Condomínio – administração e representação – Matrícula – unificação – itens 77.2 a 78.4 – NSCGJSP em discussão

23 de janeiro de 201527 de junho de 2026 SJ NSCGJSP em discussão Ademar Fioranelli, Arrendamento rural, Código Civil, Condomínio, Condomínio - representação - administração, Especialidade do fato inscritível, especialização do fato inscritível, George Takeda, itens 77.2 a 78.4, Lei 6.015/73, Matrícula - unificação, NSCGJSP, protesto contra alienação de bens, Qualificação registral, Registro de Imóveis, representação, Ricardo Dip, União estável, Unificação de matrícula

Revisão das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – reunião do dia 11/09/14

RICARDO DIP – Nossa reunião é interessante sob muitos aspectos, entre eles o que mais tem me chamado a atenção é a decadência do ensino jurídico no Brasil. O problema é universal, é verdade. Mas é também grave entre nós. Nos mais de trinta anos em que lecionei na graduação, por mais esforço fizesse, não consegui resgatar em sucessivas novas classes, a cada ano, melhores resultados. E parece que a cada semestre se tornava mais difícil. Sempre me preocupei em estudar novos métodos a fim de que pudéssemos alcançar um melhor rendimento. Não tive êxito.

Ricardo Dip, Ademar Fioranelli e Sérgio Jacomino

“Les maux s’installent par les mots”

Diversamente, em nossos grupos de estudos registrais – tanto na Escola Paulista de Magistratura, quanto agora, aqui –, tenho encontrado resultados muito satisfatórios. É óbvio que temos de considerar o fato de que o público é diferente. Esse é um ponto importante, pois pode ser que aí esteja o mais agudo da explicação. Estamos tendo a oportunidade de fazer um trabalho de dupla direção metódica. Em parte, por uma via dedutiva, partindo-se do geral para situações concretas, singulares, e, de outra parte, a meu ver a mais relevante, por uma trilha indutiva, em que partimos de um caso, real ou ficto, iluminando as normas e alçando-nos a teoria do que estamos tratando de comentar.

Não conseguiríamos chegar a um sistema examinando apenas o caso, assim como, ao revés, também não conseguiríamos alcançar uma solução universal de problemas, partindo exclusivamente de uma posição apriorística, com artificiais ajustes dos casos ao modelo.

A propósito disso, quero recuperar um pouco do que versamos na aula passada. Ocorreu-me justificar a necessidade de uma terminologia adequada.

Nos tempos em que estive no Tribunal de Alçada Criminal, recuperei uma frase de célebre Professora de Direito penal na França, Michèle-Laure Rassat, em que diz ela não serem as palavras inocentes. Achei mais recentemente uma expressão muito boa, muito, além disso, pelo jogo homofônico em francês: “Les maux s’installent par les mots”, “os males se instalam pelas palavras”.

Esse é exatamente um tema nosso, ou seja, os males que se instalam pelo mau uso da terminologia. Na medida do possível, quando pudermos utilizar as expressões adequadas para referir conceitos e apreendê-los segundo a realidade, etiquetando-os adequadamente, nossa expressão se torna melhor, mais segura, mais clara, a comunicação, mais fácil e mais suscetível de ser bem representativa dos diálogos e do próprio fundamento dos estudos.

A propósito disso, quero fazer duas observações terminológicas e certa correção de rumos do que discutimos na sessão anterior. De vez em quando encontro soluções que me parecem novidades e, quando se vai ver, já estavam ditadas pela doutrina há muito tempo.

Matrícula – unificação homogênea e heterogênea, exauriente e não exauriente

A primeira distinção terminológica que me parece cabível é entre unificação homogênea e unificação heterogênea.

Na sessão anterior, distinguimos claramente uma unificação real, porque a lei menciona a unificação de imóveis e também a unificação de transcrição ou unificação de matrícula. Temos uma unificação que pode ser chamada de homogênea quando se tratar de dúplices ou mais transcrições, homogêneas tecnicamente, e uma unificação que se poderia chamar de heterogênea, qual seja a unificação formal relativa ao sistema misto: transcrição de um lado, matrícula de outro.

Outra observação que precisa ser corrigida é que, apesar de a norma dizer que, feita a unificação, encerram-se as transcrições, isso não é absolutamente verdadeiro. As transcrições podem ser encerradas, porque algumas unificações não são exauríveis. Basta pensar nas transcrições que se referem a dois ou três imóveis.

Temos, assim, dois tipos de unificação a acrescentar: a unificação exauriente, que exaure a transcrição, e a unificação não exauriente. Se fizermos uma combinação veremos, pois, que temos espécies diversas de unificação, segundo distintos critérios divisórios: unificação heterogênea, unificação homogênea, unificação exauriente e unificação não exauriente. Espécies que, à evidência, podem combinar-se.

Todos podem pensar que, do ponto de vista prático-prático, os resultados da unificação homogênea ou heterogênea serão exatamente os mesmos. Todavia, do ponto de vista doutrinário não é assim. É preciso encontrar as razões fundacionais para proceder desse modo. E quando a terminologia é segura parece mais acertado o caminho que podemos seguir.

GEORGE TAKEDA – A própria terminologia transcrição não existe. Não existe averbação de encerramento de transcrição…

RICARDO DIP – Frequentemente se dá que a matrícula foi aberta em cartório distinto de onde está a transcrição. Essa comunicação da abertura da matrícula quase nunca é feita, e mesmo que feita, daria um trabalho desnecessário ao cartório de origem. Uma vez que não praticará a matrícula, não há o menor interesse em lançar a averbação do encerramento. Nos cartórios com duplo sistema, entretanto, cujo imóvel permanece sob a competência originária, é um sistema adicional de controle….

Condomínio – administração e representação

77.2 Para a unificação de diversas transcrições e matrículas, não deve ser aceito requerimento formulado por apenas 1 (um) dos vários titulares de partes ideais.

Fiquei de ver o cotejo do item 77.2 com o artigo 1.324 do código civil. Seria importante que alguém pudesse trazer futuramente alguma luz sobre esse assunto. Ainda não vi o tema tratado no âmbito registral, mas comentei que isso foi matéria levantada numa execução de sentença de natureza ambiental. O caso concreto dizia respeito a dois condôminos de um dado imóvel. Um deles foi citado para ação ambiental e acertou com o Ministério público que demoliria a casa e reconstruiria a vegetação local. O Ministério público concedeu um prazo, que foi homologado pelo juiz. Decorrido o prazo sem que houvesse o cumprimento do acordo, o Ministério público pediu a execução, com cobrança de multa etc. e, nessa altura, o segundo condômino opôs embargos de terceiro, alegando que não poderia responder pela multa, porque não havia participado do acordo e nem tinha sido citado para a ação. O juiz entendeu que os interesses ambientais prevaleciam sobre qualquer interesse e rejeitou os embargos de terceiros. Houve recurso e uma Câmara Extraordinária do Tribunal deu-lhe provimento, entendendo que alguém não citado no processo não pode ser executado quanto a mandamento que não lhe dizia respeito. A surpresa, no entanto, foi que o Ministério público, que não havia prequestionado o dispositivo do art. 1.324 do CC, sustentou, em embargos aclaratórios, que o condômino que administra sem oposição dos demais comunheiros representa-os e fala em nome deles. Rejeitaram-se esses embargos de declaração, argumentando-se que se tratava de problema de regra processual e constitucional que envolvia o direito do contraditório.

Na nossa sessão anterior aventou-se a possibilidade de começarmos a discutir esse preceito em vista do que consta na Lei de Registros Públicos. Quase sempre quando a Lei 6.015/73 está copiada nas Normas de Serviço, há referência da lei em nota de rodapé, e aqui não há.

Assim, a questão é a de saber se se aplica ou não o Código civil nessa matéria. A tradição paulista não é essa. Lembro-me de uma época em que se deu um problema semelhante a esse, referente a condomínio edilício, em que estava sendo feita alteração de especificação sem anuência de todos os condôminos.

Não tenho dúvida de que a solução adotada pelas Normas seja mais adequada ao sistema do registro. Mas antes de saber se é adequado ou não, é preciso saber se é legal, uma vez que as Normas da Corregedoria não podem derrogar o Código civil.

SJ – O referido dispositivo do Código civil não pode abalar a ideia do direito de propriedade e todos os seus poderes próprios e inerentes. O dispositivo tinha correspondente no código civil de 1916 (art. 640). É preciso verificar se a disposição não trata, especificamente, de representação para mera administração…

GEORGE TAKEDA – Acho que é ato de administração normal, não de direitos reais.

RICARDO DIP – Esse argumento foi empolgado nos embargos de declaração, porque lá estava havendo disposição do imóvel. Mas aqui não se trata de disposição; é unificação.

SJ – Mas altera o objeto.

RICARDO DIP – Não está se dispondo nada.

GEORGE TAKEDA – Mas pode causar um prejuízo muito sério. Por exemplo, se tivermos dois imóveis, um com cinco mil metros quadrados e o outro com seis mil metros quadrados, unificando-os, teremos um imóvel com 11 mil metros quadrados. Quer dizer, no momento do desdobro, uma parte irá para a prefeitura e isso criará prejuízo ao proprietário.

RICARDO DIP – É um risco potencial. Mas acho que isso tem que ser examinado…

Armando Clápis, Paulo Tupinambá Vampré e Jersé Rodrigues da Silva.

SJ – O art. 1.324 reza que “o condômino que administrar sem oposição…”, ou seja, fala em poderes de administração e não poderes de disposição…

RICARDO DIP – Não é disposição aqui, é unificação.

GEORGE TAKEDA – O objeto de direito real foi modificado…

SJ – Tenho consciência das decisões do condomínio. O fundamento é o direito real de propriedade que traz como pressuposto alguns poderes inerentes ao domínio.

FRANCISCO VENTURA DE TOLEDO – A questão é saber se aquele condômino está efetivamente administrando sem a oposição dos demais…

RICARDO DIP – Exatamente, é a negativa da falta dessa oposição. Podemos utilizar esse argumento para dizer que não haveria elementos bastantes para isso, ou seja, faltava elemento de prova [1].

Esse tema precisa ser aprofundado. Eu quis chamar a atenção para o problema, porque isso é uma criação das Normas. Temos que ter a consciência de que há uma determinação partida de norma correcional, de caráter meramente administrativo e possivelmente conflitante com o Código civil.

Temos que encontrar elementos suficientes para justificar a razão pela qual o dispositivo do art. 1324 do Código civil não se aplica à unificação.

Deixei inclinada a minha posição na decisão dos referidos embargos de declaração. Só quero analisar uma possível compatibilidade entre a prática administrativa e a norma do Código civil, de modo que possamos saber de que forma enfrentar essa questão quando o problema surgir.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Não seria o caso de utilizar o raciocínio da divisão, ou seja, se para dividir é necessária assinatura de todos, não seria preciso também parar unificar?

RICARDO DIP –É justamente esse o raciocínio. Mas eu quero apenas saber sob quais fundamentos devemos afastar a aplicação do artigo 1.324 do CC. A disponibilidade não conta porque não está se falando em disposição. Se conseguirmos demonstrar que há potencialmente um detrimento em razão disso, o problema está solvido. Se seguirmos por esse lado, a questão é saber se isso basta em termos universais ou se teremos de provar caso a caso.

GEORGE TAKEDA – O oficial terá de usar o juízo da prudência.

RICARDO DIP – Talvez outro caminho haja, no âmbito da legitimação registral, do possível prejuízo do legitimado tabular que nada tenha a ver com a situação geral do condomínio. Não podemos contrapor Normas de Serviço ao Código civil.

JERSÉ RODRIGUES – Numa unificação, é comum observar a alteração do imóvel, afetando eventualmente até a prefeitura. Por prudência, por segurança jurídica, é bom que todos requeiram.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Não sei se se aplica ao caso, mas a Lei 6.015/73 diz que a averbação tem que ser feita a requerimento dos interessados. Interpretando a norma, interessados são todos aqueles que podem ter seu direito afetado…

RICARDO DIP – Essa norma teria de ser aplicada por analogia à unificação. Ela até é razoável, mas continuamos com o mesmo problema. O melhor argumento até agora foi o do doutor Francisco Ventura de Toledo quanto à falta de prova da administração sem oposição dos demais. Isto é, a impossibilidade de sabermos, concretamente, se a administração se dá com o consentimento de todos. Além disso, o registrador não pode fazer prova testemunhal.

SJ – Na disposição é necessária procuração expressa e específica para que haja a representação dos interesses do proprietário. Quando se trata de disposição do direito, ou de alteração da destinação, é sempre necessário que haja expressa concordância dos comproprietários, ninguém pode alterar a coisa contra a sua própria vontade.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Poderia ser aplicado, por analogia, o item 138.8 [2].

RICARDO DIP – Se as Normas de serviços não repetem o que consta da lei, e as Normas são uma criação administrativa do Judiciário, elas não podem concorrer com o Código civil. A minha indagação é se se aplica a norma do Código civil ao caso em que se pede a unificação. Eu estou inclinado a entender que não se aplica, mas precisamos de argumentos mais concretos para defender essa ideia.

ADEMAR FIORANELLI – O artigo 234 da Lei de registros públicos refere “ao mesmo proprietário”. Quando há proprietários com frações ideais distintas, com dois, três ou quatro imóveis, tem-se que igualar os quinhões, ou seja, A, B e C têm que ter quinhões idênticos nos imóveis a serem unificados…

RICARDO DIP – Nesse caso não há dúvida de que todos têm de requerer.

SJ – O artigo 1324 do código civil tem que ser coordenado com os artigos referentes aos poderes de representação, em especial o art. 119, que diz: “É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou”.

Francisco Ventura de Toledo, vice-presidente da ARISP

RD – Precisamos de argumentos doutrinários a respeito dessa norma. Em todas as unificações, esse problema pode dar-se, independentemente de saber se é apenas um proprietário ou todos eles que requerem. O problema é saber se aquele que pede tem legitimidade para fazê-lo sozinho. Propendo a achar que vocês estão com a solução certa, mas não podemos deixar de considerar o art. 1324. Por que não encontrar um argumento decisivo?

Ainda nesse caso que eu mencionei, tenho a impressão de que o STJ vai prover eventual recurso, talvez por prevalência do interesse ambiental. O argumento que usei foi esse, de que, na espécie, já se passava da mera administração…

77.5. Tratando-se de unificação de imóveis transcritos, não se fará prévia abertura de matrículas para cada um deles, mas sim a averbação da fusão nas transcrições respectivas.

RICARDO DIP – Não gostei dessa construção. Por que só tratando-se de unificação de imóveis transcritos não se fará abertura de matrículas para cada um deles? E se se tratar de unificação pelo sistema duplo, heterogêneo? Bastava dispor “Tratando-se de unificação, não se fará prévia abertura de matrículas…” E para piorar, o dispositivo segue dizendo “…mas sim a averbação da fusão nas transcrições…”. Que fusão, se estamos tratando de unificação? Não há fusão de transcrições.

É claro que compreendemos a ideia do dispositivo, mas seria contraisonômico apanhar duas transcrições, abrir matrícula para cada um dos imóveis e depois unificar, encerrando as matrículas anteriores. Ora, se a norma está aí é porque, muito provavelmente, alguém já procedeu assim.

Especialização do fato inscritível

São requisitos do registro no Livro nº 2:

a) a data;

b) o número e data da prenotação;

c) o nome do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, com a respectiva qualificação;

d) o título da transmissão ou do ônus;

e) a forma do título, sua procedência e caracterização;

f) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive juros, se houver;

g) demais dados que influenciem na constituição, modificação ou extinção do direito real, ou expressamente previstos em lei (ex. condição resolutiva, direito de acrescer no usufruto, encargo nas doações, localização da coisa no penhor).

RICARDO DIP – Dentre outras coisas que gostaria de destacar é a relevância para os registros da menção do fato inscritível e sua especialização. Isso está na lei.

Frequentemente, quando ouvimos falar de especialidade, fala-se na especialidade subjetiva, objetiva, e pouco se fala da especialidade do fato.

Eu estava na minha primeira passagem na condição de juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça quando me deparei pela primeira vez com essa questão. Era uma escritura em que um prefeito municipal transmitia imóveis para súditos do local. Não dizia se era doação ou compra e venda, até porque, politicamente, não interessava dizer isso. O registrador local suscitou dúvida e houve impugnação. Pela primeira vez, o Conselho Superior da Magistratura examinou a necessidade da especialização do fato inscritível[3].

Além da relevância publicitária, a especialização do fato inscritível tem certa relevância histórica para fins judiciais. É importante ressaltar que uma das funções do registro é dar elementos para uma eventual eficácia ofensiva ou defensiva no âmbito do Judiciário. Obviamente que há outros aspectos secundários, por exemplo, para fins de cobrança de emolumentos e tributação, muito embora todos saibam que sou absolutamente contrário à fiscalização de tributos pelo registrador, e mais ainda, que estas questões impeçam o registro. A importância está no fato de melhor caracterizar a dupla eficácia, ofensiva e defensiva, projetada para o plano judicial.

78.1. O testamento não é título que enseje registro de transmissão.

GEORGE TAKEDA – Mas há transmissões antigas que integram testamentos. Há transcrições que mencionam, por exemplo, que a doação está sendo feita sob a condição de se rezar a missa, cuidar dos assuntos relativos a cemitério etc. Se essas informações estiverem contidas na partilha, acabam figurando no registro.

SERGIO JACOMINO – Vale a pena criticar o dispositivo na limitação que induz (“registro de transmissão”). Há hipóteses diversas previstas em testamentos – instituição de usufrutos, habitação, cláusulas etc. que hão de figurar na partilha ou adjudicação. Não seria melhor indicar simplesmente “o testamento não é ato [ou título] passível de registro”? A contrario, outras hipóteses seriam registráveis?

(Discussão geral)

78.2. É vedado o registro da cessão, enquanto não registrado o respectivo compromisso de compra e venda.

