A tendência mundial é prestigiar e valorizar o Registro de Imóveis como instrumento de desenvolvimento econômico e social.
No Brasil parece que não.
Comentando as recentes modificações feitas no sistema registral brasileiro pela Lei 13.097/20015, o Dr. Ermitânio Prado não tem poupado críticas ao que qualificou como “fruto de rabularia argentária acumpliciada de atoleimados ingênuos”.
Segundo o Leão do Jocquey é maliciosa a alteração de redação do art. 1º do Dec.-Lei 745/1969, já que induziria o leitor incauto a imaginar que a reforma abrangeria somente as promessas de compra e venda de imóveis loteados nos termos do Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937.
“De jeito maneira!” – agita-se. “A mudança legislativa calha como luva aos interesses das grandes incorporadoras que se fartam dos lucros auferidos no mercado imobiliário e com a engorda de ganhos adjetos pela redação imperita de contratos de gaveta”.
Como assim, Dr. Ermitânio? – pergunto, fingindo ignorar esse segredo de polichinelo. O Velho repta num grunhindo:
Bah! Como não sabe? Deixe-me ler a redação alterada… [tira uma folha glosada do bolso direito de seu robe de chambre].
“Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação”.
“Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora”.
Segue seu discurso tonitruante:
Bela cadeia imobiliária que se monta e remonta como castelo de cartas marcadas! Seus artífices fogem da publicidade registral e do escrutínio judicial como o diabo da cruz. Com uma só estocada feriram de morte a apreciação judicial e a transparência do Registro de Imóveis.
Interrompo-o com uma provocação maliciosa: mas, afinal, esta não é a famosa “lei da concentração na matrícula”, na qual trabalharam os nossos afanosos representantes corporativos?
Pobres fâmulos do mercado! Assujeitam-se a mobilizar seus préstimos, doando o parco prestígio que têm para consagrar interesses onzeneiros. E isto a troca de quê? Em troca da mera inoponibilidade a que chamam, pomposamente, de “concentração da matrícula”? Essa inoponibilidade que se acha prevista há décadas na lei registral? Pobres diabos! Não sabem que fora das instituições não há soluções – só arreglo e enganos?
Para o Leão “não se podia conceber ambiente mais confortável e propício para a a lavagem de dinheiro do que o criado pela lei”.
O Velho pode ter razão. A norma eliminou de vez a luz que ainda resistia sobre negócios imobiliários que são instrumentados por contratos privados. “Já haviam afastado o notário; agora demitem de um só golpe o registrador e o juiz de direito. O ambiente de contratação agora se converteu no reino da penumbra”.
Segundo o velho Ermitânio, esta lei foi “processada nos intestinos do mercado depois de regurgitada pelas corporações de ofício”:
O diabo é que essas iniciativas vem embaladas em sofismas que visam justificar a depressão da importância das instituições. Para quê Judiciário – se suas decisões são lotéricas? Para quê Registros Públicos – se são custosos e prebendários?
Pobre Dr. Ermitânio Prado. Não fosse este blogue e estaria a falar com as paredes, prostrado em sua cadeira estilosa, constelado de jornais, livros e antigos vinis da Deutsche Grammophon.
Ainda agora está a perambular pelas dependências vazias do apartamento, entoando cancionetas alemãs a pleno pulmões:
“Aber dieses ganze Mahagonny ist nur, weil alles so schlecht ist, weil keine Ruhe herrscht
und keine Eintracht,
und weil es nichts gibt,
woran man sich halten kann”.
No último dia 24 de fevereiro, ocorreu, em São Paulo, o encontro “Desafios para implementação dos Instrumentos Urbanísticos: o Registro Público e o PEUC”, no auditório da Fundação Getúlio Vargas (FGV – Direito), em São Paulo.
Sérgio Jacomino e des. Luís Paulo Aliende Ribeiro
O Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), visa a compelir os proprietários de imóveis urbanos a consagrar a função social da propriedade com o instrumento previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182 da Carta) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001).
A iniciativa é da FGV-SP, Academia Paulista de Direito Registral – APDR e Prefeituras Municipais de São Paulo e São Bernardo do Campo.
