Alisto-me entre aqueles que consideram a chamada dúvida inversa um risco à segurança dos direitos entabulados no processo de registro. Admitida pelo pretório paulista, não raro a sua admissão gera inúmeras controvérsias – como a retratada na Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, julgada em 4/8/2016, cujo texto pode ser acessado abaixo.
Neste caso concreto, não houve a prenotação do título quando transitou pelo Registro competente, o que, de fato, acabou por potencializar os riscos inerentes à adoção desta via heterodoxa.
Mas é preciso reconhecer que há um interstício periclitante no processo registral que representa, inequivocamente, um risco aos direitos dos envolvidos. Entre a denegação do registro, a autuação do processo de dúvida inversa e a remessa ao Oficial para declará-la, prenotando o título, ocorre um interregno em que as portas do registro ficam abertas para acolhimento de outros títulos que podem representar direitos contraditórios.
A dúvida inversa, realmente, não deveria ser admitida. Por uma razão singela: ela ocorre à margem da lei. Figura muito típica e singular no ordenamento jurídico pátrio, a dúvida registral ostenta o caráter administrativo (art. 204 da LRP), mas experimenta um reforço formal na fase recursal de apelação, atraindo regras de direito processual. Aliás, a LRP é inteiramente coerente nesse aspecto, pois das decisões administrativas cabe recurso de apelação “com ambos os efeitos” (v. § 4º do art. 76, § 3º do art. 109, art. 202, § 2o do art. 214, art. 275 todos da LRP).
Ainda recentemente, julgando o Recurso Especial 1.111.343-SP, o ministro Villas Bôas Cueva lembrou a lição de Walter Ceneviva no sentido de que a dúvida inversa é descabida e que a sua adoção acaba por fragilizar o sistema de prenotação, malferindo, eventualmente, os direitos de terceiros e das próprias partes.
No bojo da discussão foi agitado o sempre relembrado acórdão do STF que claramente inadmitiu a figura após o advento da atual Lei de Registros Públicos, prestigiando o jurista bandeirante:
Duvida. Recurso extraordinário. Registro público. Dúvida inversa.
Configurando-se a hipótese como de dúvida – pois como tal foi proposta -insuscetível de ver examinado o acórdão do Tribunal de Justiça que a decidiu, na via do extraordinário. De observar que tendo sido a formulação da dúvida anterior a lei n. 6.015/73, a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-la ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a Lei n. 6.015/73 e que a dúvida inversa tornou-se realmente inviável. (RE 77.966 – MG, j. 13/5/1983, DJ 17/6/1983 , rel. Aldir Passarinho.
“Ad primum, já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida ‘inversa’, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.
A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).
Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo para as justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez (e o caso destes autos é só mais um exemplo dentre tantos), o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado (Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, São Carlos, j. 4/8/2016, DJe 2/9/2016, rel. des. Manoel de Queiroz Pereira Calças com o voto vencido do des. Ricardo Dip).
O desembargador Ricardo Dip é coerente. Em artigo que fez fortuna, publicado na Revista de Direito Imobiliário, assim destacou o tema da dúvida inversa:
“Incabível é a denominada dúvida inversa. Com efeito, a partir da vigência da Lei 6.015, de 31.12.73, mais não se justifica sua admissão, que tinha acolhida, sob o Regulamento de 1939, por isso que a suscitação da dúvida se entendia então facultativa.
Atualmente, contudo, sua dedução é indiscutivelmente obrigatória, tanto que requerida, e o caminho de viabilidade jurídica vem traçado na Lei de Registros Públicos.
Ainda sob o broquel de sua natureza administrativa não se vê razão para admitir um procedimento impróprio, quando não seja para colmatar lacuna da lei. E não é lacunosa, a propósito, a Lei de Registros Públicos (cf. STF, 2.ª Turma, RE 77.966, 13.5.83, Min. Aldir Passarinho…).
Acrescente-se que a eventual recusa de suscitação pelo Oficial se atalha por procedimento administrativo disciplinar, tanto mais que essa recusa configura falta grave.
Não há, desse modo, nenhum motivo que justifique a tomada de caminho heterodoxo, com maltrato do que dispõe a Lei de Registros Públicos”. (DIP, Ricardo. RIBEIRO, Benedito Silvério. Algumas linhas sobre a dúvida no Registro de Imóveis. RDI 22, jul./dez. 1982).
Adiro inteiramente às razões invocadas pelo eminente desembargador paulista.
Note-se, de passagem, que no REsp 1.111.343 – SP (vide abaixo) não se discriminam as hipóteses de suscitação de dúvida – cabível tanto nos casos de mera averbação quanto de registro em sentido estrito. É bem verdade, outrossim, que também não se distinguiu, com a precisão desejável, a figura do registrador e do notário. Confira:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. NÃO CABIMENTO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CORREGEDOR.
1. A parte pretende a anulação ou a reforma do acórdão estadual para que seja ordenado o desentranhamento de mandado judicial juntado nos autos do agravo de instrumento com o efetivo cumprimento pelo registro de imóvel.
2. Inviável o acolhimento de pedido de dúvida inversa – formulado pelo particular -, pois se trata de prerrogativa do oficial de registro.
3. Hipótese em que o serventuário registrador recusou-se a proceder ao cancelamento das averbações, pois entendeu necessário que a ordem judicial fosse transmitida via mandado, e não mediante ofício.
4. Manutenção do acórdão recorrido no sentido de que o descumprimento da ordem judicial deve ser dirimido pelo Juiz Corregedor do respectivo Registro de Imóveis.
5. Recurso especial não provido. (REsp 1.111.343 – SP, j. 3/12/2015, DJ 11/2/2016, rel. ministro Ricardo Villas Bôas Cueva).
O tema da prioridade registral (art. 186 da LRP) em contraste com a ordem de precedência dos títulos (arts. 11 e 12) é um tema pouco estudado.
Tenho entendido que ambas espécies coexistem num bom sistema registral. Uma diz respeito à preferência dos direitos reais; a outra se relaciona com a ordem interna de tramitação dos títulos, em atenção aos usuários e à boa regularidade dos processos registrais.
Sobre a prioridade já se gastou muita tinta e não vale a pena repisar um tema tão visitado na doutrina e na jurisprudência.
Gostaria de voltar-me para o tema da ordem de precedência dos títulos.
Já tive ocasião de me debruçar sobre as distinções entre prioridade e precedência. A precedência, no contexto da Lei 6.015/1973 tem o significado de ordenação dos processos de registro, não guardando relação direta e automática com a ordem estabelecida pelo Protocolo. Tanto é assim que o interessado pode dispensar a regular prenotação do título, renunciando aos potentes efeitos que decorrem da prioridade, postulando seu ingresso para simples exame e cálculo de emolumentos (§ único do art. 12 da LRP).