RICARDO DIP – Não é uma questão de falar diretamente do princípio da continuidade, mas o registro, também pelo aspecto do fato, há que ter certa consecutividade.

Alguém disse muito bem que a matrícula consiste numa biografia jurídica do imóvel, ela tem que retratar as vicissitudes do bem. Da mesma forma que, no registro civil, não tem sentido registrar primeiro o óbito e depois o nascimento, no registro de imóveis também não há congruência na inversão dos fatos. Isto reforça a ideia do caráter gráfico da matrícula, ou seja, deve haver uma sequência, um método que permita divisar um elo, uma consecutividade, um “encadeamento lógico”, conforme Afrânio de Carvalho. Não haveria esse encadeamento lógico se se registrasse uma cessão quando não há o que ser cedido segundo o registro. O que teríamos, no fundo, seria um concurso de uma publicidade extrarregistral com uma publicidade registral, e isso não convém.

Protesto contra alienação de bens e o direito ao esquecimento

78.3. O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis.

Aproveito o ensejo para fazer um rápido histórico sobre esse assunto, um dos mais interessantes assuntos debatidos desde há cerca de trinta anos.

Tínhamos duas posições bem delineadas, uma de São Paulo e outra do Rio Grande do Sul. Em São Paulo, negava-se a possibilidade de inscrição em todos os casos, seja por ato de registro ou de averbação, e no Rio Grande do Sul, admitia-se amplamente, com forte argumentação do eminente Desembargador Décio Erpen.

Propôs-se uma solução intermédia que não obteve nenhum sucesso porque dependia de um instrumento legislativo que não existe entre nós, qual seja: a inscrição provisória.

Há quem diga que a prenotação é uma inscrição provisória, mas o fato é que a verdadeira inscrição provisória é aquela que tem prazo certo e se supõe que seja lançada no livro próprio para a instituição de direitos com alguma permanência e não para uma preservação registral in itinere.

Em alguns países funciona da seguinte forma: registra-se a penhora com prazo certo. Se, em três anos, não houver notícia de arrematação, adjudicação ou algo que o valha, a penhora caduca. Se o juiz quiser prorrogar o registro, ele pode determinar a prorrogação.

Sempre me pareceu que o protesto publicado por edital em regra não surte efeito, na medida em que nem sempre se toma conhecimento dessa publicação. O adquirente pode vir a ser acusado de má-fé por ter adquirido um imóvel sem saber que havia um protesto contra alienação de bens feito em outro Estado, envolvendo todo o patrimônio do legitimado tabular. Nesse sentido, eu sugeria que o protesto contra alienação de bens fosse publicado no registro de imóveis, mas de maneira provisória. Isso porque a averbação de um protesto contra alienação de bens desabona juridicamente a situação do imóvel, dificultando-lhe posteriormente a alienação. Supõe-se que, para tornar ineficaz essa averbação, seria preciso mover uma ação judicial ou estabelecer um acordo seguramente muito mais custoso.

Não me parecia conveniente, de um lado, não se admitir a inscrição, e de outro, permitir uma inscrição que não concedesse, um dia, o direito ao esquecimento. Naturalmente essa minha posição ficou meramente lançada na Revista de Direito Imobiliário, mas não teve nenhum efeito[4].

No Rio Grande do Sul, soube-se que não logrou êxito a experiência admitindo a inscrição do protesto contra alienação de bens. Também é sabido que, posteriormente, o egrégio Superior Tribunal de Justiça determinou a prática do ato no registro de imóveis. Tomou-se isso, entre nós, como decisão de eficácia vinculante. Com todo o respeito ao que entendeu nossa Corregedoria Geral da Justiça, não sei se era o caso de alterar, sem mais, o entendimento antes firmado[5]. Há outras questões em que nossa jurisprudência administrativa diverge de posições jurisdicionais. Por mais que esse instituto tenha pouca repercussão no registro de imóveis, o fato é que a averbação do protesto produz um efeito extremamente grave em relação ao direito do proprietário titular do registro.

GEORGE TAKEDA – Normalmente recebemos o protesto de natureza contenciosa, em sede de medida cautelar. Assim, sendo o poder geral de cautela do juiz, ele pode determinar o protesto.

RICARDO DIP – O problema é efetivamente o protesto definitivo averbado na matrícula. Temos que verificar também se existe a possibilidade de prescrição desse protesto…

Registro de arrendamento rural

SJ – Sobre a averbação do arrendamento, eu entendo que as NSCGJSP poderiam prever certas exceções. No arrendamento rural existe o direito de preferência. O Estatuto da Terra, no art. 92, parágrafo terceiro, diz que no caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo. E no parágrafo quarto, que: O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis[6] [7] [8].

RICARDO DIP – Durante algum tempo, a questão relativa aos numerus clausus do inciso I do art. 167 da LRP, chegou a tal extremo que se julgava que nem mesmo previsto em lei que não fosse a Lei de Registros Públicos, poderia admitir-se o registro[9].

GEORGE TAKEDA – Voltando novamente à questão da nomenclatura, arrendamento é um termo genérico. Quando se trata de imóvel urbano o nome usado é locação, cuja lei específica fala em averbação. Por que não haverá na lei rural, que é o gênero?

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Sobre o arrendamento, no REsp nº 1.339.432-MS, Rel. Luis Felipe Salomão, j. 16.04.13, o STJ entendeu que o direito de preferência só se dá quando o arrendamento é acompanhado de efetiva posse. Quando há só o contrato de arrendamento, sem a posse, é uma forma de locação, conforme comentado pelo Dr. Takeda, não estabelecendo o direito de preferência.

RICARDO DIP – Vamos pensar em termos de reflexos no registro. A posse não pode ser verificada pelo registrador. Sendo assim, voltamos ao mesmo problema, ou seja, é possível registrar, mas saber se existe direito de preferência ou não, passa a ser um problema do Judiciário. Esse registro é de interesse de terceiro.

78.4. A ausência no título da profissão e residência do adquirente e do nome e qualificação de seu cônjuge não obstará o registro, desde que esses dados sejam comprovados por documentos oficiais e declaração de profissão e residência.

RICARDO DIP – Já conversamos sobre isso anteriormente. A exigência de declaração de profissão e residência é absolutamente desnecessária.

União estável – problemas avistáveis

SJ – Aproveitando o tema da qualificação do cônjuge e a presença dos notários, quero transmitir uma dúvida de uma notaria do interior sobre a união estável[10]. Quando nas escrituras as partes estão qualificadas como conviventes em união estável, o fato deve ser objeto de registro no Livro “E” do Registro Civil. Pergunta-se: se houver um contrato de união estável, dispondo ou não sobre o regime de bens, sempre deverá ser objeto de registro no Livro 3? Temos interpretado a norma que prevê o registro do contrato no Livro E. Se houver estipulação de regime de bens diverso do legal, que se presume também para a união estável, aí sim o registro seria feito no Livro 3. Tivemos um problema no cartório de um contrato que pactuava o regime da comunhão parcial de bens. Achei que esta declaração ensejava o registro, era uma manifestação de que aquele era o regime escolhido de modo expresso, a fim de extremar toda e qualquer dúvida. Mesmo que haja a presunção por lei, nada impede que se confirme por manifestação de vontade a adoção daquele regime, não de outro.

VOZ NÃO IDENTIFICADA DE MULHER – Todos os contratos devem ser registrados no Livro E.

SJ – Mesmo quando não há contrato, só a mera declaração?

RESPOSTA – Se a pessoa for casada e separada de fato não pode registrar no Livro E, não pode sequer lavrar a escritura…

Pergunta SJ – E no contrato cujos adquirentes são conviventes em união estável, se houver algum impedimento como pode esse contrato ingressar no registro?

Maria Beatriz Furlan – Temos encontrado problemas para registrar essas situações no Registro Civil. As normas de serviço da Corregedoria são bem restritivas a respeito da união estável. Certa vez, recebi um inventário em que o juiz atribuía a meação à convivente. A meu ver, está claro que o juiz, ao atribuir a meação à convivente, reconheceu a união estável. No entanto, para o registro civil, a união estável tem de estar expressamente reconhecida no inventário. Ou seja, esta situação nos deixa engessados e acaba impedindo o ingresso do contrato no registro.

(Discussão geral)

VOZ NÃO IDENTIFICADA – São várias situações que devem ser analisadas de forma individual. Há pessoas sem nenhum tipo de contrato, que simplesmente se declaram em união estável. Existe a união estável formal, que pode se dar por escritura pública, contrato particular ou por sentença declaratória. Nesta, há escritura pública judicial registrada e não registradas, além de pessoas casadas, mas separadas de fato…

SJ – Não está nas normas um complicador decorrente disso. A lei que trata da união estável fala no contrato escrito[11]. Pode ser um instrumento particular? Se neste instrumento particular constar o regime da separação de bens, o devemos registrar?

(Discussão geral)

RD – Um ponto a ressaltar, nesse capítulo, é que as Normas de serviço não podem criar normas, salvo as técnicas a que se refere o inciso XIV do art. da Lei 8.935, matéria que exige um tratamento que até o momento não se fez à altura.

O problema é inicialmente de contenção constitucional. O Poder judiciário, na esfera administrativa, está diretamente sujeitado ao princípio da legalidade, tanto quanto os registradores estão sujeitos ao princípio da legalidade, e não se pode dissidiar dessa legalidade, seja menosprezando normas expressas, seja criando normas próprias diversas das que estão na lei, ou preenchendo lacunas.

Além de ferir o princípio da legalidade, acaba-se criando em relação a terceiros que não são destinatários das normas administrativas obrigações e supostos direitos; por exemplo, uma pessoa que entende ter o direito subjetivo de obter certidão em duas horas, se não a recebe nesse prazo, passa a ter direito de reclamar de deficiência do serviço, com todas as consequências que se podem extrair no plano disciplinar, civil, indenizações etc.

Esse caminho é grave. É preciso voltar as atenções para o cumprimento estrito da legalidade e o respeito à segurança jurídica do registrador e do notário. Por que eu posso ter um acórdão reformado sem que haja uma responsabilização disciplinar pelo meu equívoco, por ter interpretado de uma forma ou de outra, e o registrador e o notário não podem?

Precisamos voltar a uma visão sistêmica. Existe um processo legal para apurar a recusa tida por injustificada, o processo da dúvida. Por que com o registro e com as notas o processo tem que ser diferente? Em que o erro do registro e das notas se torna mais grave que o erro cometido pelo juiz? Ou os senhores não estão sujeitos ao princípio da legalidade?

Agora, quando há dolo, desrespeito ou suspeita de fraude é outra história.

Estamos esquecendo uma coisa muito simples. Isso tudo é dialético. Estamos há vários dias reunidos, um diz uma coisa, outro diz outra coisa, um pondera um argumento, outro pondera outro argumento, até que se decide estudar melhor um ou outro argumento. Esse é o direito. Será possível que só com os registros e com as notas é que não haverá necessidade?

Notas do Editor

[1] Pontes de Miranda qualifica essa situação como “administração sem explícita deliberação”. Adverte que esse “administrar pela não-oposição”, não alcança todos os efeitos que produziria uma resolução explícita, de caráter formal. Bastaria pensar na exigência de mandato especial e expresso para alienação ou oneração de bens imóveis (art. 661 do CC, STF RE 25.851 e STJ REsp 31.392-SP, rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 25.8.1997). Trata-se, pois, de uma presunção juris tantum. Diz o mesmo Pontes de Miranda: “o condômino que administra presume-se com o mandato dos outros. Despesa, ou dívida, que, feita por ele, somente a ele obrigaria, conforme o art. 625, obriga a todos se é ele quem administra e se trata de ato de administração”. E concluiu: “o ônus de afirmar que não houve mandato cabe aos outros condôminos, na ação que alguém propuser contra eles, pelo ato do condômino presumidamente mandatário; e, sobre esse ônus, o de prová-lo”. (Tratado, T. XII, § 1.293). Como se fará esta prova negativa? Tratando-se certos atos de administração do condomínio uma mera presunção, ouso sugerir que o registro não se deve compadecer de incertezas e indefinições, nem depender de dilação probatória para que tornar plenamente eficaz e indisputado o ato administrativo de fusão ou de unificação. Em regra, o registrador não pode aferir circunstâncias externas ao título – nem presumir eventual mandato tácito com o mero requerimento de averbação (de fusão, de unificação ou de desmembramento) firmado por um dos condôminos. Embora o ato de fusão ou de unificação não represente propriamente uma disposição de direitos, insisto na ideia de que o objeto do direito se modifica. Não se pode olvidar que os fatos representados na matrícula (descrição física do bem e de eventuais acessões físicas) estão cobertos pelo manto da legitimação registral. A LRP exige a postulação de todos os interessados (inc. II do art. art. 13 cc. o § 1º do art. 246), fazendo presumir, com isso e igualmente, que todos os legitimados registrais possam ter eventual interesse na mutação física experimentada pelo imóvel. Além disso, o art. 234 da LRP alude a “proprietário”, aqui no sentido de gênero. Nos casos em que, no Registro admite-se, excepcionalmente, a postulação de um só condômino, presumida a concordância dos demais, a lei regula expressamente a espécie. Exemplos são colhidos na própria LRP: inscrição do contrato de locação (inc. III do art. 169) ou retificação de registro (§ 10º do art. 213). No primeiro caso, bastará a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador; no segundo, a comunidade poderá ser representada por qualquer dos comproprietários. Tratam-se de regras excepcionais e assim são tratadas no conjunto da lei. Um último argumento: O art. 1.314, § único, do CC. reza que “nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum”. As mutações físicas como unificação e desmembramento podem representar alterações da destinação da coisa comum e o caput do referido art. 1.314 prevê que o consorte pode exercer todos os direitos compatíveis com o estado de indivisão – respeitados, obviamente, os direitos dos demais.

[2] Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em 15 (quinze) dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação.

[3] Sobre “especialização do fato inscritível”, vide: Ap. Civ. 10.825-0/3, São Paulo, j. 11.12.1990, DJ 11/01/1990, res. Rel. Milton Evaristo dos Santos.

[4] Salvo melhor juízo, o texto será este: DIP. Ricardo. Do protesto contra alienação de bens e o registro de imóveis – Registro de Imóveis [vários estudos]. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris, 2005, p. 371-376. Sobre o mesmo tema, confira: DIP. Ricardo. Nulidades, cancelamento de registro e bloqueio de matrícula. In Boletim do IRIB n. 320, jan./mar. 2005. Cfr. também texto de introdução à jurisprudência selecionada com farta indicação de doutrina e jurisprudência: JACOMINO. Sérgio. Protesto contra alienação de bens. Acesso ao Registro franqueado. In RDI 63, jul./dez. 2007.

[5] No Estado de São Paulo, a averbação do protesto contra alienação de bens foi autorizada sob certas condições. Cfr. Provimento CG 20/2007, de 13.7.2007, des. Gilberto Passos de Freitas. O parecer que embasou a edição do dito Provimento foi redigido por Vicente de Abreu Amadei: Processo CG 485/2007, São Paulo, parecer de 5.7.2007.

[6] O arrendamento rural vem previsto no art. 92, § 5°, da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra. O tema do arrendamento rural é espinhoso. Nos precedentes abaixo citados desenvolve-se a tese de que o arrendamento rural, diferentemente da locação urbana (cuja inscrição é meramente facultativa), por representar expressão de norma de ordem pública, obrigatória, prevalece independentemente da vontade das partes contratantes ou do registro no cartório imobiliário. Além disso, o instituto não se acha elencado no rol do art. 167 da LRP. Por todas essas razões, o seu registro não tem, sido permitido. Neste sentido: Ap. Civ. 1.956-0, São Paulo, j. 13.6.1983, DJ 13.7.1983, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 23.757-0/2, Piracicaba, j. 11.5.1995, DJ 26.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga; Ap. Civ. 32.930-0/3, Marília, j. 15/08/1996, DJ 21/11/1996, des. Márcio Martins Bonilha; Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/03/2010, DJ 25/05/2010, rel. des. Munhoz Soares;

[7] Um aspecto não enfrentado nas decisões referidas na nota anterior é o fato de que os contratos de arrendamento rural podem ser celebrados por meio de “contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária”. Como haveremos de registrar um contrato tácito? O detalhe não passou despercebido pelo min. Aldir Passarinho no RESP 263.774: “O art. 92, caput, é bastante claro em prever o contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre ambos, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no R.G.I. Aliás, o contrato tácito nem teria como ser registrado”. (REsp 263.774, j. 15/08/2006, rel. min. Aldir Passarinho Júnior). No mesmo sentido: REsp 904810, j. 15/02/2007, DJ 19/03/2007, rel. min. Humberto Gomes de Barros; REsp 164442, DJe 01/09/2008, rel. min. Luis Felipe Salomão. Em vista da admissão de acesso no Registro Predial em vários estados (v.g. art. 393 da Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ do RS), poder-se-ia admitir o acesso do contrato de arrendamento rural, quando expresso, publicidade de mera notícia, sem qualquer repercussão no direito que decorre da posse e do exercício da atividade agrícola ou pecuária.

[8] Ainda sobre o tema, R. Dip advertiu-nos que a Lei Federal 8.629/1993 (art. 23), ao alterar a Lei 5.709/1971, impôs a forma pública para celebração dos contratos de arrendamento rural. Parece evidente que, nestes casos, não cabe cogitar de arrendamento tácito. Não está em causa, aqui, o direito de preferência do arrendatário. O que a lei sinaliza é o controle registral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros. Portanto, nos casos de arrendamento rural celebrado com estrangeiros será requisito essencial de validade do negócio jurídico a forma pública (escritura pública – art. 23 da Lei 8.629/1993 c.c. art. 8º da Lei 5.709/1971). O registro tornar-se-ia obrigatório (art. 168 da LRP) já que se aplicam ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro” (§ 1º do art. 23 da citada Lei 8.629/1993).

