Condomínio – administração e representação – Matrícula – unificação – itens 77.2 a 78.4 – NSCGJSP em discussão

23 de janeiro de 201527 de junho de 2026 SJ NSCGJSP em discussão Ademar Fioranelli, Arrendamento rural, Código Civil, Condomínio, Condomínio - representação - administração, Especialidade do fato inscritível, especialização do fato inscritível, George Takeda, itens 77.2 a 78.4, Lei 6.015/73, Matrícula - unificação, NSCGJSP, protesto contra alienação de bens, Qualificação registral, Registro de Imóveis, representação, Ricardo Dip, União estável, Unificação de matrícula

Revisão das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – reunião do dia 11/09/14

RICARDO DIP – Nossa reunião é interessante sob muitos aspectos, entre eles o que mais tem me chamado a atenção é a decadência do ensino jurídico no Brasil. O problema é universal, é verdade. Mas é também grave entre nós. Nos mais de trinta anos em que lecionei na graduação, por mais esforço fizesse, não consegui resgatar em sucessivas novas classes, a cada ano, melhores resultados. E parece que a cada semestre se tornava mais difícil. Sempre me preocupei em estudar novos métodos a fim de que pudéssemos alcançar um melhor rendimento. Não tive êxito.

Ricardo Dip, Ademar Fioranelli e Sérgio Jacomino

“Les maux s’installent par les mots”

Diversamente, em nossos grupos de estudos registrais – tanto na Escola Paulista de Magistratura, quanto agora, aqui –, tenho encontrado resultados muito satisfatórios. É óbvio que temos de considerar o fato de que o público é diferente. Esse é um ponto importante, pois pode ser que aí esteja o mais agudo da explicação. Estamos tendo a oportunidade de fazer um trabalho de dupla direção metódica. Em parte, por uma via dedutiva, partindo-se do geral para situações concretas, singulares, e, de outra parte, a meu ver a mais relevante, por uma trilha indutiva, em que partimos de um caso, real ou ficto, iluminando as normas e alçando-nos a teoria do que estamos tratando de comentar.

Não conseguiríamos chegar a um sistema examinando apenas o caso, assim como, ao revés, também não conseguiríamos alcançar uma solução universal de problemas, partindo exclusivamente de uma posição apriorística, com artificiais ajustes dos casos ao modelo.

A propósito disso, quero recuperar um pouco do que versamos na aula passada. Ocorreu-me justificar a necessidade de uma terminologia adequada.

Nos tempos em que estive no Tribunal de Alçada Criminal, recuperei uma frase de célebre Professora de Direito penal na França, Michèle-Laure Rassat, em que diz ela não serem as palavras inocentes. Achei mais recentemente uma expressão muito boa, muito, além disso, pelo jogo homofônico em francês: “Les maux s’installent par les mots”, “os males se instalam pelas palavras”.

Esse é exatamente um tema nosso, ou seja, os males que se instalam pelo mau uso da terminologia. Na medida do possível, quando pudermos utilizar as expressões adequadas para referir conceitos e apreendê-los segundo a realidade, etiquetando-os adequadamente, nossa expressão se torna melhor, mais segura, mais clara, a comunicação, mais fácil e mais suscetível de ser bem representativa dos diálogos e do próprio fundamento dos estudos.

A propósito disso, quero fazer duas observações terminológicas e certa correção de rumos do que discutimos na sessão anterior. De vez em quando encontro soluções que me parecem novidades e, quando se vai ver, já estavam ditadas pela doutrina há muito tempo.

Matrícula – unificação homogênea e heterogênea, exauriente e não exauriente

A primeira distinção terminológica que me parece cabível é entre unificação homogênea e unificação heterogênea.

Na sessão anterior, distinguimos claramente uma unificação real, porque a lei menciona a unificação de imóveis e também a unificação de transcrição ou unificação de matrícula. Temos uma unificação que pode ser chamada de homogênea quando se tratar de dúplices ou mais transcrições, homogêneas tecnicamente, e uma unificação que se poderia chamar de heterogênea, qual seja a unificação formal relativa ao sistema misto: transcrição de um lado, matrícula de outro.

Outra observação que precisa ser corrigida é que, apesar de a norma dizer que, feita a unificação, encerram-se as transcrições, isso não é absolutamente verdadeiro. As transcrições podem ser encerradas, porque algumas unificações não são exauríveis. Basta pensar nas transcrições que se referem a dois ou três imóveis.

Temos, assim, dois tipos de unificação a acrescentar: a unificação exauriente, que exaure a transcrição, e a unificação não exauriente. Se fizermos uma combinação veremos, pois, que temos espécies diversas de unificação, segundo distintos critérios divisórios: unificação heterogênea, unificação homogênea, unificação exauriente e unificação não exauriente. Espécies que, à evidência, podem combinar-se.

Todos podem pensar que, do ponto de vista prático-prático, os resultados da unificação homogênea ou heterogênea serão exatamente os mesmos. Todavia, do ponto de vista doutrinário não é assim. É preciso encontrar as razões fundacionais para proceder desse modo. E quando a terminologia é segura parece mais acertado o caminho que podemos seguir.

GEORGE TAKEDA – A própria terminologia transcrição não existe. Não existe averbação de encerramento de transcrição…

RICARDO DIP – Frequentemente se dá que a matrícula foi aberta em cartório distinto de onde está a transcrição. Essa comunicação da abertura da matrícula quase nunca é feita, e mesmo que feita, daria um trabalho desnecessário ao cartório de origem. Uma vez que não praticará a matrícula, não há o menor interesse em lançar a averbação do encerramento. Nos cartórios com duplo sistema, entretanto, cujo imóvel permanece sob a competência originária, é um sistema adicional de controle….

Condomínio – administração e representação

77.2 Para a unificação de diversas transcrições e matrículas, não deve ser aceito requerimento formulado por apenas 1 (um) dos vários titulares de partes ideais.

Fiquei de ver o cotejo do item 77.2 com o artigo 1.324 do código civil. Seria importante que alguém pudesse trazer futuramente alguma luz sobre esse assunto. Ainda não vi o tema tratado no âmbito registral, mas comentei que isso foi matéria levantada numa execução de sentença de natureza ambiental. O caso concreto dizia respeito a dois condôminos de um dado imóvel. Um deles foi citado para ação ambiental e acertou com o Ministério público que demoliria a casa e reconstruiria a vegetação local. O Ministério público concedeu um prazo, que foi homologado pelo juiz. Decorrido o prazo sem que houvesse o cumprimento do acordo, o Ministério público pediu a execução, com cobrança de multa etc. e, nessa altura, o segundo condômino opôs embargos de terceiro, alegando que não poderia responder pela multa, porque não havia participado do acordo e nem tinha sido citado para a ação. O juiz entendeu que os interesses ambientais prevaleciam sobre qualquer interesse e rejeitou os embargos de terceiros. Houve recurso e uma Câmara Extraordinária do Tribunal deu-lhe provimento, entendendo que alguém não citado no processo não pode ser executado quanto a mandamento que não lhe dizia respeito. A surpresa, no entanto, foi que o Ministério público, que não havia prequestionado o dispositivo do art. 1.324 do CC, sustentou, em embargos aclaratórios, que o condômino que administra sem oposição dos demais comunheiros representa-os e fala em nome deles. Rejeitaram-se esses embargos de declaração, argumentando-se que se tratava de problema de regra processual e constitucional que envolvia o direito do contraditório.

Na nossa sessão anterior aventou-se a possibilidade de começarmos a discutir esse preceito em vista do que consta na Lei de Registros Públicos. Quase sempre quando a Lei 6.015/73 está copiada nas Normas de Serviço, há referência da lei em nota de rodapé, e aqui não há.

Assim, a questão é a de saber se se aplica ou não o Código civil nessa matéria. A tradição paulista não é essa. Lembro-me de uma época em que se deu um problema semelhante a esse, referente a condomínio edilício, em que estava sendo feita alteração de especificação sem anuência de todos os condôminos.

Não tenho dúvida de que a solução adotada pelas Normas seja mais adequada ao sistema do registro. Mas antes de saber se é adequado ou não, é preciso saber se é legal, uma vez que as Normas da Corregedoria não podem derrogar o Código civil.

SJ – O referido dispositivo do Código civil não pode abalar a ideia do direito de propriedade e todos os seus poderes próprios e inerentes. O dispositivo tinha correspondente no código civil de 1916 (art. 640). É preciso verificar se a disposição não trata, especificamente, de representação para mera administração…

GEORGE TAKEDA – Acho que é ato de administração normal, não de direitos reais.

RICARDO DIP – Esse argumento foi empolgado nos embargos de declaração, porque lá estava havendo disposição do imóvel. Mas aqui não se trata de disposição; é unificação.

SJ – Mas altera o objeto.

RICARDO DIP – Não está se dispondo nada.

GEORGE TAKEDA – Mas pode causar um prejuízo muito sério. Por exemplo, se tivermos dois imóveis, um com cinco mil metros quadrados e o outro com seis mil metros quadrados, unificando-os, teremos um imóvel com 11 mil metros quadrados. Quer dizer, no momento do desdobro, uma parte irá para a prefeitura e isso criará prejuízo ao proprietário.

RICARDO DIP – É um risco potencial. Mas acho que isso tem que ser examinado…

Armando Clápis, Paulo Tupinambá Vampré e Jersé Rodrigues da Silva.

SJ – O art. 1.324 reza que “o condômino que administrar sem oposição…”, ou seja, fala em poderes de administração e não poderes de disposição…

RICARDO DIP – Não é disposição aqui, é unificação.

GEORGE TAKEDA – O objeto de direito real foi modificado…

SJ – Tenho consciência das decisões do condomínio. O fundamento é o direito real de propriedade que traz como pressuposto alguns poderes inerentes ao domínio.

FRANCISCO VENTURA DE TOLEDO – A questão é saber se aquele condômino está efetivamente administrando sem a oposição dos demais…

RICARDO DIP – Exatamente, é a negativa da falta dessa oposição. Podemos utilizar esse argumento para dizer que não haveria elementos bastantes para isso, ou seja, faltava elemento de prova [1].

Esse tema precisa ser aprofundado. Eu quis chamar a atenção para o problema, porque isso é uma criação das Normas. Temos que ter a consciência de que há uma determinação partida de norma correcional, de caráter meramente administrativo e possivelmente conflitante com o Código civil.

Temos que encontrar elementos suficientes para justificar a razão pela qual o dispositivo do art. 1324 do Código civil não se aplica à unificação.

Deixei inclinada a minha posição na decisão dos referidos embargos de declaração. Só quero analisar uma possível compatibilidade entre a prática administrativa e a norma do Código civil, de modo que possamos saber de que forma enfrentar essa questão quando o problema surgir.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Não seria o caso de utilizar o raciocínio da divisão, ou seja, se para dividir é necessária assinatura de todos, não seria preciso também parar unificar?

RICARDO DIP –É justamente esse o raciocínio. Mas eu quero apenas saber sob quais fundamentos devemos afastar a aplicação do artigo 1.324 do CC. A disponibilidade não conta porque não está se falando em disposição. Se conseguirmos demonstrar que há potencialmente um detrimento em razão disso, o problema está solvido. Se seguirmos por esse lado, a questão é saber se isso basta em termos universais ou se teremos de provar caso a caso.

GEORGE TAKEDA – O oficial terá de usar o juízo da prudência.

RICARDO DIP – Talvez outro caminho haja, no âmbito da legitimação registral, do possível prejuízo do legitimado tabular que nada tenha a ver com a situação geral do condomínio. Não podemos contrapor Normas de Serviço ao Código civil.

JERSÉ RODRIGUES – Numa unificação, é comum observar a alteração do imóvel, afetando eventualmente até a prefeitura. Por prudência, por segurança jurídica, é bom que todos requeiram.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Não sei se se aplica ao caso, mas a Lei 6.015/73 diz que a averbação tem que ser feita a requerimento dos interessados. Interpretando a norma, interessados são todos aqueles que podem ter seu direito afetado…

RICARDO DIP – Essa norma teria de ser aplicada por analogia à unificação. Ela até é razoável, mas continuamos com o mesmo problema. O melhor argumento até agora foi o do doutor Francisco Ventura de Toledo quanto à falta de prova da administração sem oposição dos demais. Isto é, a impossibilidade de sabermos, concretamente, se a administração se dá com o consentimento de todos. Além disso, o registrador não pode fazer prova testemunhal.

SJ – Na disposição é necessária procuração expressa e específica para que haja a representação dos interesses do proprietário. Quando se trata de disposição do direito, ou de alteração da destinação, é sempre necessário que haja expressa concordância dos comproprietários, ninguém pode alterar a coisa contra a sua própria vontade.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Poderia ser aplicado, por analogia, o item 138.8 [2].

RICARDO DIP – Se as Normas de serviços não repetem o que consta da lei, e as Normas são uma criação administrativa do Judiciário, elas não podem concorrer com o Código civil. A minha indagação é se se aplica a norma do Código civil ao caso em que se pede a unificação. Eu estou inclinado a entender que não se aplica, mas precisamos de argumentos mais concretos para defender essa ideia.

ADEMAR FIORANELLI – O artigo 234 da Lei de registros públicos refere “ao mesmo proprietário”. Quando há proprietários com frações ideais distintas, com dois, três ou quatro imóveis, tem-se que igualar os quinhões, ou seja, A, B e C têm que ter quinhões idênticos nos imóveis a serem unificados…

RICARDO DIP – Nesse caso não há dúvida de que todos têm de requerer.

SJ – O artigo 1324 do código civil tem que ser coordenado com os artigos referentes aos poderes de representação, em especial o art. 119, que diz: “É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou”.

Francisco Ventura de Toledo, vice-presidente da ARISP

RD – Precisamos de argumentos doutrinários a respeito dessa norma. Em todas as unificações, esse problema pode dar-se, independentemente de saber se é apenas um proprietário ou todos eles que requerem. O problema é saber se aquele que pede tem legitimidade para fazê-lo sozinho. Propendo a achar que vocês estão com a solução certa, mas não podemos deixar de considerar o art. 1324. Por que não encontrar um argumento decisivo?

Ainda nesse caso que eu mencionei, tenho a impressão de que o STJ vai prover eventual recurso, talvez por prevalência do interesse ambiental. O argumento que usei foi esse, de que, na espécie, já se passava da mera administração…

77.5. Tratando-se de unificação de imóveis transcritos, não se fará prévia abertura de matrículas para cada um deles, mas sim a averbação da fusão nas transcrições respectivas.

RICARDO DIP – Não gostei dessa construção. Por que só tratando-se de unificação de imóveis transcritos não se fará abertura de matrículas para cada um deles? E se se tratar de unificação pelo sistema duplo, heterogêneo? Bastava dispor “Tratando-se de unificação, não se fará prévia abertura de matrículas…” E para piorar, o dispositivo segue dizendo “…mas sim a averbação da fusão nas transcrições…”. Que fusão, se estamos tratando de unificação? Não há fusão de transcrições.

É claro que compreendemos a ideia do dispositivo, mas seria contraisonômico apanhar duas transcrições, abrir matrícula para cada um dos imóveis e depois unificar, encerrando as matrículas anteriores. Ora, se a norma está aí é porque, muito provavelmente, alguém já procedeu assim.

Especialização do fato inscritível

São requisitos do registro no Livro nº 2:

a) a data;

b) o número e data da prenotação;

c) o nome do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, com a respectiva qualificação;

d) o título da transmissão ou do ônus;

e) a forma do título, sua procedência e caracterização;

f) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive juros, se houver;

g) demais dados que influenciem na constituição, modificação ou extinção do direito real, ou expressamente previstos em lei (ex. condição resolutiva, direito de acrescer no usufruto, encargo nas doações, localização da coisa no penhor).

RICARDO DIP – Dentre outras coisas que gostaria de destacar é a relevância para os registros da menção do fato inscritível e sua especialização. Isso está na lei.

Frequentemente, quando ouvimos falar de especialidade, fala-se na especialidade subjetiva, objetiva, e pouco se fala da especialidade do fato.

Eu estava na minha primeira passagem na condição de juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça quando me deparei pela primeira vez com essa questão. Era uma escritura em que um prefeito municipal transmitia imóveis para súditos do local. Não dizia se era doação ou compra e venda, até porque, politicamente, não interessava dizer isso. O registrador local suscitou dúvida e houve impugnação. Pela primeira vez, o Conselho Superior da Magistratura examinou a necessidade da especialização do fato inscritível[3].