O debate foi conduzido pelo pesquisador do Centro de Pesquisas Jurídicas Aplicadas (CPJA) da FGV Direito-SP, Thiago dos Santos Acca. Também participaram os representantes do Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico (IBDU), Henrique Frota e Patrícia Cardoso; a diretora do Arq.Futuro, Laura Greenhalgh; a Registradora de Imóveis de Minas Gerais, Janice Monteiro; o representante da RZ Soluções Fundiárias, Rafael Zanola; a diretora de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo, Claudia Virgínia Cabral de Souza; o desembargador do TJSP, Luís Paulo Aliende Ribeiro; o diretor do Departamento de Controle da Função Social da Propriedade da Prefeitura de São Paulo, Fernando Guilherme Bruno Filho e o Registrador do 5º Cartório de Registro de Imóveis e diretor de Assuntos Internacionais da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, Sérgio Jacomino.
Tendo participado dos debates, concedi entrevista exclusiva ao Portal iRegistradores que a publicou em parte. Reproduzo a íntegra da entrevista abaixo.
Registradores: O Sr. poderia nos falar sobre o que é o “PEUC” que tanto se debateu no evento?
SJ – PEUC é simplesmente “parcelamento, edificação e utilização compulsórios”, instrumento previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001). Na verdade, o que se debateu intensamente na mesa-redonda, coordenada pelo jurista e pesquisador Dr. Thiago dos Santos Acca, foi a disposição legal de que a notificação, prevista no Estatuto da Cidade, deve ser objeto de averbação no Registro de Imóveis competente para produzir o fenômeno da publicidade de situações jurídico-urbanísticas. (§ 2º do art. 5º do Estatuto da Cidade).
2) Na sua opinião, a mesa-redonda foi produtiva?
Neste primeiro encontro, apreciamos documentos preliminares que expressavam o ponto de vista de cada segmento representado no evento – registradores, juízes, advogados, acadêmicos, administradores públicos municipais. Como na famosa metáfora dervische do Elefante de Ghor, cada qual, de olhos vendados, tocou uma parte do animal e agora procura descrevê-lo como um todo. Cada um dos participantes tem uma visão parcial do problema e o nosso desafio, no dia de ontem, foi exatamente tentar conciliar as visões parcelares de cada um em busca de uma síntese que possa servir de base para a execução e efetividade das políticas públicas, servindo-se do regime da publicidade registral. Nesse sentido, penso que o encontro foi muito bom.
3) Do ponto de vista do Registro de Imóveis, há novidades?
Novidades, propriamente, não. Afinal, o Estatuto da Cidade está em vigor desde 2001 e os instrumentos jurídicos, ali previstos, foram objeto de muitos estudos já publicados. Todavia, a execução das políticas públicas relacionadas com a gestão urbanística das cidades leva um certo tempo para se consumar. No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, a lei municipal que trata dos instrumentos indutores da função social da propriedade é de 2014 (Lei 16.050). Cumprindo o Estatuto da Cidade, as áreas urbanas da cidade que poderão sofrer a intervenção pública, com a aplicação progressiva dos mecanismos sancionatórios, já figuram no Plano Diretor e em “lei específica”, dando-se início às notificações que agora chegam aos cartórios para a averbação. Essas inscrições estão previstas no n. 18, inciso II, do art. 167 da Lei de Registros Públicos. A novidade está no modo de se proceder a esta averbação.
4) O Sr. apresentou um estudo preliminar do assunto que fez em parceria com o des. Luís Paulo Aliende Ribeiro. Pode nos falar um pouco sobre as conclusões?
Venho debatendo com o des. Aliende Ribeiro os problemas que os cartórios poderão enfrentar com os pedidos que começam a ser feitos pelas prefeituras municipais, aproveitando o fato de que o desembargador é doutor em direito público, foi juiz da vara da fazenda pública e demonstra domínio na matéria. De minha parte, cingi-me, basicamente, a estudar o fenômeno da publicidade registral visto, especialmente, da perspectiva dos seus efeitos. Dentre as espécies estudadas até aqui pela doutrina, temos entendido que a publicidade registral, decorrente da averbação da notificação, é de mera notícia simples, como a qualifica o jurista espanhol Rafael Arnaiz Eguren. Embora, no caso do direito brasileiro, especialmente depois do advento da Lei 13.097/2015, tenhamos um cenário um tanto distinto que está a merecer um aprofundamento. Importante destacar, de qualquer modo, que a situação jurídica, que exsurge da matrícula, vista de uma perspectiva jurídico-privada, não se modifica. O proprietário continua sendo proprietário, os direitos de garantia mantêm-se eficazes, os direitos reais de uso e gozo não são atingidos. O que muda é a situação de sujeição do proprietário aos deveres legais impostos pelos instrumentos que poderão redundar, como sanção, na perda da propriedade pela desapropriação. As questões envolvidas na matéria são complexas e a nossa ideia é seguir debatendo.
