Lei 13.097/2015

A MP 992 e o “compartilhamento” da alienação fiduciária

SJ Doutrina , , , , , , , , , , , , , , , ,
Alienação Fiduciária - reforma da lei

Veio a lume a MP 992, de 16 de julho de 2020 que entre outros temas dispôs sobre “o compartilhamento de alienação fiduciária”, alterando a Lei 13.476, de 28/8/2017, a Lei 13.097, de 19/1/2015 e a Lei 6.015, de 31/12/1973.

A conversão em lei aparentemente vai preservar e sancionar os elementos que despontam como representativos dos interesses do mercado financeiro e do crédito imobiliário – além da repercussão no processo de registro –, razão pela qual lanço alguns tópicos para debates e discussões.

Resolvi fazer pequenas resenhas a partir de alguns dispositivos que interessam aos registradores. No dia em que escrevo, encerrado o prazo para apresentação de emendas, verifico que foram 116 apresentadas. Não tive tempo de me dedicar a cada uma delas, o que fica para os comentários que mais à frente se farão se e quando a medida provisória for convertida em lei. Até lá ficam registradas aqui as primeiras impressões.

A redação dada pelo art. 14 da Lei 13.476/2017 passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 9º-A Fica permitido ao fiduciante [1], com a anuência do credor fiduciário [2], utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza [3], desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original [4].

[1] – Todo e qualquer fiduciante?

Ou somente os que contratam operações da Lei 13.476/2017? A lei que ora se altera prevê requisitos para contratos de “abertura de limite de crédito”. Diz o seu art. 3º:

A contratação, no âmbito do sistema financeiro nacional, de abertura de limite de crédito, as operações financeiras derivadas do limite de crédito e a abrangência de suas garantias obedecerão ao disposto nesta Lei.

Como se vê, são disposições bem específicas, com regras e disposições exceptivas em relação à Lei 9.514/1997 e ao próprio CC (art. 1.368-B). Por ex., diz o art. 7º que o “registro das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito deverá ser efetuado na forma prevista na legislação que trata de cada modalidade da garantia, real ou pessoal, e serão inaplicáveis os requisitos legais indicados nos seguintes dispositivos legais [e cita artigos e incisos da Lei 9.514/1997]”.

Poder-se-ia entender que a regra do art. 9º-A também se aplicaria de modo restritivo, mas não parecer ser o caso. Vide, por exemplo, os comentários ao § 1º, infra.

[2] Credor fiduciário – anuência.

Credor originário ou atual? Ou ambas figuras se confundem? A redação é defectiva e aponta para a limitação da operação com os mesmos – credor e devedor.

A anuência referida no caput é do credor originário? Se não é, a posição contratual não será de mero anuente. Além disso, a parte final do dispositivo – “desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original” – parece indicar que a operação se dará entre os mesmos credor e devedor originais.

A impressão se robustece ainda mais com a leitura do inc. VII do § 1º do art. 9º-B, abaixo comentado. Fica-se com a impressão de que a lei se refere unicamente ao mesmo credor fiduciário, pois somente ele poderia contratar novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza. Além disso, não há previsão de fixação de grau entre as operações, mas apenas compartilhamento.

[3] Créditos de qualquer natureza.

Ou o dispositivo é iluminado pelo contexto da Lei 13.476/2017 ou “liberou geral”! Penso que podemos interpretar que estamos diante de operações de crédito de qualquer natureza, além dos contratos de “abertura de limite de crédito”.

[4] – Credor original. Contratação de novas garantias com o mesmo credor original? Os comentários supra já revelam a redação escorregadia da disposição legal.

§ 1º O compartilhamento [1] da alienação fiduciária de que trata o caput somente poderá ser contratado, por pessoa natural ou jurídica [3], no âmbito do Sistema Financeiro Nacional [2].

[1] – Compartilhamento.

A expressão soa bastante extravagante. O compartilhamento de garantias denota outros cenários – como alocação de riscos onde várias instituições financeiras concorrem para robustecer as garantias nas operações financeiras sem definição de graus ou de preferências.

No caso aqui tratado, em que as partes são as mesmas, o compartilhamento da garantia se dará com quem?  Quem compartilha algo, com alguém o comparte. A ideia não tem sentido se a regra do dispositivo se aplicar às mesmas partes.

Penso que se trate simplesmente de autorização legal para constituição de novas garantias fiduciárias autônomas sobre o mesmo bem e que elas coexistirão, sem gradação e preferência, no contexto negocial dos mesmos devedores e credores. Não estamos diante de uma típica operação “guarda-chuva”, em que a mesma garantia sustenta várias operações de crédito (art. 6º da Lei 13.476, de 28/8/2017).

A MP não prevê a garantia do mesmo imóvel em mais de um financiamento, por instituições financeiras distintas e com juros, condições, prazos diversos – em que o mesmo objeto da garantia será compartilhado com vários credores.

Depois de ter refletido um tanto, entrei em contato com alguns colegas que me confiaram suas impressões. São bons juristas e experientes advogados que vão propor aos parlamentares a alteração do art. 9º-B, como se indicará abaixo. A crítica deles se cinge ao seguinte:

“O compartilhamento é consequência (e não causa) da averbação. Esclarecimento quanto à natureza do título a ser apresentado. Esclarecimento quanto à ordem de prioridade/pagamento entre as diversas dívidas (necessário mesmo que haja um único credor, de modo a alocar corretamente o inadimplemento caso haja insuficiência superveniente do valor do imóvel)” 1.

Por outro lado, admitido que a modalidade, tratada nesta MP, represente uma nova obrigação e garantia acessória, com credores distintos, faz algum sentido a expressão compartilhamento, já que mais de um credor vai compartilhar o mesmo objeto da garantia.

[2] – Sistema Financeiro Nacional.

O SFN é formado por um conjunto de instituições, financeiras ou não, sob a regulação e fiscalização do Conselho Monetário Nacional, Banco Central do Brasil e CVM – Comissão de Valores Mobiliários. Além dos órgãos normativos e entidades supervisoras, temos os operadores financeiros: Banco do Brasil, CEF, bancos múltiplos, associações de poupança e empréstimo e de crédito hipotecário etc.

Aparentemente, a lei não se aplica para as modalidades de contratação entre pessoas privadas.

A alteração reprisa o art. 3º da Lei 13.476, de 28/8/2017.

[3] – Pessoa natural ou jurídica.

O credor só pode ser uma pessoa jurídica ou pessoa física que exerça quaisquer das atividades previstas no art. 17 da Lei 4.595/1964. A lei considera “instituições financeiras” as “que tenham como atividade principal ou acessória a coleta, intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, e a custódia de valor de propriedade de terceiros”.

Já o devedor-fiduciante pode ser pessoa natural ou jurídica.

§ 2º O fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito de que trata o caput em benefício próprio ou de sua entidade familiar [1], mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim [2]. (NR)

[1] – Uso próprio ou entidade familiar.

O empresário individual equipara-se às limitadas e pode contratar (§ 6º do art. 980-A do CC). De outro modo, não poderia usar a faculdade legal para capitalizar e financiar a sua atividade econômica.

Alguns entendem que esse parágrafo deve ser suprimido. O tema deve ser tratado no âmbito da Lei 8.009/1990, em face dos riscos a que estão sujeitos os agentes financeiros que concedem financiamentos a “entidades familiares”, conceito aberto e repleto de equivocidades.

[2] – Declaração contratual.

Veremos que a declaração deve anteceder a contratação da garantia. V. inc. IV do § 1º abaixo.

