerentes à disponibilização de dados em repositórios na internet etc. Enfrentar o tema da publicidade mitigada do Registro de Títulos e Documentos e das Notas (registro para mera conservação, sem efeitos em relação a terceiros).
Estudar a viabilidade de soluções compartilhadas, com proveito da economia de escala para enfrentamento dos custos e dificuldades da adoção de novas tecnologias (“soluções cooperativas ou compartilhadas” e “ganhos com a redução de custos e com a adoção de tecnologia e metodologia padronizadas” tratados no Processo CG 117.706/2012, São Paulo, decisão de 20/12/2013, DJe de 21/05/2014, des. José Renato Nalini).
Aprofundar os temas relativos a: certificados digitais, documentos eletrônicos em geral, digitalização, computação em nuvem, big data, microfilmagem, conservação e preservação de acervos documentais etc.
Elaborar textos e documentos técnicos de referência para servir de base ao progressivo aperfeiçoamento da prestação de serviços, gestão documental e organização interna das serventias extrajudiciais.

Na preparação Deste importante evento, iniciamos uma série de entrevistas com os organizadores e com os participantes do seminário, buscando trazer aos leitores a opinião de cada um e a expectativa que os anima a participar de evento desta magnitude e importância.

Iniciamos esta série com o desembargador Marcelo Martins Berthe, que é o coordenador da área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura, juntamente com o magistrado Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Além disso, o desembargador exerce a presidência do 9º concurso público de provas e títulos para outorga de delegações de notas e de registro do estado de São Paulo, que se acha em andamento. Foi juiz-auxiliar do Conselho Nacional de Justiça, além de uma trajetória intensa em várias gestões da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo.

Sérgio Jacomino. Como Coordenador da área de Notas e Registros Públicos da EPM – Escola Paulista da Magistratura, como o Sr. vê a preocupação da escola em atrair, para a cátedra e bancos, notários e registradores?

Marcelo Martins Berthe – A Coordenadoria da Área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura deve ter, na minha visão, uma especial preocupação de atrair não só Juízes para participar de suas atividades. EPM é uma Escola Judicial. Assim, o Magistrado deve ser a sua preocupação permanente. Mas Notários e Registradores são delegados diretos do Poder Judiciário. Prestam serviços públicos extrajudiciais e integram o Sistema de Justiça. Uma Escola Judicial precisa abrir espaço para o aprimoramento do Poder Judiciário, considerado tanto o serviço judicial, prestado diretamente pela Magistratura, como o serviço extrajudicial, a cargo de seus órgãos auxiliares, como é o caso dos serviços delegados de Notas e Registro. Apenas assim será possível alcançar a efetividade e a eficiência da prestação jurisdicional, que depende do trabalho conjunto de todo o Sistema de Justiça.

O tema do acesso aos Registros Públicos e Notas por vias eletrônicas é um caminho sem volta. O que o Sr. pensa disso?

Não tenho dúvida nenhuma disso. Os serviços de Notas e Registro Eletrônicos já são uma realidade, no Brasil e no mundo. Não haverá espaço para a sobrevivência do nosso sistema se não houver essa consciência. E no Brasil já foram dados passos importantes nessa direção, o que vem consolidando os meios eletrônicos como indispensáveis à eficiência do serviço de Notas e de Registros Públicos. A relevância da atividade dependerá sempre de avanços nesse campo dos meios eletrônicos.

Algumas iniciativas governamentais apontam para a criação de um “megacadastro” registral, com atração de todos os dados relativos à situação jurídica. O que o Sr. pensa do assunto?

Os movimentos nesse sentido ainda são incipientes e há muitos aspectos de outras naturezas que precisariam ser considerados para que se pudesse pensar em algo que centralizasse tudo. Há cadastros e informações que interessam à Administração Pública, para controles ambientais, controles fiscais, urbanísticos e etc. Todavia, a segurança do registro da propriedade imóvel, em cadastro que assegure o direito de propriedade, assim como os direitos e as garantias reais, devem e precisam de um sistema fundado em princípios e regras normativas que não são tão importantes para aquelas outras finalidades. A partir dessa premissa é que entendo que a convergência de informações, pelos meios eletrônicos, embora seja uma tendência que já está delineada, e parece até mesmo consequência lógica do emprego dos meios eletrônicos, não se pode simplesmente concretizar a partir apenas de um “megacadastro” com múltiplas finalidades, que concentrasse todo tipo de informações, de diversas naturezas e variados interesses. Para mim, assim como vejo, hoje, o rumo dos acontecimentos, muito melhor seria que cada um guardasse as informações próprias de cada direito inscrito, observando os princípios e as regras de segurança que se relacionam a cada matéria. A integração das informações deve ser proporcionada pelos sistemas, pela tecnologia, sem que, contudo, seja o “megacadastro” confiado à guarda de um órgão que inscreveria nele, de modo descontrolado, informações conflitantes de toda ordem. Há muito o que refletir sobre este tema sensível. Mas isso é estimulante.

O seminário Notas e Registros Eletrônicos abrange um leque imenso de temas e assuntos. Como o Sr. avalia esse temário. Tece seus comentários.

Para mim esse seminário vem recuperar muitos estudos e pensamentos isolados, que foram e continuam sendo desenvolvidos na área dos meios eletrônicos aplicados aos serviços notariais e registrais, o que poderá proporcionar uma compilação de tantos conhecimentos esparsos, uma sistematização de trabalhos diversos, para abrir novos horizontes.