Além da relevância publicitária, a especialização do fato inscritível tem certa relevância histórica para fins judiciais. É importante ressaltar que uma das funções do registro é dar elementos para uma eventual eficácia ofensiva ou defensiva no âmbito do Judiciário. Obviamente que há outros aspectos secundários, por exemplo, para fins de cobrança de emolumentos e tributação, muito embora todos saibam que sou absolutamente contrário à fiscalização de tributos pelo registrador, e mais ainda, que estas questões impeçam o registro. A importância está no fato de melhor caracterizar a dupla eficácia, ofensiva e defensiva, projetada para o plano judicial.

78.1. O testamento não é título que enseje registro de transmissão.

GEORGE TAKEDA – Mas há transmissões antigas que integram testamentos. Há transcrições que mencionam, por exemplo, que a doação está sendo feita sob a condição de se rezar a missa, cuidar dos assuntos relativos a cemitério etc. Se essas informações estiverem contidas na partilha, acabam figurando no registro.

SERGIO JACOMINO – Vale a pena criticar o dispositivo na limitação que induz (“registro de transmissão”). Há hipóteses diversas previstas em testamentos – instituição de usufrutos, habitação, cláusulas etc. que hão de figurar na partilha ou adjudicação. Não seria melhor indicar simplesmente “o testamento não é ato [ou título] passível de registro”? A contrario, outras hipóteses seriam registráveis?

(Discussão geral)

78.2. É vedado o registro da cessão, enquanto não registrado o respectivo compromisso de compra e venda.

RICARDO DIP – Não é uma questão de falar diretamente do princípio da continuidade, mas o registro, também pelo aspecto do fato, há que ter certa consecutividade.

Alguém disse muito bem que a matrícula consiste numa biografia jurídica do imóvel, ela tem que retratar as vicissitudes do bem. Da mesma forma que, no registro civil, não tem sentido registrar primeiro o óbito e depois o nascimento, no registro de imóveis também não há congruência na inversão dos fatos. Isto reforça a ideia do caráter gráfico da matrícula, ou seja, deve haver uma sequência, um método que permita divisar um elo, uma consecutividade, um “encadeamento lógico”, conforme Afrânio de Carvalho. Não haveria esse encadeamento lógico se se registrasse uma cessão quando não há o que ser cedido segundo o registro. O que teríamos, no fundo, seria um concurso de uma publicidade extrarregistral com uma publicidade registral, e isso não convém.

Protesto contra alienação de bens e o direito ao esquecimento

78.3. O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis.

Aproveito o ensejo para fazer um rápido histórico sobre esse assunto, um dos mais interessantes assuntos debatidos desde há cerca de trinta anos.

Tínhamos duas posições bem delineadas, uma de São Paulo e outra do Rio Grande do Sul. Em São Paulo, negava-se a possibilidade de inscrição em todos os casos, seja por ato de registro ou de averbação, e no Rio Grande do Sul, admitia-se amplamente, com forte argumentação do eminente Desembargador Décio Erpen.

Propôs-se uma solução intermédia que não obteve nenhum sucesso porque dependia de um instrumento legislativo que não existe entre nós, qual seja: a inscrição provisória.

Há quem diga que a prenotação é uma inscrição provisória, mas o fato é que a verdadeira inscrição provisória é aquela que tem prazo certo e se supõe que seja lançada no livro próprio para a instituição de direitos com alguma permanência e não para uma preservação registral in itinere.

Em alguns países funciona da seguinte forma: registra-se a penhora com prazo certo. Se, em três anos, não houver notícia de arrematação, adjudicação ou algo que o valha, a penhora caduca. Se o juiz quiser prorrogar o registro, ele pode determinar a prorrogação.

Sempre me pareceu que o protesto publicado por edital em regra não surte efeito, na medida em que nem sempre se toma conhecimento dessa publicação. O adquirente pode vir a ser acusado de má-fé por ter adquirido um imóvel sem saber que havia um protesto contra alienação de bens feito em outro Estado, envolvendo todo o patrimônio do legitimado tabular. Nesse sentido, eu sugeria que o protesto contra alienação de bens fosse publicado no registro de imóveis, mas de maneira provisória. Isso porque a averbação de um protesto contra alienação de bens desabona juridicamente a situação do imóvel, dificultando-lhe posteriormente a alienação. Supõe-se que, para tornar ineficaz essa averbação, seria preciso mover uma ação judicial ou estabelecer um acordo seguramente muito mais custoso.

Não me parecia conveniente, de um lado, não se admitir a inscrição, e de outro, permitir uma inscrição que não concedesse, um dia, o direito ao esquecimento. Naturalmente essa minha posição ficou meramente lançada na Revista de Direito Imobiliário, mas não teve nenhum efeito[4].

No Rio Grande do Sul, soube-se que não logrou êxito a experiência admitindo a inscrição do protesto contra alienação de bens. Também é sabido que, posteriormente, o egrégio Superior Tribunal de Justiça determinou a prática do ato no registro de imóveis. Tomou-se isso, entre nós, como decisão de eficácia vinculante. Com todo o respeito ao que entendeu nossa Corregedoria Geral da Justiça, não sei se era o caso de alterar, sem mais, o entendimento antes firmado[5]. Há outras questões em que nossa jurisprudência administrativa diverge de posições jurisdicionais. Por mais que esse instituto tenha pouca repercussão no registro de imóveis, o fato é que a averbação do protesto produz um efeito extremamente grave em relação ao direito do proprietário titular do registro.

GEORGE TAKEDA – Normalmente recebemos o protesto de natureza contenciosa, em sede de medida cautelar. Assim, sendo o poder geral de cautela do juiz, ele pode determinar o protesto.

RICARDO DIP – O problema é efetivamente o protesto definitivo averbado na matrícula. Temos que verificar também se existe a possibilidade de prescrição desse protesto…

Registro de arrendamento rural

SJ – Sobre a averbação do arrendamento, eu entendo que as NSCGJSP poderiam prever certas exceções. No arrendamento rural existe o direito de preferência. O Estatuto da Terra, no art. 92, parágrafo terceiro, diz que no caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo. E no parágrafo quarto, que: O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis[6] [7] [8].

RICARDO DIP – Durante algum tempo, a questão relativa aos numerus clausus do inciso I do art. 167 da LRP, chegou a tal extremo que se julgava que nem mesmo previsto em lei que não fosse a Lei de Registros Públicos, poderia admitir-se o registro[9].

GEORGE TAKEDA – Voltando novamente à questão da nomenclatura, arrendamento é um termo genérico. Quando se trata de imóvel urbano o nome usado é locação, cuja lei específica fala em averbação. Por que não haverá na lei rural, que é o gênero?

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Sobre o arrendamento, no REsp nº 1.339.432-MS, Rel. Luis Felipe Salomão, j. 16.04.13, o STJ entendeu que o direito de preferência só se dá quando o arrendamento é acompanhado de efetiva posse. Quando há só o contrato de arrendamento, sem a posse, é uma forma de locação, conforme comentado pelo Dr. Takeda, não estabelecendo o direito de preferência.

RICARDO DIP – Vamos pensar em termos de reflexos no registro. A posse não pode ser verificada pelo registrador. Sendo assim, voltamos ao mesmo problema, ou seja, é possível registrar, mas saber se existe direito de preferência ou não, passa a ser um problema do Judiciário. Esse registro é de interesse de terceiro.

78.4. A ausência no título da profissão e residência do adquirente e do nome e qualificação de seu cônjuge não obstará o registro, desde que esses dados sejam comprovados por documentos oficiais e declaração de profissão e residência.

RICARDO DIP – Já conversamos sobre isso anteriormente. A exigência de declaração de profissão e residência é absolutamente desnecessária.

União estável – problemas avistáveis

SJ – Aproveitando o tema da qualificação do cônjuge e a presença dos notários, quero transmitir uma dúvida de uma notaria do interior sobre a união estável[10]. Quando nas escrituras as partes estão qualificadas como conviventes em união estável, o fato deve ser objeto de registro no Livro “E” do Registro Civil. Pergunta-se: se houver um contrato de união estável, dispondo ou não sobre o regime de bens, sempre deverá ser objeto de registro no Livro 3? Temos interpretado a norma que prevê o registro do contrato no Livro E. Se houver estipulação de regime de bens diverso do legal, que se presume também para a união estável, aí sim o registro seria feito no Livro 3. Tivemos um problema no cartório de um contrato que pactuava o regime da comunhão parcial de bens. Achei que esta declaração ensejava o registro, era uma manifestação de que aquele era o regime escolhido de modo expresso, a fim de extremar toda e qualquer dúvida. Mesmo que haja a presunção por lei, nada impede que se confirme por manifestação de vontade a adoção daquele regime, não de outro.

VOZ NÃO IDENTIFICADA DE MULHER – Todos os contratos devem ser registrados no Livro E.

SJ – Mesmo quando não há contrato, só a mera declaração?

RESPOSTA – Se a pessoa for casada e separada de fato não pode registrar no Livro E, não pode sequer lavrar a escritura…

Pergunta SJ – E no contrato cujos adquirentes são conviventes em união estável, se houver algum impedimento como pode esse contrato ingressar no registro?

Maria Beatriz Furlan – Temos encontrado problemas para registrar essas situações no Registro Civil. As normas de serviço da Corregedoria são bem restritivas a respeito da união estável. Certa vez, recebi um inventário em que o juiz atribuía a meação à convivente. A meu ver, está claro que o juiz, ao atribuir a meação à convivente, reconheceu a união estável. No entanto, para o registro civil, a união estável tem de estar expressamente reconhecida no inventário. Ou seja, esta situação nos deixa engessados e acaba impedindo o ingresso do contrato no registro.

(Discussão geral)

VOZ NÃO IDENTIFICADA – São várias situações que devem ser analisadas de forma individual. Há pessoas sem nenhum tipo de contrato, que simplesmente se declaram em união estável. Existe a união estável formal, que pode se dar por escritura pública, contrato particular ou por sentença declaratória. Nesta, há escritura pública judicial registrada e não registradas, além de pessoas casadas, mas separadas de fato…

SJ – Não está nas normas um complicador decorrente disso. A lei que trata da união estável fala no contrato escrito[11]. Pode ser um instrumento particular? Se neste instrumento particular constar o regime da separação de bens, o devemos registrar?

(Discussão geral)

RD – Um ponto a ressaltar, nesse capítulo, é que as Normas de serviço não podem criar normas, salvo as técnicas a que se refere o inciso XIV do art. da Lei 8.935, matéria que exige um tratamento que até o momento não se fez à altura.

O problema é inicialmente de contenção constitucional. O Poder judiciário, na esfera administrativa, está diretamente sujeitado ao princípio da legalidade, tanto quanto os registradores estão sujeitos ao princípio da legalidade, e não se pode dissidiar dessa legalidade, seja menosprezando normas expressas, seja criando normas próprias diversas das que estão na lei, ou preenchendo lacunas.

Além de ferir o princípio da legalidade, acaba-se criando em relação a terceiros que não são destinatários das normas administrativas obrigações e supostos direitos; por exemplo, uma pessoa que entende ter o direito subjetivo de obter certidão em duas horas, se não a recebe nesse prazo, passa a ter direito de reclamar de deficiência do serviço, com todas as consequências que se podem extrair no plano disciplinar, civil, indenizações etc.

Esse caminho é grave. É preciso voltar as atenções para o cumprimento estrito da legalidade e o respeito à segurança jurídica do registrador e do notário. Por que eu posso ter um acórdão reformado sem que haja uma responsabilização disciplinar pelo meu equívoco, por ter interpretado de uma forma ou de outra, e o registrador e o notário não podem?

Precisamos voltar a uma visão sistêmica. Existe um processo legal para apurar a recusa tida por injustificada, o processo da dúvida. Por que com o registro e com as notas o processo tem que ser diferente? Em que o erro do registro e das notas se torna mais grave que o erro cometido pelo juiz? Ou os senhores não estão sujeitos ao princípio da legalidade?

Agora, quando há dolo, desrespeito ou suspeita de fraude é outra história.

Estamos esquecendo uma coisa muito simples. Isso tudo é dialético. Estamos há vários dias reunidos, um diz uma coisa, outro diz outra coisa, um pondera um argumento, outro pondera outro argumento, até que se decide estudar melhor um ou outro argumento. Esse é o direito. Será possível que só com os registros e com as notas é que não haverá necessidade?

Notas do Editor

[1] Pontes de Miranda qualifica essa situação como “administração sem explícita deliberação”. Adverte que esse “administrar pela não-oposição”, não alcança todos os efeitos que produziria uma resolução explícita, de caráter formal. Bastaria pensar na exigência de mandato especial e expresso para alienação ou oneração de bens imóveis (art. 661 do CC, STF RE 25.851 e STJ REsp 31.392-SP, rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 25.8.1997). Trata-se, pois, de uma presunção juris tantum. Diz o mesmo Pontes de Miranda: “o condômino que administra presume-se com o mandato dos outros. Despesa, ou dívida, que, feita por ele, somente a ele obrigaria, conforme o art. 625, obriga a todos se é ele quem administra e se trata de ato de administração”. E concluiu: “o ônus de afirmar que não houve mandato cabe aos outros condôminos, na ação que alguém propuser contra eles, pelo ato do condômino presumidamente mandatário; e, sobre esse ônus, o de prová-lo”. (Tratado, T. XII, § 1.293). Como se fará esta prova negativa? Tratando-se certos atos de administração do condomínio uma mera presunção, ouso sugerir que o registro não se deve compadecer de incertezas e indefinições, nem depender de dilação probatória para que tornar plenamente eficaz e indisputado o ato administrativo de fusão ou de unificação. Em regra, o registrador não pode aferir circunstâncias externas ao título – nem presumir eventual mandato tácito com o mero requerimento de averbação (de fusão, de unificação ou de desmembramento) firmado por um dos condôminos. Embora o ato de fusão ou de unificação não represente propriamente uma disposição de direitos, insisto na ideia de que o objeto do direito se modifica. Não se pode olvidar que os fatos representados na matrícula (descrição física do bem e de eventuais acessões físicas) estão cobertos pelo manto da legitimação registral. A LRP exige a postulação de todos os interessados (inc. II do art. art. 13 cc. o § 1º do art. 246), fazendo presumir, com isso e igualmente, que todos os legitimados registrais possam ter eventual interesse na mutação física experimentada pelo imóvel. Além disso, o art. 234 da LRP alude a “proprietário”, aqui no sentido de gênero. Nos casos em que, no Registro admite-se, excepcionalmente, a postulação de um só condômino, presumida a concordância dos demais, a lei regula expressamente a espécie. Exemplos são colhidos na própria LRP: inscrição do contrato de locação (inc. III do art. 169) ou retificação de registro (§ 10º do art. 213). No primeiro caso, bastará a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador; no segundo, a comunidade poderá ser representada por qualquer dos comproprietários. Tratam-se de regras excepcionais e assim são tratadas no conjunto da lei. Um último argumento: O art. 1.314, § único, do CC. reza que “nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum”. As mutações físicas como unificação e desmembramento podem representar alterações da destinação da coisa comum e o caput do referido art. 1.314 prevê que o consorte pode exercer todos os direitos compatíveis com o estado de indivisão – respeitados, obviamente, os direitos dos demais.

[2] Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em 15 (quinze) dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação.

[3] Sobre “especialização do fato inscritível”, vide: Ap. Civ. 10.825-0/3, São Paulo, j. 11.12.1990, DJ 11/01/1990, res. Rel. Milton Evaristo dos Santos.

[4] Salvo melhor juízo, o texto será este: DIP. Ricardo. Do protesto contra alienação de bens e o registro de imóveis – Registro de Imóveis [vários estudos]. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris, 2005, p. 371-376. Sobre o mesmo tema, confira: DIP. Ricardo. Nulidades, cancelamento de registro e bloqueio de matrícula. In Boletim do IRIB n. 320, jan./mar. 2005. Cfr. também texto de introdução à jurisprudência selecionada com farta indicação de doutrina e jurisprudência: JACOMINO. Sérgio. Protesto contra alienação de bens. Acesso ao Registro franqueado. In RDI 63, jul./dez. 2007.

[5] No Estado de São Paulo, a averbação do protesto contra alienação de bens foi autorizada sob certas condições. Cfr. Provimento CG 20/2007, de 13.7.2007, des. Gilberto Passos de Freitas. O parecer que embasou a edição do dito Provimento foi redigido por Vicente de Abreu Amadei: Processo CG 485/2007, São Paulo, parecer de 5.7.2007.