“Art. 9º-B [1] O compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado [2] no cartório de registro de imóveis competente.

[1] – Nova redação.

Meus colegas de estudo propuseram uma nova redação para o artigo supra. Ei-la: “Art. 9º-B A nova dívida garantida pela alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbada no cartório de registro de imóveis competente, mediante a apresentação do título respectivo, ordenando-se em prioridade as obrigações garantidas, após a primeira, pelo tempo da respectiva averbação”.

[2] – Averbação.

A noção de principalidade e acessoriedade, tão debatidas na doutrina 2, perdeu completamente o sentido e nada justifica insistir no rigor da classificação metodológica dos atos de registro. Salvo a ideia generalizada de que os custos da averbação são em regra menores do que do registro — o que é óbvio, por se tratar de mero ato acessório –, a distinção já não tem sentido algum. Tanto faz, quanto fez.

Talvez os registradores devam abrir os olhos para o fato de que a sociedade enxerga o sistema registral – “cartorial” –como um aparato custoso e excessivamente burocrático. O processo é complexo e intrincado e se ajusta de modo moroso em face das novas demandas eletrônicas, que tendem a diminuir custos, agilizar e racionalizar processos, a dar velocidade e segurança às transações e atividades registrais.

Paradoxalmente, na sociedade digital só os Registros de Imóveis ditos “eletrônicos” são mais caros que os feitos no balcão das serventias…

§ 1º O instrumento de que trata o caput, que serve de título ao compartilhamento da alienação fiduciária, deverá conter [1]:

[1] – Redação.

Uma vez mais, meus colegas de estudo sugerem uma nova redação, já que ocorre aqui, uma vez mais, a expressão compartilhamento. Vejamos como apresentam uma redação mais enxuta: “§ 1º O título de extensão da alienação fiduciária deverá conter”.

I – valor principal da nova operação de crédito;

II – taxa de juros e encargos incidentes;

III – prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;

IV – declaração do fiduciante [1], de que trata o § 2º do art. 9º-A, quando pessoa natural;

[1] – Declaração do fiduciante.

A declaração é parte integrante do contrato. Como a limitação é de acesso, anterior à concessão do crédito, penso que não pode ser admitida em documento à parte ou apresentada após a contratação (p. ex. no ato de registro).

V – prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante;

VI – cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente [1], por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária;

[1] – Natureza do direito real de garantia.

Essa cláusula é especificação da própria natureza da garantia real. Seria, realmente, necessária? Sem ela o fiduciante não poderia usar livremente do bem gravado?

VII – cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito [1], faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e

[1] – Teoria do dominó – cai uma, caem todas.

O inadimplemento e ausência de purgação de mora de qualquer das obrigações garantidas tornam vencidas antecipadamente, e exigíveis, as demais obrigações na totalidade.

VIII – cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 [1] da Lei nº 9.514, de 1997, deverão ser cumpridos.

[1] – Requisitos de validade.

Aparentemente, há um equívoco. A indicação do art. 27 da Lei 9.514/1997 trata das providências sucessivas à consolidação da propriedade. Não ocorrendo qualquer modificação, é recomendável deixar a própria Lei 9.514/1997 tratar da matéria.

§ 2º As operações de crédito, no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, poderão ser celebradas por instrumento público ou particular [1], mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, pelas formas admitidas na legislação em vigor, inclusive por meio eletrônico [2].

[1] – A forma não importa.

Tanto faz para o legislador a forma do título – que deixou há muito de ser um requisito substancial dos contratos de garantias reais.

[2] – Títulos eletrônicos.

Ia implicar com a expressão “meio”, que é suporte, via de acesso ou de armazenamento de dados (v. definições do art. 1º da Lei 11.419/2006). Confunde-se o continente com o conteúdo. O meio dos animais marinhos é a água, o do primata é o ar. Mas vá lá, celebração de instrumento eletrônico ou por meio eletrônico acaba dando no mesmo. Melhor seria grafar que o título poderá ser formalizado por instrumento público ou particular, admitida a forma eletrônica.

A questão central, aqui, é a dispensa da garantia de autenticidade (i. e. de autoria), que somente os certificados digitais, previstos no § 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2002, ou no inc. I, § 2º, do art. 3º da MP 983/2020 (assinatura qualificada) ou o reconhecimento de firma permitem aferir e autenticar.

§ 3º As disposições do inciso II do caput do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, aplicam-se à dispensa do reconhecimento de firmas e às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária [1].

[1] – Até que enfim alguém percebeu.

Os instrumentos celebrados por instituições que atuam no âmbito do SFH (e que integram o SFN) não necessitavam da autenticação (inc. II, in fine, do art. 221 da LRP). Teoricamente, somente esses instrumentos escapavam do preenchimento do pré-requisito do reconhecimento de firma ou de autenticação. Alguém muito bem informado resolveu o problema. Mas o resolveu de modo defectivo. A contrario, todos os demais contratos de alienação fiduciária, celebrados fora do contexto do SFH, devem ter a firma reconhecida. 

“Art. 9º-C Constituído o compartilhamento da alienação fiduciária, a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados [1].

[1] – Texto rebarbativo.

Novamente a expressão compartilhamento, tão extravagante e inamistosa para os ouvidos dos juristas.

I – ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada; e

II – ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.[1]” (NR)

[1] – Averbação de cancelamento

O inciso I do art. 251 da LRP trata especificamente do cancelamento da hipoteca. Em vez de inserir na própria LRP as disposições relativas ao processo de registro, preferiu a  MP investir na profusão assistemática de disposições concernentes ao processo registral. Notem que o reconhecimento de firma não está dispensado, mesmo quando a quitação provenha do agente financeiro e por meio eletrônico; vigora, portanto, o disposto no inc. II do art. 221 da LRP.

“Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais [1].

[1] – Mesmo credor?

V. inc. VII, § 1º do art. 9º-B supra.

§ 1º Na hipótese prevista no caput, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997.

§ 2º A informação sobre o exercício, pelo credor fiduciário, da faculdade de considerar vencidas todas as operações contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, nos termos do disposto no caput, deverá constar da intimação[1] de que trata o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997.

[1] – Intimação – faculdade do credor.

Diz o § 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997 que, a requerimento do fiduciário, o oficial do Registro de Imóveis intimará o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, a satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem.

O Oficial deverá destacar a informação sobre a faculdade concedida pela lei ao credor.

Mas cá entre nós: informar que o credor tem a faculdade de exercitar o direito ou que o exercerá contra o devedor fiduciante no caso concreto são coisas distintas, já que essa faculdade vem explicitada no contrato (inc. VII, § 1º do art. 9º-B).

§ 3º Serão incluídos no conceito de dívida de que trata o inciso I do § 3º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, os saldos devedores de todas as operações de crédito garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.

§ 4º O disposto no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997[1], não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural[2].

[1] – Extinção da dívida.

Reza o “§ 5º: Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º”…

[2] – Exceto… “quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural”. Eis o contubérnio negocial (crédito imobiliário + “abertura de limite de crédito”) que pode ocorrer com o compartilhamento do objeto da garantia. Nesse caso – e o registrador deve estar atento a isso – não pode ser cobrado o saldo remanescente.

§ 5º O disposto no art. 54 da Lei nº 13.097, de 2015[1] [2], aplica-se às contratações decorrentes do compartilhamento de alienação fiduciária.” (NR)

[1] – Concentração na matrícula.

Reza a Lei nº 13.097, de 2015: “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações”

[…].

[2] – “Pegar no tranco”.