5) O Sr. diz que o ato é de simples averbação… Onde se acha a complexidade?
Em linhas muito gerais, a complexidade se concentra na atuação da Administração Pública para levar a cabo a notificação que dá início à contagem dos prazos legais para se compelir o proprietário a dar uma destinação ao imóvel urbano com o fim de se cumprir a função social. A Constituição fala em notificação dos “proprietários” (§ 4º do art. 182) – no que foi secundada pelo Estatuto da cidade (§ 2º do art. 5º). Mas nos deparamos com tantas situações em que a titularidade dos imóveis expressa situações jurídicas complexas – como nos casos de alienação fiduciária, das promessas de compra e venda, na cessão desses direitos, etc. Todos são titulares de “direitos reais de aquisição” e, teoricamente, poderiam ser compelidos a dar a destinação prevista na norma. Isso sem falar nas hipóteses de aquisição da propriedade ex legge. Nos casos de usucapião, sucessão hereditária etc. os proprietários não são revelados pelo Registro de Imóveis e nem por isso deixam de ser “proprietários”…
6) O Sr. sugere que a lei foi defectiva em não prever claramente todas essas hipóteses?
Não. Cheguei a esta conclusão debatendo com o pessoal da Prefeitura – especialmente com o Dr. Fernando Guilherme Bruno Filho, que nos deu um testemunho pessoal das discussões que cercaram a tramitação do projeto de lei que redundou no Estatuto da Cidade. Percebi que a lei foi sábia. É possível construir o seguinte cenário, no qual a administração pública pode atuar: (a) devem ser notificados os “proprietários”, de acordo com a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade; (b) “proprietário”, por presunção legal, é todo aquele que figura no Registro como tal, eis que, enquanto não se registrar o título translativo, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. (§ 1º do art. 1.245 do CC); (c) É o registro que gera a eficácia do domínio e faz cognoscível tal situação jurídica a todos os cidadãos da pólis (pela publicidade registral). A inscrição é obrigatória (art. 169 da LRP); (d) pela regra da inoponibilidade dos fatos não inscritos (que decorre do princípio de legitimação registral) uma vez consumada a notificação dirigida ao proprietário tabular, grande parte dos problemas restam superados, já que os direitos não inscritos não podem ser opostos a terceiros, nem, tampouco, à própria Administração. Afinal, a presunção iuris tantum do registro vale para todos.
7) Aliás, o princípio da legitimação e a regra da inoponibilidade de fatos não inscritos foram recentemente confirmados pela Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, não é certo?
Sim, muito bem lembrado. A regra, vale enfatizar, visa a tutelar o tráfico jurídico-imobiliário protegendo atos e negócios jurídicos de direito privado. Analisemos a redação, a meu ver rocambolesca, do art. 54 da dita lei. O seu inciso III trata da hipótese de “averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei“. Não ocorrendo a inscrição dos títulos respectivos, os direitos não poderão ser opostos aos titulares que diligenciaram a inscrição. Trata-se de típica inoponibilidade dos fatos não inscritos. Mas, no contexto de nossas discussões, calha uma reflexão aprofundada, tendo em vista que não estamos diante de uma situação típica de direito privado. Temos entendido que a propriedade urbana, quando cumpre sua função social, não é limitada, nem o exercício do direito restringido por atos administrativos, como não cansava de enfatizar o querido professor Edésio Fernandes. Pergunta-se: será possível aproveitar o inciso III do art. 54 da Lei 13.097/2015 para colher a hipótese da notificação, acomodando-a sob a expressão “ônus previstos em lei”?