Enfim, a precedência se estabeleceu para garantia da ordem sequencial no exame, do efetivo controle dos títulos em tramitação, da observância do prazo legal e para o tratamento isonômico dos usuários dos serviços registrais.
NSCGJSP em debate. Capítulo xx – Sessão do dia 31 de julho de 2014.
Dando continuidade às discussões e debates acerca das novas disposições normativas da Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, o Des. Ricardo Dip, coordenador dos debates, fez-se acompanhar da Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Tânia Mara Ahualli e do Dr. Paulo Campanella, Juiz assessor da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo, ambos estudiosos do direito registral brasileiro.
Paulo Campanella, Tânia Mara Ahualli, George Takeda, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo prestigiaram o encontro.
Além das personalidades judiciárias, os registradores paulistanos Ademar Fioranelli, Armando Clápis, Sérgio Jacomino, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo e George Takeda participaram ativamente das discussões e dos debates empolgados que se seguiram.
Encerramento de transcrições
Na sessão anterior, interrompeu-se a sequência regular de leituras e comentários ao deparar-se com a conveniência de unificar de modo definitivo o sistema de matrícula, o que implicaria, como se reconheceu, um passo indispensável para a harmonização sistemática do Registro de Imóveis com o encerramento completo das transcrições.
Reconheceu-se que isso envolve, de certo modo, a necessidade de dar alguma compreensão ao significado normativo do art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prescreve sejam as averbações realizadas à margem das transcrições:
Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.
No decorrer da semana sucessiva aos debates, surgiram alguns problemas adicionais que, curiosamente, se difundiram. Houve quem sustentasse não ser viável que as retificações se fizessem nos cartórios de competência territorial contemporânea, que era melhor mantê-las nos cartórios antigos, para que não houvesse a necessidade de trabalhar com documentos oriundos de outros cartórios, “como se as matrículas não fossem abertas com base em certidão de transcrição do registro anterior…”, observou Ricardo Dip. E concluiu:
“Todas essas questões são acidentais e não tocam diretamente o problema central. Não se discute sobre a ausência de uma norma específica e uniforme a respeito da atribuição ou competência administrativa registral para a retificação; tampouco não se diz que está errado se se fizer desse jeito. A questão está em verificar se há vantagens na adoção de um sistema único, se continuaremos, depois de 40 anos, na expectativa acaso de conviver por mais um século com um sistema duplicado”.
As discussões da semana passada renderam um debate lateral e o aprofundamento das indagações lançadas no curso da jornada. Foi possível colher aspectos e referências curiosas no tecido das próprias Normas de Serviço.
É patente que há duas situações destacadas, pelo menos, em que a prática de averbações deva ser feita na circunscrição atual. Uma refere-se à exceção criada pela Corregedoria no sentido de que, em se tratando de imóvel situado em outra comarca, a regra não se aplica. Trata-se do item 120 do Capítulo XX das referidas NSCGJSP:
“As averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem da transcrição ou inscrição a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, salvo se passou a pertencer a outra comarca”.
O subitem imediatamente seguinte trata de exceção que não se acha na própria lei:
“120.1. As averbações de indisponibilidades, ordens judiciais e atos da administração pública serão feitas na comarca de origem.
Uma segunda, embora aqui restrita a um cartório competente, no sentido de que também se abrirá a matrícula se não houver espaço físico no livro onde lançada a transcrição. Trata-se do item 54:
“Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual [transcrição?] será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade”.
Sérgio Jacomino, Registrador de São Paulo, apela para eventual omissão:
“a contrario, tratando-se de imóvel localizado em outra serventia, ainda que se tenha esgotado o espaço no livro para lançamento da averbação à margem da transcrição, não se encontra na norma a determinação de abertura de matrícula na nova serventia. Chamo a atenção para o art. 295 da LRP: “O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.
Unificação – uma questão de política judiciária
Uma questão de política registrária é saber se é ou não o momento oportuno para a unificação dos sistemas. Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura acha-se aberto em ambiente propício a encarar alterações desse jaez como um verdadeiro progresso para a instituição. Porém, “são os registradores que devem, principalmente, aferir o momento certo para a unificação dos sistemas. Saber o que efetivamente pode ocorrer com uma mudança dessas nos registros é, primeiramente, um tema melhor assinado para os registradores. A verdade é que falar de bananas é um problema, antes de tudo, dos bananicultores. Os oficiais de registro podem avaliar esse tema em debate muito melhor, em princípio, do que nós, os juízes, que temos uma visão de gabinete e enxergamos o problema desde outro posto de observação”, emendou Dip.
TANIA MARA AHUALLI, Juíza da Vara de Registros Públicos, informou aos presentes que, em vista das discussões travadas na semana passada, ocorreu uma reunião com todos os registradores da Capital de São Paulo onde estes temas foram amplamente comentados. Já está agendada uma nova reunião para apreciação de ideias e projetos para enfrentar o desafio posto e dar o pontapé inicial para a definitiva transição do sistema de transcrição para o sistema de matrícula.
Item 53 – ordenamento de atos e informação gráfica
53. No preenchimento das fichas das matrículas que comporão o Livro nº 2 de Registro Geral, serão observadas as seguintes normas:
VI – cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o de averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número sequencial do ato e o da matrícula. O número do ato será lançado por rigorosa ordem sequencial, de sorte que inicia-se no número 1 e segue-se ao infinito (exemplos: R. 1/780; R. 2/780; AV. 3/780; AV. 4/780; R.5/780; AV. 6/780 e assim, sucessivamente);
No início da vigência da lei havia certa dúvida, hoje já superada, quanto à ordem de seguimento dos atos – “R1, R2, R3, AV1, AV2, AV3, etc.”. Depois, entendeu-se, de modo mais adequado, qual seria o sentido da lei. Tratava-se de uma numeração só.
Ricardo Dip lança aos presentes uma indagação: qual a razão de ser da sigla “AV”, já que não há no registro de imóveis outro ato iniciado pela letra “A”? A única hipótese legal que justificaria a adoção da expressão “AV” seria para distinguir da Anotação existente no Registro Civil. Ainda assim, parece que se trate de mera tradição utilizar o dístico “AV” em vez de “A”.
Segundo Sérgio Jacomino, a expressão anotação ocorre na LRP na parte relativa ao Registro de Imóveis: protocolo – Livro 1 (art. 203, II), no indicador real (art. 179, in fine). As colunas de “anotações” à margem das inscrições nos Livros 1, 4 e 5 foram previstas nos modelos instituídos pela Lei de Registros Públicos. Segundo ele, as múltiplas remissões eletrônicas, perfeitamente possíveis nesses livros, poderiam ser qualificadas, com abonação, de “anotações”.