[9] Para uma visão geral do problema recomendo: DIP. Ricardo. São taxativos os atos registráveis?

[10] Sobre o tema da união estável, as novas NSCGJSP inovaram. A união estável é objeto de registro no RCPN da sede ou 1º subdistrito da comarca – seja a declarada judicialmente, seja a estabelecida por escritura pública (item 1, “k” c. item 113, Cap. XVII – Provimento CG 41/2012). O registro somente poderá ser feito nas seguintes hipóteses: solteiros, viúvos, divorciados judicialmente ou por escritura pública (idem, item 115). A união estável deverá ser anotada nos assentos de nascimento e de casamento dos conviventes (idem, item 137). Já no Registro de Imóveis, analogamente ao tratamento dado ao casamento, quando adotado de regime de bens diverso, o pacto que regule o regime de bens dos companheiros deverá ser registrado no Livro 3 (item 11, n. 11, cc. item 80, “d”,Cap. XX), sem prejuízo da averbação respectiva nas matrículas relativas a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos companheiros, “inclusive os adquiridos posteriormente ao contrato ou reconhecimento judicial da união estável” (idem, item 11, “b”, n. 1). Um aspecto interessante, que distingue a união estável do casamento, é o fato de que as escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável serão registradas no Registro de Imóveis da comarca em que companheiros têm ou tiverem seu último domicílio, “sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade ou dos que forem sendo adquiridos” (item 85, Cap. XX).

[11] A Lei 9.278, de 1996, dispôs que a aquisição de bens móveis e imóveis a título oneroso são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, passando a pertencer a ambos, em condomínio e em partes iguais, “salvo estipulação contrária em contrato escrito” (art. 5º). Do mesmo teor o art. 1.725 do CC. Por paralelismo das formas, deve-se exigir o contrato celebrado perante o tabelião público? As NSCGJSP sugerem que sim, na redação dada aos itens 11, n. 11; 11, “b”, n. 1 e 80, “d”, todos do Cap. XX. Alude-se, sempre, a “escritura pública”.

Edição: Sérgio Jacomino. Revisão: Ricardo Dip. Fotos: Nataly Cruz. Vídeos: Eduardo Chaves.

Matrícula – cancelamento, encerramento, fusão. Itens 73 – 77.2. NSCGJSP em discussão

4 de novembro de 201427 de junho de 2026 SJ NSCGJSP em discussão Ademar Fioranelli, Cancelamento de Matrícula, duplicidade de matrículas, encerramento de matrícula, fusão de imóveis, George Takeda, itens 73 a 77, Lei 6.015/73, Matrícula, NSCGJSP, Qualificação registral, Registro de Imóveis, Repristinação, restrições urbanísticas, Ricardo Dip, unificação de imóveis

Revisão das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – reunião do dia 04/09/14

Nesta edição, publicamos a íntegra das discussões das Normas de Serviço com a inovação de reproduzir, diretamente, os pronunciamentos do coordenador, des. Ricardo Dip, e dos participantes nos debates. Com isso registramos, de modo natural, o transcurso dos trabalhos, limitando, ao máximo, a pós-edição. SÉRGIO JACOMINO, editor.

Matrículas – cancelamento e encerramento

RICARDO DIP – Iniciaremos hoje com o exame dos itens 73 e 74, que são mais fecundos do que podem parecer a uma primeira leitura e que tratam do cancelamento e do encerramento da matrícula.

Na doutrina registral brasileira, não há um tratamento aprofundado dessa matéria à luz das normas existentes e com a riqueza de variações que o tema sugere.

O cancelamento da matrícula é uma espécie que advém de um gênero próximo, que é o do cancelamento do registro em geral. Este, por sua vez, é subgênero das causas de extinção do registro. Há uma série de causas extintivas do registro – dentre as quais o cancelamento.

Assim e apenas para ilustrar o ponto, outra causa extintiva do registro é a perempção. A perempção leva ao cancelamento tácito do registro, ainda que não haja a inscrição do cancelamento.

Renúncia, perempção, caducidade, usucapião, todas são formas de extinção que têm de ser vistas à luz do artigo 252 da Lei de Registros Públicos, dispositivo do direito brasileiro que altera um tanto a possibilidade de empréstimo da doutrina estrangeira. Prevê esse dispositivo que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Essa norma dá um tempero específico ao cancelamento no direito brasileiro.

Cancelamento e encerramento – distinções

RD. Passemos a analisar as diferenças existentes entre o cancelamento e o encerramento do registro.

O encerramento consiste num entrave à escrituração sucessiva, mas o registro tal como até então praticado persevera em seus efeitos. Já o cancelamento é efetivamente uma forma extintiva dos efeitos do registro, não sendo exato, todavia, considerar que, uma vez já expresso o registro anterior, este, cancelado, desaparecerá como se nunca tivesse existindo.

O cancelamento opera-se de maneira formal. No entanto, conforme dispõe o art. 252 da Lei de Registros Públicos, seu efeito publicitário deve persistir retroativamente para salvaguardar a boa-fé daqueles que confiaram na aparente validade do registro. Não se pode pretender, entrementes, com base numa certidão expedida posteriormente pelo registro, que esses efeitos de publicidade se estendam, para efeitos de prova inclusive, para além de sua desregistração. Há, pois, importante distinção entre os efeitos produzidos até o marco cancelatório −e que, de algum modo, ainda devem subsistir (quando menos, no domínio da boa-fé de terceiros)− e os que se almejem recolher depois de expresso o cancelamento.

Matrícula – cancelamento somente pela via judicial?

73. A matrícula só será cancelada por decisão judicial.

RD – O cancelamento do registro pode ser pleiteado por diversas formas, por exemplo, mediante renúncia abdicativa. No caso da matrícula, porém, o cancelamento só poderá efetuar-se por meio de título judicial.

Hipóteses cerebrinas, a propósito, não deixam de aparecer de vez em quando. Ainda ontem proferi, no Tribunal, voto de terceiro juiz, num caso curiosíssimo, que não dizia respeito diretamente ao registro, mas mostrava o surgimento de hipóteses práticas que escapam àquilo que se entende no comum dos problemas e na ortodoxia das soluções.

Uma determinada pessoa jurídica – que goza de isenção tributária – é proprietária de dois lotes em um terreno onde há outros quatro lotes de proprietário diverso. A pessoa jurídica, titular dos dois lotes, resolveu dá-los em locação para o outro referido proprietário, que ali construiu um único imóvel sobre os vários terrenos (os próprios e os alheios), com a autorização da Prefeitura local. Com a unificação do cadastro na Administração, receando a cobrança tributária, aquela pessoa jurídica ajuizou de ação de cancelamento da inscrição cadastral administrativa. Esse caso nos mostra que aquilo que parece somente exemplo de escola, nem sempre o é. Pense-se, por exemplo, na possibilidade de alguém querer renunciar a uma dada matrícula.

No caso da abertura de uma matrícula em duplicidade, os registradores terão de depender de uma decisão judicial para proceder ao cancelamento da matrícula sobreposta?

GEORGE TAKEDA – Já vi acontecer um caso em que a pessoa já havia aberto a matrícula, mas, por algum motivo, talvez por falha do indicador pessoal, foi aberta nova matrícula e o registro efetuado na nova. Quando se descobre o erro, o correto é fazer o cancelamento da segunda matrícula e transportar o registro para a primeira.

RICARDO DIP – Mas o senhor faria o cancelamento de ofício ou dependeria de decisão judicial?

GEORGE TAKEDA – Quando não há prejuízo a terceiro, o cancelamento pode ser feito ex officio.

ADEMAR FIORANELLI – Eu já tive um caso de compromisso de venda e compra registrado em uma matrícula e a escritura definitiva registrada em outra que foi aberta posteriormente. Nesse caso, também não houve prejuízo a ninguém. Em situações como essa, dou prevalência à primeira matrícula.

RICARDO DIP – A discussão central é saber se o registrador pode cancelar a matrícula de ofício, quando o item 73 diz que a matrícula só poderá ser cancelada por decisão judicial. É por isso que comecei dizendo que uma regra, tão ostensivamente pequena como essa, pode ser mais fecunda e cheia de problemas do que parece. Falar que só se pode fazer o cancelamento por decisão judicial é, na verdade, uma forma de defender o objeto imobiliário e os registros que nele se encontra, na expectativa de que se trate de matrícula de larga data. Não penso que a norma se refira a um caso de mera sobreposição ou duplicidade. Talvez a palavra “só” do item 73 seja excessiva.

Durante correições em cartórios do litoral paulista, descobri situações que colocam com especial cuidado o problema do cancelamento. Em dado cartório foi encontrado um imóvel com cinco matrículas. A primeira reação foi manter a primeira matrícula e cancelar todas as subsequentes. Quando vazou a informação de que havia correição no registro de imóveis da cidade, os adquirentes de lotes, informados de que suas matrículas poderiam ser canceladas, compareceram ao cartório, dizendo que a quinta matrícula é que era a correspondente à realidade dominial do imóvel. E todos concordaram, assinando um termo de compromisso e responsabilidade nesse sentido.

Eis aqui o primeiro problema. Mediante um mero consentimento formal do suposto legitimado tabular, impediu-se o cancelamento das matrículas anteriores. Há outras hipóteses em que não se pode dizer pura e simplesmente que o cancelamento levaria à desregistração.

Como se procede no caso de ser aberta uma matrícula para o registro de um compromisso de compra e venda e outra para o registro de uma cessão desse mesmo compromisso de compra e venda? Cancela-se pura e simplesmente ou procede-se à averbação por transporte?

Sérgio Jacomino: havendo segurança absoluta, consolidam-se os registros e se encerra uma das matrículas (geralmente a segunda).

A norma do item 73 refere-se aos casos em geral. É preciso ter cautela e evitar os cancelamentos o mais possível porque, ao contrário do encerramento, o cancelamento efetivamente desregistra, principalmente quando se considera a possibilidade da preservação de uma matrícula posterior que, embora tenha sido objeto da sobreposição, é a que verdadeiramente retrata a realidade.

Des. Ricardo Dip: Cancelamento de matrícula – só por ordem judicial?

Matrícula – cancelamento parcial.

Embora não esteja referido no texto das normas, há também a possibilidade de cancelamento parcial das matrículas. Não sei se convém a prática de cancelamentos parcelares, mas, teoricamente, é perfeitamente possível. Cancela-se a matrícula quanto aos imóveis B e C e mantém-se o registro do imóvel A. Também é perfeitamente possível a repristinação do cancelamento do cancelamento. Há muitos problemas envolvendo a questão da nulidade e da anulabilidade, ou da nulidade absoluta e da nulidade relativa e o seus reflexos para o registro.

O cancelamento pode dar-se por diversos motivos. Pode ser por erro do título, por estar em dissonância com a realidade, ou também por erro do cartório. É o caso, por exemplo, da abertura de matrícula com duplicidade de registros.

Repristinação de cancelamento

No caso de inexatidão registral, o erro pode estar no cancelamento. É perfeitamente possível e bastante corriqueiro o registrador trocar a ordem dos algarismos da matrícula. Assim, ao receber um mandado judicial para o cancelamento da matrícula 20.020, ele pode cancelar, por equívoco, a matrícula 20.200. Esse é um caso de nulidade absoluta por erro do registro. Eis aí que caiba o cancelamento do cancelamento.

Nós precisamos distinguir os casos em que o cancelamento do registro ocorre por erro registral em vista de nulidade absoluta, e o cancelamento do registro cujo erro advém do título, uma sobreposição parcial do imóvel etc.

No primeiro caso, não há dúvida de que o cancelamento do cancelamento tem efeito repristinatório, ou seja, desregistra-se o cancelamento; o registro retorna com todo vigor, como se nunca tivesse desaparecido.

Na hipótese de equívoco cometido pelo registrador que cancela indevidamente um título, deve constar na matrícula a seguinte informação:

R1 – compra e venda.
AV2 – cancelamento do R1.
AV3 – cancelamento do cancelamento [vg. da av. 2].

Aquele primeiro registro continuará em vigor como se nunca tivesse sido considerado inválido, inexistente, nulo etc. [1]

Além da repristinação, outra situação bastante interessante envolve o tema da publicidade. O cancelamento também precisa ser analisado sob a óptica do art. 252 da LRP. Dá-se, aqui, por exemplo, a circunstância da duplicidade de matrículas com duas linhas filiatórias.

O Conselho Superior da Magistratura paulista adotou durante algum tempo o entendimento de que a duplicidade de matrículas neutraliza os efeitos da presunção resultante do registro. Ou seja, se houvesse duas matrículas referentes ao mesmo imóvel, cada uma delas apontando um titular diferente, não prevaleceria nenhuma, porque seria, então, necessário considerar a data da prenotação. E, se assim se fizesse, estaríamos dando à prenotação um efeito persistente, que a prenotação não possui.

Houve decisões em dois sentidos na Corregedoria Geral de São Paulo: em alguns casos, prevaleceu o entendimento da prioridade reportada à prenotação, mantendo-se a matrícula anterior. Quando houve o antes referido episódio no cartório do litoral paulista, a posição que, em contrário, se defendia, foi reforçada porque se descobriu que a realidade confirmava muitas vezes que o registro posterior é que poderia estar de acordo com a realidade. Optou-se, com isso, por encaminhar a decisão à via jurisdicional.

GEORGE TAKEDA – Esse controle não era feito nas transcrições antes de 1976, e também não existia o princípio da continuidade anteriormente ao ano de 1928. Há muitas escrituras antigas, com descrição precária, que devem ter várias sobreposições.

Cancelamento X encerramento

RICARDO DIP – Além do cancelamento existe o fenômeno do encerramento. A abertura da matrícula encerra todas as possibilidades de escrituração ou textualização da transcrição. Isso se deve a Afrânio de Carvalho, o primeiro que projetou a ideia do cancelamento implícito ou indireto em uma página perdida de seu livro (livro que deveria ter merecido um índice adequado [2]). Segundo Afrânio de Carvalho, uma vez aberta a matrícula, cancela-se indiretamente o registro anterior.

Essa ideia de desregistração automática, isto é, do afastamento de todos os efeitos do registro anterior, vai até certo ponto, pois somente dali para frente é que não produzirá mais efeitos.

Além disso, a causa do cancelamento também deve ser observada, ou seja, se se trata de nulidade absoluta, anulabilidade, ou se é, na verdade, uma questão de deslocamento do registro.

ADEMAR FIORANELLI – Com relação ao entendimento da antiga e atual jurisprudência acerca da duplicidade, atualmente têm-se mantido as duas correntes filiatórias e a discussão deve ser levada às vias ordinárias.

SJ – O desembargador Ricardo Dip trouxe um elemento importante para a nossa reflexão. Sem a dilação probatória, não há como verificar as circunstâncias que podem fazer preponderar uma ou outra inscrição. É arriscado proceder-se ao cancelamento administrativo da matrícula, mesmo quando, aparentemente, não se divise claramente um conflito.

RICARDO DIP – Parece excessiva a disposição de que a matrícula só será cancelada por decisão judicial. O artigo 249 da LRP dispõe que o cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos do registro, o que certamente abrange a matrícula. Em seguida, o artigo 250 traz três hipóteses em que se poderá efetuar o cancelamento, entre as quais a reportada ao requerimento unânime das partes e a relativa ao requerimento dos interessados. Embora haja nessa norma uma vocação de ampla proteção das situações construídas – para se evitar justamente a destruição, pela via administrativa, dos direitos constituídos –, ainda assim, o advérbio “só” parece excessivo.

Cancelamento de matrícula: decisão judicial administrativa?

Mas a qual decisão judicial está a referir-se o dispositivo, à decisão judicial simples ou somente à decisão jurisdicional? Entendo perfeitamente possível, por exemplo, que a Juíza Tania Mara Ahualli, na Primeira Vara de Registros Públicos, possa determinar o cancelamento da matrícula, independentemente do contraditório, desde que observada a absoluta falta de eventuais prejuízos a terceiros. Se houver, no entanto, algum interesse potencialmente infringido por esse cancelamento, necessariamente terá de resguardar-se o contraditório, mas isso ainda não discrimina a via judicial-administrativa.

GEORGE TAKEDA – O artigo 5º, inciso LIV, da Constituição diz que ninguém será privado de seus bens sem o devido processo legal. O que acontece muitas vezes é que o processo é entre A e B e a decisão jurisdicional manda cancelar a inscrição de C. Às vezes aparece para registro uma arrematação trabalhista quando já existia registrada uma primeira carta de arrematação comum. Qualificado negativamente o segundo título, o juiz manda cancelar a primeira e registrar a segunda por conta do privilégio do crédito trabalhista. Como fica o direito daquele que arrematou primeiro?

RICARDO DIP – São dois aspectos a considerar: um, o administrativo; outro, o jurisdicional. Sempre, em todo o caso, é preciso respeitar o contraditório. Ainda que o erro do registro seja patente.

Depois da Constituição de 1988, essa solução tem sido frequentemente visitada pelo Supremo Tribunal Federal, que tem anulado decisões, não apenas considerando a falta do contraditório em termos jurisdicionais, mas também a falta de observância do contraditório na via administrativa. Em São Paulo, uma entidade previdenciária cancelou todas as pensões supostamente ilegais por meio de um único processo. Os pensionistas foram avisados de que o benefício havia sido cancelado e que eventuais reclamações teriam de ser feitas por meio de reclamação administrativa. Ou seja, as posições foram invertidas, e o Tribunal tem entendido que o contraditório tem que acontecer antes e não depois da decisão administrativa.

Não sei até que ponto esse entendimento tem sido respeitado em todo o Brasil. Conforme eu já havia mencionado em outras reuniões, a única solução viável para resolver, o melhor possível, a polaridade de soluções no plano dos registros, é atribuir ao processo de dúvida caráter jurisdicional e determinar uma competência originária única para as decisões que envolvam questões de registro. Do contrário, teremos cada vez mais soluções múltiplas, algumas vezes sem resguardo do direito de terceiro e contra as quais, incidentais embora, não se pode resistir, à conta de sua origem jurisdicional.