[6] O arrendamento rural vem previsto no art. 92, § 5°, da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra. O tema do arrendamento rural é espinhoso. Nos precedentes abaixo citados desenvolve-se a tese de que o arrendamento rural, diferentemente da locação urbana (cuja inscrição é meramente facultativa), por representar expressão de norma de ordem pública, obrigatória, prevalece independentemente da vontade das partes contratantes ou do registro no cartório imobiliário. Além disso, o instituto não se acha elencado no rol do art. 167 da LRP. Por todas essas razões, o seu registro não tem, sido permitido. Neste sentido: Ap. Civ. 1.956-0, São Paulo, j. 13.6.1983, DJ 13.7.1983, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 23.757-0/2, Piracicaba, j. 11.5.1995, DJ 26.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga; Ap. Civ. 32.930-0/3, Marília, j. 15/08/1996, DJ 21/11/1996, des. Márcio Martins Bonilha; Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/03/2010, DJ 25/05/2010, rel. des. Munhoz Soares;

[7] Um aspecto não enfrentado nas decisões referidas na nota anterior é o fato de que os contratos de arrendamento rural podem ser celebrados por meio de “contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária”. Como haveremos de registrar um contrato tácito? O detalhe não passou despercebido pelo min. Aldir Passarinho no RESP 263.774: “O art. 92, caput, é bastante claro em prever o contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre ambos, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no R.G.I. Aliás, o contrato tácito nem teria como ser registrado”. (REsp 263.774, j. 15/08/2006, rel. min. Aldir Passarinho Júnior). No mesmo sentido: REsp 904810, j. 15/02/2007, DJ 19/03/2007, rel. min. Humberto Gomes de Barros; REsp 164442, DJe 01/09/2008, rel. min. Luis Felipe Salomão. Em vista da admissão de acesso no Registro Predial em vários estados (v.g. art. 393 da Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ do RS), poder-se-ia admitir o acesso do contrato de arrendamento rural, quando expresso, publicidade de mera notícia, sem qualquer repercussão no direito que decorre da posse e do exercício da atividade agrícola ou pecuária.

[8] Ainda sobre o tema, R. Dip advertiu-nos que a Lei Federal 8.629/1993 (art. 23), ao alterar a Lei 5.709/1971, impôs a forma pública para celebração dos contratos de arrendamento rural. Parece evidente que, nestes casos, não cabe cogitar de arrendamento tácito. Não está em causa, aqui, o direito de preferência do arrendatário. O que a lei sinaliza é o controle registral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros. Portanto, nos casos de arrendamento rural celebrado com estrangeiros será requisito essencial de validade do negócio jurídico a forma pública (escritura pública – art. 23 da Lei 8.629/1993 c.c. art. 8º da Lei 5.709/1971). O registro tornar-se-ia obrigatório (art. 168 da LRP) já que se aplicam ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro” (§ 1º do art. 23 da citada Lei 8.629/1993).

[9] Para uma visão geral do problema recomendo: DIP. Ricardo. São taxativos os atos registráveis?

[10] Sobre o tema da união estável, as novas NSCGJSP inovaram. A união estável é objeto de registro no RCPN da sede ou 1º subdistrito da comarca – seja a declarada judicialmente, seja a estabelecida por escritura pública (item 1, “k” c. item 113, Cap. XVII – Provimento CG 41/2012). O registro somente poderá ser feito nas seguintes hipóteses: solteiros, viúvos, divorciados judicialmente ou por escritura pública (idem, item 115). A união estável deverá ser anotada nos assentos de nascimento e de casamento dos conviventes (idem, item 137). Já no Registro de Imóveis, analogamente ao tratamento dado ao casamento, quando adotado de regime de bens diverso, o pacto que regule o regime de bens dos companheiros deverá ser registrado no Livro 3 (item 11, n. 11, cc. item 80, “d”,Cap. XX), sem prejuízo da averbação respectiva nas matrículas relativas a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos companheiros, “inclusive os adquiridos posteriormente ao contrato ou reconhecimento judicial da união estável” (idem, item 11, “b”, n. 1). Um aspecto interessante, que distingue a união estável do casamento, é o fato de que as escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável serão registradas no Registro de Imóveis da comarca em que companheiros têm ou tiverem seu último domicílio, “sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade ou dos que forem sendo adquiridos” (item 85, Cap. XX).

[11] A Lei 9.278, de 1996, dispôs que a aquisição de bens móveis e imóveis a título oneroso são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, passando a pertencer a ambos, em condomínio e em partes iguais, “salvo estipulação contrária em contrato escrito” (art. 5º). Do mesmo teor o art. 1.725 do CC. Por paralelismo das formas, deve-se exigir o contrato celebrado perante o tabelião público? As NSCGJSP sugerem que sim, na redação dada aos itens 11, n. 11; 11, “b”, n. 1 e 80, “d”, todos do Cap. XX. Alude-se, sempre, a “escritura pública”.

Edição: Sérgio Jacomino. Revisão: Ricardo Dip. Fotos: Nataly Cruz. Vídeos: Eduardo Chaves.

Ricardo Dip – O CNJ e os limites para uniformização de boas práticas notariais e registrais

15 de novembro de 201427 de junho de 2026 SJ Cartórios alteração de nome, boas práticas registrais, CNJ, CNJ - regulação, competência normativa, Corregedoria Nacional de Justiça, independência do registrador, Lei 6.015/73, Lei 8.935/94, Nancy Andrighi, Nome - alteração, parecer, Qualificação registral, RCPN, Registro Civil, Ricardo Dip, uniformismo apriorístico

O des. Ricardo Dip ofereceu parecer à Min. Nancy Andrighi acerca de tema que interessa muito de perto a todos os registradores e notários brasileiros.

Trata-se dos limites do CNJ para harmonizar e uniformizar as práticas notariais e registrais quando se ache em causa a necessidade de reconhecimento da esfera decisória própria dos notários e registradores que, em sua ordem, decidem, com independência jurídica, os casos postos concretamente à sua apreciação.

Segundo o eminente desembargador, deve-se afastar o fenômeno que qualifica de “uniformismo apriorístico” na redução dos vários casos concretos a uma matriz definidora e vinculante de atividades próprias desses profissionais do Direito.

Por representar um interesse evidente para toda a categoria profissional, divulgamos aqui o parecer e a sua aprovação, omitindo os nomes dos envolvidos. (SJ).

Conselho Nacional de Justiça
Autos: PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – 0004511-80.2014.2.00.0000
Requerente: CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
Requerido: CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA – CNJ

DECISÃO

Aprovo o parecer emitido em 29/10/2014 pelo Desembargador Ricardo Dip.

Comunique-se à Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Paraná. Após, ARQUIVE-SE o presente procedimento.

Brasília, 29 de outubro de 2014.

Ministra Nancy Andrighi
Corregedora Nacional de Justiça

PARECER

1. A esta Corregedoria Nacional de Justiça repassou o Corregedor Geral da Justiça do Estado do Paraná, Des. EUGÊNIO ACHILLE GRANDINETTI, consulta que lhe formulara MCV, acerca (i) da ordem de acréscimo dos sobrenomes dos cônjuges e (ii) da possibilidade jurídica de sua agregação mútua, agitando -se a norma inscrita no § 1º do art. 1.565 do Código Civil:

“Qualquer dos nubentes, querendo, poderá acrescer ao seu o sobrenome do outro.”

2. Não se nega a vantagem da uniformidade das boas práticas registrais, mas ela, de comum, é resultante de uma contínua experiência jurídica – a concreta experiência de casos, dos quais se vão induzindo soluções mais universais e a conclusão da boa praxis.

Diversamente, respostas desamparadas da tradição de problemas e de suas soluções levam não à desejada uniformidade de boas práticas no registro, mas apenas a um uniformismo apriorístico que nem sempre conclui de maneira conveniente.

3. A qualificação negativa na atividade própria dos registros públicos – ou seja, a recusa da prática de dado registro concretamente postulado – atrai a eventualidade do processo de dúvida (arts. 198 et sqq. e 296 da Lei n° 6.015, de 31-12-1973), que tem seu itinerário legal. Já por isso não se parece recomendável que esta Corregedoria Nacional de Justiça, também observante do princípio da legalidade, intervenha, em abstrato e de modo normativo, antecipando soluções que a lei de regência afeta, em primeiro lugar e em concreto, ao próprio registrador, que, titular de uma delegação com fundamento na Constituição federal (art. 236), é um profissional do direito que possui, natural e legalmente (art. 28 da Lei n° 8.935, de 18-11-1994), o atributo da independência nos estreitos limites jurídicos do exercício de suas funções, submetendo-se ainda seu ato de qualificação ao controle inicial das instâncias judiciárias estaduais.

Acrescente-se que a normativa em vigor sequer prevê a dúvida doutrinária, equivale a dizer, uma consulta sobre a registrabilidade em abstrato.

Fosse acaso viável o pronunciamento prévio desta Corregedoria Nacional sobre as questões objeto da consulta em tela, ou bem se anteciparia, pois, um juízo que, primeiramente, é do registrador e, depois, de modo eventual, das instâncias judiciais competentes para a apreciação e decisão das dúvidas registrária, ou bem, à falta de lei expressa acerca da questão de fundo, dar-se-ia ensejo a uma normativização correcional. Ali, com o juízo antecipado, ter-se-ia o exercício de competências administrativas per saltum, admissível embora em casos excepcionais; aqui, com a criação de normas, põe-se o risco de usurpação de competências.

4. Da letra do § 1° do art. 1.565 do Código Civil, com efeito, não se extrai, ao menos de modo evidente, resposta à versada questão da ordem do acréscimo dos sobrenomes dos nubentes.

Se, nessa parte, fosse o caso de responder à consulta, haveria (quando menos) implícita edição de norma compulsiva por esta Corregedoria Nacional.

Mas o tema objeto da vertente consulta, qual o do registro de nomes – consistente, na espécie e com maior rigor, em uma retificação positiva (acréscimo) da qualificação pessoal –, interessa não apenas ao Direito registrário, na medida em que a publicidade do nome ostenta manifesto relevo para a vida social, mas, e aqui de modo logicamente anterior e superior, ao Direito da personalidade, ou seja, o nome como atributo da pessoa e, mais além, como atributo familiar.

Tal se vê – e ainda sem cogitar do interesse da matéria no campo administrativo –, compreende-se o discutido tema em âmbitos que se submetem, no plano legislativo, à competência constitucional privativa da União (incs. I e XXV do art. 22 da Constituição da República), pelo Congresso Nacional, com sanção do Presidente da República (art. 48).

É certo que compete ao egrégio Conselho Nacional de Justiça a expedição de atos regulamentares e a recomendação de providências (inc. I do § 4° do art. 103-B do Código Político de 1988), e a esta Corregedoria Nacional compete “expedir Recomendações, Provimentos, Instruções, Orientações e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos órgãos do Poder Judiciário e de seus serviços auxiliares e dos serviços notariais e de registro, bem como dos demais órgãos correicionais, sobre matéria relacionada com a competência da Corregedoria Nacional de Justiça” (inc. X do art. 8° do Regimento Interno do Conselho, Emenda Regimental nº 1, de 9-3-2010).

Todavia, recomendações, provimentos, instruções, orientações e outros normativos, como ficou dito, “sobre matéria relacionada com a competência da Corregedoria Nacional de justiça”, sem usurpação de competências que estão assinadas na Constituição federal, nem, de comum, supressão das competências administrativas próprias dos registradores, notários e dos juízos e tribunais a que a lei assinou a tarefa inicial de fiscalizar os atos registrários e notariais.

A edição de atos normativos por esta Corregedoria Nacional supõe sempre o reconhecimento dos limites de sua competência. Nada impede – antes mesmo parece convir – que se expeça uma normativa mínima nacional para aperfeiçoar as atividades das notas e dos registros públicos, mas normativa que (i) consolide preceitos vigentes (incluída a textualização dos costumes), (ii) regulamente outros quando a lei confira ao Judiciário essa competência (p.ex., vide § 5º do art. 615-A do cpc-A do Código de Processo Civil), (iii) verse normas técnicas (na dicção do inc. XIV da Lei n° 8.935, de 1994). Vai além desses limites, contudo, uma atuação normativa que vise a colmatar lacunas no Direito posto ou a antecipar compreensão do significado normativo de dada lei.

5. A personalização jurídica autônoma dos cartórios extrajudiciais (caput do art. 236 da Constituição federal) e a independência profissional dos registradores e dos tabeliães (arts. 3° e 28 da Lei n° 8.935, de 1994) não impedem, no direito brasileiro atual, o controle intersubjetivo de suas atividades, com os correspondentes atributos de inspeção, de disciplina e de supervisão que as leis em vigor conferem ao Poder judiciário (§ 1° do art. 236 da Constituição e arts. 37, 35, inc. II, e 38 da Lei n° 8.935/1994).

O atributo de supervisão, remetido pelo Código Político à normativa subconstitucional (§ 1° do art. 236), versou-se na Lei n° 8.935/1994, que atribuiu ao Judiciário a expedição de “normas técnicas” (inc. XIV do art. 30) e o dever de zelar “para que os serviços (…) sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente” (art. 38).

Essas regras são indicativas de que o controle conferido ao Poder judiciário sobre as atividades notariais e registrárias condizem com a ideia de superintendência, assinando-se, pois, à tutoria judicial também um poder de orientação dos serviços dos registros e das notas.

Sem embargo, atributos de controle, tanto que se refiram, tal o caso, a atividades dotadas de independência jurídica, são poderes de inspeção, de disciplina, de tutela revocatória e de superintendência (ou orientação), que não incluem, contudo, poder de direção, porque a direção – que implica um dever correspondente de rigorosa observância pelos tutelados – leva a um antagonismo essencial com a independência jurídica dos destinatários.

Uma coisa é dar diretivas, recomendar boas práticas – desde que convenha fazê-lo e oportuno o seja –, outra, muito diversa, é dar ordens (ainda que ao modo geral e abstrato) em matéria que, subordinada a competência legislativa alheia, tampouco se acomoda à ideia de independência jurídica do destinatário da ordem, ressalvada sempre a ordem concreta proferida em devido processo legal (com observância do direito de defesa e de contraditório).

A matéria empolga, bem se vê, o problema da contenção constitucional: os órgãos de controle têm entre suas funções nucleares as de observar e fazer observar os lindes que preservam a intangibilidade da Constituição.

Dessa maneira, custodiar as regras de competência legislativa – entre as quais, nenhuma há, por agora, que atribua ao Poder judiciário a função de legislador positivo em matéria de notas e registros públicos, salvo o território muito limitado das “normas técnicas” (inc. XIV do art. 30 da Lei n° 8.935, de 1994) e o da competência regulamentar estrita, é um dos critérios de contenção para definir a legitimidade do controle judiciário dos registros e das notas.

Podem ainda acrescentar-se dois aspectos políticos relevantes.

Primeiro, o de que o Poder judiciário, na atuação de controle, não é representante político da sociedade, mas ente incumbido de atividade administrativa, a serviço da sociedade civil. Diversamente, a Constituição e a lei são funções da comunidade, de sorte que ostentam supremacia diante das atuações meramente administrativas. De tal sorte que, devendo a Administração (ainda a judicial) justificar-se pela norma constitucional e legal, não se vê como possa a mesma Administração ditar regras à margem de expressa ordenação normativa superior.

Segundo aspecto político: a atuação da Corregedoria Nacional de Justiça – a exemplo da que se propõe ao colendo Conselho Nacional de Justiça – baliza-se por zelar pela “autonomia do Poder Judiciário” (inc. I do § 4° do art. 103-B da Constituição federal), o que compreende também a preservação das competências dos Tribunais fiscalizados, garantia de melhor observância da forma federativa do Estado brasileiro. Não se inibe, com isso, excepcionalmente, algum exercício de competência per saltum, exercício, contudo, que não espanca o critério de resguardo das competências anteriores, critério que norteia, de modo natural, a organicidade do Judiciário.

Cabe ainda referir um ponto adicional: refere a doutrina o risco de um efeito secundário com as denominadas “normas da Administração” (legislatività dell’organizzazione – na dicção de Zagrebelski). É que, com a edição de normas extralegais ditadas pela e para a Administração, não se pode, com frequência, evitar efeitos aflitivos dos particulares que se utilizam dos serviços públicos, usuários que, entretanto, não são sujeitos tutelados pela Administração pública. Vale dizer, que as “normas da Administração” terminam por instituir, quando menos de fato, deveres e direitos subjetivos influentes na órbita das situações jurídicas dos particulares. Vai de si a inconveniência desse efeito.