Segundo Jacomino, haverá ainda uma razão histórica:
“Avento aqui uma explicação que deverá motivar uma pesquisa nos antigos livros de registro para confirmação da hipótese. No Regulamento de 1846 (Decreto 482, de 14 de novembro) encontramos a especificação dos atos praticados pelo tabelião especial das hipotecas no art. 22: ‘Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1º o de registro geral das hypothecas da Comarca em que servirem, o qual será exclusivamente destinado ao registro das hypothecas dos bens situados na mesma Comarca, lançamento das averbações a ellas relativas, e annotações das certidões affirmativas, que passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca nos seus Livros: 2.º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as annotações das certidões negativas que passarem’.
Igualmente chamavam-se anotações as certidões de prática de atos de registro ou de averbação lançadas nos títulos entregues às partes (arts. 20, 25 etc.). As expressões registro, averbações e anotações se achavam, pois, no nascente registro hipotecário. Posteriormente, na vigência do Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, lavra preciosa do Conselheiro Nabuco, a expressão “anotações” ficou reservada para os indicadores real (art. 33), pessoal (art. 34) e protocolo (arts. 70, 73 e 153), exatamente como na vigente LRP”.
Chave do registro – protocolo
ADEMAR FIORANELLI, Registrador paulistano, lança a questão: por que há cartórios que, ao praticarem um registro ou uma averbação, inserem o número da prenotação?
RICARDO DIP – Para a localização do microfilme, caso contrário, o indicador de microfilmes teria de ser mantido separado da matrícula.
GEORGE TAKEDA complementa a ideia apontando para uma outra relevante razão. “Está dito na lei que os efeitos da inscrição retroagem à data da prenotação. Reza o art. 1.246 do CC: ‘O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’.
Jacomino pôs-se em concordância com o comentário do coordenador Ricardo Dip no sentido de que a indicação pelo número do protocolo empresta uma ordem objetiva e prática para indexação da microfilmagem de todos os títulos e documentos destinados à conservação no Registro. Por serem os atos praticados em livros variados, segundo ele não haveria como basear-se numa ordem singela feito pelo número de das inscrições. Seria muito complexo fazer isso. Sempre foi evidente manter uma indicação unívoca e o protocolo, como “chave do registro” única, se presta admiravelmente para isso. “Tanto que nas etiquetas dos microfilmes são indicados os números da prenotação”.
Matrícula – redundâncias gráficas
VII – é opcional a repetição do número da matrícula em seguida ao número de ordem do lançamento de cada ato;
Ricardo Dip revelou sua surpresa ao examinar uma ficha de matrícula do 7º RI com mais de 130 fichas. “Temos, sempre que possível, de evitar esse tipo de coisa. Temos de reconhecer que a questão não está em inserir uma letra a mais ou a menos (AV ou meramente A, no exemplo discutido), mas, e isto é um paradoxo, temos de começar a escrever mais. Ao menos, de lege ferenda, temos de considerar a vantagem de “escrever mais”, ou seja, de escrever em forma de anotação marginal (ei-la de volta!) para referir cancelamentos e retificações. Bem ao lado de registros e averbações alteradas. Isso deve compensar-se, em todo o caso, porque para bem ou para mal, a forma narrativa tende a desaparecer com o registro eletrônico.”
Insistindo na tese de que se deva manter a repetição do número da matrícula nos atos sucessivos, Jacomino expressou que, em sua experiência profissional, ocorre, eventualmente, de o lançamento do ato ser feito em ficha errada. “Com a indicação reiterada sempre se chama a atenção de quem pratica o ato para a verificação do número da matrícula onde será realizado o ato. Particularmente, entendo que isso funciona como um marcador, e eu optei por não abolir”.
VIII – no registro ou na averbação será (vel potius: serão) sempre indicado(s) o número e a data do protocolo do documento apresentado e a data em que o ato é praticado;
Segundo Ricardo Dip, essa disposição é nova e vai ao encontro de observação absolutamente correta do doutor George Takeda nesse mesmo sentido.
Ademar Fioranelli indica a data da transcrição na abertura de matrícula. “A certidão expedida revelará prazos e valerá como como vintenária, trintenária, etc. “.
Ademar Fioranelli registra que no momento da abertura da matrícula se deve inserir a data da transcrição aquisitiva. Observa que muitos cartórios não fazem desse modo. “Ao apontarmos a data da transcrição, eventual certidão de matrícula que possa ser expedida acabará por revelar os prazos das inscrições e valerá como como certidão vintenária, trintenária, etc. Ou seja, no caso de uma transcrição de 1975, por exemplo, com mais de trinta anos, não seria necessário fornecer uma certidão filiatória”.
George Takeda observou que, além do número da transcrição, ele insere dados como o titular aquisitivo resumido. Assim, a pessoa saberá de quem adquiriu o imóvel.
IX – na matrícula não poderá ser feito qualquer lançamento sob a rubrica de “certidão”, “anotação” ou “observação”, visto que o ato deve ser unicamente de registro (R) ou averbação (AV), inexistindo previsão legal para lançamento diverso;
Ricardo Dip lembrou que a antiga proibição da inscrição do protesto contra alienação de bens levava a o caminho de “intimar o registrador de que ele tinha de avisar qualquer adquirente que havia um protesto contra a alienação de bens. Considerando o progresso dos meios informáticos e a facilidade relativa com que essa tecnologia chega ao Registro, conviria hoje, dada a extensão das matrículas, voltar ao tema das averbações remissivas para admitir anotações ao lado dos registros. Por exemplo, na matrícula se faria referência a ‘R1 2018’ e ‘AV 2019’, desta forma já se saberia a qual averbação está se referindo o registro”.
Segundo ele, o indicador pessoal poderia suprir essa necessidade. Pode converter-se numa forma prática de controle dos atos, “já que nossa ficha de matrícula não permite, por agora, o direcionamento de uma coluna específica para estes casos, especialmente em casos como esses, os das 130 fichas. Imaginem o azar que seria um usufruto cancelado na AV 4000?” – pergunta retoricamente.
E-ping-pong
GEORGE TAKEDA – As informações relevantes aparecem na certidão do livro 1, e não na matrícula.
RICARDO DIP – Mas como é feito o controle do Livro 1?
GEORGE TAKEDA – Pelo sistema.
George Takeda sustenta que as informações relevantes devem aparecer na certidão do livro 1 (protocolo).
RICARDO DIP – Aí é que está a questão! Não podemos exigir um sistema informatizado em todos os cartórios do Brasil. Estamos tentando uma solução razoável que possa ser estendida a todas as serventias. Por esta razão é que seria interessante permitir a referência na matrícula, que deve continuar sendo gráfica.
SJ – Essa questão do indicador pessoal será ilusória se não houver uma qualificação do lançamento. Isso porque o nome da pessoa pode aparecer mais de uma vez na mesma matrícula em circunstâncias diferentes. George Takeda deu uma ideia que me pareceu genial. Quando pensávamos na matrícula eletrônica, imaginava-se uma consolidação periódica da matrícula. Funcionaria assim: a situação jurídica da matrícula é avaliada toda vez que se vai registrar um título. Quando da efetiva inscrição do título, far-se-ia uma espécie de ficha auxiliar da matrícula inicial, que remanesceria no final como uma espécie de síntese, em que todas as circunstâncias que ainda estão vigentes constariam da certidão.
