Nesta foto histórica, vemos Elvino Silva Filho e Léa Emília Braune Portugal, registradores brasileiros presentes ao importante evento realizado na cidade de Buenos Aires.
Os textos aqui indicados e comentados pertencem a um momento decisivo da história recente do registro imobiliário brasileiro. Foram escritos e apresentados no ano de 1996, quando a informática deixava de ser simples ferramenta periférica das serventias e passava a interpelar o próprio modo de organização da informação registral. Já não se tratava apenas de substituir máquinas de escrever, agilizar a expedição de certidões, calcular emolumentos ou de manter índices auxiliares. A questão que então se anunciava era mais funda: em que medida a mudança do suporte poderia repercutir sobre a estrutura mesma do sistema registral?
Duas culturas: do papel ao dado
A pergunta conserva atualidade porque a história da informatização dos registros públicos não se confunde com a história da aquisição e do uso massivo de computadores. Esta é, quando muito, a sua superfície visível, o estrato aparente de uma transformação que vinha de longe. Por baixo dela movia-se outra história, mais complexa: a da passagem de uma cultura documentária, moldada pelo papel, pelo livro, pela ficha, pela lavratura de textos, pela assinatura autógrafa e pelo arquivo físico, para uma cultura informacional, em que os dados circulam, se recombinam, se integram e se oferecem à publicidade por meios até então desconhecidos.
Essa transição não era, nem poderia ser, apenas técnica. Como sustentado há trinta anos, o registro devia ser lido também sob a ótica do Direito do Consumidor e da transparência dos serviços públicos delegados, de modo que a modernização revelasse resultados eficazes, como certidões inteligíveis, úteis e acessíveis ao cidadão comum. A tecnologia deveria servir para romper a opacidade do jargão técnico, sem empobrecer a precisão jurídica; deveria abrir a linguagem do registro à compreensão social, sem dissolver a sua gramática própria. A certidão, afinal, não é ornamento burocrático. É a forma pela qual a situação jurídica do bem se torna cognoscível e confiável socialmente. O fundamento essencial do Registro de Imóveis é a segurança jurídica, e ela não deve modificar-se pelo advento de novos meios tecnológicos.
De fato, a tecnologia, nesse quadro, não deveria desempenhar um mero papel coadjuvante no processo administrativo. É instrumento poderoso, mas ambivalente: pode ordenar melhor o serviço, conferir-lhe escala, regularidade e transparência; ou, quando mal compreendida, projetar e cristalizar, ao modo de homologação (homós = mesmo, igual, semelhante, comum e logos = razão, relação etc.), limitações ontológicas em novos meios. O computador tanto pode iluminar a estrutura de um sistema quanto maquiar a sua desordem. A modernização sem teoria costuma ser apenas aceleração do equívoco.
Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica.[1]
A Ilusão do Dataísmo: O Labirinto da Informação e a Busca pela Certeza
Mais dados somados a informação não representam maior certeza e verdade jurídica. Informação despojada de certeza não gera confiança. A realidade jurídica dos bens e direitos somente se revela, com segurança jurídica e certeza, pela proclamação de direitos que entre nós é representada pelo sistema de publicidade registral.
Vivemos, inegavelmente, sob o império do dataísmo. Diante do cenário de transformações disruptivas da pós-modernidade, vemo-nos avassalados por um caudal de informação simplesmente inassimilável para nós, humanos. Vivemos imersos em oceanos de dados que transitam rapidamente em redes eletrônicas e que conformam uma densa nuvem informacional somente decifrada pela máquina. Ainda assim, não se pode confundir esse fluxo incessante de dados com a realidade mesma das coisas. A abundância de informações não produz, por si só, a verdade.
Os seres humanos, nas sociedades complexas e hiperconectadas, vivem atordoados com o tráfego de informações, mas seguem carentes de certeza. O que realmente importa para quem realiza uma operação financeira, por exemplo, ou para quem transaciona um bem imóvel? A informação abundante, se não se reveste de uma camada de certeza, torna-se um fluxo de informação inseguro.