6. De que segue, ausente motivo manifesto que sugira convir o pronunciamento desta Corregedoria Nacional quanto à vertente consulta, deixa-se de respondê-la.

É o parecer que submeto à consideração da Corregedora Nacional de Justiça.

Brasília, 29 de outubro de 2014.

Desembargador Ricardo Dip
Juiz Auxiliar da Corregedoria Nacional de Justiça.

Matrícula – cancelamento, encerramento, fusão. Itens 73 – 77.2. NSCGJSP em discussão

4 de novembro de 201427 de junho de 2026 SJ NSCGJSP em discussão Ademar Fioranelli, Cancelamento de Matrícula, duplicidade de matrículas, encerramento de matrícula, fusão de imóveis, George Takeda, itens 73 a 77, Lei 6.015/73, Matrícula, NSCGJSP, Qualificação registral, Registro de Imóveis, Repristinação, restrições urbanísticas, Ricardo Dip, unificação de imóveis

Revisão das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – reunião do dia 04/09/14

Nesta edição, publicamos a íntegra das discussões das Normas de Serviço com a inovação de reproduzir, diretamente, os pronunciamentos do coordenador, des. Ricardo Dip, e dos participantes nos debates. Com isso registramos, de modo natural, o transcurso dos trabalhos, limitando, ao máximo, a pós-edição. SÉRGIO JACOMINO, editor.

Matrículas – cancelamento e encerramento

RICARDO DIP – Iniciaremos hoje com o exame dos itens 73 e 74, que são mais fecundos do que podem parecer a uma primeira leitura e que tratam do cancelamento e do encerramento da matrícula.

Na doutrina registral brasileira, não há um tratamento aprofundado dessa matéria à luz das normas existentes e com a riqueza de variações que o tema sugere.

O cancelamento da matrícula é uma espécie que advém de um gênero próximo, que é o do cancelamento do registro em geral. Este, por sua vez, é subgênero das causas de extinção do registro. Há uma série de causas extintivas do registro – dentre as quais o cancelamento.

Assim e apenas para ilustrar o ponto, outra causa extintiva do registro é a perempção. A perempção leva ao cancelamento tácito do registro, ainda que não haja a inscrição do cancelamento.

Renúncia, perempção, caducidade, usucapião, todas são formas de extinção que têm de ser vistas à luz do artigo 252 da Lei de Registros Públicos, dispositivo do direito brasileiro que altera um tanto a possibilidade de empréstimo da doutrina estrangeira. Prevê esse dispositivo que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Essa norma dá um tempero específico ao cancelamento no direito brasileiro.

Cancelamento e encerramento – distinções

RD. Passemos a analisar as diferenças existentes entre o cancelamento e o encerramento do registro.

O encerramento consiste num entrave à escrituração sucessiva, mas o registro tal como até então praticado persevera em seus efeitos. Já o cancelamento é efetivamente uma forma extintiva dos efeitos do registro, não sendo exato, todavia, considerar que, uma vez já expresso o registro anterior, este, cancelado, desaparecerá como se nunca tivesse existindo.

O cancelamento opera-se de maneira formal. No entanto, conforme dispõe o art. 252 da Lei de Registros Públicos, seu efeito publicitário deve persistir retroativamente para salvaguardar a boa-fé daqueles que confiaram na aparente validade do registro. Não se pode pretender, entrementes, com base numa certidão expedida posteriormente pelo registro, que esses efeitos de publicidade se estendam, para efeitos de prova inclusive, para além de sua desregistração. Há, pois, importante distinção entre os efeitos produzidos até o marco cancelatório −e que, de algum modo, ainda devem subsistir (quando menos, no domínio da boa-fé de terceiros)− e os que se almejem recolher depois de expresso o cancelamento.

Matrícula – cancelamento somente pela via judicial?

73. A matrícula só será cancelada por decisão judicial.

RD – O cancelamento do registro pode ser pleiteado por diversas formas, por exemplo, mediante renúncia abdicativa. No caso da matrícula, porém, o cancelamento só poderá efetuar-se por meio de título judicial.

Hipóteses cerebrinas, a propósito, não deixam de aparecer de vez em quando. Ainda ontem proferi, no Tribunal, voto de terceiro juiz, num caso curiosíssimo, que não dizia respeito diretamente ao registro, mas mostrava o surgimento de hipóteses práticas que escapam àquilo que se entende no comum dos problemas e na ortodoxia das soluções.

Uma determinada pessoa jurídica – que goza de isenção tributária – é proprietária de dois lotes em um terreno onde há outros quatro lotes de proprietário diverso. A pessoa jurídica, titular dos dois lotes, resolveu dá-los em locação para o outro referido proprietário, que ali construiu um único imóvel sobre os vários terrenos (os próprios e os alheios), com a autorização da Prefeitura local. Com a unificação do cadastro na Administração, receando a cobrança tributária, aquela pessoa jurídica ajuizou de ação de cancelamento da inscrição cadastral administrativa. Esse caso nos mostra que aquilo que parece somente exemplo de escola, nem sempre o é. Pense-se, por exemplo, na possibilidade de alguém querer renunciar a uma dada matrícula.

No caso da abertura de uma matrícula em duplicidade, os registradores terão de depender de uma decisão judicial para proceder ao cancelamento da matrícula sobreposta?

GEORGE TAKEDA – Já vi acontecer um caso em que a pessoa já havia aberto a matrícula, mas, por algum motivo, talvez por falha do indicador pessoal, foi aberta nova matrícula e o registro efetuado na nova. Quando se descobre o erro, o correto é fazer o cancelamento da segunda matrícula e transportar o registro para a primeira.

RICARDO DIP – Mas o senhor faria o cancelamento de ofício ou dependeria de decisão judicial?

GEORGE TAKEDA – Quando não há prejuízo a terceiro, o cancelamento pode ser feito ex officio.

ADEMAR FIORANELLI – Eu já tive um caso de compromisso de venda e compra registrado em uma matrícula e a escritura definitiva registrada em outra que foi aberta posteriormente. Nesse caso, também não houve prejuízo a ninguém. Em situações como essa, dou prevalência à primeira matrícula.

RICARDO DIP – A discussão central é saber se o registrador pode cancelar a matrícula de ofício, quando o item 73 diz que a matrícula só poderá ser cancelada por decisão judicial. É por isso que comecei dizendo que uma regra, tão ostensivamente pequena como essa, pode ser mais fecunda e cheia de problemas do que parece. Falar que só se pode fazer o cancelamento por decisão judicial é, na verdade, uma forma de defender o objeto imobiliário e os registros que nele se encontra, na expectativa de que se trate de matrícula de larga data. Não penso que a norma se refira a um caso de mera sobreposição ou duplicidade. Talvez a palavra “só” do item 73 seja excessiva.

Durante correições em cartórios do litoral paulista, descobri situações que colocam com especial cuidado o problema do cancelamento. Em dado cartório foi encontrado um imóvel com cinco matrículas. A primeira reação foi manter a primeira matrícula e cancelar todas as subsequentes. Quando vazou a informação de que havia correição no registro de imóveis da cidade, os adquirentes de lotes, informados de que suas matrículas poderiam ser canceladas, compareceram ao cartório, dizendo que a quinta matrícula é que era a correspondente à realidade dominial do imóvel. E todos concordaram, assinando um termo de compromisso e responsabilidade nesse sentido.

Eis aqui o primeiro problema. Mediante um mero consentimento formal do suposto legitimado tabular, impediu-se o cancelamento das matrículas anteriores. Há outras hipóteses em que não se pode dizer pura e simplesmente que o cancelamento levaria à desregistração.

Como se procede no caso de ser aberta uma matrícula para o registro de um compromisso de compra e venda e outra para o registro de uma cessão desse mesmo compromisso de compra e venda? Cancela-se pura e simplesmente ou procede-se à averbação por transporte?

Sérgio Jacomino: havendo segurança absoluta, consolidam-se os registros e se encerra uma das matrículas (geralmente a segunda).

A norma do item 73 refere-se aos casos em geral. É preciso ter cautela e evitar os cancelamentos o mais possível porque, ao contrário do encerramento, o cancelamento efetivamente desregistra, principalmente quando se considera a possibilidade da preservação de uma matrícula posterior que, embora tenha sido objeto da sobreposição, é a que verdadeiramente retrata a realidade.

Des. Ricardo Dip: Cancelamento de matrícula – só por ordem judicial?

Matrícula – cancelamento parcial.

Embora não esteja referido no texto das normas, há também a possibilidade de cancelamento parcial das matrículas. Não sei se convém a prática de cancelamentos parcelares, mas, teoricamente, é perfeitamente possível. Cancela-se a matrícula quanto aos imóveis B e C e mantém-se o registro do imóvel A. Também é perfeitamente possível a repristinação do cancelamento do cancelamento. Há muitos problemas envolvendo a questão da nulidade e da anulabilidade, ou da nulidade absoluta e da nulidade relativa e o seus reflexos para o registro.

O cancelamento pode dar-se por diversos motivos. Pode ser por erro do título, por estar em dissonância com a realidade, ou também por erro do cartório. É o caso, por exemplo, da abertura de matrícula com duplicidade de registros.

Repristinação de cancelamento

No caso de inexatidão registral, o erro pode estar no cancelamento. É perfeitamente possível e bastante corriqueiro o registrador trocar a ordem dos algarismos da matrícula. Assim, ao receber um mandado judicial para o cancelamento da matrícula 20.020, ele pode cancelar, por equívoco, a matrícula 20.200. Esse é um caso de nulidade absoluta por erro do registro. Eis aí que caiba o cancelamento do cancelamento.

Nós precisamos distinguir os casos em que o cancelamento do registro ocorre por erro registral em vista de nulidade absoluta, e o cancelamento do registro cujo erro advém do título, uma sobreposição parcial do imóvel etc.

No primeiro caso, não há dúvida de que o cancelamento do cancelamento tem efeito repristinatório, ou seja, desregistra-se o cancelamento; o registro retorna com todo vigor, como se nunca tivesse desaparecido.

Na hipótese de equívoco cometido pelo registrador que cancela indevidamente um título, deve constar na matrícula a seguinte informação:

R1 – compra e venda.
AV2 – cancelamento do R1.
AV3 – cancelamento do cancelamento [vg. da av. 2].

Aquele primeiro registro continuará em vigor como se nunca tivesse sido considerado inválido, inexistente, nulo etc. [1]

Além da repristinação, outra situação bastante interessante envolve o tema da publicidade. O cancelamento também precisa ser analisado sob a óptica do art. 252 da LRP. Dá-se, aqui, por exemplo, a circunstância da duplicidade de matrículas com duas linhas filiatórias.

O Conselho Superior da Magistratura paulista adotou durante algum tempo o entendimento de que a duplicidade de matrículas neutraliza os efeitos da presunção resultante do registro. Ou seja, se houvesse duas matrículas referentes ao mesmo imóvel, cada uma delas apontando um titular diferente, não prevaleceria nenhuma, porque seria, então, necessário considerar a data da prenotação. E, se assim se fizesse, estaríamos dando à prenotação um efeito persistente, que a prenotação não possui.

Houve decisões em dois sentidos na Corregedoria Geral de São Paulo: em alguns casos, prevaleceu o entendimento da prioridade reportada à prenotação, mantendo-se a matrícula anterior. Quando houve o antes referido episódio no cartório do litoral paulista, a posição que, em contrário, se defendia, foi reforçada porque se descobriu que a realidade confirmava muitas vezes que o registro posterior é que poderia estar de acordo com a realidade. Optou-se, com isso, por encaminhar a decisão à via jurisdicional.

GEORGE TAKEDA – Esse controle não era feito nas transcrições antes de 1976, e também não existia o princípio da continuidade anteriormente ao ano de 1928. Há muitas escrituras antigas, com descrição precária, que devem ter várias sobreposições.

Cancelamento X encerramento

RICARDO DIP – Além do cancelamento existe o fenômeno do encerramento. A abertura da matrícula encerra todas as possibilidades de escrituração ou textualização da transcrição. Isso se deve a Afrânio de Carvalho, o primeiro que projetou a ideia do cancelamento implícito ou indireto em uma página perdida de seu livro (livro que deveria ter merecido um índice adequado [2]). Segundo Afrânio de Carvalho, uma vez aberta a matrícula, cancela-se indiretamente o registro anterior.

Essa ideia de desregistração automática, isto é, do afastamento de todos os efeitos do registro anterior, vai até certo ponto, pois somente dali para frente é que não produzirá mais efeitos.

Além disso, a causa do cancelamento também deve ser observada, ou seja, se se trata de nulidade absoluta, anulabilidade, ou se é, na verdade, uma questão de deslocamento do registro.

ADEMAR FIORANELLI – Com relação ao entendimento da antiga e atual jurisprudência acerca da duplicidade, atualmente têm-se mantido as duas correntes filiatórias e a discussão deve ser levada às vias ordinárias.

SJ – O desembargador Ricardo Dip trouxe um elemento importante para a nossa reflexão. Sem a dilação probatória, não há como verificar as circunstâncias que podem fazer preponderar uma ou outra inscrição. É arriscado proceder-se ao cancelamento administrativo da matrícula, mesmo quando, aparentemente, não se divise claramente um conflito.

RICARDO DIP – Parece excessiva a disposição de que a matrícula só será cancelada por decisão judicial. O artigo 249 da LRP dispõe que o cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos do registro, o que certamente abrange a matrícula. Em seguida, o artigo 250 traz três hipóteses em que se poderá efetuar o cancelamento, entre as quais a reportada ao requerimento unânime das partes e a relativa ao requerimento dos interessados. Embora haja nessa norma uma vocação de ampla proteção das situações construídas – para se evitar justamente a destruição, pela via administrativa, dos direitos constituídos –, ainda assim, o advérbio “só” parece excessivo.

Cancelamento de matrícula: decisão judicial administrativa?

Mas a qual decisão judicial está a referir-se o dispositivo, à decisão judicial simples ou somente à decisão jurisdicional? Entendo perfeitamente possível, por exemplo, que a Juíza Tania Mara Ahualli, na Primeira Vara de Registros Públicos, possa determinar o cancelamento da matrícula, independentemente do contraditório, desde que observada a absoluta falta de eventuais prejuízos a terceiros. Se houver, no entanto, algum interesse potencialmente infringido por esse cancelamento, necessariamente terá de resguardar-se o contraditório, mas isso ainda não discrimina a via judicial-administrativa.

GEORGE TAKEDA – O artigo 5º, inciso LIV, da Constituição diz que ninguém será privado de seus bens sem o devido processo legal. O que acontece muitas vezes é que o processo é entre A e B e a decisão jurisdicional manda cancelar a inscrição de C. Às vezes aparece para registro uma arrematação trabalhista quando já existia registrada uma primeira carta de arrematação comum. Qualificado negativamente o segundo título, o juiz manda cancelar a primeira e registrar a segunda por conta do privilégio do crédito trabalhista. Como fica o direito daquele que arrematou primeiro?

RICARDO DIP – São dois aspectos a considerar: um, o administrativo; outro, o jurisdicional. Sempre, em todo o caso, é preciso respeitar o contraditório. Ainda que o erro do registro seja patente.

Depois da Constituição de 1988, essa solução tem sido frequentemente visitada pelo Supremo Tribunal Federal, que tem anulado decisões, não apenas considerando a falta do contraditório em termos jurisdicionais, mas também a falta de observância do contraditório na via administrativa. Em São Paulo, uma entidade previdenciária cancelou todas as pensões supostamente ilegais por meio de um único processo. Os pensionistas foram avisados de que o benefício havia sido cancelado e que eventuais reclamações teriam de ser feitas por meio de reclamação administrativa. Ou seja, as posições foram invertidas, e o Tribunal tem entendido que o contraditório tem que acontecer antes e não depois da decisão administrativa.

Não sei até que ponto esse entendimento tem sido respeitado em todo o Brasil. Conforme eu já havia mencionado em outras reuniões, a única solução viável para resolver, o melhor possível, a polaridade de soluções no plano dos registros, é atribuir ao processo de dúvida caráter jurisdicional e determinar uma competência originária única para as decisões que envolvam questões de registro. Do contrário, teremos cada vez mais soluções múltiplas, algumas vezes sem resguardo do direito de terceiro e contra as quais, incidentais embora, não se pode resistir, à conta de sua origem jurisdicional.