O concurso para notários e registradores de SP entra na fase final. Como o Sr. avalia o certame? O que pode ser mantido e o que deve ser modificado nos concursos, a partir de sua experiência na presidência?

Acho ainda cedo para assentar aqui uma conclusão. Por ora diria que o regime de delegação, tal como eleito pela Constituição, a mim me parece o melhor. A qualidade e a eficiência dos serviços de Notas e Registro no Brasil hoje falam por si só. O Concurso Público me parece um caminho adequado. Mas apenas o concurso não basta. É preciso conjugar o concurso com a regulação e a fiscalização das atividades.

O Poder Judiciário, dos Estados, por suas Corregedorias, e o próprio CNJ, por sua Corregedoria Nacional, precisam ter setores permanentes para a organização dos concursos, para a atualização de normas reguladoras da atividade e para uma efetiva e eficiente fiscalização das atividades delegadas, agindo como autênticas agências reguladoras, preocupadas com a formação dos delegados e com o funcionamento adequado do serviço em todo o país.

Apenas isso poderá fortalecer a instituição notarial e registral, que já dá mostra de que o modelo eleito pelo constituinte é o melhor.

Como o Sr. avalia o sistema registral brasileiro? Leve em consideração, na resposta, a sua experiência na Amazônia e nos estados do nordeste.

Aqui retorno ao que disse acima. As grandes diferenças encontradas no país denotam que o Poder Judiciário dos Estados, bem como o CNJ, ambos precisam, com urgência, organizar esses serviços nos moldes do que já ocorre em alguns Estados, especialmente em São Paulo. Será exigido um trabalho árduo, mas que pode e deve ser feito para que seja fortalecida essa instituição que garante a segurança jurídica e favorece o desenvolvimento econômico. Esse braço delegado do Poder Judiciário não pode ser esquecido, ou ele sofrerá irreversível atrofia, com reflexos muito ruins em todo o Brasil. Nesse ponto é que acredito que também as organizações de notários e registradores devem reunir forças para o engrandecimento da atividade em todo o país.

A tecnologia poderá diminuir as assimetrias na prestação do serviço notarial e registral no país? Os concursos podem contribuir?

Sim. Tanto o concurso, como a tecnologia, como visto, podem contribuir muito para a diminuição das diferenças. Mas deposito especial esperança em notários e registradores, bem como em suas organizações associativas ou culturais, que têm se desdobrado para contribuir em tantos avanços, colocando-se muitas vezes ao lado das Corregedorias Estaduais e do CNJ, a fim de emprestarem a sua contribuição a esses órgãos de fiscalização e controle da atividade. Tudo isso pode fortalecer a instituição na busca de um nivelamento entre os serviços existentes no Brasil.

Serviço – inscrições

Informações gerais e inscrições: http://www.epm.tjsp.jus.br/Internas/NoticiasView.aspx?ID=23976

Registros Públicos e Notas eletrônicos – um seminário da Escola Paulista da Magistratura

3 de setembro de 201427 de junho de 2026 SJ Cartórios, Registros Públicos e Notas Eletrônicos acervos documentais, Antonio Carlos Alves Braga Júnior, Digitalização, direito notarial, direito registral, EPM, Escola Paulista da Magistratura, história do registro, Registro de Imóveis, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas eletrônicos, Sérgio Jacomino, seminário, tecnologia registral

Até o dia 12 de setembro, estão abertas as inscrições e matrículas para o curso Registros Públicos e Notas Eletrônicos da EPM.

As atividades serão realizadas de 18 de setembro a 27 de novembro, às quintas-feiras, das 19h30 às 22 horas e às sextas-feiras, das 9 às 12 horas, no auditório do 4º andar do prédio da EPM (Rua da Consolação, 1.483), sob a coordenação dojuiz Antonio Carlos Alves Braga Júnior.

O objetivo do curso é prospectar e trazer à discussão os temas mais importantes relativos à transmigração de meios (papel/digitalização), conservação, manutenção, atualização de acervos documentais em meios eletrônicos, enfocando os problemas, já reconhecidos, que essas transformações tecnológicas representam.

As inscrições são abertas a magistrados, procuradores, promotores de Justiça, defensores públicos, advogados, titulares e prepostos dos órgãos prestadores dos serviços notariais e de registro do Poder Judiciário, nos termos da Emenda Constitucional 45, de 2004 e funcionários do Tribunal de Justiça e da Justiça Militar do Estado de São Paulo.

Inscrições e matrículas: os interessados deverão preencher a ficha de inscrição diretamente no site da EPM, selecionando a modalidade desejada (presencial ou a distância). Após o preenchimento e envio, será automaticamente remetido e-mail confirmando a inscrição.

Sérgio Jacomino será o primeiro expositor no seminário. Buscará contar a história das transformações tecnológicas no extrajudicial armando um cenário para acolher os novos desafios.

Segundo ele, “o objetivo da exposição é proporcionar uma visão retrospectiva da atividade notarial e registral sob o estrito ângulo das transformações tecnológicas ao longo do tempo, possibilitando ao participante perceber que o desenvolvimento técnico das notas e dos registros esteve na base da permanência multissecular da atividade. Desde a antiguidade, passando pela idade média, o tabelião contou com regulação específica para o tratamento dos meios utilizados para a fixação de seus atos em meios idôneos”.