No âmbito econômico e patrimonial, o fenômeno da tokenização de ativos do mundo real (RWA – Real World Assets) irrompe como espécie de hype fetichista, como ecos de “solucionismo tecnológico” que encantam incautos. Diante de uma tela do celular, o investidor vislumbra um código criptográfico, uma representação matemática baseada em redes distribuídas, e assume a falsa premissa de que a sofisticação algorítmica equivale à certeza da titularidade jurídica. Não equivale. Como nos adverte com cirúrgica precisão Flauzilino Araújo dos Santos nesta obra, o dado emitido on-chain à margem da governança estatal não passa de um passivo disfarçado de oportunidade.
O episódio relatado pela imprensa especializada no início de 2026 – não meramente alegórico, como adverte o próprio autor – da investidora residente em Madri que acreditou ter adquirido fração de um apartamento em Copacabana apenas por deter um token em seu dispositivo móvel ilustra a tragédia dessa assimetria informacional. Ela não adquiriu uma propriedade imobiliária; possuía, tão somente, um arquivo digital. Era portadora de uma imago iuris sine substantia: uma imagem de direito desprovida de qualquer substância jurídica.
O drama dessa investidora não é fruto do acaso. Pela regra universal da lex rei sitae, um token detido em Madri sobre um bem situado em Copacabana submete-se ao ordenamento brasileiro, e não ao protocolo que o emitiu. Como sustentam os juristas que estudaram a tokenização em perspectiva comparada, o fato de um direito ser representado por um token não altera o processo e a natureza jurídica da aquisição desses bens, nem dispensa as partes de observar as regras do lugar onde eles se encontram. Ora, o Brasil filia-se à tradição romanística do título e modo: a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela inscrição em qualquer livro ou repositório privado, mas pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), de regra precedido de escritura pública (art. 108). Enquanto não se registra o título, o alienante continua a ser o dono por força do direito posto. O direito comparado confirma o ponto sem hesitação: justamente nas jurisdições que conjugam escritura e registro constitutivo, a viabilidade jurídica da tokenização imobiliária é reputada baixa, porque o token, por si só, não vence as formalidades que constituem o direito real. O nosso regime é ainda mais exigente que o espanhol (em regra declaratório e constitutivo da hipoteca e de certos efeitos). Eis por que a investidora não titularizava uma fração da propriedade imobiliária: detinha um dado imutável a respeito de um direito que jamais chegou a nascer.
A literatura comparada que examinou os contratos inteligentes dos projetos pioneiros de tokenização imobiliária – de Atlant a Smartlands e Crowdlitoken – revela que o adquirente do token quase nunca se torna proprietário do bem: a titularidade permanece com a sociedade veículo (propósito específico) ou com a própria emissora, cabendo ao investidor apenas um crédito obrigacional – por vezes um autêntico título de dívida digital – ou uma participação societária. O condomínio direto sobre o ativo, com seu rateio de encargos de conservação e o sempre latente direito de exigir a divisão da coisa comum entre dezenas de cotitulares de países e culturas distintas, é de tal modo disfuncional que empurra a engenharia para o invólucro societário. O passivo, então, vem mesmo disfarçado de oportunidade: o que se anuncia como propriedade democratizada é, na origem, um direito obrigacional contra um veículo de propósito específico.
Não posso deixar passar a oportunidade de registrar, nesta quadra tumultuada, o meu respeito e admiração por este grande jurista brasileiro.
Nunca escondi a minha condição de discípulo do eminente magistrado. Ao longo de várias décadas pude ser conduzido à melhor doutrina, orientado ao Bem e ao bom Direito, instruído na boa razão e na filosofia.
Embora distante de Sua Excelência por conta dos misteres de representação corporativa, nunca poderei negar a importância fundamental que teve e ainda tem na minha formação intelectual, pessoal e profissional.