Curioso o ecossistema do direito processual brasileiro. Certas disposições claríssimas da lei não são percebidas pelos operadores que têm a visão aparentemente obscurecida pela praxe processual viciada por decisões iterativas que ignoram dispositivos legais longevos que consagram a eficácia do registro e a inoponibilidade dos fatos não inscritos.

O que se haverá de entender por “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”? Será necessário dizer acacianamente que um direito real de garantia é um direito real de garantia? A melhor maneira de reforçar a “eficácia” da inscrição registral (outra expressão que se acha no art. 54 da lei citada) é modificar a forma da publicidade registral, que deve revelar claramente a situação jurídica dos titulares de direitos sobre bens imóveis, sem embalar, nas profusas certidões expedidas em forma reprográfica, as vicissitudes e circunstâncias que já não vigem, como atos cancelados direta ou indiretamente, anotações, averbações esclarecedoras, de cancelamento etc.

[2-a] – Babel informativa.

Essa babel informativa será potencializada se for aceita a emenda 286 oferecida ao PLC 20, de 2020, da Medida Provisória 944/2020, que passaria a vigorar acrescido do seguinte:

“Art. 18-A. O credor ou apresentante poderá solicitar ao tabelião de protestos, diretamente ou por intermédio de sua Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, o envio da anotação e registro do débito protestado, mediante pagamento dos valores dos emolumentos nas mesmas bases dos valores exigidos para o ato elisivo do protesto e demais despesas, inclusive aquelas exigidas para integração de dados e derivados, relativos à remuneração e custos operacionais devidos à manutenção, gestão e ao permanente aprimoramento do sistema e estrutura da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, para averbação na matrícula dos bens imóveis de sua propriedade plena e nos órgãos ou sistemas de registros de propriedade e gravames veiculares e de outros bens móveis, por ele indicados, para preservação da exigibilidade do crédito protestado e elidir prejuízos a terceiros de boa fé, observando-se o seguinte:

I – será expedida nova intimação ao devedor, nos termos dos artigos 14 e 15 da Lei n 9492, de 10 de setembro de 1997, dando-lhe o prazo de 15 dias úteis para saldar o débito, e requerer o cancelamento do protesto, sob pena das averbações de anotações requeridas;

II – não atendida a intimação, ou não havendo questionamento judicial dentro desse prazo, o débito protestado será enviado para as averbações e anotações solicitadas;

III – O cancelamento das averbações realizadas pelos cartórios de registro de imóveis ou as anotações pelas entidades ou órgãos dos débitos protestados, depende do prévio cancelamento do protesto comunicado pelo tabelionato de protestos

Haverá expressão mais nítida de subversão do sistema registral (e notarial) do que este? Abstenho-me de comentar essa aberração jurídica. Certamente não passará despercebida aos que ainda se mantêm sãos nesse “novo normal” que nos impõe a pandemia.

Art. 15. A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. …………………………………………………………………………………………..

II – ………………………………………………………………………………………………..

33. do compartilhamento de alienação fiduciária por nova operação de crédito contratada com o mesmo credor, na forma prevista na Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017.”[1] (NR)

[1] – O acessório que virou principal.

Tenho qualificado de “mixórdia registral” as recentes reformas legais e normativas que, muitas delas, são impulsionadas pelos próprios registradores imobiliários. O mistifório registral decorre da geleia geral da cultura jurídica brasileira. Nosso caso revela um subproduto desse fenômeno. O melhor seria qualificar todos os atos registrais – averbações e registros – como “inscrições” e com isso acabar com a babel classificatória.

A expressão “averbação” remonta às origens do regime da publicidade hipotecária 3. Afrânio de Carvalho nos lembra que a averbação sempre ostentou uma posição fixa no direito formal, “isto é, à margem do assento sobre o qual o ato modificativo influi, o que bem se compreende por ser um assento por verba” 4. É um elemento acessório e que sempre pressupôs a existência do ato principal, à margem do qual se alocava a verba. Diz ainda que “não é ontológica a diferença entre a inscrição e a averbação, que surgiu devido ao modelo do livro, dotado de margem para aposição de verba”5.

A importância dos meios de suporte material na configuração dos processos de registro é patente. Se já não havia qualquer sentido acolher a expressão averbação na Lei 6.015/1973, já que não há “margem” na matrícula para situar o ato acessório, com muito mais razão ainda a sua manutenção no âmbito do SREI é simplesmente arcaísmo que resiste bravamente unicamente em razão da tradição.

NOTAS

1 Os colegas se manifestaram em comunicação privada com o editor do Observatório do Registro e autorizaram a veiculação de suas críticas e opiniões. Oportunamente eles produzirão material de caráter doutrinário sobre os temas tratados nesta medida provisória.

2 SERPA LOPES distinguia muito bem as hipóteses. Depois de tratar da transcrição e da inscrição (atos principais), disse que temos “a averbação, quando se cogita de atos ou fatos, fora das duas categorias principais supracitadas, mas que, nada obstante, possam ou modificar a situação jurídica normal dos titulares de direito real ou mesmo a própria situação física do imóvel, como a mudança de numeração, a transformação em edifício de apartamento, etc.”. SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registos públicos, v. I, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 27.

3 V. art. 18 e ss. do Decreto 482, de 1846.

4 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982.

5 Idem, ibidem.

Post Scriptum

A MP 992/2020 não foi convertida em lei e teve seu prazo de vigência alterado em 12/11/2020.

ATO DECLARATÓRIO DO PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL Nº 144, DE 2020

O PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL, nos termos do parágrafo único do art. 14 da Resolução nº 1, de 2002-CN, faz saber que a Medida Provisória nº 992, de 16 de julho de 2020, que “Dispõe sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio porte, sobre o crédito presumido apurado com base em créditos decorrentes de diferenças temporárias, sobre o compartilhamento de alienação fiduciária e sobre a dispensa do cumprimento de exigências de demonstração de regularidade fiscal nas operações praticadas pelo Banco Central do Brasil em decorrência do disposto no art. 7º da Emenda Constitucional nº 106, de 7 de maio de 2020, e altera a Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973”, teve seu prazo de vigência encerrado no dia 12 de novembro de 2020.

Congresso Nacional, 13 de novembro de 2020

Senador DAVI ALCOLUMBRE

Presidente da Mesa do Congresso Nacional

Este texto não substitui o publicado no DOU de 16.11.2020

Servidão legal ou passagem forçada?

SJ Doutrina , , , , , , , , , , , , ,
Teoria dos conjuntos - passagem forçada é servidão?

No STJ encontramos a renovação da jurisprudência brasileira. Muitos acórdãos inovam, outros confirmam a doutrina. Há, contudo, alguns arestos que podem ser objeto de boas discussões.

É o caso do REsp 1.268.998-RS, da relatoria do min. Luís Felipe Salomão.

Discutia-se a possibilidade de penhora incidir sobre imóvel encravado. O executado havia oposto embargos sustentando que os imóveis de sua propriedade seriam impenhoráveis, pois “o primeiro deles é sua residência e o segundo está encravado no imóvel residencial”.

O tribunal entendeu perfeitamente possível a penhora com base no fato de que os imóveis têm matrícula própria no Registro de Imóveis competente. Nos termos do inc. I, § 1º, do art. 176 da LRP, com base no “princípio da unitariedade matricial”, o imóvel encravado, “por ter matrícula própria, constitui um segundo bem imóvel do executado”, sendo, portanto, perfeitamente possível a penhora.