RICARDO DIP – Do ponto de vista da informática é viável, mas do ponto de vista da escrita mecânica, embora possível, é bastante complicado.
GEORGE TAKEDA – Antigamente, fornecíamos a certidão do livro de Transcrição. Então se fazia a busca e a certidão vinha com os atos ativos. Seria interessante, no momento do registro, que houvesse uma ficha eletrônica auxiliar com um resumo da matrícula que basearia uma certidão futura dos atos em vigor.
ADEMAR FIORANELLI – Por exemplo, no caso de uma incorporação com 300 registros de venda de fração ideal vinculada a uma futura unidade, eu costumo fazer uma certidão resumida consignando a existência de uma incorporação, do registro da aquisição e do registro da alienação fiduciária ou hipoteca. A instituição financeira tem aceitado a consolidação dos atos vigentes por meio de certidão.
RICARDO DIP – Embora haja um certo risco nisso…
SJ – Mas essa é uma responsabilidade que teremos que assumir mais cedo ou mais tarde. Hoje é intolerável uma certidão com tantas páginas. O homem comum do povo não tem condições de compreender a situação jurídica de um imóvel. Nós mesmos não temos, sem grande enfado!
RICARDO DIP – Acho excelente a ideia, e muito possivelmente o futuro nos levará ao registro eletrônico, mas é preciso estar ciente da responsabilidade resultante da avaliação que se fará do que deve ou não ser indicado na certidão expedida por meio eletrônico.
VOZ NÃO IDENTIFICADA – O que o senhor acha de uma possível autorização administrativa para se proceder à atualização após a matrícula atingir certo número de fichas?
A plateia permanece atenta e interage com a mesa com perguntas e sugestões.
RICARDO DIP – Para a capital de São Paulo, é prudencialmente viável. Para o Estado, talvez, possa admitir-se, desde que resolvamos um problema, que não se refere ao registrador, mas ao Juízo corregedor. Há muitos, de fato, com imensa boa vontade, muitos deles capacitados, mas alguns outros não possuem vocação para o tema registral. Essa observação não deve ser entendida como crítica, longe disso, é, em todo o caso, uma realidade conhecida por todos. Os juízes do nosso interior paulista são sacrificados por um número elevado de matérias (constitucional, civil, empresarial, penal, administrativo, tributário, eleitoral, ambiental, menores etc. etc.) e não se pode, de comum, deles exigir uma forte capacitação no terreno registral.
Segundo Ricardo Dip, a questão de verificar se essa iniciativa pode adotar-se em nível nacional exige cautela: “De fato devemos progredir no sentido mais econômico da prática registrária, há experiência institucional para isso, mas a extensão da mudança tem de ser bem avaliada. Entendo que, em princípio, aqui no Estado, pudesse cogitar-se de uma experiência paulistana, sob a supervisão competente da Vara de Registros Públicos e o acompanhamento superior da Corregedoria Geral. A proposta, por agora, é simples: a da instituição, na matrícula, de uma coluna para anotações meramente remissivas”.
Unitariedade da matrícula
X – a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a matrícula descreva e se refira a mais de um imóvel). Caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação.
Ricardo Dip inicia criticando a expressão “ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez”, que, segundo o desembargador, em rigor incide em excesso. “Basta que se altere a competência territorial para que o imóvel seja matriculado mais de uma vez… Com todo o respeito, apostos explicativos em normativas, tais “isto é”, “ou seja”, são desnecessários. Não se deve explicar em normas sobre o que se quer dizer com algo já dito. É fazer, em normas, interpretações autênticas apriorísticas…”.
Esse dispositivo cuida do importante princípio da unitariedade da matrícula. A Lei de Registros Públicos nunca albergou essa expressão que nós extraímos sistematicamente de seu articulado. “Esse entendimento prevaleceu, mas de modo capenga. Há diversas situações transitórias em que a unitariedade da matrícula não é observada. São situações como a da usucapião, de loteamentos, desmembramentos, de imóveis seccionados por estradas ou ruas. Chega-se a um ponto extremo: o de abrir matrícula para unidade autônoma, que é abrir matrícula para fração ideal”.
Remata: “não adianta colocar letra em matrícula para a solução do problema, que é essencialmente incompatível com a unitariedade da matrícula. Essa unitariedade não é absoluta quanto parece ostentar-se”.
A segunda parte do dispositivo diz “caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação”.
Jacomino observa, a propósito, que o fato de o imóvel estar descrito diferentemente em duas ou mais inscrições não implica, necessariamente, unificação. Para ele, a norma é defectiva. “Mais de uma descrição para o mesmo imóvel” não se corrige com “unificação”. Diz que a expressão tem carga semântica definida no contexto da LRP (art. 235). O problema, aparentemente, reside na possibilidade de se registrar vários títulos sucessivamente com descrição divergente, como ocorria, por exemplo, nos casos de folhas de partilhas sucessivas.
Fioranelli atalha para acrescentar que “nos casos de descrição divergente a norma a ser aplicada é a do art. 213 da LRP”.
Ricardo Dip já realizou uma leitura distinta da norma. “Na verdade, o texto está a referir-se às transcrições com descrições parciais, ou seja, quando se descreve uma parte, depois outra, e posteriormente busca-se a unificação para a descrição do todo. Obviamente, nos casos de descrição divergente, a retificação é o procedimento correto”.
Quebra-cabeças
ADEMAR FIORANELLI relembra que no sistema anterior era comum que se fizesse uma transcrição para três, quatro ou cinco imóveis. Em outras circunstâncias, era praticamente impossível recompor a totalidade dos comproprietários. “Na apresentação do novo título, nós abríamos matrículas para aqueles imóveis e consertava-se o erro. Já em relação às frações ideais, em que não se conseguia a recomposição da totalidade, ficava a seguinte dúvida: faltando um quinto do imóvel, prevalece o direito em relação aos quatro quintos? Não se pode deixar de considerar o direito de propriedade daquele um quinto. Atualmente é pacífico o entendimento no sentido de que é necessário recompor a totalidade dos condôminos, sob pena de não dar prosseguimento aos registros”.
Takeda relatou que experimentou um problema semelhante. Nas transcrições antigas a seu cargo não era possível indicar a totalidade das frações ideais dos proprietários porque o título era anterior ao Código Civil e não estava registrado. “Ora, no caso de sucessão causa mortis, o registro era feito somente da parte que cabia ao herdeiro com título, aquele que o não possuía ficava em aberto”.
Um dos participantes levantou a seguinte situação: “e quando não se localiza (ou não existe) o proprietário desse quinto? Há matrículas em minha serventia que a titulação está incompleta, em que são encontrados somente 80% dos condôminos”.