O artigo 250, inciso I, diz que far-se-á o cancelamento em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado. Essa decisão, como já dissemos, pode ser administrativa ou contenciosa.

Cancelamentos de registro por decisões interlocutórias

Um problema bastante recorrente são as decisões de cancelamentos adotadas em via interlocutória. Já houve ocasião de eu examinar decisão de cancelamento de tutela antecipada cujo caráter é nitidamente provisório. Esse problema deve ocorrer em todo o Brasil, mas no que diz respeito especificamente a São Paulo, não temos condições de certificar o trânsito em julgado.

É preciso encontrar uma solução para esse problema tendo-se em vista que a ausência do trânsito em julgado pode trazer riscos inclusive para o registrador, pois nada impede que haja um agravo em andamento, desconhecido pelo cartório, e o Tribunal concede uma liminar determinando o cancelamento da matrícula, com a consequente suspensão da eficácia dos atos praticados.

GEORGE TAKEDA – Já houve caso de reforma da decisão, mandando cancelar o cancelamento…

Matrícula – encerramento

74. A matrícula será encerrada:

a) quando, em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;

b) pela fusão.

Diversamente do cancelamento, o encerramento da matrícula não implica desregistração.

SJ – O encerramento da matrícula impediria a prática de outros atos supervenientes?

RICARDO DIP – Seguramente, o único ato cuja prática não estaria impedida seria a averbação do cancelamento do encerramento. Imaginemos uma situação de desdobro de um imóvel em dois e ao invés de se proceder à averbação na matrícula mãe a averbação é feita em matrícula errada…

ADEMAR FIORANELLI – Nas instituições de condomínio é muito comum surgir uma retificação da instituição depois do encerramento da matrícula mãe e da abertura das matrículas das unidades. Nesse caso é preciso reabrir a matrícula encerrada para a prática do ato modificativo da instituição. No trabalho que escrevi sobre a matrícula, faço uma advertência nesse sentido. Sustento que as matrículas nunca devem ser encerradas, basta apenas fazer uma ficha auxiliar para informar a abertura das matrículas das unidades.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Com relação à instituição de condomínio edilício, o doutor Narciso Orlandi Neto, em seu livro Retificação de Registro de Imóveis, refere-se à averbação do esgotamento da disponibilidade e não do encerramento.

RICARDO DIP – O esgotamento é a causa do encerramento. Desde que se proceda à averbação de todos destaques de área, o encerramento formal é desnecessário.

SJ – O artigo 234 da Lei 6.015/73 dispõe que quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

RICARDO DIP – O fato de encerrar-se a matrícula primitiva não significa que a averbação tem de ser expressa. Há um encerramento tácito.

SJ – Talvez tenha faltado uma regulação sistemática e tópica que indicasse as hipóteses em que se daria o cancelamento, o encerramento, o esgotamento e o cancelamento parcial das matrículas.

RICARDO DIP – Foi o que mencionamos há pouco sobre a exaustão do objeto disponível segundo a matrícula. O cancelamento, ainda que expresso, pode ser de ofício e a requerimento.

Unificação X fusão – distinções

SJ – Há uma hipótese que não está mencionada: a unificação.

GEORGE TAKEDA – Na verdade é feita uma distinção que não existe, quando se menciona a unificação para os casos de transcrição e fusão para os casos de matrícula.

RICARDO DIP – Sem êxito, tentei mudar a designação para agregação de imóveis, justamente à conta desse problema que surge da unificação de imóveis e da fusão de matrículas, um sistema misto da unificação de transcrição e matrícula.

GEORGE TAKEDA – Não faz sentido essa distinção.

Fusão de frações ideais

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Talvez esteja no fato de haver frações ideais provenientes de várias transcrições de um mesmo imóvel. Não se pode falar em fusão quando essas frações ideais se juntam.

RICARDO DIP – É uma hipótese bem lembrada, muito embora não seja comum, porque na maioria dos casos a transcrição é uma só. O sistema é dúbio. Ao mesmo tempo em que utiliza a expressão unificação de imóveis, faz essa distinção desnecessária, para dizer que, quando houver abertura de matrícula, tratar-se-á de fusão, e quando for o caso de transcrição e matrícula, dar-se-á a unificação. Algumas questões terminológicas são oportunas; outras, nem tanto.

Em 1987, a primeira edição do trabalho Do controle da disponibilidade na segregação imobiliária saiu com o título Do controle da disponibilidade no parcelamento do solo, não por incerteza minha: o próprio editor fez a alteração, porque entendeu melhor “parcelamento” do que “segregação”.

O item 74 é exemplificativo num certo sentido; é razoável supor que haja outras hipóteses. Outro exemplo de encerramento é quando há mudança de competência territorial do imóvel.

GEORGE TAKEDA – Mas existem pessoas que entendem melhor fazer todas as averbações na matrícula de origem. Enquanto não são feitas todas as averbações, não se faz a abertura de nova matrícula no atual cartório.

Item 75. Quando 2 (dois) ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

Unitariedade da matrícula – princípio postulado

RICARDO DIP – A unitariedade da matrícula é um princípio que se adota ao modo de um postulado. É muito comum, principalmente no interior, a abertura de estradas que cortam o imóvel. Tratando-se de uma mesma fazenda, uma unidade de exploração econômica ou social, não há razão para obrigar-se o proprietário à abertura de duas matrículas. Não faz sentido a quebra de uma situação real em favor de uma situação instrumental.

Como bem observado pelo doutor Sérgio Jacomino, embora aqui seja o caso de continuidade física, temos de pensar também na continuidade econômica ou social do imóvel, até mesmo numa unidade de caráter administrativo, imaginando-se que um dia possa surgir interesse por parte da Administração em manter o imóvel de maneira unitária. A unidade do imóvel não é apenas geográfica, ela pode ser vista de outro modo. A Lei de Registros Públicos propende a considerar a continuidade física, ou seja, a extensão não fracionada de um polígono.

Item 76. Podem, ainda, ser unificados com abertura de matrícula única:

a) dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores à Lei dos Registros Públicos, à margem das quais será averbada a abertura de matrícula que os unificar;

b) dois ou mais imóveis registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista na alínea anterior, e as matrículas serão encerradas.

RICARDO DIP – Esse dispositivo faz referência à identificação real do imóvel, e não se adota ao modo de mera técnica para a descrição que vai constar da matrícula. A unificação se dará tanto no caso de dois ou mais imóveis constantes de transcrições quanto no caso de dois ou mais imóveis no sistema misto. Essa distinção já está na lei, desnecessária a meu ver.

SJ – as transcrições estão abrangendo as inscrições porque podem se originar de imóveis loteados… é claro que é preciosismo, mas pode se originar de inscrições.

RICARDO DIP – Por mais que seja preciosismo de textualização, não é preciosismo conceitual. Temos que explorar as disposições legais o mais possível. A única coisa que observo é que o legislador, no que se refere ao inciso II do art. 235 da LRP, propende para um encerramento expresso.

Unificação – restrições urbanísticas convencionais

GEORGE TAKEDA – Neste ponto, também cabe uma observação quanto à qualificação do título pelo registrador. Em São Paulo não se exige autorização municipal para a unificação de terreno, mas há legislações municipais que exigem a aprovação da planta de unificação, sem contar os casos de loteadores que impõem cláusulas proibindo expressamente a unificação de lotes.

SJ – Recentemente a Corregedoria Geral da Justiça voltou atrás e reformou o entendimento tradicional de que as restrições urbanísticas convencionais, quando mais gravosas que a legislação urbanística, devem prevalecer[3]. O que tem acontecido é que alguns municípios autorizam a unificação ou o desmembramento dos lotes em contrariedade com as disposições do contrato-padrão, do próprio projeto do parcelamento. Afinal, em termos de segurança jurídica, o que deve prevalecer? A autorização urbanística em contraste com as disposições contratuais que ostentam o caráter de obrigações propter rem?

RICARDO DIP – Corre no Tribunal de Justiça de São Paulo um caso que aconteceu em uma cidade do interior, qual o de um escritório de advocacia que obteve uma licença para construir em uma avenida onde já existe um comércio bastante estendido, mas que fazia parte de um parcelamento a cujo propósito havia o estabelecimento de cláusulas proibindo o exercício de comércio. Houve uma primeira ação julgada extinta. Em seguida, houve a propositura de uma demanda popular, negando-se, na origem, acolhimento à tutela inaugural. Tirou-se agravo, e o Tribunal, em decisão liminar monocrática, ordenou o embargo da construção.

O caso é interessante, até porque o critério principal utilizado foi o interesse público prevalecente sobre o particular. Essa regra, na prática, sofre um duplo ataque. O primeiro é o de que tudo se tornou de interesse público. A Administração cresceu de tal modo que o excesso de atividade administrativa fez com que diminuísse sua própria autoridade. Antes se entendia que a prevalência estava moderadamente justificada, mas no momento em que tudo passa a ser de interesse público, perde-se muito esse amparo fundacional.

O segundo ataque está no fato de que a Administração estava de acordo com a construção, mas, antes, se postava em favor das restrições. Sendo assim, de um lado, os proprietários dos lotes alegam ter direito adquirido à manutenção da situação registral. De outro, alega-se a superveniência de novo interesse público…

SJ – Existem certos interesses comunitários que precisam ser tutelados em face do que se pretende ser o interesse do Estado. Quando se implanta um parcelamento, baseado em regras claras e pré-estabelecidas, aprovados todos os requisitos urbanísticos, essa regra não pode ser desprezada, sob pena de se ferir um interesse coletivo, a não ser que haja uma legislação urbanística superveniente que disponha de maneira diversa e de modo específico. Voltando ao item 75, gostaria de chamar atenção para a palavra proprietário, do trecho quando 2 (dois) ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário…. Tratando-se de imissão provisória na posse, que atualmente tem acontecido em qualquer modalidade e não apenas para fins de regularização fundiária, não se pode falar em proprietário[4]…

ADEMAR FIORANELLI – Essa questão foi enfrentada numa decisão administrativa para permitir a fusão (ou unificação) de imóveis em que há imissão de posse. Se não se a admitisse, também não o seriam os atos posteriores, como as instituições de condomínios para construção de casas populares etc.[5]

Fusão de matrículas – requisitos

Item 77 – No caso de fusão de matrículas, deverá ser adotada rigorosa cautela na verificação da área, medidas, características e confrontações do imóvel que dela poderá resultar, a fim de se evitarem, a tal pretexto, retificações sem o devido procedimento legal, ou efeitos só alcançáveis mediante processo de usucapião.

RICARDO DIP – São recomendações básicas. Todos os atos de registro devem ser feitos com cautela, agindo o registrador como deve.

SJ – Esse dispositivo é uma reminiscência de um trabalho pedagógico da Corregedoria na década de 1970. São recomendações redundantes que já perderam completamente o sentido.

RICARDO DIP – Sua observação é muito interessante. Cada vez que se faz uma norma, criam-se novos problemas compreensivos e interpretativos. O Capítulo XX traz 407 itens somente para o registro de imóveis. É preciso chegar a uma concisão, se quisermos a aprovação de uma normativa nacional mínima para os serviços extrajudiciais.

77.1. Além disso, para esse propósito, será recomendável que o requerimento seja instruído com prova de autorização da Prefeitura Municipal, que poderá ser a aprovação de planta da edificação a ser erguida no imóvel resultante da fusão.

RICARDO DIP – Vejam que o próprio item 77.1 usa a expressão recomendável. Em São Paulo não se exige isso.

GEORGE TAKEDA – Mas há muitos municípios do interior que o registrador não faz sem o alvará, em obediência a legislações urbanísticas municipais.

RICARDO DIP – Creio que a redação não está adequada, uma vez que não se pode dizer que é recomendável algo que é dispensado na lei municipal. E se a lei exige, então não é recomendável, é exigível…

GEORGE TAKEDA – Talvez fosse necessário incluir uma observação excepcionando em caso de legislação urbanística local…

SJ – Essas normas são expressão de uma época anterior à Constituição de 1988. Em alguns casos específicos, com competência dos municípios para legislar sobre regras urbanísticas, muitas prefeituras acabaram criando requisitos ou exigências complementares para a aprovação de desdobro, de unificação, de remembramento, etc. Essas mutações urbanísticas podem depender de prévia aprovação urbanística. A própria expressão licença urbanística não é encontrada nas normas de serviço. Uma questão muito interessante seria: A legislação urbanística municipal pode criar exigências de caráter formal de observância obrigatória pelos cartórios?

Unificação – legitimidade para requerê-la

77.2. Para a unificação de diversas transcrições e matrículas, não deve ser aceito requerimento formulado por apenas 1 (um) dos vários titulares de partes ideais;

RICARDO DIP – Esse dispositivo é prudente. O problema é que está em confronto com o Código civil, art.1.324, que dispõe de forma diversa, ao dizer que o condômino que administrar sem oposição dos outros se presume representante comum.

ADEMAR FIORANELLI – Assim acontece com o desdobro, que não pode ser requerido por apenas um proprietário, havendo necessidade da concordância de todos os titulares.

RICARDO DIP – Eu já enfrentei um caso semelhante a esse. Em um dado processo ambiental, um dos condôminos faz um ajustamento de conduta com o Ministério público, sem o conhecimento dos demais condôminos, e resolve não cumprir o acordo. O Ministério público pleiteou, então, a demolição, e os condôminos opuseram embargos de terceiro, alegando que não foram citados e não firmaram nenhum acordo. Por força de regra normal de processo, os embargos foram acolhidos na origem. Mantivemos a sentença. O Ministério público opôs embargos de declaração, observando o disposto no aludido art. 1.324 do Código civil. Entendemos no Tribunal que o acordo não poderia estender-se aos demais condôminos, alheios ao ajuste, porque não se tratava de caso de mera administração.

GEORGE TAKEDA – Há um caso que pode ser ponderado. Imagine dois imóveis contíguos, dos mesmos proprietários, mas que foi construída uma casa só. Ou seja, o imóvel já está unificado, só terá que ajustar o registro a uma situação já existente de fato.

RICARDO DIP – É exatamente a solução que se adota na Espanha. E, com efeito, se a realidade for dissonante da situação registral, o registro é que terá de adaptar-se à realidade. Ou, então, negaríamos a instrumentalidade e a secundariedade do registro, que está a serviço da realidade das coisas.

TANIA AHUALLI – Quando estava na Vara, o doutor Venício já falava isso. Há inclusive um provimento dele dizendo que a realidade é que deve prevalecer[6].

RICARDO DIP – Vamos analisar como se daria no registro aquela situação que mencionei no início desta nossa reunião, referente à pessoa jurídica que resolve locar seus dois lotes ao outro proprietário, que, por sua vez, constrói um único prédio sobre os seis lotes, com autorização municipal. E há uma cláusula curiosa no contrato de locação que determina que a construção pertencerá ao locador ao final do contrato. É possível averbar essa construção?

GEORGE TAKEDA – Se a prefeitura aprovou uma só construção em seis lotes de proprietários distintos, a matéria é de competência da prefeitura, não do registro. Eu averbo…

SJ – A construção sobre vários lotes distintos e com matrícula própria… são temas que certamente voltarão aos nossos debates. Um exemplo curioso é a ponte que liga o o prédio da Faculdade de Direito do Largo São Francisco ao que foi adquirido ao lado. Aquela ponte sobre o logradouro público, pertence a quem?

GEORGE TAKEDA – Também o túnel da Santa Casa, a Galeria Lafaiete …

Sérgio Jacomino, Renato Nalini, des. Ricardo Dip, Dra. Tânia Mara Ahualli, Ademar Fioranelli e George Takeda

RICARDO DIP – O hospital do Coração… essas situações existem em vários lugares. É preciso saber como se procede no exterior em termos de abertura de matrícula. Quem passa pelo Estádio Vicente Calderón, na Espanha, encontra exatamente essa situação, as pessoas passam por baixo das arquibancadas. Deve abrir-se matrícula para o imóvel público?

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Entra como área construída…

RICARDO DIP – A frase que se pode usar para finalizar é vivendo e aprendendo. Muito obrigado a todos.

NOTAS

[1] NE: Acerca do tema de cancelamento de cancelamento e repristinação de registro, indico: Processo CG 46/1987, São Paulo, j. 30/04/1987, juiz Ricardo Henry Marques Dip; Processo 889/1988, São Paulo, j. 03/02/1989, Dr. Ricardo Henry Marques Dip; Processo CG 66/89, São Paulo, parecer de 17/05/1989, Dr. Geraldo Francisco Pinheiro Franco; Processo CG 195/1991, São Paulo, parecer de 01/10/1991, juiz Ricardo Mair Anafe; Processo CG 196/2002, Avaré, parecer de 05/02/2002, Dr. Cláudio Luiz Bueno de Godoy; Ap. Civ. 882-6/6, Cotia, j. 14/04/2009, DJ 23/06/2009, rel. des. Ruy Camilo. Processo CG 273/1991, j. 3.12.1991, decisão do Des. Onei Raphael. Vide, finalmente, o voto do des. Arthur Marques da Silva Filho nos ED 9000004-02.2013.8.26.0462/50000, Poá, j. 07/10/2014, rel. des. Elliot Akel.

[2] NE: Afrânio de Carvalho registrou: “Assim como a constituição de direitos reais por atos entre vivos se dá pela inscrição, a extinção desses direitos se opera pelo cancelamento, que é a inscrição negativa. A não ser por esse modo direto, a extinção dos direitos reais imobiliários dá-se também por modo indireto, isto é, por transferência desses direitos a outra pessoa, quando então aparece como a face negativa da aquisição desta. Nesse modo indireto a inscrição subsequente é naturalmente extintiva da antecedente, desempenhando assim o papel do cancelamento. O cancelamento não é a destruição ou truncamento material da inscrição. Não há desfazimento material, mas apenas jurídico, da inscrição, pois apenas se opõe ao assento positivo dela o assento negativo do cancelamento. Assim como a inscrição declara que o direto inscrito existe, o cancelamento declara que deixou de existir. A declaração positiva da inscrição, constante de um assento, é anulada pela declaração negativa do cancelamento, constante de outro”. Pode-se consultar a passagem aqui: CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª ed. 1982, Rio de Janeiro: Forense, p. 184 et seq.