Sou-lhe muito grato, e devo sempre reconhecer, pública e amorosamente, a importância que tem para mim e para toda uma geração de profissionais que atua no âmbito registral e notarial.
Tenho certeza de que falo em nome de todos os registradores imobiliários do Brasil – e além.
Outro dia conversava com um amigo, um colega registrador, que me relatava, bastante excitado, que no seu estado o projeto da “matrícula digital” se completaria em 2020.
Fiquei a matutar o que exatamente ele queria expressar com a tal “matrícula digital”. Logo me aclarou: “vamos digitalizar todas as matrículas do Estado e disponibilizá-las na internet”.
Silenciei. A digitalização das matrículas e seu depósito numa central estadual é concebida como avanço?
Pode ser. Há variados graus de modernização nesse imenso mosaico que é o Registro de Imóveis brasileiro. Há ilhas de excelência, mas há unidades que não dispõem nem mesmo de energia elétrica durante grande parte do dia.
Assim vivemos, com um pé no século XXI e outro na Idade Média.
Digitalização da matrícula – hiper-saturação textual
Não pude deixar de me lembrar de uma exposição feita no longínquo ano de 1997, na cidade de Belo Horizonte, no transcurso do XXIV Encontro do IRIB. Os alicerces de nossa atual discussão sobre modernização do sistema registral brasileiro em grande parte estão registrados ali, há mais de 21 anos. V. pode acessar a palestra aqui: https://youtu.be/AyH4ABB3ezI
Na ocasião, apontei para o fenômeno da hiper-saturação textual da matrícula. Observe: numa matrícula usual (estimemos uma de 5 folhas) o que é variável e o que é constante? Nos rios de textos, o que ainda é válido e eficaz? Ou por outra: o que é estático? O que é dinâmico?
Sabemos que o discurso narrativo não se adequa confortavelmente aos meios eletrônicos. Em outras palavras: temos na matrícula uma carga imensa de informação irrelevante, imprestável para configurar a situação jurídica atualizada do imóvel. E o que é pior: exportamos para o consulente a tarefa de decifrar o cipoal textual e jurídico da matrícula digitalizada.
O SREI tarda por nossa culpa, nossa máxima culpa!
O SREI foi engendrado ao longo de muitos anos. Desde 1996 dedicamo-nos ao assunto. O Projeto CNJ/LSITec, que culminou na modelagem legal do SREI-ONR, nasceu lá atrás. Apontei no Boletim Eletrônico do IRIB n. 1.549/2005 os projetos que iriam se consolidar nos anos vindouros. Mas o percurso não se cumpriu inteiramente. Estamos à margem do caminho.
O Dr. Antônio Carlos Alves Braga Jr. na excelente comunicação que nos fez no último dia 25/6, lembrou-nos que os Serviços Notariais e de Registro eram considerados a vanguarda tecnológica da galáxia judiciária, meca de eficiência e racionalidade na prestação dos serviços públicos, deixando os tribunais na retaguarda. Para se ter uma ideia, a microfilmagem, uma tecnologia considerada muito avançada na época, antes mesmo da Lei 5.433/1968 já era utilizada nos cartórios paulistas. Para quem tiver curiosidade, consulte o artigo de autoria de José Augusto Medeiros no Boletim da ASJESP n. 64, de 1/1/1959.
Como pudemos sair da dianteira e agora, como que desnorteados, buscamos a senda virtuosa para o século XXI? O que nos parece uma solução racional e inteligente é simplesmente a vanguarda do atraso.
Registro de Imóveis, blockchain, ONR e SINTER: verdades e mentiras
Ao longo do mês de maio troquei inúmeras mensagens com as jornalistas Vívian Soares e Juliana Veronezi, que acabaram rendendo uma longa entrevista, aproveitada em pequena parte na reportagem do número inaugural da Revista “Debate Imobiliário”, editada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
As respostas que foram dadas às inteligentes perguntas formuladas pelas jornalistas merecem ser conhecidas pelos leitores deste blogue, razão pela qual as disponibilizo aqui.
