CSMSP

Alienação fiduciária – arrematação – valor excedente

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Kollemata - jurisprudência

O CSMSP publicou no último dia 4/2/2016 a intimação do acórdão proferido na Ap. Civ. 1010103-21.2015.8.26.0100 de São Paulo, cujo link se indica abaixo.

O tema posto em debate é assaz interessante e já foi diversas vezes abordado nas reuniões que se realizam todas as quintas-feiras na Sala Elvino Silva Filho, no bojo das discussões sobre a Normativa Mínima Nacional do CNJ – Conselho Nacional de Registro, coordenadas pelo desembargador Ricardo Dip.

O tema de base é a natureza jurídica da obrigação legal, cometida ao agente fiduciário, de promover a entrega do numerário excedente ao devedor fiduciante após a realização do leilão. A obrigação se encontra estampada no § 4º do art. 27 da Lei 9.514/1997, que reza:

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Pois bem. Qual a natureza jurídica dessa obrigação legal? Dependendo da resposta, será possível satisfazer a outra questão que se achava subjacente na suscitação de dúvida: quais são os limites da qualificação registral na verificação da efetiva devolução das importâncias que sobejaram?

Vínhamos de discutir, nas concorridas sessões da NMN do CNJ, que anteriormente à etapa do leilão, previsto no art. 27 da citada lei, a propriedade já se havia consolidado na pessoa do fiduciário. Rompido o vínculo contratual e consolidada a propriedade em virtude do inadimplemento da obrigação, remanesceria, tão somente, a obrigação, de caráter legal, de promover a entrega dos valores que sobejaram ao antigo fiduciante, já desvestido do direito de fiduciante.

Foi justamente nesse sentido a decisão do Conselho:  a obrigação de prestar contas acerca do valor excedente “é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante”.

Em razão desse entendimento, decidiu-se que não seria atribuição do registrador, ao qualificar a escritura de compra e venda (arrematação), verificar o cumprimento do referido dispositivo legal. Enfim, a eventual inobservância do dever legal de repasse da quantia recebida pelo agente fiduciário e proprietário pleno do imóvel – “ou mesmo discordância do valor excedente apurado -, deve ser objeto de ação própria e adequada”.

A decisão nos parece correta. Diga-se: em regra, pois é sempre possível que, pela via judicial, se busque a rediscussão das condições de constituição em mora e sucessiva consolidação da propriedade, revertendo-a em favor do antigo fiduciante. Essas decisões, que vez por outra despontam no cenário judiciário, colocam em risco todo o sistema da Lei 9.514/1997. Agrava-se o quadro havendo arrematante – como neste aqui havia. Este terceiro fica irremediavelmente prejudicado, pois, fiado no registro, adquiriu a propriedade do imóvel no público leilão realizado nos termos da lei.

Eis a decisão:

Escritura de compra e venda. Alienação fiduciária. Arrematação. Valor excedente – obrigação de restituição – natureza pessoal. Qualificação registral – limites.

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – imóvel arrematado em leilão público promovido pela credora fiduciária – recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do §4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – exigência indevida – recurso provido – dúvida julgada improcedente – registro do título determinado.

Averbações – competência recursal

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Círculo Registral - Repositório Eletrônico de Registro de Imóveis

Hoje gostaria de tocar num tema que está a merecer um dedicado estudo da comunidade acadêmica de registradores imobiliários. Trata-se da competência recursal em matéria de averbações.

Sabemos que o Conselho Superior da Magistratura vem decidindo, iterativamente, que a este órgão do TJSP compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O processo de dúvida somente se instauraria quando o ato colimado fosse suscetível de registro em sentido estrito [1].

No caso de averbações ou de outras matérias de caráter administrativo (abertura e fusão de matrícula, bloqueios, notificações, emolumentos, etc.) os recursos tirados contra as decisões de 1º grau são recebidos como mero recurso administrativo, previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69), a cargo da Corregedoria Geral da Justiça.

Em suma: só caberia a suscitação de dúvida (e o recurso de apelação, nos termos do art. 202 da LRP) em face de pretensão resistida à prática de ato de registro, stricto sensu, não de averbação.

Na decisão proferida na AC 9000011-20.1999.8.26.0224, da comarca de Jundiaí, o Sr. Corregedor-Geral, em decisão monocrática, determinou o encaminhamento do recurso à apreciação da Corregedoria Geral de Justiça, a quem competiria, nos termos da legislação citada no respeitável despacho, conhecer e apreciar o recurso em matéria averbatória.

Mas, qual era o punctum saliens da dissensão?