Dentre outros tópicos, serão examinados:

Kudurru Gula-Eresh (125BC-1100BC). Museu Britânico.

O Escriba inventou a escrita; a escrita, o notário. O surgimento da escrita e do notário. O exemplo sumeriano. A tabuletas de argila e o depósito público (registro) de contratos. A segurança das tabuletas partidas.
Egito faraônico e seus escribas sentados. Os registros no antigo Egito faraônico e na Grécia.
Orientalização do direito romano e a adoção dos instrumentos públicos na formalização das transações. As novas constituições de Justiniano acerca das funções do tabelião e os cuidados na lavratura do ato. A adoção de papel (papiro) de segurança em Constantinopla. A ocorrência do protocolo etc.
Idade média portuguesa e os atos reais acerca da segurança de dados e do suporte material dos atos (ou “pulgamyos”).
Período colonial. Os desafios da criação do registro de sesmarias. O colapso do sistema sesmarial e os livros volantes.
Período do Império. Regime hipotecário brasileiro. A criação do registro hipotecário. Os antigos livros de registro e a técnica de registração em papel (transcrição X inscrição).
República. A criação do título-propriedade – sua emissão e circulação. O “registro eletrônico” propugnado por Rui Barbosa.
Manuscritos do século XX. Os grandes livros de registro manuscritos e o colapso do modelo na década de 60 do século XX.
Vanguarda tecnológica. Novas técnicas de registração: indicadores pessoal e real pelo sistema cardex; livros auxiliares; mecanização dos registros; desfoliação dos livros (matrícula de folha solta), microfilme, banco de dados, registros estruturados.
Perspectivas: registro integral estruturado; big data, IA – inteligência artificial generalizada (IA aplicada a vários processos em que há desempenho semelhante ou superior ao humano).

Philadelpho Azevedo – destinação do imóvel

11 de agosto de 201425 de junho de 2026 SJ Cartórios Código Civil de 1916, Código Civil de 2002, Clóvis Bevilaqua, Destinação do Imóvel, Direito Civil, direito registral, Fé pública registral, Irib, José Guilherme Braga Teixeira, Philadelpho Azevedo, Registro de Imóveis, Sérgio Jacomino, servidão por destinação do proprietário, servidões aparentes

Alguns projetos nascem e demoram para se concretizar. Este é um exemplo. Na condição de Presidente do IRIB – Instituto do Registro Imobiliário brasileiro, acalentei o projeto de publicar os clássicos da literatura jurídica que versaram sobre direito registral.

Os anos se sucederam e os projetos ficaram engavetados.

Eis que surge agora a oportunidade de retomar as ideias que não mereceram cuidados depois de minha retirada da presidência.

Estou às voltas com o posfácio da obra do emérito professor Victor Ehremberg que me obrigou a revisitar as obras clássicas do direito registral. Dentre elas, destacam-se, pela precisão e acerto, as de Philadelpho Azevedo.

Gostaria de deixar registrada a passagem escrita pelo meu querido professor e orientador, Dr. José Guilherme Braga Teixeira, que será oportunamente retomada, Deus queira! – na sequência de obras a serem publicadas pela Quinta Editorial.

Philadelpho Azevedo – destinação do imóvel
José Guilherme Braga Teixeira*

Na cidade de Franca, numa tarde amena, conversávamos Sérgio Jacomino e eu a respeito de questões da atividade dos registradores de imóveis, sobre a qual Sérgio discorria com largo descortino. Lembramos, a propósito do assunto, de vários autores insignes que versavam a matéria em épocas anteriores, dentre os quais cumpre salientar, enunciativamente apenas, Lysippo Garcia, Soriano Neto, Serpa Lopes, Afrânio de Carvalho e o notável jurista, professor e autor da obra que o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil nos brinda com a presente reedição, Philadelpho Azevedo, quando Sérgio, num momento feliz, pronunciou palavras que ficaram gravadas em minha mente de modo indelével: “há homens cujo pensamento não se restringe aos eventos do seu tempo, mas se projeta para o futuro” (escuso-me com o Presidente do IRIB se não logrei repetir textualmente aquelas palavras suas).

Logo a seguir, ainda durante a mesma conversa, Sérgio teve a idéia de reeditar, pelo Instituto que presidia e continua presidindo, diversas obras daqueles doutrinadores citados e de outros que merecem figurar no estamento deles, sugerindo que se iniciassem as republicações por Philadelpho Azevedo e seu livro “Registro de Imóveis”, magnífica refutação à opinião de José Soriano de Souza Neto, exposta em “Publicidade Material do Registro Immobiliário (Effeitos da Transcripção)”, editado pela Gráfica d`A Tribuna, no ano de 1940, no Recife. Com Philadelpho Azevedo, o IRIB iniciaria uma série de reedições de obras dos saudosos autores mencionados e de outros de similar estatura jurídica, formando a coleção “Homens além do seu tempo”.

Pouco tempo mais tarde, estive com Sérgio Jacomino no 5.º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, após ele ter assumido tal serventia, onde foi-me, por ele, cometido o honroso encargo que aqui estou procurando desempenhar.