[3] NE: Baseado em antigo precedente da 1ª Vara de Registros Públicos de SP, em que se enfrentava a questão relativa à fiscalização das restrições urbanísticas convencionais pelo Oficial de Registro de Imóveis (Processo 1VRP 7/82), a CGJSP imprimiria uma nova orientação: a aprovação municipal de desdobro ou de unificação presume-se em conformidade com a lei. Não é possível o controle, na esfera administrativa, do ato administrativo de aprovação urbanística municipal. Cfr. Processo CG 65264/2012, Marília, dec. de 01/10/2012, DJe 25/10/2012, des. José Renato Nalini. A orientação foi reiterada no Processo CG 189.863/2013, Urupês, dec. 15/04/2014, DJe 25/04/2014, des. Elliot Akel.

[4] NE: O Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, teve o seu art. 15, § 4º, alterado: “Art. 15. Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse dos bens”. O § 4º prevê: “A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente”. O quadro se completa com a previsão de registro da imissão provisória no art. 167, I, 36: [Registro] “da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão”.

[5] NE: No Processo CG 9.882/2010, São Paulo, dec. de 15/12/2010, DJ de 29/12/2010, des. Munhoz Soares, a CGJSP admitiu: “(1), ajuizada a ação de desapropriação, seja a imissão na posse registrada junto à matrícula do imóvel, não cabendo ao registrador imobiliário exigir (2) qualquer “declaração de irrevogabilidade do propósito expropriatório”. Além disso, decidiu-se ser possível a fusão de matrículas nesse caso. Cfr. tb. Processo 1VRPSP 000.03.044447-0, São Paulo (18º SRI). j. 11/11/2003, Dr. Venício Antonio de Paula Salles. Em sentido contrário: Processo CG 3.444/2010, Santos, dec. 22/04/2010, DJ de 13/05/2010, des. Antonio Carlos Munhoz Soares.

[6] NE: Cfr., p. ex. a Ordem de serviço n. 1/2003 da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, que estabeleceu “regras práticas para a regularização fundiária de ocupações consolidadas”. Do texto se extrai: “Em áreas de parcelamento não regularizado, poderá a Municipalidade promover a regularização registral da GLEBA integral, para ajustar os dados tabulares à realidade física existente no local, através de procedimento administrativo junto a esta 1ª V.R.P. Para este efeito, poderá apresentar levantamento aerofotogramétrico ou topográfico que atenda aos padrões registrais”. [v. OS 2/2002].

Edição: Sérgio Jacomino. Revisão: Ricardo Dip. Fotos: Nataly Cruz. Transcrição: Cláudia Trifiglio. Filmagem: Eduardo Chaves. Agradecemos a ARISP o apoio para a realização destas palestras.

Princípio da graficidade e o inventário da matrícula. NSCGJSP em discussão

16 de setembro de 201427 de junho de 2026 SJ NSCGJSP em discussão Ademar Fioranelli, Averbação, economia registral, George Takeda, inventário da matrícula, itens 65 a 72, Lei 6.015/73, Lei 6.766/79, Matrícula, matrícula imobiliária, NSCGJSP, parcelamento do solo, princípio da graficidade, Registro de Imóveis, Ricardo Dip, terras indígenas, Usucapião

Revisão das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – reunião do dia 28/08/2014 – item 65

Nesta edição das Normas em Debate, realizada no dia 28.8.2014 na Sala Elvino Silva Filho, em dependências anexas ao 7º Registro de Imóveis de São Paulo, o Des. Ricardo Dip foi acompanhado pelo Des. Marcelo Martins Berthe, Presidente da Comissão de Concurso para Outorga de Delegações do Estado de São Paulo, além dos Juízes-Auxiliares da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Drs. Gabriel Pires de Campos Sormani e Renata Mota Maciel Madeira Dezem.

Além dos magistrados, a plateia contou com a participação de registradores, substitutos, prepostos e estudiosos do tema do direito registral em São Paulo.

CNJ em movimento

O Des. Ricardo Dip informou aos presentes que a Min. Nancy Andrighi, Corregedora Nacional de Justiça, em seu discurso de posse afirmou que tratará da instituição de uma normativa nacional mínima para o serviço extrajudicial. Segundo Dip, bom será, a propósito, “contar com a contribuição histórica e atual dos registradores e notários de São Paulo e também com a ajuda indispensável de alguns magistrados especialistas na área, para que se possa oferecer uma boa normativa nacional”.

“Esse projeto terá abrangência nacional, mas pode ter por o ponto de partida as normas de serviço de vários Estados da Federação, incluso as da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Para tanto, é preciso, quanto a estas, que se depure, no entanto, tudo que se mostre excessivo ou contrarie textos normativos de posição constitucional superior, tendo-se em vista que a normativa correcional não poderá impor ao País uma adaptação àquilo que se pretende para São Paulo, considerados os variados níveis de desenvolvimento econômico, político e jurídico dos diversos Estados do Brasil”.

Observada a subsidiariedade dos Estados na elaboração de regulações específicas, bom será que se institua um conjunto normativo mínimo para a uniformidade dos procedimentos realizados com base na legislação vigente, para a regulamentação e fiscalização dos serviços das notas e dos registros.

“Princípio” da graficidade e o inventário da matrícula.

Item 65. As averbações das circunstâncias atualmente previstas no art. 167, II, 4, 5, 10 e 13, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, constantes à margem de transcrições, deverão ser, quando da respectiva matrícula, incorporadas à descrição do imóvel. Irregular, portanto, venha a ser o imóvel matriculado com a mesma descrição anterior, mencionando-se, em seguida, o conteúdo das averbações precedentemente efetuadas.

O Coordenador iniciou seus comentários indicando que essas circunstâncias se referem à descrição do imóvel e também às pessoas. Segundo ele, os itens 10 e 13 não fazem mais do que especializar os itens 4º e 5º. “O que move essa determinação é o caráter econômico nas inscrições. Devemos sempre lembrar que o princípio fundamental para o processo de registro, mais propriamente para a matriculação, é a economia de esforços, de tempo e de gastos. É manifesto que a transferência, para a matrícula, das averbações existentes na transcrição, representa um maior dispêndio de tempo, esforços e custos. Daí porque uma nova descrição do imóvel, com as devidas averbações incorporadas, deve integrar-se no inventário da matrícula”. Segue:

O aspecto econômico revela-se muito importante quando se tem em vista a desenvoltura quantitativa da matrícula (atualmente há casos de matrículas com centenas de fichas). Por outro lado, também opera em favor dessa indicação um tema que surpreendentemente tem ficado à margem das discussões, qual seja o “princípio” da graficidade da matrícula.

Um dos objetivos da transformação da técnica de transcrição para a técnica do fólio real foi, exatamente, propiciar uma visualização mais gráfica das informações relativas ao imóvel −sobretudo no que diz respeito às descrições. Essa “graficidade” estará muito melhor em uma descrição unitária do que numa descrição parcelada em que se efetua uma averbação para dizer que se alterou o nome da rua, outra averbação para dizer que se modificou o número, despendendo gasto de tempo para a remontagem da descrição inicial.

São, portanto, dois aspectos a considerar e que justificam essa sábia norma: primeiro, o do princípio da economia, aquele que, depois da segurança jurídica, tem maior regência no processo administrativo; e, segundo, o da graficidade da matrícula.

Ademar Fioranelli lembra, que no início da vigência da lei 6.015/73, os cartórios costumavam abrir matrícula para terreno com remissão a todas as averbações constantes à margem da transcrição. Acredita ele que essa norma tenha resultado justamente dessa repetição desnecessária que ocorria logo no início da lei.

Ricardo Dip observou que, no direito brasileiro, não se utiliza muito a expressão “inventário da matrícula”, termo comum em Portugal para definir a primeira parte reservada à descrição inicial do prédio, às referências pessoais, às indicações numéricas, ao registro anterior etc. “Não utilizamos aqui nenhuma expressão para essa parte superior da folha inicial da matrícula, embora ela tenha uma importância manifesta.”.

Óbito – fato averbável

65.1. Na hipótese de óbito do titular de domínio, a remissão à averbação do óbito deverá ser transportada para a matrícula aberta.

Neste caso não há outra saída, a averbação por transporte deve existir. Se tal não fosse, do próprio inventário da matrícula constaria: “O espólio de fulano de tal, falecido, proprietário…”.

Quod non est in titulus et in tabula

66. A descrição do imóvel não poderá incluir construção que não conste do registro anterior ou que nele não tenha sido regularmente averbada. Permite-se seja a averbação feita logo após a abertura da matrícula, se o registro anterior estiver em outro cartório.

Veiculou-se que a inovação da situação jurídica imobiliária se dá por meio da atualização averbatória. A averbação, que atrai para inscrição os fatos que apresentem transcendência inscritiva, faz irradiar sobre eles a legitimação registral. A hipótese de averbação da acessão está prevista no art. 167, II, 4 c.c. art. 246 da LRP, exigindo-se, sempre, para a prática do ato, documento autorizador (em regra licença urbanística, habite-se, conclusão de obra etc.).

Destacou-se que a parte final do item representa outra exceção que milita em favor do encerramento das antigas transcrições. “As decisões administrativas da Vara de Registros Públicos, com sua jurisprudência, e a CGJ, com as normas de serviço, foram sempre ampliando as hipóteses de abertura de matrícula em detrimento das averbações à margem da transcrição anterior. O caráter substancial e o de ordem tributária justificam essa providência.”

Retificação – Imóveis situados em outra comarca.

66.1 Logo após a abertura da matrícula, também poderão ser averbadas, no cartório a que atualmente pertencer o imóvel, as circunstâncias previstas no art. 167, II, 1, 4, 5, 10 e 13 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, sendo suficiente que tais documentos se encontrem arquivados na Serventia.

“Eis outra exceção” – aponta Ricardo Dip. A tendência de consumar-se todos os atos na circunscrição atual mais um vez é confirmada nesta passagem.

“São coisas diversas o encerramento da transcrição e a abertura de uma matrícula. Não é uma consequência inevitável que se deva encerrar uma transcrição e imediatamente abrir uma matrícula. Uma coisa é que se encerre a transcrição e que se determine depois que todos os atos que venham a ser praticados referentes ao imóvel passem à circunscrição imobiliária competente”.

Segue:

“Nada impede que se atribua a um ou outro cartório o processo de retificação. A proposta que está sendo examinada pela Dra. Tânia Mara Ahualli, da 1ª Vara local de Registros Públicos, é a de encerramento da transcrição com o escopo de que, doravante, tenhamos um sistema único. Saber se o processo de retificação vai correr no novo cartório ou no cartório antigo é outra questão.”

Jacomino comenta de passagem que essa medida vai gerar uma situação muito interessante: “ninguém vai querer fazer a retificação porque não haverá ato a ser praticado e, portanto, não haverá emolumentos”.

Tania Mara Ahualli relatou a participação em workshop sobre retificação de registro juntamente com o Dr. Marcelo Terra e o Dr. Flaviano Galhardo. “Ambos falavam que era um sonho de todos que atuam na área que todas as matrículas fossem abertas. E o doutor Flaviano sustentou a ideia de que a retificação pudesse ser feita no cartório da situação atual. Ou seja, parece que a ideia vem se ampliando…”.

George Takeda observa que o item 120 das normas atuais da Corregedoria proíbe as averbações nas transcrições ou matrículas que tenham passado a pertencer a outra comarca. Em caso de eventual impugnação, a retificação será encaminhada ao juiz competente da situação do imóvel. “Ora, então eu não posso fazer uma retificação de Guarulhos porque eu não estou vinculado ao juízo corregedor de Guarulhos”…

Ricardo Dip responde que juridicamente é possível. “Quando a norma é de caráter estritamente administrativo, quem decide finalmente sobre a matéria, no caso dos registros públicos, é o corregedor geral.”

VOZ NÃO IDENTIFICADA – Quanto à exceção do item 120, o fato é que os cartórios do interior já estão rejeitando praticar atos de retificação de registro.

RICARDO DIP – Essa norma pode ser alterada em vista das situações concretas que venham adiante. Acredito, no entanto, que criaremos um obstáculo a mais com o discutir esse tema agora. Neste momento, o que parece relevante é aproveitar a oportunidade de unificar o sistema de matrícula, e ver se a experiência paulista pioneira pode emprestar-se a todo o Brasil, para o bem da instituição registrária. Depois, num segundo momento, quando começarmos a levantar o problema atinente às competências retificatórias, avaliaremos o que for melhor.

Abertura de matrícula e parcelamentos do solo urbano

67. Também não deverá ser feita, na descrição do imóvel, referência a lotes e respectivos números, quando não se trate de loteamento ou desmembramento registrado ou regularizado, ou, ainda, de subdivisão de imóvel constante de planta arquivada no cartório anteriormente à Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou de projeto de desdobro regularmente aprovado pela Municipalidade em que os imóveis oriundos da subdivisão passem a ter indicação para diferenciá-los (ex. lote “22-A”).

Segundo o Coordenador, o objetivo desse item é evitar burla à Lei de Parcelamento do Solo Urbano e também, sobretudo, evitar o rompimento da unidade da matrícula.

Jacomino observa que o dispositivo que proíbe a indicação de nomenclatura para diferenciar parcelas oriundas da segregação. “Essa indicação figura muitas vezes na planta cadastral do município: ex. ‘Lote 22-A’, ‘Lote 22-B’ etc. Esse é um elemento cadastral que poderia ingressar eventualmente na matrícula, uma vez tenha ocorrido, por exemplo, um desdobro e os dois lotes passem a constituir matrículas distintas”.

Um participante da plateia aponta a diferença entre a regra atualmente em vigor e a anterior: “a grande inovação vem no trecho intermediário que refere as plantas arquivadas em cartório. Havia expressa vedação de menção de lote quando o loteamento não fosse regular. Agora o dispositivo autoriza a menção ao número de lotes em plantas arquivadas, aquelas plantas dos proprietários que faziam referência à distância métrica”.

Sumarizando: são três as hipóteses que o dispositivo autoriza a referência aos lotes:

quando se tratar de loteamento ou desmembramento,
quando houver subdivisão de imóvel constante de planta arquivada no cartório, ou
quando da existência de projeto de desdobro regularmente aprovado pela Municipalidade.

Com exceção dessas três hipóteses, a designação de lote e quadra não será tolerada na descrição do imóvel. “A autorização, nesses três casos específicos, independerá da leitura da distância métrica que, a meu ver, é muito mais incerta do que a menção ao número do lote”, concluiu Ricardo Dip.

O que é parcelamento regular?

George Takeda chamou a atenção para uma questão subjacente na norma sob comentário que consiste em saber-se o que é o loteamento regular. “Anteriormente à Lei 6.766/79”, diz o registrador paulistano, “o diploma legal em vigor era o Decreto-lei 58/37, que obrigava o registro apenas nos casos de venda por oferta pública ou mediante o pagamento em prestações [1]. A prefeitura de São Paulo só começou a exigir o projeto de desmembramento a partir de 1972. Antes desse período, a transcrição da venda de parte do lote podia ser feita mediante a apresentação de planta particular que ficava arquivada juntamente com o extrato. Desse modo fica muito difícil fazer a qualificação porque o só fato de haver uma planta particular arquivada não quer dizer que o lote seja irregular. Talvez por conta disso a norma permitiu que se fizesse referência ao lote”.

George Takeda - "O que se deve considerar loteamento regular antes da Lei 6.766/1979?". — George Takeda – “O que se deve considerar loteamento regular antes da Lei 6.766/1979?”.

Reiterando seu entendimento, Jacomino sustenta que o texto deveria ser simplesmente suprimido, pois existem milhares de situações em que se enunciam designações cadastrais relativos a lotes e quadras e que são perfeitamente regulares.

68. Quando houver divisão de imóvel, deverá ser aberta matrícula para cada uma das partes resultantes, sendo registrado, em cada matrícula, o título da divisão. Na originária, averbar-se-á a circunstância, com subsequente encerramento.

Ricardo Dip, numa primeira aproximação ao sentido expresso no texto, indica a ideia de que a expressão divisão, que se acha nesse item das Normas, deve ser compreendida em sentido estrito, significando divisão amigável ou divisão objeto de sentença. “Mas não é propriamente isso o que resulta do texto, que fala em divisão do imóvel – fenômeno que pode provir de outras formas de segmentação como, por exemplo, o parcelamento”. Lança-se aos participantes a questão: qual o sentido que se quis dar a essa divisão?

Ademar Fioranelli responde que o dispositivo enuncia a forma de se praticar o ato de registro para os casos de escritura com dois proprietários que pretendam fazer a divisão do imóvel, determinando uma porção para cada um.

O Coordenador Ricardo Dip concorda. Não fosse assim, diz ele, “tratando-se de mera segregação de parte, teríamos que encerrar a inscrição originária para proceder à abertura de duas matrículas. Se o dispositivo estiver mencionando a divisão que provém de outras práticas que não seja um título de divisão, toda vez que houver a segregação de uma parte, se abrirá matrícula”…

SJ – A redação podia mencionar divisão amigável ou divisão judicial.

69. Ao se abrir matrícula para registro de sentença de usucapião, será mencionado, se houver, o registro anterior.

RICARDO DIP – Não se registra sentença, o que se registra é a usucapião. O registro anterior é uma indicação prudencial. Embora o Código de Processo Civil se refira à transcrição da sentença de usucapião, trata-se ali de uma lei geral e anterior à de Registros Públicos.