Para superação do óbice à inscrição da constrição judicial, o ministro relator acenou para a possibilidade de se instituir uma “servidão legal em caráter precário, isto é, de direito de vizinhança, e não de servidão (predial), da qual distingue-se, em inúmeros pontos, visto que aqueles direitos são limitações impostas por lei ao direito de propriedade, restrições estas que prescindem de registro”. Decidiu, ainda, que, previamente à expropriação judicial, caberia ao juízo executivo delimitar judicialmente a passagem.

Vamos analisar os vários aspectos que este aresto suscita.

Servidão legal — um conceito superado

Preliminarmente, concorda-se com o resultado do recurso. Será perfeitamente possível a penhora de imóvel encravado. Todavia, exsurge uma dissonância conceitual acerca dos institutos tratados no v. acórdão. Veremos que a expressão citada — servidão legal — não foi acolhida e prestigiada no ordenamento civil brasileiro. Já a expressão passagem forçada, sim.

Pergunta-se: (a) por qual razão, no v. acórdão, se adotou, na própria ementa, a primeira expressão em detrimento da segunda? (b) será possível, ainda no iter executivo, com a penhora decretada e sua inscrição no Registro competente, impor desde logo a passagem forçada?

A codificação civil não adotou a expressão servidão legal[1], embora o termo tenha transitado pela legislação (inc. II do art. 1.558 do CC/1916 ou no art. 77 do Código de Águas).

A chamada servidão legal insinuou-se, de fato, em nosso direito. Lafaiete já a recolhia aludindo à servidão legal de trânsito para favorecer “prédio encravado sem serventia de caminho pelos prédios vizinhos para a via pública”[2].

Contudo, no desenvolvimento da doutrina, como observa Pontes de Miranda, o conceito de servidão legal seria mais e mais estranho ao direito brasileiro. A figura “englobava limitações ao direito de propriedade (direitos limitativos, direitos por fora do direito de propriedade, portanto nunca direitos sobre coisa, ou gravame de domínio) e relações jurídicas diferentes, que ofereciam dificuldade ao jurista que as queria conceituar e classificar”. E continua:

“Desde que se chegou à maturidade da investigação, caracterizando-se, suficientemente, os direitos limitativos, os direitos formativos geradores de servidão e os direitos de servidão propriamente ditos, o conceito de servidão legal passou a ser inadmissível, e não só incorreto”[3]. (Destaque nosso).

Para o tratadista, o direito de passagem “é, elipticamente, poder contido no direito de propriedade; o dever de tolerar é contido na propriedade do dono do prédio que tem de dar a passagem. Não há pensar-se em servidão legal, conceito já superado; há, precisa e exatamente, limitação e extensão das propriedades em proximidade. O vizinho que tem de passar não exerce direito que grave a outra propriedade; exerce o próprio domínio”[4].

Os direitos da vizinhança simplesmente limitam o conteúdo do direito de propriedade, diferentemente da servidão convencional, por exemplo, que não limita nem diminui o conteúdo do direito de propriedade, só o restringe no tocante ao exercício.

São bastante conhecidas as distinções que Pontes de Miranda faz entre restrição e limitação de direito. A expressão restrição aponta para atos e negócios jurídicos que diminuem o conteúdo dos direitos ou mitigam seu exercício. Os direitos de vizinhança representam uma limitação legal ao direito de propriedade[5].

As diferenças entre os institutos são muito bem-postas por Washington de Barros Monteiro. Na servidão predial há a sujeição de um prédio a outro – ditos serviente e dominante. Já na limitação de direito de vizinhança a sujeição é recíproca, “sendo os prédios, ao mesmo tempo, servientes e dominantes”. Além disso, como já sustentava Pontes de Miranda, as limitações decorrentes da vizinhança são “imanentes à propriedade” e surgem simultaneamente com o próprio direito[6]. Portanto, as servidões legais constituem os chamados direitos de vizinhança[7].

Igualmente esta é a opinião de Caio Mário da Silva Pereira que funda o direito de passagem forçada como expressão do “princípio de solidariedade social”[8]. Para ele as ditas “servidões legais” são apelidos inadequados[9].

Enfim, esta distinção, já clássica em nosso Direito, parece estar na base na classificação metodológica adotada pelo nosso Código Civil.

Não tem sentido, portanto, falar-se em servidão legal no estágio atual de nossa doutrina.

Encravamento — o que seria?

Parece haver outra imprecisão no v. acórdão. O ministro que proferiu o voto-vogal aludiu à peculiar situação do imóvel encravado, lançando uma interpretação da expressão bastante original. Segundo ele, “somente o que pode estar encravado em um terreno é uma construção, uma casa, um edifício, ou uma benfeitoria, mas um terreno não pode estar encravado em outro terreno”.

Não nos parece correta tal interpretação. O imóvel dito encravado é o “insulado”, na expressão de Lafaiete[10], isto é, o que não conta com acesso à via pública, nascente ou porto, nos termos do art. 1.285 do Código Civil em vigor.

Lenine Nequete nos esclarece muito bem este ponto:

“Para haver encravamento impõe-se que o prédio, confinando ou não com a via pública, a) não tenha saída para ela, nem possa buscar-se uma, ou, podendo, somente a conseguiria (razoavelmente cômoda) mediante uma excessiva despesa ou trabalhos desmesurados; ou b) a saída de que disponha (direta, indireta, convencional ou mesmo necessária) seja insuficiente e não se possa adaptá-la ou ampliá-la – ou porque isto é impossível, ou porque os reparos (com que se obtivesse uma saída não excessivamente incômoda) requereriam por igual gastos ou trabalhos desproporcionados”[11].

O imóvel encravado não conta com serventia de caminho pelos prédios vizinhos para acesso à via pública.

Proprietários distintos

O v. acórdão prevê que a passagem forçada há de ser declarada no iter do processo executivo – antes mesmo de consumada a expropriação judicial. Vale o recorte do respeitável voto para maior clareza:

“Por último, é de todo prudente sublinhar que, tendo em mira que o objetivo da atividade jurisdicional é pacificar conflitos — e não criar outros —, e também para o sucesso da atividade jurisdicional na execução, previamente à expropriação do imóvel encravado, cabe ao Juízo da Execução delimitar judicialmente a passagem, estabelecendo o rumo, sempre levando em conta, para a fixação de trajeto e largura, a menor onerosidade possível ao prédio vizinho e a finalidade do caminho”. (Voto, destaque nosso).

Notem que a lei pressupõe titularidades diversas (art. 1.285 do CC). Faculta-se ao dono do prédio encravado “constranger o vizinho a lhe dar passagem”. A expressão “vizinho” é o proprietário distinto do prédio próximo à via pública – diz Pontes de Miranda[12].

A necessidade de existência atual de titularidades distintas parece insuperável. Bastaria que se questionasse: quem será o legitimado ativo na postulação da passagem forçada? O depositário? O exequente? Nem o mero possuidor está legitimado.

Salvo melhor juízo, deve-se esperar a consumação da expropriação judicial para que se forme a situação jurídica propiciadora da legitimação ad causam para a postulação da passagem forçada.

Passagem forçada — registrabilidade

Pergunta-se: a passagem forçada pode ser objeto de registro?

A resposta é não. As limitações ao conteúdo do direito de propriedade são irregistráveis. Tal é o caso do direito de vizinhança[13]. Se a passagem forçada for objeto de inscrição ter-se-á concedido servidão, “que lhe fez as vezes”[14].