Depois de muito pensar, voltei a procurar o prezado amigo em dito Cartório, não com o intuito de demitir-me do encargo que me cometera, porém para dizer-lhe que não me sentia como sendo a pessoa mais indicada para realizar os misteres que o encargo me exigia. Disse-lhe, outrossim, que aceitaria com enorme satisfação aceitar a incumbência desde que a primeira obra a ser reeditada fosse a célebre “Destinação do Imóvel”, do mesmo Philadelpho Azevedo, trabalho de altíssimo coturno com o qual preclaro autor concorreu e alcançou a cátedra de direito civil da Faculdade de Direito da Universidade do Rio de Janeiro, dada a conhecer ao público pela edição do ano de 1932, editada pela Typographia Alba, de Moreira, Cardoso & Freitas, na então Capital do Brasil. É que eu já conhecida essa obra, já tendo me valido principalmente do seu quarto capítulo, que foi o tema da tese de meu doutoramento na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, no ano de 1982, com o título de “Servidão por destinação do proprietário no Direito Brasileiro”; e, demais disso, já voltara ao assunto no ano de 1997, quando, de modo sintético, publiquei estudo sobre o instituto no livro “Servidões”, pela Lejus – Livraria e Editora Jurídica Senador, desta Cidade de São Paulo.

Bem acolhida essa sugestão, comecei a reler as obras do eminente Philadelpho Azevedo que possuía: “Registro de Imóveis (Valor da Transcrição)”, Livraria Jacintho Editora, Rio de Janeiro, 1942; “Um triênio de judicatura”, Max Limomad editor, São Paulo, sem data (2ª. Tiragem); vários outros trabalhos e pareceres; e, principalmente, “Destinação do Imóvel”. Isso tudo renovou e aumentou em mim a admiração que nutria sobre o eminente jurista (advogado com largo senso jurídico, professor de direito da mais alta envergadura e ministro do Supremo Tribunal Federal em época na qual era este uma reconhecida assembléia de notáveis), o qual, em 1941, formulara, juntamente com Orozimbo Nonato e Hahnemann Guimarães, um valioso anteprojeto de Código das obrigações que, malgrado o seu alto valor doutrinário, não se transformou em codificação.

Durante largo tempo, contudo, persisti numa aflitiva indefinição sobre se deveria atualizar uma obra que constituía um clássico da literatura jurídica pátria, com todos os inconvenientes que resultariam de faze-lo, ou mantê-la na sua forma original, tão bem cuidada, contendo todas as oportunas citações de autores nacionais e estrangeiros efetuadas por Philadelpho Azevedo?

Optei, finalmente, pela segunda de tais soluções, a exemplo do que fizera a Editora Saraiva com as obras “Posse de direitos pessoais” de Rui Barbosa e “Teoria simplificada da posse” de Rudolf von Jhering, publicando-as num só e único volume da série “Clássicos do Direito Brasileiro”, sob o cuidado de Alcides Tomasetti Jr. e com a apresentação de Orlando Gomes, mantendo a “Destinação do Imóvel” conforme fora publicada em sua primeira edição.

Homem além do seu tempo, Philadelpho Azevedo, ou melhor, José Philadelpho de Barros e Azevedo, apresentou, em todas as suas publicações, inúmeros exemplos de sua extraordinária clarividência, dos quais mencionaremos, apenas exemplificadamente, alguns poucos, a seguir:

1.º) – Opondo-se a Soriano Neto, que pregava dever ser adotado entre nós o sistema de registro imobiliário alemão, cuja exatidão proclamava, retrucou-lhe Philadelpho: “Se é, para o nosso século, e, quiçá, para o vindouro, inacessível o sistema, que se apóia no cadastro, ainda assim com pequenas falhas, não há outro remédio senão procurar uma aproximação e nunca deixar que o desânimo nos assoberbe pela impossibilidade de atingir ao ideal. Completado o Código Civil pelas providências integradas no regulamento de registros, é possível proclamar o princípio da fé pública, ainda que sem dependência do cadastro, derrubando o preconceito da reivindicabilidade absoluta” (“Registro de Imóveis”, p. 89);

2.º) Opondo-se àquele mesmo antagonista quanto à adoção do sistema “Torrens” de registro, considerou tratar-se este de uma “utopia, artificalismo inimplantável no Brasil, a despeito dos excelentes resultados, tão apregoados e regiões novas e pouco aproveitadas da Oceania e da África” (op. cit., pp. 84-85);

3.º) “Para a frente é o nosso lema e nada mais útil ao Brasil do que a adoção do sistema da fé pública, até onde as nossas circunstâncias permitirem, sem grave abalo social” (idem, p. 90);

4.º) Relatando interessante caso de servidão de trânsito e de encravamento de imóvel, resumiu a questão sub iudice de modo sintético e com a agudeza de raciocínio que sempre o distinguiu: “Destarte, quando se deparar com o encravamento, haverá direito de vizinhança imposto mediante indenização e sempre instável, eis que a qualquer tempo poderá desaparecer por inútil… A servidão, ao contrário, responde, não a necessidade, mas a simples conveniência de um prédio não encravado e, normalmente, para alcançar: ‘comunicação mais fácil e próxima. Por isso, não pode ser reclamada, senão obtida por contrato’” [fl. 239, excerto do “Voto” n.º 273, publicada nas fls. 236-242 do segundo volume (Direito das Coisas) da coleção “Um triênio de judicatura”, retrocitada];

5.º) Já em 1932, observava que “o direito de propriedade se vem mitigando, pela prevalência do aspecto social, e temperando, pela repulsa ao abuso da face individual, para ser afinal apreciado como direito e como dever” (“Destinação do Imóvel”, Capítulo III, item 13, 3.º parágrafo).