Ricardo Dip relembra o grande jurista Alexandre Corrêa, “dos maiores romanistas de todos os tempos”, que sustentava que a usucapião e a desapropriação não representariam modos originários de aquisição, mas “um modo sui generis, especial, situado entre o modo originário e o derivado. Recentemente, estudando outro romanista importante, Álvaro d’Ors, descobri que ele também pensa dessa forma. Em seu livro são encontradas as razões pelas quais a usucapião e a desapropriação não são modos originários de aquisição, mas um modo sui generis. Essa referência pode ser encontrada no Manual de Direito Romano, de Alexandre Corrêa e Gaetano Sciascia”.

Adotando esse entendimento, segundo ele, ao menos como uma inflexão ao direito romano, “compreenderíamos que a referência ao registro anterior está bem justificada.”

George Takeda emenda para dizer que a indicação do registro anterior nos casos de usucapião pode representar um controle importante do Cartório, a fim de se evitar a sobreposição e para se indicar que a outra matrícula ou registro não estão mais ativos.

Ademar Fioranelli levantou uma questão sobre o registro da usucapião. “Geralmente obedecemos ao laudo pericial para a abertura da matrícula, a não ser que se descreva o imóvel tal e qual consta no registro. Há cartórios do interior que estão exigindo, para o registro da usucapião, o auto de regularização da construção e a CND do INSS. Isso é um absurdo porque, se entendemos que a usucapião é modo originário de aquisição, há de abranger naturalmente as acessões, que ficam imunes a pretensões tributárias”[2].

Concordando com a tese, Jacomino lembra que o conceito de imóvel, previsto no artigo 79 do Código Civil, engloba as acessões.

Terras indígenas

69.1. A abertura de matrícula para registro de terras indígenas demarcadas será promovida pela União Federal, em seu nome, devendo ser realizada simultânea averbação, a requerimento e diante da comprovação no processo demarcatório, da existência de domínio privado nos limites do imóvel.

Jacomino levanta a seguinte questão: A requerimento de quem se fará a averbação?

Takeda aventa a resposta: por conta do litígio, a averbação será feita por decisão judicial.

Jacomino lembra que a demarcação de terras indígenas é um processo administrativo da União e não decorrente de uma sentença judicial[3]. Com a demarcação e o retalhamento da gleba, haverá inovação na descrição do eventual remanescente do proprietário. Quem tem interesse para modificar a situação jurídica do imóvel é o interessado.

70. Uma vez aberta matrícula, não mais poderão ser feitas averbações à margem da transcrição anterior.

Jacomino sustenta que nenhum ato poderia, em tese, ser praticado num livro que se acha encerrado. Entretanto, por conta da exceção contida no art. 169 da LRP[4], embora esteja encerrado o livro, a transcrição pode estar vigente e será à margem desta que se fará uma eventual averbação (art. 295). Além disso, a transcrição pode estar em outro livro previsto por lei e aberto para acomodar aquelas hipóteses excepcionais que devem ser feitas por averbações (art. 295 cc. art. 297 da LRP). Mas concluiu que “Deveríamos mesmo partir da conclusão básica: a regra intersistemática se esgotou. Se o livro está encerrado, encerrado está”.

SJ: “Deveríamos mesmo partir da conclusão básica: a regra intersistemática se esgotou. Se o livro está encerrado, encerrado está”!

Ricardo Dip pondera que essa observação não está inteiramente correta. “O livro está encerrado para o fim de se fazerem novas transcrições. Temos que compatibilizar essa ideia com a de que há averbações que se previam realizadas transitoriamente à margem das transcrições. Isto significa que o encerramento do livro está restrito às novas transcrições ou inscrições. A averbação acidental poderia ser feita dentro das hipóteses excepcionais previstas em lei”.

Jacomino observa que essa conclusão seria verdadeira somente se admitíssemos que a regra da acessoriedade da averbação fosse um critério uniforme e absoluto. “Mas já não é! Fusão, cisão, incorporação, e, mais recentemente, todas as penhoras, são atos que provocam uma relevante mutação jurídica e que são feitos por averbação – e averbação com valor! Urge resolvermos essa questão tendo em vista que está havendo, por parte do legislador, uma subversão de conceitos, malbaratando expressões que antes eram muito claras para todos nós. Uma coisa é uma transcrição ou registro, outra coisa é uma averbação. Não sabemos mais o que é uma coisa e o que é outra porque o legislador confundiu tudo”.

“Além do que é mais sonoro, parece, falar “averbação”… a legislação confundiu as distinções”, concluiu Ricardo Dip.

Takeda observa que o parágrafo único do art. 295 da LRP[5] diz que se não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel.

Segue Ricardo Dip: “O livro de traslado (contra legem) foi uma criação nossa. O livro está encerrado e não se pode fazer mais nada. Se criarmos um livro de traslado, continuaremos no sistema de transcrição para o resto da vida…”.

Título anterior ao Código Civil

71. Quando for apresentado título anterior à vigência do Código Civil Antigo (Lei nº 3.071/1916), referente a imóvel ainda não registrado, a matrícula será aberta com os elementos constantes desse título e aqueles constantes de documentos oficiais.

Tem surgido título anterior ao Código Civil de 1916? – lança a questão o coordenador.

George Takeda nos traz um caso concreto: “Há um caso de uma área que ultrapassa cem mil metros quadrados, que abriga atualmente a Feirinha da Madrugada e cujo título é um auto de imissão de posse da União do ano de mil oitocentos e pouco. O título judicial, além de ser anterior ao código civil, não se sujeitou (porque não era obrigado) ao registro.

ADEMAR FIORANELLI – Há dois imóveis adquiridos pela USP anteriormente ao Código Civil. A Jurisprudência obriga a apresentação do título anterior para qualificação registral.

RICARDO DIP – Estão admitindo títulos públicos e particulares?

VOZ GERAL – Qualquer título.

ADEMAR FIORANELLI – Geralmente título judicial, principalmente formal de partilha.

SJ – Essa é uma grande discussão[6]…

GEORGE TAKEDA – Há casos, no Pará e Piauí, de registro de posse e abertura de matrícula. A posse está sendo partilhada e registrada como aquisição de propriedade.

RICARDO DIP – No Estado do Amazonas, dizia Gilberto Valente da Silva, que, houve uma época, se a abertura de matrícula com base em posse não fosse admitida, a região estaria paralisada. Isso porque o Banco do Brasil só concederia empréstimos em face de uma hipoteca que, por sua vez, depende não apenas de um suposto domínio como também da matrícula, o que não era possível porque não existia a titulação regular. Dessa forma, segundo Gilberto Valente da Silva, admitiu-se abrir matrículas com base na posse. Por óbvio, esse sistema está longe de ser adequado, mas, se assim não se procedesse, instaurar-se-ia um desastre no Estado do Amazonas .

SJ – Eu estive lá e vi isso de perto. A Corregedoria Nacional de Justiça (apoiada na própria Corregedoria do Estado do Pará) determinou o bloqueio de vários imóveis matriculados irregularmente naquela região. Representantes do setor produtivo ingressaram com mandado de segurança no Supremo Tribunal Federal, com pedido de liminar, que foi concedida e os processos agora se acham conclusos à ministra relatora[7]. Grande parte daqueles imóveis que foram sumariamente bloqueados suportavam hipotecas do Banco do Brasil, além de garantirem várias execuções fiscais. O bloqueio, pura e simples, poderia gerar um colapso econômico na região.

RICARDO DIP – Quem me conhece há mais tempo sabe que sou zeloso em termos de afirmar o papel da forma no registro. Defendo, efetivamente, que não podemos informalizar e deformar o Registro, mas também não perco de vista seu caráter instrumental. Não podemos sacralizar o registro a ponto de preferi-lo às necessidades sociais. Em certa comarca paulista, um juiz muito bem intencionado mas, simplificando a jurisprudência administrativa, decidiu que, se os registros de loteamentos antigos tinham sido feitos de maneira irregular, era o caso, então, de se cancelar todas as inscrições. Milhares de proprietários ficaram entregues, do dia para a noite, não só a um bloqueio, mas ao risco de o imóvel voltar ao loteador supostamente inescrupuloso. Por isso é preciso tomar muito cuidado…

72. A inocorrência dos requisitos previstos nos itens 58 e 59 não impedirá a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior.

É assentada, no âmbito do direito formal, a aplicação do princípio tempus regit actum, (aplica-se o direito em vigor no momento do registro). A discussão muito fecunda consiste em saber se a data é a da instância, isto é, da protocolização do título, ou se a data em questão é a do registro realizado. “Em princípio, prevalece o entendimento de que a data é a da protocolização do título”, diz Ricardo Dip.

A legislação anterior, referida no dispositivo, é o Decreto 4.857, de 1939. Após o advento da Lei 6.015, de 1973, os cartórios começaram a enfrentar muitos problemas com os títulos lavrados anteriormente, mas que não eram registrados na vigência da nova lei. Abriu-se um caminho de passagem, transitório. Observa Jacomino: “não podemos cair na armadilha de imaginar que não havia tanto rigor na legislação anterior quando de fato havia”.

RICARDO DIP – Havia alguma coisa no decreto de 1939 com previsão expressa de registro que tenha sido vedada pela Lei de Registros Públicos?

ADEMAR FIORANELLI – Toda partilha amigável apresentada no registro de imóveis tinha que retornar ao judiciário para homologação para possibilitar o registro. Acredito que o item 72 das normas também esteja se referindo às partilhas extrajudiciais…

SJ – Mas a continuidade não veio pelo Código Civil, mas sim, pelo Regulamento hipotecário de 1928, de alguns anos posteriores.

GEORGE TAKEDA – Antes de 1928 não existia continuidade. O título anterior poderia ser registrado posteriormente…

NOTAS.

[1] Reza o art. 1º: “Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva”. Não há parcelamento se a venda de lotes não se desse por oferta pública, mediante pagamento do preço em prestações sucessivas e periódicas.

[2] O art. 945 do CPC reza: “A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais”.

[3] O quadro normativo é este: CF. art. 231; Lei Federal 6.001, de 1973 (v. art. 19) e Decreto Federal 1.775/1996 (v. arts. 6º e 7º).

[4] Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.

[5] Art. 295 – O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.

[6] NE: A minha hesitação se deveu ao fato de que os instrumentos particulares eram admitidos entre nós ao menos desde a Lei de 20 de junho de 1774 (hipoteca de pessoas privilegiadas). Relevante, como exemplo impressivo de exceção à regra reinol da exigibilidade do instrumento notarial, será o Alvará de 30 de outubro de 1793, baixado com força de Lei. Este diploma aludirá às circunstâncias peculiares da Colônia e apontará a prática comum, entre nós, de se lavrar instrumentos particulares em razão da distância entre as comarcas, da falta de tabeliães etc. Especial destaque para o “costume desta praça” de se transacionar com os instrumentos particulares. Não se poderá afirmar, categoricamente, que os instrumentos particulares não poderiam, sob certas condições, instrumentalizar atos que hoje são passíveis de registro. V. Jacomino. Sérgio. O instrumento particular e o Registro de Imóveis. Aqui: http://goo.gl/cXsUWR.

[7] Trata-se do Pedido de Providências 0001943-67.2009.2.0.0000, movido pelo Estado do Pará, Procuradoria Geral do Estado, Instituto de Terras do Pará, Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, Ministério Público Federal, Ministério Público Estadual, Advocacia Geral da União, Ordem dos Advogados do Brasil (Seção do Pará), Sociedade Paraense de Defesa dos Direitos Humanos, Federação dos Trabalhadores na Agricultura e pela Comissão Pastoral da Terra. Foram perto de 10 mil imóveis atingidos com o bloqueio determinado com base na Lei 6.739/79. As liminares foram concedidas para obstar o cancelamento de matrículas: MS 30231, MS 30220, MS 29.375, MS 29.312, etc.

Edição: Sérgio Jacomino. Rev. Ricardo Dip. Transcrição: Cláudia Trifiglio.

Unitariedade e especialidade objetiva – itens 53 e 54 das NSCGJSP em discussão

31 de julho de 201423 de junho de 2026 SJ NSCGJSP em discussão Ademar Fioranelli, Anotação Remissiva, Arisp, Art. 169 LRP, Art. 213 LRP, Art. 235 LRP, Art. 295 LRP, Averbação, Conselho Superior da Magistratura, Corregedoria Geral de Justiça, Direito de Superfície, Encerramento de Transcrições, Especialidade objetiva, Fólio Real, Flaviano Galhardo, George Takeda, Incorporação imobiliária, Indicador Pessoal, Indicador Real, Item 53, Item 53 NSCGJSP, Item 54, Item 54 NSCGJSP, Lei 10.931/2004, Lei 6.015/1973, Matrícula, NSCGJSP, NSCGJSP em Discussão, Paulo Campanella, Philadelpho Azevedo, Prenotação, Protocolo, regularização fundiária, Retificação Administrativa, Retificação de registro, Ricardo Dip, Sérgio Jacomino, SERLA, Tânia Mara Ahualli, Transcrição, Unificação de Matrículas, Unitariedade da matrícula, Vara de Registros Públicos

NSCGJSP em debate. Capítulo xx – Sessão do dia 31 de julho de 2014.

Dando continuidade às discussões e debates acerca das novas disposições normativas da Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, o Des. Ricardo Dip, coordenador dos debates, fez-se acompanhar da Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Tânia Mara Ahualli e do Dr. Paulo Campanella, Juiz assessor da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo, ambos estudiosos do direito registral brasileiro.

Paulo Campanella, Tânia Mara Ahualli, George Takeda, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo prestigiaram o encontro. Foto: Nataly Cruz. — *Paulo Campanella, Tânia Mara Ahualli, George Takeda, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo prestigiaram o encontro.*

Além das personalidades judiciárias, os registradores paulistanos Ademar Fioranelli, Armando Clápis, Sérgio Jacomino, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo e George Takeda participaram ativamente das discussões e dos debates empolgados que se seguiram.

Encerramento de transcrições

Na sessão anterior, interrompeu-se a sequência regular de leituras e comentários ao deparar-se com a conveniência de unificar de modo definitivo o sistema de matrícula, o que implicaria, como se reconheceu, um passo indispensável para a harmonização sistemática do Registro de Imóveis com o encerramento completo das transcrições.

Reconheceu-se que isso envolve, de certo modo, a necessidade de dar alguma compreensão ao significado normativo do art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prescreve sejam as averbações realizadas à margem das transcrições:

Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:

I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.

No decorrer da semana sucessiva aos debates, surgiram alguns problemas adicionais que, curiosamente, se difundiram. Houve quem sustentasse não ser viável que as retificações se fizessem nos cartórios de competência territorial contemporânea, que era melhor mantê-las nos cartórios antigos, para que não houvesse a necessidade de trabalhar com documentos oriundos de outros cartórios, “como se as matrículas não fossem abertas com base em certidão de transcrição do registro anterior…”, observou Ricardo Dip. E concluiu:

“Todas essas questões são acidentais e não tocam diretamente o problema central. Não se discute sobre a ausência de uma norma específica e uniforme a respeito da atribuição ou competência administrativa registral para a retificação; tampouco não se diz que está errado se se fizer desse jeito. A questão está em verificar se há vantagens na adoção de um sistema único, se continuaremos, depois de 40 anos, na expectativa acaso de conviver por mais um século com um sistema duplicado”.

As discussões da semana passada renderam um debate lateral e o aprofundamento das indagações lançadas no curso da jornada. Foi possível colher aspectos e referências curiosas no tecido das próprias Normas de Serviço.

É patente que há duas situações destacadas, pelo menos, em que a prática de averbações deva ser feita na circunscrição atual. Uma refere-se à exceção criada pela Corregedoria no sentido de que, em se tratando de imóvel situado em outra comarca, a regra não se aplica. Trata-se do item 120 do Capítulo XX das referidas NSCGJSP:

“As averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem da transcrição ou inscrição a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, salvo se passou a pertencer a outra comarca”.

O subitem imediatamente seguinte trata de exceção que não se acha na própria lei:

“120.1. As averbações de indisponibilidades, ordens judiciais e atos da administração pública serão feitas na comarca de origem.

Uma segunda, embora aqui restrita a um cartório competente, no sentido de que também se abrirá a matrícula se não houver espaço físico no livro onde lançada a transcrição. Trata-se do item 54:

“Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:

a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual [transcrição?] será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade”.

Sérgio Jacomino, Registrador de São Paulo, apela para eventual omissão:

“a contrario, tratando-se de imóvel localizado em outra serventia, ainda que se tenha esgotado o espaço no livro para lançamento da averbação à margem da transcrição, não se encontra na norma a determinação de abertura de matrícula na nova serventia. Chamo a atenção para o art. 295 da LRP: “O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.

Unificação – uma questão de política judiciária

Uma questão de política registrária é saber se é ou não o momento oportuno para a unificação dos sistemas. Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura acha-se aberto em ambiente propício a encarar alterações desse jaez como um verdadeiro progresso para a instituição. Porém, “são os registradores que devem, principalmente, aferir o momento certo para a unificação dos sistemas. Saber o que efetivamente pode ocorrer com uma mudança dessas nos registros é, primeiramente, um tema melhor assinado para os registradores. A verdade é que falar de bananas é um problema, antes de tudo, dos bananicultores. Os oficiais de registro podem avaliar esse tema em debate muito melhor, em princípio, do que nós, os juízes, que temos uma visão de gabinete e enxergamos o problema desde outro posto de observação”, emendou Dip.

TANIA MARA AHUALLI, Juíza da Vara de Registros Públicos, informou aos presentes que, em vista das discussões travadas na semana passada, ocorreu uma reunião com todos os registradores da Capital de São Paulo onde estes temas foram amplamente comentados. Já está agendada uma nova reunião para apreciação de ideias e projetos para enfrentar o desafio posto e dar o pontapé inicial para a definitiva transição do sistema de transcrição para o sistema de matrícula.