8) De fato, a locução “ônus” é ambígua…
Exatamente. Devoto-me à tarefa de definir a natureza jurídica da chamada “obrigação” prevista no EC e na própria CF. Alguns autores a qualificam como obrigação de fazer, outros, obrigação propter rem. Como querem outros, mera obrigação real, ônus, gravames… enfim, avultam tantas as expressões, algumas atécnicas e que têm feito fortuna nesta época de barbarismo e marketing jurídico, que é preciso distinguir as hipóteses nesta selva semântica. Dependendo do que seja a figura legal, podem-se extrair consequências jurídicas. No fundo, buscamos meios para facilitar e favorecer as inscrições de mera notícia.
9) Afinal, o Sr. pensa que esta figura legal seja o quê?
Particularmente, inclino-me à hipótese de que estejamos diante de mero dever legal, e nisto acho-me inteiramente concorde com o pensamento do magistrado e publicista Aliende Ribeiro. Para ele, se bem interpreto seu pensamento, há uma presunção legal de ciência do conteúdo da lei a partir de sua publicação e vigência, independentemente de quaisquer atos no registro imobiliário. Para o desembargador, a publicidade legal será o bastante e a registral terá o caráter de mera notícia. Mas o assunto merece ser agitado. Calham algumas perguntas: a não averbação da notificação – embora esta tenha sido consumada no bojo do processo administrativo – livra o proprietário da dita “obrigação”? E a seus sucessores? A plena eficácia da “obrigação” decorrerá do fato da notificação ou da publicidade registral?
10) Pelo visto há problemas teóricos e práticos que ainda não foram superados… Quais são os próximos passos?
Até aqui temos entendido que, mesmo não averbada a notificação consumada, havendo alienação do imóvel, o adquirente se sujeitará às obrigações que decorrem, afinal, da própria lei. Mas, é possível questionar: o adquirente não poderá alegar ignorância e furtar-se à obrigação, já que realizou a transação com base no que consta do Registro nas hipóteses em que, ele próprio, não foi notificado? É preciso refletir com calma e é justamente isso que estamos fazendo. O art. 6º do EC reza que a “transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização”, sem interrupção de quaisquer prazos. Não diz a lei: posterior à averbação; diz: posterior à data da notificação. É possível, contudo, compreender que o processo de notificação do PEUC é um ato administrativo complexo, que envolve várias etapas, abrangendo, naturalmente, a averbação no Registro de Imóveis competente. O ato registral será um elemento integrativo do ato? Pergunta-se: esta inscrição, por definição acessória, conjugando-se os preceitos legais citados (inclusive os da nova Lei 13.097/2015), poderá ser considerada, de per si, requisito de eficácia da “obrigação”, uma vez consumada a notificação? Aparentemente, a averbação não é uma inscrição constitutiva da obrigação jurídico-urbanística. Ao menos, não é assim que tem entendido a doutrina especializada majoritária. Quando muito, será declaratória, gerando alguns efeitos em relação a terceiros. Nos casos de transmissão do imóvel, há uma verdadeira sub-rogação legal, colhendo todos os eventuais sub-adquirentes. Mas devo admitir que o problema, como se vê, está longe de ser facilmente resolvido e é necessário refletir cuidadosamente sobre esta matéria palpitante. O Dr. Thiago dos Santos Acca, que coordenou o evento e conduziu muito bem as discussões, propôs um novo encontro. Os participantes vão refletir sobre os temas debatidos e retornarão com propostas concretas ou com perguntas objetivas, submetendo-as à discussão de todos os interessados. Demos largada a um processo que certamente nos trará bons frutos.
“Concentração na matrícula” e o entulho informativo Uma boa ideia fora do tempo e do lugar.
Dístico da página na internet do Dr. Ermitânio Prado
Crítico da Lei 13.097/2015, que alguns pensam ter criado entre nós a chamada “concentração na matrícula”, o Dr. Ermitânio Prado, conhecido advogado do foro paulistano, nos revela as razões pelas quais considera o advento desta lei expressão de um “sarampão serôdio” de velhas regras já consagradas na lei.
Com sua verve crítica, revela e denuncia o longo sono da doutrina registralista e aponta para o fato de que carecemos de um bom canal de diálogo com o governo, com a sociedade e com a comunidade de juristas.