Poderíamos muitas considerações tecer à obra ora republicada pelo IRIB, ademais do que já referimos até aqui, pois “Destinação do Imóvel” é um clássico da literatura jurídica brasileira, da qual constitui um dos mais expressivos marcos e da qual se realça o objeto do “Capítulo IV – Servidão por destino do proprietário”, modo aquisitivo de servidões aparentes não contemplados pelo Código Civil pátrio de 1916 (como não o é, outrossim, pelo Código Civil brasileiro de 2002 – evento este que, só por si, justifica a reedição da obra). Contudo, encerramos esta singela “apresentação”, com sucinta referência à defesa que o autor fez desse modo aquisitivo com tanta veemência, que Clóvis Bevilaqua, seu ferrenho opositor no caso, reconheceu expressamente: “Filadelfo Azevedo disserta, erudita e longamente, sobre essa matéria, para concluir pela possibilidade, em nosso direito civil atual, de se constituir servidão, por destino dado pelo proprietário de dois prédios” (Clóvis Bevilaqua, “Direito das Coisas”, Editora Forense, 5ª. Edição, p. 298, penúltimo parágrafo), mencionando, em rodapé: “Com ele opinam Alfredo Bernardes e Jair Lins, e devo reconhecer que a jurisprudência vai, com eles, modificando o Código Civil, nesta parte, embora sem vantagem” (op. et loc. cit., infra).

É que, escudando-se nas opiniões de Amâncio de Souza, Corrêa Telles, Borges Carneiro, Almeida e Souza, Lacerda de Almeida, Lafayette, Aguiar e Souza, Demolombe, Caloin e Capitant, Latreille, Alessandro Sacchi, Sala-Contarini e outros doutrinadores nacionais e estrangeiros, assim como nos códigos civis francês, italiano de 1865, espanhol, argentino, mexicano, português de 1867, austríaco, chileno, uruguaio e outras codificações, Philadelpho Azevedo demonstrou, no Capítulo IV da obra aqui reeditada, que as servidões aparentes podem constituir-se por destinação do proprietário, sem embargo de ser controvertido o reconhecimento de sua existência no Direito Romano; que, admitida, ou não, tal existência, “o direito romano só é subsidiário do nosso se for conforme à boa razão”, citando Mendes Pimentel; e que “não se pode e não se deve, portanto, estudar a questão à luz dos princípios romanos, mas, sim, à luz do direito francês, pois foi graças ao direito costumeiro francês que se ampliou o conceito jurídico das servidões, graças a ele foi que se criaram as chamadas servidões, legais e naturais que não existiam no direito romano”, referindo Jair Lins. E, tomando o partido de Alfredo Bernardes da Silva contra o parecer de Clóvis Bevilaqua, em caso concreto de ação negatória de servidão, Philadelpho Azevedo entendeu não ter importado o silêncio do Código Civil brasileiro (a respeito da servidão por destinação do proprietário) em excluir o instituto do nosso direito, sendo possível mantê-lo em face do que dispunha o art. 7.º da Lei de Introdução ao Código Civil, remetendo, afinal, para os princípios gerais do direito, à conta dos quais pode o instituto ser recebido entre nós, na omissão da lei nacional, diante da prática estrangeira, que o consagra mesmo nos casos, raros, de ausência de lei expressa.

Comentando o parecer de Clóvis Bevilaqua, refere Philadelpho Azevedo os três argumentos básicos do projetador do nosso primeiro Código Civil, a saber: 1.º) – o conceito de servidão exige a diversidade de donos (Código Civil de 1916, art. 695); 2.º) – a exigência da transcrição abrange todos os direitos reais (Código Civil de 1916, art. 676); 3.º) – as servidões não se presumem (Código Civil de 1916, art. 696)], para, depois de elencá-los, refutá-los, como mencionaremos a seguir.

Quanto ao primeiro argumento, diz Philadelpho Azevedo que assim é também necessária a existência de dois imóveis pertencentes a distintos donos nos códigos civis dos países que contemplam a servidão por destino do proprietário; e que, “reunidos sob o domínio de um mesmo proprietário, se as servidões aparentes, demonstrando uma causa contínua e permanente entre dois imóveis contíguos, não revestem o caráter de servidões, no sentido técnico, é por simples subtileza jurídica, que desaparece, quando os ditos imóveis vêem a separar-se, como bem observa o referido Sala-Contarini em sua monografia citada”, ou seja, o que importa é a inerência real, que não pode ser suprimida pelo arbítrio da lei e, muito menos, por sua omissão.

Quanto ao segundo argumento, diz derivar do art. 676 do Código de 1916 a exigência de transcrição dos direitos reais sobre imóvel, salvo os casos expressos previstos no código, para argumentar, rebatendo, que o direito anterior era mais rigoroso (Decreto n.º 370, de 1890, art. 238: “a lei não reconhece outros ônus reais, senão…”) e, nada obstante, juristas do tomo de Lafayette e Lacerda de Almeida admitiam a existência da servidão por destino”. Defende, por outro lado, a opinião de não estarem os direitos reais circunscritos a um numerus clausus e propugna por que o Código só exige o registro das servidões não-aparentes.