No caso em exame, o município requereu ao Juiz Corregedor Permanente a regularização de um parcelamento do solo implantado de modo irregular. Deferida, o Oficial, contudo, objetou que o registro do título judicial dependeria de prévia retificação de antigas transcrições.

A objeção do registrador foi prestigiada pelo Juiz Corregedor Permanente. De sua decisão, contudo, recorreu a municipalidade, buscando a anulação da sentença. Tratando-se de decisão proferida por Corregedor Permanente, entendeu o Sr. Corregedor Geral que o recurso deveria ser apreciado pela Corregedoria-Geral da Justiça.

O CNJ e regularização fundiária

O tema da suscitação de dúvida, em processos de regularização fundiária, foi harmonizado com o advento do Provimento CNJ 44/2015, de 18/3/2015:

Art. 6º. No caso de qualificação negativa de registro ou de averbação da regularização fundiária urbana, o oficial indicará por escrito as exigências que devam ser satisfeitas. Caso com elas não se conforme, o interessado poderá requerer ao oficial a suscitação de dúvida, na forma do art. 198 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Aparentemente, ao menos no que diz respeito à regularização fundiária, caberia suscitação de dúvida em todos os casos – inclusive para aqueles em que o ato a ser praticado se aperfeiçoasse por meio de averbação.

O recorrente insurgiu-se contra decisão proferida pelo corregedor permanente em relação a averbação de retificação de antigas transcrições, tudo no bojo de um projeto de regularização fundiária. As averbações seriam uma etapa do complexo processo de regularização fundiária.

Matéria disciplinar?

Seja como for, cabe rediscutir a orientação que se fez uniforme e pacífica no Conselho Superior da Magistratura no tocante ao tema dos recursos em face de decisões de 1º grau de denegação de averbação.

Em primeiro lugar, passemos pelos fundamentos.

Nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo compete ao Corregedor Geral da Justiça apreciar decisões prolatadas pelo juiz corregedor permanente:

Artigo 246. – De todos os atos e decisões dos juízes corregedores permanentes sobre matéria administrativa ou disciplinar, caberá recurso voluntário para o Corregedor Geral da Justiça, interposto no prazo de 15 (quinze) dias, por petição fundamentada, contendo as razões do pedido de reforma da decisão.

É certo, como já tive ocasião de indicar [2], que o referido dispositivo legal se acha sob a epígrafe do Cap. III do dito Código Judiciário, que trata, especificamente, do regime disciplinar. Os atos e decisões dos juízes corregedores, ali referidos, dizem respeito a matéria correcional-disciplinar, não a temas afetos ao mister registral.

Salvo melhor juízo, esse fundamento legal somente se justificaria na perspectiva histórica da subordinação hierárquica de notários e registradores a juízes, no exercício, os primeiros, da dúplice função no foro judicial e extrajudicial, dublês de escrivães e de notários e registradores. Essa subordinação interna não mais se justificaria a partir do novo marco legal instaurado pela Constituição Federal e pela Lei 8.935/1994 (veja-se, especialmente, o art. 28).

A competência recursal em matéria de averbação é política judiciária

A questão da fixação da competência em recursos em pretensões resistidas à prática de ato de averbação é matéria de política judiciária.

Nos dá uma interpretação autorizada dessa orientação uniforme dos últimos anos o des. Ricardo Dip: “estou em situação bastante suspeita para explicar esse episódio” – diz a respeito da orientação que se instaurou no final da década de 70 [3]. E segue:

“A decisão foi política, à vista de dificuldades de convivência entre o Corregedor-Geral da Justiça que integrava, e ainda integra, enquanto cargo e função do Tribunal de Justiça, o Conselho Superior da Magistratura como relator nato das dúvidas em segunda instância, e ele corregedor no exercício das funções soberanas em sua ordem da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo. Em resumo, era frequente que o Corregedor-Geral da Justiça, quando decidia na Corregedoria, o fizesse de uma maneira e votasse vencido no Conselho, criando, portanto, uma aparente dúplice soberania administrativa. Na verdade, era uma só, a do corregedor. Mas não era possível, como não o é até hoje, contornar as circunstâncias por que as decisões do Conselho Superior da Magistratura são muito autorizadas”. [4]

É sempre tempo de rever, se for o caso, as posições assumidas anteriormente – especialmente em relação à prática de atos relacionados com a regularização fundiária.

Deixo o tema em aberto para discussão de todos os estudantes de direito registral.

Regularização fundiária – loteamento irregular. Retificação de registro – dúvida – competência recursal.

AC 9000011-20.1999.8.26.0224, Guarulhos, dec. de 27/1/2016, DJe de 29/1/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças.