Sérgio Jacomino.
Blockchain: disrupção no mercado imobiliário?
P – Quais são os principais impactos que a blockchain trouxe para o mercado imobiliário?
SJ – Posso estar muito enganado, mas não vislumbro que se tenha produzido um impacto “disruptivo” no mercado imobiliário com o advento da blockchain. Entre nós, salvo uma isolada iniciativa de oferta de imóveis com pagamento em criptomoeda, nada se realizou concretamente que pudesse abalar o remansoso mercado jurídico relacionado com a compra e venda de bens imóveis. Tenho observado que o fenômeno da blockchain é uma festa, um hype. Filio-me aos céticos e fico com a boutade de Kai Stinchcombe no delicioso artigo intitulado Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future : “não existe uma única pessoa no mundo com um problema qualquer e que descobrisse que uma solução baseada em blockchain seria a melhor resposta e que, por isso, terá se tornado um entusiasta dessa nova tecnologia” (acesso aqui: https://medium.com/@kaistinchcombe/decentralized-and-trustless-crypto-paradise-is-actually-a-medieval-hellhole-c1ca122efdec).
P – Em um de seus artigos, você diz que os sistemas blockchain não seriam eficientes para substituir órgãos como os cartórios. Como ambos os sistemas centralizados e descentralizados podem conviver em sinergia?
SJ – Vamos por partes, como alguém terá feito em Londres. É preciso definir o que sejam sistemas centralizados e descentralizados no contexto de sua pergunta. Partamos do princípio de que os cartórios de registro de imóveis compõem um sistema descentralizado. Eles sempre foram assim, descentralizados , desde o advento da sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846. A complexa estruturação do Registro de Imóveis assentou-se na ideia de dispensação de funções, irradiação de competências, distribuição de atribuições registrais a delegados do serviço extrajudicial. Desde então o modelo se manteve: milhares de unidades criadas por lei e espalhadas por todo o território do país, tendo à frente um Oficial do Registro com delegação de funções. Essas funções de Registro de Imóveis singularizam-se na atuação de seus Oficiais. O aspecto mais importante, relativamente à sua pergunta, é constatar que os documentos, papéis, dados e registros deveriam, como ainda hoje, remanescer na unidade registral, sob a estrita responsabilidade do Oficial do Registro, que deve zelar por sua conservação e integridade (art. 22 e seguintes da Lei 6.015/1973 e art. 46 da Lei 8.935/1994).
Registro de Imóveis e a proteção de dados pessoais e reais
P – É possível apropriar-se da ideia de descentralização de dados, que parece ser a pedra de toque da blockchain, e aplicá-la aos cartórios?
SJ – De fato, os dados registrais acham-se distribuídos entre milhares de serventias espalhadas por todo o território nacional. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre, não fosse o fato de que os dados registrais, compondo ontologicamente uma coleção unitária, não são, todavia, compartilhados no digital ledger. Talvez resida aí o segredo da não vulneração da privacidade por cadastros e coleções de dados pessoais e reais que pululam por aí, feito pulgas nas opacas esquinas digitais.
P – O Sr. pode ser mais específico quando se refere a “esquinas digitais”?
SJ – Falo da apropriação de dados sensíveis dos cidadãos por agências legais ou ilegais que atuam no mercado de informações. O fenômeno da blockchain revela a fragilidade de sistemas de dados centralizados, como os dados da Receita Federal, do INSS, operadoras de telefonia, etc., que podem ser atacados e frequentemente o são. Sites como “Tudo Sobre Todos”, ou “Telefone Ninja” ou o mais recente “Consulta Pública” revelam dados de caráter pessoal ou patrimonial sobre os cidadãos brasileiros sem o seu consentimento formal (v. http://bit.ly/2rGO9uD). Os cartórios de Registro de Imóveis, por não concentrarem os dados acerca das titularidades dos brasileiros numa central nacional, protegeram muito bem, até aqui, os cidadãos da bisbilhotice digital quando assunto é o inventário patrimonial e de direitos imobiliários.