No que tange ao terceiro argumento de Clóvis Bevilaqua, observa que também os códigos civis estrangeiros excluem as presunções de existência de restrições ao domínio que, este sim, presume-se livre, citando o exemplo do art. 3.044 do Código Civil argentino, o qual, embora prescreva reputar-se o domínio sempre livre, admite a servidão por destinação do proprietário. E defende a opinião de que “não constitui mera presunção a existência real, visível, aparente e contínua, ou mesmo só aparente, da serventia, da inerência”.

Por fim, citando a jurisprudência (lato sensu, englobando a doutrina e os julgadores tribunalícios, como era costumeiro na época), nosso autor defende a possibilidade de virem a constituir-se, por destinação do proprietário, não somente as servidões aparentes e contínuas, como também as servidões aparentes e descontínuas, em particular a servidão de caminho, de que cuida em especial.

Não tiremos, porém, aos leitores, o enorme prazer de leitura, aprazível e proveitosa (e, mais do que isso, deleitosa) da obra que o IRIB traz, agora novamente, àqueles a quem interessa o assunto. E fiquemos por aqui.

José Guilherme Braga Teixeira é Advogado, Mestre, Doutor, Livre Docente e Professor titular de Direito Civil.

Segurança Jurídica Preventiva ou não – Eis a Questão!

9 de julho de 201423 de junho de 2026 SJ Registro de Imóveis Acesso à Justiça, Deformalização, Direito Imobiliário, direito registral, Direitos Imobiliários, Eficiência Registral, Folha de São Paulo, Formalismo Registral, Ihering, Judicialização, O Espírito do Direito Romano, Prevenção de Conflitos, Publicidade registral, Qualificação registral, Registro de Imóveis, Sérgio Jacomino, Segurança Jurídica Ex Ante, Segurança Jurídica Ex Post, Segurança Jurídica Preventiva, Serviços Extrajudiciais

O editorial da Folha de São Paulo de hoje (9/7/2014, p. 2), sob o título Planos na Justiça, traz interessante reflexão: o acesso à justiça é um direito fundamental. Mas será este o caminho mais rápido, econômico e eficaz para se alcançar os resultados postulados em milhares de ações que se repetem?

De modo muito coerente, o jornal sustenta que “tamanha judicialização contribui para encarecer cada vez mais os próprios planos”. A melhor maneira de se resolver o grave problema que se vai criando na área da saúde é buscar um ponto de equilíbrio.

Ponto de equilíbrio. E qual seria este? Concluiu o editorialista: uma regulamentação clara.

Parece óbvio para o jornal que o custoso mecanismo do Judiciário deva de ser posto em marcha somente nos casos excepcionais. A concessão automática de liminares amplifica e estimula a indústria das demandas na medida em que, apurados e ponderados os custos para cobertura dos valores deferidos em liminares, os planos os repassam para a comunidade de associados, gerando inflação e tornando, na prática, inacessível um plano de saúde de melhor qualidade a milhares de brasileiros, muitos largados à própria sorte no sistema unificado de saúde.

O que me chamou a atenção, contudo, é o fato de que no âmbito dos Registros Públicos estamos vivendo uma fase curiosa em que se pode fazer alguma analogia com o tema dos planos de saúde. Experimentamos uma fase de “deformalização” dos processos registrais com vistas a tornar o seu mecanismo mais rápido e “eficiente”. Com isso somos estimulados a ultrapassar, sem cerimônia, os marcos formais que atuam, justamente, como balizas ordenadoras de todo o sistema. A superação de aspectos formais, em busca de uma efetividade material dos direitos, é uma tendência equivocada.

Calha a pergunta: o registro é burocrático ou será um sofisticado mecanismo formal a prevenir conflitos?

A forma – escreveu Ihering – é garante da liberdade. Citemo-lo diretamente:

“Apesar de sua contradição aparente – porque uma garante a liberdade ilimitada da vontade material, enquanto que a outra reduz estritamente essa liberdade sob o ponto de vista formal –, descobrem, no entanto, pelo paralelismo das linhas de seu desenvolvimento, a dependência mútua, recíproca, e deixam adivinhar a relação oculta que as encadeia. O mais completo desenvolvimento da era da liberdade, marca também o domínio do mais tirânico rigor na forma, que perde a sua austeridade ao mesmo tempo em que a liberdade soçobra insensivelmente; e quando, sob a pressão contínua do regime cesariano, a liberdade se aniquila por completo e para sempre, desaparecem, também, o formalismo e as fórmulas do direito antigo”. (O espírito do Direito Romano).

A tendência que se vê no direito registral nos dias que correm aponta para o sentido de que se deve, desde logo, consagrar os direitos consubstanciados nos títulos, afastando, por formalismo esvaziado de sentido prático, os procedimentos formais de registro. Ocorrendo alguma controvérsia, o Judiciário poderá ser chamado a definir os direitos. Never fear, Smith is here!

A aposta numa espécie de remédio universal para todos os males decorrentes das transações imobiliárias é um erro grave. Promover o desmonte do sistema de segurança jurídica preventiva, subtraindo, pouco a pouco, as referências formais que são o eixo fundamental para o exercício da qualificação registral, pode levar a uma situação muito semelhante à tratada no editorial de hoje da FSP: o encarecimento de todo o processo e a falência do sistema de segurança jurídica preventiva.

Pense um pouco. O registro é burocrático? Devemos deixar a definição de direitos imobiliários ex post? Ou devemos consagrá-los ex ante, ultrapassados os requisitos formais e de fundo, cuja observância é atribuição essencial dos sistemas de segurança jurídica preventiva?