O artigo 250, inciso I, diz que far-se-á o cancelamento em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado. Essa decisão, como já dissemos, pode ser administrativa ou contenciosa.

Cancelamentos de registro por decisões interlocutórias

Um problema bastante recorrente são as decisões de cancelamentos adotadas em via interlocutória. Já houve ocasião de eu examinar decisão de cancelamento de tutela antecipada cujo caráter é nitidamente provisório. Esse problema deve ocorrer em todo o Brasil, mas no que diz respeito especificamente a São Paulo, não temos condições de certificar o trânsito em julgado.

É preciso encontrar uma solução para esse problema tendo-se em vista que a ausência do trânsito em julgado pode trazer riscos inclusive para o registrador, pois nada impede que haja um agravo em andamento, desconhecido pelo cartório, e o Tribunal concede uma liminar determinando o cancelamento da matrícula, com a consequente suspensão da eficácia dos atos praticados.

GEORGE TAKEDA – Já houve caso de reforma da decisão, mandando cancelar o cancelamento…

Matrícula – encerramento

74. A matrícula será encerrada:

a) quando, em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;

b) pela fusão.

Diversamente do cancelamento, o encerramento da matrícula não implica desregistração.

SJ – O encerramento da matrícula impediria a prática de outros atos supervenientes?

RICARDO DIP – Seguramente, o único ato cuja prática não estaria impedida seria a averbação do cancelamento do encerramento. Imaginemos uma situação de desdobro de um imóvel em dois e ao invés de se proceder à averbação na matrícula mãe a averbação é feita em matrícula errada…

ADEMAR FIORANELLI – Nas instituições de condomínio é muito comum surgir uma retificação da instituição depois do encerramento da matrícula mãe e da abertura das matrículas das unidades. Nesse caso é preciso reabrir a matrícula encerrada para a prática do ato modificativo da instituição. No trabalho que escrevi sobre a matrícula, faço uma advertência nesse sentido. Sustento que as matrículas nunca devem ser encerradas, basta apenas fazer uma ficha auxiliar para informar a abertura das matrículas das unidades.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Com relação à instituição de condomínio edilício, o doutor Narciso Orlandi Neto, em seu livro Retificação de Registro de Imóveis, refere-se à averbação do esgotamento da disponibilidade e não do encerramento.

RICARDO DIP – O esgotamento é a causa do encerramento. Desde que se proceda à averbação de todos destaques de área, o encerramento formal é desnecessário.

SJ – O artigo 234 da Lei 6.015/73 dispõe que quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

RICARDO DIP – O fato de encerrar-se a matrícula primitiva não significa que a averbação tem de ser expressa. Há um encerramento tácito.

SJ – Talvez tenha faltado uma regulação sistemática e tópica que indicasse as hipóteses em que se daria o cancelamento, o encerramento, o esgotamento e o cancelamento parcial das matrículas.

RICARDO DIP – Foi o que mencionamos há pouco sobre a exaustão do objeto disponível segundo a matrícula. O cancelamento, ainda que expresso, pode ser de ofício e a requerimento.

Unificação X fusão – distinções

SJ – Há uma hipótese que não está mencionada: a unificação.

GEORGE TAKEDA – Na verdade é feita uma distinção que não existe, quando se menciona a unificação para os casos de transcrição e fusão para os casos de matrícula.

RICARDO DIP – Sem êxito, tentei mudar a designação para agregação de imóveis, justamente à conta desse problema que surge da unificação de imóveis e da fusão de matrículas, um sistema misto da unificação de transcrição e matrícula.

GEORGE TAKEDA – Não faz sentido essa distinção.

Fusão de frações ideais

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Talvez esteja no fato de haver frações ideais provenientes de várias transcrições de um mesmo imóvel. Não se pode falar em fusão quando essas frações ideais se juntam.

RICARDO DIP – É uma hipótese bem lembrada, muito embora não seja comum, porque na maioria dos casos a transcrição é uma só. O sistema é dúbio. Ao mesmo tempo em que utiliza a expressão unificação de imóveis, faz essa distinção desnecessária, para dizer que, quando houver abertura de matrícula, tratar-se-á de fusão, e quando for o caso de transcrição e matrícula, dar-se-á a unificação. Algumas questões terminológicas são oportunas; outras, nem tanto.

Em 1987, a primeira edição do trabalho Do controle da disponibilidade na segregação imobiliária saiu com o título Do controle da disponibilidade no parcelamento do solo, não por incerteza minha: o próprio editor fez a alteração, porque entendeu melhor “parcelamento” do que “segregação”.

O item 74 é exemplificativo num certo sentido; é razoável supor que haja outras hipóteses. Outro exemplo de encerramento é quando há mudança de competência territorial do imóvel.

GEORGE TAKEDA – Mas existem pessoas que entendem melhor fazer todas as averbações na matrícula de origem. Enquanto não são feitas todas as averbações, não se faz a abertura de nova matrícula no atual cartório.

Item 75. Quando 2 (dois) ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

Unitariedade da matrícula – princípio postulado

RICARDO DIP – A unitariedade da matrícula é um princípio que se adota ao modo de um postulado. É muito comum, principalmente no interior, a abertura de estradas que cortam o imóvel. Tratando-se de uma mesma fazenda, uma unidade de exploração econômica ou social, não há razão para obrigar-se o proprietário à abertura de duas matrículas. Não faz sentido a quebra de uma situação real em favor de uma situação instrumental.

Como bem observado pelo doutor Sérgio Jacomino, embora aqui seja o caso de continuidade física, temos de pensar também na continuidade econômica ou social do imóvel, até mesmo numa unidade de caráter administrativo, imaginando-se que um dia possa surgir interesse por parte da Administração em manter o imóvel de maneira unitária. A unidade do imóvel não é apenas geográfica, ela pode ser vista de outro modo. A Lei de Registros Públicos propende a considerar a continuidade física, ou seja, a extensão não fracionada de um polígono.

Item 76. Podem, ainda, ser unificados com abertura de matrícula única:

a) dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores à Lei dos Registros Públicos, à margem das quais será averbada a abertura de matrícula que os unificar;

b) dois ou mais imóveis registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista na alínea anterior, e as matrículas serão encerradas.

RICARDO DIP – Esse dispositivo faz referência à identificação real do imóvel, e não se adota ao modo de mera técnica para a descrição que vai constar da matrícula. A unificação se dará tanto no caso de dois ou mais imóveis constantes de transcrições quanto no caso de dois ou mais imóveis no sistema misto. Essa distinção já está na lei, desnecessária a meu ver.

SJ – as transcrições estão abrangendo as inscrições porque podem se originar de imóveis loteados… é claro que é preciosismo, mas pode se originar de inscrições.

RICARDO DIP – Por mais que seja preciosismo de textualização, não é preciosismo conceitual. Temos que explorar as disposições legais o mais possível. A única coisa que observo é que o legislador, no que se refere ao inciso II do art. 235 da LRP, propende para um encerramento expresso.

Unificação – restrições urbanísticas convencionais

GEORGE TAKEDA – Neste ponto, também cabe uma observação quanto à qualificação do título pelo registrador. Em São Paulo não se exige autorização municipal para a unificação de terreno, mas há legislações municipais que exigem a aprovação da planta de unificação, sem contar os casos de loteadores que impõem cláusulas proibindo expressamente a unificação de lotes.

SJ – Recentemente a Corregedoria Geral da Justiça voltou atrás e reformou o entendimento tradicional de que as restrições urbanísticas convencionais, quando mais gravosas que a legislação urbanística, devem prevalecer[3]. O que tem acontecido é que alguns municípios autorizam a unificação ou o desmembramento dos lotes em contrariedade com as disposições do contrato-padrão, do próprio projeto do parcelamento. Afinal, em termos de segurança jurídica, o que deve prevalecer? A autorização urbanística em contraste com as disposições contratuais que ostentam o caráter de obrigações propter rem?

RICARDO DIP – Corre no Tribunal de Justiça de São Paulo um caso que aconteceu em uma cidade do interior, qual o de um escritório de advocacia que obteve uma licença para construir em uma avenida onde já existe um comércio bastante estendido, mas que fazia parte de um parcelamento a cujo propósito havia o estabelecimento de cláusulas proibindo o exercício de comércio. Houve uma primeira ação julgada extinta. Em seguida, houve a propositura de uma demanda popular, negando-se, na origem, acolhimento à tutela inaugural. Tirou-se agravo, e o Tribunal, em decisão liminar monocrática, ordenou o embargo da construção.

O caso é interessante, até porque o critério principal utilizado foi o interesse público prevalecente sobre o particular. Essa regra, na prática, sofre um duplo ataque. O primeiro é o de que tudo se tornou de interesse público. A Administração cresceu de tal modo que o excesso de atividade administrativa fez com que diminuísse sua própria autoridade. Antes se entendia que a prevalência estava moderadamente justificada, mas no momento em que tudo passa a ser de interesse público, perde-se muito esse amparo fundacional.

O segundo ataque está no fato de que a Administração estava de acordo com a construção, mas, antes, se postava em favor das restrições. Sendo assim, de um lado, os proprietários dos lotes alegam ter direito adquirido à manutenção da situação registral. De outro, alega-se a superveniência de novo interesse público…

SJ – Existem certos interesses comunitários que precisam ser tutelados em face do que se pretende ser o interesse do Estado. Quando se implanta um parcelamento, baseado em regras claras e pré-estabelecidas, aprovados todos os requisitos urbanísticos, essa regra não pode ser desprezada, sob pena de se ferir um interesse coletivo, a não ser que haja uma legislação urbanística superveniente que disponha de maneira diversa e de modo específico. Voltando ao item 75, gostaria de chamar atenção para a palavra proprietário, do trecho quando 2 (dois) ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário…. Tratando-se de imissão provisória na posse, que atualmente tem acontecido em qualquer modalidade e não apenas para fins de regularização fundiária, não se pode falar em proprietário[4]…

ADEMAR FIORANELLI – Essa questão foi enfrentada numa decisão administrativa para permitir a fusão (ou unificação) de imóveis em que há imissão de posse. Se não se a admitisse, também não o seriam os atos posteriores, como as instituições de condomínios para construção de casas populares etc.[5]

Fusão de matrículas – requisitos

Item 77 – No caso de fusão de matrículas, deverá ser adotada rigorosa cautela na verificação da área, medidas, características e confrontações do imóvel que dela poderá resultar, a fim de se evitarem, a tal pretexto, retificações sem o devido procedimento legal, ou efeitos só alcançáveis mediante processo de usucapião.

RICARDO DIP – São recomendações básicas. Todos os atos de registro devem ser feitos com cautela, agindo o registrador como deve.

SJ – Esse dispositivo é uma reminiscência de um trabalho pedagógico da Corregedoria na década de 1970. São recomendações redundantes que já perderam completamente o sentido.

RICARDO DIP – Sua observação é muito interessante. Cada vez que se faz uma norma, criam-se novos problemas compreensivos e interpretativos. O Capítulo XX traz 407 itens somente para o registro de imóveis. É preciso chegar a uma concisão, se quisermos a aprovação de uma normativa nacional mínima para os serviços extrajudiciais.

77.1. Além disso, para esse propósito, será recomendável que o requerimento seja instruído com prova de autorização da Prefeitura Municipal, que poderá ser a aprovação de planta da edificação a ser erguida no imóvel resultante da fusão.

RICARDO DIP – Vejam que o próprio item 77.1 usa a expressão recomendável. Em São Paulo não se exige isso.

GEORGE TAKEDA – Mas há muitos municípios do interior que o registrador não faz sem o alvará, em obediência a legislações urbanísticas municipais.

RICARDO DIP – Creio que a redação não está adequada, uma vez que não se pode dizer que é recomendável algo que é dispensado na lei municipal. E se a lei exige, então não é recomendável, é exigível…

GEORGE TAKEDA – Talvez fosse necessário incluir uma observação excepcionando em caso de legislação urbanística local…

SJ – Essas normas são expressão de uma época anterior à Constituição de 1988. Em alguns casos específicos, com competência dos municípios para legislar sobre regras urbanísticas, muitas prefeituras acabaram criando requisitos ou exigências complementares para a aprovação de desdobro, de unificação, de remembramento, etc. Essas mutações urbanísticas podem depender de prévia aprovação urbanística. A própria expressão licença urbanística não é encontrada nas normas de serviço. Uma questão muito interessante seria: A legislação urbanística municipal pode criar exigências de caráter formal de observância obrigatória pelos cartórios?

Unificação – legitimidade para requerê-la

77.2. Para a unificação de diversas transcrições e matrículas, não deve ser aceito requerimento formulado por apenas 1 (um) dos vários titulares de partes ideais;

RICARDO DIP – Esse dispositivo é prudente. O problema é que está em confronto com o Código civil, art.1.324, que dispõe de forma diversa, ao dizer que o condômino que administrar sem oposição dos outros se presume representante comum.

ADEMAR FIORANELLI – Assim acontece com o desdobro, que não pode ser requerido por apenas um proprietário, havendo necessidade da concordância de todos os titulares.

RICARDO DIP – Eu já enfrentei um caso semelhante a esse. Em um dado processo ambiental, um dos condôminos faz um ajustamento de conduta com o Ministério público, sem o conhecimento dos demais condôminos, e resolve não cumprir o acordo. O Ministério público pleiteou, então, a demolição, e os condôminos opuseram embargos de terceiro, alegando que não foram citados e não firmaram nenhum acordo. Por força de regra normal de processo, os embargos foram acolhidos na origem. Mantivemos a sentença. O Ministério público opôs embargos de declaração, observando o disposto no aludido art. 1.324 do Código civil. Entendemos no Tribunal que o acordo não poderia estender-se aos demais condôminos, alheios ao ajuste, porque não se tratava de caso de mera administração.

GEORGE TAKEDA – Há um caso que pode ser ponderado. Imagine dois imóveis contíguos, dos mesmos proprietários, mas que foi construída uma casa só. Ou seja, o imóvel já está unificado, só terá que ajustar o registro a uma situação já existente de fato.

RICARDO DIP – É exatamente a solução que se adota na Espanha. E, com efeito, se a realidade for dissonante da situação registral, o registro é que terá de adaptar-se à realidade. Ou, então, negaríamos a instrumentalidade e a secundariedade do registro, que está a serviço da realidade das coisas.

TANIA AHUALLI – Quando estava na Vara, o doutor Venício já falava isso. Há inclusive um provimento dele dizendo que a realidade é que deve prevalecer[6].

RICARDO DIP – Vamos analisar como se daria no registro aquela situação que mencionei no início desta nossa reunião, referente à pessoa jurídica que resolve locar seus dois lotes ao outro proprietário, que, por sua vez, constrói um único prédio sobre os seis lotes, com autorização municipal. E há uma cláusula curiosa no contrato de locação que determina que a construção pertencerá ao locador ao final do contrato. É possível averbar essa construção?

GEORGE TAKEDA – Se a prefeitura aprovou uma só construção em seis lotes de proprietários distintos, a matéria é de competência da prefeitura, não do registro. Eu averbo…

SJ – A construção sobre vários lotes distintos e com matrícula própria… são temas que certamente voltarão aos nossos debates. Um exemplo curioso é a ponte que liga o o prédio da Faculdade de Direito do Largo São Francisco ao que foi adquirido ao lado. Aquela ponte sobre o logradouro público, pertence a quem?

GEORGE TAKEDA – Também o túnel da Santa Casa, a Galeria Lafaiete …

Sérgio Jacomino, Renato Nalini, des. Ricardo Dip, Dra. Tânia Mara Ahualli, Ademar Fioranelli e George Takeda

RICARDO DIP – O hospital do Coração… essas situações existem em vários lugares. É preciso saber como se procede no exterior em termos de abertura de matrícula. Quem passa pelo Estádio Vicente Calderón, na Espanha, encontra exatamente essa situação, as pessoas passam por baixo das arquibancadas. Deve abrir-se matrícula para o imóvel público?

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Entra como área construída…

RICARDO DIP – A frase que se pode usar para finalizar é vivendo e aprendendo. Muito obrigado a todos.