Vamos dar voz ao velho “Leão do Jockey”, agora que já não pode frequentar os bancos do hipódromo da Cidade Jardim. (SJ).
Sérgio Jacomino – Comente a Lei 13.097, publicada no dia 20 de janeiro de 2015 no Diário Oficial da União.
Ermitânio Prado – A lei é uma iniciativa timbrada pelo signo da ignorância jurídica. Trata-se de valente tentativa de fazer vibrar o que já existia na própria lei. Vamos por partes, como terá dito alguém em Londres. O que esta norma, essencialmente, quis significar? Por debaixo de um rótulo de marketing – “concentração na matrícula” – pretendeu-se como que repristinar uma regra que já se achava expressa há muito na própria lei: a inoponibilidade de fatos não inscritos. Trocando em miúdos, isto quer dizer, simplesmente, o seguinte: o que não se acha inscrito no Registro Público não pode prejudicar nem ser oposto em face de quem anteriormente inscreveu. Demos um exemplo: um determinado sujeito (exequente) obtém a penhora de um imóvel matriculado para garantia da execução. Ato contínuo, como seria esperável, não promove a sua inscrição (art. 169 c.c. art. 240 da Lei 6.015/1973 c.c. § 4º do art. 659 do CPC). O executado vem a alienar o bem. O eventual adquirente (ou um sub-adquirente) em tese não poderia ser atingido e prejudicado pelo desenlace daquele processo executivo, salvo se provado que ele tinha (ou poderia ter) conhecimento da ação que poderia reduzir o devedor e alienante à insolvência. Voltamos ao estado em que nos achávamos, antes do advento da lei. Uma simples diligência aos distribuidores teria o condão de afastar a presunção de conhecimento de ações que poderiam, de fato, reduzir o devedor à insolvência.
O sr. considera, então, que nada mudou?
Francamente? Mudamos para nada mudar! As velhas questões serão repisadas, já que não houve uma significativa transformação no sistema registral pátrio. O princípio de inoponibilidade decorre da legitimação registral, princípio assente no ordenamento (art. 1.245 do CC e art. 169 da LRP, dentre outros). Não chegamos, ainda, ao grau de desenvolvimento institucional de se consagrar uma eficácia absoluta (ou saneadora) dos fatos inscritos no Registro, como ocorre em outros países que adotaram a chamada fé pública registral. Aqueles que defendem que os distribuidores podem ser considerados “registros públicos”, lato senso, manter-se-ão firmes na trincheira, guerreando o bom combate, pois, argumentam: o adquirente poderia ter conhecimento das demandas (art. 593, II, do CPC) e precaver-se com uma singela consulta aos distribuidores – acesso favorecido, hoje, pelos meios eletrônicos. Enfim, o modelo, incensado como uma espécie de “concentração” redentora na matrícula, achava-se perfeitamente delineado no sistema registral brasileiro há quase um século. Basta ler atentamente a redação do art. 266 do Decreto 18.542, de 24 de dezembro de 1928…
Mas, o que se buscou com a lei foi, justamente, evitar custosas diligências extrarregistrais que encarecem os intercâmbios econômicos relativos a negócios imobiliários…
A própria lei excepciona um número importante de hipóteses em que a regra da inoponibilidade é singelamente quebrada. Veja, por exemplo, o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei de Recuperação Judicial, Extrajudicial e Falência (Lei 11.101, de 2005). Ou a regra que se acha inserta no art. 185 do CTN – que faz presumir “fraudulenta a alienação ou oneração de bens (…) por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”. Note que a simples inscrição na dívida ativa gera uma presunção que não pode ser elidida pela regra da chamada “concentração”. Isto sem falar nas hipóteses exceptivas de “aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel” (art. 54, § único da lei sob comento), sabendo-se que as citações em ações reais – e a usucapião é uma típica ação real – devem ser objeto de registro (art. 167, I, 21 da LRP). Enfim, pergunto-me: quem, em sã consciência, realizaria um negócio jurídico sem consultar previamente os distribuidores? Qual notário dispensaria, na prática, as diligências ordinárias de pesquisa nos distribuidores forenses antes de formalizar um negócio imobiliário? Os agentes do sistema de crédito imobiliário consultam rotineiramente outros sistemas de informação (como o SERASA, p. ex.), que podem ser mais eficientes do que as certidões dos distribuidores…
Mas o Sr. não enxerga virtudes nesta lei?