P – Como o Sr. enfrenta as críticas que são feitas aos cartórios pelo zelo excessivo na guarda dos dados, sabendo-se que a própria Lei de Registros Públicos prevê que “qualquer pessoa” pode obter certidões ou informações do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido?
SJ – De fato, essa é a redação do art. 17 da vigente Lei de Registros Públicos. Mas devemos sempre nos lembrar de que essa disposição é reprodução idêntica do art. 20 do Decreto 4.857 de 1939. Nessa época as novas tecnologias não contavam com as ferramentas e potencialidades que hoje apresentam. Hoje é possível construir repositórios digitais em que se apure, em questão de segundos, o acervo patrimonial de qualquer cidadão. Basta organizar a informação numa base eletrônica de dados. O decreto de 1939 (assim como a vigente lei, de 1973) sempre teve em mira facilitar a obtenção de certidão de um determinado registro, a fim de instruir e aparelhar uma transação imobiliária, não constituir um inventário patrimonial. Penso que essa disposição legal não foi recepcionada pela CF/1988 e não encontra suporte na Lei 12.965, de 2014, que trata da privacidade e proteção dos dados pessoais no âmbito das redes eletrônicas, fundamento que, aliás, encabeça o Provimento 47/2015 do CNJ.
P – O Sr. tem advertido que o Projeto SINTER, da Receita Federal, pode representar uma ruptura no modelo tradicional do Registro de Imóveis brasileiro. Diz ainda que a centralização de dados pode ser a porta de entrada ao que o Sr. denomina de “bisbilhotice digital”. Gostaria que pudesse comentar.
SJ – Como se sabe o Projeto SINTER foi criado pelo Decreto 8.764/2016, visando regulamentar o art. 41 da Lei 11.977/2009. Mas o referido decreto não pode ser visto e compreendido isoladamente, eis que integra um sistema complexo composto pelo citado decreto, além de outros dois – os decretos 8.777/2016 e 8.789/2016 –, conjunto que pode dar azo ao fenômeno de fragilização do sistema registral com a venda de dados pessoais. Recentemente, o Ministério Público do Distrito Federal publicou uma nota aludindo à comercialização de dados dos cidadãos brasileiros. Segundo o promotor de justiça Frederico Meinberg essa prática seria “um negócio milionário no qual os dados armazenados e geridos pela própria administração pública são vendidos para a mesma administração pública” (acesso aqui). Temo que os dados recolhidos pelo SINTER poderiam ter o mesmo destino… Já escrevi sobre esse microssistema que pode vir a fragilizar o sistema registral brasileiro (Meus dados registrais – meu cadastro estatal).
Voltando à sua pergunta, o art. 41 da Lei 11.977/2009 é bastante claro: “os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. Leia-se: os próprios cartórios, unidades que integram o SREI (§ 5º do art. 76 da Lei 13.465/2017), darão acesso aos seus (dos cartórios) bancos de dados. Note: dar acesso não significa construir um sistema paralelo, redundante e vulnerável. Os parágrafos 6º e 7º do art. 76 da citada lei, aperfeiçoando o SREI, espancam todas as dúvidas acerca do quadro hierárquico que vincula o SINTER ao próprio SREI. Lamentavelmente, o Decreto do SINTER preferiu a via da centralização de dados na própria administração, criando na prática um super-registro centralizado, redundante e vulnerável, com a matrícula nacional (chamada de “CPF do imóvel”). Prefiro chamar esse modelo de NEOREGISTRAL.
Ainda agora a Folha de S.Paulo noticia que o Governo paulista vende serviço com dados sigilosos do RG de 30 milhões de cidadãos… [acesso aqui] [mirror].