Da sub-rogação à portabilidade de crédito imobiliário

6 de junho de 201423 de junho de 2026 SJ Registro de Imóveis alienação fiduciária, Art. 167 II 30 LRP, Art. 31 Lei 9.514/1997, Art. 33-A Lei 9.514/1997, Art. 346 CC, Art. 347 CC, Averbação, Banco Central do Brasil, Caixa Econômica Federal, Cancelamento de Garantia, Código Civil, cessão de crédito, Conselho Monetário Nacional, Crédito Imobiliário, Direito Imobiliário, direito registral, Emolumentos, FGTS, Financiamento Imobiliário, Garantia Fiduciária, Hipoteca, Lei 12.180/2013, Lei 12.703/2012, Lei 6.015/1973, Lei 9.514/1997, Mauro Antônio Rocha, Medida Provisória 567/2012, Portabilidade, Portabilidade do Crédito Imobiliário, Registro de Imóveis, Resolução BACEN 2.878/2001, Resolução BACEN 3.401/2006, SFH, SFI, Sub-rogação, Sub-rogação Convencional, Sub-rogação Legal, Taxa SELIC

Mauro Antônio Rocha *

1. Com pompa de obra nova e importante para a etapa eleitoral que se aproxima, a portabilidade de crédito imobiliário foi ‘reinaugurada’ – pela terceira ou quarta vez – no início de maio passado, quando entraram em vigor as normas administrativas emitidas pelo Banco Central do Brasil e Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que, a rigor, cuidam apenas de procedimentos operacionais e de controle internos a serem adotados e praticados pelas instituições financeiras, de pouco ou nenhum interesse direto para o mutuário devedor.

De fato, trata-se de obra velha (pagamento com sub-rogação de direitos) com adornos modernos, cujo atrativo maior – a possibilidade de substituição do credor com redução significativa da taxa de juros contratual e consequente redução do valor das prestações mensais – foi perdido em razão do constante retrofit concluído em ritmo de copa.

Se, inicialmente, a taxa SELIC reduzida a níveis civilizados permitia às instituições financeiras a concessão de benefícios reais ao mutuário, atualmente com o retorno daquela taxa a índices comuns, a margem de negociação ficou mitigada e os atrativos restantes decorrem basicamente da fidelização bancária e da concentração de transações em uma só instituição.

2. A portabilidade é obra velha porque a transferência da dívida para outro credor, por iniciativa do devedor ou de terceiro interessado, sempre existiu na legislação civil – como pagamento com sub-rogação – tratada nos arts. 346 e 347 do Código Civil atual da seguinte forma:

Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor:

I – do credor que paga a dívida do devedor comum;

II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;

III – do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.

Art. 347. A sub-rogação é convencional:

I – quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos;

II – quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar o mutuante sub-rogado nos direitos do credor satisfeito.

Art. 348. Na hipótese do inciso I do artigo antecedente, vigorará o disposto quanto à cessão do crédito.

Art. 349. A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.

Art. 350. Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá exercer os direitos e as ações do credor, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.

Art. 351. O credor originário, só em parte reembolsado, terá preferência ao sub-rogado, na cobrança da dívida restante, se os bens do devedor não chegarem para saldar inteiramente o que a um e outro dever.

No campo das relações de consumo, o Código de Proteção e Defesa do Consumidor já havia estabelecido que no fornecimento de produtos ou serviços com a concessão de crédito ou financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, assegurar “a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.[2]

E, na área administrativa, o Banco Central do Brasil divulgou, já em 2001, a Resolução nº 2.878, do Conselho Monetário Nacional, para regular as transações praticadas pelas instituições financeiras, dispondo que as instituições financeiras (e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BCB), “na contratação de operações com seus clientes” (redação posteriormente alterada pela Resolução n° 2.892/2001, para “operações de crédito pessoal e de crédito direto ao consumidor”), devem “assegurar o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros”. As duas resoluções acima referidas foram revogadas pela Resolução n° 3.694, de 26 de março de 2009, que não trouxe qualquer outra disposição sobre o assunto aqui tratado.

Nesse meio tempo, o Banco Central publicou também a Resolução nº 3.401, de 06 de setembro de 2006, para dispor sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil com recursos transferidos por outra instituição financeira, nos seguintes termos:

Art. 1º As instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie.

§ 1º As condições da nova operação devem ser negociadas entre a instituição que efetivará a transferência referida no caput e o mutuário da operação original.

§ 2º Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados pela instituição ao mutuário.

§ 3º O Banco Central do Brasil divulgará os procedimentos necessários à transferência referida no caput.

Dessa forma, a legislação já estava provida de instrumentos suficientemente precisos – e complementares – para promover e regular a liquidação antecipada de qualquer crédito titulado por sociedade comercial ou instituição financeira.

3. Destarte, é no art. 1º da Resolução nº 3.401/2006 que se encontrará a gênese da operação de sub-rogação de crédito por instituição financeira, mediante empréstimo ao devedor do valor exato da dívida, transferido diretamente para a instituição credora original, porém, até aqui não havia menção normativa à expressão portabilidade, bem como, nenhuma operação financeira nova – que pudesse assim ser nomeada – foi criada pelas citadas resoluções.