NOTAS

[1] NE: Acerca do tema de cancelamento de cancelamento e repristinação de registro, indico: Processo CG 46/1987, São Paulo, j. 30/04/1987, juiz Ricardo Henry Marques Dip; Processo 889/1988, São Paulo, j. 03/02/1989, Dr. Ricardo Henry Marques Dip; Processo CG 66/89, São Paulo, parecer de 17/05/1989, Dr. Geraldo Francisco Pinheiro Franco; Processo CG 195/1991, São Paulo, parecer de 01/10/1991, juiz Ricardo Mair Anafe; Processo CG 196/2002, Avaré, parecer de 05/02/2002, Dr. Cláudio Luiz Bueno de Godoy; Ap. Civ. 882-6/6, Cotia, j. 14/04/2009, DJ 23/06/2009, rel. des. Ruy Camilo. Processo CG 273/1991, j. 3.12.1991, decisão do Des. Onei Raphael. Vide, finalmente, o voto do des. Arthur Marques da Silva Filho nos ED 9000004-02.2013.8.26.0462/50000, Poá, j. 07/10/2014, rel. des. Elliot Akel.

[2] NE: Afrânio de Carvalho registrou: “Assim como a constituição de direitos reais por atos entre vivos se dá pela inscrição, a extinção desses direitos se opera pelo cancelamento, que é a inscrição negativa. A não ser por esse modo direto, a extinção dos direitos reais imobiliários dá-se também por modo indireto, isto é, por transferência desses direitos a outra pessoa, quando então aparece como a face negativa da aquisição desta. Nesse modo indireto a inscrição subsequente é naturalmente extintiva da antecedente, desempenhando assim o papel do cancelamento. O cancelamento não é a destruição ou truncamento material da inscrição. Não há desfazimento material, mas apenas jurídico, da inscrição, pois apenas se opõe ao assento positivo dela o assento negativo do cancelamento. Assim como a inscrição declara que o direto inscrito existe, o cancelamento declara que deixou de existir. A declaração positiva da inscrição, constante de um assento, é anulada pela declaração negativa do cancelamento, constante de outro”. Pode-se consultar a passagem aqui: CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª ed. 1982, Rio de Janeiro: Forense, p. 184 et seq.

[3] NE: Baseado em antigo precedente da 1ª Vara de Registros Públicos de SP, em que se enfrentava a questão relativa à fiscalização das restrições urbanísticas convencionais pelo Oficial de Registro de Imóveis (Processo 1VRP 7/82), a CGJSP imprimiria uma nova orientação: a aprovação municipal de desdobro ou de unificação presume-se em conformidade com a lei. Não é possível o controle, na esfera administrativa, do ato administrativo de aprovação urbanística municipal. Cfr. Processo CG 65264/2012, Marília, dec. de 01/10/2012, DJe 25/10/2012, des. José Renato Nalini. A orientação foi reiterada no Processo CG 189.863/2013, Urupês, dec. 15/04/2014, DJe 25/04/2014, des. Elliot Akel.

[4] NE: O Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, teve o seu art. 15, § 4º, alterado: “Art. 15. Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse dos bens”. O § 4º prevê: “A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente”. O quadro se completa com a previsão de registro da imissão provisória no art. 167, I, 36: [Registro] “da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão”.

[5] NE: No Processo CG 9.882/2010, São Paulo, dec. de 15/12/2010, DJ de 29/12/2010, des. Munhoz Soares, a CGJSP admitiu: “(1), ajuizada a ação de desapropriação, seja a imissão na posse registrada junto à matrícula do imóvel, não cabendo ao registrador imobiliário exigir (2) qualquer “declaração de irrevogabilidade do propósito expropriatório”. Além disso, decidiu-se ser possível a fusão de matrículas nesse caso. Cfr. tb. Processo 1VRPSP 000.03.044447-0, São Paulo (18º SRI). j. 11/11/2003, Dr. Venício Antonio de Paula Salles. Em sentido contrário: Processo CG 3.444/2010, Santos, dec. 22/04/2010, DJ de 13/05/2010, des. Antonio Carlos Munhoz Soares.

[6] NE: Cfr., p. ex. a Ordem de serviço n. 1/2003 da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, que estabeleceu “regras práticas para a regularização fundiária de ocupações consolidadas”. Do texto se extrai: “Em áreas de parcelamento não regularizado, poderá a Municipalidade promover a regularização registral da GLEBA integral, para ajustar os dados tabulares à realidade física existente no local, através de procedimento administrativo junto a esta 1ª V.R.P. Para este efeito, poderá apresentar levantamento aerofotogramétrico ou topográfico que atenda aos padrões registrais”. [v. OS 2/2002].

Edição: Sérgio Jacomino. Revisão: Ricardo Dip. Fotos: Nataly Cruz. Transcrição: Cláudia Trifiglio. Filmagem: Eduardo Chaves. Agradecemos a ARISP o apoio para a realização destas palestras.

Princípio da graficidade e o inventário da matrícula. NSCGJSP em discussão

16 de setembro de 201427 de junho de 2026 SJ NSCGJSP em discussão Ademar Fioranelli, Averbação, economia registral, George Takeda, inventário da matrícula, itens 65 a 72, Lei 6.015/73, Lei 6.766/79, Matrícula, matrícula imobiliária, NSCGJSP, parcelamento do solo, princípio da graficidade, Registro de Imóveis, Ricardo Dip, terras indígenas, Usucapião

Revisão das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – reunião do dia 28/08/2014 – item 65

Nesta edição das Normas em Debate, realizada no dia 28.8.2014 na Sala Elvino Silva Filho, em dependências anexas ao 7º Registro de Imóveis de São Paulo, o Des. Ricardo Dip foi acompanhado pelo Des. Marcelo Martins Berthe, Presidente da Comissão de Concurso para Outorga de Delegações do Estado de São Paulo, além dos Juízes-Auxiliares da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Drs. Gabriel Pires de Campos Sormani e Renata Mota Maciel Madeira Dezem.

Além dos magistrados, a plateia contou com a participação de registradores, substitutos, prepostos e estudiosos do tema do direito registral em São Paulo.

CNJ em movimento

O Des. Ricardo Dip informou aos presentes que a Min. Nancy Andrighi, Corregedora Nacional de Justiça, em seu discurso de posse afirmou que tratará da instituição de uma normativa nacional mínima para o serviço extrajudicial. Segundo Dip, bom será, a propósito, “contar com a contribuição histórica e atual dos registradores e notários de São Paulo e também com a ajuda indispensável de alguns magistrados especialistas na área, para que se possa oferecer uma boa normativa nacional”.

“Esse projeto terá abrangência nacional, mas pode ter por o ponto de partida as normas de serviço de vários Estados da Federação, incluso as da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Para tanto, é preciso, quanto a estas, que se depure, no entanto, tudo que se mostre excessivo ou contrarie textos normativos de posição constitucional superior, tendo-se em vista que a normativa correcional não poderá impor ao País uma adaptação àquilo que se pretende para São Paulo, considerados os variados níveis de desenvolvimento econômico, político e jurídico dos diversos Estados do Brasil”.

Observada a subsidiariedade dos Estados na elaboração de regulações específicas, bom será que se institua um conjunto normativo mínimo para a uniformidade dos procedimentos realizados com base na legislação vigente, para a regulamentação e fiscalização dos serviços das notas e dos registros.

“Princípio” da graficidade e o inventário da matrícula.

Item 65. As averbações das circunstâncias atualmente previstas no art. 167, II, 4, 5, 10 e 13, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, constantes à margem de transcrições, deverão ser, quando da respectiva matrícula, incorporadas à descrição do imóvel. Irregular, portanto, venha a ser o imóvel matriculado com a mesma descrição anterior, mencionando-se, em seguida, o conteúdo das averbações precedentemente efetuadas.

O Coordenador iniciou seus comentários indicando que essas circunstâncias se referem à descrição do imóvel e também às pessoas. Segundo ele, os itens 10 e 13 não fazem mais do que especializar os itens 4º e 5º. “O que move essa determinação é o caráter econômico nas inscrições. Devemos sempre lembrar que o princípio fundamental para o processo de registro, mais propriamente para a matriculação, é a economia de esforços, de tempo e de gastos. É manifesto que a transferência, para a matrícula, das averbações existentes na transcrição, representa um maior dispêndio de tempo, esforços e custos. Daí porque uma nova descrição do imóvel, com as devidas averbações incorporadas, deve integrar-se no inventário da matrícula”. Segue:

O aspecto econômico revela-se muito importante quando se tem em vista a desenvoltura quantitativa da matrícula (atualmente há casos de matrículas com centenas de fichas). Por outro lado, também opera em favor dessa indicação um tema que surpreendentemente tem ficado à margem das discussões, qual seja o “princípio” da graficidade da matrícula.

Um dos objetivos da transformação da técnica de transcrição para a técnica do fólio real foi, exatamente, propiciar uma visualização mais gráfica das informações relativas ao imóvel −sobretudo no que diz respeito às descrições. Essa “graficidade” estará muito melhor em uma descrição unitária do que numa descrição parcelada em que se efetua uma averbação para dizer que se alterou o nome da rua, outra averbação para dizer que se modificou o número, despendendo gasto de tempo para a remontagem da descrição inicial.

São, portanto, dois aspectos a considerar e que justificam essa sábia norma: primeiro, o do princípio da economia, aquele que, depois da segurança jurídica, tem maior regência no processo administrativo; e, segundo, o da graficidade da matrícula.

Ademar Fioranelli lembra, que no início da vigência da lei 6.015/73, os cartórios costumavam abrir matrícula para terreno com remissão a todas as averbações constantes à margem da transcrição. Acredita ele que essa norma tenha resultado justamente dessa repetição desnecessária que ocorria logo no início da lei.

Ricardo Dip observou que, no direito brasileiro, não se utiliza muito a expressão “inventário da matrícula”, termo comum em Portugal para definir a primeira parte reservada à descrição inicial do prédio, às referências pessoais, às indicações numéricas, ao registro anterior etc. “Não utilizamos aqui nenhuma expressão para essa parte superior da folha inicial da matrícula, embora ela tenha uma importância manifesta.”.

Óbito – fato averbável

65.1. Na hipótese de óbito do titular de domínio, a remissão à averbação do óbito deverá ser transportada para a matrícula aberta.

Neste caso não há outra saída, a averbação por transporte deve existir. Se tal não fosse, do próprio inventário da matrícula constaria: “O espólio de fulano de tal, falecido, proprietário…”.

Quod non est in titulus et in tabula

66. A descrição do imóvel não poderá incluir construção que não conste do registro anterior ou que nele não tenha sido regularmente averbada. Permite-se seja a averbação feita logo após a abertura da matrícula, se o registro anterior estiver em outro cartório.

Veiculou-se que a inovação da situação jurídica imobiliária se dá por meio da atualização averbatória. A averbação, que atrai para inscrição os fatos que apresentem transcendência inscritiva, faz irradiar sobre eles a legitimação registral. A hipótese de averbação da acessão está prevista no art. 167, II, 4 c.c. art. 246 da LRP, exigindo-se, sempre, para a prática do ato, documento autorizador (em regra licença urbanística, habite-se, conclusão de obra etc.).

Destacou-se que a parte final do item representa outra exceção que milita em favor do encerramento das antigas transcrições. “As decisões administrativas da Vara de Registros Públicos, com sua jurisprudência, e a CGJ, com as normas de serviço, foram sempre ampliando as hipóteses de abertura de matrícula em detrimento das averbações à margem da transcrição anterior. O caráter substancial e o de ordem tributária justificam essa providência.”

Retificação – Imóveis situados em outra comarca.

66.1 Logo após a abertura da matrícula, também poderão ser averbadas, no cartório a que atualmente pertencer o imóvel, as circunstâncias previstas no art. 167, II, 1, 4, 5, 10 e 13 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, sendo suficiente que tais documentos se encontrem arquivados na Serventia.

“Eis outra exceção” – aponta Ricardo Dip. A tendência de consumar-se todos os atos na circunscrição atual mais um vez é confirmada nesta passagem.

“São coisas diversas o encerramento da transcrição e a abertura de uma matrícula. Não é uma consequência inevitável que se deva encerrar uma transcrição e imediatamente abrir uma matrícula. Uma coisa é que se encerre a transcrição e que se determine depois que todos os atos que venham a ser praticados referentes ao imóvel passem à circunscrição imobiliária competente”.

Segue:

“Nada impede que se atribua a um ou outro cartório o processo de retificação. A proposta que está sendo examinada pela Dra. Tânia Mara Ahualli, da 1ª Vara local de Registros Públicos, é a de encerramento da transcrição com o escopo de que, doravante, tenhamos um sistema único. Saber se o processo de retificação vai correr no novo cartório ou no cartório antigo é outra questão.”

Jacomino comenta de passagem que essa medida vai gerar uma situação muito interessante: “ninguém vai querer fazer a retificação porque não haverá ato a ser praticado e, portanto, não haverá emolumentos”.

Tania Mara Ahualli relatou a participação em workshop sobre retificação de registro juntamente com o Dr. Marcelo Terra e o Dr. Flaviano Galhardo. “Ambos falavam que era um sonho de todos que atuam na área que todas as matrículas fossem abertas. E o doutor Flaviano sustentou a ideia de que a retificação pudesse ser feita no cartório da situação atual. Ou seja, parece que a ideia vem se ampliando…”.

George Takeda observa que o item 120 das normas atuais da Corregedoria proíbe as averbações nas transcrições ou matrículas que tenham passado a pertencer a outra comarca. Em caso de eventual impugnação, a retificação será encaminhada ao juiz competente da situação do imóvel. “Ora, então eu não posso fazer uma retificação de Guarulhos porque eu não estou vinculado ao juízo corregedor de Guarulhos”…

Ricardo Dip responde que juridicamente é possível. “Quando a norma é de caráter estritamente administrativo, quem decide finalmente sobre a matéria, no caso dos registros públicos, é o corregedor geral.”

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Quanto à exceção do item 120, o fato é que os cartórios do interior já estão rejeitando praticar atos de retificação de registro.

RICARDO DIP – Essa norma pode ser alterada em vista das situações concretas que venham adiante. Acredito, no entanto, que criaremos um obstáculo a mais com o discutir esse tema agora. Neste momento, o que parece relevante é aproveitar a oportunidade de unificar o sistema de matrícula, e ver se a experiência paulista pioneira pode emprestar-se a todo o Brasil, para o bem da instituição registrária. Depois, num segundo momento, quando começarmos a levantar o problema atinente às competências retificatórias, avaliaremos o que for melhor.

Abertura de matrícula e parcelamentos do solo urbano

67. Também não deverá ser feita, na descrição do imóvel, referência a lotes e respectivos números, quando não se trate de loteamento ou desmembramento registrado ou regularizado, ou, ainda, de subdivisão de imóvel constante de planta arquivada no cartório anteriormente à Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou de projeto de desdobro regularmente aprovado pela Municipalidade em que os imóveis oriundos da subdivisão passem a ter indicação para diferenciá-los (ex. lote “22-A”).

Segundo o Coordenador, o objetivo desse item é evitar burla à Lei de Parcelamento do Solo Urbano e também, sobretudo, evitar o rompimento da unidade da matrícula.

Jacomino observa que o dispositivo que proíbe a indicação de nomenclatura para diferenciar parcelas oriundas da segregação. “Essa indicação figura muitas vezes na planta cadastral do município: ex. ‘Lote 22-A’, ‘Lote 22-B’ etc. Esse é um elemento cadastral que poderia ingressar eventualmente na matrícula, uma vez tenha ocorrido, por exemplo, um desdobro e os dois lotes passem a constituir matrículas distintas”.

Um participante da plateia aponta a diferença entre a regra atualmente em vigor e a anterior: “a grande inovação vem no trecho intermediário que refere as plantas arquivadas em cartório. Havia expressa vedação de menção de lote quando o loteamento não fosse regular. Agora o dispositivo autoriza a menção ao número de lotes em plantas arquivadas, aquelas plantas dos proprietários que faziam referência à distância métrica”.

Sumarizando: são três as hipóteses que o dispositivo autoriza a referência aos lotes:

quando se tratar de loteamento ou desmembramento,
quando houver subdivisão de imóvel constante de planta arquivada no cartório, ou
quando da existência de projeto de desdobro regularmente aprovado pela Municipalidade.

Com exceção dessas três hipóteses, a designação de lote e quadra não será tolerada na descrição do imóvel. “A autorização, nesses três casos específicos, independerá da leitura da distância métrica que, a meu ver, é muito mais incerta do que a menção ao número do lote”, concluiu Ricardo Dip.

O que é parcelamento regular?