SJ – Lamentavelmente não temos uma legislação protetiva como na União Europeia, que em 27/4/2016 baixou o Regulamento do Parlamento Europeu e do Conselho (Regulamento 2016/679) que trata a proteção das pessoas singulares relativamente ao tratamento de dados pessoais como um direito fundamental. Segundo dito Regulamento, os dados de caráter pessoal podem ser utilizados por terceiros a partir do consentimento livre, informado, específico e inequívoco do titular, exigindo-se declaração ou uma ação positiva do interessado, não se admitindo o consentimento tácito (aqui: http://bit.ly/2IfDEtq).
SISTEMA NEOREGISTRAL-NOTARIAL – Blockchain pode agregar confiabilidade bem como pôr em xeque modelos tradicionais de transacionar imóveis
P – Voltando ao tema da blockchain, será possível compatibilizar o Registro de Imóveis com iniciativas de registro no digital ledger?
SJ – É perfeitamente possível. A blockchain é uma ferramenta tecnológica inovadora e utilíssima e pode, de fato, agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. Mas não tomemos o todo pela parte, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na deliciosa expressão derivada do pensamento de McLuhan de que “o meio é a mensagem”. A blockchain não é o Registro de Imóveis – assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico em virtude de disposições legais. Por exemplo, um documento que tenha as firmas reconhecidas por um tabelião será considerado autêntico graças à atuação do notário e não pela aposição de um selo eletrônico de autenticidade (inc. I do art. 411 do CPC). A blockchain é uma ferramenta, como são tantos outros instrumentos e atributos conferidos pela lei a certos sujeitos e a determinados atos jurídicos com o fim de conferir certeza, confiança e previsibilidade num ambiente crescentemente complexo e inseguro como é o mercado contemporâneo.
P – Qual é o futuro da blockchain no mercado imobiliário? O que ela pode ensinar para os sistemas centralizados vigentes?
Toda tecnologia inovadora tem um potencial disruptivo. É o que proclamam os arautos do admirável mundo novo da tecnologia da informação e comunicação. Logo, é de se imaginar que a blockchain poderá ser “disruptada” a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Se olharmos com atenção, de alguma forma é o que está acontecendo com a criação de cadeias de blockchain descoladas da infraestrutura do bitcoin , com ativos do mercado imobiliário (bens, serviços e direitos) representados por tokens, que são espécies de fundos imobiliários de caráter fiduciário. Mas colocando de lado o que pode ser apenas um hype , que dá ânimo e fôlego a bolhas de startups, as novas tecnologias, de fato, podem colocar em xeque os modelos tradicionais de intercâmbios econômicos envolvendo bens imóveis.
P – O Sr. poderia nos dar alguns exemplos?
SJ – Hoje há uma série de obstáculos que devem ser vencidos para que um bem imóvel possa ser negociado com segurança no mercado imobiliário. Inúmeros agentes – notários, corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores, coletores, etc. – e inúmeras fontes de dados espalhadas em múltiplos estamentos, como cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais para obtenção de certidões negativas, cartórios, etc., tudo isso deve ser vencido pelos contratantes para a concretização de um negócio jurídico e ainda assim com limitada e relativa segurança jurídica. O processo é custoso, moroso e burocrático. Mesmo quando parcelas das informações e dos serviços possam ser acessados por meio da internet, o interessado tem que peregrinar por múltiplos portais e canais para pesquisar sobre o mesmo bem e o mesmo vendedor. Isso é infernal, simplesmente irracional… Temos um exemplo dessa entropia no Portal RegistradoresBR (http://registradoresbr.org.br/), criado com base no Provimento 47/2015 do CNJ, que condena o usuário do serviço registral a um verdadeiro calvário para obtenção de poucos serviços que são prestados pelas centrais estaduais em meios eletrônicos.****
P – As Centrais Estaduais de Registros de Imóveis, criadas nos estados peloProvimento 47/2015 do CNJ, não resolveram esse problema?