Ricardo Dip diz que é preciso distinguir essa situação. A unitariedade da matrícula estará respeitada com a descrição do imóvel como um todo. Uma parte de propriedade ignorada em sua situação pessoal tabular é perfeitamente possível de manter-se no registro. Nada se acrescentaria, a seu respeito, na matrícula, que já não estivesse de modo deficiente e em vigor na velha transcrição. Diversamente seria se não se conseguisse descrever o todo do imóvel. Aí a situação teria de ser vista de outro modo.
Ademar Fioranelli lembrou a lição de Gilberto Valente da Silva – com a qual compartilha: quando se deparasse com tal situação, dever-se-ia consignar “um quinto pertencente a Antonio da Silva, outro quinto a Benedito, e as demais partes inexistentes, como título não registrado”.
O desembargador conclui que “por mais que o registro seja importante meio de garantir a segurança jurídica é, afinal, um instrumento.”.
Acessão sobre dois imóveis
Um membro da plateia deparou-se com uma situação que talvez se encaixasse exatamente nessa parte final do item 53, X. “Numa transcrição havia a descrição de dois terrenos sobre os quais se edificou uma casa. Para a abertura da matrícula haverá a necessidade da unificação desses dois terrenos”.
O que está escrito na norma é caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel. A redação não se acha perfeita. Segundo Dip, deveria estar escrito “descrição parcial para o mesmo imóvel”. No caso relatado, embora fossem dois terrenos, estes eram parte de um só, tanto assim que poderiam ser unificados.
Ademar Fioranelli lembra que a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos casos em que a edificação abranja mais de dois terrenos, a unificação é obrigatória para a averbação da construção[1].
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum
George Takeda ofereceu-nos um caso extravagante: em alguns casos o proprietário é diferente. A prefeitura aprovou uma construção, concedeu habite-se…
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum? Como descerrar a matriz?
Na opinião de Jacomino nesse caso simplesmente rompe-se com a unitariedade. E isto na consideração de que o acessório segue o principal. Segundo ele, houve casos semelhantes ao citado em que a construção já estaria averbada sobre dois imóveis do mesmo proprietário sem que este pretendesse unificar. “Seria um direito não querer unificar?”.
Ricardo Dip observou, a propósito, que em casos em que a titularidade dominial é diversa não há como solver o problema no plano interno do registro.
Direito de superfície
Um participante lançou a seguinte questão: “na hipótese do titular de direito de superfície de três matrículas contíguas pretender construir sobre as três concedendo o direito de superfície sobre as três?
George Takeda lembra que em casos como esse a prefeitura acaba por aprovar explorações urbanísticas complexas. “No nordeste, por exemplo, acontecem muitos casos em que o empreendimento é único, uma única matrícula, mas uma fração de terreno é de marinha e a outra é terreno alodial[2].
“Concluindo, parece-me que o princípio da unitariedade não tem um caráter absoluto. Se em São Paulo existem situações como as relatadas aqui, imaginem em outros Estados em que isso não foi sequer considerado…” – rematou o coordenador.
54. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade;
Transcrições lacunosas
Ricardo Dip nos convida para voltarmos nossos olhos ao tema da precariedade da transcrição:
“Em 1987, quando passamos a observar a necessidade de um controle maior dos parcelamentos do ponto de vista qualitativo, quantitativo e de localização, soluções extremas foram tomadas e levaram a resultados menos felizes. Houve até o cancelamento, em dada comarca, de todos os registros de loteamentos com descrições inadequadas.
Se uma descrição, ainda que precária, se acha em vigor, por que razão não se poderia repeti-la na matrícula? Não devemos entender que uma descrição precária seja sempre nula; do contrário, entenderíamos também que a transcrição não teria validade. É preciso que haja cuidado com esses excessos de precisão. Há uma pretensão implícita de uma dada linguagem definitiva que nunca teremos. Desde que se trate de um imóvel real e supostamente determinado, ainda que a descrição seja precária, não há necessidade de se exigir a abertura de matrícula”.
Ademar Fioranelli e um participante observam que não se tem admitido que se abra matrícula nos casos em que o imóvel não apresente uma base geodésica, nos casos dos chamados “registros flutuantes”. A jurisprudência também não tem admitido abertura de matrícula quando há área remanescente. Nestes casos, será necessário, primeiramente, apurar o remanescente e depois retificar a parcela.
Outro participante emite a sua opinião crítica: “entendo que há um excesso nesse entendimento porque, muitas vezes, a pessoa é proprietária de um pequeno imóvel e precisa se submeter aos custos de um processo de retificação por conta de uma área superficial que muitas vezes é indiferente para ela”.
“Frequentemente temos nos comportado com um pouco de exagero nessa questão da descrição” – disse o coordenador. E continuou:
“Todos sabem de minha empolgação teórica com o tema do controle da disponibilidade nos parcelamentos. Passei a entender possível o aproveitamento de todos os dados do registro para fazer as indicações nas matrículas. Havia exemplos comuns: descrição cujo imóvel tinha dez metros de fundo e confinava com outro, cujas metragens estavam descritas, com exceção da medida de fundos. Ora, pensou-se em submeter a um processo de retificação quando era evidente que, se houvesse uma presunção da veracidade da transcrição anterior, essa presunção haveria de valer para todos. Portanto, sou inclinado a um justo médio que não leve a uma pretensão descritiva exacerbada”.
E preleciona: três critérios são fundamentais para estes casos:
1) as matrículas não têm que ter uma força saneadora de tudo que estava na transcrição ou no registro anterior. Se uma transcrição permite que dela se extraia alguma eficácia, não há sentido exigir coisas novas somente porque se migram os dados para a matrícula. Se a transcrição não é nula, por que a matrícula o seria?
2) Se não se trata da integralidade do imóvel, não devemos admitir a partição, se, com isso, se prejudicar a descrição anterior.
3) Não temos de transformar o registro em cadastro. Essa ideia já teve um custo altíssimo para nós. Philadelpho Azevedo dizia, no final da década de 20[3], que era um sonho absolutamente utópico fosse alguém fazer medição de imóvel no Brasil inteiro por meio de trena. Não tem sentido exagerar nessa questão descritiva, basta que o imóvel esteja determinado.
Diz: “temos que considerar um fato muito relevante e de complicada aferição caso a caso, na medida em que se suporia conhecer bem as regiões, sobretudo a propriedade imobiliária, principalmente de cidades pequenas, onde sempre se conhece o proprietário, ou onde começa e termina determinada propriedade. Não tem nenhum sentido que o excesso na formalização da publicidade registral sempre e inevitavelmente haja de sobrepor-se à publicidade jurídica e social. Não é a vida que é feita para o registro, é o registro que é feito para a vida. Muitas vezes é preciso que se tenha essa sensibilidade, e é à conta disso que há critérios para a capital de São Paulo que não podem ser estendidos, sem mais, para outros lugares”.