George Takeda chamou a atenção para uma questão subjacente na norma sob comentário que consiste em saber-se o que é o loteamento regular. “Anteriormente à Lei 6.766/79”, diz o registrador paulistano, “o diploma legal em vigor era o Decreto-lei 58/37, que obrigava o registro apenas nos casos de venda por oferta pública ou mediante o pagamento em prestações [1]. A prefeitura de São Paulo só começou a exigir o projeto de desmembramento a partir de 1972. Antes desse período, a transcrição da venda de parte do lote podia ser feita mediante a apresentação de planta particular que ficava arquivada juntamente com o extrato. Desse modo fica muito difícil fazer a qualificação porque o só fato de haver uma planta particular arquivada não quer dizer que o lote seja irregular. Talvez por conta disso a norma permitiu que se fizesse referência ao lote”.

George Takeda - "O que se deve considerar loteamento regular antes da Lei 6.766/1979?". — George Takeda – “O que se deve considerar loteamento regular antes da Lei 6.766/1979?”.

Reiterando seu entendimento, Jacomino sustenta que o texto deveria ser simplesmente suprimido, pois existem milhares de situações em que se enunciam designações cadastrais relativos a lotes e quadras e que são perfeitamente regulares.

68. Quando houver divisão de imóvel, deverá ser aberta matrícula para cada uma das partes resultantes, sendo registrado, em cada matrícula, o título da divisão. Na originária, averbar-se-á a circunstância, com subsequente encerramento.

Ricardo Dip, numa primeira aproximação ao sentido expresso no texto, indica a ideia de que a expressão divisão, que se acha nesse item das Normas, deve ser compreendida em sentido estrito, significando divisão amigável ou divisão objeto de sentença. “Mas não é propriamente isso o que resulta do texto, que fala em divisão do imóvel – fenômeno que pode provir de outras formas de segmentação como, por exemplo, o parcelamento”. Lança-se aos participantes a questão: qual o sentido que se quis dar a essa divisão?

Ademar Fioranelli responde que o dispositivo enuncia a forma de se praticar o ato de registro para os casos de escritura com dois proprietários que pretendam fazer a divisão do imóvel, determinando uma porção para cada um.

O Coordenador Ricardo Dip concorda. Não fosse assim, diz ele, “tratando-se de mera segregação de parte, teríamos que encerrar a inscrição originária para proceder à abertura de duas matrículas. Se o dispositivo estiver mencionando a divisão que provém de outras práticas que não seja um título de divisão, toda vez que houver a segregação de uma parte, se abrirá matrícula”…

SJ – A redação podia mencionar divisão amigável ou divisão judicial.

69. Ao se abrir matrícula para registro de sentença de usucapião, será mencionado, se houver, o registro anterior.

RICARDO DIP – Não se registra sentença, o que se registra é a usucapião. O registro anterior é uma indicação prudencial. Embora o Código de Processo Civil se refira à transcrição da sentença de usucapião, trata-se ali de uma lei geral e anterior à de Registros Públicos.

Ricardo Dip relembra o grande jurista Alexandre Corrêa, “dos maiores romanistas de todos os tempos”, que sustentava que a usucapião e a desapropriação não representariam modos originários de aquisição, mas “um modo sui generis, especial, situado entre o modo originário e o derivado. Recentemente, estudando outro romanista importante, Álvaro d’Ors, descobri que ele também pensa dessa forma. Em seu livro são encontradas as razões pelas quais a usucapião e a desapropriação não são modos originários de aquisição, mas um modo sui generis. Essa referência pode ser encontrada no Manual de Direito Romano, de Alexandre Corrêa e Gaetano Sciascia”.

Adotando esse entendimento, segundo ele, ao menos como uma inflexão ao direito romano, “compreenderíamos que a referência ao registro anterior está bem justificada.”

George Takeda emenda para dizer que a indicação do registro anterior nos casos de usucapião pode representar um controle importante do Cartório, a fim de se evitar a sobreposição e para se indicar que a outra matrícula ou registro não estão mais ativos.

Ademar Fioranelli levantou uma questão sobre o registro da usucapião. “Geralmente obedecemos ao laudo pericial para a abertura da matrícula, a não ser que se descreva o imóvel tal e qual consta no registro. Há cartórios do interior que estão exigindo, para o registro da usucapião, o auto de regularização da construção e a CND do INSS. Isso é um absurdo porque, se entendemos que a usucapião é modo originário de aquisição, há de abranger naturalmente as acessões, que ficam imunes a pretensões tributárias”[2].

Concordando com a tese, Jacomino lembra que o conceito de imóvel, previsto no artigo 79 do Código Civil, engloba as acessões.

Terras indígenas

69.1. A abertura de matrícula para registro de terras indígenas demarcadas será promovida pela União Federal, em seu nome, devendo ser realizada simultânea averbação, a requerimento e diante da comprovação no processo demarcatório, da existência de domínio privado nos limites do imóvel.

Jacomino levanta a seguinte questão: A requerimento de quem se fará a averbação?

Takeda aventa a resposta: por conta do litígio, a averbação será feita por decisão judicial.

Jacomino lembra que a demarcação de terras indígenas é um processo administrativo da União e não decorrente de uma sentença judicial[3]. Com a demarcação e o retalhamento da gleba, haverá inovação na descrição do eventual remanescente do proprietário. Quem tem interesse para modificar a situação jurídica do imóvel é o interessado.

70. Uma vez aberta matrícula, não mais poderão ser feitas averbações à margem da transcrição anterior.

Jacomino sustenta que nenhum ato poderia, em tese, ser praticado num livro que se acha encerrado. Entretanto, por conta da exceção contida no art. 169 da LRP[4], embora esteja encerrado o livro, a transcrição pode estar vigente e será à margem desta que se fará uma eventual averbação (art. 295). Além disso, a transcrição pode estar em outro livro previsto por lei e aberto para acomodar aquelas hipóteses excepcionais que devem ser feitas por averbações (art. 295 cc. art. 297 da LRP). Mas concluiu que “Deveríamos mesmo partir da conclusão básica: a regra intersistemática se esgotou. Se o livro está encerrado, encerrado está”.

SJ: “Deveríamos mesmo partir da conclusão básica: a regra intersistemática se esgotou. Se o livro está encerrado, encerrado está”!

Ricardo Dip pondera que essa observação não está inteiramente correta. “O livro está encerrado para o fim de se fazerem novas transcrições. Temos que compatibilizar essa ideia com a de que há averbações que se previam realizadas transitoriamente à margem das transcrições. Isto significa que o encerramento do livro está restrito às novas transcrições ou inscrições. A averbação acidental poderia ser feita dentro das hipóteses excepcionais previstas em lei”.

Jacomino observa que essa conclusão seria verdadeira somente se admitíssemos que a regra da acessoriedade da averbação fosse um critério uniforme e absoluto. “Mas já não é! Fusão, cisão, incorporação, e, mais recentemente, todas as penhoras, são atos que provocam uma relevante mutação jurídica e que são feitos por averbação – e averbação com valor! Urge resolvermos essa questão tendo em vista que está havendo, por parte do legislador, uma subversão de conceitos, malbaratando expressões que antes eram muito claras para todos nós. Uma coisa é uma transcrição ou registro, outra coisa é uma averbação. Não sabemos mais o que é uma coisa e o que é outra porque o legislador confundiu tudo”.

“Além do que é mais sonoro, parece, falar “averbação”… a legislação confundiu as distinções”, concluiu Ricardo Dip.

Takeda observa que o parágrafo único do art. 295 da LRP[5] diz que se não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel.

Segue Ricardo Dip: “O livro de traslado (contra legem) foi uma criação nossa. O livro está encerrado e não se pode fazer mais nada. Se criarmos um livro de traslado, continuaremos no sistema de transcrição para o resto da vida…”.

Título anterior ao Código Civil

71. Quando for apresentado título anterior à vigência do Código Civil Antigo (Lei nº 3.071/1916), referente a imóvel ainda não registrado, a matrícula será aberta com os elementos constantes desse título e aqueles constantes de documentos oficiais.

Tem surgido título anterior ao Código Civil de 1916? – lança a questão o coordenador.

George Takeda nos traz um caso concreto: “Há um caso de uma área que ultrapassa cem mil metros quadrados, que abriga atualmente a Feirinha da Madrugada e cujo título é um auto de imissão de posse da União do ano de mil oitocentos e pouco. O título judicial, além de ser anterior ao código civil, não se sujeitou (porque não era obrigado) ao registro.

ADEMAR FIORANELLI – Há dois imóveis adquiridos pela USP anteriormente ao Código Civil. A Jurisprudência obriga a apresentação do título anterior para qualificação registral.

RICARDO DIP – Estão admitindo títulos públicos e particulares?

VOZ GERAL – Qualquer título.

ADEMAR FIORANELLI – Geralmente título judicial, principalmente formal de partilha.

SJ – Essa é uma grande discussão[6]…

GEORGE TAKEDA – Há casos, no Pará e Piauí, de registro de posse e abertura de matrícula. A posse está sendo partilhada e registrada como aquisição de propriedade.

RICARDO DIP – No Estado do Amazonas, dizia Gilberto Valente da Silva, que, houve uma época, se a abertura de matrícula com base em posse não fosse admitida, a região estaria paralisada. Isso porque o Banco do Brasil só concederia empréstimos em face de uma hipoteca que, por sua vez, depende não apenas de um suposto domínio como também da matrícula, o que não era possível porque não existia a titulação regular. Dessa forma, segundo Gilberto Valente da Silva, admitiu-se abrir matrículas com base na posse. Por óbvio, esse sistema está longe de ser adequado, mas, se assim não se procedesse, instaurar-se-ia um desastre no Estado do Amazonas .

SJ – Eu estive lá e vi isso de perto. A Corregedoria Nacional de Justiça (apoiada na própria Corregedoria do Estado do Pará) determinou o bloqueio de vários imóveis matriculados irregularmente naquela região. Representantes do setor produtivo ingressaram com mandado de segurança no Supremo Tribunal Federal, com pedido de liminar, que foi concedida e os processos agora se acham conclusos à ministra relatora[7]. Grande parte daqueles imóveis que foram sumariamente bloqueados suportavam hipotecas do Banco do Brasil, além de garantirem várias execuções fiscais. O bloqueio, pura e simples, poderia gerar um colapso econômico na região.

RICARDO DIP – Quem me conhece há mais tempo sabe que sou zeloso em termos de afirmar o papel da forma no registro. Defendo, efetivamente, que não podemos informalizar e deformar o Registro, mas também não perco de vista seu caráter instrumental. Não podemos sacralizar o registro a ponto de preferi-lo às necessidades sociais. Em certa comarca paulista, um juiz muito bem intencionado mas, simplificando a jurisprudência administrativa, decidiu que, se os registros de loteamentos antigos tinham sido feitos de maneira irregular, era o caso, então, de se cancelar todas as inscrições. Milhares de proprietários ficaram entregues, do dia para a noite, não só a um bloqueio, mas ao risco de o imóvel voltar ao loteador supostamente inescrupuloso. Por isso é preciso tomar muito cuidado…

72. A inocorrência dos requisitos previstos nos itens 58 e 59 não impedirá a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior.

É assentada, no âmbito do direito formal, a aplicação do princípio tempus regit actum, (aplica-se o direito em vigor no momento do registro). A discussão muito fecunda consiste em saber se a data é a da instância, isto é, da protocolização do título, ou se a data em questão é a do registro realizado. “Em princípio, prevalece o entendimento de que a data é a da protocolização do título”, diz Ricardo Dip.

A legislação anterior, referida no dispositivo, é o Decreto 4.857, de 1939. Após o advento da Lei 6.015, de 1973, os cartórios começaram a enfrentar muitos problemas com os títulos lavrados anteriormente, mas que não eram registrados na vigência da nova lei. Abriu-se um caminho de passagem, transitório. Observa Jacomino: “não podemos cair na armadilha de imaginar que não havia tanto rigor na legislação anterior quando de fato havia”.

RICARDO DIP – Havia alguma coisa no decreto de 1939 com previsão expressa de registro que tenha sido vedada pela Lei de Registros Públicos?

ADEMAR FIORANELLI – Toda partilha amigável apresentada no registro de imóveis tinha que retornar ao judiciário para homologação para possibilitar o registro. Acredito que o item 72 das normas também esteja se referindo às partilhas extrajudiciais…

SJ – Mas a continuidade não veio pelo Código Civil, mas sim, pelo Regulamento hipotecário de 1928, de alguns anos posteriores.

GEORGE TAKEDA – Antes de 1928 não existia continuidade. O título anterior poderia ser registrado posteriormente…

NOTAS.

[1] Reza o art. 1º: “Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva”. Não há parcelamento se a venda de lotes não se desse por oferta pública, mediante pagamento do preço em prestações sucessivas e periódicas.

[2] O art. 945 do CPC reza: “A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais”.

[3] O quadro normativo é este: CF. art. 231; Lei Federal 6.001, de 1973 (v. art. 19) e Decreto Federal 1.775/1996 (v. arts. 6º e 7º).

[4] Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.

[5] Art. 295 – O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.

[6] NE: A minha hesitação se deveu ao fato de que os instrumentos particulares eram admitidos entre nós ao menos desde a Lei de 20 de junho de 1774 (hipoteca de pessoas privilegiadas). Relevante, como exemplo impressivo de exceção à regra reinol da exigibilidade do instrumento notarial, será o Alvará de 30 de outubro de 1793, baixado com força de Lei. Este diploma aludirá às circunstâncias peculiares da Colônia e apontará a prática comum, entre nós, de se lavrar instrumentos particulares em razão da distância entre as comarcas, da falta de tabeliães etc. Especial destaque para o “costume desta praça” de se transacionar com os instrumentos particulares. Não se poderá afirmar, categoricamente, que os instrumentos particulares não poderiam, sob certas condições, instrumentalizar atos que hoje são passíveis de registro. V. Jacomino. Sérgio. O instrumento particular e o Registro de Imóveis. Aqui: http://goo.gl/cXsUWR.

[7] Trata-se do Pedido de Providências 0001943-67.2009.2.0.0000, movido pelo Estado do Pará, Procuradoria Geral do Estado, Instituto de Terras do Pará, Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, Ministério Público Federal, Ministério Público Estadual, Advocacia Geral da União, Ordem dos Advogados do Brasil (Seção do Pará), Sociedade Paraense de Defesa dos Direitos Humanos, Federação dos Trabalhadores na Agricultura e pela Comissão Pastoral da Terra. Foram perto de 10 mil imóveis atingidos com o bloqueio determinado com base na Lei 6.739/79. As liminares foram concedidas para obstar o cancelamento de matrículas: MS 30231, MS 30220, MS 29.375, MS 29.312, etc.

Edição: Sérgio Jacomino. Rev. Ricardo Dip. Transcrição: Cláudia Trifiglio.

O IRIB nasceu em São Paulo sob o signo da modernidade

13 de setembro de 201427 de junho de 2026 SJ Cartórios Boletim do Irib, Cinder, Doutrina Registral, Elvino Silva Filho, Escola Paulista de Direito Registral, Fólio Real, história registral, Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, Júlio de Oliveira Chagas Neto, Lei 6.015/73, Registro de Imóveis, Revista de Direito Imobiliário, Ricardo Dip, Sérgio Jacomino

Por ocasião do transcurso do aniversário do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, na condição de ex presidente, fui entrevistado pela jornalista Andréa Vieira. As boas perguntas e as respostas se acham abaixo.

Em quarenta anos de história, em sua opinião, qual foi a grande contribuição do IRIB para a classe registral imobiliária brasileira?

O IRIB desempenhou o papel de consolidar, na prática, as ideias que brotaram das sucessivas reformas legais, inspiradas, como se sabe, nos melhores sistemas registrais do mundo, levando-as aos mais longínquos rincões do país. Desempenhou o papel de intérprete autorizado do sistema, com base nas melhores referências doutrinárias. A orientação do IRIB era, como até bem pouco, a referência abalizada do Registro de Imóveis no Brasil. Essa é a grande contribuição que o IRIB deu ao país.

O Instituto nasceu com a missão de ser primordialmente uma referência em estudos e na produção de conteúdos sobre a doutrina registral imobiliária. Nesse sentido, a missão do IRIB foi cumprida?