SJ – O ato normativo do CNJ, ao buscar o estabelecimento de diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis, foi uma excelente iniciativa, mas ficou a meio caminho dos objetivos que foram consagrados nos estudos do próprio CNJ sobre a implantação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, previsto nos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009. A partir daí foram criadas centrais estaduais de prestação de serviços de intermediação entre os usuários dos serviços e os registros prediais, agravando os efeitos de dispersão, assimetria, agregando custos de portagem sem a correspondente previsão legal. As centrais não se acham coordenadas entre si, não há padrões de interoperabilidade, e uma vez mais o cidadão se vê obrigado à via crucis de peregrinar portais de serviços na internet ou os próprios balcões de cartórios para obter a informação de que necessita ou realizar o registro que persegue. Essas etapas geram custos, suscitam conflitos, produzem redundâncias, erros, tempo perdido. Como abreviar e racionalizar o percurso legal e burocrático entre o vendedor e o adquirente de um bem imóvel? Como o mercado pode obter de maneira fácil, barata e racional informações sobre a situação jurídica dos bens no comércio? Como universalizar o acesso por meios eletrônicos aos Registros de Imóveis do país? Essas são questões centrais que devem ser postas em debate. E aqui voltamos ao jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como um organismo vivo é sempre maior do que a soma de todos os seus órgãos. Para abusar da metáfora, em relação ao mercado estamos tomando um banho de tecnologia…
Regulamentação do ONR-SREI pode concretizar o Sistema de Registro de Imóveis eletrônico: solução para a confusão informacional e transacional
P – Para diminuir a burocracia e facilitar a vida do cidadão, o que os registradores têm feito?
SJ – A saída para essa barafunda informacional e transacional seria a criação, por lei, de um órgão com finalidades e objetivos muito bem definidos e consistentes no estabelecimento de padrões de operação e funcionamento do sistema, universalizando, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis pátrio. Era necessário colocar em prática o SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, reformando o modelo que ainda opera com pesados livros de registro, matrículas descritivas, registros não estruturados, que representam modelos arcaicos de registração decalcados dos estereótipos do século XIX. Essa ideia prosperou e hoje está consagrada no conjunto normativo compreendido a partir do artigo 76 e seguintes da Lei 13.465/2017. Esse organismo foi batizado como ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, dando o impulso para a efetiva concretização do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Nos termos da lei, os registradores integram o SREI e ficam vinculados ao ONR (§ 5º do art. 76). Espera-se para breve a regulamentação do ONR pelo Conselho Nacional de Justiça, nos termos dos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
P – O Provimento 47/2015 previa que o registro eletrônico deveria ser implantado em todo o Brasil até junho de 2016. Isso aconteceu? Qual o percentual de imóveis registrados eletronicamente?
SJ – Infelizmente, a resposta é: não, o RE não se concretizou no aprazado. Lamentavelmente, o Provimento 47/2015, da Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, que tinha como objetivo estabelecer “diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis”, acabou ficando muito aquém do que poderia ter sido, tendo em vista, principalmente, o farto material técnico produzido pelo próprio CNJ que dava um rumo certo para o desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Não devemos nos esquecer de que a Lei 11.977/2009 já havia fixado um marco temporal de 5 anos para implantação do Registro Eletrônico (art. 39), termo que expiraria em 2014, muito antes do dito provimento. É fácil responder à parte final de sua pergunta: zero por cento, não há um único registro de imóveis eletrônico feito com base na Recomendação CNJ 14/2014, apesar das boas intenções. O processo de registro ainda é feito como se fazia na década de 1970, apesar das mudanças profundas que a sociedade sofreu no período.
P – A que o Sr. credita não se terem atingido os objetivos da lei e do provimento?