A expressão ‘portabilidade’ deriva do adjetivo portátil (‘portable’) e se prestou, durante um bom tempo, a designar – na linguagem técnica dos profissionais da informática – a capacidade de aplicação ou execução de um determinado programa de computador em ambiente diferente daquele para o qual foi desenvolvido.

Inexistente nas Ciências Jurídicas, não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e dela não se conhecem conceito, definição ou sentido técnico jurídico do vocábulo portabilidade.

Na linguagem comum, a portabilidade foi popularizada por conta de intensa divulgação publicitária das regras de prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato de uma operadora para outra, mantendo o número de identificação de seu telefone independentemente daquela a que esteve vinculado. No rastro da popularidade, foi adotada pelo Governo Federal como um dos instrumentos de marketing da política oficial de redução das taxas de juros; foi encampada pelas instituições financeiras que a repercutiram a exaustão e divulgada pelo Banco Central do Brasil como a “possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, pessoa natural ou pessoa jurídica, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original”.[3]

4. Uma operação de financiamento imobiliário se consubstancia, geralmente, em um instrumento contratual que abrange desde a compra e venda do bem imóvel, a obtenção de mútuo em dinheiro pelo comprador para pagamento do preço ao vendedor e a alienação fiduciária em garantia do próprio imóvel adquirido. Com a portabilidade são alteradas algumas condições contratuais (a substituição do credor e o estabelecimento da taxa de juros negociada) e sub-rogadas a dívida e a garantia fiduciária ou hipotecária anteriormente contratada.

De acordo com as normas vigentes até então, a operação se completaria após o cancelamento do registro da garantia prestada ao credor original e a concomitante inscrição da garantia oferecida ao novo credor, procedimentos registrários sujeitos a emolumentos cujo montante, quando comparado com o resultado financeiro obtido na operação, impossibilitou ou, de alguma forma, inviabilizo por longo tempo a utilização desse instrumento desejado pela administração pública para programar sua política de redução das taxas de juros e o pleno aproveitamento do benefício pelo devedor.

5. Foi somente no corpo da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que a expressão “portabilidade”, ainda destituída de conceito formal ou conteúdo doutrinário, surgiu no mundo jurídico, acomodada no texto de dois artigos incorporados apressadamente à lei de conversão da Medida Provisória nº 567/2012, provavelmente e de forma inapropriada, como sinônimo moderno da vetusta sub-rogação de dívida.

Para destravar a operação, a Lei nº 12.703/2012 acrescentou ao item II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos – o item 30, admitindo a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia”.

Com a mesma intenção, acresceu ao artigo 25 da Lei nº 9.514/1997 um terceiro parágrafo destinado a excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação as “hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será emitido o termo de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.

Com as alterações legislativas acima, uma operação financeira denominada portabilidade no próprio texto legal, renasceu e se reproduziu com os exatos contornos da sub-rogação de crédito já existente na lei civil.

Posteriormente, a Lei nº 12.180, de 15 de maio de 2.013 promoveu algumas alterações com vistas à adaptação das normas vigentes ao mercado financeiro real. Para isso, modificou o art. 31 da Lei n° 9.514/1997 – que trata da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia – incluindo um parágrafo destinado a expressar a permissão de pagamento da dívida pela nova instituição financeira, remanescendo o art. 31 com a seguinte redação:

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora.

Estranhamente, a Lei nº 12.180/2013 ao regulamentar a operação de portabilidade introduz outra nomenclatura ao tratar do “refinanciamento com transferência de credor”, nos seguintes termos:

Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.

Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.

Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:

I – a taxa de juros do financiamento;

II – o custo efetivo total;

III – o prazo da operação;

IV – o sistema de pagamento utilizado; e

V – o valor das prestações.

§ 1^o  A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.

§ 2^o  O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1^o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.

§ 3^o  A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.

Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A.

Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.

Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.

§ 1^o  O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.

§ 2^o  O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.

Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei.

Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário.

E, para conferir efetividade à operação tratada, a referida lei tratou também de alterar o art. 167, II, 30 da Lei nº 6.015/1973, para instituir a averbação da sub-rogação de dívida, da seguinte forma:

30 da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei n^o 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.”

6. Finalmente, da forma como está concebida atualmente, a portabilidade se diferencia da sub-rogação comum:

(a) pela possibilidade da averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir e,

(b) por ser operação privativa das instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

Cumpre salientar que além das operações realizadas por instituições financeiras também são consideradas portabilidade, permitindo a averbação da sub-rogação de dívida, o pagamento feito mediante empréstimo ao devedor da quantia certa da dívida, por credor que tenha assumido tal condição na forma do art. 347 do Código Civil Brasileiro, quer como cessionário de todos os direitos; quer como substituto do credor satisfeito pelo pagamento, por força do disposto no item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/1973.

Cumpre esclarecer, também, que a exclusividade da portabilidade pelas instituições financeiras não impede que quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas realizem pagamento com sub-rogação, sendo que estas operações, quando levadas ao Registro de Imóveis, terão tratamento comum, exigindo o cancelamento da garantia anterior e constituição de uma nova garantia para a transação.

[1] Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela Universidade de São Paulo e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. É Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Econômica Federal e editor de www.guiadofgts.com.br

[1] Art. 52, § 2 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1980.

[3] http://www.bcb.gov.br/pre/bc_atende/port/portabilidade.asp#6, em 05/06/2014, 22h28.

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