 Notas

[1] cf. Apelações Cíveis 8.720-0, 7.208-0 , 6.947-0 , 6.757-0 , 6.826-0 , 6.886-0, 19.465-0/5, 19.900-0/1, 24.858-0, 26.853-0, 27.773-0/4, 39.587-0/8.

[2] JACOMINO. Sérgio. A penhora e o procedimento de dúvida. RDI 64, jan./jun. 2008, p. 261. Extraio do texto: “A inadequação do suporte legal é evidente. O exame de legalidade de um título que ingressa no Registro por meio de averbação não representa matéria disciplinar sujeita à corregedoria-permanente e, em grau de recurso, à Corregedoria-Geral da Justiça. Essa interpretação rende homenagens a um sistema de relacionamento hierárquico entre órgãos judiciários e órgãos da fé pública que foi ultrapassado pela legislação superveniente. Trata-se de um anacronismo”.

[3] Cf., p. ex., a Ap.Civ. 279.307, Santos, j. 12/3/1979, DJ de 2/6/1979, rel. des. Andrade Junqueira.

[4] Boletim Eletrônico do Irib, n. 2.960, 23 maio 2007

A ultratividade da garantia real nas operações de crédito rural

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Cédula rural pignoratícia. Penhor rural. Prazo da garantia – garantia latente?

Pergunta-se: no penhor rural o prazo da garantia pode dissociar-se daquele pactuado na obrigação? Em outras palavras: é possível a chamada “renovação simplificada e automática” com a concessão de novo crédito, mantida a anterior garantia? É possível a dissociação entre o prazo da garantia e o do vencimento da obrigação garantida?

Na Ap. Civ. 0000344-60.2015.8.26.0614, abaixo indicada, o tema volta a ser enfrentado pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. A velha questão parece voltar à balha em razão da alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-lei 167/67 pela Lei n. 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos. Especialmente, a questão volta a ser agitada em razão de uma modalidade de operação de crédito rural, disciplinada pelo Banco Central do Brasil.

No v. aresto paulista alude-se a esta regra administrativa. Aparentemente, ela se acha consubstanciada na Resolução 4.106, de 28/6/2012, que alterou as disposições do Manual de Crédito Rural, especialmente no item 30, que, dentre outras disposições, trata da chamada renovação simplificada e automática que pode ocorrer no dia seguinte ao pagamento do crédito referente à safra anterior. Liquidada a operação de crédito anteriormente pactuada, outro financiamento automático é concedido, nos termos das regras do BACEN.

Todavia, as operações de crédito autorizadas pelo Banco Central não podem chegar ao ponto de alterar a natureza mesma dos instituto jurídicos. Tratando-se de um título de crédito, expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, a garantia, elemento acessório da obrigação, não pode estender-se “simplificada e automaticamente”. No entendimento do Conselho Superior da Magistratura, a chamada renovação simplificada nada mais seria do que uma nova contratação, “o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste”.

Na verdade, o tema não é novo no âmbito do Conselho paulista. Assim já se havia decidido na Ap. Civ.  9000002-51.2011.8.26.0252, Ipauçu, j. de 18/3/2014, DJ de 5/05/2014, rel. des. Elliot Akel, na esteira de inúmeros precedentes que podem ser colhidos no dito aresto.

O Colégio Registral do Rio Grande do Sul igualmente enfrentou o tema. Nos termos de seu Comunicado 25/2014 [mirror], uma vez paga a dívida, o efeito natural das garantias acessórias será a sua extinção. Segundo o Colégio, “não existe garantia latente ou potencial. A garantia real é vinculada a uma dívida ou obrigação; extinta esta, extingue-se aquela. A extinção da garantia independe do ato formal de cancelamento do registro; é o pagamento da dívida que a extingue”.

Enfim, parece que essas operações de crédito, com as tintas da peculiar tendência que lamentavelmente se identifica nos inúmeros órgãos e instâncias administrativas governamentais que atuam regulamentando nichos da atividade econômica, acabam se chocando com os velhos e tradicionais institutos de direito, com graves prejuízos à segurança jurídica.

Cédula rural pignoratícia. Penhor rural. Prazo da garantia. Princípio da legalidade – qualificação.

Registro de Imóveis – cédula rural pignoratícia – prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – impossibilidade – precedentes deste conselho – apelação desprovida. Ap. Civ. 0000344-60.2015.8.26.0614, Tambaú, j. 9/11/2015, rel. XAVIER DE AQUINO. 

Sérgio Jacomino. Registrador Imobiliário.