“A exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos”.
Jacomino notou ser paradoxal o fato de que a “exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos. A realidade se impõe, neste caso, ao tecnicismo. Hoje nós retificamos, e muito, as retificações que foram feitas na Vara de Registros Públicos no período em que havia uma hipervalorização da chamada especialidade objetiva…” – concluiu.
Essa observação, na opinião do coordenador, é muito preciosa. “Se não é possível localizar o imóvel pela descrição, é preciso confiar na publicidade social, do dia a dia. E isso representa, na verdade, uma regressão em detrimento do próprio registro. Tudo que é excessivo no registro leva à nulidade, se não jurídica, a uma nulidade de eficácia. Essa questão nos remete à falta de um órgão exclusivo para cuidar das questões cadastrais”.
Alguém lembra que mais do que simples medidas, as referências aos registros vizinhos são mais importantes. “Hoje em dia, para efeitos de localização, o importante é constar da descrição confronta com a matrícula tal”.
Retificação extrajudicial
Ricardo Dip admitiu sua apreensão quando foi autorizada por lei a retificação administrativa. Havia elementos para isso. Segundo ele, haverá dois pontos fundamentais que distinguem bem a função do registrador da do juiz: “a primeira é a impossibilidade de o registrador colmatar lacunas, e a segunda é o fato de que ele não colhe prova fora do registro. A função do registrador se expandiu sobremaneira com essa competência administrativa[4]. Há mais de vinte séculos, Aristóteles já bem ensinara que cada gênero do saber tem sua correspondente certeza, “não esperemos ter o mesmo grau de certeza em todos os gêneros das coisas que sabemos”. E segue:
“Em relação a coisas individuais, os juízes nunca podem ter certeza absoluta. Não temos a pretensão de ser equivalentes a Deus”.
Um registrador consciente dos próprios deveres, de suas responsabilidades e limitações, sente-se um pouco molestado do ponto de vista psicológico, porque sabe que terá de dar uma decisão que depende de uma realidade externa à qual não tem acesso. No momento em que sair da sua realidade para avaliar uma realidade externa, ele estará transformado em um juiz. Considero muito complexa esta situação.
Quando se dá um caso em que não se consegue chegar claramente a alguma certeza, a função do juiz se torna pavorosa. Já passei muito tempo sem dormir por não saber onde estava a verdade, por não saber se condenava ou absolvia alguém. Isso gera uma solidão que, se for egótica, é depressiva.
Fornecendo soluções de segurança meramente formais, o registro permitia mais facilmente chegar a uma solução. Ainda que houvesse dúvidas, eram dúvidas mais concretizadas. No momento em que o registro se abriu para o universo da retificação administrativa o resultado é que registrador foi transformado em juiz.
George Takeda lembrou que nos dez anos decorridos desde o advento da Lei 10.931, de 2004, não há conhecimento de nenhum caso de anulação de retificação.
Jacomino dá notícias de que, por meio de convênio firmado entre a ARISP e a Fundação Getúlio Vargas, pesquisadores realizaram um levantamento minucioso de ações reivindicatórias e anulatórias para identificar o papel do Registro de Imóveis na potencialização de conflitos. O relatório, que será apresentado em breve, acaba por demolir um dos mitos que circulam no sentido de que os registradores e seus registros, com suas deficiências, potencializam os conflitos fundiários. Esta é uma denúncia ideológica que precisa ser guerreada não só no plano das ideias, mas também no plano fático. O resultado da pesquisa apontou que nenhum processo judicial do Tribunal de Justiça de São Paulo envolveu erro do registro.
Ricardo Dip relatou que se acha há dez anos no Tribunal de Justiça. “Há uma crise de identidade competencial, em que ninguém sabe ao certo quem é competente para julgar as questões de registro – ora é a Seção de Direito Privado, ora é a de Direito público –, e, nesse quadro, enfrentei dois ou três casos de retificações de registro, mas em nenhum se reconheceu erro do registro”.
Um exemplo final foi proporcionado por Ademar Fioranelli:
Outro caso bastante interessante são as mais de quatro mil regularizações fundiárias que foram feitas no SERLA[5]. Eram regularizações fundiárias em áreas precariamente descritas e cuja disponibilidade foi aferida na planta do SERLA. Até hoje, nunca houve uma impugnação sequer, nem do Ministério Público e nem de qualquer pessoa eventualmente prejudicada por aquelas regularizações”.
Panorama registral.
NOTAS (Por SJ).
[1]Ap. Civ. 48.258-0/8, São José do Rio Preto, j. 26/03/1999, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Ementa: Registro de Imóveis – Mandado de penhora – Lotes contíguos com matrículas autônomas – Menção à construção neles levantada – Necessidade de prévia unificação das matrículas e averbação da construção ou decisão judicial transitada em julgado determinando a arrematação dos lotes pela mesma pessoa como se fosse um único imóvel – Dúvida procedente – Recurso improvido”. Vide também: Ap. Civ. 42.129-0/6, São Paulo, j. 27/02/1998, DJ 28/04/1998, rel. des. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição.
[2] Em São Paulo: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de convenção de condomínio – Ausência de antecedente averbação da construção e do registro da instituição do condomínio – Terreno de Marinha – Falta de unidade da base imobiliária – Registro Inviável – Recusa mantida. (Ap. Civ. 37.190-0/1, Itanhaém, j. 07/04/1997, DJ 02/07/1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha).
[3] Philadelpho Azevedo foi o autor do projeto que se transformou no Decreto 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, que reorganizou os Registros Públicos em conformidade como Código Civil de 1916. Mais tarde, reptando Soriano Neto, sustentará que a eficácia (valor) do registro não está na dependência de um bom sistema de cadastro, como ocorre na Alemanha. O livro é um clássico da literatura especializada: AZEVEDO. Philadelpho. Registro de Imóveis (valor da transcrição). Rio de Janeiro: Liv. Jacintho, 1942, 91 p.
[4] V. art. 213, § 12 da LRP, que faculta ao oficial realizar “diligências no imóvel” para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
[5] SERLA é acrônimo de Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo.
1. Com pompa de obra nova e importante para a etapa eleitoral que se aproxima, a portabilidade de crédito imobiliário foi ‘reinaugurada’ – pela terceira ou quarta vez – no início de maio passado, quando entraram em vigor as normas administrativas emitidas pelo Banco Central do Brasil e Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que, a rigor, cuidam apenas de procedimentos operacionais e de controle internos a serem adotados e praticados pelas instituições financeiras, de pouco ou nenhum interesse direto para o mutuário devedor.
De fato, trata-se de obra velha (pagamento com sub-rogação de direitos) com adornos modernos, cujo atrativo maior – a possibilidade de substituição do credor com redução significativa da taxa de juros contratual e consequente redução do valor das prestações mensais – foi perdido em razão do constante retrofit concluído em ritmo de copa.