É de Serpa Lopes a melhor doutrina. Segundo ele, baseado na doutrina italiana, em regra as “servidões legais escapam ao registo imobiliário, em geral por lhes faltar conteúdo transcritível e pela sua íntima natureza, atento prescindir de título para sua existência”[15]. Diz, ainda, que as restrições legais (servidões legais) não se confundem com as servidões prediais, não estando, portanto, subordinadas à inscrição imobiliária[16].

Aliás, o reconhecimento do direito de passagem, por acordo ou sentença judicial, não prefigura a sua constitutividade.

Restrição ou limitação?

O advento da Lei 13.097/2015 gerou uma discussão acerca da mal chamada concentração na matrícula. A qualificação não é adequada, pois o sistema brasileiro acolhe limitadamente os fatos inscritíveis, cujo rol de referência continua sendo o art. 167 da Lei 6.015/1973. Certamente não se constituirá a matrícula uma espécie de repositório universal de todas as vicissitudes dos direitos reais ou daqueles que reclamam a eficácia real.

Voltemos nossa atenção ao inciso III do art. 54 da Lei 13.097/2015 que prevê a “averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados”.

Neste passo, pergunta-se: calharia, neste dispositivo, a disposição judicial de instituição de passagem forçada – como no caso aqui aventado?

Penso que não. A expressão “restrição”, como vimos, aponta para atos e negócios jurídicos que diminuem o conteúdo dos direitos ou mitigam seu exercício. Os direitos de vizinhança representam uma limitação legal ao direito de propriedade.

Portanto, a situação de iura vicinitatis não é suscetível de registro. Trata-se de emanação do próprio domínio.

Penhora de imóvel encravado

A matriculação de imóvel encravado não é inédita. Sendo possível a matriculação de imóvel nessa situação, a inscrição da penhora não representaria maior problema nem seria necessário esventrar as minúcias do instituto do direito de vizinhança.

O próprio Código Civil prevê que a alienação parcial do prédio, “de modo que uma das partes perca o acesso a via pública” obriga o novo proprietário a tolerar a passagem (§ 2º do art. 1.285).

O encravamento do imóvel pode ocorrer em virtude de atos de terceiros, como a desapropriação da parte confinante com a via pública, por exemplo, ou em decorrência de divisão, partilha ou expropriação judicial. Diz o mesmo Lenine Nequete que é “indiferente que se trate de alienação voluntária ou forçada: o comprador em hasta pública tem direito à passagem forçada sobre a outra parte do prédio do proprietário executado”[17].

A jurisprudência registral do Estado de São Paulo, em mais de uma ocasião, tratou do tema da matriculação de imóvel encravado. Permito-me trazer à apreciação o decidido na Ap. Civ. 8.730-0/0, da qual se destaca o parecer elaborado pelo Dr. Aroldo Mendes Viotti:

“Razão assiste ao apelante: a lei não veda o registro da aquisição de imóvel encravado. A tanto não equivale a disposição do artigo 176, § 1º, II, “a” da L.R.P. até porque é da sistemática registrária e inscrição (registro stricto sensu) das servidões em geral (artigo 167, I, 6, da Lei n. 6.015/73). Acresce que o ingresso do título em exame não inova quanto à situação registrária existente, no que respeita à observância do princípio da especialidade. A tábua predial já consagra a existência de prédio encravado, remanescente de área maior, e injurídico seria obstar-se ao “dominus”, por tal motivo, o exercício da livre disponibilidade sobre o bem. De resto, acertada a ponderação do apelante no sentido de que o registro do título aquisitivo se afigura como condição mesma para o exercício da faculdade prevista no artigo 559 do C. Civil”[18].

Do mesmo jaez o decidido na Ap. Civ. 573-6/6, cuja ementa é a seguinte:

“Registro de Imóveis – Alienação parcial de imóvel – Parte remanescente, que permanecerá sob a propriedade dos vendedores, ficará supostamente encravada – Hipótese que não impede o registro – Além da eventual servidão de trânsito, o Código Civil ainda assegura o direito à passagem forçada – Inteligência do seu artigo 1.285, § 2º – Recurso provido para que o Procedimento de Dúvida seja julgado improcedente”[19].

Por fim, cite-se o decidido na Ap. Civ. 1.168-6/5, em que se decidiu pela possibilidade de se registrar área encravada: “[N]ada impede que se adquira, por doação ou outro meio, imóvel encravado. Nem que se registre tal aquisição, desde que ele se ache devidamente especializado”[20].

À guisa de conclusão, podemos afirmar que a decisão enfrentou adequadamente o problema posto à apreciação da corte. Todavia, melhor seria ajustar os termos dos institutos, tendo em vista a tradicional civilística pátria, que bem distingue as hipóteses de servidão, direito de vizinhança, restrição e limitação da propriedade privada.

[1] SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado dos Registos Públicos. Vol. III. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 4ª ed. 1961, n. 431, p. 118.

[2] PEREIRA. Lafaiete Rodrigues. Direito das Cousas. 2ª ed. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, § 125-E, n. 1. Sabemos que a doutrina portuguesa, que tão grande importância representou para nós, desde muito cedo distinguiu as servidões dos direitos intervicinais. A expressão adotada no acórdão – servidão legal – certamente rende tributos à codificação francesa com a repartição das servidões em naturais, legais e convencionais. Para uma visão panorâmica do direito português antigo consulte: SAN TIAGO DANTAS. F. C. de. O Conflito de Vizinhança e sua Composição. Rio de Janeiro: Forense, 2ª ed. 1972, p. 215 et seq. n. 109.

[3] PONTES DE MIRANDA. Tratado, Tomo XVIII, § 2.204.

[4] Idem. Tratado, Tomo XIII, § 1.542, n. 4.

[5] Idem. Tratado, Tomo XI, § 1.163, 1, 2 e § 1.164.

[6] MONTEIRO. Washington de Barros. Curso de Direito Civil. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1955, p. 128.

[7] Idem, ibidem, p. 251.

[8] PEREIRA. Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. IV, Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 137, n. 323.

[9] Idem, ibidem, p. 132 e p. 170, n. 336.

[10] Op. cit. nota 2, p. 293, § 125. Na nota 1 o civilista indica algumas hipóteses em que se pode dar o encravamento.

[11] NEQUETE. Lenine. Da Passagem Forçada, Porto Alegre: Livraria Editora Porto Alegre, 3ª edição, 1985, p. 21-22.

[12] PONTES DE MIRANDA. Tratado de Direito Predial. V. I, Rio de Janeiro: José Konfino, 1947, p. 190, n. 3.

[13] PONTES DE MIRANDA. Op. cit. nota 3. Tomo XI, § 1.223, n. 1 e 2.

[14] PONTES DE MIRANDA. Op. cit. nota 12, p. 192, n. 8.

[15] Idem, ibidem nota 1, p. 119.

[16] Idem, ibidem, p. 122.

[17] Op. cit. nota 11, p. 41.

[18] Ap. Civ. 8.730-0/0, São Paulo, j. 15/8/1988, DJ 8/9/1988, rel. des. Milton Evaristo dos Santos.

[19] Ap. Civ. 573-6/6, Catanduva, j. 21/11/2006, DJ de 29/1/2007, rel. des. Gilberto Passos de Freitas.

[20] Ap. Civ. 1.168-6/5, São Bernardo do Campo, j. 6/10/2009, DJ 3/12/2009, rel. des. Reis Kuntz.

União estável e a publicidade registral – bis

SJ Kollemata , , , , , , , , , , , ,

O r. acórdão do STJ que hoje destacamos para a série Kollemata trata de importante tema relacionado com a publicidade registral. O aresto confirma o bom rumo sistemático que o tribunal tem dado à matéria.