Item 53 – ordenamento de atos e informação gráfica

53. No preenchimento das fichas das matrículas que comporão o Livro nº 2 de Registro Geral, serão observadas as seguintes normas:

VI – cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o de averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número sequencial do ato e o da matrícula. O número do ato será lançado por rigorosa ordem sequencial, de sorte que inicia-se no número 1 e segue-se ao infinito (exemplos: R. 1/780; R. 2/780; AV. 3/780; AV. 4/780; R.5/780; AV. 6/780 e assim, sucessivamente);

No início da vigência da lei havia certa dúvida, hoje já superada, quanto à ordem de seguimento dos atos – “R1, R2, R3, AV1, AV2, AV3, etc.”. Depois, entendeu-se, de modo mais adequado, qual seria o sentido da lei. Tratava-se de uma numeração só.

Ricardo Dip lança aos presentes uma indagação: qual a razão de ser da sigla “AV”, já que não há no registro de imóveis outro ato iniciado pela letra “A”? A única hipótese legal que justificaria a adoção da expressão “AV” seria para distinguir da Anotação existente no Registro Civil. Ainda assim, parece que se trate de mera tradição utilizar o dístico “AV” em vez de “A”.

Segundo Sérgio Jacomino, a expressão anotação ocorre na LRP na parte relativa ao Registro de Imóveis: protocolo – Livro 1 (art. 203, II), no indicador real (art. 179, in fine). As colunas de “anotações” à margem das inscrições nos Livros 1, 4 e 5 foram previstas nos modelos instituídos pela Lei de Registros Públicos. Segundo ele, as múltiplas remissões eletrônicas, perfeitamente possíveis nesses livros, poderiam ser qualificadas, com abonação, de “anotações”.

Segundo Jacomino, haverá ainda uma razão histórica:

“Avento aqui uma explicação que deverá motivar uma pesquisa nos antigos livros de registro para confirmação da hipótese. No Regulamento de 1846 (Decreto 482, de 14 de novembro) encontramos a especificação dos atos praticados pelo tabelião especial das hipotecas no art. 22: ‘Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1º o de registro geral das hypothecas da Comarca em que servirem, o qual será exclusivamente destinado ao registro das hypothecas dos bens situados na mesma Comarca, lançamento das averbações a ellas relativas, e annotações das certidões affirmativas, que passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca nos seus Livros: 2.º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as annotações das certidões negativas que passarem’.

Igualmente chamavam-se anotações as certidões de prática de atos de registro ou de averbação lançadas nos títulos entregues às partes (arts. 20, 25 etc.). As expressões registro, averbações e anotações se achavam, pois, no nascente registro hipotecário. Posteriormente, na vigência do Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, lavra preciosa do Conselheiro Nabuco, a expressão “anotações” ficou reservada para os indicadores real (art. 33), pessoal (art. 34) e protocolo (arts. 70, 73 e 153), exatamente como na vigente LRP”.

Chave do registro – protocolo

ADEMAR FIORANELLI, Registrador paulistano, lança a questão: por que há cartórios que, ao praticarem um registro ou uma averbação, inserem o número da prenotação?

RICARDO DIP – Para a localização do microfilme, caso contrário, o indicador de microfilmes teria de ser mantido separado da matrícula.

GEORGE TAKEDA complementa a ideia apontando para uma outra relevante razão. “Está dito na lei que os efeitos da inscrição retroagem à data da prenotação. Reza o art. 1.246 do CC: ‘O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’.

Jacomino pôs-se em concordância com o comentário do coordenador Ricardo Dip no sentido de que a indicação pelo número do protocolo empresta uma ordem objetiva e prática para indexação da microfilmagem de todos os títulos e documentos destinados à conservação no Registro. Por serem os atos praticados em livros variados, segundo ele não haveria como basear-se numa ordem singela feito pelo número de das inscrições. Seria muito complexo fazer isso. Sempre foi evidente manter uma indicação unívoca e o protocolo, como “chave do registro” única, se presta admiravelmente para isso. “Tanto que nas etiquetas dos microfilmes são indicados os números da prenotação”.

Matrícula – redundâncias gráficas

VII – é opcional a repetição do número da matrícula em seguida ao número de ordem do lançamento de cada ato;

Ricardo Dip revelou sua surpresa ao examinar uma ficha de matrícula do 7º RI com mais de 130 fichas. “Temos, sempre que possível, de evitar esse tipo de coisa. Temos de reconhecer que a questão não está em inserir uma letra a mais ou a menos (AV ou meramente A, no exemplo discutido), mas, e isto é um paradoxo, temos de começar a escrever mais. Ao menos, de lege ferenda, temos de considerar a vantagem de “escrever mais”, ou seja, de escrever em forma de anotação marginal (ei-la de volta!) para referir cancelamentos e retificações. Bem ao lado de registros e averbações alteradas. Isso deve compensar-se, em todo o caso, porque para bem ou para mal, a forma narrativa tende a desaparecer com o registro eletrônico.”

Insistindo na tese de que se deva manter a repetição do número da matrícula nos atos sucessivos, Jacomino expressou que, em sua experiência profissional, ocorre, eventualmente, de o lançamento do ato ser feito em ficha errada. “Com a indicação reiterada sempre se chama a atenção de quem pratica o ato para a verificação do número da matrícula onde será realizado o ato. Particularmente, entendo que isso funciona como um marcador, e eu optei por não abolir”.

VIII – no registro ou na averbação será (vel potius: serão) sempre indicado(s) o número e a data do protocolo do documento apresentado e a data em que o ato é praticado;

Segundo Ricardo Dip, essa disposição é nova e vai ao encontro de observação absolutamente correta do doutor George Takeda nesse mesmo sentido.

Ademar Fioranelli indica a data da transcrição na abertura de matrícula. "A certidão expedida revelará prazos e valerá como como vintenária, trintenária, etc. ". Foto: Nataly Cruz. — Ademar Fioranelli indica a data da transcrição na abertura de matrícula. “A certidão expedida revelará prazos e valerá como como vintenária, trintenária, etc. “.

Ademar Fioranelli registra que no momento da abertura da matrícula se deve inserir a data da transcrição aquisitiva. Observa que muitos cartórios não fazem desse modo. “Ao apontarmos a data da transcrição, eventual certidão de matrícula que possa ser expedida acabará por revelar os prazos das inscrições e valerá como como certidão vintenária, trintenária, etc. Ou seja, no caso de uma transcrição de 1975, por exemplo, com mais de trinta anos, não seria necessário fornecer uma certidão filiatória”.

George Takeda observou que, além do número da transcrição, ele insere dados como o titular aquisitivo resumido. Assim, a pessoa saberá de quem adquiriu o imóvel.

IX – na matrícula não poderá ser feito qualquer lançamento sob a rubrica de “certidão”, “anotação” ou “observação”, visto que o ato deve ser unicamente de registro (R) ou averbação (AV), inexistindo previsão legal para lançamento diverso;

Ricardo Dip lembrou que a antiga proibição da inscrição do protesto contra alienação de bens levava a o caminho de “intimar o registrador de que ele tinha de avisar qualquer adquirente que havia um protesto contra a alienação de bens. Considerando o progresso dos meios informáticos e a facilidade relativa com que essa tecnologia chega ao Registro, conviria hoje, dada a extensão das matrículas, voltar ao tema das averbações remissivas para admitir anotações ao lado dos registros. Por exemplo, na matrícula se faria referência a ‘R1 2018’ e ‘AV 2019’, desta forma já se saberia a qual averbação está se referindo o registro”.

Segundo ele, o indicador pessoal poderia suprir essa necessidade. Pode converter-se numa forma prática de controle dos atos, “já que nossa ficha de matrícula não permite, por agora, o direcionamento de uma coluna específica para estes casos, especialmente em casos como esses, os das 130 fichas. Imaginem o azar que seria um usufruto cancelado na AV 4000?” – pergunta retoricamente.

E-ping-pong

GEORGE TAKEDA – As informações relevantes aparecem na certidão do livro 1, e não na matrícula.

RICARDO DIP – Mas como é feito o controle do Livro 1?

GEORGE TAKEDA – Pelo sistema.

George Takeda sustenta que as informações relevantes devem aparecer na certidão do livro 1 (protocolo). Foto: Nataly Cruz — George Takeda sustenta que as informações relevantes devem aparecer na certidão do livro 1 (protocolo).

RICARDO DIP – Aí é que está a questão! Não podemos exigir um sistema informatizado em todos os cartórios do Brasil. Estamos tentando uma solução razoável que possa ser estendida a todas as serventias. Por esta razão é que seria interessante permitir a referência na matrícula, que deve continuar sendo gráfica.

SJ – Essa questão do indicador pessoal será ilusória se não houver uma qualificação do lançamento. Isso porque o nome da pessoa pode aparecer mais de uma vez na mesma matrícula em circunstâncias diferentes. George Takeda deu uma ideia que me pareceu genial. Quando pensávamos na matrícula eletrônica, imaginava-se uma consolidação periódica da matrícula. Funcionaria assim: a situação jurídica da matrícula é avaliada toda vez que se vai registrar um título. Quando da efetiva inscrição do título, far-se-ia uma espécie de ficha auxiliar da matrícula inicial, que remanesceria no final como uma espécie de síntese, em que todas as circunstâncias que ainda estão vigentes constariam da certidão.

RICARDO DIP – Do ponto de vista da informática é viável, mas do ponto de vista da escrita mecânica, embora possível, é bastante complicado.

GEORGE TAKEDA – Antigamente, fornecíamos a certidão do livro de Transcrição. Então se fazia a busca e a certidão vinha com os atos ativos. Seria interessante, no momento do registro, que houvesse uma ficha eletrônica auxiliar com um resumo da matrícula que basearia uma certidão futura dos atos em vigor.

ADEMAR FIORANELLI – Por exemplo, no caso de uma incorporação com 300 registros de venda de fração ideal vinculada a uma futura unidade, eu costumo fazer uma certidão resumida consignando a existência de uma incorporação, do registro da aquisição e do registro da alienação fiduciária ou hipoteca. A instituição financeira tem aceitado a consolidação dos atos vigentes por meio de certidão.

RICARDO DIP – Embora haja um certo risco nisso…

SJ – Mas essa é uma responsabilidade que teremos que assumir mais cedo ou mais tarde. Hoje é intolerável uma certidão com tantas páginas. O homem comum do povo não tem condições de compreender a situação jurídica de um imóvel. Nós mesmos não temos, sem grande enfado!

RICARDO DIP – Acho excelente a ideia, e muito possivelmente o futuro nos levará ao registro eletrônico, mas é preciso estar ciente da responsabilidade resultante da avaliação que se fará do que deve ou não ser indicado na certidão expedida por meio eletrônico.

VOZ NÃO IDENTIFICADA – O que o senhor acha de uma possível autorização administrativa para se proceder à atualização após a matrícula atingir certo número de fichas?

A plateia permanece atenta e interage com a mesa com perguntas e sugestões. Foto: Nataly Cruz. — A plateia permanece atenta e interage com a mesa com perguntas e sugestões.

RICARDO DIP – Para a capital de São Paulo, é prudencialmente viável. Para o Estado, talvez, possa admitir-se, desde que resolvamos um problema, que não se refere ao registrador, mas ao Juízo corregedor. Há muitos, de fato, com imensa boa vontade, muitos deles capacitados, mas alguns outros não possuem vocação para o tema registral. Essa observação não deve ser entendida como crítica, longe disso, é, em todo o caso, uma realidade conhecida por todos. Os juízes do nosso interior paulista são sacrificados por um número elevado de matérias (constitucional, civil, empresarial, penal, administrativo, tributário, eleitoral, ambiental, menores etc. etc.) e não se pode, de comum, deles exigir uma forte capacitação no terreno registral.

Segundo Ricardo Dip, a questão de verificar se essa iniciativa pode adotar-se em nível nacional exige cautela: “De fato devemos progredir no sentido mais econômico da prática registrária, há experiência institucional para isso, mas a extensão da mudança tem de ser bem avaliada. Entendo que, em princípio, aqui no Estado, pudesse cogitar-se de uma experiência paulistana, sob a supervisão competente da Vara de Registros Públicos e o acompanhamento superior da Corregedoria Geral. A proposta, por agora, é simples: a da instituição, na matrícula, de uma coluna para anotações meramente remissivas”.

Unitariedade da matrícula

X – a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a matrícula descreva e se refira a mais de um imóvel). Caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação.

Ricardo Dip inicia criticando a expressão “ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez”, que, segundo o desembargador, em rigor incide em excesso. “Basta que se altere a competência territorial para que o imóvel seja matriculado mais de uma vez… Com todo o respeito, apostos explicativos em normativas, tais “isto é”, “ou seja”, são desnecessários. Não se deve explicar em normas sobre o que se quer dizer com algo já dito. É fazer, em normas, interpretações autênticas apriorísticas…”.

Esse dispositivo cuida do importante princípio da unitariedade da matrícula. A Lei de Registros Públicos nunca albergou essa expressão que nós extraímos sistematicamente de seu articulado. “Esse entendimento prevaleceu, mas de modo capenga. Há diversas situações transitórias em que a unitariedade da matrícula não é observada. São situações como a da usucapião, de loteamentos, desmembramentos, de imóveis seccionados por estradas ou ruas. Chega-se a um ponto extremo: o de abrir matrícula para unidade autônoma, que é abrir matrícula para fração ideal”.

Remata: “não adianta colocar letra em matrícula para a solução do problema, que é essencialmente incompatível com a unitariedade da matrícula. Essa unitariedade não é absoluta quanto parece ostentar-se”.

A segunda parte do dispositivo diz “caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação”.

Jacomino observa, a propósito, que o fato de o imóvel estar descrito diferentemente em duas ou mais inscrições não implica, necessariamente, unificação. Para ele, a norma é defectiva. “Mais de uma descrição para o mesmo imóvel” não se corrige com “unificação”. Diz que a expressão tem carga semântica definida no contexto da LRP (art. 235). O problema, aparentemente, reside na possibilidade de se registrar vários títulos sucessivamente com descrição divergente, como ocorria, por exemplo, nos casos de folhas de partilhas sucessivas.

Fioranelli atalha para acrescentar que “nos casos de descrição divergente a norma a ser aplicada é a do art. 213 da LRP”.

Ricardo Dip já realizou uma leitura distinta da norma. “Na verdade, o texto está a referir-se às transcrições com descrições parciais, ou seja, quando se descreve uma parte, depois outra, e posteriormente busca-se a unificação para a descrição do todo. Obviamente, nos casos de descrição divergente, a retificação é o procedimento correto”.

Quebra-cabeças

ADEMAR FIORANELLI relembra que no sistema anterior era comum que se fizesse uma transcrição para três, quatro ou cinco imóveis. Em outras circunstâncias, era praticamente impossível recompor a totalidade dos comproprietários. “Na apresentação do novo título, nós abríamos matrículas para aqueles imóveis e consertava-se o erro. Já em relação às frações ideais, em que não se conseguia a recomposição da totalidade, ficava a seguinte dúvida: faltando um quinto do imóvel, prevalece o direito em relação aos quatro quintos? Não se pode deixar de considerar o direito de propriedade daquele um quinto. Atualmente é pacífico o entendimento no sentido de que é necessário recompor a totalidade dos condôminos, sob pena de não dar prosseguimento aos registros”.

Takeda relatou que experimentou um problema semelhante. Nas transcrições antigas a seu cargo não era possível indicar a totalidade das frações ideais dos proprietários porque o título era anterior ao Código Civil e não estava registrado. “Ora, no caso de sucessão causa mortis, o registro era feito somente da parte que cabia ao herdeiro com título, aquele que o não possuía ficava em aberto”.

Um dos participantes levantou a seguinte situação: “e quando não se localiza (ou não existe) o proprietário desse quinto? Há matrículas em minha serventia que a titulação está incompleta, em que são encontrados somente 80% dos condôminos”.

Ricardo Dip diz que é preciso distinguir essa situação. A unitariedade da matrícula estará respeitada com a descrição do imóvel como um todo. Uma parte de propriedade ignorada em sua situação pessoal tabular é perfeitamente possível de manter-se no registro. Nada se acrescentaria, a seu respeito, na matrícula, que já não estivesse de modo deficiente e em vigor na velha transcrição. Diversamente seria se não se conseguisse descrever o todo do imóvel. Aí a situação teria de ser vista de outro modo.

Ademar Fioranelli lembrou a lição de Gilberto Valente da Silva – com a qual compartilha: quando se deparasse com tal situação, dever-se-ia consignar “um quinto pertencente a Antonio da Silva, outro quinto a Benedito, e as demais partes inexistentes, como título não registrado”.

O desembargador conclui que “por mais que o registro seja importante meio de garantir a segurança jurídica é, afinal, um instrumento.”.

Acessão sobre dois imóveis

Um membro da plateia deparou-se com uma situação que talvez se encaixasse exatamente nessa parte final do item 53, X. “Numa transcrição havia a descrição de dois terrenos sobre os quais se edificou uma casa. Para a abertura da matrícula haverá a necessidade da unificação desses dois terrenos”.

O que está escrito na norma é caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel. A redação não se acha perfeita. Segundo Dip, deveria estar escrito “descrição parcial para o mesmo imóvel”. No caso relatado, embora fossem dois terrenos, estes eram parte de um só, tanto assim que poderiam ser unificados.

Ademar Fioranelli lembra que a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos casos em que a edificação abranja mais de dois terrenos, a unificação é obrigatória para a averbação da construção[1].

Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum

George Takeda ofereceu-nos um caso extravagante: em alguns casos o proprietário é diferente. A prefeitura aprovou uma construção, concedeu habite-se…

Na opinião de Jacomino nesse caso simplesmente rompe-se com a unitariedade. E isto na consideração de que o acessório segue o principal. Segundo ele, houve casos semelhantes ao citado em que a construção já estaria averbada sobre dois imóveis do mesmo proprietário sem que este pretendesse unificar. “Seria um direito não querer unificar?”.