Penso que sim. A produção no campo dos estudos foi imensa e contínua ao longo de muitos anos. O Boletim do IRIB, lançado em 1976, foi o veículo pelo qual a doutrina registral se disseminou e estabeleceu. Por ele se divulgava matéria de interesse da categoria – como novas leis, atos normativos, etc. com enfrentamento de problemas práticos. O clássico “IRIB responde”, por exemplo – no início a cargo de Maria Helena Leonel Gandolfo, Ademar Fioranelli, Jether Sottano, Elvino Silva Filho, dentre outros – foi um canal importante para solver as dúvidas práticas de inúmeros registradores. Singelo e direto o recado dos editores da primeira edição: “Nenhum movimento se fará sem que eu saiba, ou por outra, sem que você saiba, pois estarei sempre chegando às suas mãos, quer você se encontre no extremo norte ou no sul; na costa leste ou no oeste brasileiro. Portanto, minha visita será constante e sempre oportuna, pode crer, já que estarei informando tudo o que estiver relacionado, afinal de contas, com a sua própria vida profissional, o que, aliás, é muito interessante. Meu nome é ‘O BOLETIM’”. Já para as questões de fundo, digamos doutrinárias, estas seriam veiculadas pela Revista do IRIB, ou, mais tarde, Revista da Direito Imobiliário, cuja nova sazão seria inaugurada em 1978.

Mas, além da Revista do Direito Imobiliário (RDI), o IRIB editou ou apoiou a publicação de importantes obras. Como o senhor vê essa iniciativa? Poderia destacar obras de grande valor para a classe, impressas pelo IRIB ou em parceria com o Instituto?

Somente no nosso período de gestão foram 26 obras publicadas em parceria com o Sérgio Antônio Fabris, de Porto Alegre. Sem contar, é claro, as excelentes edições da Revista de Direito Imobiliário, que tivemos a honra de editar em um bom período, e as publicações que foram feitas pela Editora Saraiva, na série Direito Notarial e Registral. Foram milhares de páginas escritas e o acervo do IRIB é imenso e muito importante para quem queira conhecer a história do registro de imóveis no país. Lamento profundamente que muitas dessas iniciativas – como a publicação do Thesaurus, por exemplo – não tenham sobrevivido. Mas assim é a vida… Tudo se transforma e certamente outras iniciativas se seguirão com igual ou superior qualidade

Muitos registradores deixaram os seus nomes escritos na história do IRIB. Em sua opinião, quais são os grandes colaboradores que devem ser sempre lembrados e homenageados?

Gostaria de lembrar, em primeiro lugar, o nome de Júlio de Oliveira Chagas Neto, que foi o grande entusiasta da ideia da criação do IRIB.

Cláudio Fiorante e Julio Chagas de Oliveira Neto — Cláudio Fiorante e Julio de Oliveira Chagas Neto

Foi o nosso primeiro presidente. Fico emocionado em pensar que o sonho da criação do IRIB, no ano de 1974, era por ele acalentado havia mais de 20 anos! Lembrando-se dos velhos companheiros – Armando da Costa Magalhães, José Ataliba Leonel e Francisco Gonçalves Pereira – que tombaram antes da concretização do sonho de criação do IRIB, Júlio Chagas escreveria nos atos fundacionais do Instituto: “Esta reunião, que ora iniciamos, tem para mim o significado de um verdadeiro milagre, – qual seja o de assistir à materialização do sonho que venho acalentando há mais de vinte anos, de poder, um dia, congregar nossos colegas de todos os Estados da Federação numa entidade representativa da classe que constituímos”. Realmente, chega a ser um fato curioso que o IRIB nasceria somente em 1974, decorridos praticamente mais de uma centúria desde o advento do sistema registral pátrio, em 1846. E nasce pelo interesse de registradores paulistas que atraíram, para o coração de São Paulo, as maiores autoridades do país. Foi aqui, em São Paulo, que se constituiu uma comissão executiva encarregada de dar corpo ao Instituto. Vale a lembrança dos nomes dos que a compuseram: JÚLIO DE OLIVEIRA CHAGAS NETO (Presidente), JETHER SOTTANO (Vice-Presidente), MARIA ELOIZA REBOUÇAS (Coordenadora geral), ELVINO SILVA FILHO (Secretário Geral), MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, OSCAR FONTES TORRES, PEDRO SILVEIRA GONÇALVES, HÉLIO FERRARI (1º Tesoureiro), FERNANDO DE BARROS SILVEIRA (2º Tesoureiro). Como se vê, todos eram registradores paulistas. A força da Escola Paulista de Direito Registral se faria sentir desde os primórdios do Instituto. Essa comissão expediu convites para todos os colegas das unidades da federação para que pudessem participar de um encontro que se realizaria entre os dias 19 e 22 de junho de 1974, com a fundação do Instituto, em cerimônia presidida pelo Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, des. José Carlos Ferreira de Oliveira. Falo de Escola Paulista, mas será justo admitir que ela nunca foi paulista por arredia à contribuição de pensadores de outros Estados da federação, mas, isto sim, por congregar em São Paulo o contributo de grandes nomes de outros Estados. Bastaria pensar em nomes como os de Sylvio Paulo Duarte Marques, do Rio Grande, de Álvaro Mello, do Ceará, de Adalberto Tabosa de Almeida, do Pernambuco, de Nicolau Balbino Filho, das Minas Gerais. São grandes registradores e juristas que encontraram em solo bandeirante a mais calorosa acolhida, a partir de onde suas ideias puderam ser irradiadas. Não podemos nos esquecer, igualmente, do nome de Elvino Silva Filho, querido e pranteado colega, que nos legou importantes estudos sobre o Registro Imobiliário no Brasil. Professor de direito civil foi o nosso representante nos congressos internacionais que já se realizavam no bojo do Cinder (Centro Internacional de Direito Registral). Aliás, Elvino foi sócio fundador do Cinder, em memorável assembleia realizada na cidade de Buenos Aires, em 1972. A criação do Centro Internacional de Direito Registral foi, confessadamente, a inspiração para a criação do IRIB entre nós. Mas a constelação de grandes registradores não se acha restrita à galáxia “iribiana”…

Há que ser sempre citado o nome de Lysippo Antonio do Amaral Garcia, de quem estamos reeditando um livro seminal para a doutrina do direito registral imobiliário brasileiro. O grande registrador esteve em São Paulo na última década do século XIX – ao menos desde 1889 (quando se matriculou na Faculdade de Direito do Largo São Francisco) e foi trabalhar como “suboficial” no Registro Hipotecário da Capital de São Paulo que então se achava a cargo de Eulálio da Costa Carvalho. Descobri a sua letrinha caprichada nos antigos livros de registro hoje sob a guarda de Flauzilino Araújo dos Santos. Esse mesmo Eulálio será cantado por Chico Buarque na conhecida Paratodos. Eulálio foi casado com Amélia Benvinda Rodrigues da Costa, pais do político Álvaro de Carvalho, por sua vez pai de Maria do Carmo Carvalho que, casada com Cesário Alvim, foi mãe de Maria Amélia Cesário Alvim que, esposa do historiador Sérgio Buarque de Holanda (1902-1982), com ele teve o nosso Chico Buarque de Holanda…

Voltando ao IRIB, quem mais o Sr. lembraria?

Perdoe-me a digressão. Antes de seguir, quero lembrar que foi esse mesmo Lysippo Garcia que nos presenteou a obra mais importante sobre Registro de Imóveis publicada no primeiro quartel do século XX. Voltando ao IRIB, ocorre-me, agora, buscando pela memória, o nome de Waldemar Loureiro, registrador no Rio de Janeiro, que durante anos reeditou o seu conhecido livro sobre Registro de Imóveis. Lembro-me do nome de Francisco Bertino de Almeida Prado, autor de um belo livro prefaciado pelo grande Clóvis, de Gastão Vidigal… Entre os registradores que fundaram o IRIB devem ser sempre lembrados Jether Sottano, Oly Érico da Costa Fachim, Tabosa de Almeida, Adolfo Oliveira, Maria Helena Leonel Gandolfo… tantos nomes! Como poderia me esquecer da grande Glaci Maria Costi? Dentre aqueles que ainda se acham na lide e que sempre acompanharam a trajetória do IRIB quero registrar os nomes de Ademar Fioranelli, de Flauzilino Araújo dos Santos, de João Baptista Galhardo, de Ulysses da Silva, de Bernardo Oswaldo Francez, dentre tantos outros. Certamente cometo injustiças ao indicar os nomes que me parecem ser os de representantes de uma geração de grandes registradores. Respondo às suas perguntas buscando pela memória e certamente algum nome agora me escapa. O que se pode dizer, seguramente, é que o IRIB foi uma peça fundamental para o desenvolvimento do Registro de Imóveis do Brasil.

Na esfera político-institucional, o senhor destacaria projetos ou iniciativas do IRIB em defesa do fortalecimento da classe registral imobiliária?

Sim. Sabemos que a atual Lei de Registros Públicos foi alterada ainda na vacatio. Tomamos conhecimento, pelos registros históricos, que a suspensão de sua vigência se deveu à pressão de registradores de São Paulo e do Rio Grande do Sul. Esta é uma fase sobre a qual um dia, se tiver forças, me debruçarei para trazer a lume as verdadeiras razões da suspensão e avaliar, objetivamente, qual foi a importância do IRIB no episódio. Mas é preciso dizer que a fundação do Instituto, em meio a profundas transformações no campo legislativo, ocorre como uma resposta concreta dos oficiais que ansiavam participar ativamente do debate relativo às transformações que se avizinhavam. Um dos temários do I Encontro, aliás, foi, justamente, a “apreciação e críticas à Lei 6.015, de 31-12-73”. Os registradores paulistas, por sua Associação de Serventuários de Justiça, sempre amparada na Corregedoria Geral do Estado, foram os que mais agitaram o debate na opinião pública a respeito do errôneo projeto governamental representado pelo Dec.-Lei 1.000, de 1969. O Ministério da Justiça acabou por acatar a sugestão, feita pelos paulistas e gaúchos, de adiamento do prazo de vigência, “a fim de que a lei fosse revista e expurgada dos vícios que encerrava”, na voz de um dos presentes à fundação do IRIB. O referido decreto jamais entraria em vigor e sobreveio, então, a Lei 6.015, de 1973, cuja vigência ainda tardaria um tanto. Pode-se identificar, justamente aqui, o grave erro de considerar que a Lei 6.015, com a criação da matrícula – “a mais promissora inovação da Lei 6.015” – poderia representar a instituição de um verdadeiro cadastro imobiliário entre nós, instituição reclamada desde que a demolidora crítica de Soriano Neto havia atingido o cerne das ideias defendidas por Clóvis Bevilaqua e Lysippo Garcia, louvadas por Philadelpho Azevedo, Carvalho Santos, Serpa Lopes e tantos outros juristas de escol.

Devemos compreender que o ataque ao Decreto-Lei 1.000, de 1969, bem como, depois, a prorrogação da entrada em vigor da Lei 6.015/1973 – que seria alterada ainda na vacatio pela Lei 6.216, de 1975 – estavam relacionados à tentativa de recuperar o sentido original das reformas que vinham se realizando ao longo dos tempos pela visão de largo alcance de um Philadelpho Azevedo e, antes dele, de um Lysippo Garcia, de um Dídimo Agapito da Veiga, e mesmo, porque não dizer, de um José Thomaz Nabuco de Araújo. Depois, havia ainda a possibilidade de votação do novo código civil, o que ocorreria somente muito tempo depois…

Enfim, não considero a Lei 6.015, de 1973, uma lei excelente. Há inúmeras falhas e, em certo sentido, considero que esta lei representou um retrocesso em relação aos diplomas revogados. Contudo, é a lei que temos. O que, sim, será digno de nota é o fato de que a criação do IRIB ganhou enorme impulso pela expectativa de ser votada uma nova lei que transformaria estruturalmente o Registro de Imóveis no Brasil. Pode-se identificar no IRIB a contribuição fundamental que se deu à implementação da nova Lei de Registros Públicos. Aqui peço licença para citar o nome de outro grande paulista: Gilberto Valente da Silva, príncipe do IRIB, que emprestou seu melhor talento para dar concretude às ideias que, pela via da doutrina nacional e estrangeira, já se espalhavam em nosso meio. Foi ele o grande artífice que deu soluções práticas e muito sensatas para a introdução do fólio real entre nós, realizando encontros na Universidade de São Paulo, atraindo os mais destacados registradores e autoridades para discussões e debates. São memoráveis os encontros do IRIB em que atuava coordenando o pinga-fogo… Além disso, não nos esqueçamos, a partir da década de 80, houve uma profusão de excelentes decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo, pelo seu Conselho Superior da Magistratura, arestos que deram a melhor interpretação à lei posta em vigor em 1976. Trata-se do mais robusto conjunto de decisões sobre registro de imóveis, superando – ao menos em quantidade e regularidade – a lavra admirável do grande Serpa Lopes

O senhor esteve à frente do IRIB no período de 2002 a 2006. Quais foram os projetos prioritários da sua gestão e os seus respectivos resultados?

Há o registro de tudo quanto foi feito no período nas publicações do Instituto. Não é confortável falar sobre as nossas realizações. O que gostaria de registrar é que, no período, resgatamos o que o IRIB produziu de melhor e o divulgamos ao Brasil inteiro pela Internet. Lembro-me que a primeira página do IRIB na internet foi feita numa noite modorrenta, ainda em 1997, no 12º andar do Edifício ACIF, em Franca, São Paulo. Gostava de pensar que, desde um recanto qualquer do mundo, munido unicamente de um computador e de algumas ideias na cabeça, seria capaz de mudar o mundo. Havia uma certa ingenuidade e uma grande dose de idealismo. Além de termos inaugurado a era do IRIB online, foi ali, naquele prédio da ACIF, durante aquelas noites insones, que surgiu o primeiro Boletim do IRIB eletrônico, em 1998, periódico que tantos frutos deu à categoria e que se mantém até hoje. Dei-me, então, à tarefa de servir como ponte entre o passado – representado pelos luminares do IRIB – e o futuro, que despontava com os novos registradores aprovados em concursos públicos. Essa ponte merece ser inteiramente concluída. No período experimentamos, igualmente, uma nova abertura a temas que agitavam os fóruns internacionais. Realizamos no Brasil o Encontro Internacional de Direito Registral, promovido pelo IRIB em parceria com o CINDER, na cidade de Fortaleza, Ceará. Era preciso abrir-se aos novos temas, sem, contudo, deixar de recolher o melhor da tradição do Registro de Imóveis no Brasil. E isso se fez com a atração, para os encontros, de grandes juristas que, embora não registradores, deram inestimável contribuição ao longo dos anos. É o caso de Kioitsi Chicuta, de Walter Ceneviva, de Marcelo Martins Berthe, de Décio Antônio Erpen, de José de Mello Junqueira, de Narciso Orlandi Neto e de tantos outros. Terá sido, contudo, o grande desembargador Ricardo Dip que estabeleceria a paideuma registral. Ele recolheu e ordenou, com rigor, precisão e elegância, o conhecimento técnico registral de modo que as futuras gerações possam com segurança aproveitar a parte viva da doutrina. Os seus artigos, originariamente publicados na Revista de Direito Imobiliário – e que foram recolhidos depois em livro –, representam um marco teórico e se constituem em acervo precioso de consulta e de instrução. O grande jurista brasileiro recuperou e assentou, em sólidas bases, o conceito da independência jurídica do registrador, formulou a doutrina sobre a sua autonomia e deu os contornos teóricos dos processos registrais, sempre baseado em excelentes fontes, instigando seus discípulos a seguirem os passos de nossos maiores. Esta é a expressão da tradição que que se fez presente e “tem virtude para ser futuro”, como sempre nos lembra, citando um grande pensador carlista.

Quais são os desafios que o IRIB e os registradores imobiliários têm pela frente?

O maior desafio, certamente, é sobreviver em ambiente que modifica, profundamente, as relações econômicas na sociedade contemporânea. Falo dos meios eletrônicos – este admirável mundo novo saudado na fundação do IRIB pelo eminente desembargador José Carlos Ferreira de Oliveira. As redes eletrônicas haverão de transformar o próprio Registro. Já não é possível manter uma estrutura organizativa baseada inteiramente num modelo “atomizado” de cartórios. Os Registros de Imóveis deverão se integrar numa complexa rede, “molecularizando-se”, interagindo com os usuários, com a administração pública, com os agentes do crédito imobiliários, com notários e com outros registradores, daqui e do exterior, prestando serviços pela rede mundial de computadores. Tenho escrito muito sobre esse tema e preocupa-me, sobremaneira, que o futuro do Registro de Imóveis não possa estar nas mãos justamente daqueles que dele deveriam cuidar com o maior zelo e interesse. O futuro do Registro de Imóveis deveria estar nas mãos dos próprios profissionais que atuam nos ofícios prediais, amparados e fortalecidos pelo Poder Judiciário, já que o integram – na feliz expressão de João Mendes de Almeida Jr. – na condição de “órgãos da fé pública”. (outono de 2014).

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