Devo concordar que há um certo encanto em tentar fazer “pegar no tranco” uma regra antiga que remanesceu no olvido jurídico, numa espécie de limbo iniciático em que só os registradores (e alguns notários) pareciam versados. É incrível que precisemos repetir conceitos com outras palavras para facilitar a assimilação de antigas regras legais pela comunidade jurídica. Quando não, repetimos, ipsis litteris, os mesmos termos (compare o art. 167, I, 21 com o art. 54, I da Lei).Devo conceder, que, de fato, há novidades no front: por exemplo, modificou-se, aparentemente, a regra da evicção. Como sabemos, a evicção é a perda, que pode ser total ou parcial, de um bem por sentença judicial decorrente de causa preexistente ao contrato (art. 447 do CC). Se afastamos a evicção, nos casos de boa-fé presumida do adquirente ou do credor, com título inscrito, temos que o registro somente poderá ser cancelado em virtude de ação própria, provados os vícios que podem inquinar o negócio jurídico. Esta é a regra estampada no parágrafo único do art. 54 da lei aqui comentada. Vejamos como o Judiciário vai reagir a esta regra. Sempre suspeito de lances em que falta combinar a finta com os russos. Há, também, as interessantes disposições do art. 55 que preveem que “a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia”. É boa a regra, mas, convenhamos, não deixa de ser um repeteco – se considerarmos que o processo que antecede o registro do parcelamento ou da incorporação é uma custosa diligência que busca, justamente, atestar a solvência do parcelador ou do incorporador. Trata-se de proteção avant la lettre do consumidor de lotes ou de unidades autônomas. Antes que as alienações, decorrentes desses empreendimentos, pudessem ser declaradas ineficazes, havia que se superar o fato de que as pesquisas vestibulares já haviam sido cumpridas pelo empreendedor, com obtenção das certidões dos distribuidores (art. 18 da Lei 6.766/1979 e art. 32 da Lei 4.591/1964).
Afinal, qual o sentido e importância da expressão que vem sendo bastante utilizada – “concentração na matrícula”? E para o crédito imobiliário – haverá algum benefício?
Implico com a expressão “concentração na matrícula”. Critiquei, desde a primeira hora, outra expressão que se insinuou no ordenamento jurídico – “portabilidade” -, que nada mais era do que a velha e bem-conhecida sub-rogação de crédito. Ambas expressões são atécnicas mas empolgaram parte da doutrina registralista. Slogans são excelentes técnicas para se vender um produto – ou para a mistificação política – não para nominar institutos jurídicos. Neste caso, a “concentração”, além de representar uma expressão profana, por sorte não consagrada na lei, pode levar a um enorme equívoco e a um desvio sistemático no modelo institucional. Convenhamos: não é toda e qualquer vicissitude relativa aos bens e direitos imobiliários que deva desaguar na matrícula. Não por acaso, a taxatividade dos direitos reais acarreta, numa espécie de efeito especular, uma enumeração dos fatos inscritíveis (art. 167 da LRP). Embora não taxativo, esse rol da LRP tende, naturalmente, a uma limitação que decorre da própria natureza dos direitos reais e de algumas circunstâncias que os possam limitar ou restringir. A abertura das portas do registro para qualquer situação judicial que se relacione com o imóvel matriculado pode representar o colapso informativo que, no limite, milita contra a clareza, transparência e celeridade do tráfico jurídico imobiliário. Inflação informativa leva à desinformação. Depois, não se pensou no entulho em que pode se converter a sucessão de averbações concentradas nas matrículas. Basta pensar num só exemplo: ações trabalhistas. Ao deixar ao exequente-reclamante a liberdade de promover tal averbação, especialmente nas hipóteses em que o interessado se declare hipossuficiente econômico (art. 56, § 2º, da Lei), teremos uma profusão de atos quando dirigidas a imóveis de propriedade de grandes incorporadoras ou de empresas que atuam fortemente no mercado consumidor. Contra essas pessoas jurídicas avultam ações judiciais. Depois de encerradas essas ações, quem vai “sanear” a matrícula? Quem vai arcar com os custos do cancelamento das ditas averbações? No caso de alienação, quem vai adquirir tais imóveis gravados? Ainda que se adquira o bem, o comprador estará disposto a fazer uma peregrinação no foro, agora muito estendido, por sistemas de informação integrados, como o Sistema Ofício Eletrônico, que apontam para todos cartórios do Estado de São Paulo e de outros estados associados?