União estável - dissolução - efeitos registrais

O tema central do debate é este: deve-se privilegiar um direito estático (aqui representado pelo direito à meação do convivente) ou o direito de terceiros, aspecto dinâmico favorecido pela publicidade registral?

Situação de fato – efeitos jurídicos

A situação de fato é a seguinte: um casal conviveu por longos anos em união estável, ao cabo dos quais adquiriu vários bens imóveis – fato cabalmente provado nos autos. Ao se separarem, o varão os alienou a terceiros, vindo a companheira a pleitear em juízo a anulação das escrituras e, por efeito reflexo, o cancelamento dos registros. Fundou o seu pedido no art. 5º da Lei 9.278/1996, buscando a aplicação da regra do regime da comunhão parcial de bens (arts. 1.647, I, e 1.725 do CC).

O STJ pôs em relevo a necessidade de se proteger a situação jurídica que decorre do condomínio advindo da união estável, tutelando os interesses do próprio convivente. Contudo, não ocorrendo a inscrição do contrato convivencial no registro de imóveis competente, deve-se buscar proteger os direitos daqueles que, de boa-fé, adquiram daquele que figura no registro como solteiro e em pleno gozo das faculdades de disposição do direito.

Publicidade registral – terceiros de boa-fé

Deve-se proteger o terceiro de boa-fé, eis que, “ao contrário do que ocorre no regime jurídico do casamento, em que se tem um ato formal (cartorário) e solene, o qual confere ampla publicidade acerca do estado civil dos contratantes, na união estável há preponderantemente uma informalidade no vínculo entre os conviventes, que não exige qualquer documento, caracterizando-se apenas pela convivência pública, contínua e duradoura”.

Portanto, não havendo a notícia no registro imobiliário da compropriedade decorrente da união estável — nem prova de má-fé dos adquirentes dos bens —, impõe-se o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de boa-fé.

Há de ser destacado, no v. aresto, o voto-vista do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que promove excelente incursão histórica na tramitação aziaga do projeto que afinal se converteu na Lei 9.278/1996. Desde o seu advento, lembra o ministro, houve severas críticas dirigidas à rejeição e veto dos arts. 3º e 4º do projeto que tratava da eficácia, perante terceiros, do contrato de convivência previsto no art. 5º da dita norma. Os problemas que hoje o tribunal enfrenta foram antevistos claramente pela doutrina, como citado no corpo do aresto que ora divulgamos. Eu mesmo, em antigo artigo, já apontava para esses problemas.

Outros dois aspectos foram muito bem apanhados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O primeiro deles é a incidência do parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015 ao caso concreto:

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Outro é o § 2º do art. 167 do CC, que ressalva os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Confira o acórdão: → REsp 1.592.072-PR, j. 21/11/2017, DJe 18/12/2017, rel. min. Marco Aurélio Bellizze.

Confira também

  1. JACOMINO, Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007 [Mirror: União civil de pessoas do mesmo sexo ].
  2. JACOMINO, Sérgio. União estável e a publicidade registral. In Observatório do Registro, 21.9.2015.
  3. REsp 1.424.275 – MT, j. 21/8/2014, DJ 16/12/2014, rel. min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO.

Publicidade registral: dar certidão de ato não inscrito?

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Kollemata - jurisprudência

Kollemata – Jurisprudência comentada

Publicidade registral – aspectos práticos.

A Corregedoria-Geral de Justiça apreciou recurso administrativo tirado contra decisão proferida pela Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo que julgou reclamação dirigida contra oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

A questão não envolvia grandes dissensos doutrinários e as decisões, em ambas as instâncias, cingiram-se a livrar o Oficial de qualquer responsabilidade no caso concreto.

O Registrador havia denegado o registro de existência de ação de nulidade de mandato baseado no fato de que a determinação judicial não representava a nota de transcendência real, destituída de qualquer força atributiva ou modificativa de posição jurídico-real. Seria inaplicável, pois, a regra do disposto no n. 12, inc. II, do art. 167 da Lei 6.015/1973. Por outro lado, ausente eficácia modificativa da inscrição com a prática do ato pretendido, não incidiria a regra do art. 246 da mesma lei[1]. Além disso, não havia qualquer conexão entre as partes do processo e os titulares de direitos inscritos.

O título foi então devolvido, sem a prática do ato de averbação.

Todavia, baseado na parte final do art. 18 da Lei de Registros Públicos, o Registrador manteve o ofício judicial em arquivo e a sua existência passou a ser informada nas certidões que daí em diante expediu.

Por fim, a ação, da qual se originou o ofício mandamental, foi extinta. Ao tomar conhecimento do trânsito em julgado da sentença que extinguiu a ação, sem julgamento de mérito, o Oficial passou a omitir, daí em diante, a informação das certidões expedidas.

Publicidade registral e princípio de instância

O tema que nos entretém neste opúsculo somente veio à baila de modo lateral e mereceu considerações meramente marginais.

Não obstante, gostaríamos de oferecer ao debate algumas questões interessantes e dignas de estudo:

  • Poderia o Oficial manter o ofício em arquivo e dele dar publicidade registral mesmo na hipótese de o título não ter merecido o regular ingresso na tábula?
  • Poderia, sem rogação expressa do interessado, fazer cessar a publicidade extravagante que anteriormente deferira?

Desconsidere-se aqui os aspectos intrínsecos do caso concreto. A Corregedoria-Geral não só admitiu o procedimento do cartório, como livrou seu oficial de qualquer responsabilidade.

Voltando ao tema central, a base legal para o arquivamento do ofício foi o art. 18 da Lei de Registros Públicos, in fine, verbis:

Art. 18. Ressalvado o disposto nos arts. 45, 57, § 7º e 95, parágrafo único, a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de registro ou o documento arquivado no cartório.

Uma leitura ligeira do texto legal poderia convencer-nos do inteiro acerto da decisão do Oficial que determinou o arquivamento, em cartório, do ofício judicial não cumprido, determinando a feitura de certidão aludindo àquela ordem judicial.

O registro se preordena à publicidade de situações jurídicas

A ordem judicial não foi cumprida por entender, o Oficial, no âmbito próprio da qualificação registral, que o título não preenchia os requisitos legais. Não deixa de ser impressivo que se negue a inscrição, por um lado, e se promova a publicidade de um fato não inscrito, por outro.

A lei deve ser interpretada de modo sistemático. As hipóteses de publicidade de documentos acessórios e mesmo de uma classe de títulos inscritos (instrumentos particulares que devem ser mantidos em arquivo e dos quais se extrairá certidão) são bem conhecidas. Citem-se, de modo não exaustivo: a certidão de instrumentos particulares registrados (art. 194 da LRP), os memoriais, plantas e demais documentos dos processos de parcelamento do solo urbano (art. 24 da Lei 6.766/1979), os documentos exigidos pelo registro de incorporação imobiliária (§ 4º do art. 32 da Lei 4.591/1964).

A regra basilar do sistema de publicidade registral é a expedição de certidão do ato de registro, latamente considerado. Esta conclusão se extraí do conjunto normativo abrangido pelos artigos 16 e seguintes da LRP. Destaque-se:

  • os oficiais e seus prepostos de serventias “em que se façam os registros são obrigados” a lavrar certidão do que lhes for requerido e a fornecer as informações solicitadas (art. 16 da LRP). As certidões e informações naturalmente se referirão a registros procedidos.
  • Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido (art. 17 da mesma lei).
  • “Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvado o disposto nos artigos 45 e 95 (art. 21). O § único complementa: “A alteração a que se refere este artigo deverá ser anotada na própria certidão, contendo a inscrição de que ‘a presente certidão envolve elementos de averbação à margem do termo'”.