Se, inicialmente, a taxa SELIC reduzida a níveis civilizados permitia às instituições financeiras a concessão de benefícios reais ao mutuário, atualmente com o retorno daquela taxa a índices comuns, a margem de negociação ficou mitigada e os atrativos restantes decorrem basicamente da fidelização bancária e da concentração de transações em uma só instituição.
2. A portabilidade é obra velha porque a transferência da dívida para outro credor, por iniciativa do devedor ou de terceiro interessado, sempre existiu na legislação civil – como pagamento com sub-rogação – tratada nos arts. 346 e 347 do Código Civil atual da seguinte forma:
Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor:
I – do credor que paga a dívida do devedor comum;
II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;
III – do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.
Art. 347. A sub-rogação é convencional:
I – quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos;
II – quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar o mutuante sub-rogado nos direitos do credor satisfeito.
Art. 348. Na hipótese do inciso I do artigo antecedente, vigorará o disposto quanto à cessão do crédito.
Art. 349. A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.
Art. 350. Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá exercer os direitos e as ações do credor, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.
Art. 351. O credor originário, só em parte reembolsado, terá preferência ao sub-rogado, na cobrança da dívida restante, se os bens do devedor não chegarem para saldar inteiramente o que a um e outro dever.
No campo das relações de consumo, o Código de Proteção e Defesa do Consumidor já havia estabelecido que no fornecimento de produtos ou serviços com a concessão de crédito ou financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, assegurar “a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.[2]
E, na área administrativa, o Banco Central do Brasil divulgou, já em 2001, a Resolução nº 2.878, do Conselho Monetário Nacional, para regular as transações praticadas pelas instituições financeiras, dispondo que as instituições financeiras (e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BCB), “na contratação de operações com seus clientes” (redação posteriormente alterada pela Resolução n° 2.892/2001, para “operações de crédito pessoal e de crédito direto ao consumidor”), devem “assegurar o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros”. As duas resoluções acima referidas foram revogadas pela Resolução n° 3.694, de 26 de março de 2009, que não trouxe qualquer outra disposição sobre o assunto aqui tratado.
Nesse meio tempo, o Banco Central publicou também a Resolução nº 3.401, de 06 de setembro de 2006, para dispor sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil com recursos transferidos por outra instituição financeira, nos seguintes termos:
Art. 1º As instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie.
§ 1º As condições da nova operação devem ser negociadas entre a instituição que efetivará a transferência referida no caput e o mutuário da operação original.
§ 2º Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados pela instituição ao mutuário.
§ 3º O Banco Central do Brasil divulgará os procedimentos necessários à transferência referida no caput.
Dessa forma, a legislação já estava provida de instrumentos suficientemente precisos – e complementares – para promover e regular a liquidação antecipada de qualquer crédito titulado por sociedade comercial ou instituição financeira.
3. Destarte, é no art. 1º da Resolução nº 3.401/2006 que se encontrará a gênese da operação de sub-rogação de crédito por instituição financeira, mediante empréstimo ao devedor do valor exato da dívida, transferido diretamente para a instituição credora original, porém, até aqui não havia menção normativa à expressão portabilidade, bem como, nenhuma operação financeira nova – que pudesse assim ser nomeada – foi criada pelas citadas resoluções.
A expressão ‘portabilidade’ deriva do adjetivo portátil (‘portable’) e se prestou, durante um bom tempo, a designar – na linguagem técnica dos profissionais da informática – a capacidade de aplicação ou execução de um determinado programa de computador em ambiente diferente daquele para o qual foi desenvolvido.
Inexistente nas Ciências Jurídicas, não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e dela não se conhecem conceito, definição ou sentido técnico jurídico do vocábulo portabilidade.
Na linguagem comum, a portabilidade foi popularizada por conta de intensa divulgação publicitária das regras de prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato de uma operadora para outra, mantendo o número de identificação de seu telefone independentemente daquela a que esteve vinculado. No rastro da popularidade, foi adotada pelo Governo Federal como um dos instrumentos de marketing da política oficial de redução das taxas de juros; foi encampada pelas instituições financeiras que a repercutiram a exaustão e divulgada pelo Banco Central do Brasil como a “possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, pessoa natural ou pessoa jurídica, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original”.[3]
4. Uma operação de financiamento imobiliário se consubstancia, geralmente, em um instrumento contratual que abrange desde a compra e venda do bem imóvel, a obtenção de mútuo em dinheiro pelo comprador para pagamento do preço ao vendedor e a alienação fiduciária em garantia do próprio imóvel adquirido. Com a portabilidade são alteradas algumas condições contratuais (a substituição do credor e o estabelecimento da taxa de juros negociada) e sub-rogadas a dívida e a garantia fiduciária ou hipotecária anteriormente contratada.
De acordo com as normas vigentes até então, a operação se completaria após o cancelamento do registro da garantia prestada ao credor original e a concomitante inscrição da garantia oferecida ao novo credor, procedimentos registrários sujeitos a emolumentos cujo montante, quando comparado com o resultado financeiro obtido na operação, impossibilitou ou, de alguma forma, inviabilizo por longo tempo a utilização desse instrumento desejado pela administração pública para programar sua política de redução das taxas de juros e o pleno aproveitamento do benefício pelo devedor.
5. Foi somente no corpo da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que a expressão “portabilidade”, ainda destituída de conceito formal ou conteúdo doutrinário, surgiu no mundo jurídico, acomodada no texto de dois artigos incorporados apressadamente à lei de conversão da Medida Provisória nº 567/2012, provavelmente e de forma inapropriada, como sinônimo moderno da vetusta sub-rogação de dívida.
Para destravar a operação, a Lei nº 12.703/2012 acrescentou ao item II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos – o item 30, admitindo a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia”.
Com a mesma intenção, acresceu ao artigo 25 da Lei nº 9.514/1997 um terceiro parágrafo destinado a excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação as “hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será emitido o termo de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.
Com as alterações legislativas acima, uma operação financeira denominada portabilidade no próprio texto legal, renasceu e se reproduziu com os exatos contornos da sub-rogação de crédito já existente na lei civil.
Posteriormente, a Lei nº 12.180, de 15 de maio de 2.013 promoveu algumas alterações com vistas à adaptação das normas vigentes ao mercado financeiro real. Para isso, modificou o art. 31 da Lei n° 9.514/1997 – que trata da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia – incluindo um parágrafo destinado a expressar a permissão de pagamento da dívida pela nova instituição financeira, remanescendo o art. 31 com a seguinte redação:
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora.
Estranhamente, a Lei nº 12.180/2013 ao regulamentar a operação de portabilidade introduz outra nomenclatura ao tratar do “refinanciamento com transferência de credor”, nos seguintes termos:
Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.
Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:
I – a taxa de juros do financiamento;
II – o custo efetivo total;
III – o prazo da operação;
IV – o sistema de pagamento utilizado; e
V – o valor das prestações.
§ 1o A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.
§ 2o O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.
§ 3o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.
Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A.
Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.
Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.
§ 1o O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.
§ 2o O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.
Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei.
Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário.
E, para conferir efetividade à operação tratada, a referida lei tratou também de alterar o art. 167, II, 30 da Lei nº 6.015/1973, para instituir a averbação da sub-rogação de dívida, da seguinte forma:
30 da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.”
6. Finalmente, da forma como está concebida atualmente, a portabilidade se diferencia da sub-rogação comum:
(a) pela possibilidade da averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir e,
(b) por ser operação privativa das instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil.
Cumpre salientar que além das operações realizadas por instituições financeiras também são consideradas portabilidade, permitindo a averbação da sub-rogação de dívida, o pagamento feito mediante empréstimo ao devedor da quantia certa da dívida, por credor que tenha assumido tal condição na forma do art. 347 do Código Civil Brasileiro, quer como cessionário de todos os direitos; quer como substituto do credor satisfeito pelo pagamento, por força do disposto no item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/1973.
Cumpre esclarecer, também, que a exclusividade da portabilidade pelas instituições financeiras não impede que quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas realizem pagamento com sub-rogação, sendo que estas operações, quando levadas ao Registro de Imóveis, terão tratamento comum, exigindo o cancelamento da garantia anterior e constituição de uma nova garantia para a transação.
[1] Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela Universidade de São Paulo e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. É Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Econômica Federal e editor de www.guiadofgts.com.br
[1] Art. 52, § 2 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1980.
CARTA DE CAMPINAS ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO
Campinas, 15 de fevereiro de 2014
Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Hotel Nacional Inn, em Campinas, no dia 15 de fevereiro de 2014 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:
I – REGISTRO ELETRÔNICO
Os Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, ciosos da grande relevância da função pública constitucionalmente prevista que exercem:
RESSALTAM
a) que o art. 236 da Constituição Federal prevê que a função notarial e registral não será exercida pelo próprio Estado, mas, sim, em caráter privado pelos notários e oficiais de registro;
b) que a previsão constitucional de tal função como sendo pública, necessariamente não estatal, representa verdadeira garantia aos direitos individuais previstos no art. 5º da Constituição Federal (direito ao nome, estado, capacidade, personalidade, propriedade, segurança jurídica, etc) e modo de proteção do indivíduo frente ao Estado;
c) que o art. 236, §3º, indica que os delegatários de tais funções são pessoas físicas aprovadas em concursos públicos de provas e títulos;
d) que o exercício privado de tais funções públicas foi instituído pelo Poder Constituinte Originário e nunca compôs da estrutura do Estado brasileiro inaugurado pela Carta Magna de 1988;
e) que como o Estado brasileiro inaugurado em 1988 nunca deteve tais funções em sua estrutura, tais não poderão ser por ele avocadas sem a prévia intervenção do Poder Constituinte;
f) que o art. 236, §1º, indica que lei – em sentido estrito – regulará a atividade notarial e registral;
g) que o mesmo art. 236, §1º, prevê que o Poder do Estado incumbido da fiscalização da atividade notarial e registral é o Poder Judiciário;
h) que como o exercício dos registros públicos é cometido pela Constituição Federal aos Oficiais de Registro, a eles incumbe não somente a inscrição, mas a gestão e manejo do sistema, sob a fiscalização do Poder Judiciário;
i) que o art. 22, inciso XXV da Constituição Federal prevê a competência exclusiva da União para legislar em matéria de Registros Públicos;
j) que enquanto titulares da função registral imobiliária, incumbe aos registradores imobiliários a responsabilidade pela criação, custódia, gestão, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis, incumbindo ao Poder Público, neste ponto, apenas sua regulamentação;
k) que a infraestrutura necessária ao registro eletrônico e seus respectivos módulos já existe, tendo sido criada e implementada pelos próprios registradores imobiliários e se encontra em funcionamento sob os auspícios da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, regulamentada pelos Provimentos 11/2013 e 37/2013 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo;
l) que tal plataforma foi construída de forma a permitir o armazenamento estruturado de dados relacionais do registro imobiliário brasileiro e o franco acesso à tais informações pelo Poder Público, bem como a fiscalização constante de modo online pelo Poder Judiciário, em absoluto respeito à Constituição Federal de 1988.
ALERTAM
Aos Poderes Constituídos da República, à Sociedade Brasileira em geral, aos Oficiais Registradores brasileiros, encarecendo as entidades representativas de notários e registradores especial atenção:
a) Que a potencial edição e implementação do Decreto Presidencial regulamentador do denominado SINTER – Sistema Integrado de Gestão de Informações Territoriais, tal como posto, significa grave e frontal ofensa à Constituição Federal em todos os seus dispositivos supra citados;
b) Que o SINTER, não se limitando à gestão de dados cadastrais do Poder Público, implica em inconstitucional avocação do serviço registral imobiliário na medida em que abrange a gestão, manejo e custódia de todos os dados registrais definidores do direito de propriedade e direitos reais imobiliários confiados pela Constituição Federal aos Registradores Imobiliários em seu ao art. 236;
c) Que o art. 36 da Lei 11.977/09, ao prever a regulamentação do registro eletrônico, em momento algum modificou ou sugeriu modificar a ordem constitucional vigente em especial o exercício – em sentido amplo – da atividade registral imobiliária;
d) Que o SINTER é inconstitucional também na medida em que reforma toda a sistemática da Lei de Registro Públicos (Lei 6.015/73), no que tange ao registro imobiliário, resultando na revogação de grande parte de seus dispositivos via decreto, sem reserva de lei prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal;
e) Que a avocação de todo o acervo registral imobiliário ao SINTER por via de decreto, sem consulta popular ou ao Congresso Nacional rompe com o ordenamento constitucional e vulnera direitos e garantias individuais;
f) Que tal projeto da forma como posto impõe o inafastável solapamento das funções do Poder Judiciário a quem incumbe a fiscalização dos notários e oficiais de registro.
DECLARAM:
a) Sua discordância em relação ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER;
b) Sua desaprovação dos termos da minuta de decreto regulamentador do SINTER;
c) A convicção de que as gestões necessárias para a implementação do SINTER demandarão recursos materiais e humanos de grande vulto, pouco avaliados pelas autoridades gestoras do projeto.
RESOLVEM:
a) Apoiar a convocação de um FÓRUM NACIONAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, envolvendo todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do judiciário, executivo e legislativo e sociedade civil;
b) Divulgar amplamente esta Carta para conhecimento de todos os registradores, notários e demais interessados, buscando apoio e engajamento nas discussões sobre tema de transcendente relevância da proteção dos direitos constitucionais à propriedade, à privacidade e à tutela dos interesses privados a cargo dos registros de imóveis.