Mas tudo isso não se previu?
Admiravelmente, temos várias entidades de classe que deveriam zelar pela boa orientação doutrinária, conduzindo as discussões, quando possível, e iluminando os debates legislativos, quando necessário. Mas nenhuma delas estendeu um debate sério sobre a tramitação da MP 656 (que redundou na Lei 13.097/2015). Não se buscou envolver os maiores interessados –notários e registradores. Eu mesmo, na condição de jubilado, propus uma emenda de criação de um registro provisório – a exemplo do que ocorre em outras partes do mundo com a anotação preventiva, por natureza provisória. Poder-se-ia fazer o registro de tais constrições judiciais no Livro 3 – Auxiliar, com a fixação de prazo pré-determinado de eficácia, findo o qual o registro preventivo seria automaticamente cancelado por caducidade. Faltou discussão; faltou debate. Tudo se perde nesta selva de papagaios. Faltou, sobretudo, articulação política para esclarecer os redatores da medida provisória acerca dos caminhos, já tradicionais no direito alienígena, para tornar efetiva a “publicidade notícia”. Esta modalidade de publicidade registral é mal estudada entre nós, embora corrente na Europa, ao menos desde os primórdios do século XX. Enfim, a lei é defectiva. Incorre em erros crassos, repetições, redundâncias rebarbativas. Perdemos a chance de aperfeiçoar o sistema registral brasileiro.
O Sr. diz que a lei é defectiva. Além de reprisar, como diz, o princípio de legitimação, que defeitos percebe na sua redação?
Veja, por exemplo, o art. 54 da Lei que se refere a “negócios jurídicos eficazes”. Como sabemos, o sistema registral brasileiro é causal e constitutivo. Diz-se que a eficácia plena dos negócios e atos jurídico-reais somente se alcança com o registro. Não serão, portanto, os negócios jurídicosque visam constituir, transferir ou modificar direitos que hão de prevalecer na colisão antevista. Considerando-se a redação, que não alude expressamente ao fato inscrição, e que parece mesmo apontar para negócios jurídicos formalizados mas ainda não registrados (“que tenham por fim”), tem-se a impressão de que tais negócios jurídicos, aos quais se reconhece uma eficácia contida e limitada, seriam eficazes em relação aos atos e fatos jurídicos não inscritos. No limite, a construção se acha em contradição com a teoria geral da oponibilidade de fatos inscritos, em choque com o princípio de legitimação registral. Para sermos exatos, que diacho de eficácia é esta do art. 54? Eficácia condicional? Quer dizer, então, que os negócios jurídicos serão eficazes somente “nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel” as informações indicadas? De outro modo, não? A ideia subjacente é evidente: os fatos não inscritos é que não poderão ser opostos aos devidamente registrados…
O Sr. não crê que esta crítica seja excessiva, quando se pode apanhar perfeitamente o sentido geral da lei? Não estará apostando no seu fracasso?
Para que servirá a crítica, então? Para que doutrina? A redação do art. 54 é simplesmente irritante! “Atos jurídicos precedentes” … Vamos à radical literalidade: os “negócios jurídicos” somente serão eficazes em relação aos atos jurídicos precedentes não inscritos? É isto? Não serão eficazes em relação aos atos jurídicos posteriores? Somente serão eficazes se os ônus e constrições não forem registrados? Aos diabos com essa redação confusa e tortuosa!
Uma última palavra…
Quero lhe dizer, caro registrador, que, paradoxalmente, se algum proveito advier desta malsinada lei, este será fruto da ignorância sistemática, que vê a tradição como pura invenção moderna, ou da boa sorte de a lei “pegar no tranco”, uma vez criado o ambiente econômico propício. Mas nunca passará de um sarampão serôdio!