É bem certo que a Lei 8.935/1994 (inc. IV do art. 10 e inc. III do art. 13) prevê a competência do registrador para “expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis“. Não nos esqueçamos, todavia, que as atribuições previstas na Lei 8.935/1994 abrangem todas as especialidades de registros públicos, acolhendo, justamente, os registros de títulos e documentos. Em várias passagens da Lei de Registros Públicos vamos encontrar o arquivamento de documentos ora considerados títulos, em sentido próprio e estrito, ora como documentos acessórios e papeis que servem de suporte para a prática do ato de registro.

Como se vê, a expedição de certidão de atos registrais é a regra. Não prevê a lei que se dê publicidade autônoma a documentos que não estejam relacionados aos atos efetivamente registrados.

Protocolo – em regra a prenotação não se cancela

Um tema interessante e muito pouco debatido é a natureza da inscrição primigênia (chave do registro, dirá o tratadista).  A prenotação faz nascer direitos materiais (prioridade e preferência dos direitos reais) e regula, formalmente, a concorrência de títulos que ingressem no Ofício Imobiliário. Com a prenotação do título, com o seu lançamento no Livro 1 – Protocolo (art. 186) inicia-se o iter registral que culmina com a consumação da inscrição ou na denegação do registro.

O prazo legal de vigência da prenotação é de 30 dias, findos os quais “cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais” (art. 205).

À parte a possível discussão que se pode instaurar pelo uso da expressão – “omissão” – à qual retornaremos em seguida, o fato é que os efeitos da prenotação simplesmente cessam com o transcurso do seu prazo legal de vigência. Não ocorre, ordinariamente, cancelamento da prenotação.

Vejamos em detalhe: a prenotação não se cancela nestas hipóteses ordinárias: consumação da inscrição ou denegação do registro. O cancelamento ocorrerá, conduzidos pela literalidade da norma, nas hipóteses de (a) julgamento de procedência no processo de dúvida (inc. I do art.  203 da LRP) ou (b) reclamação na inscrição de bem de família (art. 264 da LRP). Nos demais casos, a inscrição vestibular simplesmente decai (direito de prioridade) ou, visto de outra perspectiva, prescreve (nas hipóteses de escoamento do prazo para a rogação de suscitação de dúvida – arg. do art. 198 da LRP).

Recuperemos, por instantes, a expressão que se acha engastada no art. 205 da LRP. Cessarão os efeitos da prenotação nos casos de “omissão do interessado em atender às exigências legais”. Omissão não é o mesmo que falta de interesse. Os meios ordinários para arrostar a denegação de registro – suscitação de dúvida – não se esgotam na via administrativa; a recusa do Oficial pode ser enfrentada na via jurisdicional (art. 204 da LRP). A opção pela via jurisdicional não está condicionada ao requisito da prenotação do título. Justamente por esse motivo, será possível entender que, uma vez prenotado o título, sucessivamente denegado o registro, a prenotação não se cancelará. Segue-se daí que, não ocorrendo o cancelamento da inscrição, estará o Oficial obrigado a relatá-la nas certidões que expedir por força do art. 21 da LRP – sempre que expressamente assim o rogar o interessado. Vejamos em detalhe a redação do dito dispositivo:

Art. 21. Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal (…).

Decompondo-se o articulado, lançamos alguns temas para debate:

  1. “Qualquer alteração posterior”. A prenotação é ato de registro, lato senso, e da inscrição no Livro Protocolo poderá ser expedida certidão. A inscrição no Protocolo poderá ser posterior ao ato de registro em que se conforme a situação jurídico-real. Adverte-se que a “alteração”, a que alude a norma, se referirá à “alteração da situação jurídica”, que, consente-se, se não inova com o transcurso do prazo de vigência e eficácia dos efeitos da prenotação.
  2. Obrigatoriedade. A lei prevê a obrigatoriedade de se relatar, nas informações e certidões que expedir, as alterações posteriores ao ato de registro, sob pena de responsabilidade civil e penal.
  3. Rogação e especificação do pedido. O Oficial do Registro é obrigado a reportar, por fé, o que conste de seus livros, independentemente do escopo do pedido – mesmo nos casos em que o pedido se faça por quesitos (art. 19 da LRP).

Registro provisório

Enfim, não temos em nosso sistema a inscrição preventiva de constrições judiciais como os espanhóis (art. 42 e ss. da sua Lei Hipotecária) em que, de modo expresso, se prevê a caducidade da inscrição transcorrido o prazo de quatro anos (art. 86 da mesma lei).

Tampouco prosperamos na ideia de constituição de um registro provisório e limitado temporalmente, exceção feita à própria prenotação e, eventualmente, às inscrições de indisponibilidades decorrentes de procedimentos do Tribunal de Contas da União (§2º do art. 44 da Lei 8.443/92 – STF: MS 33092 MC/DF). A recente Lei 13.097/2015, que reiterou a tradicional regra da inoponibilidade de fatos não inscritos, não inovou, como poderia ter inovado, o corpo legal prevendo a inscrição provisória no Livro 3 – Auxiliar (arts. 177 e 178 da LRP)[2]

Conclusões

A regra geral é a expedição de certidão dos atos de registro. Os documentos que não serviram de base para a prática dos atos próprios de registro somente em casos excepcionais poderão ser objeto de certidão a ser expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis, sempre a requerimento da parte.

Apêndice

PROCESSO Nº 2015/21244 – SÃO PAULO – * – Advogados: ANTONIO MISORELLI, OAB/SP 37.402 e JOÃO PAULO MISORELLI, OAB/SP 290.031.  (171/2015-E) – Dje 14.7.2015, p. 24 

Recurso administrativo – petição inicial requerendo averbação da existência de ações judiciais no Registro de Imóveis – emenda à inicial alterando o pedido para apuração de irregularidades funcionais do registrador – sentença julgando improcedente o pedido, ante a não constatação de tais falhas – recurso do autor que torna a requerer as averbações inicialmente pedidas na inicial posteriormente emendada – recurso improvido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso contra sentença de fls. 157/159 proferida pela MM Juíza Corregedora Permanente do xº Oficial de Registro de Imóveis da Capital[3] que não vislumbrou irregularidades capazes de ensejar infração disciplinar pelo fato do Oficial ter excluído averbações de prenotações junto à matrícula 168.895.

Pleiteia o recorrente, em suma, a reforma integral da sentença para determinar as averbações de ações judiciais de interdição, declaratória de nulidade de procuração, declaratória de nulidade de testamento e de inventário junto à mencionada matrícula (fls. 165/176).

A Procuradoria Geral de Justiça opina seja negado provimento ao recurso.

É o relatório.

OPINO.

O recorrente apresentou inicialmente pedido de providências junto à 1ª Vara de Registros pedindo averbações na matrícula de uma ação de interdição e de uma ação declaratória de nulidade de procuração (fl. 07).

Ocorre que a MM Juíza da 1ª Vara de Registros afirmou que os pedidos deveriam ser feitos aos respectivos juízos das referidas ações e, ato contínuo, determinou a emenda da petição inicial (fl. 63).

A inicial foi emendada e o pedido passou a ser no sentido de “serem apuradas as responsabilidades” disciplinares dos responsáveis pelas exclusões de duas prenotações nas matrículas (fl. 68).