SJ – Credito essa situação à falta de um órgão normalizador, com atribuições claramente definidas em lei e fiscalizado pelo Judiciário, criado para concretizar e efetivar o registro de imóveis eletrônico, estabelecendo padrões técnicos de interoperabilidade e vencendo o fenômeno de atomização das unidades de registro de imóveis de todo o país. O Provimento 47/2015 deu um passo importante e necessário rumo ao registro eletrônico, mas insuficiente. Caímos na tentação de manter estadualizada a gestão de portais de acesso às unidades de registro de imóveis, impedindo a criação de uma Central Nacional de Registro de Imóveis, como previsto, aliás, na documentação técnica produzida pelo mesmo CNJ e estabelecida como padrão pela Recomendação 14/2014. Uma central nacional é fundamental, como existe para os notários, para o Registro Civil, o RTDPJ e o Protesto. Não é possível conviver com padrões concorrentes e redundantes. Basta pensar que não existe uma “internet estadual”. A solução para tudo isso foi discutida de modo intenso com o governo e o próprio Judiciário, nas vésperas da MP 759/2016, e o resultado foi a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017.
Desinformação impede busca de soluções técnicas para a defasagem tecnológica dos registros prediais brasileiros
P – A crítica que se fez e ainda se faz de modo reiterado ao ONR é que atrairia os registros para esse órgão, substituindo o registrador no seu mister singular e personalíssimo e levando consigo os dados que hoje estão sob a guarda e conservação da unidade. Como o Sr. vê essa crítica?
SJ – É uma crítica simplesmente improcedente, no contexto do ONR. Seria uma crítica irrelevante, fútil, desinformada, em face da farta documentação que prova justamente o contrário. Entretanto, a insistência nessa narrativa inoculou o germe da insegurança e confusão, instaurando uma grossa divergência interna corporis que se tem revelado nociva, além de turbar a busca de soluções técnicas para enfrentar a defasagem tecnológica que condena os registros prediais brasileiros a uma espécie de figuração arcaica, quixotesca, de registração feita com base em padrões medievais.
É lindo ver como as inscrições manuscritas eram caprichadas, algumas delas com capitulares e esfragística decalcada da tradição tabeliônica do medievo. Mas cá entre nós: quem não acharia bizarro que os bancos fizessem a contabilidade de cada cliente em fichas manuscritas? Lamentavelmente, as averbações ainda são feitas de modo manuscrito e narrativo à margem de registros lavrados em pesados livros concebidos no século XIX e que ainda estão em uso nos cartórios brasileiros. As matrículas são repositórios de informações úteis, mas outras completamente descartáveis – como registros e averbações cancelados direta ou indiretamente.****
A matrícula vai se constituindo num fólio que representa um inventário em sua maior parte estático, redundante, complexo e que não instrui o cidadão acerca do que é relevante, que é a revelação da situação jurídica do bem imóvel matriculado. Enfim, a crítica assacada contra o ONR é expressão do fenômeno de post-truth, já denunciado em outras oportunidades e que aqui calha muito bem.
P – Do ponto de vista do registrador, quais são os maiores desafios da nova lei?
SJ – Vencer a ignorância, o preconceito e o reacionarismo. Toda mudança de paradigmas revela divergências, o que é bastante natural em face das reformas profundas que o sistema registral experimenta. Ultrapassar essas barreiras é necessário, mas não será suficiente. Outros obstáculos precisam ser enfrentados – como o desnível abissal entre unidades de Registro de Imóveis espalhadas pelo Brasil afora. De um lado, vemos cartórios que são verdadeiras ilhas de excelência, bem aparelhados, economicamente sustentáveis, tecnologicamente capacitados; de outro, pequenas serventias que mal suportam o custo de insumos básicos necessários para se manterem em pleno funcionamento. Muitas são economicamente inviáveis. Uma cifra apreciável das serventias no Brasil aufere ganhos que não superam os salários de funcionários públicos médios (dados aqui). Além disso, é preciso vencer as assimetrias verificadas nos processos de informatização. Enfim, os desafios são imensos, mas uma tomada de posição urge e nós cremos que as novas tecnologias podem criar um meio ambiente que favoreça a redução de custos e impulsione a articulação dos cartórios num grande arco registral. Esse “círculo registral”, interconectando cada unidade de Registro de Imóveis, permitirá entregar a universalização do acesso, o barateamento de custos e a modernização do sistema registral pátrio que a sociedade reclama.