Ricardo Dip observou, a propósito, que em casos em que a titularidade dominial é diversa não há como solver o problema no plano interno do registro.

Direito de superfície

Um participante lançou a seguinte questão: “na hipótese do titular de direito de superfície de três matrículas contíguas pretender construir sobre as três concedendo o direito de superfície sobre as três?

George Takeda lembra que em casos como esse a prefeitura acaba por aprovar explorações urbanísticas complexas. “No nordeste, por exemplo, acontecem muitos casos em que o empreendimento é único, uma única matrícula, mas uma fração de terreno é de marinha e a outra é terreno alodial[2].

“Concluindo, parece-me que o princípio da unitariedade não tem um caráter absoluto. Se em São Paulo existem situações como as relatadas aqui, imaginem em outros Estados em que isso não foi sequer considerado…” – rematou o coordenador.

54. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:

a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade;

Transcrições lacunosas

Ricardo Dip nos convida para voltarmos nossos olhos ao tema da precariedade da transcrição:

“Em 1987, quando passamos a observar a necessidade de um controle maior dos parcelamentos do ponto de vista qualitativo, quantitativo e de localização, soluções extremas foram tomadas e levaram a resultados menos felizes. Houve até o cancelamento, em dada comarca, de todos os registros de loteamentos com descrições inadequadas.

Se uma descrição, ainda que precária, se acha em vigor, por que razão não se poderia repeti-la na matrícula? Não devemos entender que uma descrição precária seja sempre nula; do contrário, entenderíamos também que a transcrição não teria validade. É preciso que haja cuidado com esses excessos de precisão. Há uma pretensão implícita de uma dada linguagem definitiva que nunca teremos. Desde que se trate de um imóvel real e supostamente determinado, ainda que a descrição seja precária, não há necessidade de se exigir a abertura de matrícula”.

Ademar Fioranelli e um participante observam que não se tem admitido que se abra matrícula nos casos em que o imóvel não apresente uma base geodésica, nos casos dos chamados “registros flutuantes”. A jurisprudência também não tem admitido abertura de matrícula quando há área remanescente. Nestes casos, será necessário, primeiramente, apurar o remanescente e depois retificar a parcela.

Outro participante emite a sua opinião crítica: “entendo que há um excesso nesse entendimento porque, muitas vezes, a pessoa é proprietária de um pequeno imóvel e precisa se submeter aos custos de um processo de retificação por conta de uma área superficial que muitas vezes é indiferente para ela”.

“Frequentemente temos nos comportado com um pouco de exagero nessa questão da descrição” – disse o coordenador. E continuou:

“Todos sabem de minha empolgação teórica com o tema do controle da disponibilidade nos parcelamentos. Passei a entender possível o aproveitamento de todos os dados do registro para fazer as indicações nas matrículas. Havia exemplos comuns: descrição cujo imóvel tinha dez metros de fundo e confinava com outro, cujas metragens estavam descritas, com exceção da medida de fundos. Ora, pensou-se em submeter a um processo de retificação quando era evidente que, se houvesse uma presunção da veracidade da transcrição anterior, essa presunção haveria de valer para todos. Portanto, sou inclinado a um justo médio que não leve a uma pretensão descritiva exacerbada”.

E preleciona: três critérios são fundamentais para estes casos:

1) as matrículas não têm que ter uma força saneadora de tudo que estava na transcrição ou no registro anterior. Se uma transcrição permite que dela se extraia alguma eficácia, não há sentido exigir coisas novas somente porque se migram os dados para a matrícula. Se a transcrição não é nula, por que a matrícula o seria?

2) Se não se trata da integralidade do imóvel, não devemos admitir a partição, se, com isso, se prejudicar a descrição anterior.

3) Não temos de transformar o registro em cadastro. Essa ideia já teve um custo altíssimo para nós. Philadelpho Azevedo dizia, no final da década de 20[3], que era um sonho absolutamente utópico fosse alguém fazer medição de imóvel no Brasil inteiro por meio de trena. Não tem sentido exagerar nessa questão descritiva, basta que o imóvel esteja determinado.

Diz: “temos que considerar um fato muito relevante e de complicada aferição caso a caso, na medida em que se suporia conhecer bem as regiões, sobretudo a propriedade imobiliária, principalmente de cidades pequenas, onde sempre se conhece o proprietário, ou onde começa e termina determinada propriedade. Não tem nenhum sentido que o excesso na formalização da publicidade registral sempre e inevitavelmente haja de sobrepor-se à publicidade jurídica e social. Não é a vida que é feita para o registro, é o registro que é feito para a vida. Muitas vezes é preciso que se tenha essa sensibilidade, e é à conta disso que há critérios para a capital de São Paulo que não podem ser estendidos, sem mais, para outros lugares”.

“A exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos". Foto: Nataly Cruz. — “A exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos”.

Jacomino notou ser paradoxal o fato de que a “exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos. A realidade se impõe, neste caso, ao tecnicismo. Hoje nós retificamos, e muito, as retificações que foram feitas na Vara de Registros Públicos no período em que havia uma hipervalorização da chamada especialidade objetiva…” – concluiu.

Essa observação, na opinião do coordenador, é muito preciosa. “Se não é possível localizar o imóvel pela descrição, é preciso confiar na publicidade social, do dia a dia. E isso representa, na verdade, uma regressão em detrimento do próprio registro. Tudo que é excessivo no registro leva à nulidade, se não jurídica, a uma nulidade de eficácia. Essa questão nos remete à falta de um órgão exclusivo para cuidar das questões cadastrais”.

Alguém lembra que mais do que simples medidas, as referências aos registros vizinhos são mais importantes. “Hoje em dia, para efeitos de localização, o importante é constar da descrição confronta com a matrícula tal”.

Retificação extrajudicial

Ricardo Dip admitiu sua apreensão quando foi autorizada por lei a retificação administrativa. Havia elementos para isso. Segundo ele, haverá dois pontos fundamentais que distinguem bem a função do registrador da do juiz: “a primeira é a impossibilidade de o registrador colmatar lacunas, e a segunda é o fato de que ele não colhe prova fora do registro. A função do registrador se expandiu sobremaneira com essa competência administrativa[4]. Há mais de vinte séculos, Aristóteles já bem ensinara que cada gênero do saber tem sua correspondente certeza, “não esperemos ter o mesmo grau de certeza em todos os gêneros das coisas que sabemos”. E segue:

“Em relação a coisas individuais, os juízes nunca podem ter certeza absoluta. Não temos a pretensão de ser equivalentes a Deus”.

Um registrador consciente dos próprios deveres, de suas responsabilidades e limitações, sente-se um pouco molestado do ponto de vista psicológico, porque sabe que terá de dar uma decisão que depende de uma realidade externa à qual não tem acesso. No momento em que sair da sua realidade para avaliar uma realidade externa, ele estará transformado em um juiz. Considero muito complexa esta situação.

Quando se dá um caso em que não se consegue chegar claramente a alguma certeza, a função do juiz se torna pavorosa. Já passei muito tempo sem dormir por não saber onde estava a verdade, por não saber se condenava ou absolvia alguém. Isso gera uma solidão que, se for egótica, é depressiva.

Fornecendo soluções de segurança meramente formais, o registro permitia mais facilmente chegar a uma solução. Ainda que houvesse dúvidas, eram dúvidas mais concretizadas. No momento em que o registro se abriu para o universo da retificação administrativa o resultado é que registrador foi transformado em juiz.

George Takeda lembrou que nos dez anos decorridos desde o advento da Lei 10.931, de 2004, não há conhecimento de nenhum caso de anulação de retificação.

Jacomino dá notícias de que, por meio de convênio firmado entre a ARISP e a Fundação Getúlio Vargas, pesquisadores realizaram um levantamento minucioso de ações reivindicatórias e anulatórias para identificar o papel do Registro de Imóveis na potencialização de conflitos. O relatório, que será apresentado em breve, acaba por demolir um dos mitos que circulam no sentido de que os registradores e seus registros, com suas deficiências, potencializam os conflitos fundiários. Esta é uma denúncia ideológica que precisa ser guerreada não só no plano das ideias, mas também no plano fático. O resultado da pesquisa apontou que nenhum processo judicial do Tribunal de Justiça de São Paulo envolveu erro do registro.

Ricardo Dip relatou que se acha há dez anos no Tribunal de Justiça. “Há uma crise de identidade competencial, em que ninguém sabe ao certo quem é competente para julgar as questões de registro – ora é a Seção de Direito Privado, ora é a de Direito público –, e, nesse quadro, enfrentei dois ou três casos de retificações de registro, mas em nenhum se reconheceu erro do registro”.

Um exemplo final foi proporcionado por Ademar Fioranelli:

Outro caso bastante interessante são as mais de quatro mil regularizações fundiárias que foram feitas no SERLA[5]. Eram regularizações fundiárias em áreas precariamente descritas e cuja disponibilidade foi aferida na planta do SERLA. Até hoje, nunca houve uma impugnação sequer, nem do Ministério Público e nem de qualquer pessoa eventualmente prejudicada por aquelas regularizações”.

Panorama registral. Foto Nataly Cruz. — Panorama registral.

NOTAS (Por SJ).

[1] Ap. Civ. 48.258-0/8, São José do Rio Preto, j. 26/03/1999, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Ementa: Registro de Imóveis – Mandado de penhora – Lotes contíguos com matrículas autônomas – Menção à construção neles levantada – Necessidade de prévia unificação das matrículas e averbação da construção ou decisão judicial transitada em julgado determinando a arrematação dos lotes pela mesma pessoa como se fosse um único imóvel – Dúvida procedente – Recurso improvido”. Vide também: Ap. Civ. 42.129-0/6, São Paulo, j. 27/02/1998, DJ 28/04/1998, rel. des. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição.

[2] Em São Paulo: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de convenção de condomínio – Ausência de antecedente averbação da construção e do registro da instituição do condomínio – Terreno de Marinha – Falta de unidade da base imobiliária – Registro Inviável – Recusa mantida. (Ap. Civ. 37.190-0/1, Itanhaém, j. 07/04/1997, DJ 02/07/1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha).

[3] Philadelpho Azevedo foi o autor do projeto que se transformou no Decreto 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, que reorganizou os Registros Públicos em conformidade como Código Civil de 1916. Mais tarde, reptando Soriano Neto, sustentará que a eficácia (valor) do registro não está na dependência de um bom sistema de cadastro, como ocorre na Alemanha. O livro é um clássico da literatura especializada: AZEVEDO. Philadelpho. Registro de Imóveis (valor da transcrição). Rio de Janeiro: Liv. Jacintho, 1942, 91 p.

[4] V. art. 213, § 12 da LRP, que faculta ao oficial realizar “diligências no imóvel” para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.

[5] SERLA é acrônimo de Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo.

Edição: Sérgio Jacomino. Revisão: Ricardo Dip. Fotos: Nataly cruz.

Ademar Fioranelli Lança Livro em SP

16 de novembro de 201022 de março de 2026 SJ News Ademar Fioranelli, Cláusulas de inalienabilidade, Impenhorabilidade, Incomunicabilidade, Saraiva

O livro Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade, do registrador paulistano Ademar Fioranelli será lançado no próximo dia 25 de novembro de 2010 na Livraria Saraiva do Shopping Morumbi, em São Paulo.

Registrador imobiliário na Capital de São Paulo, Ademar Fioranelli é hoje uma referência para todos os profissionais que atuam na área dos Registros Públicos e Notas brasileiros.

O livro compõe a série Direito Notarial e Registral, a cargo do registrador imobiliário de São Paulo, Sérgio Jacomino.

A obra se constitui em ferramenta indispensável para o enfrentamento diuturno das questões que surgem no dia a dia da lide cartorária.

Escrito em uma linguagem direta e objetiva, o livro traduz a orientação jurisprudencial e doutrinária dominante na área, destinando-se a todos os profissionais que atuam nas Notas e nos Registros.

Serviço

Título: Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade.
Autor: Ademar Fioranelli.
Editora: Saraiva
Lançamento: 25 de novembro, quinta-feira, das 19:00 às 22:00h.
Local: Saraiva – Morumbi Shopping – Avenida Roque Petroni, 1090, São Paulo. GoogleMaps.

Como adquirir seu exemplar

Capa do livro 'Das categorias de indeterminação, imprevisibilidade e incerteza', de Antonio Pizzanelli, com fundo verde e detalhes em azul.

Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral
Autor: Fioranelli, Ademar
Editora: Saraiva
Categoria: Direito / Direito Civil

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Design decorativo de linhas curvas e espirais em preto.

Nos menores frascos estão os melhores perfumes
Luís Paulos Aliende Ribeiro*

O trabalho e o brilhantismo de destacados estudiosos do Direito Imobiliário se constituem em relevante fator que impulsiona o desenvolvimento e a implantação, no Brasil, de um avançado sistema de Registro de Imóveis.

Ademar Fioranelli é um dos mais representativos integrantes desse seleto grupo de profissionais, razão pela qual a edição de sua obra é motivo de comemoração e convite ao estudo.

A comprovar que nos menores frascos é que estão os melhores perfumes, o 7º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo mescla profundo conhecimento jurídico com insuperável experiência e vivência na prática do Registro Imobiliário para apresentar um trabalho conciso e denso, que aborda as cláusulas restritivas ao direito de propriedade, não somente em face do Registro de Imóveis, mas também do ordenamento jurídico brasileiro, considerado em seu conjunto.

Disso resulta uma obra que não se limita ao universo dos estudiosos e práticos do Registro Imobiliário, apresentando-se útil a todo profissional do Direito. A clareza do texto, aliada à profundidade com que o autor trata de tema do qual é um dos maiores conhecedores, permite, a um só tempo, sua compreensão por quem pela primeira vez se atreve a enfrentá-lo, assim como surpreende, por sua atualidade, àqueles que há muito estudam tais questões.

Trata-se, pois, de leitura obrigatória para quem, de qualquer modo, pretenda atuar junto ao Registro de Imóveis.

Neste trabalho sobre as cláusulas, o autor demonstra a inadmissibilidade de que o correto e eficaz desempenho da atividade registral imobiliária, na qual repousa a segurança dos terceiros envolvidos nas transações, faça-se com conhecimento limitado ou superficial da matéria, já apresentada com a mais recente jurisprudência e as inovações constantes do Código Civil de 2002, como a necessidade de “justa causa” para a imposição de cláusulas.

O reconhecimento de que a relevante tarefa da qualificação registral não pode mais prescindir da capacitação jurídica dos registradores imobiliários, pressuposto do exercício independente das funções que lhes são outorgadas e da responsabilidade decorrente dos seus atos, impõe a esses profissionais a sabedoria do que de melhor existe na doutrina, em que é referência, quando se fala em Registro de Imóveis, toda a obra de Fioranelli.

Ademar é detentor de autoridade, termo aqui empregado no sentido de auctoritas. Pedro Gonçalves discorre com precisão quanto ao sentido de auctoritas, atribuído ao termo autoridade, afirmando ser este o originário e afeiçoado à etimologia, e que “com esse sentido, a autoridade não configura, na verdade, a qualificação de um poder, mas, em rigor, algo de distinto deste. O poder, a potestas, referencia uma ‘faculdade de mando’, um ‘poder imperativo’; a autoridade, a auctoritas, indica a especial legitimação de um certo sujeito, o auctor, para produzir um resultado ou para tomar uma decisão. A acção do detentor de auctoritas é ‘socialmente reconhecida e consentida’ por provir de alguém que goza de uma legitimação especial para emitir uma certa pronúncia, legitimação essa que pode ser jurídica, mas também científica, técnica, moral ou tradicional. Quer dizer, os actos do auctor ‘impõem-se’, influenciam as decisões e acções de terceiros, não por causa de uma qualquer faculdade de mando ou de imposição que o direito lhe reconheça, mas por força do reconhecimento social da sua específica qualificação ou legitimação: o prestígio, a honra, o conhecimento, o saber ou a tradição podem ser fundamento da autoridade de uma pessoa, conduzindo a reconhecer nela uma capacidade superior de formular um determinado juízo” (cf. Entidades privadas com poderes públicos. Coimbra: Almedina, 2005, p. 595).

O reconhecimento de que Ademar Fioranelli é dotado dessa legitimação especial pode ser ilustrado com o relato do que ocorreu em Araraquara, no dia 9 de julho de 2004, durante o encontro GeoAraraquara.

Ao ingressar no ambiente, ao início dos trabalhos, percebi que Ademar, ciente de que as cadeiras eram poucas para o grande público, encontrava-se em pé, ao fundo da sala, deixando que os demais participantes do encontro se sentassem. Eu, então, coloquei-me ao seu lado, quiçá buscando arrebanhar uma parcela de auctoritas para agregar à “autoridade” (potestas) decorrente do exercício, na época, da função pública de juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça.

Chamado para sentar em uma das primeiras fileiras, respondi que somente iria se houvesse também lugar para o Ademar e fui até o local, onde constatei que algumas cadeiras permaneciam vagas. Um registrador, de recente investidura, prontificou-se, de imediato, para a tarefa de encontrar Fioranelli e conduzi-lo até lá. Indagou, para tanto, à evidência de saber onde ele estava e quais eram suas características físicas, quem era o Ademar. Recebeu, em resposta, mediante proposital confusão entre o necessário estudo de sua obra e sua aparência física, questionamento quanto à possibilidade de que alguém se apresentasse como registrador de imóveis no Estado de São Paulo sem conhecer Ademar Fioranelli.

Pois, de fato, é o conhecimento da obra deste auctor um dado objetivo da capacitação profissional que se espera dos registradores imobiliários.

_______________________

* Luís Paulo Aliende Ribeiro é Juiz de Direito em São Paulo, Doutor em Direito do Estado na Universidade de São Paulo. Professor na Escola Paulista da Magistratura e no curso de pós-graduação lato sensu em Direito Administrativo do COGEAE (PUCSP).

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