A emenda foi recebida, deixando-se claro na decisão de recebimento que o objeto do feito prosseguia apenas como apuração de eventual responsabilidade pela exclusão das prenotações (fl. 69).

E, nesse sentido, o feito foi depois finalmente sentenciado.

No recurso, sem ter questionado a determinação de emenda da inicial, ao contrário, tendo-a emendado alterando o pedido, o recorrente pede novamente o que havia pedido no início, na petição inicial originária que depois foi emendada.

Recorre, enfim, pedindo algo que deixou de pleitear já em primeira instância, a partir do momento em que emendou sua inicial.

Com relação à responsabilidade do Oficial Registrador, o que foi objeto da sentença efetivamente, constata-se pela informação de fls. 74/75 que o Juízo da 1ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional de Pinheiros expediu em 2007 ofício ao RI pedindo a “anotação à margem da matrícula” a existência de uma ação de interdição em face de Eugênio Cerdeira Vieitez.

O ofício foi qualificado negativamente à época, por falta de previsão legal e porque, além disso, o interditando sequer era o proprietário do imóvel. O título foi devolvido sem a prática do ato de averbação. Conforme autorização da parte final do art. 18 da Lei dos Registros, o ofício foi mantido arquivado na serventia e sua existência passou a ser informada nas certidões. Entretanto, nunca foi feita a averbação. Com o trânsito em julgado da sentença que extinguiu a ação sem julgamento de mérito, foi retirada a informação da certidão de matrícula.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 03 de agosto de 2015.

Gabriel Pires de Campos Sormani

Juiz Assessor da Corregedoria

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.

Publique-se.

São Paulo, 15/06/2015

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça

NOTAS 

[1] A denegação de acesso ao título tem respaldo em precedentes da Corregedoria-Geral: Processo CG 462/2006, Campinas, dec. de 8/8/2006, DJ DJ: 28/8/2006, des. Gilberto Passos de Freitas; Processo CG 112.714/2012, São Paulo, dec. 19/12/2012, DJ 22/1/2013, des. Relator: José Renato Nalini e da 1ª Vara de Registros Públicos: Processo 0051973-34.2013.8.26.0100, São Paulo, j. 21/11/2013, DJ 27/1/2014, Dr. Josué Modesto Passos.

[2] Ricardo DIP e Nanci ANDRIGHI não deixaram de notar que teria sido conveniente aproveitar o ensejo do art. 54 da Lei nº 13.097 “para adotar-se, entre nós, a inscrição provisória ou − poderiam ser as duas coisas − um diverso locus de textualização do registro ou do averbamento de atos que não têm vocação de permanência (assim, os relativos à penhora, sequestro, arresto, protesto contra alienação de bens, arrolamento cautelar, ações, indisponibilidade de bens etc.)”. Noutra passagem registram a necessidade sentida de se  “instituir a técnica das inscrições provisórias, com validade temporal assinada − ainda que prorrogável por ato judiciário −, de modo que, além das vantagens correspondentes à desnecessidade de averbações de cancelamento dessas inscrições, também se impediria o risco de uma falsa perpetuidade dos efeitos de alguns registros”. DIP. Ricardo. ANDRIGHI. Nancy.  Apontamentos acerca dos Registros Públicos – Lei 13.097/2015 in Biblioteca Medicina Animæ – www.medicinaanima.com.br – Coleção Digital Lysippo Garcia, acesso em 2.8.2015. V. tb. JACOMINO. S. Concentração na matrícula e o entulho informativo. Uma boa ideia fora do tempo e do lugar in http://goo.gl/6fNMuq. Acesso em 2.8.2015.

[3] NE: Processo 1078057-21.2014.8.26.0100.

Mahagonny – a cidade onde tudo é permitido

SJ Cartórios, Crônicas, Ermitanices , , , , , , , , , , , , , , , ,
Lobo em pele de cordeiro

A tendência mundial é prestigiar e valorizar o Registro de Imóveis como instrumento de desenvolvimento econômico e social. No Brasil parece que não.

Comentando as recentes modificações feitas no sistema registral brasileiro pela Lei nº 13.097/2015, o dr. Ermitânio Prado não tem poupado críticas ao que qualificou como “fruto de rabularia argentária acumpliciada de atoleimados ingênuos”.

Segundo o Leão do Jockey é maliciosa a alteração de redação do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, já que induziria o leitor incauto a imaginar que a reforma abrangeria somente as promessas de compra e venda de imóveis loteados nos termos do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937.

– De jeito maneira! – Agita-se. – A mudança legislativa calha como luva aos interesses das grandes incorporadoras que se fartam dos lucros auferidos no mercado imobiliário e com a engorda de ganhos adjetos pela redação imperita de contratos de gaveta.

– Como assim, dr. Ermitânio? – pergunto, fingindo ignorar esse segredo de polichinelo.

O Velho repta num grunhindo:

–Bah! Como não sabe? Deixe-me ler a redação alterada… – [tira uma folha glosada do bolso direito de seu robe de chambre].

Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de RTD, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do CC), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

Segue seu discurso tonitruante.

– Bela cadeia imobiliária que se monta e remonta como castelo de cartas marcadas! Seus artífices fogem da publicidade registral e do escrutínio judicial como o diabo da cruz. Com uma só estocada feriram de morte a apreciação judicial e a transparência do Registro de Imóveis.

Interrompo-o com uma provocação maliciosa.

– Mas, afinal, esta não é a famosa “Lei da concentração na matrícula”, na qual trabalharam os nossos afanosos representantes corporativos?

– Pobres fâmulos do mercado! Assujeitam-se a mobilizar seus préstimos, doando o parco prestígio que têm para consagrar interesses onzeneiros. E isto a troca de quê? Em troca da mera inoponibilidade a que chamam, pomposamente, de “concentração da matrícula”? Essa inoponibilidade que se acha prevista há décadas na lei registral? Pobres diabos! Não sabem que fora das instituições não há soluções, só arreglo e enganos?

Para o Leão “não se podia conceber ambiente mais confortável e propício para a lavagem de dinheiro do que o criado pela lei”.

O Velho pode ter razão. A norma eliminou de vez a luz que ainda resistia sobre negócios imobiliários que são instrumentados por contratos privados.

– Já haviam afastado o notário; agora demitem de um só golpe o registrador e o juiz de direito. O ambiente de contratação agora se converteu no reino da penumbra.

Segundo o velho Ermitânio, esta lei foi “processada nos intestinos do mercado depois de regurgitada pelas corporações de ofício”.

– O diabo é que essas iniciativas vêm embaladas em sofismas que visam justificar a depressão da importância das instituições. Para quê Judiciário se suas decisões são lotéricas? Para quê Registros Públicos se são custosos e prebendários?

Pobre dr. Ermitânio Prado. Não fosse este blogue estaria a falar com as paredes, prostrado em sua cadeira estilosa, constelado de jornais, livros e antigos vinis da Deutsche Grammophon.

Ainda agora está a perambular pelas dependências vazias do apartamento, entoando cancionetas alemãs a pleno pulmões:

Aber dieses ganze Mahagonny
ist nur, weil alles so schlecht ist,
weil keine Ruhe herrscht
und keine Eintracht,
und weil es nichts gibt,
woran man sich halten kann[1]

Nota

[1] Ascensão e Queda da Cidade de Mahagonny (Aufstieg und Fall der Stadt Mahagonny). BRECHT, Bertold. WEILL, Kurt. Tradução livre: [“Só existe esta Mahagonny…] Porque tudo é tão ruim, / já não há paz / e não há harmonia, / e porque não há nada / a que se possa agarrar”.